분양원가 공개에 대한 각 정당 대표 공개질의

– 김현미장관은 찬성, 이재명 경기도지사는 직접 시행

– 여야 대표들의 분양원가 공개 입장은 무엇인가?

어제(5일) 김현미 국교교통부 장관이 시행령을 개정해서 원가공개를 확대하겠다고 밝혔다. 이재명 경기지사는 9월 1일부터 공공공사의 원가를 세부내역까지 공개하고 있고, 7일부터는 분양아파트의 세부내역도 공개하겠다고 밝혀 투명행정에 대한 지지를 받고 있다.

그동안 건설업계는 원가를 부풀리고도 국민을 속이면서 막대한 이익을 가져갔다. 무주택 서민주거안정을 위한 공공주택에서조차 원가부풀림에 의한 바가지 분양이 심각했으나 관료들은 이를 감싸고 묵인하며 국민의 주거불안과 고통을 방치했다.

원가공개가 61개 항목으로 확대 공개되면 지금처럼 국민을 속여가면서 원가를 부풀리는 건설업계의 관행도 줄어들고 분양가도 낮아지면서 무주택서민들의 내 집 마련 시름도 줄어들 것이다. 경기도처럼 홈페이지를 통해 모든 공공공사 원가의 세부내역까지 다 공개한다면 투명한 행정실현과 예산낭비 방지, 건설업계와 관료의 유착관계도 근절될 수 있다.

이에 경실련은 아직까지 원가공개에 대한 입장을 밝히지 않은 이해찬·김병준·손학규를 포함한 정당 대표들에게 분양원가 공개에 대한 공개질의를 실시했다. 과거 분양원가를 반대했던 이해찬 대표에게는 여전히 그 입장이 유효한지에 대해, 손학규, 정동영, 이정미 대표에게는 정부와 여당이 추진하는 공급확대 정책에 대해서도 추가 질의했다.

별첨)각 정당 대표 공개질의서

공개 질의서

■ 공개질의 수신자 : 이해찬 더불어민주당 대표

■ 공개질의 배경

최근 경기도가 공공사업과 공공주택의 원가를 세부내역까지 공개하고 있고, 김현미 국토교통부 장관은 시행령을 개정해서 원가공개를 확대하겠다고 밝혔습니다. 정동영대표, 심상정 의원도 공개적으로 분양원가 공개를 촉구하고 있습니다. 이에 원가공개에 대한 의견을 공개질의 합니다.

1. 시행령을 개정해서 원가공개 항목을 기존 12개에서 61개로 확대하겠다는 김현미 장관의 입장에 대해 찬성하십니까?

① 찬성 ② 반대③ 기타( )

2. 이재명 경기도지사는 9월1일부터 경기도 10억원 이상 공공공사와 아파트에 대해서도 설계내역 및 도급내역 등 세부내역을 공개하고 있습니다. 국민의 세금으로 추진하는 공공사업과 국민의 주거안정을 위한 공공주택과 관련해 공공이 보유하고 있는 공사비 정보를 투명하게 공개하는 것에 대해 찬성하십니까?

① 찬성 ② 반대③ 기타( )

3. 분양원가 공개항목을 61개로 명시하고 세부내용을 시행규칙에 규정하는 주택법 개정안이 2017년 9월 국토위원회 법안심사소위를 통과했지만 자유한국당 의원들의 반대로 법사위를 통과하지 못했습니다. 분양원가 공개법안의 법사위 재상정과 법안 통과에 대해 찬성하십니까?

