[논평] 김영종 종로구청장의 무악제2구역 재개발 관리처분계획 인가 보류 결정을 환영한다.

- 파산 직전의 서울시 뉴타운 출구전략에 돌파구가 마련되기를 바라며

종로구 무악제2구역재개발 관리처분계획 인가가 보류되었다. 종로구청이 6월 17일에 접수된 관리처분계획에 대하여, 예정되어 있던 7월 3일 인가 방침을 일단 철회한 것이다.

이는 지난 1일, 노동당서울시당과 재개발비상대책위원회, 시민사회단체가 함께 목소리를 모아 무악제2구역 내에 있는 ‘서대문형무소 옥바라지 여관 골목’의 역사문화적 보존 가치와 재개발 진행 과정에서 제기된 의혹에 대해 인가 이전에 명확한 사실을 확인 할 필요성을 주장한 것이 일정 부분 받아들여졌다는 점에서 의미가 크다.

[보도자료] “일제와 독재를 견뎌 온 서대문형무소 옥바라지 여관 골목, 아파트 재개발로 인한 소멸 위기에서 지켜져야 한다” - 2015.7.1.

http://seoul.laborparty.kr/742

종로구의 결단, 그 다음은 적극적인 주거재생의 의지로 서울시가 움직여야 한다.

노동당서울시당은 직접적인 주민 면담을 통해 이번 결정을 이끌어 낸 김영종 종로구청장의 결정을 다시 한 번 크게 환영한다. 이와 동시에 뉴타운 출구전략에도 불구하고 잠재적 역사문화 가치가 높은 무악제2구역의 재개발 사업에 있어 방관자적인 태도를 취해 온 서울시가 이에 계기로 적극으로 개입할 것을 촉구한다.

노동당서울시당은 그간 서울시의 뉴타운 출구전략 발표와 정비구역 재조정이 실질적인 성과를 드러내지 못하는 가운데 서울시 주거재생사업의 비전이 사실상 파산상태에 이르고 있음을 지적해왔다.

[관련논평] “왜 서울시의 뉴타운 출구전략은 '소리만 요란한 빈 수레'가 되었나?” - 2015.6.15

http://seoul.laborparty.kr/706

무악제2구역 역시 마찬가지로 서울시의 이러한 한계를 그대로 드러낸 채 관리처분계획 인가라는 벼랑 끝에 몰려있는 상황이다. 확인되지 않은 매몰비용을 어찌 할 수 없는 짐으로 떠안고 부득불 찬성 입장을 고수하는 조합원들과, 조합원 정보는 재개발조합이 독점하고 있음에도 누구인지도 모르는 50% 이상의 동의를 주민 스스로 받아올 때까지 팔장만 끼고 있는 행정편의주의가 상황을 교착시키며 문제해결을 겉돌고 있기 때문이다.

노동당서울시당이 제안해 왔듯이 경제성 평가를 조합원이 실제 부담가능한 수준에 맞추어 재정착률을 높이거나, 그렇지 못한 경우에는 직권해제를 통해 더 이상의 재개발 난민 발생을 막는 적극적인 개입이 필요하다.

서울시의 기조가 기존 재개발 사업을 적극적으로 청산하고 대신 재정투자를 통한 정비사업을 추진하는 것이라면, 그에 맞는 실질적인 사례를 발빠르게 만들어 보여 줄 수 있어야 한다. 그렇지 않다면 뉴타운 출구전략은 빛좋은 개살구에 그치거나, 뚜렷한 관철 의지 없이 남발한 공수표에 불과하게 될 것은 명약관화하다.

무악제2구역을 통해 다시 한 번 확인되는 서울시 뉴타운 출구전략의 허점은 이에 그치지 않는다. 노동당서울시당은 서울시가 지난 4월 22일 발표한 [뉴타운·재개발 ABC 관리방안](이하 ‘ABC방안’)과 잇따라 발표한 [주거재생 실행방안](이하 ‘재생방안’)이 극복해야 할 결정적인 문제점에 대해 이미 지적한 바 있다.

