2015년 12월 24일 이른 아침, 크리스마스를 달팽이공부방과 함께 맞이하고자 하는 사람들이 희망모울에 모였습니다. 이 날의 주제는 작게는 성미산 마을의 작은나무 카페부터 크게는 서촌, 경리단길 등 2015년 한 해 동안 많은 논란이 되었던 ‘젠트리피케이션’입니다. 그동안 마을공동체의 중요성을 알리는 동시에 살고 싶은 마을을 만들고자 주민들과 다양한 활동을 진행해온 희망제작소였기에, 주민들이 그들의 삶터에서 쫓겨나는 현상은 무척 중요한 문제였습니다. 낯선 용어가 주는 막연함을 벗어나 현상을 정확히 바라보고 대안을 고민하기 위한 첫 자리가 열렸습니다.

나에게 젠트리피케이션은, 시장에서 쫓겨난 친구가 생각나는 것

“여러분은 무엇 때문에 이곳에 오게 됐습니까?”
신현방 교수는 우리가 젠트리피케이션에 왜 관심을 가지고 있는지, 어떤 이야기가 듣고 싶은지 한 사람 한 사람에게 질문하며 강의를 시작했습니다.

“인턴으로 함께 활동하던 친구가 지역에서 살아가기 위해 강화도 재래시장에서 장사를 시작하였습니다. 장사 운영이 잘 돼 정착을 하겠구나 싶었는데 상인회의 압력으로 1년 만에 쫓겨날 상황에 처해있습니다. 젠트리피케이션이 무엇인지 정확히는 모르지만 이런 상황과도 관련이 있을 거라 생각해 제대로 알고 싶어 왔습니다.”

“친인척들이 신촌 일대에 거주하고 있습니다. 현실적인 문제입니다. 해결할 수 있을까요?”

“인천남구에서 30년을 살았습니다. 우리 동네로써는 젠트리피케이션은 발전방향이 아닌가? 하는 생각이 들기도 해서 이를 확인하러 왔습니다.”

이런 대답들을 들으며 사람들이 젠트리피케이션을 단순한 사회문제로 보는 것이 아니라 우리 삶에 이미 밀접하게 들어와 있는 ‘지역문제’로 인식하기 시작했다는 생각이 들었습니다.

이외에도 ‘마을공동체와 사회적경제 활동이 활발하게 전개되면서 나타나고 있는 젠트리피케이션에 대응하는 방법’과 ‘최근 지방자치단체에서 내놓고 있는 대안들에서 빠져 있는 부분, 놓치지 말아야 할 부분 등을 풀어가는 방법에 대한 실마리’ 등에 대한 궁금증도 풀어놓았습니다.

참석하게 된 동기와 궁금한 것들에 대한 이야기를 신현방 교수는 크게 5개의 관점으로 요약했습니다.
– 젠트리피케이션 대안이 서울에 집중되는 문제, 지방의 소외
– 지방도시와 서울과의 관계에서의 재생
– 정체한 지방도시에서의 도시재생 문제
– 공공정책의 중요성
– 지속가능성의 힘은 공동체의 역할에 달려 있는데 이 공동체를 어떻게 정의할 것인가

이 관점들은 또한 이어진 강의내용에 담겨져 진행됐습니다. 그 중에서도 몇 가지 우리가 함께 기억하면 좋은 내용들을 지금부터 공유합니다.

젠트리피케이션이 아닌 도시재생으로

우리가 가지고 있는 궁금증을 풀어나가는 데는 젠트리피케이션이라는 용어에 대한 정확한 이해가 먼저 필요합니다. 실제로 이 용어는 원주민이 축출되는 과정에 대한 부정적인 뜻으로 만들어졌습니다. 고전적 정의로 영국학자인 루스 글라스(Ruth Glass)의 정의가 가장 유명한데, 1950-60년대 전후복구과정에서 국가개입의 필요성과 역할이 강조되던 시기였다는 것을 유념할 필요가 있습니다. 당시 노동자가 거주하던 공공임대주택들이 개량보수되면서 기존의 주민들이 주택비용을 감당할 수 없어 이주하게 되고 새로운 중산층들이 유입되면서 사회 전체에도 영향을 미쳤던 일련의 과정이 젠트리피케이션입니다.

우리의 경우 무엇보다 서울의 도시재생 역사가 곧 젠트리피케이션의 역사라는 것을 기억하고 이 고리를 어떻게 끊을 것인가 고민해야 합니다. 이는 자치단체와 중앙정부에만 기대어서(특히 법령개정은 중요) 해결하는 것이 아니고 지역운동이 같이 결합되어야 효과적으로 이루어질 수 있습니다.

