들어는 봤나요, 협동조합 임대주택?
젊으나 나이 들어서나 내 집이 없다면 임대를 살아야 하고, 내 집이 있더라도 여러 가지 이유로 다른 곳에 거주하게 된다면 임대주택을 찾아야 한다. 이 때 우리는 어떤 선택을 할 수 있을까?
당연히 민간임대주택으로 전세, 반전세, 월세를 찾을 것이고, 자격이 되고 기회를 만난다면 공공임대주택에 장기, 혹은 단기로 전세나 월세로 살 수 있을 것이다. 공공임대의 경우, 관리부실로 고통받을 수 있으며, 그나마도 기회가 많지 않고, 민간임대는 한마디로 너무 비싸다. 그리고 계속 비싸지고 있다. 이 두 가지 외에는 다른 선택은 없을까?
이 글은 자가주택과 민간임대, 공공임대를 제외한 다른 선택지로서 협동조합 주택이 있다는 것을 알리고, 그 사례로 실제 진행 중인 사업을 소개하는 글이다.
협동조합 주택은 협동조합이 소유하는 주택이고 (소유권 등기) 조합원 중에서 해당 입주자들은 세를 내고 사는 임대주택이다. 즉 조합원이기 때문에 자가의 성격과 임대의 성격을 모두 가지는 주택이 협동조합 주택인 것이다.
스웨덴은 전체 주택의 26%, 독일은 15% 정도가 협동조합 주택이다. 그런데 우리나라에는 현재 협동조합 주택, 정확히는 협동조합 임대주택이 없다. 비슷한 몇 가지 사례들은 있으나 이것들은 협동조합 임대주택이 아니다. 구름정원, 소행주 등에서 보이는 소규모 동호 주택은 협동조합을 구성하여 시행과 시공을 했더라도 결국은 소유권이 개별/개인에게 돌아 간다, 따라서 이는 개인 소유 주택이고 협동조합 임대주택이라 할 수 없다. 별내지구의 뉴스테이 사업은 이보다 복잡한데, 입주 8년 후 리츠가 청산할 때에는, 즉 소유권에 대해 제대로 판가름이 나는 시점에 가서는 자가소유 형태를 띠게 될 것이다. 즉 한시적으로 거주자의 협동조합이 일부 소유권에 관여하는 방식일 뿐이다.
현재 협동조합 주택이라고 하는 것들을 정리하면 다음과 같다.
– 거주자 중심 시행 사업인 경우, 소유형태는 개별 자가소유를 기초로 한다.
– 입주 후에는 공동공간을 협동조합이 소유하는 경우가 있다.
– 서울시 사회주택사업의 경우, 시공과 시행을 협동조합이 진행한다.
– 사회주택은 소유형태로 볼 때 공공주택이고 8년 후에는 민간에 판매한다.
– 별내 더함의 경우, 이전 정권에서 주택사업자를 위한 만든 정책인 뉴스테이 정책을 이용한 시행사업이다. 리츠내에 거주자의 협동조합출자금이 아주 소액 포함되어 있지만 소유권은 리츠, 주식회사가 가진다. 협동조합 출자금은 주택소유를 위한 용도가 아니다.
– 서울시 공동체주택 사업이나 LH 공공지원 민간임대주택 사업 등 모든 공공지원 사업은 일단은 한시적인 공공주택이거나 아예 처음부터 민간이 소유하는 주택이 된다.
위의 모든 것들 중에 그 어떤 것도 협동조합 주택이 아니다. 협동조합적 소유, 집단적 소유형태를 가진 주택이 아니다. 협동조합 주택은 특히 시행, 시공자금, 시행 후의 자금 등을 책임지고 운영하는 소유주체로서 실 거주자가 포함된 협동조합이 있어야만 가능한 것인데 위의 어디에서도 이를 찾을 수 없기 때문이다.