① 찬성 ② 반대③ 기타( )

4. 문재인 정부 16개월 동안 비정상적인 집값상승으로 서울 아파트가격만 한 채당 평균 1억원 이상, 150만채 전체로는 180조원이 폭등했을 것으로 추정됩니다. 최근 정부는 공급확대를 통해 집값안정을 유도하겠다고 밝혔습니다. 하지만 과거 참여정부에서 공급된 판교, 위례, 검단 등의 신도시에서도 확인됐듯 신규 주택이 원가보다 부풀려져 비싼 값으로 공급되는 상황에서는 오히려 집값상승을 부채질하는 투기주범이 될 수밖에 없습니다. 따라서 적정한 분양가 책정을 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 도입과 기본형건축비의 인하가 이루어져야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

① 찬성 ② 반대③ 기타( )

– 이해찬 대표 추가질의

5. 이해찬 대표께서는 과거 참여정부시절 국무총리 지명을 받은 직후 언론인터뷰를 통해 “아파트 가격, 특히 공공아파트 가격은 시장원리에 맞아야 하는데 시장원리를 침해하는 식으로 하다보면 걷잡을 수 없는 사태가 생길 수 있다”며 원가공개 반대입장을 밝힌 바 있습니다(2004년 6월 10일, MBC 인터뷰). 공공아파트는 서민주거안정을 위해 국가가 개인의 논밭임야를 강제수용한 후 건설한 아파트입니다. 지금도 공공아파트 가격이 시장원리에 맞아야 하기 때문에 분양원가 공개는 반대하십니까?

① 찬성 ② 반대③ 기타( )

– 손학교, 정동영, 이정미 대표 추가질의

5. 정부가 부동산대책의 일환으로 수도권에 30여개 공공택지를 개발, 30만호를 공급하겠다고 발표했고, 이해찬 대표 및 김병준 비대위원장도 공급확대가 필요하다는 입장입니다. 이에 대해 찬성하십니까?

① 찬성 ② 반대③ 기타( )

재벌․대기업 건설업자 위한 민간참여 공공주택 사업

– 박근혜 정부 당시 LH 부채 핑계로 공공주택 사업 민간 참여 특혜
– 로비와 부패를 유발하는 평가방식과 밀실 심사로 사업자 선정
– 평당 200만원 건축비용 차액만으로 1조 7천억원 특혜 추정

경실련이 민주평화당 정동영의원과 LH공사가 추진 중인 민간참여형 공동주택 사업을 집계한 결과, 총 33건의 공공사업 중 14건에 시공능력평가 5위권 소수의 대형업자들이 독점 수주한 것으로 나타났다. GS건설, 대림산업, 대우건설 등 대형건설사들이 14건, 총 사업비(8조 4,000억원)의 55%(4조 6,100억원)를 차지했다. 이 사업에 공공인 LH공사가 제공한 공공택지는 2조원에 달한다. 민간업자의 외형상 투자액은 2조 6,100억원 규모이다.

상위 5위 재벌 대기업 건설사가 전체 55% 사업 수주

민간참여형 공공사업은 공기업인 LH공사 등 공공기관이 공공택지를 제공해 민간업자(건설사)와 공동분양하고, 건설업자가 아파트 건설공사까지 맡아 공동 참여시키는 특이한 방식이다. 민자 사업과 유사한 방식이다. 2014년 10월 박기춘 전의원(전 국토교통위원장)이 대표발의하고(의안번호 12079), 2015년 주택법이 개정된 이후 민간참여형 방식이 빠른 속도로 늘어나고 있다. ‘한국토지주택공사의 부채 과다 및 부동산경기 침체 등을 고려하여 민간참여 확대를 통해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하려는 것’이라는 이유이다.

로비와 부패 유발하는 사업평가 방식

이에 따라 LH공사는「민간참여 공공주택사업 시행지침」을 만들어 공동사업자를 선정 사업을 시행하고 있다. 2015년이후 분양주택 기준 3만가구 규모의 사업자를 모집했다. (하남감일, 과천지식정보타운 등 지구조성공사와 이로 인한 공급 제외) 이 사업방식의 문제는 사업자 선정 때부터 부패와 가격담합이 심각했던 4대강 건설업자 선정방식인 턴키(설계시공일괄입찰)방식과 유사하기 때문이다.

