뉴타운사업으로 상징되는 전면 철거 방식의 도시개발은 이제 서서히 도시재생으로 대체되어 가고 있다. 수많은 정비사업 구역이 주민 다수의 의사로 해제되고 도시재생특별법의 제정과 뒤이은 전국적인 도시재생사업의 시행은 그런 흐름이 이제 대세로 자리를 잡아가고 있음을 보여준다. 하지만 아직 도시재생이 도시인의 생활세계에 어떤 영향을 끼치는지 체감될 정도의 변화는 나타나지 않고 있다. 이는 점진적 공간구조의 변화를 그 특징으로 하는 도시재생의 본질 때문이다. 다른 한편으로는 특정 근린이 재생을 필요로 한다는 공감대의 형성, 구역지정, 계획수립, 사업실행, 자치적 지역관리의 시행이라는 긴 시간의 흐름에 우리가 익숙하지 않기 때문이기도 하다.

합의의 형성에 소요되는 시간을 사업성 악화의 주된 이유로 바라보면서 일정 수의 동의가 이루어지면 반대하는 소수는 현금청산이란 이름으로 소유권에 근거한 권리를 박탈하고 세입자는 의사결정에서 원천적으로 배제하는 방식인 재개발, 재건축 등 정비사업과의 근원적인 차이는 바로 재생사업의 그러한 점진적이고 장기적인 실행과정에서 기인한다. 주민, 상인으로 대표되는 ‘주민참여’를 바라보는 관점이 단기간에 다수의 동의를 이끌어내 사업을 추진하는 하나의 ‘절차’로 보는가 아니면 사업에 착수하고 실행하는 과정의 필수불가결한 ‘목적’으로 보는가에 따라 큰 차이가 나타나는 것이다.

도시재생은 지역사회의 물리적, 경제적, 사회적 활성화를 통합적으로 고려하고 역사, 문화, 자연, 공간자원의 합리적 활용과 재발견을 그 수단으로 하면서 인적자원으로 대표되는 주민의 실천과 역량에 의한 실현을 도모한다. 도시재생은 낡아가는 주택과 불편한 거주여건, 부족한 기초생활 인프라, 공간의 쇠퇴와 고령화 속에서 가속화되는 생활경제권의 침체, 점차 단절되어가는 이웃 간의 관계와 마을의 문제를 함께 다루었던 비공식적 공론장의 폐쇄라는 현실에서 ‘공간’을 어떻게 다룰 것인가를 고민하는 것에서 시작된다. 이러한 문제를 사업성을 판단 근거로 하는 개발자본의 논리가 아닌 주민의 참여를 통해 풀어가려고 하는 것이다. 활로를 잃어가고 있는 저층 주거단지로 대표되는 노후주거지와 구도심으로 상징되는 침체되고 있는 상업지역과 골목경제권에 관심, 공감, 협의, 협업의 새로운 생기를 불어넣어 변화의 단초를 만들려는 시도이다.

하지만 충분한 준비 없이 시작된 도시재생사업은 형식적 주민참여, 행정주도의 사업추진, 기술용역으로 대표되는 물리적 계획 중심의 사업이란 비판에 직면해 있다. CCTV 설치나 도로정비, 주민공동이용시설 건립과 같은 기반시설에 확충하는데 대부분의 예산이 투입되는 무늬만 바꾼 개발사업이란 시선에서도 자유롭지 못하다. 모두 기존의 관행에 익숙한 행정이 주도하고 주민참여에 기반한 사업진행이 되지 못하면서 나타나는 문제이다.

선진국의 경험을 봐도 도시재생사업은 기존 주력 산업의 몰락과 빈곤의 대물림 속에서 잘못된 도시정책에 반대하는 주민활동이나 공유자산을 주민들이 창조적으로 활용하여 지역자사화하려는 시도에서 시작되었다. 즉, 주민의 자각과 참여가 공간의 변화와 새로운 활용, 일자리의 창출과 지역경제의 재구조화로 이어지면서 활력이 창출되는 ‘과정’이 도시재생의 특징이고 성과인데 우리는 아직 ‘사업’으로만 바라보고 추진하고 있기 때문에 시작과 동시에 한계가 드러나는 것이다.

다시 도시재생의 근본으로 돌아가서 자신이 살거나 일하는 지역사회의 변화를 열망하는 주민들의 희망이 작은 지원사업 등을 통해 모여야 하고, 주민들의 역량을 강화하는데 도움을 줄 수 있는 다양한 전문가, 민간비영리조직, 사회적경제조직도 동참할 수 있는 길을 열어주어야 한다. 이런 준비를 거쳐 사업구역으로 선정되면 주민들의 의견이 반영될 수 있는 다양한 수단을 강구하고 홍보와 실천활동을 거쳐 주민리더십이 형성될 수 있도록 하는 과정이 필요해진다. 다수의 주민이 참여하여 직접 지역의 과제를 논의하고 의제를 설정하는 과정은 활성화 계획으로 구체화된다. 적게는 수십억에서 많게는 수백억이 투입되는 사업의 시행은 다양한 지역사회 자원이 한 그릇에 담겨 맛있게 비벼지는 비빔밥을 만드는 과정과 유사하다. 서로 다른 성격을 가지지만 지역활성화를 위해 함께 노력하는 주민, 상인, 지자체, 전문가, 민간조직 등이 조화를 이루면서 의미 있는 성과를 창출해 나가는 것이다.