나는 우리동네 원주민인가

그렇다면 젠트리피케이션에서 얘기하고 있는 원주민은 누구일까요? 일반적으로 도지재생, 재개발, 재건축 등에서 ‘주민참여’와 관련한 정책을 통해 말하는 원주민은 법적으로 권리가 보장된 소유주를 의미합니다. 이 소유주만으로는 젠트리피케이션 문제를 해결할 수 없습니다. 실제로 원주민은 공간의 가치를 같이 만들어 가는 여러 제반 사용자와 점유자, 세입자를 같이 포함해서 지칭해야 혼란을 줄일 수 있습니다. 이렇게 넓은 의미에서 원주민을 정의하고 젠트리피케이션에 의한 원주민 축출을 다시 살펴봐야 합니다.

여기에는 직접, 간접, 물리적, 현상학적 축출이 있습니다. 현상학적 축출이란 영세 가옥주나 세입자들이 다시 살던 지역으로 돌아왔을 때 그 지역 환경이 이전과 너무 많이 바뀌어 더 이상 그 지역을 자기네 동네로 인식하지 못하는 상황을 말합니다. 특히 연세드신 분들이 달라진 지역에서 사회적 자본과 생활방식들을 다시 유지할 수 없고 사회적 네트워크가 깨져 고립되고 소외되는 상황들을 말합니다. 즉, 젠트리피케이션을 논의할 때는 기존에 살던 사람들이 그 지역에 남아있기만 하면 문제가 해결되는 것이 아니라 그들이 그 곳에서 다시 생활할 수 있도록 여러 장치와 방식들도 보존하는 방법을 같이 고민하는 것이 중요합니다.

중요한 것은 시간성
위와 같은 대안을 만들어 가는데 무엇보다 중요한 것이 시간입니다. 특히 우리나라처럼 급속도로 건물 소유주가 바뀌는 상황은 젠트리피케이션을 대응하는데 많은 어려움을 줍니다. 일부 지자체에서 세입자들의 거주기간을 5년간 보장해주는 방안을 도입하고 있지만 이 기간도 충분하지 않습니다. 10~15년은 되어야 합니다. 지금과 같은 상황에서는 아무리 지역공동체에서 무엇을 하자고 해도 나올 수 있는 사람은 건물주들뿐이기 때문입니다. 이를 개선하기 위해 상위법 개정을 이야기할 수 있습니다. 이 부분에 힘을 모아주어야 합니다. 세입자의 권리를 강화하기 위해서는 소유주의 권리를 줄여야 합니다. 건물 소유주들이 이를 받아들이기 어렵겠지만, 이는 불로소득을 가져가는 부분에 대해 공공적 접근(즉, 공공성 측면에서 지대 이익의 사유화를 어떻게 근절할 것인지)으로 조정해야 합니다. 그래야만 근본적인 문제를 해결할 수 있습니다.

이 외에도 젠트리피케이션의 특징, 형태, 부동산의 강조, 주도성 등에 대한 이야기를 나누었습니다. 이렇게 젠트리키케이션의 일반적인 이해를 마치고 나니 현실적으로 해결해 가는 과정에서의 궁금증이 커졌습니다. 법률적 측면과 제도적 측면에서 막을 수 있는 방법, 공동체 자산을 활용하는 방법, 예방범주 등 이를 해결하기 위한 질의응답 시간이 이어졌습니다.

그 중 가장 인상적이었던 부분은 조금 더 다양한 외국의 해결사례를 알길 원하는 우리에게 해준 대답이었습니다.

“주민들이 똘똘 뭉쳐서 개발하려고 하는 정부와 기업을 막았던 것이 전부입니다. 상업시설로 바뀌는 과정에 문제가 있음을 강조하고, 특정 이슈를 함께 대응했던 서로간의 누적된 신뢰와 공동체 활동들을 통한 사회적 네트워크(정치인, 유력자)를 같이 이용하면서 법률적 지원을 받습니다. 또한 생각할 수 있는 모든 방법들을 이용해 최대한 속도를 늦추고 그 사이 조금 더 많은 사람들을 설득하며 동력을 유지해 여론을 확대하여 계획을 무산시켰던 것이 성공사례의 핵심입니다.”

결국 현재 우리가 겪고 있는 젠트리피케이션을 해결하기 위한 맞춤형 정답은 외국에도 없었습니다. 우리의 역사적 맥락과 환경 하에서 이 문제를 어떻게 바라보고 얼마나 많은 시민들과 전문가들이 함께 공유해 나갈 것인지가 중요했던 것입니다.

젠트리피케이션은 어느 날 갑자기 생긴 사회문제가 아닙니다. 자본이 성장하면서 얻었던 경제적 이익만큼 누군가는 계속해 피해를 받고 있었습니다. 이제 겨우 수면에 드러난 이 문제를 얼마나 우리 삶과 밀접한 문제로 인식하느냐가 이를 해결하는 중요한 첫 걸음이 될 것입니다. 처음 우리가 가졌던 궁금증처럼, 내가 살아가는 동네나 지인들한테 이 문제가 발생하고 있는 건 아닌지, 이 문제를 해결할 수 있는 방법은 없는지, 관심을 갖고 계속 모여 이야기하길 바랍니다. 이번 두 번째 달팽이 공부방은 우리가 직면한 문제를 전문가가 제안하는 해결책 보다 내가 살아가는 공동체의 신뢰를 바탕으로 똘똘 뭉쳐 행동하는 주민의 힘이 더 크다는 것을 확인하는 시간이었습니다.

