‘젠트리피케이션’이라는 낯선 이 단어는 영국이 고향이다. 서민들이 거주하던 곳에 주택재개발과 함께 중산층이 유입하면서 원주민이 주변으로 밀려난 현상을 말한다.

한국에서는 성미산마을이나 홍대, 성수동에서 젠트리피케이션 현상이 나타나고 있다. 지역공동체 활동이 활발해지거나 예술인들이 모여들면서 지역이 활성화되자 임대료와 지대가 올랐다. 원주민이나 예술인들은 쫓겨날 위기에 처했다. 넓은 의미로 본다면 원주민의 재정착률이 낮은 우리의 도시재개발 과정 자체가 젠트리피케이션이라고 할 수 있다. 지주나 건물주의 입장에서는 환영할 일일 수 있지만 세입자의 입장에서는 재앙인 젠트리피케이션, 과연 어떻게 바라보고 극복할 것인가? 이번 포럼에서는 서울시의 젠트리피케이션 종합대책, 서울 성동구의 조례 제정 이야기, 한옥마을을 둘러싼 전주시의 고민 등을 살펴보며, 지속가능한 지역공동체 활성화 방안을 모색해 보았다. 포럼의 발표 내용을 정리하여 소개한다.

젠트리피케이션을 넘을 수 있는 시민역량, 시민자산을 키우자
전은호 사회주택협회 사무국장

작년 젠트리피케이션이 이슈가 된 것은 맘 편히 장사하고자 하는 상인들의 모임 활동이나 건물주에 의해 쫓겨나게 된 성미산마을의 작은나무 마을카페 이야기가 공론화되면서부터다. 특히 성미산마을 사례는 시대적 의미가 있다고 생각한다. 이전에는 건물주와 세입자의 문제로만 여겼는데, 이제는 마을과 우리의 문제로 받아들이기 시작했다. 주민들이 하나의 사회적 현상 속에서 공간특성을 인식하기 시작한 것이다. 또한 이런 현상에 대해 행정의 대응이 발 빠르게 일어났다는 것도 놀라운 일이다.

문제해결의 접근방식도 달라지기 시작했다. 행정에 요구하는 것이 아니라 현장의 당사자들이 문제해결자로 등장하기 시작했다. 그래서 지금은 대안제시에 적기라고 생각한다. 예전 같으면 사유재산 침해라거나 시장경제에 맞지 않는다는 주장이 나왔겠지만, 이제는 우리 사회가 공간에서 발생하는 일들의 실질적 주인이 누구인지 인지하기 시작한 것이다. 저는 젠트리피케이션의 사전예방법에 대해 말씀드리려 한다.

젠트리피케이션은 한두 상가의 문제가 아니다. 지역단위, 도시 전반의 문제이기 때문에 지속가능성이나 도시의 회복력이라는 가치를 고려해야 한다. 그런 측면에서 보면 다양한 시민들의 참여를 위한 토대, 공유자산이 주요 이슈라고 생각한다. 공적자산이 시민과 만나야 비로소 공유경제가 살아날 수 있다.

젠트리피케이션이 발생하는 근본적 원인 중 하나는 기울어진 소유구조에 있다. 소유자에게 너무 많은 권한이 있다. 이는 개인의 문제가 아니라 법․제도적, 구조적 문제이다. 대인의 핵심은 소유구조의 변화다. 저는 이것을 시민자산이란 용어로 표현해봤고, 시민자산화를 만드는 것이 근본적인 젠트리피케이션 대응전략이라 생각한다. 영국의 지역자산 관리 회사들이 좋은 예가 될 것이다. 지자체의 재원을 활용하거나 체납된 자산을 토지은행 계정에 만들어 넣고 커뮤니티에 필요한 재원으로 우선 활용하게 하는 것도 적극적인 예가 될 수 있다. 다음으로 고려할 것은 재원이다. 주민들이 갹출하는 방법도 있고, 채권을 발행하는 방법도 있다. 영국이나 미국처럼 공동체 단위로 개발할 때 금융을 지원해 주는 조직도 필요하다.

젠트리피케이션으로 발생하는 가치에는 여러 지분이 모여 있다. 하지만 여러 이해당사자의 지분이 건물주에게만 가고 있다. 지금 우리 사회는 이 가치를 담을 그릇이 공동체에 없다. 우선 이 그릇을 만드는 작업을 해야 하고, 이를 위해서는 파트너십과 시민 역량강화, 시민참여 활성화가 필요하다. 지역 내에서 이 가치를 순환시키는 과정도 필요한데, 일시적인 조직이나 기구가 아니라 지속적인 활동을 할 수 있는 중간지원조직이어야 한다.

시작이 반이다. 서울시 종합대책
류경기 서울부시장

지속가능한 지역활성화를 위해 젠트리피케이션은 반드시 해결해야 할 과제라고 본다. 현재 서울에서는 20~30개 지역에서 젠트리피케이션 현상이 일어나고 있다. 문화자산이 있거나 마을공동체가 활성화 된 곳, 전통적인 가치를 보존해야 하거나 젠트리피케이션이 심한 곳을 우선 해결지역으로 선정했다. 6개월 정도 다양한 이해관계자의 토론을 거쳐 현재 쓸 수 있는 도시계획수단 및 지구단위 가이드라인 등 행정 수단을 강구했다. 현행 법령 한계를 어떻게 제도적으로 정리할 것인지 말씀드리겠다.