LH공사 평가기준을 보면 가격경쟁보다는 밀실에 숨어 얼마든 로비가 가능한 평가방식이라는 점이다. 경험과 수준이 비슷한 국내업자들 간에 경쟁을 피하기 위해 가격을 담합한다. 또 사업자선정의 가장 중요한 요소인 가격비중은 20%에 불과하다. 나머지는 사회적 가치, 디자인혁신, 기본성능강화 등 계량과 확인이 불가능한 분야가 65%를 차지한다.

한편, 3만 가구사업 중 GS건설, 대림산업, 대우건설, 현대건설, 금호산업, 신동아건설 등 6개사가 절반이 넘는 1만 5,400가구를 차지했다. 시공능력순위 23위인 금호산업(GS건설과 컨소시엄 구성) 85위인 신동아건설(GS건설과 컨소시엄 구성)을 제외할 경우 5위 이내 재벌 건설사들끼리 컨소시엄을 구성해 사업을 수주하는 방식이다. 금호산업도 시공순위만 낮을 뿐 재벌 계열사인 것은 마찬가지이다. 가령 행정중심복합도시 2-1M5BL는 대림산업과 대우건설이, 김해율하 2B1은 GS건설․현대건설, 수원고등 A1은 GS건설․대우건설 등 서로 바꿔가며 짝을 짓는 방식이다. 이런 방식은 4대강에서 턴키방식 참여 때와 유사하다.

이렇게 재벌건설사들이 수주해간 사업이 전체의 절반이 넘는다. 전체 33건 사업 기준, 총사업비는 8조4,000억원 규모이며, 이중 시공능력 5위 이내 업체들이 4조 6,000억원, 55.0%를 수주했다. LH공사가 제공한 사업비용(토지비용+기타비용)은 2조원이며, 건설업자들은 2조 6,100억원을 투자했다. 전체 33건 기준 총 8조 4,000억원 사업비용 기준으로는 LH공사는 3조 4,000억원의 토지를, 민간건설사는 5조원의 공사비를 투자하게 된다.

그러나 건설업자들의 투자는 선분양제 소비자들이 조달하는 돈으로 가능하다. 계약금 10%, 중도금 60% 등 소비자가 공사 중에 토지비용(LH공사가 투자하여 조성이 완료)이 포함된 분양가격의 70%를 납부하기 때문에 실제 건설업자는 자신의 돈 한 푼 없이 사업을 진행하고 이익을 챙길 수 있다.

최근 공사원가를 공개한 경기도의 경우 민간참여 방식의 사업을 공개했다. 공개된 공사원가는 543만원이지만 분양 건축비는 652만원으로 평당 109만원의 차이가 나타났다. 그리고 2016년 SH공사가 정동영의원실에 제출한 준공원가에 따르면 최종 준공원가는 최고가가 평당 458만원이었다. 이를 비굣할 경우 분양건축비와 200여만원이 차이난다. 이 방식을 LH공사 민간참여 사업전체에 적용할 경우 건축비 차액으로 인한 이득은 1조 7,000억원으로 추정된다.

LH공사는 70년대부터 공공사업을 공영개발방식으로 50년을 해왔기 때문에 가장 오랜 사업의 경험과 지식을 보유하고 있다. 지난 50년간 이런 방식으로 사업을 추진해 왔다. 택지개발과 주택시공을 건설업자에게 공사 입찰하면 되지 공동시행까지 해야 할 이유가 없다. 이러한 방식은 대기업에 유리하고, 건축비 거품을 유발할 수 밖에 없다. LH공사의 민간참여형 공동주택사업 중단을 촉구한다. 국회또한 이를 허용케한 법률 개정에 나서야 할 것이다.

