방치된 빈집을 집주인과 지역 사회에 실질적인 수익 환원 - 부산 중구 강희은 님의 공약

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(4)]

‘모두를 위한 포용적 도시재생정책’을 기대하며

남은경 도시개혁센터 국장

지난 1월 20일은 용산참사 사건이 있은 지 11년이 되는 날이었다. 충격적 사건이 발생하자, 온 나라는 진상조사와 관련자 처벌, 수십 년간 고착화된 재개발 제도 개선을 요구하는 목소리로 들썩였지만, 10여년이 지난 지금도 사업 방식이 크게 달라지지 않고 폭탄을 돌리고 있다.

용산사태는 재개발사업 추진과정에서 강제철거에 반대하는 상가세입자가 경찰의 무력 진압에 저항하다 세입자와 경찰이 사망하는 인명피해가 발생한 비극적 사건이다. 이주대책 없이 쫓겨나는 재개발지역 상인들의 생존권 위협의 실상이 극단적 방식으로 드러났다. 이후 강제철거 금지, 재개발사업의 공공성과 투명성 강화 등 투기수단으로 변질된 사업을 바꾸려는 움직임이 있었으나, 결과는 상가세입자의 영업보상을 3개월에서 4개월 치로 늘리고, 임차인의 권리금이 인정된 정도다. 재개발 사업과정에서 세입상인의 권리는 여전히 보호받지 못하고 있다.

재개발/재건축사업은 노후한 건물을 새건물로 바꾸고, 도로와 공원을 확충하기 위한 주요한 도시정책 수단이다. 그러나 물리적 환경개선에만 치중해 사람에 대한 고려는 없었다. 엄밀하게 말하면 토지와 건물 소유주의 권리는 재산권보호라는 명목 하에 불로소득까지 보호해야할 대상이 됐지만 지역사회를 일구고 유지해온 세입자가 계속 거주하고 영업할 권리는 보호해야할 대상이 아니었다. 함께 살아가야할 공동체의 구성원이 아닌 사업의 이익을 낮추는 걸림돌이라는 인식이 법제도에 반영되어 있다. 세입자의 생존권(주거권과 영업권)은 공익사업으로 불리는 재개발/재건축 사업과정에서 보호되지 못하고 있다. 자연히 세입자의 자살과 같은 극단적 선택이 멈추지 않고 재정착대책을 요구하는 상인과 사업자간의 갈등이 표출되고 있다.

서울시는 지난해 초 도시산업생태계 보호와 노포 보전 등 대책마련을 위해 세운재개발사업 추진을 일시 중단했다. 연말까지 대책을 내놓는다는 계획이었지만 아직 발표하지 않고 있다. 재건축세입자에 대한 대책은 전무하다. 아현2구역 세입자 자살이후 단독주택재건축사업에 대해서는 용적률 인센티브로 이주대책을 유도한다는 계획이지만 실행 실적은 신통치 않다. 토지주와 사업자가 사업권을 갖고 수익을 극대화하도록 방치한 법을 고치지 않고 유인책을 제공하는 수준의 대책으로는 쫓겨나는 사람들을 보호하기 어렵다. 서울시가 지금 할 수 있는 효과적인 정책은 사업을 중단시키는 것뿐이나 경기부양과 세수확대를 위한 건설업 활성화방안도 결코 포기할 수 없어 문제는 더욱 심각하다.

노후한 도시환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확보하는 것은 필요하다. 무엇보다 주택을 공급하는 방안으로 재개발·재건축사업은 여전히 유효한 정책수단이다. 그러나 정비수법이 지역민의 기본권을 제약하고, 서민 등 취약층의 생존권을 위협한다면 사회적 갈등으로 인해 더 이상 사업의 지속가능성을 담보하기 어렵다. 반면 재개발재건축사업으로 땅값이 뛰고 집이 삶터가 아닌 재산증식의 수단이 되어 불평등과 양극화를 확대시키는 상황에서 더 이상 공익사업임을 내세워 사업을 강행해야 할 명분도 없다. 정비사업의 공익적 목적을 실현하면서도 주민의 기본권을 보호하는 방향의 정책 및 제도개선이 필요하다. 재개발재건축사업이 지속가능성과 공익성을 함께 달성하기 위해서는 다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.

