정주 여건 혁신 (도심 재생 및 주거 해결) - 함안군 정금효 님의 공약
최경호 새사연 연구위원이 <레디앙>에 기고한 글입니다 은마아파트 재건축 시 공공주택을 넣
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주거시민단체, 누구의 주거를 위한 공약인가?
21대 총선 4개 정당 주거 공약 평가 좌담회
더불어민주당, 청년이 바라지 않는 주거 공약, 공급중심 정책
자유한국당, 이명박·박근혜정부 실패한 정책 재탕, 삼탕 공약
정의당, 보유세 강화, 세입자 대책 발표는 긍정적
민주평화당, 반값아파트 100만호 공급 실현방안 보완해야
일시,장소 : 2020년 2월 4일(화) 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀
21대 국회의원 총선거를 앞두고, 주거·시민단체들은 오늘(2/4) 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀에서 21대 총선 더불어민주당, 자유한국당, 정의당, 민주평화당이 발표한 주거 공약을 분석, 평가하는 좌담회를 개최하였습니다. 좌담회의 좌장은 참여연대 민생희망본부 부본부장인 이강훈 변호사가 맡았고, 더불어민주당 주거 공약 평가는 민달팽이유니온의 정용찬 기획국장, 자유한국당 주거 공약 평가는 한국도시연구소의 최은영 소장, 정의당과 민주평화당 주거 공약 평가는 민변 민생경제위원회의 김대진 변호사가 맡았습니다.
더불어민주당 주거 공약 평가를 맡은 정용찬 기획국장은 서민들의 보편적 주거문제 해결에 중점을 둔 20대 총선 주거공약과 달리 21대 총선 첫 번째 주거 공약을 발표하면서 정책대상을 청년·신혼부부로 한정한 정책을 발표하고 주거복지는 제외한 채 주택공급을 앞세운 주거공약을 발표한 것을 비판했습니다. 아울러 더불어민주당 공약이 재정부담이 덜한 비싼 공공임대주택의 양산 선언이며 청년의 이름을 팔아 도시개발 및 출생정책을 공약한 것이고 청년, 신혼부부 각 100만 가구 맞춤형 금융지원은 빚내서 집사라는 박근혜 정부 정책까지 떠올리게 한다고 지적했습니다. 특히 자가가 아닌 임대주택에서 살아갈 수 밖에 없는 대다수 청년들을 고려할 때 민간임대차시장에서 세입자 권리의 개선과 청년을 비롯한 주거취약계층의 주거문제 해소가 중요한 과제라며 집권여당으로 주택임대차보호법 개정에 대해 책임있는 태도를 보여줄 것을 요구했습니다.
자유한국당 주거 공약 평가를 맡은 최은영 소장은 자유한국당의 21대 총선 공약에 대해 ‘서민과 중산층의 주거 문제 해결과 모든 사람들의 주거권 실현이라는 국가의 의무를 방기한채, 이명박 정부의 ‘종합부동산세 무력화’와 ‘뉴타운’정책, 박근혜 정부의 ‘빚내서 집사라’, ‘민간택지 분양가상한제 폐지’ 정책을 재탕, 삼탕하고 있다고 꼬집었습니다. 그리고 재개발,재건축 사업의 규제완화를 통한 신규주택 공급은 멸실 발생으로 인해 공급 물량이 크게 늘지 않는데도, 3기 신도시 건설을 전면 재검토해야 한다는 앞뒤가 맞지 않는 공급 확대 방안을 비판했습니다. 최은영 소장은 임대주택을 폄훼하고 9억이상 고가 주택과 서울과 1기 신도시에 집을 소유한 사람만을 위한 자유한국당의 공약은 집값 안정과 서민 주거 문제 해결에 대한 고민이 전혀 없다는 사실을 반증한다고 덧붙였습니다.
정의당 주거 공약 평가를 맡은 민변 김대진 변호사는 정의당에서 무주택 세입자 주거권 보장을 위한 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 주거 공약의 상위에 내세운 점은 긍정적으로 평가하였으나 20대 공약에 있던 깡통주택 피해를 막기 위한 공정임대료 도입, 전세보증보험 의무화 등의 세입자 보호 대책이 이번 공약에 빠져있다고 지적했습니다. 1가구 다주택 중과세, 보유세 강화는 긍정적으로 볼 수 있으나 불로소득 환수 정책이 보유세에만 집중되지 않고 개발단계(예 : 재건축임대주택 공급 의무화), 처분단계(예 : 양도소득세 정상화)등의 정책이 병행되어야 하며, 보유세 실효세율 공약(0.28%)을 OECD 평균(0.33%) 수준으로 강화하는 방안 마련을 제안했습니다. 김 변호사는 저소득층을 위한 주거 급여, 주택 개량 및 공공임대주택 확대 등의 정책 보완이 필요하다고 덧붙였습니다.
