우리나라의 소상공업체 수는 360만개, 종사자는 1,700만명에 이른다.  소상공업은 서민경제의 주요 기반이다. 선진국은 이미 21세기 경제를 떠 받드는 새로운 축으로  소상공업을 새롭게 조명하고 있다.  문재인 정부는 5년동안 매년 100군데씩 500곳에 이르는 도시재생지구를 지정하려고 한다. 도시재생지구에 있는 산업은 대부분이  소상공업이기 때문에, 소상공업 부흥과 도시재생사업은 별도로 따로 노는 정책이 아니다.

그렇다면  지역경제를 활성화시키는 소상공업 정책과  도시재생 정책 모두 윈-윈을 가져올 수 있는 전략은 무엇일까?

     20세기 산업화 시대에 조성되어 구도심과 재래 주거지에 아직도 남아 외면을 받아오던 소상공업이  모바일 경제로 대표되는 21세기 경제를 활성화시키는 트렌드로 부각되고 있다. 소상공업은 교외지의 산업단지나 싸이언스 파크로 이전 할 필요가 없이 전통적인 도심이나 주거지역에 계속 머물며 경제활성화에 기여하고 도시의 번영을 도울 수 있는 장점이 새롭게 밝혀지고 있다.

     21세기 산업의 특징은 생산비용의 저렴화,생산도구 접근의 용이화, 소상공업에 필요한 물리적 공간의 소형화로 특징지을 수 있다.  이제는 소규모 수요에 기반하여, 하룻 밤사이에도 완제품이 나오는 산업경제로 진입했다.  

     소상공업은 도심과 재래 주거지 중심부에 입지하여 편익도 취하고, 지역의 재생에도 기여하는 성장의 지렛대 역할을 하고있다. 소상공업  생산시설은 근린주거지에서 요구하는 용도와도 양립하고, 소규모 공간만으로도 운용이 가능하다. 또한 동네의 비즈니스 경제를 활성화시키고, 생활형 S.O.C.의 공급과 씨너지 효과를 일으키며 근린주거지 재생에도 기여하는 다중의 효과를 가져올 수 있다.

미국의 경우 소상공업의 존재는 Made in Baltimore, Cincinati Made같은 도시와 마을의 지명을 브랜드로 사용하며, 지역 공동체의 지명도를 높여, 지역의 결속을 가져온 성공적인 사례가 다수 있다. 

사례#1:워싱톤 D.C.에 있는 “아트 워크(Art Walk)” 지구는 가내수공업체들에 400-800 제곱 피트로 공간을 나누어 가로변 상점이 필요한 소상공업자들에게 낮은 임대료를 받고 임대해 주었다. 지하철 역으로 연결되는 통과로에 있는 이 건물1층은 소상공업 상점이고, 상층부는 임대아파트로 구성되었다.  섬유 업체 “스티치 앤 리벳(Stitch & Rivet)”같은 소상공업체는 지역으로 방문객을 끌어들이며 동네를 활성화시켰고, 또한 자사의 매출도 늘었다. 회사 규모가 커짐에 따라 소규모 영세 업체에서 장래가 유망한 중소기업으로 성장했다.

소비자 대면을 위해 작은 작업장이 필요한 소상공업자가 동네에 입지하여 보행인을 유인해 거리를 활력 있게 하고, 고부가가치 상품을 생산해 성공한 사례이다.

사례#2:미시건 디트로이드에 있는 “쉬놀라(Shinola)”라는 시계부품제작업체는 지역 대학의 창조연구거점 건물에 입주했다. 디자인, 부품공급,시계부품 제작, 관리팀이 모두 한 건물에 입주해 한팀으로 운영했다. “쉬놀라”의 작업은 대학의 센터와 상호 보완적으로 진행되었고, 심지어 학생들의 디자인 워크숍과 파트너쉽으로 공동작업을 하기도 했다. “쉬놀라” 소상공업체의 입주로 동네에는 많은 일자리가 생겼으며, 심지어 동네의 교육기관을 지원하는 효과까지 가져왔다.

