1년째 말만 하는 원가공개, 이번엔 반드시 시행해야

– 61개 항목 확대는 10년 전 공개 수준, 이제 설계 도급 등 세부 내역도 공개하자

김현미 국토교통부 장관이 재차 분양원가 공개 확대에 대한 의지를 밝혔다. 현행 12개인 공공주택 분양원가를 이명박 정부 축소 이전인 61개 항목으로 늘리는 것이다. 김현미 국토부장관은 10일 국정감사에서 “분양원가 공개 추진은 법 개정으로 하는 것보다 시행령 개정으로 하는 것이 자연스럽기 때문에 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’개정을 통해 분양원가 공개를 추진할 것”이라고 말했다. 경실련은 취임당시부터 분양원가 공개를 약속했던 김현미 장관이 더 이상 분양원가 공개를 말로만 그칠 것이 아니라 이번에는 반드시 시행할 것을 촉구한다. 또한 단순히 61개 항목 공개에 그치지 않고 경기도처럼 상세한 공사비 내역을 공개할 것을 촉구한다.

김현미 장관이 분양원가 공개 확대에 대해 지속적으로 의지를 밝히는 점은 긍정적이다. 그러나 이같은 말을 한 것은 지난해 6월 청문회장에서부터로 1년이 훌쩍 넘었다. 그동안 “시행령을 개정하겠다, 적극 검토하겠다” 등 말에 그칠 뿐 실제 제도 개선으로는 이어지지 않았다. 오히려 장관의 공개 확대 발언에 관료들이 정해진 것은 없다며 반발하기도 했다.

그나마 어제 국정감사장에서는 배석한 국토교통부 차관역시 공개의지를 밝힌 만큼, 이번에는 김현미 장관이 취임당시부터 약속했던 분양원가 공개를 반드시 시행해야 한다. 손병석 국토부 제1차관도 “하위 법령인 시행규칙을 통해 (분양원가 공개를) 바로 시행할 것”이라고 덧붙였다. 최근 주택가격 상승기를 틈타 건설사들이 공공택지에서도 마구자비로 높이는 분양가를 잡기위해서는 상세한 분양원가 공개가 필요하다.

그러나 단순히 61개 항목을 공개하는 것은 10년전 오세훈 전 서울시장이 공개했던 수준으로 돌아가는 것일 뿐, 촛불시민들과 부동산 적폐청산을 기대했던 시민들의 요구에는 한참 모자르다. 61개 항목은 실제 소요되는 금액이 차이가 있을 수밖에 없기 때문에 실제 공사비 내역서 공개가 필요하다. 이미 경기도의 경우 이재명 도지사가 공사비 내역서 공개를 했다. 이로 인해 건축비 거품이 밝혀지기도 했다. 일각에서는 건설업계들의 경영, 업무상 비밀을 침해하는 것이라고 반발하고 있지만 이미 경실련은 SH공사와의 상세한 공사비 내역 소송에서 승소하며 비공개 자료가 아님을 판결 받은 바 있다.

또한 공공아파트뿐만 아니라 선분양하는 아파트들은 모두 분양원가를 상세히 공개해 소비자들이 적정한 분양가 인지 검증하고 주택을 구매할 수 있도록 해야 한다. 누구나 검증할 수 있는 구조가 확립되어야 분양가 거품을 제어하고, 소비자를 보호할 수 있다.

집은 소비자가 일평생 구매하는 가장 비싼 물건이다. 그러나 소비자는 그간 분양가가 적정한지, 실제 분양대금이 공사비에 쓰이지는 확인조차 못한 채 집을 사야만 했다. 이제는 상세한 공사원가 공개와 분양원가로 수십년간 지속된 공급자 중심 구조를 개혁해야 한다. 김현미 장관이 속히 분양원가 공개 확대를 시행할 것을 촉구한다. 또한 중앙정부, 서울시가 경기도의 개혁정책에 발맞춰 상세한 공사비 내역 공개에 나설 것을 기대한다.

