문재인 대통령은 집값상승 조장하는 공공의 땅장사를 중단시켜라

– 민간매각한 용산외인아파트 부지 평당 6천만원분양가로 주변 시세의 2.6배
– LH가 직접 개발했다면 주변 전월세 시세의 절반수준에 공급 가능했을 것
– 신규 택지지구, 공공용지 땅장사 중단하고 서민주거난 해결위해 사용해야

LH공사가 매각한 용산 외인아파트 부지의 민간아파트 ‘나인원’이 평당 6,000만원 내외로 주변시세의 2배 이상으로 분양될 것으로 예상된다. 미군기지 이전으로 확보한 공공부지가 서민주거안정은커녕 집값 상승을 조장하고 있는 것이다. 판교, 마곡 등 과거 수많은 신도시와 택지개발 역시 공공의 땅장사, 건설사의 집장사로 집값을 상승시켜 무주택 서민들의 주거불안을 더욱 조장해왔다. 정부는 지금이라도 공기업의 무분별한 땅장사를 중단시키고 값싸고 질좋은 공공주택 공급확대로 부동산거품제거와 시민들의 주거안정에 적극 나서야 한다.

면적 6만677㎡의 해당부지는 고급주택 단지인 한남더힐과 마주하고 있으며, 지난 2016년 LH공사가 국방부로부터 토지소유권을 양여받고 평당 3,400만원, 총액 6,242억원에 매각했다. 최근 언론보도에 따르면 이곳에서 아파트를 공급하는 시행사는 고급주택이라는 명목하에 평당 6,000만원으로 분양보증승인을 신청한 것으로 알려졌다. HUG의 압력으로 일부금액이 인하된다 해도 일반 서민들은 꿈도 꿀 수 없는 금액이다. 일각에서는 수요층이 다른 고가 주택으로 주변 영향이 없을 것이라고 주장하지만 집 없는 서민들을 위해 공급되어야 할 땅을 민간에 팔아 고급 주택을 공급하는 것이 서민주거안정을 위해 설립된 LH의 역할이라면 공기업이 존재해야 할 이유가 없다.

경실련 분석결과 만일 매각하지 않고 LH공사 등 공공이 임대주택을 짓거나 토지임대 후 건물만 분양했다면 주변 시세의 절반이하에 공급가능 했다. 특히 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대건물분양 방식은 시민들의 내집 마련 욕구를 해소하면서 불로소득 사유화도 방지해 ‘로또’ 논란도 잠재울 수 있다. 해당 부지의 공시지가는 평당 1,800만원으로 입주자들은 20평 기준 주변 시세(전세 3억3천만원, 월세 165만원/전월세 전환률 6%)의 47%인 건물값 1억원, 토지임대료 월 44만원(건물값 융자시 월 77만원)으로 40년간 안정적으로 살 수 있다. 현재 2종 주거지역이기 때문에 용도를 바꾸지 않고도 1,840세대(25평 기준)를 공급할 수 있다.

이미 매각된 외인아파트 부지는 어쩔 수 없다 하더라도, 앞으로도 용산 캠프힐 등 미군이전지 뿐 아니라 서울의료원 등 지자체 보유 공공토지도 매각될 예정이다. 정부는 미군기지 이전비 마련을 위해, 서울시도 예산확보를 위해 토지매각이 필요하다는 입장이지만 비싼 집값으로 발생하는 서민주거불안 등의 사회적 비용 증가와 토지보유에 따른 자산증가를 감안한다면 매각보다는 보유가 훨씬 경제적이다.

시민들의 논과 밭을 강제수용해 조성하는 공공택지 민간매각도 중단해야 한다. 공공주택지구라도 50%만 공공주택으로 공급하면 되기 때문에 나머지 절반은 사업비 마련이라는 명목하에 민간매각되고 있다. 지난 12월 발표된 주거복지로드맵에 따르면 100만호 주택 공급을 위해 성남금토, 구리갈매 등 40여개 신도시를 개발할 예정이지만 이중 절반수준인 42.5만호는 민간분양될 예정이다.