소상공업체는 마이크로 수준의 소매업이나 동업하는 업체에서부터 시설설비를 장착한 업체까지 그 규모가 다양할 수 있다. 더 나아가 교육기관이나 관리팀 같은 성격이 다른 용도와 혼합해서 운영되기도 한다. 따라서 “쉬놀라”의 사례는 회사의 성장에 맞추어 복합용도로 생산공간의 임차, 재활용, 운영을 지원해주니 성공으로 이르렀음을 여실히 보여준다. 사회적 경제 달성과 생활형 S.O.C.공급을 통한 낙후시설정비라는 두 마리 토끼를 잡은 사례이다.

     서울을 비롯한 대도시의 전통적인 주거지역은 낙후하고, 지방도시 원도심은 빠르게 쇠퇴하고 있다. 저출생, 고령화사회, 인구감소로 인해 도시는 소멸을 향해 달려가고 있다. 이때, 소상공업기반 재생사업은 사회적경제와 생활 S.O.C.사업을 연결시켜, 사람이 떠난 도심에도 보행인을 끌어들이고, 낙후된 주거지역도 물리적으로 정비해 살고 싶은 도시로 변모 시키는 ‘스마트 전략’이 될 것이다.

21세기글로벌도시연구센타 대표/원광대 명예교수

조재성

정부의 도시재생뉴딜 투기대책은 무책임 행정의 전형

– 권한과 수단도 없는 지자체에 책임 떠넘기기 –
– 근본 대책 없이 과열 시 지정 철회하면 시장혼란만 가중시킬 것 –
– 사업지 선정보다 개발이익환수제도를 우선 마련해야 –

정부는 지난주(4.24) 「2018년 도시재생뉴딜사업 선정계획」을 발표했다. 지난해 68개 사업지 선정에 이어 올해 8월말까지 100개의 사업지를 추가 선정한다. 정부는 <도시재생 뉴딜사업 신청 가이드라인>을 통해 서민주거안정을 위해 부동산 투기 차단 및 부동산 시장 관리대책을 발표했는데, 사업의 신청 – 선정 – 착수의 3단계에 걸쳐 사업대상지역과 인근 지역에서 과열이 발생하면 사업대상에서 제외하여 시장 불안을 차단하겠다는 계획이다.

도시재생사업은 재정 등이 투입되어 개발사업과 인프라 건설, 환경정비 등을 통해 물리적 환경이 변화하는 사업이다. 부동산 가격이 상승할 수 밖 에 없다. 따라서 사업추진 전 개발이익이 사유화되는 것을 방지하기 위한 제도적 장치를 마련해 투기를 차단하고, 사업에 따른 이익을 지역에서 공유할 수 있도록 제도를 마련해야 한다. 그런데 정부가 이런 근본 대책은 마련하지 않고 ‘가격 모니터링을 통해 시장과열이 우려되면 지정을 철회하겠다’는 것은 정부책임을 지자체와 주민에게 전가하는 무책임한 행정이며, 주민이 반발하면 실현가능성도 희박한 엄포성 대책이 될 것이다. 결국 시장혼란만 초래할 것이다.

도시재생뉴딜사업이 ‘선거용 선심성 사업’이 아니라면 정부는 2차 사업지 선정 강행을 중단하고, 먼저 1차 사업지역의 투기 여부부터 검증해야 한다. 실제 경실련의 사업계획서 정보공개 청구 결과에 의하면 1차 사업지로 선정된 공기업(LH와 인천도시개발공사)과 일부 지자체는 부동산 투기우려 등으로 사업계획을 공개하지 않고 있다. 주민이 참여해야 할 도시재생사업을 밀실에서 행정주도로 추진한다는 비판을 피하기 어렵다. 도시재생사업의 투기를 근절하기 위해서는 도시재생사업을 「개발이익환수에관한법률」에 의한 ‘개발부담금’ 부과대상에 포함시켜 개발이익을 환수해야 한다. 정부의 도시재생뉴딜사업 투기 차단대책의 문제점은 다음과 같다.