문의: 부동산국책팀(02-3673-2146)

짓지 않은 아파트 분양원가 61개 항목에 머물지 말고
세부 공사원가 자료까지 모두 공개해야

– 설계내역, 도급내역 등 실제 공사원가 자료 모두 공개하라 –

내년 1월부터 공공택지의 분양원가 공개항목이 12개에서 2007년 수준 61개 항목으로 확대된다. 경실련은 뒤늦었지만, 김현미 장관 약속 이후 1년여 만에 분양원가공개 항목을 확대하는 것을 환영한다. 그러나 현재 시행되고 있는 분양원가공개는 실제공사비용 보다 많이 부풀려졌다. 김현미 국토교통부 장관은 단순히 공개 항목 확대만 시행할 것이 아니라 실제 공사비용 등이 반영된 상세한 분양원가공개가 시행되도록 규칙을 개정하기 바란다. 개정 규칙에는 설계와 도급내역을 포함한 공사원가 세부내역도 가공하지 않은 채 공개하도록 명시해야 한다. 경기도는 세부내역을 가공하지 않은 그대로 홈페이지 등에 상시 공개하고 있다.

짓지 않고 분양하는 아파트의 분양원가 공개는 당연하다

어제(6일) 국회 국토교통위원회 회의에서 분양원가공개 확대 법안을 발의했던 정동영의원(민주평화당)은 발의법안을 철회했다. 지난 국정감사에서 정동영의원은 분양원가공개 법안을 철회할 테니 국토부가 시행규칙 개정, 분양원가공개 항목 확대할 것을 요구했다. 국토부 장관은 법안이 철회되면 규칙 개정하겠다고 약속한 바 있다. 정동영의원의 법안은 상임위를 통과했으나 야당의 반대로 법사위에서 1년여간 계류 중이었다. 정부가 해당 법안을 핑계로 시행규칙 개정에 소극적이자 아예 발의했던 법안을 철회한 것이다.

이번 결정으로 이르면 내년 1월부터 공공택지 아파트의 분양원가 공개항목이 기존 12개에서 61개로 확대된다. 지난 2007년 4월 서울시를 시작으로 공공주택의 경우 61개 항목의 분양원가가 공개되었다. 그러나 2012년 12개 항목으로 축소되었다. 축소 7년 만에 다시 61개 항목으로 공개되는 점은 다행이다.

현재 공개되고 있는 12개 분양원가 공개 항목은 실제 공사비용을 기초로 한 분양원가가 아니었다. 2010년 경실련은 2002년 이후 서울시가 공개했던 공공아파트 분양원가 상세내역(설계, 도급, 원청 하청 대비표 등)을 소송을 통해 받았었다. 받은 자료를 분석한 결과 61개 항목으로 상세하게 공개했던 서울시 역시 실제보다 부풀려져 있었다.

경기도 수준으로, 상세내역 가공하지 않은 상태로 공개토록 해야

우리나라는 아파트를 짓기도 전에 분양(판매)가격을 사전에 결정하고 있다. 따라서 아파트 분양시점에 설계내역과 도급공사 계약내역이 존재한다. 분양원가공개와 별도로 설계내역과 도급내역 등도 그대로 공개가 가능하다.

2018년 9월 경기도는 과거 3년 10억 이상의 공공공사와 경기도시공사의 공공아파트 공사원가 등의 상세 내역을 홈페이지에 공개하고 있다.

분양원가공개 제도만 제대로 작동되면 집값 거품을 빼낼 수 있다. 그러나 분양원가공개 항목만 몇 개 확대하고 내역을 공개하지 않는다면 검증이 불가능하다. 따라서 공공기관이 보유한 자료(설계, 도급, 원청 하청 비교표 등)를 가공하지 말고 그대로 공개하기 바란다.

분양원가의 공개는 공급자 위주의 주택공급 구조를 소비자 중심으로 바꿀 수 있는 개혁의 전환점이다. 그리고 61개 항목공개와 더불어 실제 공사원가 자료에 기초한 공사비원가 산정의 근거 자료까지 상세하게 모두 공개되어야 한다. 정부가 개혁에 대한 의지가 있다면, 분양원가 공개 확대는 물론 설계와 도급내역 등 공사원가와 관련된 자료를 모두 공개하기 바란다. 박원순 서울시장과 박남춘 인천시장 등 광역 지자체장들도 정부제도만 핑계대지 말고 시민들의 주거안정과 집값 거품 제거를 위해 중앙정부보다 더 시민을 위한 개혁에 앞장서기 바란다.