사업시행의 종료가 곧 사업의 마무리인 기존의 정비사업과는 달리 도시재생은 사업종료 후가 더 중요하다. 확충된 생활인프라, 보다 안전하고 편리해진 거주여건, 거주자의 의사와 자원투입에 따라 고쳐지거나 신축되는 주택은 지속적인 관리를 필요로 하기 때문이다. 주민이 새롭게 확보된 공유시설을 거점으로 지역의 필요와 자원을 활용한 다양한 마을기업과 협동조합을 만든다면 지속가능성을 높이면서 새로운 일자리, 수익이 지역 내에서 순환되는 효과를 덤으로 얻을 수 있다. 오래 살고 싶은 동네, 이웃과의 소통과 함께하는 실천이 자연스러운 마을은 도시재생이 꿈꾸는 도시의 미래상이다. 그 근본에 주민참여가 있다. 이제 막 도시재생의 출발선을 떠난 우리 사회가 풀어야 할 과제이기도 하다.

글 : 남철관｜(사)나눔과 미래 국장

‘젠트리피케이션’은 1964년 영국의 사회학자 루스 글래스가 처음 사용한 개념이라고 한다. 젠트리피케이션은 신사 계급을 뜻하는 ‘젠트리’에서 파생된 말로 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 이과정에서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 지칭한다.

과거 조용한 한옥마을이었던 경복궁 인근의 삼청동·북촌·서촌은 2010년 이후 젊은 예술가들의 활동지로 주목받으며 새로운 상권이 자리잡았다가 임대료가 오르면서 이들이 쫓겨나는 상황에서 우리나라에서 ‘젠트리피케이션’ 문제가 사회적 문제로 대두되었다.

문제는 대전원도심도 ‘젠트리피케이션’ 피해지역에서 자유롭지 못하단 소식이다. 당장 대흥동일대 원도심 활성화에 상당한 역할을 했던 문화카페 ‘도시여행자’가 입주해있는 건물이 헐리고 이 자리에 원룸주택(근린생활시설)이 들어설 예정이어서 존폐위기에 직면했다는 보도다. 알려진바에 따르면 도시여행자 뿐만 아니라, 대흥동 일대에서 원도심 활성화에 의미있는 역할을 수행하고 있는 문화운동단체 등이 임대료 등이 오르면서 직접적인 피해를 보고 있다고 한다.

안타까운 현실이다. 문제는 서울 등 타지역의 경우 어느정도 원도심 활성화라는 가시적인 성과를 내고있는 가운데, 임대료나 관리비가 인상되어 상권활성화에 기여했던 원주민 등이 바깥으로 내몰리는 문제가 발생한 사례지만, 대전의 경우 이제 막 원도심 상인들과 함께 원도심 활성화를 위한 가능성을 확인하려는 단계에 근린생활시설라고 일컫는 원룸이 우후죽순 입지하면서 이들 유의미한 단체나 시설이 원도심을 떠나야 한다는 것이다.

엄격히 말하자면, 대전의 이런 현상은 젠트리피케이션 문제와 함께 무분별한 원도심 개발문제와도 연계된 것으로도 이해할 수 있다. 이를테면, 지난 이명박 정부하에서 부동산 경기를 활성화한답시고 1가구당 0.7대였던 주차장요건을 0.5대로 낮추면서, 원룸주택이라는 근린생활시설이 원도심 일대에 우후죽순 건설되기 시작한것도 한 원인이라는 것이다.

이런 문제는 비단 대전뿐만은 결코 아니며, 전국적으로 유사한 현상이 빚어지고 있다. 이와관련해서 최근 서울시와 몇몇 기초구에서는 젠트리피케이션 문제를 방지하려는 구체적인 예방대책을 발표하고, 지방정부차원의 대책마련에 팔을 걷고 있는 실정이다.

서울시의 경우, 이해당사자들간에 협약을 체결하도록 유도하고, 핵심시설에 대해서는 시가가 부동산을 매입하거나 낡은 상가의 건물주에게 보수비용을 최대 3천만원까지 지원해주는대신 건물주는 일정기간 임대료를 올리지 않고 임대기간도 보장하는 '장기안심상가'를 시범적으로 도입키로 했다. 이외에도 소상공인들의 상가매입시 시가 장기융자하는 등의 젠트리피케이션 종합대책을 마련 추진키로 했다고 한다.

문제는 대전시의 경우 5개 구청별로 얼마나 많은 근리생활시설이 허가되고 건축되었는지도 제대로 파악된 자료조차 없는 실정이다. 따라서, 대전시와 시의회는 하루속히 이문제 해결방안을 제시해야 한다. 그렇지않으면, 젠트리피케이션 현상의 확대는 물론, 주차난, 범죄 등 각종 혼잡과 부가적인 사회문제가 더 커질 것이다.

자칫 젠트리피케이션 현상으로 인해 대전 원도심 활성화 대책에 악영향을 받지 않토록 대전시의 조속한 대책이 필요해 보인다. 당장 09년 이후 이런 원룸 허가건수와 건축건수, 어디에 얼마나 집중되어있는지 등 꼼꼼한 실태조사부터 이뤄져야 할 것이며, 이와 관련 대전형 종합대책을 조속히 마련 추진해야 할 것이다.

이상.

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