서울시는 61개 분양원가 공개에 그치지 말고 설계․도급․하도급 등 공사비 내역도 공개하라

– 늦었지만 61개 분양원가 공개 항목 확대(기존 12개)로 원상복귀 다행
– 박원순 서울시장은 상세한 공사비 내역을 공개하라

서울시와 서울주택도시공사(SH)가 분양원가 공개범위를 12개에서 61개로 확대를 결정했으며, 조만간 발표할 것으로 알려졌다. 이재명 경기도지사가 공사비 내역을 공개하고 국토교통부 장관도 시행령 개정으로 분양원가 공개를 하겠다는 입장을 표명하는 등 분양원가 공개가 지지를 받고 있기 때문으로 풀이된다. 뒤늦게나마 서울시가 분양원가를 다시 세세하게 공개하는 점은 다행이다. 그러나 경기도의 경우 공사비 내역까지 공개하는 등 61개 항목보다 훨씬 더 세세한 수천개의 항목을 공개하고 있다. 경실련은 서울시도 단순히 추정금액을 세세히 공개하는 분양원가 공개항목 확대가 아니라, 공사비 내역서를 투명하게 공개해 건축비 거품을 막고 소비자들의 알권리를 보장할 것을 촉구한다. 지금 서울시장이 해야 할 일은 집값의 불쏘시개가 되는 것이 아니라 분양원가 공개로 분양가 거품 제거에 나서는 것이다.

중앙정부보다 앞선 정책으로 서울의 집값 거품 제거와 주거안정에 나서야

서울의 주거문제와 집값 상승은 매우 심각하다. 때문에 서울시장의 역할이 중요하며, 서울시의 앞선 정책은 중앙정부와 타 지자체에 적지 않은 영향을 미친다. 그러나 박원순 시장 취임이후 서울시는 분양원가 공개, 후분양제, 장기전세주택 등 상당부분 정책이 후퇴했다. 전임 서울시장은 중앙정부보다 앞선 정책을 시행했으나, 박원순 시장은 중앙정부를 핑계로 정책을 후퇴시켰다.

지난 2006년 오세훈 서울시장은 은평뉴타운 고분양가를 사과하며, 61개 항목의 상세한 분양원가와 후분양제 도입을 선언했다. 앞서 노무현 전 대통령이 분양원가 공개는 장사 논리에 맞지 않는다며 공개를 거부했기에 오세훈 시장의 결정은 매우 큰 의미를 가졌다. 결국 서울시 결정이후 3일 만에 중앙정부도 상세한 분양원가 공개를 결정했다. 분양원가 공개는 분양가 인하로 이어졌다. 오세훈 전 서울시장이 자발적으로 61개 원가를 공개한 발산지구의 평균 분양가는 3.3㎡당 578만원으로 법에 의해 강제로 12개만 공개된 마곡 1,372만원의 절반 이하 수준이다. 그러나 2012년 이명박 정부가 공개항목을 12개로 축소시키자, 박원순 시장도 공개 항목을 축소시켰다. 정부 규칙 개정에 따랐을 뿐이라고 주장하지만 전임 시장이 정부보다 앞서 상세한 분양원가를 공개한 것과 비교했을 때, 핑계에 불과하다.

61개 공개에 그치지 않고 경기도처럼 수천개 상세한 공사비 내역도 공개해야

기존 분양원가 공개는 사업비 총액을 건설사가 책정한 산식에 따라 항목별로 공개하는 것에 머물러 실제 공사비와 큰 차이를 나타냈다. 선분양이기 때문에 도급계약은 맺지 못했다 하더라도 설계금액을 기준으로 상세한 원가를 공개하면 되지만 공기업과 건설사들은 그러지 않아왔다. 때문에 단순히 61개 항목으로 정리된 분양원가를 공개하는 것에 머물지 말고, 설계내역서, 도급내역서, 하도급내역서를 공개해야 한다. 업계와 SH공사는 영업비밀이라며 비공개해야 한다고 주장하지만 이는 사실이 아니다.

SH공사는 지난 2010년 경실련과의 장지, 발산, 상암 지구 공사비 내역 관련해 소송에서 패소하며 A4상자 10박스 분량의 공사비 내역서를 공개했다.(2008누32425, SH공사 상고 포기), 당시 법원은 “SH공사의 설립취지에 비추어 보면, 공사비 내역서를 공개한다고 해서 원․하수급업체의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 정보로 보기 어려우며, 이를 인정할 만한 증거가 없다”고 판단했다. 국민의 알 권리를 보장하고, 국정에 대한 국민 참여와 투명성을 확보하기 위해 비공개 사유에 해당하지 않는 한 이를 공개해야 한다고 판결했다. 법적으로 문제가 되거나 기업들의 영업이익을 침해할 우려가 없는 것이다.