[관련논평] “뉴타운·재개발 정책, 다시는 '희망고문'이 되어서는 안 된다” - 2015.4.28. http://seoul.laborparty.kr/657

그에 덧붙여 무악제2구역에서 드러나고 있는 구체적인 모순들에 주목할 필요가 있다. ‘ABC 방안’은 단편적인 갈등요소평가와 사업 경제성 여부만 따져 개입의 수위를 정하는 평면적인 척도에 의존한다. 분명한 한계에 가로막힐 수 밖에 없는 구조다. 서울시는 두 달 여 전에 발표한 ‘ABC방안’에 따라 무악제2구역을 A 유형으로 분류하고 있다. 이로써 발생하는 문제를 살펴보자면 이렇다.

재개발을 반대하는 조합원이 민원을 제기해도 서울시는 무악제2구역이 A유형으로 분류되어 있으므로 출구전략 대상이 아님을 확인하는 공문을 보냈다. 역설도 이런 역설이 없다. 재개발 현장에서 민원을 제기하는 것 자체가 갈등요인이 있다는 것을 알리는 가장 정확한 신호임에도, 기존의 허술한 분류에 따라 주민갈등이 없는 곳이라고 해당 갈등주체에 답하는 셈이니 말이다.

또한 무악제2구역에서는 재개발 사업 관련 정보가 조합원 내에서 충분히 공유되거나 설명되지 않는 가운데 은폐되어 있던 주민갈등이 뒤늦게 불거져 나왔다. 암묵적 찬성 입장에서 실제 현황을 파악하고 부랴부랴 반대로 돌아선 조합원이 생겨나는 이유는 바로 이러한 은폐된 갈등이 가능한 구조에 있다.

게다가 ‘ABC방안’은 문화유산의 가치는 전혀 다루지 않는다. 재개발이 강행될 경우 어떠한 잠재가치 높은 문화유산을 잃는다 하더라도 사업상만 있으면 서울시는 A 유형으로 분류하여 재개발 급행열차 티켓을 쥐어주겠다고 공언하고 있는 셈이다. 단순히 역사문화자원에 대한 고려가 없음이 아니라 경제성 외의 어떠한 변수도 고려하지 않고 있다는 점이 문제의 핵심이다. 결국 무악제2구역은 ‘ABC 방안’이 출구전략이 아니라 촉진전략으로 역효과를 발휘하고 있음을 보여주는 대표적인 예라고 해도 무리가 아니다.

이러한 조건에서 서울시는 실질적인 주민갈등 조정은 물론 종합적인 가치 판단, 적극적인 주거재생을 이루어낼 수 없다. 하기에 서울시의 출구전략 실질화를 위한 전환이 요구되는 것이다. 무악제2구역은 그 문제점을 잘 드러내고 있는 좋은 예로서 서울시가 말 뿐 아닌 실질적인 정책 의지 관철의 반환점으로 삼기에 충분한 근거와 조건을 가지고 있다.

‘옥바라지 여관 골목’을 통해 문화유산의 가치를 새롭게 재발견하는 기회가 되어야

또한 무악제2구역은 역사문화적 가치가 경제성을 훨씬 초과한다. ‘옥바라지 여관골목’이라는 잠재가치가 큰 역사문화자원이 재개발 구역 거의 전역에 걸쳐 분포하고 있다. ‘옥바라지 여관골목’의 문화유산적 가치는 지금도 여전히 그 곳에 영업중인 여관 골목으로 남아있다는 측면에서의 ‘생명력’과 서대문형무소 정문과 마주보고 있는 바로 그 자리에 있다는 ‘현장성’이 핵심이다.

역설적이게도, 이러한 역사문화자원의 가치를 맨 처음 확인한 곳은 관리처분계획 인가를 서두르던 종로구청이었다. 종로구청이 역사문화자원이 풍부한 종로구의 특성을 살려 골목길을 순회하며 곳곳의 역사를 소개하는 ‘골목길 해설사’ 프로그램을 운영하면서 옥바라지 여관 골목을 주요 역사적 자산으로 소개해 왔던 것이다.