우리나라에서 실로 협동조합 임대주택이 필요한 계층은 청년들이다. 서울에서 2억, 3억을 가지고는 자가는커녕 전세도 얻기 어렵다. 하지만 청년이 1억을 자기 힘으로 만들려고 해 보라. 매월 100만원을 모아도 10년이 넘게 걸릴 것이다. 그 사이 집값의 상승을 생각하면 이 조차도 의미가 없다. 부모로부터 지원을 받지 못하는 수많은 청년들은 주택문제에서 영원한 패배자가 되어야 하는가? (지방 거주자 모두에게도 해당되는 문제이기도 하다)
청년 1인 혹은 2~3인 가구를 위한 부담가능하면서 질좋은 주택, 다양한 계층이 섞여서 사는 주택. 문화와 교육이 함께 어우러지는 주거공간. 이것이 협동조합 임대주택이 필요한 이유이다.
공공임대 주택은 기회가 적고 계층혼재가 불가능하다. 심지어 유지보수 등에서 여러 가지 문제를 야기하고 있다. 구조적으로 질 낮은 주택일 가능성이 많다. 이는 공공주택의 조성과 유지가 모두 세금으로 충당되는 구조이기 때문이다. 협동조합 임대주택은 조합이 스스로 소유하고 관리하므로 제대로 유지보수가 가능하고 입주자의 제반 요구에 부응하는 공동체 주택으로 만들어져서 입주자의 만족도가 높으며 결정적으로 지속가능한 주거, 부담가능한 주거, 부끄럽지 않게 살만한 공간에서를 거주하는 것을 목표로 한다. 협동조합 임대주택은 그것이 가지는 준공공적 성격에 부응하는만큼, 공공의 재정적 지원을 받고 그 대신 적당한 수준에서 민간임대보다 저렴한 주택을 공급한다는 것에 더해서 (여기까지는 기존 사회주택사업과 별로 다르지 않다), 스스로 토지와 주택, 혹은 주택에 대해서 소유하는 협동조합을 통해서 토지대의 상승에 대한 부담없이 계속 거주하는 것과 청년문화와 교육적 욕구를 충족시킬 공간과 컨텐츠와 결합해 있는 완전히 새로운 주거형태이다.
사례를 만들어 가는 노력 – 협동조합 큰바위얼굴의 삼송사업
협동조합 큰바위얼굴은 지난 2019년 5월에 LH가 공모한 고양삼송지구 주거전용 주택용지 공공지원 사회임대주택 사업공모에서 사업자로 선정되었다. 이 사업(이후 삼송사업이라 약칭)은 대지 500평에 25가구, 각 가구 당 실평수 84m2 정도의 임대주택을 건설하는 사업이다. 토지는 LH가 소유하고 건물은 시행자인 협동조합 큰바위얼굴이 지어서 입주자들을 선정하고 (공공)임대하는 사업이다. 큰바위얼굴은 시행사이자 임대사업자인 셈이다. 그리고 입주자는 공공임대주택 입주조건에 맞게 소득수준에서 합당한 청년, 신혼부부 혹은 노년층이어야 한다. 그런데 삼송사업은 이제까지의 공공지원 사회주택사업과 크게 다른 점이 하나 있는데, 그것은 LH로부터 15년간 토지를 임대한 후, 토지를 사업자인 협동조합에게 판다는 옵션이 포함된 것이다. 최초가격에 더하여 15년 후의 시장토지가격을 반영하되 변화액의 1/2을 올려서 토지를 구입하라는 것이다. 이 경우, 사업자인 협동조합은 온전히 토지와 건물의 소유주가 될 수 있고 기존 입주자는 계약연한이 끝나서 퇴거해야 하며, 이를 판매하여 수익을 바랄 가능성이 생긴다.
협동조합 큰바위얼굴은 이 지점에서 나름대로 고민했다.
15년 뒤에 협동조합을 현재의 누군가 책임질 수 있겠는가? 또한 입주자가 삶의 터전으로 가꾸어 온 공간을 지속적으로 살아 갈 수는 없을까?
