경기도시공사 아파트 분양 건축비, 실제보다 26% 비싸

– 실제 계약 건축비 분석결과, 분양건축비가 세대당 4,400만원 비싸

– 경기도시공사 뿐 아니라 LH, SH 등도 아파트 분양원가 투명하게 공개해야

경기도시공사가 공개한 아파트 공사원가의 실제건축비를 보니 소비자에게 분양한 건축비와 실제 건축비가 3.3㎡당 26% 차이나는 것으로 나타났다. 하도급을 고려할 경우 그 차이는 더욱 커질 것으로 추정된다. 비교한 두 개아파트 평균 소비자가 부담함 분양시 건축비는 658만원이었지만 실제(도급) 건축비는 523만원이었다. 전용 84㎡(33평)기준 4,400만원이 비싼 셈이다. 경실련은 경기도가 상세한 분양원가를 공개한 것을 환영하며, 이를 계기로 건축비와 공사비 거품이 제거되는 계기가 되길 기대한다. 또한 중앙정부와 서울시 등 타 지자체도 속히 공공건설 공사원가와 아파트 분양원가 공개에 나설 것을 촉구한다.

경기도의 아파트 분양원가 공개 환영, 하도급내역도 공개해야

경기도는 9월 1일부터 공공건설사업의 공사원가 공개를 시작했다. 경기도시공사가 아파트 분양원가를 민간이 공동으로 참여한 사업으로 법적 자문이 필요하다며 미뤄 비판을 샀으나, 오늘(7일)부터 공개된다. 그러나 여전히 아파트의 하도급내역은 공개되지 않아 실제 투입원가 검증을 막고 있다. 경기도는 법률자문결과 대다수 전문가들이 ▲도시공사의 민간참여분양주택 원가공개가 건설사들의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있다고 인정하기 어렵다는 점 ▲공익적 차원에서의 정보공개가 민간건설사의 사익보다 우선한다는 점 등을 들어 문제가 없다는 입장을 보임에 따라 원가공개를 결정했다고 설명했다.

경기도의 건설원가, 분양원가 공개를 환영하며, 아파트 하도급내역도 즉시 공개할 것을 촉구한다. 중앙정부와 서울시 등 타 지자체도 투명한 공공건설 원가 공개에 동참해야 한다.

소비자 분양건축비와 실제건축비 차이 26%

오늘부터 경기도시공사가 공개하는 아파트는 2015년 이후 분양한 다산신도시 3개 블럭, 고덕신도시 1개 블럭, 동탄2신도시 1개 블럭이다. 경기도시공사 공개에 앞서 경실련은 다산과 평택고덕의 분양원가 서류를 입수해 분양원가 내역을 분석했다.

2015년과 2017년 분양한 단지로, 경기도시공사와 민간건설사가 민간참여형 방식으로 공급한 아파트이다. 경기도는 토지를 제공하고 민간건설사가 분양대금으로 공사를 진행하는 방식이다. 경기도가 공사비를 부담하고 공사를 계약하는 기존 방식과는 다른, 일종의 민자사업과 유사한 개념이다.

분석 결과 진건S-1은 분양건축비 643만원, 도급건축비 495만원으로 차액이 148만원이었으며, 고덕A-9는 분양건축비 673만원, 도급건축비 552만원으로 121만원이었다. 전용84㎡(공급 33평)기준 진건S-1는 4,900만원, 고덕A-9는 4,000만원 등 평균 4,400만원의 건축비가 부풀려진 셈이다. 전체 세대로 계산하면 진건S-1는 771억원, 평택고덕A-9은 306억원의 건축비가 차이 났다.

