반쪽에 그친 상가법, 국회는 즉시 추가 입법해야

– 계약갱신 10년 확대, 차별 적용으로 4-5년차 임차상인은 부담 커져 –
– 모든 임대차에 계약갱신 확대 적용하고, 철거재건축시 퇴거보상비 보장해야 –

국회는 어제(9/20) 본회의에서 △계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대하고 △권리금 회수기회 기간 3개월에서 6개월로 확대하며 △권리금 적용 제외 대상에 전통시장 포함하고 △법률구조공단 및 지자체에 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치할 수 있도록 하는 상가건물임대차보호법 개정안을 처리했다. 이번 개정안이 계약갱신 요구기간을 10년으로 확대했지만 새로 체결되는 임대차부터 적용하도록 하여 일부 임차상인들의 경우 부담을 더 키우고 상가임대차 시장에 큰 혼란을 가져올 수 있는 반쪽짜리 입법안이 된 것에 대해 우려를 표한다. 국회는 즉시 추가입법을 통해 상가법이 실질적으로 임차상인들을 보호할 수 있도록 계약갱신 요구기간을 소급적용하고 퇴거보상비, 우선입주권을 보장해야 한다.

일단 이번 본회의를 통과한 법안은 계약갱신 요구기간을 최소한 10년 이상 보장해야 한다는 시민사회와 중소상인단체의 요구를 일부 반영한 것이나 정작 부칙 2조에서 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용’하도록 하여 계약갱신 기간 확대의 의미를 크게 퇴색시켰다. 이 법대로라면 1년 계약을 맺은 1-4년차의 임차상인은 계약갱신 요구기간이 10년으로 확대되지만 4-5년차인 임차상인은 이 법의 적용을 받지 못하게 되고 2년 계약을 맺은 3-5년차인 임차상인들 또한 이 법의 적용을 받지 못하게 된다. 이들 임차상인의 경우 새로 계약을 갱신하면 건물주 입장에서는 계약기간을 10년간 보장해야 하고 차임 또는 보증금을 연 5% 이상 올리지 못하게 되기 때문에 계약갱신을 하지 않고 일단 계약을 종료한 후 차임과 보증금을 5% 이상 올릴 가능성이 높다. 즉 상가임대차 계약을 맺은지 3-4년이 지난 임차상인들의 경우 쫓겨날 가능성이 기존보다 매우 높아지고 그렇지 않으면 5% 이상 크게 오른 차임과 보증금을 부담해야 하는 차별적 상황에 놓이게 되는 것이다. 또한 함께 통과된 조세특례제한법과 함께 건물주에게는 세제혜택을 주면서도 남은 계약기간이 1년 미만인 4-5년차 임차상인들은 거리로 내모는 지극히 비상식적인 법안이다

권리금 회수기간을 6개월로 연장하고 권리금 보호대상에 전통시장을 포함하며, 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하는 내용은 바람직하나 여전히 철거재건축시 우선입주권 또는 퇴거보상비 보장, 환산보증금 폐지등 핵심적인 사항이 빠져 반쪽에 그친 부분도 아쉽다. 계약갱신 요구기간이 10년으로 늘어나더라도 상가법의 적용을 무력화시킬 수 있는 다양한 예외사유를 줄이고 철거재건축시 우선입주권 또는 퇴거보상비 등을 보장하지 않는다면 결국 쫓겨나는 기간이 5년에서 10년으로 늘어날 뿐 임차상인들의 정당한 노력을 보상받을 수 있는 기회가 보장되지 못한다.

또한 법안 통과 과정에서 기업특혜를 위한 법안 처리를 위해 민생법안인 상가법을 볼모로 삼은 점과 밀실야합에 의한 비정상적 처리과정은 결코 반복되어서는 안된다. 여야가 입을 모아 빠른 시일 내에 처리하겠다던 상가법은 지난 8월 국회에서 건물주에게 인센티브를 주는 조세특례제한법과 연계처리하자는 자유한국당의 반대에 막혀 개정이 좌절되었다. 9월 국회에서도 여야는 임차상인들의 생존권이 걸린 상가법을 기업들을 위한 규제완화법인 은산분리법이나 규제프리존법 등과 연계하여 협상해왔으며, 여야 교섭단체 원대대표단의 협상이라는 명목 하에 그 과정과 내용을 거의 공개하지 않았다.