민주평화당 주거 공약에 대해 김대진 변호사는 주거 안정을 1호 공약으로 발표한 점에 의미를 부여하고, ‘20평 1억원 반값 아파트 10년간 100만호 공급’한다는 공약이 실현된다면 중산층 주거 안정에 긍정적으로 기여할 것으로 평가했습니다. 하지만 공약의 실현가능성과 부작용에 대한 세밀한 검토가 필요하다며, 도시재생뉴딜사업을 전면 중단해서 재원을 마련한다는 방안에 대해서는 도시재생뉴딜사업이 운영상의 문제점은 있지만 쇠락한 구도심 기능 회복과 전면 철거 방식의 재개발, 재건축 사업의 대안으로 신규주택공급 못지 않게 중요하다는 점을 충분히 고려해야한다는 의견을 표명했습니다.
지난 20대 총선에서는 여야 모두 서민들의 보편적 주거 문제 해결과 주거 복지에 대한 공약을 발표한 것에 비하면, 이번 총선 주거 공약은 표를 의식한 나머지 특정 계층, 지역, 세대에 치우쳐 매우 실망스럽다는 것이 참여자들의 공통적인 의견이었습니다. 이들은 모든 정당에 “국민 절반에 달하는 세입자들이 집을 사지 않아도 전월세 폭등, 이사 걱정 없이 살 수 있게끔 하는 세입자 보호 정책, ‘비닐하우스’, ‘쪽방’, ‘지옥고’에 사는 주거취약계층을 위한 주거 복지 강화, 투기 규제를 통한 집값 안정 대책 등 종합적인 주거 공약을 발표하라고 촉구하였습니다. 끝.
▣ 보도자료 https://docs.google.com/document/d/1yu89i1hCLqKrAT4-BfaxRkaOEZs4Bo2f2Nf4... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]
▣ 별첨자료 : 좌담회 자료집 https://drive.google.com/file/d/1ynT8Ws9IXugS1dQS1lcmr910QKE-tZbJ/view?u... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]
▣ 붙임1 : 평가좌담회 개요
1. 취지와 목적
- 최근 서울과 일부 지역에서 집값 폭등 현상이 발생하고 자산 불평등이 심화되면서, 그 어느 때 보다 부동산, 주거 문제 해결에 대한 국민들이 관심이 높은 상황임.
- 다가오는 4월 15일, 21대 국회의원 총선거를 앞두고, 지난 1월 15일 정의당은 주거공약으로 계약갱신청구권 보장(9년), 청년 주거수당 20만원, 반의 반값 공공분양주택 공급 등을 주요 공약으로 발표한데 이어 자유한국당은 재건축,재개발 규제 완화와 ‘빚내서 집사라’는 내용의 공약을 발표하였으며, 더불어민주당도 청년과 신혼부부에 중점을 둔 주거 공약을 발표하였음.
- 이에 주거·시민단체들은 더불어민주당, 자유한국당, 정의당, 민주평화당에서 발표한 총선 주거 공약을 20대 총선과 비교하여 평가하고, 각 정당별 주거 공약의 어떤 문제점이 있는지, 개선하거나 보완해야할 점은 무엇인지 등을 모색하는 좌담회를 개최하고자 함.
- 제목 : 21대 총선 정당 주거 공약 평가 좌담회 개최
- 일시 장소 : 2020년 2월 4일(화) 10시 / 참여연대 2층 아름드리홀
- 진행안
- 좌장 : 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장
- 발제 및 토론
- 자유한국당 주거 공약 평가 : 최은영 한국도시연구소 소장
- 더불어민주당 주거 공약 평가 : 민달팽이유니온 정용찬 기획국장
- 정의당, 민주평화당 주거 공약 평가 : 김대진 변호사 민변 민생경제위원회
- 종합토론
- 공동주최 : 주거권네트워크, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, (사)주거연합, 새로운사회를여는연구원, 서울세입자협회, 서울주거복지센터협회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상, 참여연대 민생희망본부, 천주교서울대교구 빈민사목위원회, 한국도시연구소
- 문의 : 참여연대 민생희망본부 02.723.5303
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[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(4)]
‘모두를 위한 포용적 도시재생정책’을 기대하며
남은경 도시개혁센터 국장
지난 1월 20일은 용산참사 사건이 있은 지 11년이 되는 날이었다. 충격적 사건이 발생하자, 온 나라는 진상조사와 관련자 처벌, 수십 년간 고착화된 재개발 제도 개선을 요구하는 목소리로 들썩였지만, 10여년이 지난 지금도 사업 방식이 크게 달라지지 않고 폭탄을 돌리고 있다.