하지만 과거 판교, 위례 사례에서 보듯 민간분양이 되면 공공분양보다 최대 두배이상 비싼 분양가와 이후 집값 상승으로 민간업자는 막대한 개발이익을, 입주 후 소비자들도 시세차익을 가져갈 수밖에 없다. 비싼 분양가가 주변 집값까지 상승시키며 신도시 개발이 오히려 무주택 서민들의 주거불안만 가중시킬 것이 명확한 것이다. 경실련 조사결과 2005년 판교개발 당시 분당, 용인, 영통 등 판교 주변 아파트들은 신도시 발표이후 첫 삽도 뜨기 전 6개월 만에 34조원의 아파트값이 폭등했음을 유념해야 한다.

문재인 정부 출범이후 각종 대책을 쏟아내고 있지만 미봉책으로 일관하며 강남을 필두로 서울, 수도권의 집값은 꾸준히 상승하고 있다. 일부 언론에서는 강남 같은 명품주거지 공급확대가 해법이라고 강조하지만 공기업의 땅장사를 허용하는 한 제2의 판교, 제2의 나인원을 피할 수 없다. 지금이라도 강제수용한 공공택지 뿐 아니라 미군이전지 및 지자체 부지 등의 공공부지 매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택 확충으로 서민주거안정에 나서야 한다. <끝>

제천 스포츠센터 화재는 불법편법으로 빚어진 구조적 인재이다

불량자재 및 허술한 소방안전 등에 대한 철저한 수사와 책임자 처벌 이루어져야

건축·소방 감리 강화, 건축내장재 불연기준 강화 등 근본대책 제시해야

어제 제천 스포츠센터 화재로 29명이 사망하고 20여명이 부상자가 발생하는 대형 인명피해가 발생했다. 아직까지 정확한 화재 원인은 규명되지 않았지만 불에 취약한 드라이비트를 건물 외벽 마감재로 사용한 점, 허술한 소방안전 관리 등이 주요 원인으로 제기되고 있다. 내부에서 발생한 유독가스의 층간이동을 방지하기 위한 건축내장재도 제 역할을 못했을 것으로 추정된다.

2015년 의정부 화재 이후 불에 취약한 드라이비트의 사용 규제가 논의됐지만 아직까지도 고층 건물에만 의무화일 뿐 여전히 소규모 건축물 사용이 가능한 상황이다. 제천 스포츠센터도 최근 외벽 리모델링을 하면서 드리아비트를 사용한 것으로 드러났다.

건축내장재의 불량자재 사용여부도 철저히 조사해야 한다. 1층 주차장에서 발생한 화재가 8층까지 확산되어 다수의 인명피해로 이어진 것은 화재발생 시 유독가스 등의 층간 이동을 막을 수 있는 불연재료 사용 등이 제대로 이루어지지 않았음을 보여준다. 이번 사고처럼 화재발생 시 대다수의 사망자가 유해가스에 의한 질식사이다.

화재시 1차적으로 역할을 해야 하는 수직방화구획에 사용되는 내화충전재가 제 역할을 했는지 등에 대한 철저한 수사도 필요하다. 지난 2015년 제2롯데월드에서도 불량 내화충전재를 사용한 것이 드러나는 등 대부분의 건설현장에서 불량자재가 사용되고 있다. 하지만 아직까지도 내화충전재의 기준 및 규정에는 화재 시 인명피해 방지를 위한 내화충전재 재질의 유해가스 규정이 없고, 유독가스가 발생하는 우레탄폼 재질의 내화충전재를 사용해도 법적으로 전혀 문제가 없다.

정부의 허술한 화재안전 대책도 문제이다. 지난 6월 영국 그렌펠 타워 화재를 계기로 우리 사회에서도 화재안전 강화의 필요성이 제기됐지만 정부는 고층건물에 국한된 화재대책을 발표하는 등 매우 제한적이고 미흡한 수준으로만 대처하고 있다. 따라서 이번에는 제천 스포츠센터 화재원인을 철저히 규명하고 불량자재 사용 및 불법 시공, 허술한 소방안전관리 등에 대해서는 관련 책임자 처벌이 반드시 이루어져야 한다. 또한 주요 마감재 및 건축내장재 등에 대한 기준을 강화하고 소방감리 및 건축감리 강화 등의 제도개선 등 근본적인 화재안전 및 부실시공 방지 대책을 제시하기 바란다.