경기도의 공공공사 원가공개 이후 건축비 거품이 밝혀지는 등 분양원가 논쟁이 뜨겁다. 일각에서는 불필요한 논쟁으로 치부하지만 결코 그렇지 않다. 그간 소비자들은 선분양제에서 주택을 구입하며 건축비 거품 등 바가지분양의 피해를 받아왔다. 공공분양은 서민주거안정을 위해 토지를 강제수용하고 세금으로 진행되는 공사임에도 깜깜히 분양가 책정으로 소비자들에게 바가지 분양을 실시해왔다. 이를 검증할 수 있는 수단이 생긴다면, 자연스레 건축비 등 분양가가 낮아질 수 있다.

그러나 경기도만의 공개에 멈춰서는 안된다. 서울시와 중앙정부의 적극적인 동참이 필요하다. 특히 전임시장 시절 중앙정부보다 앞선 정책을 실시했던 박원순 시장은 여의도․용산 개발 등 집값 상승 불쏘시개 발언대신 상세한 분양원가 공개와 공사비 내역 공개에 나설 것을 촉구한다. 분양원가 공개가 개혁의 시작이다.<끝>

서울시, 6년간 감춰왔던 상세내역까지 공개하라

– 국정감사 때 약속했던 과거 5년간 원가자료를 공개해라
– 설계내역, 도급내역 등 공사원가 자료 가공 말고 공개하라

서울시가 분양원가 공개 항목을 12개 항목에서 61개 항목으로 확대 공개하기로 했다. 서울시는 오세훈 시장 때인 2007년 4월부터 61개 항목을 이미 공개했었다. 이번 확대는 11년 전 수준을 회복하는 것이다. 박원순 시장은 2011년 취임 이후 축소 공개했던 공공 분양원가까지 시민에게 모두 공개해야 한다. 2018년 9월 1일부터 경기도는 공무원들이 매일 보는 가공되지 않은 자료(설계, 도급, 하도급내역 등)를 홈페이지 올려 누구나 볼 수 있게 했다. 공공의 비용이 투입하는 공사의 지출이 얼마인지 누구나 알 수 있게 한 것이다.

분양원가공개는 시민들 90% 이상이 원하는 정책이다. 경실련은 2004년 이후 분양원가공개운동을 지속했다. 2007년 4월 서울시가 가장 먼저 분양원가를 상세하게 공개하기 시작했다. 그러나 2011년 박원순 서울시장 취임 후 분양원가공개 항목이 축소되었다. 그 후 7년간 경실련은 서울시가 12개로 축소하여 공개했던 분양원가를 자체 비교분석했다. 그 결과 30%이상 80%까지 부풀려져 있었다. 국정감사 때 일부 공개했던 자료와 경실련이 정보공개 요구를 통해 확보한 자료를 분석한 결과에서도 분양원가는 부풀려져 있었다.

서울시는 분양원가자료 과거 5년 내용을 모두 공개하기 바란다.
이번에 서울시가 분양원가를 공개할 때 과거 5년 자료를 모두 공개해야 한다. 국정감사 때 서울시장이 약속했던 분양원가 61개 항목을 공개하여 과거를 청산하기 바란다. 또한 분양원가공개와 함께 공사원가자료(설계, 도급, 원청‧하청 대비표)를 공개하기 바란다. 경기도는 이미 10억이상 공공공사의 공사원가자료(설계, 도급, 원청‧하청 대비표)와 함께 과거 3년 분양원가자료와 공사원가 자료를 모두 공개하고 있다.

가공된 61개 항목을 넘어 가공하지 않은 상세(공사원가자료)내역 공개하라.
언론보도에 따르면 SH공사는 11월 14일 발표 이후 공급하는 공공분양주택만 분양원가를 공개하기로 했다. 만일 이 보도가 사실이면 지난 국정감사 때 박원순 서울시장이 과거 5년간 축소했던 분양원가를 상세하게 공개 할 것처럼 답변했던 약속은 무엇인가. 서울시와 SH공사는 과거 축소했던 2012년 이후 분양된 공공아파트의 61개 분양원가 항목도 공개해야 한다.

서울시와 SH공사가 과거 2003년부터 2010년에 분양했던 아파트의 61개 항목을 공개하던 때에 경실련이 세부 공사원가자료를 요구했으나 이를 거부했었다. 결국 경실련은 소송을 통해 2010년 대법원의 판결을 받았고, 이를 통해 자료를 받아냈었다. 자료를 받아서 분석한 결과 서울시가 공개했던 건축비용 400만원보다 약 25%가 낮은 300만원 수준이었다. 이번에도 이런 불필요한 논란이 생기지 않도록 하려면 공사원가자료(설계내역, 도급내역, 원청‧하청 대비표)를 가공하지 않은 상태로 모두 공개하기 바란다.