용산사태는 재개발사업 추진과정에서 강제철거에 반대하는 상가세입자가 경찰의 무력 진압에 저항하다 세입자와 경찰이 사망하는 인명피해가 발생한 비극적 사건이다. 이주대책 없이 쫓겨나는 재개발지역 상인들의 생존권 위협의 실상이 극단적 방식으로 드러났다. 이후 강제철거 금지, 재개발사업의 공공성과 투명성 강화 등 투기수단으로 변질된 사업을 바꾸려는 움직임이 있었으나, 결과는 상가세입자의 영업보상을 3개월에서 4개월 치로 늘리고, 임차인의 권리금이 인정된 정도다. 재개발 사업과정에서 세입상인의 권리는 여전히 보호받지 못하고 있다.
재개발/재건축사업은 노후한 건물을 새건물로 바꾸고, 도로와 공원을 확충하기 위한 주요한 도시정책 수단이다. 그러나 물리적 환경개선에만 치중해 사람에 대한 고려는 없었다. 엄밀하게 말하면 토지와 건물 소유주의 권리는 재산권보호라는 명목 하에 불로소득까지 보호해야할 대상이 됐지만 지역사회를 일구고 유지해온 세입자가 계속 거주하고 영업할 권리는 보호해야할 대상이 아니었다. 함께 살아가야할 공동체의 구성원이 아닌 사업의 이익을 낮추는 걸림돌이라는 인식이 법제도에 반영되어 있다. 세입자의 생존권(주거권과 영업권)은 공익사업으로 불리는 재개발/재건축 사업과정에서 보호되지 못하고 있다. 자연히 세입자의 자살과 같은 극단적 선택이 멈추지 않고 재정착대책을 요구하는 상인과 사업자간의 갈등이 표출되고 있다.
서울시는 지난해 초 도시산업생태계 보호와 노포 보전 등 대책마련을 위해 세운재개발사업 추진을 일시 중단했다. 연말까지 대책을 내놓는다는 계획이었지만 아직 발표하지 않고 있다. 재건축세입자에 대한 대책은 전무하다. 아현2구역 세입자 자살이후 단독주택재건축사업에 대해서는 용적률 인센티브로 이주대책을 유도한다는 계획이지만 실행 실적은 신통치 않다. 토지주와 사업자가 사업권을 갖고 수익을 극대화하도록 방치한 법을 고치지 않고 유인책을 제공하는 수준의 대책으로는 쫓겨나는 사람들을 보호하기 어렵다. 서울시가 지금 할 수 있는 효과적인 정책은 사업을 중단시키는 것뿐이나 경기부양과 세수확대를 위한 건설업 활성화방안도 결코 포기할 수 없어 문제는 더욱 심각하다.
노후한 도시환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확보하는 것은 필요하다. 무엇보다 주택을 공급하는 방안으로 재개발·재건축사업은 여전히 유효한 정책수단이다. 그러나 정비수법이 지역민의 기본권을 제약하고, 서민 등 취약층의 생존권을 위협한다면 사회적 갈등으로 인해 더 이상 사업의 지속가능성을 담보하기 어렵다. 반면 재개발재건축사업으로 땅값이 뛰고 집이 삶터가 아닌 재산증식의 수단이 되어 불평등과 양극화를 확대시키는 상황에서 더 이상 공익사업임을 내세워 사업을 강행해야 할 명분도 없다. 정비사업의 공익적 목적을 실현하면서도 주민의 기본권을 보호하는 방향의 정책 및 제도개선이 필요하다. 재개발재건축사업이 지속가능성과 공익성을 함께 달성하기 위해서는 다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.
기본권을 제약하는 강제퇴거 금지
지난해 유엔 주거권 특별보고관은 국내 주거실태 조사 보고서에서 소득가구와 취약계층의 주거안정성, 주민 협의 없이 이뤄지는 재개발/재건축에 따른 강제퇴거와 이주 등의 문제를 지적했다. 유엔 특보는 강제퇴거를 주거권을 총체적으로 침해하는 행위로 규정하고, 재개발/재건축 관련 법률체계와 정책, 실행방안이 국제인권 기준을 준수하도록 개선되어야 한다고 밝혔다. 국제인권기준은 세입자들을 비롯한 모든 주민에게 협의와 참여를 보장하면서 부담 가능한 적정 대체 주거지 제공 및 법적 구제의 제공을 보장하도록 하고 있다. 대한민국 정부는 이러한 국제기구의 권고를 외면하지 말고 제도화해야 한다. 이 보고서는 지난해 유엔인권이사회에서 공식 문건으로 채택됐다.