문제는 재개발이었다. 재개발 추진이 탄력을 받자 해설 코스에서 제외되긴 했지만 구청이 설치한 여관 골목 안내지도와 표지는 아직도 여전히 현장에 남아있다. 엎질러진 물처럼 한 번 헐려 없어지고 나면 다시는 원래대로 되돌릴 수 없다. 새로운 물을 담을 수는 있어도, 있던 물을 다시 주워담을 수는 없는 것과 같다.

역사문화자원을 소개하는 표지를 재개발로 철거해야하는 이 모순을 해결하기 위해서는 재개발 사업의 평가 기준에 역사문화자원의 가치를 적극적으로 반영하는 것이다. 유사한 예로 돈의문뉴타운은 이미 역사문화적 가치에도 불구하고 전면 철거 이후에 아파트 신축 공사가 한창이고 재개발 사업이 여전히 추진 중에 있는 사직제2구역에서도 같은 오류가 반복될 위험이 여전히 잠재해 있다. 사직제2구역은 서울시의 유네스코 세계문화유산 등재 추진이 한창인 서울성곽 바로 아래에 위치한 권역이다.

일제시대부터 군부독재기까지 부당하게 옥고를 치러야 했던 수많은 수감자들을 옥바라지 하느라 드나들던 여관골목은 문화유산으로써의 서대문형무소와 따로 구분지어 생각할 수 없는 역사적 현장의 일부이다.

서대문형무소 역사관 측에서도 이 생명력과 현장성에 기반한 ‘옥바라지 여관골목’의 문화유산적 가치를 주목하고 있는 탓에, 무차별 철거의 신호탄이 될 관리처분계획 인가 처분을 불안하게 지켜보며 여관골목 이전을 통해서라도 보존의 대안이 제시되기를 바라고 있는 점 또한 또렷히 기억해야 한다.

서대문형무소 역시 유네스코 문화유산 등재를 추진하고 있는 것으로 알려져 있다. 유네스코는 문화유산 자체는 물론 그 주변환경을 적극적으로 고려한다. 드레스덴 엘바강의 등재 취소는 이를 증명한다. 서울성곽 바로 아래에 지어지게 될 아파트, 서대문형무소 바로 옆의 아파트가 어떠한 영향을 미치게 될지는 불보듯 뻔 한 일이다. 유네스코 세계문화유산 등재를 위해 세금과 자원을 투여하면서도 그에 배치되는 재개발 사업에 대한 적극적인 개입에는 미온적인 태도를 보이는 서울시는 문화유산 보존 측면에서도 일관된 입장을 견지해야 할 필요가 있다.

서울시는 재개발 사업의 추진이 불가할 정도로 추진력이 약한 곳만 직권해제 하고 주민 갈등이 있는 곳은 주민이 결정할 문제라며 한 발 물러서는 태도로 일관하고 있다. 이는 보여주기식 성과만들기를 넘어서는 실질적인 문제 해결의 의지를 가졌다고 평가하기에 한참 못미치는 수준이다.

다시 한 번 종로구청의 결정을 환영하며 서울시의 적극적인 자세를 요구한다.

앞서 언급한 바와 같이 무악제2구역은 서울시의 허울 뿐인 뉴타운 출구전략의 허점을 적나라하게 보여주고 있다. 단순히 법적으로 진행된 절차의 경과 수준을 놓고 볼 것이 아니라 재개발에서 주거재생으로 도시재생의 패러다임 전환을 꾀하고 있는 것이 진심이라면 그간의 한계를 극복하고 실질적인 패러다임 전환으로 나아가는 계기로 무악제2구역에 적극적으로 개입하기를 요청한다.

현실성 없는 제안이 아니다. 옥인재개발의 경우 박원순 서울시장의 취임과 동시에 적극적인 도시재생으로의 전환 의지를 표명하는 계기가 되었으며, 관리처분계획 인가를 반려해가면서까지, 심지어 지난 6.4 지방선거 직전에 박원순 서울시장 스스로가 언론 인터뷰를 통해 반려 처분에 대한 패소 판결을 무릅쓰고 역사성을 지켜야 함을 강조하면서까지 의지를 보여주고 관철시키고 있는 사례가 되고 있다. 무악제2구역에 있는 ‘옥바라지 여관 골목’의 가치가 그 보다 덜 한 것도 아니며, 서울시의 뉴타운 출구전략의 실현에 대한 의지가 여전히 꺾여있지 않다면, 이를 무악제2구역을 통해 분명하게 보여주기를 다시 한 번 촉구한다.