서울시 면적을 견주는 골프장, 더 필요한가?

[caption id="attachment_235657" align="aligncenter" width="800"] 끊임없이 늘어진 골프장을 항공기에서 쉽게 확인할 수 있다. ⓒ환경운동연합[/caption] 어업의 투명성과 추적성을 확보하기 위한 NGO 회의에 참여하고 돌아오는 길, 꾸벅거리며 졸다가 일어나 바라본 산지를 바라보고 전 놀라움을 금치 못했습니다. 초록의 산지를 갉아 먹은 듯한 골프장이 산 넘어 산마다 펼쳐져 있었기 때문입니다. [caption id="attachment_235653" align="aligncenter" width="800"] 끊임없이 늘어진 골프장을 항공기에서 쉽게 확인할 수 있다. ⓒ환경운동연합[/caption] [caption id="attachment_235652" align="aligncenter" width="800"] 끊임없이 늘어진 골프장을 항공기에서 쉽게 확인할 수 있다. ⓒ환경운동연합[/caption] [caption id="attachment_235655" align="aligncenter" width="800"] 끊임없이 늘어진 골프장을 항공기에서 쉽게 확인할 수 있다. ⓒ환경운동연합[/caption] 환경운동을 하면서 제게 골프장이란 나무와 숲을 없애고 아침과 저녁마다 제초제를 뿌려 주변 공기에 독성물질을 살포하는 오염원이었습니다. 골프 레저 인구가 600만 명이 된다는 지금 우리 주변의 골프장이 얼마나 많은지 확인하니 놀랄 정도입니다. 605㎢에 달하는 서울시 면적의 약 83.8%가 골프장이라고 생각하면 어떠실까요? 우리나라 골프장의 총면적은 약 507㎢입니다. 서울시에 약 1,000만 명의 인구가 살고 출근하는 유동 인구를 고려한다면 더 많은 사람이 모이는 공간이지만, 산지를 깎아 만든 실외 골프장을 이용하는 사람은 많지 않습니다. 녹지로 보이는 골프장엔 엄청난 양의 농약이 사용됩니다. 지난 2021년 환경부에서 진행한 골프장 농약 사용실태조사에서 전국 골프장에서 총 213t의 농약을 사용한 것으로 보고돼 있습니다. 213t의 농약을 서울시 면적의 83.8%에 해당하는 지역에 살포한 거로 생각하면 더 놀랄 수밖에 없습니다. 물론 사람이 모이는 지역과 외지 지역의 차이가 있겠지만 골프장 인근엔 작은 소규모 마을부터 큰 도심까지 사람이 거주하는 지역에 자리 잡고 있습니다. [caption id="attachment_235645" align="aligncenter" width="800"] GIS정보를 통해 확인한 528개 골프장의 모습. 현재 우리나라는 540여개가 넘는 골프장이 산지에 자리잡고 있다. ⓒ환경운동연합[/caption]

2021년 기준 약 545곳의 골프장이 있는 것으로 파악되고 있고 지금 현재도 골프장을 짓기 위해서 환경부는 환경영향평가를 협의해주고 있습니다. 이러다 최상위 보호구역인 국립공원에도 골프장을 짓겠다는 얘기가 나올 지경입니다. 실제로 최근 구례 지리산 국립공원 자락에 연결된 산을 밀어내고 골프장 건설을 진행하고 있는 참담한 광경이 기사를 통해 나왔습니다. [caption id="attachment_235658" align="aligncenter" width="800"] GIS정보와 임상도를 이용해 확인한 노자산 골프장 예정지의 5영급 이상 산지 수령 정보[/caption] 거제 노자산은 전 세계 약 3천 마리가 남아있다고 알려진 천연기념물 팔색조의 보금자리로 알려져 있습니다. 노자산은 팔색조뿐 아니라 거제 달팽이 등 다양한 멸종위기종이 서식하고 있지만, 이 지역마저도 골프장으로 개발해 사용하겠다는 목적으로 낙동강 환경유역청에서 환경영향평가를 협의한 상황입니다. 이 지역에 개발을 원하는 정부와 지자체 그리고 개발사는 약 3.8㎢에 달하는 거제 남부권 복합관광단지 중 약 2㎢에 달하는 면적을 골프장으로 이용하려고 계획하고 있습니다. 지금 우리나라에서 1㎢의 보호구역을 만드는 건 너무나 힘든 일입니다. 하지만 50년 이상 된 나무를 베고 산을 깎은 뒤 골프장으로 만드는 일은 너무 쉽게 이뤄집니다. 2023년 협의 완료된 전략영향평가는 341건, 환경영향평가는 127건, 소규모 환경영향평가는 1,916건에 달합니다. 이 중에도 많은 골프장이 섞여 있을 것입니다. 건강과 생물다양성을 파괴하는 지속적인 골프장 건설, 이러다 우리나라 산지 전체가 골프장으로 변하는 건 아닐지 너무 걱정됩니다.