이번 경기도의 공개 결정으로 그간 검증되지 않던 부풀려진 건축비의 검증이 가능해졌다. 이재명 시장이 밝힌 대로 하도급내역까지 투명하게 공개된다면, 실제 아파트와 공공건설에 얼마만큼의 공사비가 소요되는지 세밀한 검증이 가능하다. 경실련의 이번 분석은 도급계약을 기준으로 한 분석으로 일부 차이가 발생할 수 있기 때문이다. 경기도의 투명한 행정정보 공개를 적극 지지하며, 장관이 의지를 밝힌 중앙정부와 서울시 등 타 지자체도 속히 공공건설 공사원가와 아파트 분양원가 공개에 나설 것을 촉구한다. 분양원가 공개가 개혁의 시작이다. <끝>

참고) 다산진건 S-1 소비자 분양건축비와 도시공사 공개 건축비

표준주택 공시가격 재조사 요청한 6개 자치단체장에게 공개질의

국토부 직접 찾아간 강남구‧서초구‧마포구‧성동구‧동작구‧종로구 대상
아파트소유자에게만 세금 2배 더 걷는 불공평 공시가격 개선 의지 묻는 공개질의 발송

경실련은 오늘 (17일) 강남, 서초, 마포, 성동, 동작, 종로 등 6개 구청장에게 표준주택 가격 개선 의지를 묻는 공개질의서를 발송했다. 언론 보도에 따르면 위 단체장은 지난 10일 국토교통부 청사로 찾아가 표준지와 표준단독주택 공시 예정 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 요청했다. 예년에 비해 상승률이 높아져 주민들의 세 부담이 늘어난다는 것이 주된 이유였다.

지역 주민들의 세 부담을 우려해 공시가격 현실화를 반대한다는 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가단독주택과 토지를 소유한 이들은 시세의 절반 이하 수준의 공시가격으로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 꾀하지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. ▲부동산 유형별 시세반영률의 차이로 조세형평성이 무너져 왔고 ▲시세보다 낮은 공시가격으로 인해 가진 만큼 세금을 낸다는 조세기본원칙을 파괴해 왔고 ▲시세보다 턱없이 낮은 공시가격으로 부동산 투기 및 사유화를 조장해 왔다. 정부와 지자체는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 일부 계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서야 할 것이다.

<별첨 표준지 및 표준주택 가격 정상화에 대한 공개질의서>

1. 1990년 토지공개념과 함께 공시지가가 도입됐고, 2005년부터는 공시가격이 도입됐지만 시세반영률이 낮고, 부동산 유형별로도 서로 차이나 불로소득을 제대로 환수하지 못하고 있습니다.

– 귀 지자체의 표준주택 및 표준지 공시가격과 아파트 공시가격이 시세를 얼마나 반영하고 있는지 파악하고 계십니까?
– 각각의 시세반영률은 얼마입니까?

2. 경실련 조사결과 아파트 소유자는 지방 저가아파트도 시세를 70% 정도 반영하고 있으며, 공시가격이 발표된 첫해인 2006년에는 서울도 아파트의 시세반영률이 70% 이상이었습니다. 하지만 한남동, 이태원동, 논현동, 삼성동 등 초고가 단독주택은 시세반영률이 4~50% 수준에 불과한 것으로 나타납니다.

– 공정해야 할 공시가격이 부동산 유형별로 서로 크게 차이나며 아파트 소유자들은 단독주택 및 상업업무빌딩 등의 소유자들보다 공시가격 제도 도입이후 13년간 보유세를 2배나 더 납부해왔습니다. 따라서 최소한 아파트와 동일한 수준으로 표준지와 표준주택 시세반영률을 올려 불공평 과세를 해소해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

3. 토지공개념 도입 이후 30여년이 지났지만 불공정한 공시가격으로 인해 상위 1%의 부동산 소유편중은 더욱 심각해졌습니다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했습니다.

상위 소수의 부동산편중이 심각해진 데에는 부동산의 가치에 맞는 공평과세가 실현되지 못한 것이 주요 원인이며, 시세를 제대로 반영하지 못하는 공시지가 및 공시가격 때문입니다. 뒤늦게나마 정부가 불공평한 과세기준을 바로잡기 위한 의지를 갖고 표준주택과 표준지의 공시가격 인상을 추진하고 있는 것은 다행이며, 이번 기회에 정부는 모든 부동산 공시가격의 시세반영률을 80% 이상으로 올려야 합니다. 하지만 귀 지자체장께서는 급격한 세부담 인상이 우려된다며 표준주택 가격 인상을 조정해달라고 국토부에 요청하셨습니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격의 2019년 시세반영률은 얼마가 적정하다고 생각하십니까?
– 국토부의 표준주택 가격의 인상을 반대하신다면 아파트 뿐 아니라 단독주택, 상업업무 빌딩 등 모든 부동산에 대한 시세반영률 80%까지 올리는 공시가격 개선을 언제까지 해야 한다고 생각하십니까?