기본권을 제약하는 강제퇴거 금지

지난해 유엔 주거권 특별보고관은 국내 주거실태 조사 보고서에서 소득가구와 취약계층의 주거안정성, 주민 협의 없이 이뤄지는 재개발/재건축에 따른 강제퇴거와 이주 등의 문제를 지적했다. 유엔 특보는 강제퇴거를 주거권을 총체적으로 침해하는 행위로 규정하고, 재개발/재건축 관련 법률체계와 정책, 실행방안이 국제인권 기준을 준수하도록 개선되어야 한다고 밝혔다. 국제인권기준은 세입자들을 비롯한 모든 주민에게 협의와 참여를 보장하면서 부담 가능한 적정 대체 주거지 제공 및 법적 구제의 제공을 보장하도록 하고 있다. 대한민국 정부는 이러한 국제기구의 권고를 외면하지 말고 제도화해야 한다. 이 보고서는 지난해 유엔인권이사회에서 공식 문건으로 채택됐다.

세입자 대책을 위한 공공임대주택 및 공공상가 건립 및 공공인수 의무화

재개발재건축구역 주민의 절반 이상은 저렴한 임대료를 지불하는 세입자 가구로 사업 후 저렴주택 멸실에 따른 대책이 필요하다. 서울시는 재개발사업에서 건립되는 신규주택의 15%를 임대주택으로 공급하도록 의무화하고 있으나, 이는 기존 세입자 가구의 1/4정도를 수용할 수 있는 물량으로 세입자 주거안정을 위해서는 절대적으로 부족하다. 즉 재개발사업이 진행될수록 저렴 주택 멸실로 인한 서민주거불안은 더욱 심화되고 있어 공급확대방안 모색이 필요하다.

서울시의 공공임대주택 재고율은 6%로 사회주택 비율이 30%이상인 유럽 국가와 비교하면 매우 낮다. 신도시 건설이 아닌 도시 내 접근성이 용이한 지역에 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서는 재개발/재건축 등 신규 주택공급과정에서 공공임대주택 건설을 보다 확대해야 한다. 정비사업에서 임대주택 공급 비율을 30%로 늘리고 법에 명시하여 안정적으로 공급이 이루어지도록 해야 한다. 아울러 지어진 임대주택의 민간 매각을 금지하고 공공의 인수를 의무화하도록 법개정이 필요하다.

상가세입자들에게는 재정착하고 영업안정성을 유지할 수 있도록 공사기간 대체상가 제공과 사업 완료 후 우선입주권과 임차권을 제공해야 한다. 무엇보다 이들의 경제적 수준에 부담가능한 상가가 제공되어야 하고 이를 위해 공공상가 건립을 법제화하고 보상도 현실에 맞게 이루어져야 한다.

투기이익의 철저한 환수

재개발/재건축사업은 공공의 계획승인을 통해 용적이 증가하고 땅값이 상승해 개발이익이 발생하므로 이를 환수하는 제도를 운영하고 있다. 현재 정부는 <재건축초과이익환수에관한법률>, <개발이익환수에관한법률>에 따른 개발부담금 부과를 통해 재건축사업와 상업지 재개발사업의 이익을 환수하고 있다. 그러나 환수금액을 산정하는 기준인 공시지가와 공시가격이 실제 거래가격보다 낮게 책정되어 불로소득 환수라는 제도의 취지를 달성하지 못하고 형식적으로 운영되고 있다. 공시지가와 공시가격의 현실화율을 높여 투기소득을 철저하게 환수해야 한다.

또한 건설경기 활성화를 위한 개발부담금 부과 중지와 면제, 감면 조치 등 사업자 특혜를 중단해야 한다. 정부의 오락가락한 정책으로 제도운영의 안정성이 확보되지 못하고 규제로 인식되어 피해야할 대상이 되었다. 개발부담금제도의 정상적 운영을 통해 부동산 투기소득은 반드시 환수한다는 정책의지를 분명히 해야 ‘부동산 = 돈벌이’라는 잘못된 인식을 막을 수 있다. 공공은 개발사업과정에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수하고 이를 원주민 재정착과 서민주거안정을 위한 대책의 재원으로 활용해 공익적으로 사용해야 한다.

개발위주의 도시재생정책에 대한 재검토

물리적 환경개선 위주의 정비사업을 지양하고 사회적 경제적 재생을 위해 주민참여를 보다 강화하고자 도시재생사업을 도입하였으나, 짧은 사업기간과 관주도의 획일적 사업계획, 형식적 주민참여로 지역과 주민의 특성을 살리지 못하고 있다. 문재인 정부는 5년간 50조원을 투입해 500개의 도시재생사업을 추진한다는 계획을 이에 대한 효과와 부작용에 대한 진단 없이 우후죽순 추진하고 있다. 최근에는 가시적 성과를 내기위해 공기업에 각종 특혜를 주어 사업활성화를 꾀하고 있으나, 과거 개발방식으로 회귀하고 있다는 우려도 제기된다. 더 이상 지역에 예산을 나눠주는 선심성 사업이나 공기업의 땅장사 사업이 되지 않기 위해서는 그간 추진된 도시재생사업에 대한 평가 후 사업추진방식에 대한 전면 재검토가 이루어져야 한다.

