부동산경매소송 임차인 우선변제권

전세나 월세 등의 임대차 계약을 체결할 때는 적지 않은 보증금으로 계약을 하기 때문에 반드시 부동산의 권리 관계를 파악하여 안전한지 살핀 후 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

만약 근저당권 등이 설정되어 있을 때는 부동산이 경매에 넘어가게 되면서 보증금을 잃어버릴 수도 있는데요. 이 때 임차인은 우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

얼마 전 주택 임대차계약을 체결한 임차인이 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못하자 대항력과 우선변제권을 주장하여 보증금반환소송을 제기하였는데요.

이 후 임차인은 승소 판결을 이끌어 낼 수 있었지만 경매가 개시되자 임차인으로서의 우선변제권 효력을 발휘할 수 없었습니다. 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아 보호를 받을 수 없었던 것입니다.

한편 부동산경매소송에서는 배당요구를 위해 종기를 정하게 되는데요. 이는 낙찰자 또는 다른 채권자들로부터 신뢰를 보호하기 위함이며 매각기일이 다가오기 전에 채권자와 채권 금액을 확정해야 하기 때문입니다.

즉 배당요구가 종기되기 전 채권자는 배당요구를 진행해야 하는데 위 사례의 임차인은 배당요구를 하지 않아 임차인 우선변제권을 행사하지 못한 것입니다.

따라서 부동산경매소송을 할 때, 임차인은 확정일자를 받았다면 다른 채권자나 근저당 채권자 등과 같이 배당요구 종기가 되기 전까지 배당요구를 해야 하는데요. 경우에 따라서는 경매 기입의 등기가 이뤄지기 전 등기를 한 전세권자나 근저당권자 등은 배당요구 절차가 없어도 배당을 받을 수 있습니다.

그럼 위 사례의 임차인 우선변제권은 어떻게 행사할 수 있을까요? 대법원에서는 위 사례에 대해 보증금 반환소송을 승소하였다면 배당요구 절차를 가지지 않았다는 이유로 우선변제권을 행사하지 못하도록 하는 것이 아니라 다른 채권자들을 상대로 배당이의 소송을 제기하여 우선변제권을 행사해야 한다고 판시하였습니다.

대법원은 주택임대차보호법에서 명시하는 우선변제권과 대항력을 취득한 임차인이라면 보증금을 돌려받고자 소송을 제기할 것이고 이에 승소 확정이 되었다면 강제 경매를 통해 두 권리를 행사한 것으로 판단해야 한다고 설명하였는데요. 만약 위와 같이 부동산경매소송 중 배당요구 등의 절차를 누락하여 임차인 우선변제권을 행사하지 못하는 피해가 발생했다면 법률가의 조력을 통해 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.