고가주택 소유자 위해 깎고 또 깎아주는 희한한 제도

김제완 보유세강화시민행동 공동대표

보유세에 반대하는 다양한 주장들이 있다. 대표적으로 다음과 같은 것들이다.

- 보유세를 높이면 매수인 혹은 임차인에게 전가되어 오히려 서민들만 괴로워진다.

- 보유세를 올려도 집값은 잡히지 않는다.

- 종부세 때문에 부자들이 돈을 쓰지 못해 경기가 더 침체된다.

- 1가구 1주택자에게도 부과하는 것은 징벌적 세금이다.

- 소득 없는 고령자에게 종부세를 부과하는 것은 가혹하기 짝이 없는 일이다.

- 보유세를 높이면 양도세는 낮춰줘야 주택 소유자들에게 퇴로가 마련된다.

이미 여러 연구자들이 이에 대답을 내놓았다. 인터넷을 검색해보면 이 주장들이 거짓이라는 설명들을 찾아볼 수 있다.

이보다 더 심각한 것은 법제도에 규정된 교묘한 거짓말이다.

법제도에 규정된 교묘한 거짓말, 공정시장가액비율

종합부동산법 8조1항과 대통령령에 규정돼 있는 "공정시장가액비율"이 그중 하나다. 용어만 보면 무슨 의미인지 가늠이 되지 않고 머리에 잘 담기지도 않는다. 보유세 논란의 키워드 중 하나인데도 보유세 납세 대상자가 아닌 사람은 쉽게 관심을 거둬버린다. 아는 만큼 보인다고 했는데 안타까운 일이다. 그런데 이러한 난해함 뒤에 중요한 진실이 감춰져 있다. 

보유세는 재산세와 종부세로 나뉘는데 고액자산가가 추가로 부담하는 종부세가 논란의 대상이다. 종부세 세액을 구하기 위해서는 시가로부터 시작해서 공시가, 공제금액, 공정시장가액비율, 과세표준, 종부세율 등 여러 단계의 허들을 넘어야 한다.

시가 18억 아파트를 소유한 1가구 1주택자의 경우를 예로 들어보자. 공시가격은 시가의 70%인 12억 6천만 원이다. 여기에서 공제금액 9억 원을 제하면 3억 6천만 원이 남는다. 대폭 줄어든 과세대상액에 다시 80%를 적용한다. 이렇게 해서 얻어진 약 3억 원만이 18억 아파트의 과세 대상이 된다. 이 3억 원을 과세표준, 줄여서 과표라고 부른다. 

여기에 세율 0.7%를 곱하면 약 200만 원의 종부세 세액이 도출된다. 0.7%는 지난 9월 13일 정부 발표에 따른 인상된 세율이다. 그러나 200만 원을 다 내는 것은 아니고 실제로는 이미 낸 재산세 납부액을 제외한 104만 원을 종부세 산출세액으로 납부한다. 이 복잡한 과정에서 과세대상액을 줄이기 위해 적용하는 80%가 공정시장가액비율이다. 

정부는 지난 7월 6일 종합부동산세 개편안을 내면서 현재 80%인 공정시장가액비율을 향후 2년에 걸쳐 90%까지 올리겠다고 밝혔다. 그 뒤 여론의 압박에 못 이겨 내놓은 9월 13일 조치는 조금 더 진전됐다. 향후 4년에 걸쳐 2022년에 100%에 이르도록 하겠다는 것이다. 

'부동산 불평등 해소를 위한 보유세 강화 시민행동'은 지난 10월 10일 출범식을 하면서 세가지 요구사항을 발표했다. 그중 두번째로 공정시장가액비율을 당장 100%로 높이라고 요구했다. 과다 부동산 보유자의 세부담을 불합리하게 깎아주는 이 제도를 앞으로 4년이나 더 유지하겠다는 것을 납득할 수 없다. 

박주민 의원은 올해 1월 이 제도의 폐기법안을 발의했는데 제안 이유를 다음과 같이 밝혔다.