연구요약

○ 내일상상프로젝트는 2016년부터 3년간 청소년 진로 탐색 모델을 2019년부터 3년 동안 세 지역(남원 시내 권역, 남원 지리산 권역, 진주시)에서 적용한다. 2차연속사업의 핵심 목표는 새로운 지역에 모델을 확산하는 동시에 모델의 효과성을 검증하는 것이다. 이를 통해 확산하는 과정에서 나타나는 현상을 분석하며 구체적인 실행계획 등을 보완하고자 한다. 내일상상프로젝트에 참여하는 각 지역의 수행기관은 지역사회와 청소년의 상황에 맞게 3개의 모듈(상상학교, 내일생각워크숍, 내일찾기프로젝트)로 구성된 내일상상프로젝틀 모델을 유동적으로 적용할 수 있다. 3개의 모듈은 다양한 방식으로 지역사회와 연계할 수 있도록 구성되어 있다.

○ 기존 진로교육에서도 지역사회와의 연계는 중요하게 강조된다. 실제 직업 세계를 경험할 수 있는 현장이 필요한데, 학교에서는 이러한 경험을 직접 제공할 수 없기 때문이다. 2015년 제정된 진로교육법에 따라 학교에서 시행하는 진로체험 활동은 지역사회와 연계를 통해 진행되고 있다. 지역 내 진로체험처를 통해 학생들이 학교 안에서는 경험할 수 없는 다양한 분야 및 활동에 참여한다. 진로체험처 정보를 제공하는 전산망 ‘꿈길’에 전국의 진로체험처를 6개 유형으로 분류하여 체험 활동을 제공하는 단체 및 기업체 등 물적 자본 중심으로 공유하고 있다.

○ 본 연구에서 ‘꿈길’ 자료를 바탕으로 전국의 진로체험처를 광역·도 단위로 분석한 결과, 수도권 지역과 비수도권 지역 간 양적·질적 불평등을 발견했다. 다만, 양적 불평등은 학생 인구수에 대비하여 나타나는 것은 아니었다. 인구 기준에서는 오히려 수도권 지역에서 학생 100명 당 진로체험처 수가 더 적은 것으로 나타난다. 하지만, 교통 인프라가 부족한 비수도권 지역의 특성과 생활반경이 좁은 편인 청소년의 특성을 고려하여, 접근성을 반영하기 위해 면적 당 체험처 수를 살펴봤을 때는, 비수도권 지역에서 열악한 상황임이 드러났다. 또한, 체험처 분야의 다양성도 현저히 적은 것을 확인할 수 있다. 특히, 광역·도 단위가 아닌, 청소년들의 실제 생활 단위에 가까운 시·군 혹은 읍·면 단위로 나눠서 보면 상황은 더 심각하다.

○ 청소년들은 진로체험 활동에서 지역 간 불균형으로부터 영향을 얼마나 받으며, 지역 간 불균형은 지역자원과 연계하여 진행되는 진로체험 활동에 얼마나 영향을 주고 있을까? 내일상상프로젝트에 참여하는 세 지역의 청소년에게 진로체험 활동 경험과 수요를 조사한 결과, 세 가지를 발견했다. 첫째, 교내 진로체험 활동과 교외 진로체험 활동의 경험 및 만족도에서 교외 진로체험 활동의 참여 비율이 교내 진로체험 활동보다 1/3 정도 적은 반면, 만족도는 더 높게 나타났다.

○ 전반적으로 교외 체험 활동 만족도에 긍정적인 편이다. 교외 진로체험 활동의 유형별 경험 횟수와 만족도의 상관관계가 교내 진로체험 활동보다 약 2배 높은 것은 자원 집중 문제의 심각성을 더 드러낸다. 단, 남원 지리산 권역에서는 정반대로 교외 진로체험 활동에 대한 긍정적인 답변의 정도가 교내 진로체험 활동에 비해 적다. 교내 진로체험 활동 경험 비율도 다른 두 지역에 비해 약 8%가 높다. 마지막으로, 교내외 진로체험 활동에서 모두 협업 능력을 강화하거나 지역사회의 이해를 높일 수 있는 요소가 부족한 것으로 나타났다.