투기방지와 부동산 가격을 관리 권한과 수단이 없는 지자체에 책임을 떠넘기고 있다.
정부는 도시재생뉴딜사업계획 수립 시 지자체가 사업지역 및 인근 지역까지 포함해 투기방지 및 부동산가격 관리대책을 포함토록하고 평가 시 반영하겠다고 한다. 그러나 불법적인 거래 외에 지자체가 개인의 합법적인 부동산 거래를 통제관리할 수 없다. 부동산 투기는 일부 불법적인 거래가 있을 수 있으나 개발이익 실현을 위한 합법적인 거래를 통해서도 발생한다. 도시재생사업을 통해 기대되는 이익이 매매가격에 반영되어 거래가 이루어질 경우 지자체가 이를 제한할 어떤 권한과 수단도 없다. 정부의 투기대책은 책임을 지자체에 떠넘기는 실효성이 없는 대책이다.

2~3개월 정밀조사로 시장 과열 현상을 파악할 수 없다.
정부는 사업지 선정단계에서 감정원과 합동점검반을 구성해, 대상지역을 상시 모니터링하고, 투기예고지표를 통해 시장상황 분석, 현장조사 결과를 종합해 과열지역을 배제하겠다고 한다. 과열진단지표를 개발하겠다고 하나 지자체 상황에 따라 객관성을 확보하기 어렵다.

서울지역의 경우, 강남 등 특정지역의 높은 주택가격 상승률이 서울시 평균 주택가격상승률을 높여, 강북의 도시재생사업지역의 상승률은 상대적으로 낮을 수밖에 없다. 최근 서울시의 주장처럼 도시재생사업지 주택가격은 강남 아파트보다 덜 올랐으니 시장 과열이 아니라고 주장한다면 사업지 선정 시 어떻게 배제할 것인가? 지역의 특수한 상황이나 여건에 따라 시장과열에 대한 객관적인 기준 마련이 어려워 명분용이 될 가능성이 높다. 두 달 동안 정밀조사를 진행해 시장과열을 판단한다는 것도 실현 가능성이 떨어진다.

투기발생 시 사업 중단은 무책임 행정의 전형이다.
정부는 사업지 선정 이후 6개월간 부동산시장 집중 모니터링•관리, 투기발생 시 사업시기 조정(중단, 연기), 차년도 선정물량을 제한을 검토하겠다고 한다. 그러나 투기를 근절하는 대책도 마련하지 않고, 사업계획수립을 위해 지자체의 많은 노력과 비용이 투입된 사업을 중단하겠다는 것은 정책추진의 안정성과 행정의 신뢰를 떨어뜨리는 것이다. 다시 말하지만 시장과열은 지자체의 노력에 의해 통제되거나 관리될 수 없다. 그런데 사업의 불확실성으로 인한 위험요인을 지자체와 주민에 떠넘기는 것은 무책임 행정의 전형이다.

도시재생사업은 물리적 환경개선사업보다는 주민의 역량을 강화하고 참여를 활성화하여 점진적으로 지역의 활력을 회복하는 공동체활성화사업으로 추진되는 것이 바람직하다. 주민과 공동체보다 일자리와 경기활성화에 집착할 경우 단기 토건일자리와 보여주기식 단기 사업으로 끝날 수 있다. 사업지 선정보다 부동산 투기와 젠트리피케이션을 구조적으로 막을 수 있는 대책을 마련할 것을 정부에 다시 한번 촉구한다.

별첨  180503_성명_정부의 도시재생뉴딜 투기대책은 무책임 행정의 전형

문의  경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

 문재인 정부가 토지공개념을 헌법에 명시한다고 하니까 비대언론과 자한당과 일부 학자 등이 ‘토지공개념이 사유재산제와 재산권의 근간을 흔든다’는 말들을 쏟아내는 모양이다. 무지의 소산이거나 악의적인 왜곡이다. 문제는 선량한 주권자들이 비대언론 등의 곡학아세에 현혹될 수 있다는 점이다. 따라서 토지공개념이 사유재산제를 부정하는 것도, 재산권의 근간을 흔드는 것도 아니라는 사실을 알릴 필요가 강하게 있다.

먼저 우리는 대한민국 헌법에 담긴 사유재산권 보장, 재산권 행사의 사회적 구속성, 토지재산권의 특수성 등을 살펴봐야 한다.  

