근저당권감액계약서 해제 된다면?

근저당권 감액계약서는 저당권 설정자와 저당권자가 저당권의 설정 변경 중 최고액을 감액한다는 내용의 계약서를 말하는데요.

위 계약서를 작성할 경우 부동산을 담보로 돈을 차용한 재무자가 변제하지 못하는 상황이 오면 채권자가 담보부동산을 처분하여 근저당으로 잡은 금전을 돌려 받을 수 있게 됩니다.

한편 근저당권 감액 설정을 할 때는 적절한 시기 안에 등기 절차를 완료해야만 임대차 계약 상에도 문제를 받지 않게 되는데요.

얼마 전 대법원은 근저당권감액계약서 상 문제로 인해 임대차 계약이 해제되고 임대차 보증금 반환에 대한 재판을 진행하였습니다.

ㄱ씨는 2012년 10월에 경기도 남양주에 위치한 아파트를 ㄴ씨에게서 보증금 1억 1천만원 임대차 계약을 체결하였고 이에 계약금 1천 100만원을 지급하였는데요.

계약 당시 ㄴ씨의 아파트에는 한도 금액이 1억 9천만원의 근저당권이 설정되어 있었고 ㄴ씨는 보증금 잔금을 지급하는 날짜와 같은 해 특정 날짜까지 근저당 한도금액을 5천만원 줄이겠다는 내용의 근저당권감액계약서를 체결하였습니다.

그러나 근저당권이 정한 날짜까지 감액되지 않자 ㄱ씨는 ㄴ씨가 근저당권 감액 등기를 설정하지 않은 것에 대해 임대차계약을 해지하겠다고 통보하면서 계약금을 반환할 것을 요청하였습니다.

이에 ㄴ씨는 다음 날 바로 근저당권 감액 등기를 설정하면서 의무를 이행하였다고 주장하여 계약금 반환을 거부하였는데요. 이 후 ㄱ씨는 임대차계약 해지에 따른 보증금반환청구소송을 제기하기에 이르렀습니다.

1심 재판부는 ㄱ씨의 주장을 받아들이지 않았지만 2심에서는 ㄴ씨가 특약 사항을 이행하지 않은 잘못이 있다며 ㄱ씨의 주장을 인용하였는데요.

이 후 재판부는 ㄴ씨가 일방적으로 채무를 이행하지 않았을 경우 계약 해지는 가능한 것이지만 만약 채무의 이행 통보를 한 후 일정 기간 동안 채무를 이행하였을 때는 계약 해지가 불가능하다고 판단하여 ㄱ씨 패소 판결을 내렸습니다. 이상으로 원영섭변호사였습니다.