젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

– 계약갱신 요구기간 최소 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상과 우선입주권 지급 의무화,
임대료 인상률 상한 5% 법에 명시 –

경실련은 어제(4.3) 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정 의견서를 법무부에 제출했다. 정부는 소상공인 지원을 위해 「상가건물 임대차보호법 개정 TF」를 구성해 대안을 마련할 예정인데, 정부안 마련 시 반영해줄 것을 요청했다. 경실련을 비롯한 중소상인단체 및 시민단체는 박상기 법무부장관에게 상가임대차법 개정 공동의견서를 전달하고, 중소상인 등 현장의 목소리를 반영한 정부의 법개정안을 조속히 마련할 것을 요구하는 장관면담도 요청할 계획이다.

현행 「상가임대차법」은 임차상인의 권익을 보호하기 위해 제정됐으나, 임차인의 투자금을 회수하기에는 짧은 계약갱신요구기간과 계약갱신 거절 시 보상규정 미비로 임차인의 권익 보호에는 미흡하다. 지난 19대 국회부터 20대까지 임차인의 권익 보호를 위해 다수의 법안이 발의되고 개정 논의가 있어왔으나, 사유재산권 제약이라는 반대에 막혀 있다. 최저임금 인상으로 자영업자의 경제적 부담이 가중되고 있는 상황에서 불로소득 성격이 강한 임대인의 재산권보다는 생산 활동에 기여한 임차인의 영업권을 보호하는 것이 사회적으로 공정하고 타당하다. 일본, 프랑스, 독일에서도 임차인의 영업권을 사회적으로 보호하고 있는 만큼 지체 없이 임차인의 영업권을 기본적 권리로 인정하여 계약갱신기간을 확대하고 보상방안을 현실에 맞게 고쳐야 한다.

문재인정부는 매년 10조원의 공적 자금이 투입되는 도시재생뉴딜사업을 5년간 500개 추진할 계획이다. 도시재생사업이나 개발사업은 지역을 활성화시킨다는 긍정적인 효과에도 불구하고, 부동산 가격을 상승시키고 소유권 변경과 건물 신축을 유발해 상인의 영업환경을 불안정하게 하는 요인이 된다. 정부는 사업을 본격화하기에 앞서 「상가임대차법」을 조속히 개정해야 한다. 아울러 상가임대료 실거래가격을 공개해 상가거래의 투명성을 높이고, 지자체 등 공공에서 개발계획 및 관련 정책 수립 시 반영하도록 하여 젠트리피케이션을 사전에 방지하는 조치를 취해야 한다. 「상가임대차법」 개정안에 대한 경실련의 의견은 다음과 같다.

첫째, 임차인의 계약갱신 요구기간을 최소 10년으로 늘려야 한다.
현행 기준은 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임차인이 임대인에게 5년간 계약을 지속하도록 요구할 수 있다. 5년간 임대료는 법정 인상 상한률(현행 5%) 내에서 가능하므로 변동률을 안정적으로 유지할 수 있으나 5년이 지나면 법적 제한 없이 임대료를 인상할 수 있어 인상된 임대료를 부담할 수 없는 임차인은 비자발적으로 내몰릴 수밖에 없다.

지역활성화와 젠트리피케이션 현상이 두드러지게 나타나고 있는 홍대지역의 2000년 이후 폐업한 식당과 카페 등의 평균 영업기간은 5.02년으로 법정 계약갱신기간이 영업기간과 일치했다. 5년이라는 기간은 임차인의 투자금과 노력 등 유무형 자산을 회수하기에 충분하지 않다. 잦은 업종변경과 개폐로 인한 비용은 임차인의 경제적 부담 뿐 만 아니라 사회적 자원낭비다. 불안정한 임차인의 영업환경을 개선하고 지역의 특성을 유지 발전시키기 위해 임차인의 계약갱신요구기간을 최소 10년으로 확대해야 한다.

