중문관광단지 2단계(부영호텔) 개발사업 이번엔 경관규정 위반
경관영향평가 및 제주도종합개발계획 위반한 것으로 드러나
- 경관영향평가 심의 후 건축고도 변경과정에서 재심의 누락
- 법정계획인 제주도종합개발계획 상의 건축물 고도기준 무시
중문해안에 부영관광호텔 건축허가 논란으로 촉발된 중문관광단지 2단계 개발사업 인허가 과정의 법규위반 문제가 또 다시 불거지게 되었다. 중문관광단지 2단계 개발사업 과정에서 제주도와 사업자(한국관광공사)가 환경영향평가 협의내용을 어겼다는 논란이 일고 있는 가운데 이번에는 경관 관련 규정을 어기고 제주도가 건축고도를 완화해준 사실이 새롭게 확인됐다.
첫째, 경관영향평가 심의결과를 위반했다. 경관영향평가 제도는 1991년 제주도개발특별법 제정 당시부터 특별법에 있던 조항으로 ‘제주도에서 환경영향평가 대상이 되는 개발사업과 대통령령으로 정하는 일정규모이상 건축물 및 공작물을 설치하고자 하는 자는 경관영향평가서를 작성하여 인허가 또는 승인 전에 심사를 받아야 한다.’고 규정하고 있다. 당시 1994년에 수립된 제주도종합개발계획에는 9페이지나 할애하여 “경관영향평가 지침”을 따로 정리할 만큼 제주의 자연경관과 문화경관 보전에 무게를 둔 제도였다. 제주도에서만 시행하던 제도로 1999년 2월 제주특별법이 개정되면서 삭제되었다.
따라서 중문단지 2단계 사업 역시 환경영향평가 대상이어서 제주특별법에 의한 경관영향평가 의무대상이였다. 이에 따라 중문단지 사업자인 한국관광공사는 사업승인 전 해인 1995년에 경관영향평가서를 제주도에 제출하여 심사를 받는다. 당시 경관영향평가에는 호텔, 콘도 등 모든 건축물 높이를 20m(5층) 이하로 계획하고 평가를 했다. 이를 근거로 제주도는 같은 해 12월 경관영향평가 심의를 조건부 의결한다.
<중문관광단지2단계(동부)지역 경관영향평가서(p72) 토지이용계획>
경관영향평가 심의를 마친 중문단지 2단계 사업은 1996년 3월 환경영향평가 협의를 완료하고 8월에 사업시행승인을 받았다. 당시 15가지 승인조건 중에는 “환경영향평가 협의내용 및 경관영향평가 심의사항을 준수해야 한다.”는 내용이 포함되어 있다.
<중문관광단지2단계(동부)지역 개발사업 승인조건(문서번호:종기 91710-41)>
그러나 제주도는 개발사업 승인 3개월 후인 같은 해 10월 경관고도규제계획을 수립하고, 이 계획의 고도를 기준으로 사업계획을 변경 승인하였다. 하지만 이 과정에서 경관영향평가서와 달라지는 내용에 대한 재심의는 열리지 않았다. 결국 심의사항을 준수해야 한다는 승인조건을 위반한 것이며, 제주특별법 상 명시되어 있는 경관영향평가 제도의 입법취지를 제주도가 완전히 무시한 것이다.
이는 환경영향평가 협의내용 위반과 유사하다. 이에 대해 제주도는 제주도종합개발계획에 따라 경관고도규제계획을 수립한 경우 건축물 높이를 경관고도규제계획에 의거할 수 있다고 주장해 왔다. 하지만 제주도종합개발계획의 ‘경관영향평가서 심의지침’을 보면 “경관고도규제계획을 사전에 마련하고, 이는 심의기준으로 활용하는 것이 바람직하며, 건축물 고도에 대한 심의기준은 제주도종합개발계획에서 제시한 건축물의 고도기준 계획에 의한다.”고 명시되어 있다. 즉, 경관고도규제계획은 참고용으로 활용하고, 결정적으로 건축물 고도에 대한 심의기준은 제주도종합개발계획의 건축물 고도기준을 따르라는 것이다. 당시 제주도종합개발계획의 관광단지 건축물 고도기준은 5층으로 되어 있다.
<제주도종합개발계획(1994) 경관영향평가서 심의지침(p471)>
둘째, 상위계획인 제주도종합개발계획 상의 건축물 고도기준을 위반했다. 앞의 내용 말미와 연장선상에 있는 내용으로 제주특별법에 근거한 법정계획인 제주도종합개발계획에는 시군별, 지역별로 건축물 고도기준을 정하고 있다. 이 기준에 의하면 관광단지 및 관광지구는 건축물의 최대높이를 5층까지 정하고 있다. 1층을 4m로 보고, 20m까지 허용한다는 것이다.