"주택시장의 양극화가 심화되고 있다. 그 해결방법으로 공정시장가액비율 반영을 폐지함으로써, 과세표준을 현실화하고 종합부동산세의 본래 기능을 살리겠다." 

불공정한 제도에 '공정 왕관'을 씌운 것은 반칙

공정시장가액비율 제도는 이명박정부 첫해인 2008년 12월 종부세를 무력화하는 세법개정 뒤에 도입됐다. 한마디로 이명박정부의 작품이다. 필자의 관심을 격발한 것은 공정시장가액비율이라는 용어다. 다른 나라에서 유례를 찾기 어렵고 전혀 공정하게 보이지 않는 이 제도에 왜 "공정(公正)"이라는 말을 붙였을까. 

곰곰이 생각해보면 여기에서 부동산 문제를 둘러싼 좌우 진영 간 대치 전선의 치열함이 느껴진다. 이 제도는 종부세 납세 대상자를 위해 세금 부과 대상가액을 깎고 또 깎은 뒤에 다시 한번 깎아주기 위해 도입되었다. 고가주택 소유자들을 위해 설계된 것으로 그들의 이익을 최대한 보장해 준다. 그들에게 정의이고 공정인 셈이다. 

빈부 격차로 인한 좌우대립과 진영 이기주의는 여러나라에서 찾아볼 수 있다. 그러나 문명사회에서는 자신의 주장을 정당화하기 위한 억지와 날조는 허용하지 않는다. 대다수 국민에게 불공정하게 보이는 제도에 '공정이라는 왕관'을 씌운 것은 반칙이다. 상식과 규범이 얼마나 지켜지는가에 따라 그 사회의 문화 수준이 결정된다. 좌우보다 상하가 먼저다.

리먼 브러더스 사태로 인한 경제위기 이후 미국의 양적 완화 정책의 영향으로 세계 주요도시의 부동산 가격이 크게 뛰었다. 그러나 우리처럼 극심한 사회갈등 요인이 됐다는 말을 듣기 어렵다. 선진국들은 집값 상승으로 얻어진 불로소득을 세금으로 회수하기 때문이다.

우리나라는 민간 부동산 총액 대비 보유세의 비율인 보유세 실효세율이 0.16%에 불과하다. 프랑스(0.57%), 일본(0.54%), 영국(0.78%) 등은 물론 경제협력개발기구(OECD) 13개국 평균(0.33%)에 비해서도 크게 낮은 수준이다. 공정시장가액비율같은 불공정한 제도들 '덕분'이다. 

부동산 적폐를 바로잡을 것으로 기대했던 문재인정부는 지지자인 촛불시민들에게 큰 실망을 안겨주고 있다. 이래경 '다른 백년' 이사장은 지난해 연말 발표한 글에서 부동산 불평등을 우려하며 이렇게 말했다.

"한국사회의 불평등 수준은 가히 폭동을 불러올 만큼 위험한 수위에 처해 있다는 것을 알아야 한다. 수백만 명이 동시에 몰려나온 촛불시민혁명의 저류에 깔려 있는 사회경제적 배경이기도 하다. 다만 분단이라는 한국의 특수한 현실 기제가 사회폭동으로 발전할 수 있는 내부적 폭발 압력을 강제로 억누르고 있을 뿐이다. 언제라도 가변적인 한국의 불평등한 현실이 가까운 미래에 미국의 협박과 북한의 핵무기보다 훨씬 위험한 상황으로 폭발할 수 있다."

문재인 정부의 부동산정책 컨트롤 타워이며 청와대 왕수석으로 불리는 김수현 사회수석이 이 경고를 새겨듣기 바란다. 그리고 더 늦기 전에 강력한 보유세 강화안을 제시하길 기대한다. 공정시장가액비율을 당장 폐지할 것과 더불어 공시가격 현실화를 빠른 시기 안에 실행해 적어도 OECD 평균 수준의 보유세를 거두어야 한다.