글_오지은(정책그룹 연구원 / [email protected])

‘젠트리피케이션’이라는 낯선 이 단어는 영국이 고향이다. 서민들이 거주하던 곳에 주택재개발과 함께 중산층이 유입하면서 원주민이 주변으로 밀려난 현상을 말한다.

한국에서는 성미산마을이나 홍대, 성수동에서 젠트리피케이션 현상이 나타나고 있다. 지역공동체 활동이 활발해지거나 예술인들이 모여들면서 지역이 활성화되자 임대료와 지대가 올랐다. 원주민이나 예술인들은 쫓겨날 위기에 처했다. 넓은 의미로 본다면 원주민의 재정착률이 낮은 우리의 도시재개발 과정 자체가 젠트리피케이션이라고 할 수 있다. 지주나 건물주의 입장에서는 환영할 일일 수 있지만 세입자의 입장에서는 재앙인 젠트리피케이션, 과연 어떻게 바라보고 극복할 것인가? 이번 포럼에서는 서울시의 젠트리피케이션 종합대책, 서울 성동구의 조례 제정 이야기, 한옥마을을 둘러싼 전주시의 고민 등을 살펴보며, 지속가능한 지역공동체 활성화 방안을 모색해 보았다. 포럼의 발표 내용을 정리하여 소개한다.

젠트리피케이션을 넘을 수 있는 시민역량, 시민자산을 키우자
전은호 사회주택협회 사무국장

작년 젠트리피케이션이 이슈가 된 것은 맘 편히 장사하고자 하는 상인들의 모임 활동이나 건물주에 의해 쫓겨나게 된 성미산마을의 작은나무 마을카페 이야기가 공론화되면서부터다. 특히 성미산마을 사례는 시대적 의미가 있다고 생각한다. 이전에는 건물주와 세입자의 문제로만 여겼는데, 이제는 마을과 우리의 문제로 받아들이기 시작했다. 주민들이 하나의 사회적 현상 속에서 공간특성을 인식하기 시작한 것이다. 또한 이런 현상에 대해 행정의 대응이 발 빠르게 일어났다는 것도 놀라운 일이다.

문제해결의 접근방식도 달라지기 시작했다. 행정에 요구하는 것이 아니라 현장의 당사자들이 문제해결자로 등장하기 시작했다. 그래서 지금은 대안제시에 적기라고 생각한다. 예전 같으면 사유재산 침해라거나 시장경제에 맞지 않는다는 주장이 나왔겠지만, 이제는 우리 사회가 공간에서 발생하는 일들의 실질적 주인이 누구인지 인지하기 시작한 것이다. 저는 젠트리피케이션의 사전예방법에 대해 말씀드리려 한다.

젠트리피케이션은 한두 상가의 문제가 아니다. 지역단위, 도시 전반의 문제이기 때문에 지속가능성이나 도시의 회복력이라는 가치를 고려해야 한다. 그런 측면에서 보면 다양한 시민들의 참여를 위한 토대, 공유자산이 주요 이슈라고 생각한다. 공적자산이 시민과 만나야 비로소 공유경제가 살아날 수 있다.

젠트리피케이션이 발생하는 근본적 원인 중 하나는 기울어진 소유구조에 있다. 소유자에게 너무 많은 권한이 있다. 이는 개인의 문제가 아니라 법․제도적, 구조적 문제이다. 대인의 핵심은 소유구조의 변화다. 저는 이것을 시민자산이란 용어로 표현해봤고, 시민자산화를 만드는 것이 근본적인 젠트리피케이션 대응전략이라 생각한다. 영국의 지역자산 관리 회사들이 좋은 예가 될 것이다. 지자체의 재원을 활용하거나 체납된 자산을 토지은행 계정에 만들어 넣고 커뮤니티에 필요한 재원으로 우선 활용하게 하는 것도 적극적인 예가 될 수 있다. 다음으로 고려할 것은 재원이다. 주민들이 갹출하는 방법도 있고, 채권을 발행하는 방법도 있다. 영국이나 미국처럼 공동체 단위로 개발할 때 금융을 지원해 주는 조직도 필요하다.

젠트리피케이션으로 발생하는 가치에는 여러 지분이 모여 있다. 하지만 여러 이해당사자의 지분이 건물주에게만 가고 있다. 지금 우리 사회는 이 가치를 담을 그릇이 공동체에 없다. 우선 이 그릇을 만드는 작업을 해야 하고, 이를 위해서는 파트너십과 시민 역량강화, 시민참여 활성화가 필요하다. 지역 내에서 이 가치를 순환시키는 과정도 필요한데, 일시적인 조직이나 기구가 아니라 지속적인 활동을 할 수 있는 중간지원조직이어야 한다.