총괄대책은 7개 분야다. 먼저, 이해관계자들이 공감하고 자기 책임을 감수할 수 있도록 합의하는 것이 가장 중요하다. 조례든 법이든 공론화와 합의가 이뤄지지 않으면 갈등과 분쟁으로 갈 수밖에 없다. 민간협의체를 구성하고 국제 콘퍼런스 등을 진행해왔다. 지역자산화도 아직 먼 길이지만 공론화 과정을 거치고 있다. 또한 상생협약 표준안을 만들고 지역별 협약도 추진하고 있다. 다만 법률 근거가 취약해 조례수준에서 할 수 있는 것을 찾다보니, 규제나 벌칙보다 지원하는 내용이 주를 이룬다. 대책을 세워도 자산 소유자와 임차인 분쟁은 피할 수 없을 것으로 보고, 법률, 세무 지원단도 구성해서 지원한다. 행정이 매입할 수 있는 곳은 자산화하여 지역 공동체에 공급하는 앵커시설도 확보한다. 장기 안심상가는 건물주의 자발적인 참여가 좋겠지만, 협약을 체결하고 상가 리모델링 비용으로 3,000만 원 이내에서 지원하고 있다. 장기 저리 융자 자산화 전략은, 임차상인들이 건물 매입을 시도할 때 그것이 바람직하다 판단한 경우 자산화 할 수 있도록 지원하는 것이다. 건물 매입비의 75%에서 8억 원 이내, 저리 융자로 실행할 계획이고 15년 상환이다. 이자는 시가 일부 보전해서 연 1~1.5% 정도다.

도시계획 수단은 젠트리피케이션 예방 대책을 강구하면서 지역별로 정책을 만들 때 진행하는 것이 효과적이다. 현행법상 지구단위 계획을 수립할 때 업종을 제한하는 것이 실효성이 있다. 상가건물은 임대차보호법 개정이 필요한데, 이해관계자 조정을 했음에도 불구하고 법률안 통과가 아직 안 되고 있다.

서울시가 종합대책을 발표했는데, 젠트리피케이션이 해소되느냐는 질문이 많았다. ‘언 발에 오줌 누기’ 아니냐는 지적도 많은데 그게 맞다고 했다. 하지만 손 놓고 있을 수는 없기에 우선 시작한다고 한다. 민간의 역량을 모으면서 건물주와 지역주민이 상생할 수 있는 방향을 찾아야 한다. 법․제도적인 기반을 마련하고, 지자체간 협력도 필요하다.

소송을 기대하는 서울 성동구 젠트리피케이션 조례
정원오 성동구청장

성수동은 1960-70년 산업화 과정에서 공장 지대였다. 도시재생이 필요한 곳인데, 중랑천과 한강 서울숲을 접하고 있어 삶터, 일터, 쉼터가 어우러지는 플랫폼을 만들고자 했다. 도시재생 선행사례를 연구하다 보니, 젠트리피케이션이 도시재생을 따라다닌다는 것을 알게 되었다. 우선 입점 업체 실태조사를 진행했고, 올해는 지속가능도시추진단을 국으로 만들어 본격 사업을 시작한다.

젠트리피케이션 방지를 위한 정책 7가지를 설명해드리겠다. 우선 앞서 말씀드렸듯이 지속가능도시추진단을 만들어 지속발전과와 도시재생과를 포함했다. 지역을 지정하고 주민협의체를 구성하여 입주업체를 제한할 예정이다. 유흥주점 등에 허가를 내주지 않으면 소송을 할 것으로 예상해 별도 대책을 세워두었다. 아울러 258개 건물주를 모두 찾아다니며 설득하고 상생협약을 추진하고 있다. 부동산 중개인은 교육을 통해 사전에 입점업체 제한지역이라는 것을 알리도록 한다. 지역 자산화 앵커시설과 비슷한 안심상가를 만들고 있다. 뚝섬역 하부에 컨테이너 안심상가를 만드는데, 쫓겨나는 가게들이 옮겨올 수 있게 한 것이다. 쫓겨나더라도 근처로 이전하여 고객을 유지할 수 있도록 지원하는 것이다. 3개를 만들었고, 올해 상반기에는 20개를 더 만들 예정이다. 지식산업센터를 허가할 때 인센티브를 주며 건물 안에 1, 2층 점포를 공공기여 방식으로 확보했다. 이를 통해 140평 규모의 안심상가를 만들었다. 이렇게 매년 추가로 500평씩 지역자산화 앵커시설을 확대할 계획이다.

앞서 입점제한에 대해 말씀드렸다. 재판이 진행되면 국민적 공감대 형성이 중요한데, 서울시가 힘을 실어주고 있다. ‘더불어민주당’ 베스트 조례 모바일 투표에서 선호도 1위를 차지했고, 당의 10대 조례에도 들어갔다. 이렇듯 각 지자체에 퍼지고 함께 준비한다면 승소할 수 있을 것이다. 사실 실질적인 대책은 법을 제정하는 것인데, 소송이 기회가 된다고 본다. 쟁점은 재산권 침해일 것이다. 하지만 최근, 골목상권을 보호하는 등의 공익적 가치가 크다면 재산권을 일정 정도 침해할 수 있다는 판결이 나왔다. 저희 또한 비슷한 판결이 나지 않을까 생각하고 준비 중이다.

기억의 집합소, 전주의 정체성을 지켜라
김승수 전주시장

전주 구도심에는 세 가지 중요한 지역이 있다. 먼저 전주종합경기장이다. 1964년 제33회 전국체전 준비하면서 만든 곳인데, 당시 재정이 부족해서 1억 원 중 7,000만 원은 시민 기부로 마련했다. 부모님 환갑잔치에 쓰일 돈, 교도소 재소자들이 물건 만들어 판 돈, 학생들의 모금 등이 줄을 이었다. 롯데쇼핑몰도 들어올 예정이었는데, 제가 시장되면서 전면 취소했고 소송이 진행 중이다. 전주종합경기장은 한국의 마지막 재래식 운동장이다. 전주 심장부인 땅을 대기업이 아닌 아이들에게 물려주기 위해 광장, 미술관, 공원으로 전환할 계획이다.