보수언론이 만든 보유세 프레임의 실체

이태경 헨리조지포럼 사무처장

수구언론이 만들어낸 프레임 중 대표적인 악질 프레임이 '보유세=세금폭탄' 프레임이다. 수구언론은 '세금'과 '폭탄'을 연결해서 극히 부정적인 이미지를 만들어 냈는데 가뜩이나 세금에 부정적인 대한민국 시민들에게 크게 어필했다.

하지만 수구언론의 세금폭탄 프레임은 거짓말로 재벌-지주 동맹이 누리는 천문학적 부동산 불로소득을 옹호하고 이를 은폐하는 기능을 할 뿐이다. 차제에 보유세가 어떻게 구성돼 있으며 얼마나 걷는지, 다른 나라와 비교할 때 대한민국의 보유세 수준은 어떤지를 살펴보려 한다.

그럼으로써 수구언론의 세금폭탄 프레임이 얼마나 터무니없는 거짓말인지를 알게 될 것이다. 우선 보유세는 크게 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세로 구성되어 있으며 과세체계는 <표 1>과 같다.

▲  <표 1> 현행 보유세 과세 체계 자료 (기획재정부 보도자료, 2018. 7. 6.)

보유세의 세수추이는 <표 2>와 같은데 참여정부 시기 크게 늘어났던 종부세 세수가 이명박 정부와 박근혜 정부를 지나면서 격감했음을 알 수 있다. 근년의 서울 아파트 가격 폭등이 종부세 형해화와 무관하지 않음을 추정할 수 있는 통계라 할 것이다.
 

▲  <표 2> 부동산 보유세 세수의 추이 (단위: 억원, %) 주: 2005년부터 보유세/지방세 비율은 종합부동산세를 분모와 분자 둘 다에 포함시켜 계산했음. 이는 종합부동산세의 대부분이 부동산 교부세로 지방에 지급된다는 점을 감안한 것으로 그 전 시기와의 비교에 편리하다는 이점이 있음 자료: 국세통계(http://stats.nts.go.kr), 국가통계포털(http://kosis.kr), 전강수(2017) 재인용

아울러 종부세를 몇 명이 얼마나 내는지 보자. 2016년 현재 주택분 종부세는 273,555명이 3,208억 원을, 종합합산토지는 67,509명이 6,535억 원을, 별도합산토지는 7,953명이 5,554억 원을 각각 납부하며, 종부세 세수 총합은 1조 5,298억 원(농특세 포함하면 1조 8807억 원)이다. 한편 주택보유자 13,311,000명 가운데 고작 2.1%가 주택분 종부세 부과 대상자다.

그렇다면 대한민국의 보유세는 다른 나라와 비교할 때 어떤 수준일까?

대한민국의 GDP 대비 보유세 비율(2015년 기준)은 0.8%로 OECD 평균(1.12%)에 비해 낮은 수준이며, 보유세와 거래세를 합친 재산과세에서 보유세가 차지하는 비중이 OECD 평균은 69.8%인데 반해, 대한민국은 고작 28.7%에 불과할 정도로 기형적 구조다. <표 3참고>

▲  <표 3> OECD 국가의 보유세 부과 상황(2015년, 단위: %) 주 : 1) 보유세 = 4100 2) 재산과세 = 보유세(4100)+거래세(4400) 자료: OECD(2017)

또한 보유세 부담의 정도를 직접 보여주는 실효세율을 보면, 2015년 현재 OECD 주요국의 보유세 실효세율은 호주(0.31%), 캐나다(0.87%), 일본(0.57%), 영국(0.78%), 이탈리아(0.62%), 미국(0.71%)이고, 한국(0.16%)을 제외한 15개국의 평균은 0.39%이다. 한국이 주요 선진국의 1/3~1/5밖에 되지 않는다.

한 마디로 말해 대한민국의 보유세 수준은 다른 선진국들과 비교할 때 참혹한 수준으로 낮다. 대한민국이 주요 선진국 수준으로 보유세를 높이기 위해선 갈 길이 아득한 것이다.