둘째, 철거•재건축 시 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해야 한다
임대인의 안정적인 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 귀책사유가 아닌 철거•재건축 시에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 하고 있고 별도 보상규정도 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 계약갱신 거절 사유에서 제외해야 한다. 다만 불가피한 상황에서는 임차인에게 적절한 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

일본은 임대인이 일정한 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 갱신거절 사유가 정당한지 여부를 심사하는 과정에서 금전보상 또는 상환하는 경우에만 갱신거절의 정당성이 인정되도록 하고 있다. 프랑스의 임대차 기간은 9년을 최단기간으로 보장하여 안정적인 영업을 보호하면서 임차인은 3년 기간 단위로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약갱신 거절을 용이하게 할 수 있으나 영업소유권을 침해하면 높은 퇴거보상료를 지불하게 하고 있다. 영국에서는 임대인이 임대차 해지통지를 하거나 계약갱신을 거절하고자 할 때에는 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 하는데, 재건축과 임대인 본인 사용 시에는 고액의 금전보상을 해야 한다.

세째, 임대료 인상률 상한을 5%로 법제화해야 한다.
정부는 지난 1월 임대료 인상률 상한기준을 5%로 낮추고, 환산보증금을 인상하는 상가임대차법 시행령을 개정했다. 임차인의 영업권 보장을 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 정부가 우선 시행령개정을 통해 임대료 인상률 상한 기준을 기존 연 9%에서 5%로 조정한 것은 신속한 시장 적용을 위한 적절한 조치이다. 그러나 임대료 기준 설정의 객관성을 확보하고 안정적으로 운영하기 위해서는 시행령에 규정한 임대료 인상률 상한기준을 법률로 격상하는 내용을 정부 법개정안에 포함시켜야 한다.

별첨.180404_보도자료_젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

문의.경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

3회차 과정이 문을 열었습니다. 이번에는 서울의 혁신 사례 현장을 탐방해보기로 했습니다. 이번 견학에서는 공정여행사인 ㈜공감만세에서 ‘서울혁신로드 프로그램’이라는 이름으로 전체 일정을 인솔해주셨습니다. 간단하게 오리엔테이션을 하고, 첫 번째 견학지로 향했습니다.

“질병을 연구하고 치료하던 곳에서 사회의 병을 연구하고 치료하는 곳으로!”
은평구 녹번동에 있던 질병관리본부가 2010년 충북 오송으로 이전하게 되면서 거대한 빈 부지가 생겼습니다. 어떻게 사용하면 좋을지 의견을 모으다 사회문제를 해결하는 사회혁신 실험공간을 만들기로 했습니다. 바로 서울혁신파크입니다.
서울혁신파크는 청년, 마을공동체, 여성, 인권, 문화예술, 환경·생태·에너지 등 모든 분야에서 사회문제를 고민하고 해결하고 실험하는 3천여 명의 혁신가들이 모인 거대한 실험장입니다. 점심식사 후 서울혁신파크에 있는 혁신가와 함께 공간 곳곳을 살펴보는 시간을 가졌습니다. 무더운 날씨였지만 사회혁신 현장을 둘러보는 참가자들에게는 새로운 생각과 풍경이 신선하게 다가왔을 것입니다.

이후 세운상가로 이동하여 ‘OO은대학 연구소’를 찾았습니다. 이곳의 구성원들은, 없는 것을 새로 만드는 게 아니라 숨어있는 자원과 일상의 가치를 발견하고, 서로의 배울 점을 찾는 활동으로 마을학교를 만들어가고 있었습니다. ‘세운공공’이라는 이름으로 세운상가에 입주하여 민관거버넌스 중심조직으로 활동 중이었는데요. “세운상가를 한 바퀴 돌면 탱크를 만들 수 있어”라는 말이 있을 정도로 전자산업의 메카였던 세운상가를 다시 살리기 위해, 장인의 역량을 강화하고 전달하는 일을 하고 있었습니다. 실제 다양한 분야의 장인을 만나 그들의 이야기를 들어보는 시간도 가졌는데요. ‘OO은대학 연구소’는 중간조직의 역할을 하며, 장인들이 개별 활동뿐만 아니라 청년, 기업, 기술학교와 협업하여 활동할 수 있게끔 돕고 있었습니다.

개인의 작은 생각이 모여 사회문제를 해결하고 정책이 펼쳐지는 현장을 보고 들으며, 참가자들은 많은 생각을 했을 것 같습니다. 4회차 과정에서는 ‘도구 전환’이라는 주제의 강의가 진행됩니다.