○ 앞의 두 결과는 진로체험 활동의 경험과 만족도에 있어서 지역사회의 물적 자본보다는 사회자본의 중요성이 크다는 점을 시사한다. 교외활동은 가정 내 사회자본(부모의 자녀교육에 대한 관심 및 개입, 부모 자녀 간 상호작용 등)의 영향을 크게 받는다. 가정 내 사회자본을 더 많이 가진 청소년이 만족도가 더 높은 교외 진로체험 활동을 경험할 수 있는 것이다. 또한, 지리산 권역의 경험 비율과 만족도가 높은 결과는 해당 지역사회에 존재하는 사회자본의 영향으로 보인다. 이렇게 가정 안팎의 사회자본이 진로체험 활동에 영향을 미치고 있음에도 불구하고, 현행 진로체험 활동에서 청소년들이 사회자본을 축적할 기회가 부족한 것은 문제다.

○ 이번 조사의 성과는 사회자본을 기반으로 하는 내일상상프로젝트를 통해 진로체험 활동의 물적·인적 자본 부족 문제를 해소할 가능성을 발견한 것이다. 지역사회와 연계를 바탕으로 진행되는 내일상상프로젝트에서 청소년들은 또래와 함께 프로젝트를 이끌어 가는 것은 물론, 관련 분야에서 활동하는 어른들과 만나는 경험을 한다. 올해 각 지역기관은 3개의 모듈에서 모두 지역사회와 연계할 수 있음을 보여줬다.

○ 내일상상프로젝트 안에서 지역사회와 더 강한 연계를 할 수 있는 방법들도 발견했다. 첫째, 상상학교에서는 지역 내에서 관계망을 가지고 있는 인적 자본을 활용하거나 새로운 인적 자본을 발굴할 수 있다. 상상학교를 통해 연결된 인적 자본은 후속 단계인 내일생각워크숍과 내일찾기프로젝트에 더 쉽게 참여할 수 있을 것이다. 둘째, 내일생각워크숍에서는 워크숍 활동과 콘텐츠를 지역이나 마을과 관련된 주제로 진행하는 것이 중요하다는 점을 발견했다. 마지막으로, 내일찾기프로젝트에서는 길잡이 교사 역할이 중요하다. 길잡이 교사는 청소년들의 프로젝트 활동을 함께 하면서 청소년에게 필요한 자원을 파악하고 지역사회 내에서 연결할 수 있는 방안을 모색하는 역할을 맡을 수 있다.

○ 내일상상프로젝트는 학교의 사회자본도 활용한다. 1차연속사업에 이어 2차연속사업에서도 다양한 방식의 학교와의 연계가 관찰되고 있다. 연계 내용은 주로 청소년 참가자 모집, 공간 지원, 교사의 수업 및 지도 경험 활용 등으로 이뤄진다. 학교가 현행 진로체험 활동을 통해 지역사회와 갖는 관계는 여전히 물적 자본 중심이고, 따라서 비수도권 지역의 구조적인 한계로 이한 지역 간 격차를 해소할 수가 없다. 내일상상프로젝트의 학교 연계는 사회자본을 바탕으로 한다. 학교-진로체험센터 등의 기관 간 연계가 아닌, 교육 및 활동 의지가 높은 교사들이 개인 단위에서 관계를 맺는다. 이를 통해 청소년과 교사들의 학교 내 사회자본을 더 강화시켜준다.

○ 지역사회와 학교의 사회자본을 바탕으로 내일상상프로젝트에 참여한 청소년들은 어떠한 변화를 보였을까? 내일상상프로젝트에서 가장 중요하게 여기는 핵심 가치를 바탕으로 구성한 5개 역량지수(자아 이해, 협업 능력, 주도성, 직업의식, 공동체 의식)를 추적조사한 결과, 남원 지리산 권역을 제외한 두 지역에서는 청소년들은 전반적으로 역량이 높아진 것을 발견했다. 지역별로 차이가 있지만, 세 지역에서 협업 능력의 향상이 공통적으로 관찰되었다. 협업 능력은 또래 관계, 집단 활동 역량 등 사회자본 형성에 기본적인 역량이라는 점에서 의미있는 결과다. 이는 기존 진로체험 활동에서는 반대로 가장 약한 요인으로 나타나기도 했다.