시작이 반이다. 서울시 종합대책
류경기 서울부시장

지속가능한 지역활성화를 위해 젠트리피케이션은 반드시 해결해야 할 과제라고 본다. 현재 서울에서는 20~30개 지역에서 젠트리피케이션 현상이 일어나고 있다. 문화자산이 있거나 마을공동체가 활성화 된 곳, 전통적인 가치를 보존해야 하거나 젠트리피케이션이 심한 곳을 우선 해결지역으로 선정했다. 6개월 정도 다양한 이해관계자의 토론을 거쳐 현재 쓸 수 있는 도시계획수단 및 지구단위 가이드라인 등 행정 수단을 강구했다. 현행 법령 한계를 어떻게 제도적으로 정리할 것인지 말씀드리겠다.

총괄대책은 7개 분야다. 먼저, 이해관계자들이 공감하고 자기 책임을 감수할 수 있도록 합의하는 것이 가장 중요하다. 조례든 법이든 공론화와 합의가 이뤄지지 않으면 갈등과 분쟁으로 갈 수밖에 없다. 민간협의체를 구성하고 국제 콘퍼런스 등을 진행해왔다. 지역자산화도 아직 먼 길이지만 공론화 과정을 거치고 있다. 또한 상생협약 표준안을 만들고 지역별 협약도 추진하고 있다. 다만 법률 근거가 취약해 조례수준에서 할 수 있는 것을 찾다보니, 규제나 벌칙보다 지원하는 내용이 주를 이룬다. 대책을 세워도 자산 소유자와 임차인 분쟁은 피할 수 없을 것으로 보고, 법률, 세무 지원단도 구성해서 지원한다. 행정이 매입할 수 있는 곳은 자산화하여 지역 공동체에 공급하는 앵커시설도 확보한다. 장기 안심상가는 건물주의 자발적인 참여가 좋겠지만, 협약을 체결하고 상가 리모델링 비용으로 3,000만 원 이내에서 지원하고 있다. 장기 저리 융자 자산화 전략은, 임차상인들이 건물 매입을 시도할 때 그것이 바람직하다 판단한 경우 자산화 할 수 있도록 지원하는 것이다. 건물 매입비의 75%에서 8억 원 이내, 저리 융자로 실행할 계획이고 15년 상환이다. 이자는 시가 일부 보전해서 연 1~1.5% 정도다.

도시계획 수단은 젠트리피케이션 예방 대책을 강구하면서 지역별로 정책을 만들 때 진행하는 것이 효과적이다. 현행법상 지구단위 계획을 수립할 때 업종을 제한하는 것이 실효성이 있다. 상가건물은 임대차보호법 개정이 필요한데, 이해관계자 조정을 했음에도 불구하고 법률안 통과가 아직 안 되고 있다.

서울시가 종합대책을 발표했는데, 젠트리피케이션이 해소되느냐는 질문이 많았다. ‘언 발에 오줌 누기’ 아니냐는 지적도 많은데 그게 맞다고 했다. 하지만 손 놓고 있을 수는 없기에 우선 시작한다고 한다. 민간의 역량을 모으면서 건물주와 지역주민이 상생할 수 있는 방향을 찾아야 한다. 법․제도적인 기반을 마련하고, 지자체간 협력도 필요하다.

소송을 기대하는 서울 성동구 젠트리피케이션 조례
정원오 성동구청장

성수동은 1960-70년 산업화 과정에서 공장 지대였다. 도시재생이 필요한 곳인데, 중랑천과 한강 서울숲을 접하고 있어 삶터, 일터, 쉼터가 어우러지는 플랫폼을 만들고자 했다. 도시재생 선행사례를 연구하다 보니, 젠트리피케이션이 도시재생을 따라다닌다는 것을 알게 되었다. 우선 입점 업체 실태조사를 진행했고, 올해는 지속가능도시추진단을 국으로 만들어 본격 사업을 시작한다.

젠트리피케이션 방지를 위한 정책 7가지를 설명해드리겠다. 우선 앞서 말씀드렸듯이 지속가능도시추진단을 만들어 지속발전과와 도시재생과를 포함했다. 지역을 지정하고 주민협의체를 구성하여 입주업체를 제한할 예정이다. 유흥주점 등에 허가를 내주지 않으면 소송을 할 것으로 예상해 별도 대책을 세워두었다. 아울러 258개 건물주를 모두 찾아다니며 설득하고 상생협약을 추진하고 있다. 부동산 중개인은 교육을 통해 사전에 입점업체 제한지역이라는 것을 알리도록 한다. 지역 자산화 앵커시설과 비슷한 안심상가를 만들고 있다. 뚝섬역 하부에 컨테이너 안심상가를 만드는데, 쫓겨나는 가게들이 옮겨올 수 있게 한 것이다. 쫓겨나더라도 근처로 이전하여 고객을 유지할 수 있도록 지원하는 것이다. 3개를 만들었고, 올해 상반기에는 20개를 더 만들 예정이다. 지식산업센터를 허가할 때 인센티브를 주며 건물 안에 1, 2층 점포를 공공기여 방식으로 확보했다. 이를 통해 140평 규모의 안심상가를 만들었다. 이렇게 매년 추가로 500평씩 지역자산화 앵커시설을 확대할 계획이다.