 

대한민국 헌법은 사유재산제와 재산권을 보호, 재산권의 행사는 공공복리에 적합해야, 토지재산권은 다른 재산권에 비해 공공복리 적합의무가 높아

대한민국 헌법은 제23조 1항 1문에 「모든 국민의 재산권은 보장된다」고 명시해 사유재산제와 사유재산권을 보장하고 있다. 그리고 동조 동항 2문에 「재산권의 내용과 한계는 법률로 정한다」라고 하여 사유재산의 구체적 내용과 범위를 입법자인 국회에 위임하고 있다. 또한 헌법 제23조 제2항은 「재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다」라고 하여, 법률로써 내용과 한계가 이미 확정된 구체적 재산권도 이를 행사함에 있어서는 공공복리에 적합하여야 한다고 선언하고 있는데, 이를 재산권의 사회적 구속성이라 한다.

토지재산권도 분명 재산권의 일종이다. 하지만 토지재산권은 본질적 속성과 사회적 영향력 등의 측면에서 다른 재산권에 비해 무거운 사회적 구속을 받아왔다. 헌법적인 관점에서 보자면 토지공개념은 토지재산권에 대해 가중된 사회적 구속성이라고 할 수 있다.

이를 쉽게 풀어 설명하자면 ‘대한민국 헌법은 입법기관인 국회에서 내용과 한계를 정한 사유재산권을 보장하는데, 법률로 정해진 사유재산권이라고 해서 마음대로 행사하는 건 용납되지 않고 공공복리에 적합하도록 행사되어야 한다. 재산권 중에서도 토지재산권은 재산권의 속성이나 재산권 행사가 사회에 미치는 영향력이 워낙 커 다른 재산권보다 훨씬 더 공공복리에 적합하도록 행사되어야 한다’ 정도가 될 것이다.

사회적 구속성이 높은 토지재산권이라 해도 제한에는 엄격한 요건과 한계가 따라

이렇게 다른 재산권에 비해 사회적 구속성이 높은 토지재산권이라 해도 제한에는 엄격한 요건과 한계가 따른다. 대한민국 헌법 제37조 2항은 「국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다」라고 규정하고 있다. 여기에 토지재산권을 넣어 설명하면 대략 이렇게 될 것이다.

‘국가가 토지재산권을 제한하기 위해서는 국가안정보장, 질서유지, 공공복리라는 단 세 가지 목적만을 위해, 필요한 범위 내에서(여기에서 수단의 적정성, 피해의 최소성, 법익의 균형성을 구성요소로 하는 과잉금지원칙이 도출된다), 반드시 법률(즉 의회가 법률을 만들어야 한다)이라는 형식으로 제한할 수 있는데, 이런 조건을 모두 충족시킨다고 해도 토지재산권의 본질적인 내용(헌법재판소는 재산권의 경우 사유재산제도의 전면적인 부정, 재산권의 무상몰수, 소급입법에 의한 재산권박탈 등을 본질내용침해의 예로 들었다)을 침해한다면 허용될 수 없다’

즉 문재인 정부가 “토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다”는 수준의 토지공개념을 헌법에 명문화하더라도 입법기관인 국회가 법률의 형식으로 명문화된 토지공개념을 제도화하여야 하고, 그렇게 제도화된 토지공개념 관련 법률도 헌법재판소에서 사법심사의 대상이 되는데 이때 헌법재판소는 과잉금지원칙과 본질내용침해금지원칙 등을 기준으로 위헌성 여부를 판단하게 되는 것이다.

토지공개념 명문화는 고율의 보유세와 각종 개발이익환수장치 구축의 헌법적 근거 마련으로 이해해야

위에서 살핀 것처럼 문재인 정부가 추진하는 토지공개념 명문화는 사유재산제의 근간을 흔드는 것도, 재산권의 본질을 침해하는 것도 아니다. 그런 것과는 아예 관계가 없다. 다만 문재인 정부가 추진하는 토지공개념이 헌법에 명시되면 고율의 보유세 및 각종 개발이익환수장치의 헌법적 근거가 명확해지고, 이를 통해 토지불로소득 환수에 대한 입법자의 입법재량의 범위가 한결 확대될 가능성은 높다.  

또한 “토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다”는 문재인 정부의 토지공개념안이 헌법에 명문화되면 기존 토지공개념 관련 각종 입법 가운데 유독 과세와 관련해 엄격하게 심사했던 헌법재판소의 관점과 태도도 전향적으로 바뀔 수밖에 없을 것이다.