별첨1)LH공사 민간참여형 공동주택 사업 현황
별첨2)민간참여 주택사업 평가분야 및 배점(공모지침서)

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

토지공개념의 뿌리인‘공시지가’조작의 몸통을 밝혀내라.
– 시세 36%대로 조작된 공시지가 2배로 올리는 것이 정부의 부당한 개입?
– 불공평 과표 정상화 흔들기를 중단하라

1990년 토지공개념 제도를 도입한 후 30년이 지났음에도 부동산 소유 편중현상이 심각한 상태이다. 경실련은 창립초기 89년부터 우리사회 불평등의 뿌리인 ‘공시지가’ 시세반영을 주장해 왔다. 그러나 정부는 도입이후 반복적으로 과도한 세금이 부담된다는 이유 등으로 공시지가를 조작해 왔다. 2005년 공시가격(1차는 아파트, 2단계 주택)제도가 도입 된 이후 아파트값의 폭등으로 인한 토지가격 상승을 공시지가에 반영하지 못함으로 인해 도입초기 시세의 60% 수준이었던 공시지가의 시세반영률은 공시가격제도 도입이전 보다 더 낮아졌다. 경실련이 지난해 12월 분석한 결과 강남아파트단지의 토지 공시지가는 시세의 36%로 나타났다.

지난해 국정감사 때 밝혀진 과거 10년(2007년부터 2017년까지) 우리나라 토지와 주택의 소유현황은 충격적이었다. 재벌대기업은 지난 10년 10억평(2007년 8억평에서 2017년 18억평으로)의 토지가 증가했다. 공시지가로 630조원 규모를 재벌대기업이 사재기했다. 주택의 경우 주택보유자 상위 1%가 보유한 주택수는 2007년 3,2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘어났다. 이러한 투기와 사재기를 통한 자산 불평등 심화현상의 핵심원인은 시세보다 터무니없이 낮게 조작해 온 공시지가와 공시가격 때문이다. 문재인 정부가 세금폭탄, 정부 개입 운운하며 불평등 과표 개선을 흔드는 일각의 압력에 굴복하지 말고, 더욱 적극적으로 개선해 나갈 것을 촉구한다.

재벌대기업 위한 불평등한 과표가 부동산 소유 편중의 핵심 원인이다

이번 정부의 공시지가 상승 움직임은 부당한 개입이 아니라, 정상화를 위한 당연한 조치이고 아직도 부족하다. 지난해 12월 21일, 경실련은 강남아파트의 과거 30년간 공시지가 변화를 발표하며, 공시지가가 정부에 의해 조작되어 왔고, 문재인 정부는 이를 시정할 것을 요구한바 있다. 수백억원에 달하는 재벌 회장들의 집과 수조원대의 재벌사옥 등은 시세의 절반에도 미치지 못했다. 소수의 부동산 부자와 재벌, 대기업이 보유한 토지는 시세의 30% 수준의 공시지가가 책정되어, 십년 넘게 막대한 불로소득과 세금 특혜를 누려왔다. 이러한 불평등한 과세체계로 인해 재벌과 기업은 설비투자보다 토지 사재기에 앞장서며, 부동산 소유 편중이 심화됐다.

법인의 경우 개인보다 과표의 부동산 가액기준은 높고, 세율은 낮다. 서민과 중산층 보유 아파트는 시세반영률은 70%대에 육박한다. 그러나 고가 토지의 경우 시세반영률은 35%수준으로 서민중산층의 절반 수준이다. 결국 재벌 등 대기업은 서민에 비해 세율, 가액 그리고 과표의 시세반영률까지 3가지 특혜를 누렸다. 이것이 재벌과 대기업 등 법인의 토지투기 땅 사재기 현상을 핵심원인으로 판단된다.