앞서 입점제한에 대해 말씀드렸다. 재판이 진행되면 국민적 공감대 형성이 중요한데, 서울시가 힘을 실어주고 있다. ‘더불어민주당’ 베스트 조례 모바일 투표에서 선호도 1위를 차지했고, 당의 10대 조례에도 들어갔다. 이렇듯 각 지자체에 퍼지고 함께 준비한다면 승소할 수 있을 것이다. 사실 실질적인 대책은 법을 제정하는 것인데, 소송이 기회가 된다고 본다. 쟁점은 재산권 침해일 것이다. 하지만 최근, 골목상권을 보호하는 등의 공익적 가치가 크다면 재산권을 일정 정도 침해할 수 있다는 판결이 나왔다. 저희 또한 비슷한 판결이 나지 않을까 생각하고 준비 중이다.

기억의 집합소, 전주의 정체성을 지켜라
김승수 전주시장

전주 구도심에는 세 가지 중요한 지역이 있다. 먼저 전주종합경기장이다. 1964년 제33회 전국체전 준비하면서 만든 곳인데, 당시 재정이 부족해서 1억 원 중 7,000만 원은 시민 기부로 마련했다. 부모님 환갑잔치에 쓰일 돈, 교도소 재소자들이 물건 만들어 판 돈, 학생들의 모금 등이 줄을 이었다. 롯데쇼핑몰도 들어올 예정이었는데, 제가 시장되면서 전면 취소했고 소송이 진행 중이다. 전주종합경기장은 한국의 마지막 재래식 운동장이다. 전주 심장부인 땅을 대기업이 아닌 아이들에게 물려주기 위해 광장, 미술관, 공원으로 전환할 계획이다.

두 번째 지역은 전주시청 옆의 50년 정도 된 집창촌이다. 이곳은 전면개발보다 서민촌을 살리는 방향을 택했다. 시민 예술 공간으로 바꾸려고 한다.

한옥마을은 1998년에 월드컵경기장을 지으면서 민박 시설을 도입하면서 시작된 곳이다. 당시 정동채 문화부장관이 여기 오셔서 함께 시찰했다. 저는 시청에 근무할 때였는데, 문화부에 계신 분들이 다 허물어지고 일본식인 건물을 뭐하러 보전하느냐고 하셨다. 불과 12년 전인데, 그 허름했던 한옥마을이 작년에는 연말 기준으로 700만 명이 다녀가는 명소가 되었다. 지가는 2009년에서 5년 지난 지금 10배 넘게 상승했다.

한옥마을에 오는 700만 명 중 68%는 젊은 사람들이다. 전통을 유지하는 곳 중 젊은이들이 이렇게 많이 찾는 곳은 한옥마을이 유일할 것이다. 지역의 정체성을 유지하기 위해서는 적절한 규제도 필요한데, 음식 같은 것을 인위적으로 조정하면 청년 유치가 쉽지 않다. 많은 사람이 먹방투어로 한옥마을을 찾는다. 비즈니스맨이 평균 20만 원을 쓰는 것에 반해 청년들은 1박 평균 5만 원을 쓰지 않는다. 음식 값이 비싸면 값싼 중국산 식자재가 들어오고, 이미지도 나빠질 것이다. 한옥마을은 전체가 금연지역이고 주말엔 차량통제도 한다. 그래서 욕도 먹는다. 하지만 이렇게 하지 않으면 정체성이 모호해진다. 최근 한옥마을 근처에 아파트 건축 허가가 났다. 재개발과 재건축 문제로 지가가 들썩이고 있다. 도시 정체성을 유지하면서 지역을 개발하는 것은 어렵다. 젠트리피케이션도 열심히 배우며 대책을 고심하고 있다.

도시가 성장하는 과정에서 사람들이 모여들고 지역이 활성화되면 부동산거래도 활발해지고 지가나 임대료가 상승하게 된다. 이 과정은 대부분 그 공간에 살고 있는 입주자(원주민)들의 노력 덕분이지만 결과물은 건물주나 토지소유자가 독점하는 구조다. 그래서 자신의 노력 혹은 의지와 상관없이 주변 여건에 의해 자신이 살던 공간에서 밀려나야만 하는 젠트리피케이션, 이제 그 모순에 의문을 제기하고 대안을 모색하기 시작했다. 목민관클럽 11차 포럼에서는 개인의 소유보다 지속가능한 지역공동체의 가치를 우선하는 이러한 흐름을 확인하며, 앞서 대안을 만들어나가는 회원단체장들의 의지를 엿볼 수 있었다.