즉 삼송사업이 협동조합임대주택으로 진행되도록 할 수 없을까?
논점 진행에 앞서 사업에 대한 구체적인 이해를 돕기 위해 삼송사업의 개요와 입주자, 공간배치 등을 간단히 설명하겠다.
○ 사업의 개요
○ 입주자 특성별 공간배치
1. 시니어 및 신혼부부 : 1층 9개 호(방 3, 욕실 2, 거실 1, 주방 1)에 입주
2. 자녀있는 시니어, 노부모를 모시는 청년 및 신혼부부
. 2층과 3층을 연결하는 복층형 : 건물 당 3개 호씩 배치(총15호)
. 하나의 현관문을 이용 + 2, 3층에 각각 거실문을 두어 독립성 보장
. 한가족 2세대가 동거할 수 있도록 설계
3. 청년 쉐어하우스
1층의 1개 호는 청년 쉐어하우스로 제공 (마동 1층 1호, 4룸)
– 현재는 1개 호만 청년 쉐어하우스로 예정하고 있지만, 청년 수요가 많을 경우, 내부 개조 없이도 확대 운영이 가능한 설계
○ 커뮤니티 시설 및 기타 공동시설
1. 커뮤니티 시설
* 총면적 263.01㎡(약 79.7평) : 가동 153.78㎡(46.6평), 나동 109.23㎡(33.1평)는 선큰 형태로서 단지 및 지역주민이 쉽게 접근, 이용할 수 있도록 설계
* 주요 용도 : 북카페, 복합문화 공간, 다목적 모임공간, 체력단련실, 커뮤니티 키친, 입주자 생협 등
2. 기타 공동시설
* 정원(1층, 옥상), 텃밭, 사계절 화단(담장 대체), 노면 주차장 등
협동조합 큰바위얼굴(이하 큰바위)은 노동자협동조합이다. 그리고 지향하는 주된 사업이 협동조합 임대주택 건설과 운영이다. 사업모델로서 스웨덴의 Riksbyggen처럼 협동조합 주택 사업을 하는 목표를 가지고 있다. 그래서 삼송사업을 거주자공동체 + 시행/운영자 조직의 결합으로 우리나라 협동조합 소유 주택 1호로 만들어 갈 계획을 세웠다. 청년주택에 맞춤한 형태는 아니지만, 대신 세대통합형 공동체 구성, 공용공간의 사용, 일자리 창출이 가능한 형태로 만들어 갈 계획이다.
당장의 소유권 등기는 토지는 LH리츠, 건물은 큰바위 앞으로 되어 있지만 15년 간은 입주자들은 계속 살아갈 권리, 매년 2% 이상 임대료를 올리지 않을 것과 공동체를 구성하고 공동공간을 스스로 운영해 나가는 권리를 가진다. 하지만 처음부터 거주자 협동조합을 구성하고 15년 후에는 건물과 토지를 합쳐서 거주자 지분과 큰바위 지분, 융자부채로 구성된 협동조합(집단적 소유) 임대주택에서 거주할 권리를 가지도록 할 계획이다. 이를 위하여 입주 전부터 보증금 외에 조합출자금을 납입하고 거주조합원이 된다. 거주자 협동조합의 조합원인 입주자들은 공용공간(커뮤니티 공간)에 대한 사용방안을 스스로 결정한다. 거주권은 거래할 수 있게 할 것인지에 대해서는 아직 결정하지 않았으나, 거래하는 것도 가능하다는 견해가 지배적이다.
15년 후, 토지를 구입할 때, 입주자들은 토지구입비의 일부를 추가로 조합에 출자금 형태로 납입하고 또한 기존 보증금도 출자금으로 전환하여 완전히 협동조합이 소유하는 임대주택으로 변환한다. 대략 전체 주택가의 2/3정도는 거주자들이 납입하거나 토지거래 이익(LH에게 할인받은 부분)의 일부가 될 것이고 10%는 큰바위, 나머지는 대출로 구성될 것이다.
