1인 가구, '월세형 인간'으로 만들지 않으려면

[박동수의 주거칼럼12] 수도권 역세권에 1인·2인 가구 공공임대주택 대규모로 공급해야

박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원

며칠 전 소비자원의 설문조사 결과 1인 가구 소비자 중 37.8%가 가계지출 비용 중 '주거비'에 가장 큰 부담을 느끼는 것으로 나타났다. 자신이 소득 하위 층이라고 답한 1인 가구 중에선 42.7%가 주거비부담이 가장 크다고 했다. 향후 지출이 늘어날 항목에서도 25%가 1순위로 주거비를 들었다. 소비자원은 "주거비 부담 측면에서 소형주택수요가 많다"면서, "소형주택에 대한 소비자 중심의 정책적 고려가 필요하다"고 강조했다. 

1인 가구의 삶, 안정시키기 위해선...

 

1인 가구는 계속 늘어날 것으로 예상된다. 미혼이나 비혼의 청년층이나 중년층, 이혼율 증가에 따른 중·장년층의 1인 가구 증가, 고령화에 따른 고령층 1인 가구 증가 등 경제적 ·사회문화적 측면에서 인구 구성상 1인가구가 증가할 수 밖에 없다. 집안에서 나와 독립하려는 청년층의 수요도 꾸준하다. 1인 가구 중 고소득자도 있지만, 대부분 아르바이트 노동자, 대학생, 취업준비생, 실업자, 비정규직 노동자, 영세 자영업자, 소득 없는 고령층등으로 소득이 중간층 이하 경우가 상당수다.

 

현재 1인 가구, 2인 가구 주거 공급은 민간에서 이루어졌으며, 대부분 월세로 주거비가 높다. 대학생 평균월세가 42만 원으로 조사됐으며, 저소득층이 거주하는 전용 1.5~2평의 고시텔의 월세도 평균 30만~40만 원선이고, 빈곤층이 거주하는 지은 지 40년이 넘은 쪽방도 월세가 20만 원 안팎이다. 고소득자가 거주하는 깔끔한 오피스텔은 80만 원 내외다. 현재의 민간임대시장 임대료로 계속 공급을 한다면, 청년 때 월세로 출발하는 경우 평생 월세를 벗어나지 못하게 될 수도 있다. 저축 없는 삶이 되고, 집에서 쫓겨나지 않기 위해 경제활동을 하는 삶이 불안한 '월세형 인간'이 된다. 

따라서 1인 가구, 2인 가구의 삶을 안정시키기 위해서는, 행복주택 임대료 수준이나 그 이하로 양질의 공공임대주택이 대규모로 공급되어야 한다. 1인·2인가구는 낮은 소득으로 인해 장시간 노동을 해야 하기 때문에, 소형주택의 입지로 대중교통이 편리한 곳, 즉 역세권을 선호한다. 고령층의 1인 가구도 사람을 만나고 움직여야 하므로 마찬가지로 대중교통의 접근성이 좋은 곳을 선호한다. 

정부와 새누리당은 행복주택(국가재정· 주택도시기금으로 대학생, 사회초년생, 신혼부부,노년층대상, 2017년까지 15만 호 사업승인목표), 더불어민주당과 국민의당은 국민연금을 활용한 청년대상 임대주택(20대 총선공약), 서울시는 '역세권 2030 청년주택'(서울시는 역세권의 용도지역을 상향시켜주고, 민간개발자로부터 용도지역 상향 분 중 일부인 약 2만~4만호의 주택을 공공임대주택으로 매입) 발표 등 정부와 정당 그리고 지자체에서 다양하게 1인 가구 대상의 정책을 실시하고 있거나, 추진하려고 한다. 

그러나 대부분 공약사항이며, 현실적으로 진행 중인 것은 행복주택뿐(2016년 5월 기준으로 착공 3만7078호, 입주자모집 혹은 운영 중 2505호)으로, 1인·2인 가구 소형공공임대주택 공급 사업은 초기 단계다. 

소형공공임대주택 대규모로 공급하는 정책 필요

필자는 특히 1인·2인 가구 주거수요가 높은 수도권의 역세권 중 일부지역에서, 양질의 저렴한 소형공공임대주택을 대규모로 공급하는 정책을 수립할 것을 제안한다. 공공이 사업주체로 나서 개별건물신축은 물론 블록개발도 할 수 있도록 하고, 충분한 기반시설도 확보해야 한다. 사업성을 위해 공공임대주택에 한해 용적률을 상향하게 해야 한다. 