두 번째 지역은 전주시청 옆의 50년 정도 된 집창촌이다. 이곳은 전면개발보다 서민촌을 살리는 방향을 택했다. 시민 예술 공간으로 바꾸려고 한다.

한옥마을은 1998년에 월드컵경기장을 지으면서 민박 시설을 도입하면서 시작된 곳이다. 당시 정동채 문화부장관이 여기 오셔서 함께 시찰했다. 저는 시청에 근무할 때였는데, 문화부에 계신 분들이 다 허물어지고 일본식인 건물을 뭐하러 보전하느냐고 하셨다. 불과 12년 전인데, 그 허름했던 한옥마을이 작년에는 연말 기준으로 700만 명이 다녀가는 명소가 되었다. 지가는 2009년에서 5년 지난 지금 10배 넘게 상승했다.

한옥마을에 오는 700만 명 중 68%는 젊은 사람들이다. 전통을 유지하는 곳 중 젊은이들이 이렇게 많이 찾는 곳은 한옥마을이 유일할 것이다. 지역의 정체성을 유지하기 위해서는 적절한 규제도 필요한데, 음식 같은 것을 인위적으로 조정하면 청년 유치가 쉽지 않다. 많은 사람이 먹방투어로 한옥마을을 찾는다. 비즈니스맨이 평균 20만 원을 쓰는 것에 반해 청년들은 1박 평균 5만 원을 쓰지 않는다. 음식 값이 비싸면 값싼 중국산 식자재가 들어오고, 이미지도 나빠질 것이다. 한옥마을은 전체가 금연지역이고 주말엔 차량통제도 한다. 그래서 욕도 먹는다. 하지만 이렇게 하지 않으면 정체성이 모호해진다. 최근 한옥마을 근처에 아파트 건축 허가가 났다. 재개발과 재건축 문제로 지가가 들썩이고 있다. 도시 정체성을 유지하면서 지역을 개발하는 것은 어렵다. 젠트리피케이션도 열심히 배우며 대책을 고심하고 있다.

도시가 성장하는 과정에서 사람들이 모여들고 지역이 활성화되면 부동산거래도 활발해지고 지가나 임대료가 상승하게 된다. 이 과정은 대부분 그 공간에 살고 있는 입주자(원주민)들의 노력 덕분이지만 결과물은 건물주나 토지소유자가 독점하는 구조다. 그래서 자신의 노력 혹은 의지와 상관없이 주변 여건에 의해 자신이 살던 공간에서 밀려나야만 하는 젠트리피케이션, 이제 그 모순에 의문을 제기하고 대안을 모색하기 시작했다. 목민관클럽 11차 포럼에서는 개인의 소유보다 지속가능한 지역공동체의 가치를 우선하는 이러한 흐름을 확인하며, 앞서 대안을 만들어나가는 회원단체장들의 의지를 엿볼 수 있었다.

정리_ 송정복 정책그룹 선임연구원([email protected]), 이남표 정책그룹 연구원([email protected]), 송하진 시민사업그룹 연구원([email protected])

세계는 지금(10)
빌바오 도시재생의 비밀

빌바오(Bilbao)는 스페인 동북부에 위치한 바스크 주의 수도이며, 1980년대까지 스페인의 금융 및 철강산업 중심지로서 바스크(Basque)주 전체의 경제 중심지이기도 했다. 빌바오 시 및 시의 직간접적 영향을 받는 지역의 인구는 100만 명 규모로, 바스크 지방 전체를 견인하는 경제적 동력으로 작용하고 있다. 빌바오의 이런 위상은 역사적으로 빌바오가 풍부한 철광석 생산을 바탕으로 한 산업의 중심지였던 데다 항구도시였기 때문이다. 조수 간만의 차를 이용해 네르비온 강까지 선박이 들어올 수 있는 수심이 확보되었으며, 강을 거슬러 올라와 도심에 설치된 항만은 빌바오를 스페인 산업과 금융의 중심지로 자리매김할 수 있도록 하였다.

하지만 시대의 변화에 따라 1980년대 빌바오에도 위기가 찾아왔다. 단일산업구조의 철강 산업이 세계 시장에서 급속히 경쟁력을 잃음에 따라 도시 실업률은 24%까지 치솟았다. 수많은 시민들이 도시를 떠나 도시의 인구는 급격히 줄어들었고, 문 닫은 공장들과 오염된 항구로 빌바오는 혐오스러운 도시로 변해갔다. 다량의 마약유입과 함께 범죄가 급증하였고, 더욱이 바스크 민족의 독립운동에 따른 테러리즘도 빌바오를 극도로 위험한 도시로 만들었다. 설상가상으로 1983년에는 유래 없는 대홍수가 도시를 덮쳐 도심이 2층 높이까지 완전히 침수되었다.

빌바오의 도시재생은 이런 환경에서 시작되었다. 도시의 미래전략을 차근히 고민할 여유 없이, 도심을 복원하고 도시기능을 회복하기 위해 긴급하게 추진된 것이다. 하지만 빌바오의 도시재생은 놀라운 성과를 이루었다. 강을 정화하고 강변을 따라 조성된 도심의 문화공간과 생태공간은 빌바오를 매력적인 주거환경을 가진 도시로 바꾸었고, 구겐하임 미술관을 비롯한 수많은 국제적 건축가들이 참여한 도시 건축물들은 100만 명의 관광객이 찾는 국제적 도시로 발돋움하게 하였다.