정상화위한 정부 개입이 부당하다고 주장하는 감정평가업계, 30여년 조작의 몸통임을 자인한 꼴

그나마 문재인 정부가 부동산 폭등과 이 문제를 인정하고 불평등한 과표를 개선하려 하고 있다. 그런데 수십년간 정부와 함께 과표를 조작해 왔던 감정평가사들이 오히려 부당한 개입이라고 주장하고 있다. 그러나 이는 그간 정부의 개입 없이 스스로 조작해 왔다고 오히려 과거 정부에 면죄부를 주는 꼴이다. 이를 바로 잡는 것은 정부의 당연한 책무이며, 이를 부당한 개입으로 호도하는 것은 재벌과 대기업, 일부 부동산 부자들에게 유리한 현재의 부동산 공시제도를 개선하지 않겠다는 것과 같다. 오히려 과거 정부들이 공시지가(공시가격) 조작을 위해 비공식 가이드라인을 하달해왔다는 것은 알려진 사실이다.

이번 표준지공시지가 상승에 대해 일부에서는 세금폭탄을 운운하고 있지만 여전히 시세에 비해서는 낮은 수준이다. 명동에 위치한 공시지가 1위 토지는 지난해 주변에서 평당 10억원에 거래가 있었지만, 올해 공시지가(예정)은 6억원에 불과하다(2018년 3억원). 평당 4억원, 공공기여 포함시 평당 5억원에 현대자동차그룹이 매입한 삼성동 한전 부지 역시 올해 공시지가는 1.9억원(예정)으로 지난해에 비해 42%가 상승했음에도 4년전 실거래가의 채 절반에도 미치지 못한다.

공시지가를 조작하는데 사용된 수조원의 혈세를 환수하고 독점 조사권한을 박탈해야

30년간 부동산 과표를 조작하는데 연간 2,500억원 이상을 투입, 총 수조원의 혈세가 사용되었다. 만일 그간 공시지가 조작이 정부에 의해서가 아니라 감정평가사가 스스로 행해진 것이라면 이를 환수하고 이들의 권한을 박탈해야 한다. 전문가라는 감정평가사들의 조작된 평가 없이도, 실거래가 시스템 등을 통해 전국 표준지와 표준단독주택의 제대로 된 가격 책정이 가능하다. 나머지 개별토지와 개별주택은 이를 기준으로 하는 만큼, 시스템을 통해 기준 가격을 책정하면 된다.

중앙정부는 시세의 80%이상이라는 원칙과 기준을 정하고 표준지 선정, 표준지 조사 등은 지방정부에 권한을 이양해야 한다. 지난 30년간 중앙정부가 권한을 독점하다보니 밀실 조작이 가능했다. 지역의 특성을 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다. 지방정부가 지금과 같은 밀실 산정이 아니라 절차와 근거를 투명하게 공개하며 조작된 적정가격이 아니라 실제 거래 가격 등에 기초한 가격을 책정해야 한다.

공시지가는 토지공개념의 뿌리와도 같다. 그러나 매번 시세를 제대로 반영하지 못하며 부동산부자와 재벌대기업에게 막대한 특혜를 제공하며 오히려 부의 불평등과 양극화를 심화시켜왔다. 문재인 정부가 공시지가부터 정상화하고, ‘땅과 집’ 등 공공재인 부동산의 사재기 등으로 인해 발생한 자산의 불평등과 격차해소를 위한 토지공개념의 뿌리부터 바로 세워야 한다. <끝>

짓지 않은 아파트 분양원가 61개 항목에 머물지 말고
세부 공사원가 자료까지 모두 공개해야

– 설계내역, 도급내역 등 실제 공사원가 자료 모두 공개하라 –

내년 1월부터 공공택지의 분양원가 공개항목이 12개에서 2007년 수준 61개 항목으로 확대된다. 경실련은 뒤늦었지만, 김현미 장관 약속 이후 1년여 만에 분양원가공개 항목을 확대하는 것을 환영한다. 그러나 현재 시행되고 있는 분양원가공개는 실제공사비용 보다 많이 부풀려졌다. 김현미 국토교통부 장관은 단순히 공개 항목 확대만 시행할 것이 아니라 실제 공사비용 등이 반영된 상세한 분양원가공개가 시행되도록 규칙을 개정하기 바란다. 개정 규칙에는 설계와 도급내역을 포함한 공사원가 세부내역도 가공하지 않은 채 공개하도록 명시해야 한다. 경기도는 세부내역을 가공하지 않은 그대로 홈페이지 등에 상시 공개하고 있다.