<제주도종합개발계획(1994) 건축물의 고도기준<표Ⅱ-258>(p462-463)>
다만 제주도종합개발계획에는 “제주시, 서귀포시 시가화구역 및 관광단지, 관광지구 등 주요지역에 대하여 「경관관리기본계획」 또는 「경관고도 규제계획」을 수립한 경우에는 그 계획에 의한다.”고 했다. 제주도는 이 내용을 근거로 지금까지 중문단지 2단계 사업의 호텔, 콘도 건축고도의 변경 당위성을 내세우고 있다. 그러나 분명히 해야 할 것은 이러한 당위성에도 불구하고 각 개별절차에 따른 행정과정이 있기 마련인데 법률이 정한 이러한 절차를 생략할 수는 없다. 환경영향평가 변경협의, 경관영향평가 재심의 등이 이에 해당한다.
또한 제주도가 주장하는 위의 근거 역시 제주도종합개발계획에서 정하고 있는 내용을 잘못 해석하고 있는데 따른 결과이다. 경관고도규제계획을 “수립한 경우”와 “수립할 경우”는 과거와 미래의 상황을 규정하는 큰 차이가 있다. 제주도종합개발계획이 고시되기 전에 경관고도규제계획을 수립한 경우에는 이 계획(경관고도규제계획)에 따른다는 것이 제주도종합개발계획에서 명시한 내용의 바른 해석이다. 아직 경관고도규제계획이 미수립된 경우에는 제주도종합개발계획의 건축물 고도기준을 따라야 한다. 이 당시에는 서귀포시 경관고도규제계획이 미수립된 상황이기 때문에 당연히 제주도종합개발계획 상의 건축물 고도기준을 따르는 것이 맞다.
<제주도종합개발계획(1994) 건축물의 고도기준(p462)>
뿐만 아니라 경관계획이 수립된 경우와 미수립된 경우의 적용기준은 현재의 제주국제자유도시종합계획에서 보다 더 명확하게 명시를 하고 있다. 2006년에 수립된 제주국제자유도시종합계획 보완계획(p.250)에 따르면 “관광단지, 관광지구 및 개발진흥지구의 운용에 있어서 제주특별법에 의한 개발사업의 승인을 얻은 경우에는 그 계획에 의하며, 경관고도규제계획이 이미 수립된 지역은 기 수립된 경관고도규제계획에 따른다.”로 하고 있다. 중문관광단지 2단계 사업을 여기에 적용해 보더라도 제주특별법에 의한 승인을 얻었기 때문에 건축물 고도는 그 계획인 20m(5층)이하로 해야 한다. 경관고도규제계획을 따르는 경우는 기 수립된 경우에 한한다고 분명히 하고 있다.
만약 제주도종합개발계획이 확정된 이후 경관고도규제계획을 수립한다면 당연히 제주도종합개발계획의 건축물 고도기준보다 완화된 기준을 제시할 수는 없다. 하위계획이 상위계획을 뒤집을 수는 없기 때문이다. 따라서 제주도종합개발계획 수립 이후 만들어진 “서귀포시 경관고도규제계획”은 제주도종합개발계획의 건축물 고도기준을 대신할 수 없으며, 설령 대신한다 하더라도 서귀포시 경관고도규제계획을 확정지을 때 제주도종합개발계획에서 밝힌 건축물 고도보다 완화된 기준으로 정해서는 안된다. 이러한 이유 때문에 중문단지 2단계 경관영향평가에서는 제주도종합개발계획, 서귀포시 실시계획 등 상위계획과 관련법규에 위배되지 않았음을 강조하고 있다.
<중문관광단지2단계(동부)지역 경관영향평가서(p137) 종합평가 및 결론>
그럼에도 불구하고 서귀포시는 상당히 완화된 고도기준을 만들어 개발사업시행자에게 특혜를 줬을 뿐만 아니라 경관고도의 규제계획 취지를 망각한 계획을 수립하였다. 제주도종합개발계획의 경관영향평가서 지침에서 제시한 심의기준처럼 경관고도 규제계획의 활용법과 제주도종합개발계획의 건축물 고도기준의 설정취지를 올바르게 이해한다면 이러한 논란과 위법은 있을 수 없는 일이다.
이상에서 보듯이 중문관광단지 2단계 개발사업 승인과정에서 나타난 각종 위법사례들은 부영관광호텔의 건축허가 가부결정에만 국한되는 것이 아니라 중문관광단지 2단계 사업의 인허가 과정에서 각종 특혜와 위법행위 등 전반적인 문제로 확대하여 볼 수밖에 없다. 따라서 제주도는 이에 대한 명확한 해명과 도민들이 납득할 만한 조치를 취해야 할 것이다. 또한 이 문제를 조사 중인 제주도감사위원회 역시 한 치의 의혹도 남김없이 조사하여 행정행위의 오점으로 남은 이 사안에 대해 명쾌하게 인과관계를 밝혀 차후 같은 일이 재연되지 않도록 해야 할 것이다.
2016년 9월 20일
제주환경운동연합(윤용택·김민선·문상빈)