– 글·사진 : 대구광역시 시민공익활동지원센터(http://www.dgpublic.org)

대구의 뜨거운 여름과 함께 달려온 ‘사회혁신가의 길을 찾다’, 어느덧 마지막 시간입니다. 사회혁신을 꿈꾸는 대구 지역의 사회혁신가들과 함께 한 ‘사회혁신가성장아카데미 – 사회혁신가의 길을 찾다’ 여덟 번째 시간이 지난 8월 29일 수요일, 대구 참여연대에서 진행됐습니다.

지난 8주간 사회혁신가성장아카데미는 절실한 필요를 가진 ‘나’를 발견하는 작업부터 지역사회 네트워킹을 통한 맵핑, 서울혁신파크 현장학습, 선배 혁신가와의 멘토링, 그리고 여러 차례에 걸친 조별 답사와 모임을 진행했습니다. 한 참가자는 이 길었던 과정에 대해 “돌아보니 그동안의 활동이 한 줄기로 연결되었다”고 말하네요. 마지막 시간이니만큼 공간 곳곳을 특별하게 꾸며두었습니다. 파티 분위기를 위해 한 편에는 포토존도 설치했습니다. 속속들이 도착하는 참가자들이 그 앞에서 사진을 찍네요.

사회혁신가성장아카데미 8회 차에는 ‘함께 전환’을 위한 프로그램이 준비됐습니다. 지금까지 진행한 소셜리빙랩의 결과를 공유하고, 각자가 가진 대구의 사회적 관계망을 공유하며 의견을 나누는 시간을 가졌습니다. 육아에 관한 사회문제 해결을 고민한 아놀자 팀은 ‘mom 편한 키즈존’에 대해 발표했습니다. 멘토와 멘티가 의사소통이 가능하고 아이를 잠시라도 떼어놓을 수 있는 공간을 구상했네요. 교동의 낮과 밤을 주제로 잡은 대구탐험대 팀은 직접 교동을 탐방하면서 발굴한 지역의 매력을 발표했습니다. 청년주거문제를 고민한 대토피아 팀은 ‘사회적 자본으로 도심 지역의 주거공간을 획득하고, 청년 자치조직으로 청년문화가 넘치는 청년마을을 조성한다’는 야심 찬 계획을 발표했으며, 청년의 치아 건강에 관한 주제를 잡은 2080 팀은 칫솔 크라우드 펀딩, 카드뉴스를 통한 캠페인 등 다양한 방식으로 문제 해결에 접근한 내용을 발표했습니다. 이어 각 조가 발표한 내용을 모두가 돌아가며 컨설팅 하는 시간을 가졌습니다. 각자 프로젝트의 사용자가 되어 흰 종이 위에 댓글을 달고 이야기 나누며 마지막 활동을 마무리했습니다.

치킨파티에서는 다 함께 그동안의 프로그램에 대한 소회를 밝히고 수료증을 나누었습니다. 이젠 정책, 공모사업, 네트워크, 창업, 크라우드 펀딩 등으로 그동안의 활동을 진전시킬 일만 남았네요.

“사회혁신가의 길을 찾았나요?”라는 질문에 각자의 머리 위로 떠오른 말풍선을 봅니다. 좀 더 구체화된 이도, 여전히 아리송한 이도, 분명한 길을 찾은 이도 있겠지만, 모두 함께할 사람들을 만났다는 데 의미를 둘 것 같습니다. 뜨거운 여름을 함께 한 관계가 이후 대구 지역사회에서 어떤 역할을 할지, 이곳에서 나온 프로젝트가 어떤 모습으로 무대 위에 펼쳐질지 기대됩니다.

– 글·사진 : 대구광역시 시민공익활동지원센터(http://www.dgpublic.org)

지난 9월 14일, 4주 차 마지막 강의가 진행되었습니다. ‘희망드로잉26+ 워크숍 활용설명서’의 파란색 라인을 중심으로 한 실행계획 워크숍을 해보는 시간이었는데요. 이번 워크숍은 기존의 이슈발견, 자원지도 워크숍을 거쳐 도출된 의제, 지역자원, 장점을 부각하고 단점을 보완하는 과정을 결합하여 실행계획을 작성하는 과정으로 구성되었습니다.