2015년 7월 3일

노동당서울시당

* 관련보도

‘옥바라지 여관 골목’ 헐어야 합니까… 일제·독재 시대 서대문형무소 수감자 가족 애환이 서린 곳, 국민일보, 2015.7.2. http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0923143082&code=11131100&cp=du

"옥바라지 여관 골목 재개발은 역사·문화 훼손", 뉴스1, 2015.7.1. - news1.kr/articles/?2307816

편집자 주: 아래의 칼럼은 영국의 젊은 세대들이 대학등록금과 주거비용으로 겪는 고통과 불평등에 대하여 생생하게 전달하고 있다. 마치 헬조선을 외치는 한국의 청년세대의 이야기를 옮겨온 느낌을 준다. 박근혜 정권 시절에 있었던 최경환 기재부 장관이 저지른 부동산 투기정책도 영국은행의 경혐적 사례를 복사한 듯하다. 필자인 사라 오코너는 이에 대한 해결책으로 두 가지를 제안하는 듯하다. 하나는 독일과 북유럽처럼 공공 임대주택을 대대적으로 확충하는 것이고, 두 번째는 젊은 세대가 적극적으로 정치와 선거에 참여하여 기득권을 위한 기존의 정치판을 뒤집는 것이다.

이에 더하여, 다른백년은 젊은 세대에게 무조건적으로 반영구적인 임대형태의 주거권을 제공해야 한다는 입장이다.

밀레니얼 세대들에게 삶의 주변적 소비재들은 감당 가능할 만한 가격이지만, 정작 가장 중요한 항목인 주거와 교육의 비용은 급등했다.

밀레니얼 세대에게 상기 두 가지의 이야기는 너무 상반된 이야기여서, 두 개가 한번에 진실일 수는 없어 보인다. 1981년에서 1994년 사이에 태어난 사람들, 밀레니얼은 버스 대신 우버를 이용하며, “욜로”(“인생은 한 번 뿐”)를 입에 달고 살고, 명품 진을 마시며 다음 번 미니 휴가 때 어딜 갈 지 계획하는 세대이다. 반면, 이 사람들은 국제 금융위기가 한창일 때 사회에 진출한 세대이기도 하다. 이들은 술과 담배를 덜 즐기며 더욱 열심히 공부한다. 이들은 고용 안정성에 매달리며 절대 집을 가질 수 없을 거라는 걱정에 시달린다.

두 이야기 모두, 밀레니얼과 베이비 부머 세대들이 끝없는 다툼에서 서로를 비나하는 둔기로 사용되고 있다. 밀레니얼 세대는 그들이 초래하지도 않은 국제적 위기의 대가를 자신들이 치르고 있다고 말하고 있다. 베이비 부머 세대는 토스트 위에 아보카도를 올린 브런치에 월급을 낭비하는 사람들이 그런 얘기를 하면 진지하게 받아들일 수 없다고 이야기한다.

한 배를 타다 – 밀레니얼 세대의 다중 거주 양상

밀레니얼 세대의 소비습관에 대한 증거는 충분히 현실적이다. 파이낸셜 타임즈는 이 세대가 소비자 트렌드를 어떻게 바꿔가고 있는지에 대한 연속기사를 쓴 바 있다.

하지만 밀레니얼 세대를 비판하는 사람들이 밀레니얼 세대가 신제품과 새로운 서비스에 각광하는 행태를 젊은이들이 퇴폐적인 삶을 사는 증거로 삼는 것은 실수라고 할 수 있다. 다른 세대들처럼, 밀레니얼 세대 또한 불평등에 시달리고 있다. 그리고 다른 세대들에서 그렇듯, 불평등의 최상부에서 가장 많은 소비력을 가진 사람들의 과시효과라는 영향력이 가장 강력하다.