4. 표준지와 표준주택 공시가격 이의신청이 끝났고, 국토부장관은 곧 2019년 표준지와 표준주택 가격을 결정고시 할 예정입니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격이 시세를 제대로 반영하고 있는지 조사검증할 의향이 있습니까?
– 조사검증 후 여전히 왜곡조작된 것으로 나타날 경우 이를 거부할 의향이 있습니까?

5. 국토부가 결정하는 표준지와 표준주택 공시가격은 귀 지자체가 결정하는 개별지와 개별주택 공시가격의 산정기준입니다. 지금까지 국토부는 표준지와 표준주택 가격을 매년 수백억원의 예산을 투입하면서도 시세보다 터무니없이 낮게 산정했을 뿐 아니라 지역별, 가격별, 유형별로도 다르게 적용하는 등 30년간 공시가격을 왜곡조작하며 불공평과세를 조장해왔습니다.

– 개별 지자체에서 불공평 과세를 해소하기 위해 공시가격을 개선하고 싶어도 국토부의 독점권한으로 인해 속수무책이었습니다. 지금이라도 국토부의 표준지와 표준주택 가격 독점결정권을 17개 광역단체장에게 이관, 보다 투명하고 공정하게 공시가격을 조사결정하도록 유도해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

강남 잡으러 판교에 3만채… 집값은 더 올랐다

[판교, 공급의 역설 ①] 10년 성적표로 본 아파트 공급론의 허상

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다.

“판교를 제2의 강남으로 개발해, 강남의 주택 수요를 흡수하고 집값을 안정시키겠다.”

지난 2003년 8월 판교신도시 공급 규모를 확대하면서 정부가 내놓은 청사진이다. 그럴 듯 했다. 첫 번째, 강남과 인접한 신도시에 대규모로 주택을 공급한다. → 두 번째, 강남 수요가 신도시로 분산된다. → 세 번째, 수요가 줄면서 강남 아파트 가격이 내려간다.

최근 강남 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 주장과도 같은 얘기다. 계획이 변경되면서, 판교신도시는 고급 저택이 있는 주거지 대신 빽빽한 고층 아파트가 가득한 모습으로 건설됐다.

판교 10년 성적표

판교신도시 입주가 10년이 돼가는 지금, 정부의 판교신도시 실험은 실패했다. 강남 집값은 3만 가구에 육박하는 판교신도시 공급에도 잡히지 않았다. 오히려 판교 분양가의 영향으로 강남 집값은 더 올랐다.

경제정의실천시민연합이 부동산뱅크 시세에 나온 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 16개 표본 아파트 단지 가격을 분석한 결과, 강남 아파트 값은 판교 개발을 전후로 2.3배 올랐다.

강남 아파트 가격은 판교 개발 계획이 발표된 2001년 3.3㎡당 875만 원이었다. 2001년 이후에도 꾸준히 상승하면서 2005년에는 3.3㎡당 1605만 원을 기록했다.

이듬해인 2006년 판교신도시에서 분양이 시작됐지만, 강남 아파트값은 3.3㎡당 2199만 원으로 2000만 원대를 돌파했다.

이후 강남 아파트 가격은 분양가상한제 실시 등으로 멈칫했다. 하지만 판교 입주가 시작된 2009년 반등하면서 2009년 3.3㎡당 2514만 원, 2010년 2860만 원으로 상승세를 탄다. 지난해 10월, 강남 아파트 값은 3.3㎡당 3089만 원으로 3000만 원을 돌파했다.

아파트 땅값(아파트를 짓기 전 순수 토지 가격)은 더 올랐다. 경실련이 강남 3구 16개 단지의 아파트 땅값(건물이 올라가기 전 순수 토지에 용적률 150% 공통 적용)을 분석한 결과, 3.3㎡당 1060만 원이던 땅값은 2007년 5027만 원으로 폭등했다. 불과 6년 새 4배(3.8배) 가까이 폭등한 것이다.