국회가 이제 상가법 개정 논의를 끝낼 것이 아니라 즉각적인 추가 입법을 통해 임차상인들을 실질적으로 보호할 수 있는 상가법 개정에 나설 것을 촉구한다. 추가입법에서는 최소한 계약갱신 요구기간 확대조항을 현재 진행 중인 모든 상가임대차 계약에 적용하도록 하고, 철거재건축시 우선입주권과 퇴거보상비 보장, 환산보증금 폐지, 권리금 보호대상에 대규모점포 및 준대규모점포 포함, 권리금 회수 방해행위 예외 사유인 ‘비영리 1년 6개월’ 규정 삭제 등을 포함시켜야 한다. 임차상인들의 노력이 정당하게 평가받고, 쫓겨나지 않고 안심하고 장사할 수 있는 세상을 만들기 위해 국회가 더 분발해야 한다.<끝>

문의 : 경실련 도시개혁센터 02-3673-2147

젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

– 계약갱신 요구기간 최소 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상과 우선입주권 지급 의무화,
임대료 인상률 상한 5% 법에 명시 –

경실련은 어제(4.3) 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정 의견서를 법무부에 제출했다. 정부는 소상공인 지원을 위해 「상가건물 임대차보호법 개정 TF」를 구성해 대안을 마련할 예정인데, 정부안 마련 시 반영해줄 것을 요청했다. 경실련을 비롯한 중소상인단체 및 시민단체는 박상기 법무부장관에게 상가임대차법 개정 공동의견서를 전달하고, 중소상인 등 현장의 목소리를 반영한 정부의 법개정안을 조속히 마련할 것을 요구하는 장관면담도 요청할 계획이다.

현행 「상가임대차법」은 임차상인의 권익을 보호하기 위해 제정됐으나, 임차인의 투자금을 회수하기에는 짧은 계약갱신요구기간과 계약갱신 거절 시 보상규정 미비로 임차인의 권익 보호에는 미흡하다. 지난 19대 국회부터 20대까지 임차인의 권익 보호를 위해 다수의 법안이 발의되고 개정 논의가 있어왔으나, 사유재산권 제약이라는 반대에 막혀 있다. 최저임금 인상으로 자영업자의 경제적 부담이 가중되고 있는 상황에서 불로소득 성격이 강한 임대인의 재산권보다는 생산 활동에 기여한 임차인의 영업권을 보호하는 것이 사회적으로 공정하고 타당하다. 일본, 프랑스, 독일에서도 임차인의 영업권을 사회적으로 보호하고 있는 만큼 지체 없이 임차인의 영업권을 기본적 권리로 인정하여 계약갱신기간을 확대하고 보상방안을 현실에 맞게 고쳐야 한다.

문재인정부는 매년 10조원의 공적 자금이 투입되는 도시재생뉴딜사업을 5년간 500개 추진할 계획이다. 도시재생사업이나 개발사업은 지역을 활성화시킨다는 긍정적인 효과에도 불구하고, 부동산 가격을 상승시키고 소유권 변경과 건물 신축을 유발해 상인의 영업환경을 불안정하게 하는 요인이 된다. 정부는 사업을 본격화하기에 앞서 「상가임대차법」을 조속히 개정해야 한다. 아울러 상가임대료 실거래가격을 공개해 상가거래의 투명성을 높이고, 지자체 등 공공에서 개발계획 및 관련 정책 수립 시 반영하도록 하여 젠트리피케이션을 사전에 방지하는 조치를 취해야 한다. 「상가임대차법」 개정안에 대한 경실련의 의견은 다음과 같다.