도시재생의 세계적 모범사례로 불리는 빌바오 도시재생의 비밀은 무엇일까? 결론부터 얘기하자면 구겐하임 효과(Guggenheim Effect)로 불리는 구겐하임 미술관이라는 압도적인 랜드마크가 빌바오의 부흥을 불러온 것은 아니다. 빌바오 시청 아시르 아바운사 도시계획국장의 말을 그대로 인용하면, “구겐하임 미술관은 빌바오를 국제화하는 데 역할을 한 것뿐이며, 빌바오의 도시재생은 수많은 프로젝트들의 상호작용에 의해 이루어진 것”이다. 빌바오 박람회장에 우스깔두나 콩그레스 뮤직 홀, 사무디오 기술단지, 파인아트 뮤지엄, 빌바오 국제공항 등 수많은 개·신축에서부터 빌바오 지하철, 아반도이바라, 소로사우레 등 지구단위개발까지 수많은 프로젝트들의 개발을 추진하는 과정은 우리에게 어떤 시사점이 있을까?

공업에서 문화로, 도시전략의 전환

빌바오는 산업구조와 사회의 변화에 따라 도시의 지속가능한 발전이 한계에 직면해 있음을 깨달았다. 한 도시나 어떤 기업, 조직의 주력 업종이 위기를 겪게 되었을 때, 치밀하게 제반환경을 분석하고, 전혀 새로운 영역으로 과감하게 나아가는 것은 쉬운 일이 아니다. 대개는 기존의 영역이 잘되도록 노력을 하지만, 빌바오는 전혀 다른 선택을 했다. 공업도시에서 문화도시로 전환을 결정한 것이다. 당시 빌바오는 도시재생의 개념을 설정하기 위해 수많은 선진도시들을 견학하며 연구를 진행했다. 결국 빌바오는 도시의 경쟁력을 높이는 것은 ‘가치’라는 결론을 내렸다. 도시의 경쟁력을 높이기 위한 가치 전략으로 빌바오는 문화에 주목했다. 문화산업으로 도시의 경제를 부흥시킬 수 있다는 계획은 수많은 반대에 직면했지만, 결과는 대성공이었다. 빌바오는 철강 산업의 침체로 잃어버린 일자리를 문화 및 관광산업에서 그대로 회복했고, 쾌적한 주거환경과 국제적 명성까지 얻게 되었다.

빌바오는 현재도 문화산업에서 나아가 대학과 지역 내부를 연결해 새로운 기술을 통해 지역의 경제효과를 발생시키려 하고 있으며, 새로운 스포츠 단지와 팝·록 페스티벌 공연장, 유럽에서 가장 큰 지붕을 덮은 재래시장의 복원 등 모든 섹터를 결합시켜 창조산업과 관련된 시설을 지을 예정이다. 또한 빌바오의 도시경쟁력을 연구하고 전략을 추진한 빌바오 메트로폴리-30은 미래의 도시가치로 혁신, 전문성, 정체성, 공동체, 오픈마인드로 설정하고 이와 관련되어 여성의 지위 향상, 반외국인운동 극복 등 도시문화 개선연구를 진행하고 있다. 도시재생을 단순한 물리적 재생으로 보지 않고 공동체의 미래를 위한 경제, 사회, 환경의 복합적 요소가 결합된 차원으로 접근한 것이 빌바오 도시재생의 핵심이다.

구체적인 실행전략이 성공을 담보한다

빌바오는 도심의 복원과 함께 도심 강변의 항만시설들을 철거하여 모두 네르비온 강 하구 바닷가로 이전시켰다. 이를 통해 도심 요지에 개발공지를 확보할 수 있었고, 용도변경과 택지개발을 한 후 민간에 매각해 막대한 개발자금을 확보하였다. 빌바오 시는 이 자금을 통해 강변을 따라 에우스깔두나, 아메촐라 등 수많은 문화시설, 택지개발 및 네르비온 강의 주요 프로젝트들을 추진할 수 있었다.

물론, 빌바오가 바스크 주의 다른 주요 도시인 빅토리아, 산세바스찬과 바스크 도시권에 대한 협력조약을 체결하는 한편, 바스크 주가 거둔 지역 세금의 6.2%만 치안과 방위를 위해 중앙정부로 보내고, 주에서 확보한 90%의 세금을 도시재생의 주요 자원으로 활용한 것도 중요한 역할을 했다. 우리나라의 도시재생을 추진하는 많은 지방자치단체도 모두 같은 고민을 하며 실행전략의 구체성을 확보하기 위해 노력하고 있겠지만, 빌바오의 토지 및 재원확보 전략은 구체성이 바탕이 된 사업계획이 성공가능성을 높이는 기본 요소임을 역설하고 있다.

이중 거버넌스를 통한 지속적인 도시재생 역량 확보

빌바오는 1983년 대홍수 당시 도심복원을 위해 1985년 15명의 법률가, 건축가 등 민간전문가로 구성된 빌바오 도시재생협회를 설립하고, 1987년 네르비온 강을 중심으로 한 도시기본계획을 수립하며 기존의 철강 등 전통산업기반이 아닌 문화적 접근방법을 시도하게 된다. 95%에 이르는 반대에도 불구하고 구겐하임 미술관 유치를 추진한 이 기구는 빌바오 도시재생의 소임을 1991년 빌바오 리아 2000과 빌바오 메트로폴리-30에 넘겨주었다. 빌바오 메트로폴리-30은 빌바오 도시전략을 연구하는 민관 합동 연구소였으며, 빌바오 리아 2000은 각급 정부가 모여 설립한 도시재생 추진 공사였다.