강남 3구 전체 땅값은 5배 가까이 늘었다. 경실련이 강남3구의 3종 일반주거지역(888만 평) 아파트 용지의 토지 가격을 종합해봤는데, 지난 2001년 땅값은 210조 원이었다. 판교 분양이 이뤄지던 2007년에는 1005조 원으로 증가했다.

강남 부동산 시장은 공급이 늘면 가격이 낮아진다는 시장의 일반 법칙을 비웃었다.

처참한 성적표의 원인

경실련은 판교신도시의 높은 분양가를 원인으로 지적한다. 정부가 상당 규모의 택지(분양 3660세대, 임대 5749세대)를 민간에 매각했다. 민간 사업자가 참여하면서 당초 계획보다 분양가는 높아졌다. 높은 분양가가 오히려 강남을 자극하면서 가격이 상승했다는 것이다.

사실 2001년 정부가 예상한 판교신도시 분양가는 3.3㎡당 750만 원 수준이었다. 만약 이 가격대로 분양이 이뤄졌다면, 가격이 저렴한 신도시로의 수요 분산이 이뤄지면서 가격 안정도 기대해볼 수 있었다.

그런데 시간이 지나면서 정부 관계자들이 분양가를 올리기 시작한다. 2003년 12월 당시 서종대 건설교통부 신도시기획단장은 “분양가가 평당 850만원 넘지 않는다”고 했다. 2005년 8월 추병직 건설교통부 장관은 “판교 분양가는 1000만원 내외가 될 것”이라며 상한선을 또 높인다. 판교신도시 분양을 두 달 앞둔 2006년 1월, 건교부의 한 관계자는 “분석결과 중소형 아파트 분양가는 1100만 원 정도”라고 언론에 말을 흘린다.

결과적으로 2006년 1월 건교부 관계자의 말이 맞았다. 2006년 3월 분양한 판교신도시(85㎡이하) 아파트 평균 분양가는 평당 1137만 원이었다. 같은 해 8월 분양한 아파트(85㎡초과)는 평당 1716만원이었다.

당시 경기지역 아파트 평균 가격보다 크게 높다. 부동산서브에 따르면, 2006년 전용면적 85㎡이하 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 735만 원, 85㎡초과 아파트는 1195만원이었다. 판교신도시 아파트는 이보다 평당 400만~500만 원 가량 높았다.

30평으로 치면, 1억 2000만~1억 5000만 원 가량 비싸다. 평범한 서민들이 감내하긴 버거운 수준이었다. 판교신도시 공급이 집값을 안정시킨 게 아니라 오히려 집값 상승의 원인이 됐다는 지적이 나오는 이유다.

김성달 경실련 팀장은 “판교신도시가 분양가격을 높게 책정하면서, 그에 따른 기대 심리가 강남 집값 상승에 영향을 준 것”이라면서 “16조 원 정도로 예상되는 판교 개발 이익을 공기업과 지자체, 민간이 나눠먹고, 그에 따른 부담은 서민이 지는 형국”이라고 비판했다.

공급이 가격을 잡았던 경우, 2011년 강남 보금자리

공급으로 집값을 잡았던 사례가 없는 건 아니다. 지난 2011년 강남 보금자리 주택은 주변 시세의 50~60% 수준인 ‘반 값 아파트’였다. 2011년 1월 분양한 서울 강남 지구 보금자리 주택 분양가는 3.3㎡당 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원이었다.

이 보금자리 주택(658가구)이 공급되면서 강남 집값은 하락했다. 2011년 당시 3.3㎡당 2786만 원이었던 서울 강남 아파트 가격은 2013년 2439만 원으로 하락했다. 시세보다 낮은 가격의 아파트로 강남 아파트 가격을 잡은 것이다.

김헌동 전 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “당시 서울 왕십리와 용인 등 보금자리보다 높은 가격에 분양한 아파트들이 다 미분양이 났다”면서 “강남에 입지 좋은 곳에 저렴한 아파트가 공급되면서, 다른 지역에도 연쇄적인 가격 하락 효과가 나타난 것”이라고 말했다.

http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002400538