수요일, 4월 1, 2020 - 02:00
부산참여연대 Citizens' Solidarity for Participation of Busan
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우.614-865 부산광역시 부산진구 중앙대로 909번길-11 4층(양정동)
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수 신
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관련 기자
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발 신
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부산참여연대
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분 량
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총 3 쪽
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날 짜
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2020. 3. 31(화)
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문서내용
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[논평] 제 2 엘시티 한진 CY 부지 개발을 통해 본
사전협상제도의 문제점(Ⅲ)
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민간사업자의 혜택과 수익에 대한 공공기여 산정의 기준과 근거 부족은 특혜다.
사전협상제도는 “지역 내 5000㎡ 이상의 유휴 토지 또는 대규모 시설 이전 부지를 개발할 때 시와 민간 제안자, 외부 전문가가 해당 토지의 용도지역 간 변경과 개발계획 수용 여부 등을 일괄 협상으로 결정하는 제도”이다. 일반적인 지구단위계획은 용도지역 내의 변경만이 가능하나, 사전협상형 지구단위계획은 용도지역 간의 변경이 가능하다는 것이 큰 차이점이라고 할 수 있다. 즉 용도변경을 쉽게 해줌으로써 막대한 수익을 민간사업자가 가져가게 되어 ‘합법적 특혜’를 줄 수 있는 제도이다.
사전협상제도를 통해 민간사업자는 용도변경과 그에 따른 다양한 혜택과 개발 기간을 단축시키는 등 여러 가지 측면에서 이익을 가져가게 되며, 그에 따라 민간사업자는 그에 합당한 공공기여를 해야 한다.
부산시의 사전협상제도에 따른 공공기여 산정 기준을 보면 1. 공공기여량은 공공기여 비율에 따라 제공되는 시설 규모 및 설치비용의 합산으로 한다. 2. 총 공공기여 량은 다음 두 값 중 큰 값을 적용한다.
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1) 공공기여 토지면적 × 대상토지의 ㎡당 종후 감정평가액
2) [종후 감정 평가 토지가치 – 종전 감정평가 토지가치] × 50%
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서울시의 경우는 전체적으로 제공되는 총량을 비용으로 산정하여 제시하고 있는데, 실제로는 기반 시설 부지 또는 기반 시설을 직접 설치하여 제공하게 되면 지구단위 계획 구역 내 기반 시설이 충분한 경우 일부 비용으로(현금) 제공할 수 있게 정하고 있다.
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1. 공공기여량 = 공공기여 토지면적 × 토지단가(㎡당 감정평가액)
2. 공공기여 토지면적 = 대상지 토지면적 × 공공기여 비율
3. 공공기여 비율 = {(변경후 용적률 – 변경전 용적률) × 6/10} / (변경후 용적률)
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공공기여 비율을 부산시와 서울시를 비교하여 보면, 부산시는 증가된 토지가치의 50%, 서울시는 증가된 용적률의 60%를 기여하게 되어 있고, 공공기여의 내용은 부산시는 현금, 서울시는 기반시설 부지 및 시설(공공시설, 공여시설) 이다.
공공기여 비율을 산정하는 근거가 같지 않지만 용적률 상승에 따른 토지가치가 증가한다고 볼 때, 부산시는 가치 증가량의 50%, 서울시는 60%를 공공기여 비율로 적용하고 있어 무려 10% 차이를 보이고 있다. 또 부산시는 지금의 시세인 현금으로 기여를 받지만 서울시는 부지나 시설로 받음으로써(이후 이 지역의 가치가 상승할 가능성이 많기 때문에) 미래 가치까지 공공기여를 받게 되는 것으로서 두 도시가 상당히 다른 것을 알 수 있다. 다시 말해 부산시는 그 비율에 있어 서울시보다 적게 공공기여를 받고 있을 뿐만 아니라 가치적 측면에서도 서울시보다 평가 절하되어서 공공기여를 받고 있다고 할 수 있다.
부산시는 사전협상제도를 한진CY 부지에 첫 사례로 적용하고 있다. 서울시는 이미 4건의 사전협상제도를 적용한 사례가 있어 서울시의 사례를 참고하면 다음과 같다. 서울시의 경우 4건의 사전협상제도 적용에 따른 다양한 문제를 접하고 이의 해결을 위한 용역을 하고 있는데, 용역 중간보고에 따르면 공공기여 부분에서 지적되는 문제는 아래와 같다.
1) 폐지되는 도시계획시설의 유형별 공공기여 기준 마련 필요 : 시설의 유형, 규모, 사업이 갖고 있는 공공성 등을 고려하여 공공기여 차등 적용 방안 제시 필요
2) 공공기여량 예측의 어려움(교통개선 비용 포함 여부, 기준 대지 면적 산정 이견, 관련부서 이견, 서울시와 자치구 이견, 공공기여 종류 결정 기간, 명목상 공공기여와 사업자 부담 총 기반시설량 차이, 감정평가 대가 지금 기준의 불합리성 등)
앞서 제도를 시행한 서울시의 경우에도 다양하고 어려운 문제들에 봉착해 있는 것을 알 수 있는데, 부산시는 어떤 기준으로 공공기여량을 산정하고 어떤 방식으로 공공기여를 받는지, 그 과정과 절차를 어떻게 진행하였는지 현재로선 알 수 없다.
부산시에 지금이라도 사전협상제도 중 공공기여에 대한 기준과 근거, 산정 방법에 대해 공개적인 논의를 진행할 것을 강력히 요청한다. 이것이 마련되지 않을 경우 사전협상제도 진행을 멈추어야 할 것이다. 만약 그렇지 않다면 사전협상제도를 통한 개발, 특히 첫 사업인 한진CY 부지는 제2의 엘시티로 전략하고 말 것임을 명심하길 바란다.
또한 이 사전협상제도를 비밀스럽게 진행하면서 협상이 진행 중이라 회의 내용을 밝히지 못한다고 하지만, 그것은 상대방 즉 민간사업자보다 부산시가 유리한 협상을 하려고 할 때 가능한 주장이다. 지금처럼 부산시나 부산시민이 아닌 민간사업자가 요구하고 주장하는 내용을 그대로 받아들이는 것을 전제로 협상을 진행하면서 협상의 내용을 밝히지 못한다는 것은 이해하기 어렵다. 참고로 시민공원 자문위원회를 진행할 때 이해관계 주민들에게 자문위원회의 내용이 다 전달되었을 뿐 아니라 심지의 회의에 참여해 의견을 내기도 하고 참관하면서 소동을 벌이기도 했다. 그때는 되는데 왜 지금은 안 되는가!
이해관계에 얽혀 있는 사업일수록 과정과 절차, 내용을 투명하게 공개해 특혜와 비리의 문제를 해소해야 하고, 이해관계가 다양한 협상일수록 부산시의 기준과 근거를 갖고 협상을 진행해야 하지만 사전협상제를 진행하고 있는 부산시는 둘 중 어느 하나도 갖추지 못하고 있다. 부산시가 이런 능력이 없는 것인지 아니면 일부러 가지려 하지 않는 것인지 알 수 없지만 한진CY 부지 협상을 이런 식으로 진행한다면 무능한 부산시가 다시 제2의 엘시티를 만들었다는 비판에서 자유롭지 못할 것이다.(끝)