○ 또한, 내일상상프로젝트의 모듈이 가진 효용성을 확인한 것이 주요한 성과다. 내일상상프로젝트 세 개 모듈을 기본 형태로 적용한 진주 지역의 청소년에게서 긍정적인 변화가 가장 크게 나타난 것이다. 1차년도 운영 후 평가를 거쳐 내일상상프로젝트 모듈의 효용성을 확인한 결과, 2차년도에는 지역별로 약간의 차이는 있지만, 세 지역 모두 기본 모형으로 수렴되는 경향이 있다. 세 지역 모두 상상학교, 내일생각워크숍, 내일찾기프로젝트의 순서를 따르고 내일생각워크숍의 구성 프로그램도 상상캠프, 사전탐색워크숍, 기획워크숍을 모두 포함한다. 따라서 2차년도에 동일한 문항을 통해 청소년들의 핵심역량을 추적조사하면, 내일상상프로젝트 모듈을 지속적으로 검증해볼 수 있다.

○ 비수도권 지역에 나타나는 물적·인적 자본 부족 문제를 사회자본을 통해 해소할 수 있는 가능성과 내일상상프로젝트의 모듈에 따라 청소년이 학교와 지역사회의 사회자본을 활용하여, 스스로 사회자본을 형성할 수 있다는 점에서 효과가 있음을 발견했다. 이러한 관점에서, 내일상상프로젝트가 지역사회 안에서 공교육과 연계하여 진행할 필요성(학교 사회자본 활용)과 더 나아가 공동자원체계를 갖출 것(지역사회 사회자본 활용)을 제언하고자 한다.

○ 내일상상프로젝트의 공교육과 연계는 학교 혹은 지역기관이 중심이 되었던 기존 연계 모형과는 차별점이 있다. 우선, 도입기인 1차년도에는 학교 단위의 연계가 아니라, 개인 단위의 연계 양상을 띠었다. 프로젝트가 정착, 성숙하는 앞으로의 2년 동안 변화를 관찰할 필요가 있다. 그리고 지역기관의 역할이 더 크기는 하지만, 학교와 지역기관이 기존의 연계 형태에서 보였던 위계관계를 가지지 않는다는 점이다. 지역사회 안에서 학교와 지역기관은 내일상상프로젝트를 통해 형성된 파트너 관계를 바탕으로 쌍방향의 상호작용을 한다.

○ 공교육과의 연계 모형을 통해 학교의 사회자본을 활용하는 방안을 강화하더라도 교육격차 해소가 해소되지 않는 부분이 있다. 학교 밖 청소년이나, 지역기관이 연결망을 가지지 않는 학교의 청소년 등 내일상상프로젝트에 접근이 어려운 지역사회 내 청소년들에게도 가치가 확산이 될 필요가 있다. 따라서, 3년간 내일상상프로젝트를 통해 발굴·연계된 지역자원과 지역기관이 기존에 가지고 있던 관계망을 통해 가지고 있던 지역자원을 아카이빙하고 공유하는 활동을 병행한다. 1차년도의 밥굴 자원을 살펴보면, 물적 자본 중심의 진로체험처와는 달리 네트워크 및 관계를 통해 연결을 지원하는 등의 사회자본 성격의 자원이 있다. 지역사회 내 사회자본을 (재)생산하고 공유하는 활동을 통해 내일상상프로젝트의 가치가 도달되는 청소년의 범위를 확장하는 동시에, 지역사회 안에서 구축되는 공동자원체계를 기반으로 지역기관의 자립과 지속가능성을 높이고자 한다.

○ 내일상상프로젝트은 다양한 방향으로 확산하고 있다. 지역 간 모델의 이식만이 아니라, 지역 내에서도 영역 간 확산이 나타나고, 더 나아가 내일상상프로젝트로 발굴된 지역자원 활용 범위의 확산을 지향하고 있다. 공교육으로의 확산 자원 활용 범위의 확산을 측정하고 분석할 수 있는 방법을 모색하는 것이 내일상상프로젝트의 확산을 목표로 사업을 운영하는 남은 2년 동안의 주요 과제일 것이다.

목차

연구요약

1. 사업 및 연구 개요
1) 내일상상프로젝트 2차연속사업 개요
2) 연구 개요

2. 진로체험 활동의 지역사회 연계 현황과 문제점
1) 진로체험 활동과 사회자본의 역할
2) 지역별 진로체험 자원 공급 현황: 지역 간 자원 불균형
3) 지역별 진로체험 자원 경험 및 수요 현황: 사회자본의 중요성

3. 내일상상프로젝트와 지역사회 및 학교의 연계
1) 내일상상프로젝트와 지역사회 연계
2) 내일상상프로젝트와 학교 연계

4. 내일상상프로젝트 참여 청소년의 변화와 성장
1) 내일상상 핵심역량 지수
2) 1차 조사 결과
3) 1, 2차 조사 결과 비교

5. 결론 및 제언
1) 내일상상프로젝트의 의미
2) 공교육 연계 모형
3) 공동자원체계 구축

참고문헌