국가재정과 도시주택기금이 투입되어야 하고 국민연금도 투자하도록 하고, 사업부지 확보방안으로는 공공이 수용하거나 우선 매수 청구할 수 있도록 하되, 수용하는 경우 보상기준에 대해 이해당사자인 지주와의 합리적인 합의를 전제로 한다. 또한 해당지역 주거·상가세입자들에 대한 보상도 포함해야 한다. 역세권 개발에 따른 개발이익환수와 부동산투기대책도 마련되어야 한다. 

>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

집 살 돈도 없는데 '실수요자'라니? '세입자'입니다!

진정한 주거복지는 세입자 대책부터

임경지 민달팽이유니온 위원장
 

'내 집 마련'이 양산하는 미래의 불평등

서울의 중간 수준의 주택 가격이 6억 원을 넘어섰다. 한 청년은 요즘 로또 1등 당첨금이라며 한숨을 내쉰다. 연간 흑자액 대비 주택 구매력 지수는 2012년 기준 소득 10분위 중 5분위가 중간 수준의 주택을 서울에 구입하기 위해서는 75.9년이 걸린다. 25세에 취직한다고 하면 100세에 집을 살 수 있다. 이처럼 주택을 소유한다는 것, 더 정확히는 빚을 내지 않고 집을 산다는 것은 사실상 복권 당첨에 견줄만한 일이다.

대규모 택지 개발 등과 같은 건설 경기 부양으로 주택 가격 상승, 금융 지원으로 주택 가격 상승률 유지로 이어져왔던 이 삼각편대는 한국의 부채 주도 성장을 공고히 했다. 이러한 구조가 지속되면, 빨리 태어나서 빨리 집을 사는 것이 그나마 유리한 구조이며, 다음 세대에게는 더 높은 주택 가격과 더 높은 부채를 수반해야 하는 세대 간, 세대 내 불평등한 구조를 물려줄 수밖에 없다. 사회에 진입할 수 있는 출발선이 점점 더 멀어지는 것이다.

그동안 이전 세대가 만든 주택 가격 상승으로 인해 발생한 세대 내 불평등은 물론 세대 간 불평등을, 다음 세대인 청년들이 감당하는 것이 정의로운가? 더 높은 주택 가격을 필연적으로 마주할 수밖에 없는 구조 속에서 다음 세대에 대해서 지금의 세대가 아무런 조치를 하지 않아도 되는 것인가? 예일대 로스쿨 교수인 브루스 애커먼과 앤 슬롯은 부동산 가격 상승은 필연적으로 다음 세대의 사회 진입을 지연시킨다고 주장하며 세대 간 불평등 완화를 위해 보유세를 걷어 청년들에게 기본 자산(basic asset)을 지급해야 한다고 말한다. 이와 비슷한 견지에서 심상정 정의당 의원이 대선 후보 시절 '사회상속제'를 제안한 바가 있다. 정책으로 구체화하기에는 여러 논쟁의 여지가 있지만 우리 사회의 불평등의 핵심과 해결 주체를 핵심적으로 간파했다는 데에서 의미가 있다.

'실수요자'가 아닌 '세입자'다

'실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안'이라는 이름의 8.2 부동산 대책은, 김현미 국토교통부 장관이 직접 발표했다. 그는 정책을 설명하는 동안 '실수요자'를 총 12번 언급했다. 그가 말하는 실수요자는 주택을 소유하지 않는 사람들인데, 이들을 위한 정책 목표로 세입자로서 기간과 가격의 걱정없는 주거 안정이 아닌, 자가 소유 촉진을 두고 있다. 다시 말해, 임차 형태는 일시적인 문제적 상태이기에 하루빨리 탈출시키는 것만이 유일한 선택지라는 것이다. 이러한 맥락에서, 유감스럽게도, 새 정부는 주거정책은 패러다임을 전환시켰다고 스스로 천명하지만 지난 40년 동안 정책 기조와 전혀 다르지 않다.

지난 40년 동안 우리나라 주거정책의 목표는 '내 집 마련'으로 대표되는 자가소유를 통한 주거안정 실현이었다. 소득을 훨씬 웃도는 주택 가격은 필연적으로 금융을 수반했고, 부채 없이 집을 살 수 있는 사람은 없었다. 투자 혹은 투기의 목적이든, 실제 거주의 목적이든 간에 말이다. 그런데 금융 기관의 전향적인 대출과 정부의 전폭적인 지원 속에서 부채를 기반으로 하는 주택 가격은 꾸준히 상승했고, 다시 이 높은 주택 가격을 바탕으로 중산층으로 진입한 부모세대는 자녀세대의 생애 과업인 교육, 취직, 결혼, 출산 등을 수월하게 이룰 수 있도록 아낌없이 지원했다. 공적부조와 사회보험을 토대로 하는 사회안전망 확충과 대비되는 자산 기반 복지 체계가 자리잡았다.