현재 삼송사업은 건축허가가 나온 상태이고 LH리츠와 토지계약 단계에서 토지대의 조정이 진행 중이다. 별다른 문제가 없다면 올해 10월에는 공사에 들어갈 수 있을 것이라 예상된다.
삼송사업은 청년주택으로 계획된 협동조합 주택은 아니며 보증금이 제법 높고(1억 5천 정도 예상), 1가구 당 규모가 상당히 크다(84m2형). 하지만 협동조합 임대주택으로 진행하여 입주자들의 거주권을 처음부터 예정하고 건설하는 사업인만큼 나름의 의의는 있을 것이다.
* 15년 후, 부동산 가치의 변동폭을 1.5배로 잡았을 때 자금추이 (이 액수 결정은 실거래 가격이 아니고, LH와 합의하는 가격)
결론 – 협동조합 주택의 잇점
협동조합 주택은 3가지 측면에서 이익이 있다.
1) Affordable – 적은 보증금, 주변보다 저렴하고 장기임대가 확보된다.
– 현실적인 주거사이즈 (49m2미만) : 1인가구 중심
– 최저임금노동자도 지속적으로 부담가능한 임대료 수준 30~60만원을 넘지 않는 수준 (서울 기준, 다양한 가격)
2) Social Mixing – 계층의 융합, 제대로 된 관리와 공동체 운영이 가능하다.
– 교통요지, 직장으로의 이동 유리한 위치
– 호텔식 서비스, 공동체주거 형태 (북카페, 공동취사식당, 창고, 세탁소, 카쉐어링)
3) 문화와 교육적 가치 – 공동체 형성 + 올바른 청년문화
– 문화, 교육 공간과 컨텐츠 생성
– 휴식공간, 유휴공간 (공연/회의장, 게스트하우스, 건전한 유흥)
협동조합 주택건설의 방법
1) 토지임대시 : LH 혹은 공사들, 혹은 지자체로부터 장기(영구)저리 임대한다.
2) 토지구입시 : 자체 조합의 조성 자금이나 펀드를 이용한 Equity로 토지를 계약하고 나머지 잔금은 주택도시기금으로부터 융자받는다.
토지와 건축비용을 주택도시기금으로부터 융자받는 대신 임대료를 주변의 7~90%로 책정한다. 또한 반드시 필요한 공간인 공공을 위한 공간 – 청년교육시설이나 문화공간을 충분히 확보하고 이를 기부체납함으로써 용적율을 상향하는 방식도 가능하다.
공공임대주택과 협동조합주택의 차별성
공공임대주택의 소유권은 공공(국가 = 지자체, 공사)이 가진다. 이는 국가의 자산이 묶여 있는 것이고, 건설과정과 운영과정에서 많은 세금이 투입된다. 이는 공공주택의 근본적인 한계(Limit)이다. 이러한 한계로 인하여 공공주택의 정주환경이 지극히 열악한 현상이 생겨나는 것이다.
협동조합주택은 준공공주택이라고 할 수 있다. 소유권은 민간, 협동조합이 가진다. 자기자금이 적고 사업비를 기금으로부터 지원을 받더라도 이는 스스로 책임지는 부채이고 스스로 갚아나가는 것, 자산운영의 책임이 협동조합 내부에 존재한다. 정부와 공공의 입장에서는 협동조합주택을 위해 세금을 투입할 필요가 없다. 따라서 협동조합주택 입장에서는 기금이용, 세제혜택이나 공공시설의 운용과 관련하여 공공과 상호협력, 협조를 통해서 지원받는 것은 필요하지만 그것은 어디까지나 공익적인 성격을 포함하는 사업을 진행하는 민간에 대해 정부와 공공이 지원해 주는 것일 뿐이다.
양기철
협동조합 큰바위얼굴 이사장