18억에 이르는 세계의 밀레니얼 세대들 중 대부분은 명품 진과 토닉에 7파운드를 쓰고 있지 않다. 이는 자료를 보아야 더 잘 이해할 수 있는 점이다. 영국과 같이 잘 사는 나라들에서도, 젊은 사람들은 평균적으로 더 궁핍하게 살고 있다. 2001년의 25에서 34세의 인구는 55에서 64세의 인구들과 비슷한 수준의 돈을 주거비용이 아닌 재화와 용역에 사용했다.

지금의 젊은 세대는 15퍼센트를 덜 소비하고 있다. 밀레니얼 세대의 소비를 분석하는 관점의 두 번째 실수는, 택시를 타고 휴일을 즐기는 문화가 널리 퍼진 것을 두고 밀레니얼 세대가 값비싼 사치에 돈을 쓴다고 추측한다는 것이다. 저가 항공사, 에어비앤비, 그리고 우버는 이런 서비스들을 매우 저렴하게 만들었고, 이는 밀레니얼 세대와 중장년층에게 똑같이 이득으로 돌아갔다.

하지만 이런 작은 소비행태들이 조금 더 저렴해지는 가운데, 삶의 중요한 항목인 주거와 교육 비용이 큰 폭으로 비싸지고 있었다. 파이낸셜 타임즈와 인터뷰한 31세 여성의 말처럼, “당신들은 집을 가졌고 우리는 조금 더 좋은 샴푸를 쓸 뿐이다.” 그렇다면 밀레니얼 세대가 주거문제에 대해 분개하는 것은 이치에 맞는 일일까? 영국의 밀레니얼 세대가 30세의 나이에 집을 소유하게 될 확률은 베이비 부머 세대에 비해 반 밖에 되지 않는다.

하지만 이는 새로운 현상이 아니다. 젊은 세대의 주택보유율은, 지난 수십 년간 집값이 수입과 유리되여 널뛰기를 시작하면서, 계속해서 떨어져왔다. 젊은이들은 2008년 국제금융 위기 당시 커다란 타격을 두 번 받았다. 첫번째는 잉글랜드 은행이 단행한 이자율 인하와 양적완화 였다. 이는 경제를 살려보려는 시도였으나, 한편으로는 집값을 떠받치게 되었다.

잉글랜드 은행의 직원이 은행의 조처가 끼친 분배상의 영향을 조사한 보고서가 최근에 발행되었다. 이 보고서에 따르면 잉글랜드 은행의 조처로 인해 집값이 떨어지는 것을 막은 것은 아니었지만, 낙폭을 줄인 것은 맞다. 보고서에 의하면 20대는 비교적인 패배자들이었고, 다른 모든 세대들은 승리자였다. 동시에 젊은이들은 금융위기가 낳은 또 하나의 장애물을 마주해야 했다. 금융 시스템의 안전을 위해, 규제 담당자들은 주택구매자에 대한 대출 제한을 강화했다. 갑작스럽게, 많은 젊은이들은 첫 집을 사기 위해 훨씬 많은 저축을 필요로 하게 되었고, 이는 젊은이들을 주택시장 밖으로 효과적으로 내몰았다. 다시 말하자면, 이 사태에 전혀 책임이 없음에도 젊은이들은 다른 이들이 파괴해 놓은 경제상태를 재건하는 비용을 부담해야 했던 것이다.

 베이비 부머들의 말 중 맞는 것이 하나 있긴 하다. 밀레니얼 세대가 그만 투덜대야 한다는 것이다. 우리들 중 대부분은 20대나 30대 후반에 접어들었다. 우리는 더 이상 힘을 빼앗긴 상태도 아니며, 특별히 젊지도 않다. 베이비 부머 세대와의 끝 없는 설전에 에너지를 소모하지도, 그렇게 해서 우리를 비교적 젊은이들로 만드는 것도 그만두어야 한다. 그 대신, 우리는 잘못된 것을 어떻게 고쳐 나갈지 고민해야 한다. 신용기준을 느슨하게 해 더 많은 밀레니얼들이 집을 살 수 있게 하는 것도 하나의 방법일 수 있다.