세입자 대책을 위한 공공임대주택 및 공공상가 건립 및 공공인수 의무화
재개발재건축구역 주민의 절반 이상은 저렴한 임대료를 지불하는 세입자 가구로 사업 후 저렴주택 멸실에 따른 대책이 필요하다. 서울시는 재개발사업에서 건립되는 신규주택의 15%를 임대주택으로 공급하도록 의무화하고 있으나, 이는 기존 세입자 가구의 1/4정도를 수용할 수 있는 물량으로 세입자 주거안정을 위해서는 절대적으로 부족하다. 즉 재개발사업이 진행될수록 저렴 주택 멸실로 인한 서민주거불안은 더욱 심화되고 있어 공급확대방안 모색이 필요하다.
서울시의 공공임대주택 재고율은 6%로 사회주택 비율이 30%이상인 유럽 국가와 비교하면 매우 낮다. 신도시 건설이 아닌 도시 내 접근성이 용이한 지역에 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서는 재개발/재건축 등 신규 주택공급과정에서 공공임대주택 건설을 보다 확대해야 한다. 정비사업에서 임대주택 공급 비율을 30%로 늘리고 법에 명시하여 안정적으로 공급이 이루어지도록 해야 한다. 아울러 지어진 임대주택의 민간 매각을 금지하고 공공의 인수를 의무화하도록 법개정이 필요하다.
상가세입자들에게는 재정착하고 영업안정성을 유지할 수 있도록 공사기간 대체상가 제공과 사업 완료 후 우선입주권과 임차권을 제공해야 한다. 무엇보다 이들의 경제적 수준에 부담가능한 상가가 제공되어야 하고 이를 위해 공공상가 건립을 법제화하고 보상도 현실에 맞게 이루어져야 한다.
투기이익의 철저한 환수
재개발/재건축사업은 공공의 계획승인을 통해 용적이 증가하고 땅값이 상승해 개발이익이 발생하므로 이를 환수하는 제도를 운영하고 있다. 현재 정부는 <재건축초과이익환수에관한법률>, <개발이익환수에관한법률>에 따른 개발부담금 부과를 통해 재건축사업와 상업지 재개발사업의 이익을 환수하고 있다. 그러나 환수금액을 산정하는 기준인 공시지가와 공시가격이 실제 거래가격보다 낮게 책정되어 불로소득 환수라는 제도의 취지를 달성하지 못하고 형식적으로 운영되고 있다. 공시지가와 공시가격의 현실화율을 높여 투기소득을 철저하게 환수해야 한다.
또한 건설경기 활성화를 위한 개발부담금 부과 중지와 면제, 감면 조치 등 사업자 특혜를 중단해야 한다. 정부의 오락가락한 정책으로 제도운영의 안정성이 확보되지 못하고 규제로 인식되어 피해야할 대상이 되었다. 개발부담금제도의 정상적 운영을 통해 부동산 투기소득은 반드시 환수한다는 정책의지를 분명히 해야 ‘부동산 = 돈벌이’라는 잘못된 인식을 막을 수 있다. 공공은 개발사업과정에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수하고 이를 원주민 재정착과 서민주거안정을 위한 대책의 재원으로 활용해 공익적으로 사용해야 한다.
개발위주의 도시재생정책에 대한 재검토
물리적 환경개선 위주의 정비사업을 지양하고 사회적 경제적 재생을 위해 주민참여를 보다 강화하고자 도시재생사업을 도입하였으나, 짧은 사업기간과 관주도의 획일적 사업계획, 형식적 주민참여로 지역과 주민의 특성을 살리지 못하고 있다. 문재인 정부는 5년간 50조원을 투입해 500개의 도시재생사업을 추진한다는 계획을 이에 대한 효과와 부작용에 대한 진단 없이 우후죽순 추진하고 있다. 최근에는 가시적 성과를 내기위해 공기업에 각종 특혜를 주어 사업활성화를 꾀하고 있으나, 과거 개발방식으로 회귀하고 있다는 우려도 제기된다. 더 이상 지역에 예산을 나눠주는 선심성 사업이나 공기업의 땅장사 사업이 되지 않기 위해서는 그간 추진된 도시재생사업에 대한 평가 후 사업추진방식에 대한 전면 재검토가 이루어져야 한다.

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