박근혜 정부는 더 굳건히 이 구조를 구축했고 여기에 동원된 주된 대상은 바로 '청년'이었다. 2015년 7월, 최경환 당시 경제부총리는 '초이노믹스'라는 이름 아래, 취임하자마자 대대적인 LTV, DTI 완화 조치를 단행했다. 2년 뒤, 우리 사회가 마주한 결과는 빚더미에 오른 청년들이다. 주택 자금 대출 정책 중 청년층(35세 이하) 비율이 급격히 증가했는데, 2015년 평균 30.3%였던 주택 구입 자금 비율은 17년 4월, 42.9%까지 증가했고, 전세 대출의 경우, 15년 41.8%에서 17년 4월, 60.4%를 기록했다. '빚 내서 집 사라'는 정부의 시그널을 온 몸으로 받아들인 세대다.

큰 빚을 지고서야 획득할 수 있는 자가 소유는 결국 하우스푸어로 전락할 가능성을 내포하고 있다. 특히 자산 기반이 취약하고, 소득 수준이 높지 않는 청년들은 이 위험도가 훨씬 높다. 고용불안은 날로 심해지고 있어 청년들의 기대 소득 또한 마냥 청신호라 할 수 없다. 최근 금리 인상이 시작되고 있어 불안감은 더욱 커지고 있다. 이런 점에서 정부의 대출 규제 강화는 분명 옳은 방향이지만, 실제로 현재 세입자로 살아가는 사람들에 대한 대책은 반드시 수반되어야 한다.

따라서 당장 이사를 해야 할지도 모르는 세입자를 위해 계약갱신청구권과 한시적으로라도 전월세 상한제가 속히 도입되어야 한다. 아직 우리 사회는 임대료의 적정 수준과 이를 추동시킬 수 있는 방안에 대해 합의하지 못했다. 지속적으로 오르는 주택 가격으로 더 빈곤해지거나, 더 위험한 상태에 놓이는 청년들이 생기지 않도록 가격 인상을 유예시키는 단기적인 처방이 급선무다. 일각에서는 계약갱신청구권으로 인해 오히려 세입자의 자기 부담이 오를 수 있다고 하지만, 그것은 전월세상한제로 충분히 예방할 수 있다. 독일 등과 같이 대다수 나라가 선택한 기한 없는 갱신 제도를 합의하고 채택한다면 장기적으로 가격 인하 효과가 날 수 있다.

정부는 오는 9월 주거복지 로드맵을 발표한다고 했다. 문재인 대통령의 대선 후보 시절 발표한 주거복지 정책의 구체적인 실현 방안이 담길 것으로 예견된다. 계약갱신청구권의 '단계적' 도입, 전월세 상한제, 공정 임대료의 '점진적' 도입 등의 완곡한 표현을 통해 유예시켜온 세입자 주거안정 공약들이 구체화되기를 바란다. 부동산 시장은 천천히 안정시키며 지속적으로 관리하는 것이 좋지만, 세입자의 불안은 명확한 방향 설정과 함께 속도감 있게 해소되어야 한다. 시계의 속도가 다른 것은 아닌지 염려된다.

참여사회연구소는 2011년 10월 13일부터 '시민정치시평'이란 제목으로 <프레시안> 에 칼럼을 연재하고 있습니다. 참여사회연구소는 1996년 "시민사회 현장이 우리의 연구실입니다"라는 기치를 내걸고 출범한 참여연대 부설 연구소입니다. 지난 19년 동안 참여민주사회의 비전과 모델, 전략을 진지하게 모색해 온 참여사회연구소는 한국 사회의 현안과 쟁점을 다룬 칼럼을 통해 보다 많은 시민들과 만나고자 합니다. 참여사회연구소의 시민정치는 우리가 속한 공동체에 주체적으로 참여하고, 책임지는 정치를 말합니다. 시민정치가 이루어지는 곳은 우리 삶의 결이 담긴 모든 곳이며, 공동체의 운명에 관한 진지한 숙의와 실천이 이루어지는 모든 곳입니다. '시민정치시평'은 그 모든 곳에서 울려 퍼지는 혹은 솟아 움트는 목소리를 담아 소통하고 공론을 하는 마당이 될 것입니다. 많은 독자들의 성원을 기대합니다.  같은 내용이 프레시안에도 게시됩니다. 목록 바로가기(클릭)
 
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시민정치시평은 참여연대 부설 참여사회연구소와 <프레시안>이 공동 기획·연재합니다.