하지만 이렇게 해서는 부채비율만 높일 뿐이고, 집값이 떨어지고 금리가 올라갔을 때 피해만 커질 수 있다. 수요가 높은 지역에 더 많은 주택을 건설하고, 거기에 사회적 주거지들을 포함 시키는 것, 생산성을 높이는 조치들을 취해 수익을 늘리는 것, 거주자와 건물주의 권력을 재배치해 영국을 독일처럼 만드는 방법이 더 나을 것이다. 이렇게 하면, 집을 갖는 것의 대안이 저질의 주거지에서 안정성 없이 사는 것이었던 시대는 끝날 것이다. 밀레니얼 세대여, 우리의 정치적 힘을 보여줄 때다. 화내지 말고, 본때를 보여 갚아주자.

Sarah Oconnor

파이낸셜 타임즈의 칼럼 기고자

주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.

법원의 부영 임대아파트 부당이득금 반환 판결을 환영한다

– 부영 임대아파트 건축원가가 3.3㎡당 323만원인 표준건축비보다 적은 것 사실로 밝혀져
– 검찰은 3.3㎡당 700만원이 넘는 동탄2 부영아파트 건축비 폭리도 철저히 수사해야

법원(서울중앙지법 민사31부)이 임대아파트 분양전환 시 실제소요 건축비보다 비싼 표준건축비를 적용해 가격을 책정한 부영주택에 대해 부당이득 반환 결정을 내렸다. 부영주택은 실제건축비는 낮음에도 건축비 상한선인 표준건축비를 건설원가로 책정해왔다. 경실련은 법원의 당연한 결정에 환영을 표하며, 경실련이 고발한 화성동탄2지구 부영아파트 분양가 부풀리기에 대해서도 검찰이 철저히 수사할 것을 촉구한다.

임대주택법상 5년 임대 후 분양전환 하는 아파트는 ‘건설원가와 감정평가액의 평균 금액‘으로 분양가를 산정한다. 대법원은 분양전환가 기준을 표준건축비 내에서 ‘실제로 투입된 건축비’로 판시하고 있다. 법원에 따르면, 부영은 표준건축비보다 실제 건축비가 낮음에도 불구하고 표준건축비를 적용해 분양전환가를 부풀렸다. 이번 판결의 대상이 되는 아파트의 표준건축비는 3.3㎡당 323만원으로, 부영은 이보다 적은 금액에 아파트를 지은 것이다. 최근 검찰은 부영이 이후에도 비슷한 수법으로 분양전환가를 부풀린 것으로 의심하고 있다.

분양아파트가 임대주택에 비해 내장재 등 일부 비용 차이가 있을 수는 있겠지만 건축비의 가장 큰 부분을 차지하는 토목공사비와 골조공사비는 차이가 없다. 결국 임대주택 뿐 아니라 분양주택 역시 실제 소요된 건축원가가 기본형건축비보다 상당부분 낮을 가능성이 매우 높다. 320만원이 채 들지 않은 10년 전, 분양아파트의 기준이 되는 기본형건축비는 456만원이었다. 현재는 611만원에 달한다.

분양주택 실제 건축비가 임대주택보다 조금 높을 수 있겠지만 동탄2신도시 부영아파트 평균 건축비 704만원이 실제 소요된 건축비일 확률은 매우 희박하다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 8개 블록 아파트들의 3.3㎡당 건축비는 최소 681만원, 최대 733만원으로 평균 704만원이다. 현재 표준건축비 342만원의 두배 이상 비싸다. 검찰은 임대주택 뿐 아니라 속히 분양주택에 대한 조사를 실시해 주거안정을 위해 조성된 택지지구에서 부실시공과 고분양가로 입주민들에게 막대한 피해를 끼친 부영에게 책임을 물어야 한다.