정리_ 송정복 정책그룹 선임연구원([email protected]), 이남표 정책그룹 연구원([email protected]), 송하진 시민사업그룹 연구원([email protected])

리뷰 #1 마포지역포럼의 질문과 과제 (위성남 / 마포마을생태계조성단 대표)

젠트리피케이션에 대해서는 2-3년 전부터 알고 있었지만, 마포지역에서 체감하게 된 것은 작년부터다. 이 현상을 어떻게 공론화할까 고민하다가 마포지역포럼을 기획했다. 지금까지 4차례 포럼을 진행했고, 올해 두 차례 예정되어 있다. 1차 포럼에는 지역 활동가 중심으로 내부토론을 했고, 다양한 논의 중 ‘상가 임대차보호법’ 개정이 중요하다는 결론이 나와 직접 행동을 조직하고 실행했다.

2차에는 지역 내 마을기업 중에서 젠트리피케이션을 겪고 있는 사례를 찾아 당사자의 목소리를 직접 들었다. 이를 통해 현장의 절박한 상황을 공유했고, 이 내용이 경향신문에 기사화되었다. 얼마 지나지 않은 2015년 4월 25일에 홍대 앞에서 ‘단골집 지키기’라는 퍼포먼스를 했다. 젠트리피케이션은 상업지역과 거주지역 모두에서 진행되지만, 절박함은 상인들이 더하다. 상행위는 상인 한 명이 어느 지역에 자리 잡아 장사하는 것뿐만 아니라 그 상인의 문화적 에너지가 총동원되는 행동이다. 또한 소비자 관점에서 단골손님도 상권 활성화의 한 주체임을 강조할 필요가 있다는 생각에서 퍼포먼스를 기획했다.

3차 포럼에서는 성미산 마을극장에서 젠트리피케이션 문제를 어떻게 사회학적으로 접근하고 근원적인 해결방안을 찾아볼까 논의했다. 근대 초기에는 자본과 지주가 분리되어있었기 때문에 자본가가 상당히 진보적이었으나, 자본가들은 곧 토지를 소유함으로써 본인들이 문제에서 탈출하는 방식을 택했다. 하지만 자기 부동산을 소유하지 못한 소규모 자본들은 여전히 지대 문제로 고통을 받고 있다. 어쨌든 가게에 세 들어야 하는 소상공인 입장에서 자신의 이익을 어떤 식으로 빼앗기고 있는지를 들여다보았다. 이 과정에서 사적 소유나 국가 소유가 아닌 공동 소유를 적극적으로 고민해보자는 의견이 나왔다.

포럼을 운영하는 과정에서 지난 2차 포럼의 사례였던 ‘작은나무 카페’는 대책위원회를 꾸려 임대차 만료 시 자리를 비워달라는 건물주에 반대하며 버텨보자는 결정을 했고, ‘작은나무 카페’가 무형의 자산을 어떻게 형성해왔고 지역에서 어떤 의미를 지니는지 기자회견을 통해 발언하는 기회를 가졌다. 참고로 ‘작은나무 카페’는 서울시임대차지원센터의 중재와 조정을 통해 2년 동안 임대차를 연장하는 것으로 합의되었다. 하지만 2년 후에는 공간을 비워줘야 하고 또 그 전에 재건축이라도 하게 되면 쫓겨나는 상황은 여전하다.

4차 포럼은 ‘공동체경제 구상, 어떻게 하려 하는가?’라는 제목으로 인권재단에서 진행됐다. 지역에서 공동체 방식으로 어떻게 소유할 수 있는지 지역자산을 어떻게 형성할 것인지 등의 방안을 검토했다. 5차 포럼에서는 영국과 미국 사례를 중심으로 ‘젠트리피케이션과 지역자산화전략’을 구체적으로 알아볼 예정이다. 그리고 6차 포럼에서는 마포구 사회적 경제 단위의 자산현황 파악과 지역기금 형성전략의 구체적 방안을 찾아보기로 했다. 2015년 말에는 올 한 해 논의한 이야기를 모아 지역사회에서 큰 규모로 국제 콘퍼런스를 개최할 예정이다.

마포지역포럼은 초기에 마포마을생태계조성단 주관으로 진행했는데 앞으로는 사회적경제와 함께 운영할 생각이다. 작년과 재작년에 지역재단을 어떻게 만들지 논의가 있었지만, 최근 현장사람들의 활동력이 성장해 지역재단 설립을 구체화할 수 있다고 본다. 물론 만만치 않은 일이고 승패를 장담할 수 없는 일이라 부담이 크다.

리뷰 #2 고가포럼 그 이후, ‘공익형 알박기’의 행방은 (조경민 / 고가산책단 대표)

서울역 고가를 중심에 둔 서울역 7017 프로젝트는 많은 분들이 아시리라 생각한다. 처음엔 서울역고가를 보행자 도로로 바꾸는 일 정도로 생각했는데, 이제는 서울시청 본부장 14명이 참여하고 시장과 부시장이 일주일에 한 번씩 오는 회의가 되었다. 서울역 고가 주변의 토지주, 임대인, 임차인 생각이 각자 다르다.