빌바오 메트로폴리-30은 지역의 대학, 금융, 철도, 전기, 빌바오 시청 등 빌바오의 모든 민관 관계자들이 참여하는 구조로 처음에는 19개 회원조직으로 시작하여 현재 140개 단체회원으로 구성되어 있다. 빌바오의 재생을 위한 모든 프로젝트를 기획하였으며, 프로젝트별로 관련된 회원들이 모여 기획을 하고 기획안이 완성되면 회원 중 일부나 빌바오 리아 2000이 실행하는 단계로 진행되었다. 빌바오 리아 2000에는 바스크 주정부, 비스카야Bizkaia 지방정부, 빌바오 시정부 및 모든 정당 등 빌바오의 변화에 발언할 권한이 있는 모든 정치기관이 참여하였다. 중앙정부와 산하기관의 지분이 50%, 지방정부와 관련된 지분이 50%로 구성되어 있으며 네르비온 강의 주요 사업 시행을 전담하였다. 정부기관들은 또한 빌바오 리아 2000에 대해 예산의 직접 지원, 정부차원의 신용보증, 토지의 용도변경 등을 진행하였다.

두 조직의 운영 상의 특징은 빌바오 도시재생의 성공요인에 있어 중요한 거버넌스의 원리를 설명하고 있다. 빌바오 메트로폴리-30의 경우, 다른 민간회원과 마찬가지로 빌바오 시청 또한 회비를 내는 140개 회원 중 하나의 회원 자격일 뿐, 민간을 지원하는 행정의 입장이 아니다. 민과 관이 50대50으로 회비를 부담하고 회비의 과소로 권한이 결정되는 것이 아니며, 철저히 관련된 연구주제에 따라 실무진만 참여하는 독립적 구조이다. 연구의 성과는 빌바오 메트로폴리-30의 이름으로 발표되지 않고, 연구결과를 시행하는 회원단체의 계획안으로 진행된다. 연구와 수행성과를 참여회원 단체에 돌리는 것이다.

빌바오 리아 2000의 경우, 다양한 각급 정부기관들이 참여한 공사이다 보니 성과 공유의 방식이 다르다. 이 업체에서 진행한 모든 프로젝트는 공사의 이름으로 완공되어, 어느 정부나 정당의 치적이 되지 않는다. 서로 다른 정치적 이해관계를 가진 기관들은 오직 빌바오 시의 발전을 위해 이해관계를 조정하고 타협과 합의를 이뤄내는 모델을 만들었다. 이런 합의구조는 오랜 기간 동안 진행된 빌바오의 도시재생이 집권정당 및 시장의 교체에도 불구하고 일관된 전략으로 진행될 수 있는 배경이 되었다.

주민의 보행권과 지역사를 중시한 도시재생

빌바오의 도시재생은 겉으로 드러나는 것과 다르게 주민중심의 철학을 갖고 있다. 95%에 이르는 주민이 1억 유로가 투자된 구겐하임 미술관의 유치를 반대한 부분은, 비록 민주주의 원칙에 있어 한계는 있었으나 주민중심 도시재생의 원칙에 직접적으로 대치되는 것은 아니다. 구겐하임 미술관의 유치는 주민들의 생활과 결합된 용도나 방식의 문제가 아닌 도시경쟁력과 주력산업 전략에 대한 문제였기에, 주민들이 진정으로 원하는 도시경쟁력 복원이라는 측면의 전략을 주민들과 토론해야 하는 사안이었다. 미래전략과 관련된 전략은 때로는 주민의 의견과 일치하지 않을 수도 있으며, 주민을 대표하는 위치와 역할에서는 추진과정에서 합의를 이뤄가며 주민들을 설득해나가야 한다. 구겐하임 미술관 유치계획은 빌바오 도시재생과 관련된 모든 민․관 단체들이 참여해 도시전략을 도출하였다.

주민중심의 철학이 반영된 부분을 짚어보면, 빌바오가 1983년 대홍수로 파괴된 도심을 복원하면서 도시공간의 재생에 있어 가장 큰 원칙을 둔 것은 보행로의 확보이다. 구도심은 차량의 통행을 금지하고 보행로 위주의 공간으로 구성하였으며, 분지형의 도시공간에서 고지대에 거주하는 노령층 및 장애인의 이동권을 위해 엘리베이터 등을 지역 요소마다 설치했다. 또한 철도와 네르비온 강으로 단절된 도시공간을 연결하기 위해 철도를 이전하고 포스떼리또라는 애칭으로 불리는 지하철과 트램(경전철), 수많은 보행교와 다리를 건설했다. 빌바오의 네르비온 강변은 구겐하임 미술관을 찾는 관광객이 아니라 평범한 빌바오 시민들의 운동, 산책, 놀이공간으로 구성되어 있으며 도시 주민의 사랑을 받는 도시의 핵심공간으로 기능하고 있다.

빌바오는 차량 증가를 막기 위해 주차장과 도로를 극도로 제약한 런던의 사례와 달리 주민들을 위한 주차장을 지속적으로 확충하였다. 이에 대해 빌바오 시청의 도시계획국장은 대도시인 런던과는 교통의 압박도 다르지만, 주민의 생활에 불편을 주는 도시정책은 주민의 지지를 얻을 수 없기 때문에 대신 세금과 요금제를 이용해 도심혼잡을 완화하고 있다고 설명했다.