구체적인 실행계획을 작성하기에 앞서, 첫 번째 과정으로 SWOT 분석 방법을 알아보았는데요. 선정된 이슈와 지역의 자원을 바탕으로 도출된 포스트잇을 SWOT 워크시트에 붙여보고, 각각의 이슈와 자원, 내부 장단점, 외부 위기와 기회를 합쳐 포스트잇끼리 붙이고 떼기를 반복하는 방식으로 팀별 워크숍이 진행되었습니다.

다음으로 시나리오 작성 실습을 진행했습니다. 수업을 담당한 이다현 선생님은 시나리오 작성에 대해 ‘SWOT 기법의 활용이 어려운 분들에게 좀 더 쉽게 의제를 명확화 할 수 있는 방법’이며, ‘실행에 필요한 요소를 판단하고 사업성을 확인할 수 있는 절차’라는 점을 알려주었습니다. “선정한 주제가 지역사회 과제와 관계있는가?”, “사회적인 경향, 트렌드에 부합하는가?”, “협력자와 파트너는 모색했는가?”, “기대효과와 수혜대상은 누구인가?” 등의 질문 등으로 공통의 의제 실행을 위한 점검의 과정으로 이해되었습니다.

이어 사업계획서 작성하기 단계가 진행되었습니다. 사업계획이 아닌, 공동체 내에서의 구성원 간 역할을 찾는 수준이라면 오감액션플래닝 기법을 사용할 수 있다는 설명이 덧붙여졌습니다. 이 단계에서는, 실제 사업계획서에 포함되는 내용인 제목과 개요, 목적, 필요성/배경, 범위/대상, 추진계획, 추진체계, 기대효과의 단계를 설명하고, SWOT 분석 기법에서 도출된 내용을 활용하여 전지에 사업계획서를 작성하는 실습이 진행됐는데요. 이다현 선생님은 선정한 사업이 이 내용을 충족하지 못할 경우, 사업을 변경하거나 반복적인 논의가 필요하다고 강조했습니다. 또한 실제 공공영역(참여예산)에서 사용되는 사업평가지표를 참고하여 작성하도록 안내했는데요. SWOT 분석을 통해 도출된 내용을 가지고 사업계획서를 수월하게 작성하는 팀이 있는 반면, 지난한 토론을 거쳐 사업계획서를 한줄 한줄 작성해나가는 팀도 있었습니다.

팀별로 작성한 사업계획서를 공유하는 시간을 가졌습니다. 다른 팀은 사업비 적정성, 효과성, 공공성, 시급성, 필요성 등의 평가지표를 활용하여 발표 팀의 내용에 관한 점수를 매겼습니다.
명작동화팀의 ‘구로구 청년몰 여유공간을 활용한 더불어 사는 1인 가구 만들기’ 사업이 인상적이었습니다. 구로구의 나홀로 가구 실태조사 자료를 활용하여 사업의 필요성을 제시했으며, 세심한 부분을 다양하게 고려하여 실습에 임한 과정이 흥미로웠습니다.

이렇게 <희망드로잉26+ 아카데미>의 4주 차 강의가 마무리 되었습니다. 워크숍 기획을 배우려는 교육생분들의 열의가 뜨거웠던 시간이었습니다. 수료증 수여 순서에서는, 교육생 한 명 한 명이 다른 교육생의 이름표를 뽑아서 수료증과 축하의 장미꽃 한 송이를 릴레이로 전달했는데요. 졸업식까지 워크숍 형식을 빌려 마무리했습니다.

교육 마무리와 함께 설문조사를 했습니다. 다음 교육과정의 방향성을 제시하는 소중한 목소리를 확인할 수 있었습니다. 희망제작소는 수료생들의 소중한 의견을 담아, 한층 업그레이드된 <희망드로잉26+ 아카데미>를 기획해보려 합니다. 두 번째 아카데미에도 많은 관심과 응원을 부탁드립니다.

– 글 : 조준형 ｜ 뿌리센터 연구원 · [email protected]
– 사진 : 뿌리센터