문의: 경실련 부동산국책사업팀(02-3673-2146)

분양원가 공개 항목 62개 확대는 10년 전 수준, 상세한 공사비 내역을 공개하라

– 세금으로 짓고, 짓지 않고 분양하는 아파트의 분양원가 공개는 당연하다.
– 경기도처럼 가공하지 않은 상세내역을 공개해야

정부가 시행규칙을 개정해 현재 12개인 공공택지 내 공동주택의 분양원가 공개 항목을 62개로 확대한다. 경실련은 뒤늦게나마 정부가 분양원가 공개 확대 약속을 지킨 것을 긍정적으로 평가한다. 그러나 62개 항목은 2007년 분양가상한제 도입당시의 공개에서 한발자국도 앞으로 나가지 못한 수준이다. 이제는 경기도와 같이 수천개 상세한 공사비 원가 자료를 공개해야 한다. 올해 9월 1일부터 경기도는 공무원들만 볼 수 있었던 가공되지 않은 자료(설계, 도급, 하도급내역 등)를 홈페이지 올려 누구나 볼 수 있게 하고 있다. 공공의 비용이 투입하는 공사의 지출이 얼마인지 누구나 알 수 있게 한 것이다. 정부가 분양원가 공개 항목 확대에 머물지 말고 속히 상세한 공사비내역을 공개할 것을 촉구한다.

정부는 2007년 9월부터 2012년 3월까지 운영했던 61개 공시항목 체계의 기본 틀을 유지하면서 ‘공조설비공사’를 별도 항목으로 구분하여 62개 항목으로 세분화했다고 설명하지만, 실제 공사비와 다른 금액이 공개되다 보니 엄격한 분양가 검증이 힘들었다. 그간 경실련이 소송 등을 통해 입수한 자료를 분석한 바에 따르면 분양원가와 실제 소요되는 금액의 차이가 매우 컸다. 실제 공사에 투입되는 공사비 내역서가 같이 공개되어야 분양원가가 엉터리인지 사실인지 검증이 가능하고 분양가 거품을 막을 수 있다. 그간 소비자들은 수억원 돈을 지불함에도 지어지지도 않고 원가가 얼마인지도 모르는 주택을 구입해왔다.

일각에서는 분양원가 공개 확대로 분양물량이 감소할 것처럼 호도하고 있지만 우리나라 주택 분양은 경제상황이나 주택시장 분위기에 따라 결정되지 분양원가 공개 하나만으로 분양물량이 변하지 않는다.

선분양하는 주택은 상세한 분양원가를 공개해 건설사들의 분양가 폭리를 방지하고, 소비자들이 언제든 검증할 수 있게끔 해야 한다. 세금으로 지어지거나 국민들의 토지를 강제 수용해 조성된 토지에 공급되는 아파트는 원가가 얼마인지, 이를 공급해 어느 정도의 수익을 얻는지 투명하게 공개하는 것이 당연한 이치이다.

김현미 장관 취임이후 분양원가 공개 항목을 확대하는 정책하나에만 2년이 걸렸다. 최근 잇따른 정부 정책발표에 따라 주택가격 상승이 주춤하지만, 여전히 고분양가는 지속되고 있고, 언제 다시 급등할지 우려스러운 상황이다. 정부가 분양원가 공개 확대를 시작으로 저렴한 공공주택 공급, 공공택지 민간매각 중단, 과표 현실화, 후분양제 등 집값을 정상화시키기 위한 개혁 정책에 매진할 것을 촉구한다. <끝>

※ 홈페이지 특성상 전체화면일 때 가독성이 제일 좋습니다.