첫째, 임차인의 계약갱신 요구기간을 최소 10년으로 늘려야 한다.
현행 기준은 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임차인이 임대인에게 5년간 계약을 지속하도록 요구할 수 있다. 5년간 임대료는 법정 인상 상한률(현행 5%) 내에서 가능하므로 변동률을 안정적으로 유지할 수 있으나 5년이 지나면 법적 제한 없이 임대료를 인상할 수 있어 인상된 임대료를 부담할 수 없는 임차인은 비자발적으로 내몰릴 수밖에 없다.

지역활성화와 젠트리피케이션 현상이 두드러지게 나타나고 있는 홍대지역의 2000년 이후 폐업한 식당과 카페 등의 평균 영업기간은 5.02년으로 법정 계약갱신기간이 영업기간과 일치했다. 5년이라는 기간은 임차인의 투자금과 노력 등 유무형 자산을 회수하기에 충분하지 않다. 잦은 업종변경과 개폐로 인한 비용은 임차인의 경제적 부담 뿐 만 아니라 사회적 자원낭비다. 불안정한 임차인의 영업환경을 개선하고 지역의 특성을 유지 발전시키기 위해 임차인의 계약갱신요구기간을 최소 10년으로 확대해야 한다.

둘째, 철거•재건축 시 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해야 한다
임대인의 안정적인 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 귀책사유가 아닌 철거•재건축 시에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 하고 있고 별도 보상규정도 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 계약갱신 거절 사유에서 제외해야 한다. 다만 불가피한 상황에서는 임차인에게 적절한 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

일본은 임대인이 일정한 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 갱신거절 사유가 정당한지 여부를 심사하는 과정에서 금전보상 또는 상환하는 경우에만 갱신거절의 정당성이 인정되도록 하고 있다. 프랑스의 임대차 기간은 9년을 최단기간으로 보장하여 안정적인 영업을 보호하면서 임차인은 3년 기간 단위로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약갱신 거절을 용이하게 할 수 있으나 영업소유권을 침해하면 높은 퇴거보상료를 지불하게 하고 있다. 영국에서는 임대인이 임대차 해지통지를 하거나 계약갱신을 거절하고자 할 때에는 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 하는데, 재건축과 임대인 본인 사용 시에는 고액의 금전보상을 해야 한다.

세째, 임대료 인상률 상한을 5%로 법제화해야 한다.
정부는 지난 1월 임대료 인상률 상한기준을 5%로 낮추고, 환산보증금을 인상하는 상가임대차법 시행령을 개정했다. 임차인의 영업권 보장을 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 정부가 우선 시행령개정을 통해 임대료 인상률 상한 기준을 기존 연 9%에서 5%로 조정한 것은 신속한 시장 적용을 위한 적절한 조치이다. 그러나 임대료 기준 설정의 객관성을 확보하고 안정적으로 운영하기 위해서는 시행령에 규정한 임대료 인상률 상한기준을 법률로 격상하는 내용을 정부 법개정안에 포함시켜야 한다.

별첨.180404_보도자료_젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

문의.경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

국회는 상가법 우선 처리 약속 벌써 잊었는가

7일 여야 민생경제TF회의, 7일 여야 민생경제TF회의, 8일 3당 원내대표 회동 결과 상가법 빠져
궁중족발·최저임금 이슈될 땐 너도나도 약속, 정작 법안처리엔 소극적
8월 처리 무산 또는 계약갱신기간만 연장되면 대국회투쟁 나설 것

1. 지난 7일 더불어민주당, 자유한국당, 바른미래당이 민생경제TF를 열고 8월 임시국회에서 처리할 법안을 논의했으나 정작 시급한 민생경제법안인 상가임대차보호법은 빠진 것으로 드러났다. 어제(8일) 있었던 3당 원내대표 회동에서도 인터넷전문은행의 규제를 완화하는 인터넷전문은행 특례법과 재난안전법만을 합의했을 뿐, 상가법은 여야 협의를 통해 8월 중 처리를 위해 노력하겠다는 원론적인 입장만 재확인했다. 상가법개정국민운동본부(이하 임걱정본부)에서 활동하고 있는 200여 중소상인, 종교, 시민사회단체는 상가법을 우선처리하겠다던 여야 정당과 국회의 약속을 똑똑히 기억하고 있다. 만약 8월 중 상가법 처리가 무산되거나 계약갱신기간만 5년에서 10년으로 연장되는 생색내기용 개정에 그친다면 임걱정본부는 9월 정기국회를 앞두고 모든 역량을 총동원하여 전면적인 대국회투쟁에 나설 것이다.