짓지 않고 분양하는 아파트의 분양원가 공개는 당연하다

어제(6일) 국회 국토교통위원회 회의에서 분양원가공개 확대 법안을 발의했던 정동영의원(민주평화당)은 발의법안을 철회했다. 지난 국정감사에서 정동영의원은 분양원가공개 법안을 철회할 테니 국토부가 시행규칙 개정, 분양원가공개 항목 확대할 것을 요구했다. 국토부 장관은 법안이 철회되면 규칙 개정하겠다고 약속한 바 있다. 정동영의원의 법안은 상임위를 통과했으나 야당의 반대로 법사위에서 1년여간 계류 중이었다. 정부가 해당 법안을 핑계로 시행규칙 개정에 소극적이자 아예 발의했던 법안을 철회한 것이다.

이번 결정으로 이르면 내년 1월부터 공공택지 아파트의 분양원가 공개항목이 기존 12개에서 61개로 확대된다. 지난 2007년 4월 서울시를 시작으로 공공주택의 경우 61개 항목의 분양원가가 공개되었다. 그러나 2012년 12개 항목으로 축소되었다. 축소 7년 만에 다시 61개 항목으로 공개되는 점은 다행이다.

현재 공개되고 있는 12개 분양원가 공개 항목은 실제 공사비용을 기초로 한 분양원가가 아니었다. 2010년 경실련은 2002년 이후 서울시가 공개했던 공공아파트 분양원가 상세내역(설계, 도급, 원청 하청 대비표 등)을 소송을 통해 받았었다. 받은 자료를 분석한 결과 61개 항목으로 상세하게 공개했던 서울시 역시 실제보다 부풀려져 있었다.

경기도 수준으로, 상세내역 가공하지 않은 상태로 공개토록 해야

우리나라는 아파트를 짓기도 전에 분양(판매)가격을 사전에 결정하고 있다. 따라서 아파트 분양시점에 설계내역과 도급공사 계약내역이 존재한다. 분양원가공개와 별도로 설계내역과 도급내역 등도 그대로 공개가 가능하다.

2018년 9월 경기도는 과거 3년 10억 이상의 공공공사와 경기도시공사의 공공아파트 공사원가 등의 상세 내역을 홈페이지에 공개하고 있다.

분양원가공개 제도만 제대로 작동되면 집값 거품을 빼낼 수 있다. 그러나 분양원가공개 항목만 몇 개 확대하고 내역을 공개하지 않는다면 검증이 불가능하다. 따라서 공공기관이 보유한 자료(설계, 도급, 원청 하청 비교표 등)를 가공하지 말고 그대로 공개하기 바란다.

분양원가의 공개는 공급자 위주의 주택공급 구조를 소비자 중심으로 바꿀 수 있는 개혁의 전환점이다. 그리고 61개 항목공개와 더불어 실제 공사원가 자료에 기초한 공사비원가 산정의 근거 자료까지 상세하게 모두 공개되어야 한다. 정부가 개혁에 대한 의지가 있다면, 분양원가 공개 확대는 물론 설계와 도급내역 등 공사원가와 관련된 자료를 모두 공개하기 바란다. 박원순 서울시장과 박남춘 인천시장 등 광역 지자체장들도 정부제도만 핑계대지 말고 시민들의 주거안정과 집값 거품 제거를 위해 중앙정부보다 더 시민을 위한 개혁에 앞장서기 바란다.

문의: 경실련 부동산국책사업팀(02-3673-2146)