마땅한 대책도 없으면서 왜 이렇게 언론은 떠들까. 젠트리피케이션은 대세가 될 거야, 대자본에는 이길 수 없다는 자본의 공포전략이 아닐까 하는 의심이 강하게 든다. 하지만 땅은 한정된 사회의 공공재다. 역사를 살펴보면, 사유재산은 불가침의 영역이라는 인식에 도전장을 낸 것도 자본이었다. 이제 한국사회는 사유재산이라는 불가침에 대한 본격적인 도전이 시작됐다고 본다. 서울시를 비롯한 정부도 이런 인식의 흐름 속에서 고민을 시작했고, 임대차보호법 이상의 젠트리피케이션을 막기 위한 방법들을 찾고 있다.

서울역을 중심에 두고 과거 짐꾼들이 모여 살면서 단 한 번도 개발되지 않은 서계동, 남산 때문에 고도제한이 걸린 회현동을 비롯해 중림동 등이 있다. 현재 서울역의 동서는 롯데마트나 서울역 지하도를 통과하지 않으면 이동할 수가 없다. 그래서 생각한 대안이 서울역 고가 보행화였다.

서계동의 지주 20여 명과 공무원 등이 모여 10회 째 만나고 있다. 초기 서계동 주민들 사이에서는 오랜 기간 개발에서 소외되어왔다는 피해의식이 상당했고, 40~50년간 개발이 안 되었으니 용적률을 높여달라는 목소리가 컸다. 하지만 모임을 10번 정도 하고 나니 어떤 곳은 분양이 안 돼서 망했다는 소식도 듣게 되고 무분별한 개발에 대한 인식도 생겼다. 무엇보다 그전에는 그토록 만나달라고 했는데 한 번도 찾아오지 않던 공무원들이 찾아와서 자신들의 이야기를 들어주는 것만으로도 행정에 대한 신뢰가 쌓였다.

앞으로 가능성을 중심으로 놓고 보았을 때, 저성장 시대에 도달한 한국은 일본에서 찾은 해법인 모리 부동산 방식이 곧 가능하리라 본다. 건물 소유주는 토지주가 가지되 개발을 해서 이윤이 생기면 기부 채납하는 것이다. 부동산회사는 토지를 사는 비용을 줄이고 지주는 내 땅을 빼앗길 거라는 불안감을 해소할 수 있다. 수익은 지역에 재투자한다. 일례로 예술가들이 축제를 열 수 있다. 유럽에서는 수익의 몇 퍼센트를 지역의 카페 등에 환원하는 게 일반적이다.

다른 사례를 보자. 처음 만리동에 만리동예술인협동조합(M.A.Coop: 막쿱) 공동주택이 들어설 때, 당시 입주예정이었던 예술가들은 공동작업장이나 전시장이 들어설 것이라고 기대했다. 결과적으로 주거용으로만 건설되었고, 작업실을 따로 얻을 수밖에 없어 임대료를 지출해야 하는 상황이 되었다. 이때 차용할 만한 방식이 프랑스의 프롬나드 플랑테(Promenade Plantee) 사례다.

파리 12구의 방치된 폐선 부지를 아름답고 편안한 산책로이자 독특한 문화예술 및 상업공간으로 탈바꿈한 사례인데, 파리시가 소유하지만 파리의 예술가들이 운영한다. 만리동의 주민들은 예술가들이 지역에 거주하거나 문화예술 공간이 존재하는 것에는 동의하지만 자기 땅은 아니었으면 하는 이중적 태도를 취한다. 이럴 때 지역의 시유지와 구유지를 시나 구가 소유하되 운영권을 예술인에게 주는 방식을 고려해볼 수 있다. 이것도 공익형 알박기의 방식이다. 젠트리피케이션을 해결할 수 있다고 장담할 수는 없겠지만 해결하는 데 도움은 될 것이다.

회현동에는 최근 게스트하우스가 늘어나고 있다. 초특급호텔부터 여인숙까지 10여 개의 숙박업소가 밀집해 있다. 이 동네에 활동가는 없다. 오래된 지주들이 있을 뿐이다. 다만 최근 젊은이들이 혼자 사는 어르신들의 건물을 구입해서 게스트하우스를 만드는 경우가 종종 생겼다. 하지만 현행 제도는 규제 위주여서 불법을 종용하는 상황이고, 원주민들은 건물을 젊은 사람들에게 파는 것도 생각하고 있다. 원주민은 계속 집을 갖고 청년들이 운영하면 좋을 텐데, 동네에 맞는 법률을 적용할 수 있다면 원주민들이 떠나지 않을 수 있을 텐데, 하는 안타까움이 있다. 새로운 시도를 하려고 하는 청년과 원주민이 만날 수 있는 방법이 없을지 고민하고 있다.