수구언론의 선동처럼 대한민국의 보유세가 세금폭탄이라면 다른 선진국의 보유세는 핵폭탄에 해당할 것이다. 수구언론의 거짓선동에 현혹되지 않는 시민들의 집합적 지혜가 절실히 필요한 때다.

▶ 취지

• 요즘 부동산 보유세에 대한 관심이 매우 뜨겁습니다. 한국의 심각한 자산불평등을 완화하기 위해서 부동산 보유세 강화가 꼭 필요하다는 의견, 부동산 보유세 인상은 참여정부 시절과 같은 역풍을 맞을 수 있으므로 조심해야 한다는 의견 등 다양한 목소리가 제기되고 있습니다.

• 이에 청와대는 2018년 4월 "재정개혁특별위원회"를 설치해, 부동산 보유세 개편 등에 대해 논의하기 시작했습니다. 그리고 위원회는 6월 말까지 전문가들이 만들어낸 권고안을 정부에 제출할 예정인데요. 정부는 위원회가 제출한 안을 2018년 세법 개정안에 반영하여 국회에 제출하겠다고 밝혔습니다.

• 그런데 전문가 중심으로 논의가 이루어지는 "세금" 분야는 정작 납세자인 시민들의 목소리가 반영될 기회가 적습니다. 부동산 보유세 인상이 단순히 세금을 조정하는 차원의 문제로 여겨지는 것을 넘어서, 현재 한국의 상황을 바꾸기 위해서 사회적으로 꼭 필요한 제도라는 것을 시민들과 함께 이야기할 수 있는 자리를 만들었습니다.

▶ 개요

• 주최: 참여연대, 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온
• 일시: 2018년 6월 20일(수) 오후7시
• 장소: 참여연대 느티나무홀(B1)
• 프로그램
  • 사회: 안진걸 민생경제연구소 소장
  • 고정패널①: 남기업 토지+자유연구소 소장
  • 고정패널②: 김태근 민변 민생경제위원회 금융부동산팀 팀장
  • 고정패널③: 박용대 참여연대 조세재정개혁센터 부소장
  • 사전에 선정된 논의 주제별로 참가자 자유발언 및 행사 당일 청중 질문 및 발언

6월 20일 저녁 7시 참여연대 느티나무홀에서 참여연대와 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온 공동주최로 ‘부동산 보유세, 시민이 말하다’ 행사가 열렸습니다. 세금이라는 이슈는 모든 시민의 삶에 영향을 끼치는 것임에도 전문가 중심으로 주로 논의가 이루어진 것과 관련해 이번 행사는 최근 사회적 관심이 뜨거운 부동산 보유세에 대해 일반 시민의 의견을 듣고자하는 취지에서 기획되었습니다. 이 날 집담회는 고정 패널로 참석한 전문가와 시민외에도 청중으로 참석한 각계각층 시민들의 다양한 목소리를 들을 수 있었던 뜻 깊은 행사였습니다.

전문가 패널로 참석한 민변 민생경제위원회 금융부동산팀장인 김태근 변호사는 우리나라의 보유세 제도 전반을 소개하면서 국제적으로도 보유세 실효세율이 낮은 우리나라의 보유세 인상은 타당하지만 부동산에 대한 세금에는 강한 조세저항이 뒤따르므로 그에 대한 고려가 필요하다고 지적했습니다. 또한 최근 보유세 논의와 관련해 언론에서 사실과 다른 이야기들이 많이 나오는 것 같다는 우려를 표시하였습니다. 현재 보유세 관련한 이슈는 크게 공시가격의 실거래가 반영 문제, 공정시장가액비율 조정, 종합부동산세 세율 조정, 종부세에서 1세대 1주택자 공제 조정 등 4가지로 정리할 수 있으며 일각에서 제기하는 종부세 1세대 1주택자 공제 확대는 누진세 적용이라는 차원에서 시기상조라는 의견을 제시하였습니다.