2. 지난 6월 건물주의 횡포를 이기지 못한 임차상인이 건물주를 폭행하며 현행 상가법의 문제점을 사회적으로 고발한 궁중족발 사건과 7월 최저임금위원회의 최저임금 10.9% 인상 결정 직후 여야 정당과 국회는 너나 할 것 없이 한 목소리로 상가법 우선 처리를 약속했다. 임걱정본부 출범행사가 열렸던 지난 달 7월 11일에도 여야 5당의 원내대표와 당대표, 소상공인특별위원회 위원장들은 상가법 처리를 위한 초당적인 협력을 공언한 바 있다. 그러나 약속 후 한달도 지나지 않은 지난 7일 더불어민주당, 자유한국당, 바른미래당이 민생경제TF를 꾸려 합의한 법안 목록에 상가법은 없었다. 어제(8일)에 있었던 3당 원내대표 회동 직후에도 상가법은 여야 협의를 통해 8월 중 처리를 위해 노력하겠다는 원론적인 입장만 되풀이했다. 20대 국회가 열린 이후 지난 2년 간 이미 수없이 들어온 말이다. 도대체 국회는 언제까지 여야 협의를 운운하며 상가법 처리를 미룰 셈인가. 진정 제2, 제3의 궁중족발을 통해 상가법의 비극이 반복되기를 바라고 있는 것인가.

3. 8일 세계일보 기사에 따르면 여야 법사위 의원 15명에게 상가법 개정에 대한 설문조사를 진행한 결과, 더불어민주당은 7명 전원이 찬성한 반면, 자유한국당 6명은 상가법 개정으로 다른 피해가 발생할 수 있고 법사위의 논의가 필요하다는 이유 등으로 각각 유보 또는 의견미표명, 조건부 찬성의 소극적인 입장을 보였으며, 바른미래당도 법사위 논의를 통해 절충점을 찾아야 한다며 중립 입장을 낸 것으로 드러났다. 여야 국회 특히 자유한국당은 이번만큼은 상가법 처리가 이루어질 것이라 기대했던 임차상인들의 믿음을 배신하지 말라. 또한 혹시라도 당장의 비난 여론이 두려워 계약갱신기간만을 10년으로 연장하는 생색내기용 졸속개정 시도를 하고 있다면 깨끗이 포기하라. 이미 수차례 밝혔듯이 이번 상가법 개정이 계약갱신기간을 5년에서 10년으로 연장하는데 그친다면 그저 쫓겨나는 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 것에 불과할 뿐 상가법의 비극은 계속해서 반복될 것이다.

4. 임걱정본부의 요구사항은 명확하다. △권리금 회수 기회의 온전한 보장 △계약갱신기간 10년 이상 연장 △철거 재건축 시 퇴거보상비 또는 우선입주권 보장 △보증금과 월차임 인상률 현실화 △환산보증금 제도 폐지 △상가임대차분쟁조정위원회 법제화, 그 어느 것 하나 시급하지 않은 것이 없고 이미 지난 2년간 국회에서 수 차례 논의해온 것들이다. 이제와 다시 여야 협의가 필요하다는 여야 3당의 입장은 절대 납득할 수 없으며 또 다시 상가법 처리를 미루기 위한 변명이라고 밖에는 볼 수 없다. 만약 이번 8월 국회에서도 일부 당의 미온적인 태도로 상가법 처리가 무산되거나 생색내기용 졸속 개정에 그친다면 임걱정본부는 9월 정기국회를 앞두고 모든 역량을 총동원하여 전면적인 대국회투쟁에 나설 것이다. 국회는 상가임대차보호법 즉각 개정하라. 끝.

“임대료 걱정없이 장사하는 그날까지!”

상가임대차보호법 개정 국민운동본부(임걱정본부)

#문의 : 경실련 도시개혁센터 (02-3673-2147)