봉제산업은 대표적인 영세산업이다. 싼 임대료를 찾아다닌다. 봉제공장들이 후암동에 있다가 후암동 월세가 올라가니까 서울역 뒤편으로 대규모 이전했다. 서계동이 개발되면 갈 곳이 없다. 미국 뉴욕은 맨해튼의 공장지대를 개발하는 과정에서 지주들에게 용적률을 500%에서 600%로 올려주는 대신, 용적률 중 일부인 100%를 저렴하게 봉제공장에 장기임대하게 했다. 건물 꼭대기에 봉제타운이 생기면서, 지금은 매뉴팩처뉴욕이라는 이름으로 전 세계에서 가장 유명한 패션산업의 메카로 성장했다. 패션산업의 특성상 디자이너와 공장은 가까이 있어야 한다. 1~2분 정도의 가봉으로 옷의 디자인과 품질이 바뀌기 때문이다. 영국은 패션 디자이너와 상점만 시내에 남고 공장은 시 외곽으로 이전하면서 패션산업이 쇠락했다. 이런 고민과 대안을 행정이 제기할 수 있어야 하고 또 행정과 시민이 손을 잡고 해결할 수 있는 방법을 모색해야 한다.

리뷰 #3 도시공간 문화운동으로서 한남포럼의 가능성? (최소연 / 테이크아웃드로잉 대표)

테이크아웃드로잉은 이태원이라는 혼성적인 지역 내 한남동에서도 오래된 장소에 예술가를 초대한 작업장이다. 카페라는 특징 때문에 주민들에게 문턱이 낮고 파급력이 높다. 2층 건물로 문화예술가뿐만 아니라 뮤지션 등이 체류해 활동하고 있다. 발표하는 주제는 주로 동시대 이슈다. 지난 9년간 예술가들이 두 달씩 체류했고, 모든 창작이 테이크아웃드로잉이라는 공간 내에서 이루어졌다는 점에서 다른 레지던스와 차별점이 있다. 지역주민과 예술이 함께하는 테이크아웃드로잉은 공존의 가능성을 경험하는 문화공공성을 지닌 작업장이라 할 수 있다. 이런 테이크아웃드로잉이 재난을 만났다. 2015년 3월에 시작된 재난으로 도시사회학적 문제인 젠트리피케이션을 맞닥뜨리게 됐다. 처음엔 우리만 운 나쁘게 재난을 만난 줄 알았는데, 전 세계 가게들의 평균 수명을 비교한 통계를 보곤 공론화할 필요성을 느꼈다.

테이크아웃드로잉의 세 번째 건물주가 2년 전 가수 싸이로 바뀌었다. 문화대통령이라는 건물주는 펜스로 가게 입구에 바리케이드를 쳤다. 이 행위는 명백한 불법이다. 이를 확인하는 과정 중 용역깡패 50~60명과 폭력사태가 벌어지기도 했다. 이때 받은 고소·고발이 20건 가까이 된다. 이런 재난 속에서 ‘우리’의 부재를 절박하게 느끼게 되었다. 대책위원회가 구성되었는데 그 와중에 한남포럼이 기획되었다. 한남포럼의 표지는 바리케이드를 활용했다. 자본가의 자본력에 포획되는 게 아니라 그 그물망에 포획되지 않으려 노력했다. 이웃과 전문가들이 피켓을 들고 공간을 채워주었다. 갈수록 우리의 저항 방향은 정책을 향했다. 사회적 의제에 관심이 많은 예술가들이 모여 상가임대차보호법 개정안을 국회에서 통과시키자고 기자회견을 하고 시위를 했다.

전시할 때는 기자들이 드문드문 찾아오더니, 기자들이 진을 치기 시작했다. 강제집행이 된다고 연락이 오면 기자들이 몰려들었다. 갑자기 기자회견하는 날, YG 양현석 사장이 중재자로 나와 더 이상 강제집행을 하지 않겠다고 했다. 하지만 두 달간의 합의과정에서 합의가 변질되어 간다고 느꼈다. 이젠 컨트롤타워를 구축해야만 한다는 의견이 모아졌다.

논의만 하는 게 아니라 많은 뮤지션들이 공연하고 그에 맞서는 작업을 연출하게 되었다. 현장의 뒤쪽에서 예술이 생산되는 것도 매우 중요하다. 발표내용이 텍스트뿐만 아니라 예술작품일 때가 많았다. 집행을 막기 위해 그물망을 치는 작품도 있었다. 예술가들 스스로 예술을 구상하고 연대를 촉진해 퍼포먼스를 생산하게 되었다. 폭력장면을 목격한 디자이너가 싸이 변호사에게 고소장을 받고 공식적인 프로젝트를 발족하기도 했다.

1회 한남포럼 현장은 뜨거웠다. 많은 전문가들이 와서 부동산 천민주의에 대해 얘기해주었고 자본에 맞서는 저항세력을 끊임없이 키워 나가지 않으면 답이 없다는 결론에 이르기도 했다. 이후 1회 포럼에 참여한 예술가들이 모두 고소당했다. 이런 위기상황 속에서 우리는 포럼을 통해 발견한 언어를 세상으로 들고나가 퍼뜨리고자 한다. 오늘 이 자리에서의 발표 역시 젠트리피케이션이 가져온 재난을 공유하고자 하는 의지라고 생각해주면 좋겠다.

도시재생의 디스토피아, 젠트리피케이션: 리뷰&프리뷰 2편으로 이어집니다.(기사 보러 가기)

글_이민영(정책그룹 선임연구원 / [email protected])