지자체별 나눠먹기식 예타면제 중단하라
– 지자체별 1건씨 예타면제 하는 경우 최소 20조, 최대 42조 예산소요

문재인정부가 광역지자체별로 한 건씩 예비타당성조사(아래 예타)면제 사업을 선정할 경우 최소 20조원, 최대 42조원의 예산이 필요할 것으로 추정된다. 문재인 대통령은 신년기자회견에서 “예비타당성 면제는 국가균형 발전을 위해서 해야 하는데, 서울-수도권은 예비타당성이 쉽게 통과되지만 지역은 통과에 어려움을 겪는다.”며 “그 부분 해소를 위해 강구한 방식이 예비타당성 면제다. 하지만 무분별하게 할 수 없기에 엄격한 기준 세워서 광역별로 한 건 정도 공공인프라 사업 우선순위를 정해서 선정해야 할 것”이라고 밝혔기 때문이다. 선정은 국가균형발전위원회(위원장 송재호)에서 하겠지만 대통령이 지자체별로 1건씩 선정하라는 가이드라인을 제시한 셈이다. 균형발전위원회는 대통령직속위원회인 만큼 대통령의 의중이 반영될 수밖에 없다. 수도권이 제외된다는 언론 보도가 있기는 했지만 정부는 정해진게 없다는 입장이며, 이르면 다음 주 면제 기준과 결과가 나올 것으로 알려졌다.

그러나 무분별한 토건사업 추진은 지속적인 경제발전에 도움이 되지 않았으며, 오히려 혈세낭비를 부추겨 국민경제를 고달프게 한다. 예타면제 사업 중 상당부분이 민자사업으로 추진될 것으로 예상되는 바, 비싼 요금, 운영비 지원 등 앞으로 수십년간 국가의 혈세를 낭비하고 시민들의 부담을 증가시킬 것으로 우려된다. 문재인 정부는 모든 공공시설물의 민자사업 추진 허용, SOC사업 예산조기 배정 및 예비타당성 기준 완화, 삼성동 현대차 105층 착공 등 민간지원 확대중심의 경제방향을 제시한바 있다. 국가의 미래를 담보로 토건사업을 벌이는 것이다.

진정 필요한 사업이라면 최소한의 타당성을 확보한 후 예비타당성조사를 충실히 실시해야 한다. 국가사업 특성상 규모가 수천·수조원에 달하며, 한번 시작하면 잘못된 사업이라는 것을 알게 된다고 해도 되돌리기가 사실상 불가능하기 때문이다. 이미 건설부문 예타는 경제성 35-50%, 정책성 25-40%, 지역균형발전 25-35%를 가중치로 적용해 타당성을 판단한다. 무조건 경제성만으로 타당성을 결정하지 않는다. 이를 무시하고 정부가 선심 쓰듯 지자체별로 예타 면제 사업을 나눠주는 것은 자신들이 적폐로 비판해온 이명박 정부를 답습하는 꼴로 즉시 중단해야 한다.

적폐로 비판해온 이명박 정부의 4대강 사업을 답습하는 꼴, 예타면제 중단해야

지자체가 최종적으로 국가균형발전위원회에 제출한 예타면제 사업은 각 2건씩(서울 1건) 총 33건, 총사업비 61조 2,518억원(동부간선도로확장사업 미포함)이다. 최초 70조원에서 지자체별 2건으로 조정된 이후 3건을 제출했던 지자체가 한건씩을 철회했다. 문재인 대통령의 발언대로라면 각 지자체별 1건씩 16건 내외가 선정될 것으로 예상된다. 지자체별 나눠먹기식 선정은 이미 예정된 수순이었다. 타당성이 없어도 대형 SOC 사업을 추진할 수 있으니 각 지자체는 당연히 자신들의 지역이 선정되길 바랄 것이기 때문에 몇몇 곳만 예타면제 사업으로 지정할 경우 그 반발을 감당할 수 없다. 최근 문재인 대통령이 수도권은 예타면제에서 제외될 것 같은 뉘양스로 발언한 것만으로도 수도권 주민들이 반발하고 있다.

결국 절반이 선정된다고 가정할 경우 최소 20조, 최대 42조원의 예산이 소요된다. 각 지자체가 제출한 면제 요청 사업 중 사업비가 낮은 사업의 합과 높은 사업의 합으로 추정한 결과이다. 현 여당인 민주당이 야당시절 토건사업과 환경파괴로 비판했던 이명박 정부의 4대강 사업의 최대 2배까지 예산이 소요됨에도 여당은 어떠한 입장도 취하지 않고 있다. 현 예타제도는 자신들이 계승한다던 김대중 정부가 도입한 제도임에도 말이다. 애초 무분별한 개발을 원하는 자유한국당을 제외한 나머지 야당들도 이번 건에 대해서는 모두 침묵하고 있다.