분양원가공개 아파트 분석결과 2,300억 부풀렸다
주거 안정은 뒷전, 복권추첨식 택지공급, 주택업자 ‘로또’ 변질

– 주택업자수익 2,320억(호당 2.1억), 신고 이윤의 17배, 적정이윤의 20배
– 하남시 엉터리승인, 심사위 허술 심사, 부풀려진 기본형건축비가 원인

‘로또’ 분양으로 불린 북위례 힐스테이트에서 정해진 가격에 추첨으로 택지를 공급받은 주택업자가 가구당 2억, 총 2,300억원의 수익을 챙길 것으로 추정된다. 입주자모집공고문에 공개한 신고 이윤 136억원의 17배, 적정이윤(건축비용의 5% 산정)의 20배 규모이다. 주택난 해결과 주거 안정을 위해 토지를 강제수용해 조성한 공공택지가 주택업자들의 천문학적인 이윤추구 수단으로 전락했다. 정부는 공공택지 조성 목적에 맞도록 민간 추첨매각을 중단하고 기본형건축비 거품을 제거해 소비자와 무주택 서민을 위해 적정가격으로 주택을 공급해야 한다. 그리고 잔뜩 부풀린 엉터리 분양가를 승인한 하남시와 이를 검증하지 못한 분양가심사위원회도 책임을 물어야 한다.

신도시와 공공택지는 「택지개발 촉진법」에 따라 주거 안정을 목적으로 국민소유 토지를 강제수용해 조성한 곳이다. 신도시 개발사업자인 공공과 공기업은 저렴한 주택 공급이 가능하도록 조성원가보다 약간 높은 수준에서 추첨으로 택지를 공급한다. 그리고 주택업자가 과도한 개발이익을 사유화하지 못하도록 분양원가공개와 분양가상한제를 시행한다. 최근 공급된 북위례 힐스테이트의 경우 그간 12개 항목으로 축소되어 공개되던 분양원가가 62개 항목 늘어난 이후 공개된 첫 아파트이다. 그러나 경실련이 입주자모집공고문 등에 공개된 분양원가 항목을 분석한 결과, 과도한 이윤을 챙긴 것으로 나타났다.

1. 건축비용 분석 : 9년 전과 공사비는 비슷한데 간접비용은 6배로 상승

북위례 힐스테이트의 평균 분양가는 평당 1,830만원으로, 토지비 918만원, 건축비 912만원이다. 올해 3월 기준 기본형건축비는 평당 644만원임에도 비싼 간접비와 가산비를 책정해 평당 267만원을 부풀렸다. 35평(전용92㎡) 기준 9,400만원이다. 실제 건축비와 비교하면 수익은 더욱 커진다.

경실련이 LH공사, SH공사, 경기도의 공사비 내역, 동탄2신도시 민간아파트들의 분양가 심사자료 등을 통해 추정한 실제 건축비(적정건축비)는 평당 450만원이다. 북위례 힐스테이트의 경우 공사비는 511만원, 간접비와 가산비가 223만원, 177만원으로 건축비만 912만원에 달한다. 적정건축비 대비 평당 456만원, 총 1,900억원이 부풀려졌다. 2011년 위례에서 공급한 공공분양 아파트의 경우 공사비는 486만원으로 비슷하지만 간접비는 70만원에 불과했다. 공사비는 1.2배 상승했는데, 간접비는 5.9배 상승한 것으로 분양원가를 부풀리기 위해 간접비를 부풀린 것으로 추정된다.

간접비 1,084억원(평당 223만원) 중 분양시설경비가 599억원(평당 143만원)으로 가장 큰 비중을 차지한다. 분양시설경비란 분양사무실 시공비, 운영비, 광고홍보비 등인데, 해당 항목에 600억원을 책정했다는 것은 명백한 거짓이다. 지난 1월 GS건설이 분양한 위례 포레자이의 경우 해당 항목은 평당 18만원이었다. 2013년 같은 그룹 계열사인 현대건설이 분양한 위례힐스테이트 송파의 경우 간접비가 총 63만원, 그중 부대비가 39만원에 불과했다.

2. 토지비용 분석 : 기간이자 과다 계상, 분양원가 분석결과 추정수익 2,320억

토지비용 역시 기간 이자를 부풀린 것으로 추정된다. 올해 1월 분양한 위례포레자이는 북위례 힐스테이트와 2015년 10월 추첨방식으로 함께 매각된 토지로 비용이 차이 날 이유가 없다. 그러나 위례 포레자이는 매입가 대비 기타비용(기간이자, 필요경비 등)이 5%이지만 북위례 힐스테이트는 17%로 3배가 넘는다. 동일하게 5% 적용할 경우 413억원이 부풀려진 것으로 추정된다.