빌바오는 대홍수로 파괴된 도심을 복원하면서 산업유산과 빌바오의 역사적 건물들을 복원하여, 조선소를 컨벤션센터로 바꾼 에우스깔두나처럼 현대에 적합한 용도로 활용하고 있다. 이는 훌륭한 관광자원 가치뿐만 아니라 빌바오의 주민들에게 정신적 가치를 전하는 의의도 있다. “빌바오가 유럽의 다른 도시들에 비해 더 멋지고 오래된 건물을 많이 갖고 있는 것은 아니지만 이의 보존이 중요하다고 생각했다. 왜냐하면 우리의 현재 모습을 이해하려면, 우리가 어디에서 왔는가를 이해해야 앞으로 나아갈 미래를 볼 수 있는 것이라 생각했기 때문이다.” (빌바오시청 도시계획국장)

관광객을 위한 도시재생이 아니라 주민들이 살아가기 위한 도시로 재생, 이를 추진하기 위한 혁신적인 가치전략과 합리적인 실행전략, 이를 통해 빌바오는 단순히 경제적으로 부유한 도시라서가 아닌 살기가 좋기 때문에 주민들이 애착을 갖고 발전하는 도시가 되었다. 우리나라의 지방정부들도 각기 다른 지역의 자원과 관계망을 갖고 있기에, 지역에서 합의할 수 있는 형식으로 지역의 주민들이 원하는 내용을 지역의 자원으로 풀어갈 때 우리나라에 맞는 지역재생 성공모델이 도출될 것이다.

글_이남표(정책그룹 선임연구원 / [email protected])

희망제작소는 2016년 창립 10주년을 앞두고 시민 관점의 정책 제안 연구를 진행 중입니다. <좋은 일, 공정한 노동> 프로젝트는 ‘좋은 일’의 기준을 찾는 설문조사를 시작으로, 우리 사회의 ‘좋은 일’이란 무엇인지 고민해보고, 좋은 일자리에 대한 기준을 마련하고 확산시키고자 합니다. 설문 결과는 전문가 토론을 거쳐 ‘2016 정책 제안 보고서’에 반영됩니다.

설문조사와 함께 ‘좋은 일, 공정한 노동’ 기획연재를 하고 있습니다. 우리 사회 ‘좋은 일’의 기준을 만들어가기 위한 사례들을 발굴하여 함께 고민해보고자 하는 기획연재를 관심있게 지켜봐 주시고, 아울러 시민들의 목소리를 모으기 위한 설문조사에도 많은 참여 부탁드립니다.

[기획연재]
1편. 좋은 일, 공정한 노동① 어떤 일을 원하세요? 정규직이면 되나요?  [ 글 보기 ]

리뷰 #1 마포지역포럼의 질문과 과제 (위성남 / 마포마을생태계조성단 대표)

젠트리피케이션에 대해서는 2-3년 전부터 알고 있었지만, 마포지역에서 체감하게 된 것은 작년부터다. 이 현상을 어떻게 공론화할까 고민하다가 마포지역포럼을 기획했다. 지금까지 4차례 포럼을 진행했고, 올해 두 차례 예정되어 있다. 1차 포럼에는 지역 활동가 중심으로 내부토론을 했고, 다양한 논의 중 ‘상가 임대차보호법’ 개정이 중요하다는 결론이 나와 직접 행동을 조직하고 실행했다.

2차에는 지역 내 마을기업 중에서 젠트리피케이션을 겪고 있는 사례를 찾아 당사자의 목소리를 직접 들었다. 이를 통해 현장의 절박한 상황을 공유했고, 이 내용이 경향신문에 기사화되었다. 얼마 지나지 않은 2015년 4월 25일에 홍대 앞에서 ‘단골집 지키기’라는 퍼포먼스를 했다. 젠트리피케이션은 상업지역과 거주지역 모두에서 진행되지만, 절박함은 상인들이 더하다. 상행위는 상인 한 명이 어느 지역에 자리 잡아 장사하는 것뿐만 아니라 그 상인의 문화적 에너지가 총동원되는 행동이다. 또한 소비자 관점에서 단골손님도 상권 활성화의 한 주체임을 강조할 필요가 있다는 생각에서 퍼포먼스를 기획했다.

3차 포럼에서는 성미산 마을극장에서 젠트리피케이션 문제를 어떻게 사회학적으로 접근하고 근원적인 해결방안을 찾아볼까 논의했다. 근대 초기에는 자본과 지주가 분리되어있었기 때문에 자본가가 상당히 진보적이었으나, 자본가들은 곧 토지를 소유함으로써 본인들이 문제에서 탈출하는 방식을 택했다. 하지만 자기 부동산을 소유하지 못한 소규모 자본들은 여전히 지대 문제로 고통을 받고 있다. 어쨌든 가게에 세 들어야 하는 소상공인 입장에서 자신의 이익을 어떤 식으로 빼앗기고 있는지를 들여다보았다. 이 과정에서 사적 소유나 국가 소유가 아닌 공동 소유를 적극적으로 고민해보자는 의견이 나왔다.

포럼을 운영하는 과정에서 지난 2차 포럼의 사례였던 ‘작은나무 카페’는 대책위원회를 꾸려 임대차 만료 시 자리를 비워달라는 건물주에 반대하며 버텨보자는 결정을 했고, ‘작은나무 카페’가 무형의 자산을 어떻게 형성해왔고 지역에서 어떤 의미를 지니는지 기자회견을 통해 발언하는 기회를 가졌다. 참고로 ‘작은나무 카페’는 서울시임대차지원센터의 중재와 조정을 통해 2년 동안 임대차를 연장하는 것으로 합의되었다. 하지만 2년 후에는 공간을 비워줘야 하고 또 그 전에 재건축이라도 하게 되면 쫓겨나는 상황은 여전하다.

4차 포럼은 ‘공동체경제 구상, 어떻게 하려 하는가?’라는 제목으로 인권재단에서 진행됐다. 지역에서 공동체 방식으로 어떻게 소유할 수 있는지 지역자산을 어떻게 형성할 것인지 등의 방안을 검토했다. 5차 포럼에서는 영국과 미국 사례를 중심으로 ‘젠트리피케이션과 지역자산화전략’을 구체적으로 알아볼 예정이다. 그리고 6차 포럼에서는 마포구 사회적 경제 단위의 자산현황 파악과 지역기금 형성전략의 구체적 방안을 찾아보기로 했다. 2015년 말에는 올 한 해 논의한 이야기를 모아 지역사회에서 큰 규모로 국제 콘퍼런스를 개최할 예정이다.