사업실패, 예산낭비, 국민 부담 증가 등 피해로 인한 책임은 누가 질 것인가

예타면제 이유는 표면적으로는 균형발전이지만 사실상 경기활성화를 위해 대규모 토건사업을 추진하기 위함이다. 그간 예타를 통과한 사업조차 막대한 적자를 유발하고 있음을 보았을 때, 예타가 통과되지 않은 사업이 어떠할 지는 충분히 예상된다. 더군다나 민자로 진행할 경우, 사업성이 부족한 사업에 민간사업자를 유치하기 위해 고요금, 재정지원 증가 등 특혜책을 내놓을 수밖에 없다. 이로 인한 수십년간의 피해는 모두 정책결정권자가 아니라 전 국민이 나누어지어야 한다. 정권은 몇 년의 임기만 채우면 되지만, 국가와 국민들의 삶은 계속된다. 이명박 대통령도 4대강 사업 추진을 위해 재해예방과 내수활성화, 지역균형발전을 내세웠다.

토건사업 남발로 경기가 살아나고 서민들과 청년들의 주머니 사정이 나아질 것으로 생각하는가? 4대강에서 보앗듯 무분별한 토건사업 추진은 결코 지속적인 경제발전에 도움이 되지 않았으며, 오히려 혈세낭비를 부추겨 국민경제를 고달프게 했다. 지자체별 ‘예타 면제’ 나눠먹기 사업을 추진 중인 중앙정부와 지방정부의 거대한 담합을 즉시 중단할 것을 촉구한다. <끝>
별첨) 지자체 제출 예타면제 사업 현황

재벌빌딩 공시가격 아파트의 절반 수준(36%)
공시지가는 시세의 27% 수준

– 13년간 재벌대기업은 아파트 소유자의 절반 세금 내왔다
– 김현미 국토부장관은 불평등한 공시지가 정상화에 적극 나서라

2018년 서울시내에서 거래된 1,000억원 이상(실거래가) 대형 빌딩들의 공시가격(땅값+건물값)이 실거래가 대비 36%에 불과한 것으로 나타났다. 공시지가는 27%로 더욱 낮았다. 다수 시민들이 보유한 아파트가 평균 70% 내외로 공시가격이 책정되는데 반해, 재벌대기업이 보유한 대형 빌딩은 엉터리 공시지가로 인해 13년간 막대한 세금특혜를 누려온 것이다.

경실련 분석결과 빌딩, 상가, 토지 등 시세를 반영하지 못하는 부동산의 과세 정상화를 위해서는 2배 이상 공시지가를 높여야 한다. 조세정의를 주장하는 정부가 조세저항을 우려해 이러한 조세 불평등을 바로 잡지 않는다면, 토지 소유의 불평등은 더욱 심화될 수밖에 없다. 또한 부동산 부자보다 서민들이 더욱 많은 세금을 내는 잘못된 제도가 지속된다. 정부가 공시지가 정상화를 위해 적극 나설 것을 촉구한다.

1. 대형빌딩 공시가격(땅값+건물값) 시세반영률 36%

지난해말 표준단독주택에 대한 공시가격이 발표됐으며, 오는 15일 표준지 공시지가가 발표될 예정이다. 일부 명동 고가 토지의 공시지가가 지난해보다 2배 상승할 것으로 알려졌으나, 그렇다고 해도 시세대비 60% 수준에 불과하다. 더구나 정부가 지난달 말 발표한 자료에 따르면 지난해 서울시 땅값 상승률은 6%에 불과해, 표준지공시지가도 극소수의 토지만 상승할 뿐 여전히 시세에 절반도 미치지 못할 것으로 우려된다.

표준단독주택 발표 당시 정부가 밝힌 토지 공시지가의 현실화율은 62.6%이다. 그러나 경실련이 지난해 매각된 대형 빌딩들의 사례를 조사한 결과 정부 발표의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 지난해 거래된 1,000억상 빌딩 매매 사례는 22건, 총액 7조 4,179억원이다. 이중 2018년 완공 건물로 건물 값이 조회 되지 않거나 집합건물 등 시가표준액이 없는 경우를 제외하면 16건, 4조 6,478억원이다.