참여연대 조세재정개혁센터 박용대 부소장은 ‘로또 아파트’로 대표되는 우리나라의 비정상적인 부동산 투자 열기와 관련해 부동산의 ‘세후수익률’을 낮춰야 우리나라의 부동산 문제를 해결할 수 있으며 이를 위해서는 보유세의 정상화가 필요하다고 지적했습니다. 현재 우리나라의 부동산 보유세 실효세율은 0.16%으로 이는 외국의 부동산 보유세 실효세율 평균인 0.33%에 비교해 절반 수준이므로 세율을 상당한 수준으로 인상할 필요가 있다고 주장했습니다. 또한 소득에 대한 과세에 비해 자산에 대한 과세는 불합리하다는 주장에 대해서는 세금은 기본적으로 응능부담의 원칙에 따라 담세능력에 따라 과세하는 것이 타당하지만 모든 소득이 정확하게 포착되는 것은 아니며 이를 보완하기 위해 다른 지표가 필요하며 그 때문에 부가세, 소비세, 재산세 등과 같이 소비행위와 자산 보유행위에 대한 세금이 필요하다고 지적했습니다. 박 부소장은 현재 1세대 1주택자의 종부세 부과 기준인 공시가격 9억 원(시가 약 12억 원)의 주택을 소유하고 있는 사람은 현실적으로 우리나라에서는 중산층 이상이라고 볼 수밖에 없으며 관련해 해당 기준을 더 높일 필요는 없다는 의견을 제시하였습니다. 또한 보유세 실효세율 1%를 목표로 장기간의 계획을 통해 점진적인 세율 인상이 필요하다고 밝혔습니다.

토지+자유연구소 남기업 소장은 현재 부동산 유형별, 지역별, 가격대별로 공시가격의 실거래가 반영률이 큰 차이가 있어 세부담의 불균형을 초래하고 있다고 지적했습니다. 또한 우리나라의 보유세 실효세율이 너무 낮아서 부동산 불로소득을 제대로 환수하고 있지 못하다고 지적했습니다. 또한 남 소장은 정부가 의지를 가지고 있으면 보유세 강화로 부동산 시장이 안정되는 효과가 있을 것이라며, 2005년 참여정부 당시 보유세 실효세율 1% 달성을 장기 목표로 제시하였을 때 정부 지지율이 30% 수준인 것을 감안하면, 지금 정부는 높은 지지율임에도 그런 목표를 제시하지 못 하는 것에 매우 큰 안타까움을 표시했습니다. 아울러 종부세의 경우 도입 당시 과세 대상이 매우 적었지만 대상이 되는 집단의 적극 반대와 과세 대상이 아닌 대다수의 소극적 지지 때문에 많은 공격을 받았고 훼손된 측면이 있으므로, 모든 토지에 대해 세금을 걷고 이를 재원으로 모든 국민에게 배당을 지급하는 ‘토지보유세’를 도입해 적극적 지지층을 많이 확보하는 것이 부동산 보유세 강화를 위해 필요하다고 주장했습니다.

한편 하원상 시민 패널은 공시가격의 현실화 문제에 대해 시가를 기준으로 하자는 의견이 많지만 거래가 일어나지 않는 부동산이나 과다 혹은 과소로 제기되는 호가 등의 문제가 존재해 시가를 규정하는 것에 어려움이 있다고 지적했습니다. 또한 보유세 강화로 현재 시급한 청년 주거 문제 등을 얼마나 해결할 수 있을지는 의문이며, 종부세 등으로 발생한 세수를 구체적으로 어디에 사용하는지를 시민에게 잘 알려낸다면 보유세 강화 등으로 인한 조세 저항은 어느 정도 해결할 수 있을 것이라고 지적했습니다.

고석동 시민 패널은 보유세 강화로 인해 늘어나는 세금이 적은 금액이라해도 조세 저항은 발생할 수 있지만, 보유세가 높아도 계속해서 보유하고 싶어하는 사람도 있을 것이라고 말했습니다. 관련해서 조세 저항을 줄이기 위해서는 보유세로 발생한 세수를 현금으로 지급하는 방안도 괜찮을 것이라고 지적했습니다. 또한 세입자로서 보유세가 강화되었을 때, 보유세가 세입자에게 전가되지 않기 위해서는 전월세 상한제와 같은 대책이 함께 필요하다고 주장했습니다.