마포지역포럼은 초기에 마포마을생태계조성단 주관으로 진행했는데 앞으로는 사회적경제와 함께 운영할 생각이다. 작년과 재작년에 지역재단을 어떻게 만들지 논의가 있었지만, 최근 현장사람들의 활동력이 성장해 지역재단 설립을 구체화할 수 있다고 본다. 물론 만만치 않은 일이고 승패를 장담할 수 없는 일이라 부담이 크다.

리뷰 #2 고가포럼 그 이후, ‘공익형 알박기’의 행방은 (조경민 / 고가산책단 대표)

서울역 고가를 중심에 둔 서울역 7017 프로젝트는 많은 분들이 아시리라 생각한다. 처음엔 서울역고가를 보행자 도로로 바꾸는 일 정도로 생각했는데, 이제는 서울시청 본부장 14명이 참여하고 시장과 부시장이 일주일에 한 번씩 오는 회의가 되었다. 서울역 고가 주변의 토지주, 임대인, 임차인 생각이 각자 다르다.

마땅한 대책도 없으면서 왜 이렇게 언론은 떠들까. 젠트리피케이션은 대세가 될 거야, 대자본에는 이길 수 없다는 자본의 공포전략이 아닐까 하는 의심이 강하게 든다. 하지만 땅은 한정된 사회의 공공재다. 역사를 살펴보면, 사유재산은 불가침의 영역이라는 인식에 도전장을 낸 것도 자본이었다. 이제 한국사회는 사유재산이라는 불가침에 대한 본격적인 도전이 시작됐다고 본다. 서울시를 비롯한 정부도 이런 인식의 흐름 속에서 고민을 시작했고, 임대차보호법 이상의 젠트리피케이션을 막기 위한 방법들을 찾고 있다.

서울역을 중심에 두고 과거 짐꾼들이 모여 살면서 단 한 번도 개발되지 않은 서계동, 남산 때문에 고도제한이 걸린 회현동을 비롯해 중림동 등이 있다. 현재 서울역의 동서는 롯데마트나 서울역 지하도를 통과하지 않으면 이동할 수가 없다. 그래서 생각한 대안이 서울역 고가 보행화였다.

서계동의 지주 20여 명과 공무원 등이 모여 10회 째 만나고 있다. 초기 서계동 주민들 사이에서는 오랜 기간 개발에서 소외되어왔다는 피해의식이 상당했고, 40~50년간 개발이 안 되었으니 용적률을 높여달라는 목소리가 컸다. 하지만 모임을 10번 정도 하고 나니 어떤 곳은 분양이 안 돼서 망했다는 소식도 듣게 되고 무분별한 개발에 대한 인식도 생겼다. 무엇보다 그전에는 그토록 만나달라고 했는데 한 번도 찾아오지 않던 공무원들이 찾아와서 자신들의 이야기를 들어주는 것만으로도 행정에 대한 신뢰가 쌓였다.

앞으로 가능성을 중심으로 놓고 보았을 때, 저성장 시대에 도달한 한국은 일본에서 찾은 해법인 모리 부동산 방식이 곧 가능하리라 본다. 건물 소유주는 토지주가 가지되 개발을 해서 이윤이 생기면 기부 채납하는 것이다. 부동산회사는 토지를 사는 비용을 줄이고 지주는 내 땅을 빼앗길 거라는 불안감을 해소할 수 있다. 수익은 지역에 재투자한다. 일례로 예술가들이 축제를 열 수 있다. 유럽에서는 수익의 몇 퍼센트를 지역의 카페 등에 환원하는 게 일반적이다.

다른 사례를 보자. 처음 만리동에 만리동예술인협동조합(M.A.Coop: 막쿱) 공동주택이 들어설 때, 당시 입주예정이었던 예술가들은 공동작업장이나 전시장이 들어설 것이라고 기대했다. 결과적으로 주거용으로만 건설되었고, 작업실을 따로 얻을 수밖에 없어 임대료를 지출해야 하는 상황이 되었다. 이때 차용할 만한 방식이 프랑스의 프롬나드 플랑테(Promenade Plantee) 사례다.

파리 12구의 방치된 폐선 부지를 아름답고 편안한 산책로이자 독특한 문화예술 및 상업공간으로 탈바꿈한 사례인데, 파리시가 소유하지만 파리의 예술가들이 운영한다. 만리동의 주민들은 예술가들이 지역에 거주하거나 문화예술 공간이 존재하는 것에는 동의하지만 자기 땅은 아니었으면 하는 이중적 태도를 취한다. 이럴 때 지역의 시유지와 구유지를 시나 구가 소유하되 운영권을 예술인에게 주는 방식을 고려해볼 수 있다. 이것도 공익형 알박기의 방식이다. 젠트리피케이션을 해결할 수 있다고 장담할 수는 없겠지만 해결하는 데 도움은 될 것이다.

회현동에는 최근 게스트하우스가 늘어나고 있다. 초특급호텔부터 여인숙까지 10여 개의 숙박업소가 밀집해 있다. 이 동네에 활동가는 없다. 오래된 지주들이 있을 뿐이다. 다만 최근 젊은이들이 혼자 사는 어르신들의 건물을 구입해서 게스트하우스를 만드는 경우가 종종 생겼다. 하지만 현행 제도는 규제 위주여서 불법을 종용하는 상황이고, 원주민들은 건물을 젊은 사람들에게 파는 것도 생각하고 있다. 원주민은 계속 집을 갖고 청년들이 운영하면 좋을 텐데, 동네에 맞는 법률을 적용할 수 있다면 원주민들이 떠나지 않을 수 있을 텐데, 하는 안타까움이 있다. 새로운 시도를 하려고 하는 청년과 원주민이 만날 수 있는 방법이 없을지 고민하고 있다.