이들의 토지값과 건물값을 합한 공시가격은 1조 6,516억원이지만, 실거래 총액은 4조 6,478억원으로 평균 시세반영률이 36%에 머물렀다. 업무용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물값인 시가표준액의 합으로 산출했다.

지난해 가장 비싸게 팔린 건물은 종로 센트로폴리스로 1조 1,200억원에 달하지만, 정부가 정한 건물값이 조회되지 않아 비교에서 제외했다. 두 번째로 비싸게 거래된 빌딩은 서초구 삼성물산 사옥으로 7,500억원에 거래됐다. 그러나 과세기준은 2,800억원으로 시세반영률이 37%에 불과하다. 7,100억원에 거래된 종로 더케이트윈타워 역시 과세기준은 1,984억원으로 시세반영률이 28%로 매우 낮게 나타났다. 1,000억이상 건물 중 유일하게 중구 대우조선해양 빌딩만 매각액 2,050억원, 과세기준 1,126억원으로 50%가 넘었다.

2. 대형빌딩 공시지가(땅값) 시세반영률 27%

이들의 공시지가 시세반영률은 더욱 낮다. 전체 매각액에서 건물값(시가표준액)을 제외한 땅값과 공시지가를 비교한 결과 평균 시세반영률이 27%로 나타났다.

더케이트윈타워가 17%에 불과했으며, 삼성물산은 29%로 나타났다. 이처럼 업무상업용 건물의 공시가격은 시세대비 턱없이 낮다. 공동주택은 물론이거니와 50%내외였던 100억원대 단독주택에 비해서도 한참 낮다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형 빌딩은 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져서 책정되고 있다. 그러나 실제 거래가 이뤄진다고 해도 이를 공시지가에 반영하는 금액은 매우 제한적이다. 데이터가 없는 것이 아니라 정상화 의지가 부족한 것이다.

이같은 낮은 공시지가로 인해 기업들은 막대한 재산세와 종부세 등 보유세 특혜를 누리고 있다. 빌딩, 상가 부속 토지의 종부세 과세기준도 80억원으로 주택보다 훨씬 높다. 보유한 가치보다 훨씬 낮은 세금을 내고 몇년만에 수백억원의 매매 차액을 얻을 수 있다 보니 재벌들이 부동산 사재기에 나서는 것은 당연하다.

지난해 경실련이 국세청 자료를 분석한 결과, 지난 10년간(‘07년-’17년) 개인 보유 토지는 5.9% 줄어든 반면, 법인 보유 토지는 80.3%가 증가했다. 법인 보유 토지 증가량은 판교신도시 1,000배, 여의도 3,200배 규모이다. 토지를 보유한 법인 중 상위 1%(1,752개사)는 140%가 증가해, 판교신도시 700배, 여의도 2,100배 규모로 대폭 늘어났다. 지난 10년간 상위 1%인 재벌/대기업의 경우, 2007년 약 8억평에서 2017년 약 18억평으로 늘어나 2.4배 증가했고, 금액 기준으로는 2007년 350조원에서 2017년 980조원으로 늘어나 2.8배인 630조원이 증가했다. 특히 지난 10년간 전체 법인 부동산 증가량의 87.6%(면적기준)를 상위 1%에 속한 재벌/대기업들이 독식했다.

지난 표준단독주택에 이어 다음 주로 예정된 표준지공시지가 역시 정부가 조세저항을 우려해 특정 가격대에 한해 제한적으로 인상할 것으로 우려된다. 그러나 앞서 나타난 것처럼 현재 토지, 특히 상업용지의 공시지가는 매우 낮은 수준으로 2배 이상 올려도 공동주택 수준에 미치지 않는다. 이러한 조세 불평등을 개선이 이뤄지지 않는다면, 부동산부자와 재벌들이 올해도 어김없이 막대한 세금특혜를 누릴 것이며 토지 사재기는 지속될 것이다. 2005년 주택공시가격 도입이후 13년간 계속된 재벌과 부동산 부자들의 세금특혜 개선에 정부가 적극 나서야 한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

끝을 모르고 올라가는 집값, 잡을 수 있을까요?

경실련에서 우리가 몰랐던 집값에 대한 이야기,
집값을 잡을 수 있는 방법들을 이야기해봅니다.

문의 : 경실련 회원팀 02-766-5627, 5628