김경서 시민 패널은 청년으로서 부동산 보유세는 닿을 수 없는 이야기를 듣는 느낌이라고 소감을 밝혔습니다. 그러나 현재의 부동산 문제를 해결하기 위해서는 보유세 강화가 핵심적으로 필요하다고 지적했습니다. 기본적으로 조세 수입의 확대는 재분배로 가는 첫걸음이며 이러한 생각에 좀 더 많은 사람들이 공감해주었으면 한다고 밝혔습니다. 특히 보유세 강화가 결국 세입자 부담 전가로 이어질 것이라는 논리는 현재의 문제 해결을 위한 중요한 포인트를 놓치는 것이라고 지적하며 임대인이 늘어난 보유세를 임차인에게 임대료로 전가하는 것을 방지하는 대책이 함께 필요하다고 주장했습니다.

고정 패널 이외에도 보유세와 관련한 다양한 의견이 제시되었습니다. 한 시민은 종부세에 대해서 현재 진보진영이 트라우마를 가지고 있다고 지적하며, 현재 여론의 지형은 예전과는 많이 다르다고 말했습니다. 종부세 도입 당시만 하더라도 누구나 미래에 부동산 자산을 보유할 수 있을 것이라는 희망을 가지고 있었지만 현재의 경우 그러한 희망을 가진 사람이 극히 줄어들었다는 것입니다. 지금 2~30대의 경우 미래에 자기 집을 소유할 수 있으리라고 생각하는 사람은 극소수이며, 그들을 자식으로 둔 50대 이상의 부모 세대 또한 자신들의 자녀가 미래에 집을 소유하게 될 것이라고 생각하지 않는다고 밝혔습니다. 관련해 종부세의 1세대 1주택자 기준을 상향하는 것 또한 그런 트라우마에서 나온 것이라고 지적하며, 그러한 정책은 오히려 보유세를 강화하겠다는 정부의 정책적 신호에 혼란을 줄 수 있다고 지적했습니다.

또한 어느 시민은 현재 종부세와 관련해 과세표준이 높은 고가의 부동산에 대해서는 지금보다 훨씬 높은 세율을 책정하는 것이 현재의 심각한 양극화 문제를 해결하기 위해 필요하다는 의견을 제시하였습니다. 따라서 현재 참여연대 등의 시민단체에서 주장하는 종부세 세율 인상안 보다 더 누진적으로 세제를 설계해 고가의 부동산에 대해 매우 높은 세율을 부과하는 것이 필요하다고 지적했습니다. 또 다른 시민은 주거사다리가 붕괴된 상황에서 보유세는 그러한 상황을 개혁하기 위한 시도가 될 수 있다고 생각하며, 정책담당자들이 엘리트들이며 그들이 과다 대표되어 있어 개혁이 제대로 진행되지 않는다고 지적했습니다. 관련해 어느 시민은 부동산의 경우 취득, 보유, 양도 등 여러 단계가 발생하는 데 단계별로 세금 강화에 대한 종합적인 접근이 필요하다고 말했습니다. 관련해 보유세를 강화하는 것은 필요하며 그를 위해서는 동시에 높은 취득세율을 낮추는 것이 병행될 필요가 있다고 지적했습니다.

전체적으로 이 날 행사에서 부동산 보유세 강화 특히 종합부동산세 강화는 꼭 필요하다는 공감대가 형성될 수 있었습니다. 현실의 부동산 문제가 복잡하게 얽혀있어 많은 고려사항들이 있겠지만 지금의 심각한 자산불평등 문제를 해결하기 위해서 보유세 강화는 필수적이라는 것을 확인할 수 있었던 시간이었습니다.

<2018.06.20. 부동산 보유세 강화의 필요성을 설명하는 박용대 참여연대 조세재정개혁센터 부소장> ⓒ참여연대