문의: 경실련 도시개혁센터(02-3673-2147)

서울시 20만가구 전수조사 약속에서 1100가구 표본조사로 후퇴
정부와 서울시, 반지하 참사 재발방지 대책 조속히 마련해야

언론보도에 따르면, 서울 성동구가 관내 반지하 주택의 전수 조사를 완료하고 올해 장마 시작 전까지 침수 방지 시설 등을 설치 예정이라고 한다. 이는 반지하 참사 이후 ‘반지하주택을 없애겠다”며 20만가구 전수조사 실시를 약속하고도 인력과 예산을 핑계로 1,100가구 표본 조사로 계획을 변경한 오세훈 서울 시장과 너무나 대조된다. 결국 이번 성동구 사례는 지자체의 의지와 행정력이 중요하다는 점을 보여준다. 재난불평등공동행동과 주거권네트워크는 취약계층의 수해 피해 예방을 위한 성동구의 구정활동을 유의미하게 평가하며, 이번 사례가 다른 지자체에 확산되기를 바란다. 아울러 정부와 서울시에 생명과 건강을 위협받는 지옥고를 포함해 주거취약계층을 위한 종합적인 주거 대책 수립과 공공임대주택 공급과 예산 확대를 요구한다. 

성동구는 폭우 참사 직후인 9월부터 12월까지 관내 반지하 주택 5,279가구 중 비주거 주택 등을 제외한 3,823가구의 전수 조사를 완료한 다음 주택 상태에 따라 등급을 매겨, 역류방지시설 등 지원이 필요한 1,453 가구를 선정했다. 성동구가 건축사회에 현장 조사를 의뢰해 가구별 주거 상태(경사도, 창문 높이, 주 출입구 높이, 방범창 등)에 대한 조사항목과 기준을 마련해 체계적인 조사를 실시했다는 점도 높이 평가할 수 있다. 국토부나 서울시가 뒷짐진 사이에 성동구가 앞장 선 셈이다. 

서울은 전국에서 반지하 가구 비율이 가장 높으며, 성동구의 반지하 가구 비율은 4.5%로 광진구(9.3%), 강북구(9.1%), 중랑구(8.6%), 관악구(8.1%) 보다 낮다(한국도시연구소, ‘지옥고 거주 실태 심층분석보고서’). 서유럽 주요 국가에서는 정기적인 주거실태조사를 통한 시설 개보수가 필요한 가구를 선정해 지원하는 제도를 운영하고 있는데 우리 역시 반지하 가구 비율이 높은 지자체 뿐 아니라 각 지자체에서는 장마전까지 전수조사를 실시하거나, 전수조사가 어렵다면 인구주택총조사 자료를 분석해서 수해 방지 대책을 마련해야 할 것이다. 

지난 수해 참사로 취약계층 주거 문제의 심각성이 드러나자, 정부와 서울시도 곧바로 대책을 내놓았다. 하지만 서울시의 반지하 주택 신축금지, 지상으로 이주하는 지하 가구에 대해 2년동안 월 20만원을 지급한다는 대책은 실효성이 없다는 비판을 받은 바 있다. 국토교통부도 취약주택 실태조사, 도심내 매입·전세 임대 확대 등을 대책으로 발표했지만, 공공임대주택 공급 물량은 이전보다 축소하고, 민간개발과 분양 주택 위주의 정책에만 집중하고 있다. 

영국의 경우, 주택보건안전등급시스템(HHSRS)을 마련해 주거품질 관리를 통해 주거권을 보호하고 있다. 해외 주요 선진국들은 생명과 안전을 위협하는 비적정 거처에 대한 강행력 있는 기준을 마련해 시설개선 명령 및 개량 지원 등 주거품질에 대한 규제와 지원하며, 도시계획을 통해 기존주택 매입을 통해 도심 생활권내 임대주택을 확대해 가고 있다는 점에서 주목할 필요가 있다. 한국에서도 현행 최저주거기준을 개선해 지자체가 관내 주택 및 비주택 거처의 주거 상태를 정기적으로 조사하고, 이를 위한 법적 근거 및 이행 강제 조항을 마련할 수 있도록 해야 한다. 

논평[원문보기/다운로드]

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