이처럼 건축비용 1,908억원, 토지비용 413억원 등 총 2,321억원 규모의 분양수익이 발생할 것으로 추정된다. 이는 입주자모집공고문에 승인된 이윤 136억원 대비 17배로, 가구당 2억 1,500만원이다. 일반적인 건축공사 적정이윤을 건축비의 5%로 감안할 경우 이득 규모는 20배로 더욱 커진다. 추첨방식으로 공공택지를 챙긴 주택업자는 분양가를 잔뜩 부풀려 자신이 시공조차 하지 않고 공사를 몽땅 하청주는 방식으로 막대한 수익을 가져갈 것으로 예상된다.

3. 정부는 공공택지 민간매각 중단하고, 엉터리 분양가 공개부터 정비해라

위례신도시는 2005년 급등하던 강남아파트값을 잡겠다던 831대책의 핵심정책이었다. 현재 여당이 집권하던 시기의 정책사업이다. 그런데 공급확대로 아파트값을 안정시키겠다던 신도시가 오히려 투기를 부채질하고 있다. 원인은 국민 주거 안정을 위한 공공택지에서 공기업과 주택업자가 인허가 기관과 국민을 속여 폭리를 취하고, 인허가 기관인 하남시, 성남시, 서울시 등이 개발사업자로 참여하기 때문이다. 국토부는 기본형건축비를 부풀리고 가산비용을 허용해 건축비를 높일 수 있도록 하고, 인허가 자치단체는 허수아비 심사와 인허가를 담당하는 공무원은 눈을 감고 있다. 청와대부터 집권 여당, 해당 부처 장관과 관료들 모두 거품을 키워 주택업자 배만 불리려 한다.

미리 가격을 정한 후에 복권추첨식으로 공공택지를 공급해온 이유는 저렴한 주택 공급으로 무주택 서민과 주변 집값을 안정시키기 위해서이다. 그래서 신도시, 공공택지 개발은 공기업에 독점개발 권한, 강제수용 권한, 토지 용도변경 권한 등의 3대 특권을 위임했다. 공공이 특권을 활용해 값이 저렴한 택지를 조성하고, 이를 서민에게 공급해 주택가격을 안정시키라는 것이다.

그러나 아직도 애초 입법 취지와 달리 2004년 6월 공공아파트 분양원가 공개를 반대하던 국토부와 공기업은 땅장사에 집장사로 폭리를 취하고 있다. 공공택지를 추첨받은 주택업자는 특별한 노력 없이 고분양으로 주거 안정에 기여는커녕 주변 집값을 자극해 주거 안정을 해치고 부당한 이득을 사유화해왔다. 문재인 정부가 추진 중인 3기 신도시 역시 이런 방식으로 추진 될 것이다. 분양원가를 검증하고 제어했어야 할 공공은 엉터리 분양가심사로 고분양을 방조하고 국토부 등은 이를 조장해왔다. 하남시는 위례 포레자이의 경우 12개 항목 분양원가도 공개하지 않았으며, 북위례 힐스테이트는 공고문 내에서도 금액이 서로 다른 엉터리 분양원가자료를 그대로 승인했다.

정부와 국회는 신도시개발과 택지공급 등 개발과 분양방식을 전면 개선해야 한다. 분양가상한제의 효과를 높이기 위해 부풀려진 기본형건축비를 즉시 실제 건축비 수준으로 정상화하고 건축비 상한선을 정해 무분별한 가산비 책정을 막아야 한다. 또 승인기관은 상세 공사비 내역과 자료 등을 공개해 누구나 분양원가를 검증할 수 있도록 해야 한다. 근본적으로는 저렴한 주택 공급과 시세차익 최소화를 위해 민간매각을 당장 중단하고, 토지임대부 건물분양, 장기공공임대주택 등으로 주택정책을 전환해야 한다.

보도자료_위례힐스테이트 분양원가 분석자료

문의:경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)