또한 이번 부영 사태로 인해 실제 아파트 공사에 투입되는 건축비 수준이 밝혀진 만큼, 정부는 과도하게 비싼 기본형건축비를 정상화시키기 위한 노력에 나서야 한다. 강제수용된 신도시에서 세금으로 짓는 아파트조차 실제 원가가 얼마나 되는지 알 수 없는 현실을 개선하기 위해 선분양시 상세한 분양원가 공개 역시 이뤄져야 한다.<끝>

서울시 공공(임대)주택 땅값 장부가는 5.4조원, 시세는 25조원

– 대치1단지, 수서6단지 땅값은 장부가액의 각 67배, 45배
– 서울시는 공공택지 매각 중단하고 공공주택 확대에 적극 나서야

경실련과 정동영 의원실이 공동으로 서울시 SH공사가 보유하고 있는 임대아파트 등의 자산을 분석한 결과 SH공사의 공공주택(임대아파트) 토지시세는 총 25조원으로 장부가액의 5배나 되는 것으로 나타났다.

SH공사가 개발한 땅을 모두 직접 개발해 공공주택으로 공급했다면 서민주거안정은 물론 SH공사의 재정건정성도 증가했을 것이다. 지금부터라도 중앙·지방정부는 건설사 등에 대한 택지매각을 중단하고 공공주택 공급을 확대해야 할 것이다.

SH공사가 공개한 [SH공사 자산현황(2017년 6월 30일 기준)]에 따르면 SH공사가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 임대아파트는 8만6천세대이며, 취득가액은 12.7조원, 장부가액은 10.8조원이다. SH공사가 공개한 건물의 장부가액을 제외한 토지 장부가격은 5.4조원이다. 하지만 경실련이 임대아파트가 위치한 해당동의 평균 시세를 부동산뱅크를 이용해 추정한 임대아파트 시세는 총 30.5조원이다. 건물 장부가액을 제외한 토지시세는 25.2조원으로 장부가액의 4.6배인 것으로 나타났다.

특히 보유기간이 길거나 강남권에 위치한 경우 시세와의 차이가 컸다. 1992년에 취득한 대치1단지의 경우 장부가액은 142억원이지만 시세는 9,500억원으로 장부가액의 67배나 되고 9,358억원(세대당 5.8억원)의 차액이 발생했다. 1990년대 초에 공급된 수서, 면목, 중계, 가양 등도 토지시세가 장부가액의 20~45배나 되고 2014년에 공급된 내곡1단지도 10배인 것으로 나타났다.

연도별 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 평당110만원이었지만 2014년 취득한 마곡지구는 평당1,160만원으로 1천만원 이상 상승했다. 특히 마곡지구는 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등보다도 높았다. 현행법에서는 수도권 임대주택용지를 택지조성원가의 60~100%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가가 부풀려졌을 가능성이 매우 높음을 반증한다.

건물취득가액도 1993년 수서는 평당140만원이었지만 2017년 천왕지구는 640만원이나 되는 것으로 나타났다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비인 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다. 2005년 이전까지만 해도 임대아파트 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입이후에도 오세훈 전 시장 때 취득한 상암, 장지, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2010년 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높은 것으로 나타났다. 기본형건축비 도입 이후 서울시조차 임대아파트 건축비를 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며, 최근에는 오히려 상회하고 있다.

분석결과에서 나타나듯, SH공사 등 공공이 ‘임대아파트는 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법 개정해야 한다. 마지막으로 서울시는 임대아파트조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 전 시장도 주택법 개정없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고. 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 서울시의 의지만 있으면 가능하다. 박원순 시장의 적극적인 역할을 촉구한다. <끝>

※ 별첨 : SH공사 임대아파트 자산분석 자료

이에 대해 "시민안전과 편의성보다는 민간사업자의 수익성이 우선돼선 안 된다"는 비판이 나오고 있다. 김상철 노동당 서울시당 위원장은 "현재의 서울시 경전철 도입 계획은 교통계획이라기 보다는 숫제 경전철을 이용한 도시개발계획에 가깝다"며 "교통수단이라면, 그것도 대중교통수단이라면 일차적으로 얼마나 필요하고, 안전하고, 효과적일지를 따져야 하는데 앞 뒤가 뒤바뀐 상태"라고 지적했다.

아시아경제, 김봉수, 2015-7-10

www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2015071011083825574