봉제산업은 대표적인 영세산업이다. 싼 임대료를 찾아다닌다. 봉제공장들이 후암동에 있다가 후암동 월세가 올라가니까 서울역 뒤편으로 대규모 이전했다. 서계동이 개발되면 갈 곳이 없다. 미국 뉴욕은 맨해튼의 공장지대를 개발하는 과정에서 지주들에게 용적률을 500%에서 600%로 올려주는 대신, 용적률 중 일부인 100%를 저렴하게 봉제공장에 장기임대하게 했다. 건물 꼭대기에 봉제타운이 생기면서, 지금은 매뉴팩처뉴욕이라는 이름으로 전 세계에서 가장 유명한 패션산업의 메카로 성장했다. 패션산업의 특성상 디자이너와 공장은 가까이 있어야 한다. 1~2분 정도의 가봉으로 옷의 디자인과 품질이 바뀌기 때문이다. 영국은 패션 디자이너와 상점만 시내에 남고 공장은 시 외곽으로 이전하면서 패션산업이 쇠락했다. 이런 고민과 대안을 행정이 제기할 수 있어야 하고 또 행정과 시민이 손을 잡고 해결할 수 있는 방법을 모색해야 한다.

리뷰 #3 도시공간 문화운동으로서 한남포럼의 가능성? (최소연 / 테이크아웃드로잉 대표)

테이크아웃드로잉은 이태원이라는 혼성적인 지역 내 한남동에서도 오래된 장소에 예술가를 초대한 작업장이다. 카페라는 특징 때문에 주민들에게 문턱이 낮고 파급력이 높다. 2층 건물로 문화예술가뿐만 아니라 뮤지션 등이 체류해 활동하고 있다. 발표하는 주제는 주로 동시대 이슈다. 지난 9년간 예술가들이 두 달씩 체류했고, 모든 창작이 테이크아웃드로잉이라는 공간 내에서 이루어졌다는 점에서 다른 레지던스와 차별점이 있다. 지역주민과 예술이 함께하는 테이크아웃드로잉은 공존의 가능성을 경험하는 문화공공성을 지닌 작업장이라 할 수 있다. 이런 테이크아웃드로잉이 재난을 만났다. 2015년 3월에 시작된 재난으로 도시사회학적 문제인 젠트리피케이션을 맞닥뜨리게 됐다. 처음엔 우리만 운 나쁘게 재난을 만난 줄 알았는데, 전 세계 가게들의 평균 수명을 비교한 통계를 보곤 공론화할 필요성을 느꼈다.

테이크아웃드로잉의 세 번째 건물주가 2년 전 가수 싸이로 바뀌었다. 문화대통령이라는 건물주는 펜스로 가게 입구에 바리케이드를 쳤다. 이 행위는 명백한 불법이다. 이를 확인하는 과정 중 용역깡패 50~60명과 폭력사태가 벌어지기도 했다. 이때 받은 고소·고발이 20건 가까이 된다. 이런 재난 속에서 ‘우리’의 부재를 절박하게 느끼게 되었다. 대책위원회가 구성되었는데 그 와중에 한남포럼이 기획되었다. 한남포럼의 표지는 바리케이드를 활용했다. 자본가의 자본력에 포획되는 게 아니라 그 그물망에 포획되지 않으려 노력했다. 이웃과 전문가들이 피켓을 들고 공간을 채워주었다. 갈수록 우리의 저항 방향은 정책을 향했다. 사회적 의제에 관심이 많은 예술가들이 모여 상가임대차보호법 개정안을 국회에서 통과시키자고 기자회견을 하고 시위를 했다.

전시할 때는 기자들이 드문드문 찾아오더니, 기자들이 진을 치기 시작했다. 강제집행이 된다고 연락이 오면 기자들이 몰려들었다. 갑자기 기자회견하는 날, YG 양현석 사장이 중재자로 나와 더 이상 강제집행을 하지 않겠다고 했다. 하지만 두 달간의 합의과정에서 합의가 변질되어 간다고 느꼈다. 이젠 컨트롤타워를 구축해야만 한다는 의견이 모아졌다.

논의만 하는 게 아니라 많은 뮤지션들이 공연하고 그에 맞서는 작업을 연출하게 되었다. 현장의 뒤쪽에서 예술이 생산되는 것도 매우 중요하다. 발표내용이 텍스트뿐만 아니라 예술작품일 때가 많았다. 집행을 막기 위해 그물망을 치는 작품도 있었다. 예술가들 스스로 예술을 구상하고 연대를 촉진해 퍼포먼스를 생산하게 되었다. 폭력장면을 목격한 디자이너가 싸이 변호사에게 고소장을 받고 공식적인 프로젝트를 발족하기도 했다.

1회 한남포럼 현장은 뜨거웠다. 많은 전문가들이 와서 부동산 천민주의에 대해 얘기해주었고 자본에 맞서는 저항세력을 끊임없이 키워 나가지 않으면 답이 없다는 결론에 이르기도 했다. 이후 1회 포럼에 참여한 예술가들이 모두 고소당했다. 이런 위기상황 속에서 우리는 포럼을 통해 발견한 언어를 세상으로 들고나가 퍼뜨리고자 한다. 오늘 이 자리에서의 발표 역시 젠트리피케이션이 가져온 재난을 공유하고자 하는 의지라고 생각해주면 좋겠다.

도시재생의 디스토피아, 젠트리피케이션: 리뷰&프리뷰 2편으로 이어집니다.(기사 보러 가기)

글_이민영(정책그룹 선임연구원 / [email protected])