취임 100일 기념 기자회견에서 기자가 한 보유세 인상계획과 관련해 문재인 대통령이 한 “지금 단계에서 부동산 가격 안정화 대책으로 (보유세 인상을) 검토하고 있지 않다”는 발언, “보유세는 공평과세, 소득재분배, 또는 추가적인 복지재원 확보를 위해 필요하다는 사회적 합의가 이뤄진다면 정부도 검토할 수 있을 것”이라는 발언을 듣는 내 심경은 복잡했다.(문 대통령, “부동산 보유세 인상, 지금 단계에서 검토 안 해”)

문재인 대통령이 보유세에 대해 어떻게 인식하고 있는지가 어렴풋이 드러났기 때문이다.

문 대통령의 ‘보유세 유보’, 유감!!

문 대통령은 보유세를 무엇보다 부동산 가격 안정화 수단으로 여기는 것 같다. 물론 문 대통령이 보유세에 대해 공평과세 및 소득재분배(자산을 많이 가진 사람들이 더 많은 세금을 내야 하고, 그 세금으로 시장에서 현저히 불평등한 소득분배상태를 개선하겠다는 뜻으로 이해된다)성격이 있다는 건 분명히 했지만, 사회적 합의라는 ‘단서’와 정부도 검토할 수 있을 것(‘검토할 것’이 아니라)이라는 ‘유보’를 붙인데서 알 수 있듯 보유세의 공평과세 및 소득재분배 기능을 보조적으로 이해하고 있는 것 같다.

사족을 붙이자면 이미 국민 10명 중에 7명이 보유세 강화에 찬성할만큼 보유세에 대한 사회적 합의는 이뤄졌다. (“보유세도 강화해야” 국민 77.6%가 지지)

문재인 대통령의 보유세 발언이 아쉬운 건 문 대통령이 대한민국의 적폐 중 적폐라 할 부동산공화국의 실체에 대해 적확한 인식을 결여하고 있는 것 아닌가 하는 염려 때문이다.

2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경2,359조인데 이 중 토지(6,575조원)을 포함한 부동산 자산이 무려 9,136조원에 달하며, 그 중 대부분이 극소수의 부동산 소유자들에게 독식된다는 사실(부동산 소유분포는 극히 불평등하다.

대한민국 인구의 1%가 사유지의 55.2%를, 인구의 10%가 97.6%를 소유하고 있고, 토지를 한 평도 소유하지 못한 세대가 40.1%에달한다. 무주택자도 절반에 가깝다)과 연평균 발생하는 부동산 불로소득(매매차익 및 임대소득)이 매년 400조원에 달한다는 사실은 대한민국이 부동산 공화국임을 증명한다.

보유세, 부동산공화국을 해체하는 열쇠

부동산 공화국은 국민경제의 건강한 성장과 지속가능한 사회 발전을 결정적으로 방해한다.

자산양극화 및 소득불평등, 생산과 소비 위축, 경기변동의 진폭 확대, 중앙 및 지방재정의 낭비와 왜곡, 토건형 산업구조 고착화, 인허가 등을 둘러싼 부정부패 양산, 토지의 비효율적 사용, 근로의욕 저해 및 투기심리 만연 등이 부동산 공화국 아래 발생하는 부작용들이다.

부동산 공화국을 해체하기 위한 실마리가 바로 보유세다. 보유세만으로 부동산 공화국이 해체되진 않지만, 보유세 없이 부동산 공화국 해체는 난망이다.

보유세는 부동산 공화국 해체의 열쇠이기도 하지만, 가장 우수한 세금이기도 하다.

흔히 좋은 세금의 조건으로 중립성(조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것), 경제성(조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것), 확실성(공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것), 공평성(조세 부담이 공평할 것)을 드는데 보유세(그 중에서도 토지보유세)는 위의 네 가지 조건을 모두 충족시키는 세금이다.

그러다 보니 애덤 스미스부터 밀턴프리드먼에 이르는 경제학자들이 토지보유세를 최고의 세금으로 평가했던 것이다. 혹자는 토지보유세가 경제에 부담을 주지 않는데 머물지 않고 자본과 토지의 낭비와 왜곡을 막아 오히려 생산에 도움을 준다고까지 주장한다.

보유세가 국민경제와 사회발전에 이토록 중대하고 다양한 함의가 있다는 점을 감안할 때 기자회견에서 드러난 문재인 대통령의 보유세에 대한 인식은 협애하고 단선적이어서 매우 아쉽다.

모쪼록 문재인 대통령이 보유세가 지닌 사회경제적 함의를 정확히 파악해 보유세를 증세 리스트의 맨 앞에 세우길 간절히 바란다.

 주택도시보증공사의 후분양 연구는 엉터리다.

– 대기업 계열사, LH가 설립한 시행사마저 신용등급 C급으로 공급 감소 대상 포함
– 엉터리 보고서로 후분양 반대 여론 조작 중단하라

HUG(주택도시보증공사)의 후분양 연구용역 보고서가 심각한 오류가 있는 것으로 나타났다. 이미 경실련은 후분양시 분양가가 7.8% 상승할 것이라는 HUG의 주장이 과장됐음을 지적한바 있다. LH공사 후분양 시범사업의 분양가 상승률(후분양 기간이자)은 0.57%에 불과했다. 김현미 국토부 장관 역시 국정감사에서 “여러가지 경우의 수를 생각하면서 과한 면이 있다”고 말하기도 했다.

경실련이 국민의당 정동영의원을 통해 HUG가 5년간 분양 보증한 4,410개 사업장, 135만세대의 내역을 입수해 분석한 결과 후분양으로 인한 주택공급 감소 역시 과장된 것으로 나타났다. HUG는 금융기관 건설자금 대출이 건설업체 신용도에 기초해 이루어지기 때문에 후분양이 시행될 경우 신용도가 낮고 규모가 작은 중소주택 업체의 자금 조달이 곤란해져 공급량이 대폭 감소할 것이라고 우려했다. 이들은 신용등급 C급 이하 중소건설사가 공급한 22.2%, 연간 약 8.5만호~13.5만호의 공급이 감소할 것으로 추정했다. 최대로는 시공순위 100대 미만 업체가 공급한 76%의 물량이 감소할 수도 있다고 주장했다.

그러나 이 주장은 매우 부풀려졌으며, 사실이 아니다. HUG는 시행사의 대부분을 차지하고 있는 신탁사, 투자회사를 시공순위 100위 초과로 분류해 중소건설사가 공급하는 것 인양 표현하며 후분양시 이들의 공급이 감소할 것이라고 주장했다. 또한 대기업이 택지 당첨 확률을 높이기 위해 100%지분을 보유하고 설립한 계열사, 심지어 LH공사가 설립한 시행사마저 후분양으로 인한 주택공급 감소 대상에 포함시켰다. 경실련은 엉터리 자료를 발표해 후분양의 문제점을 과대 포장한 HUG의 행태를 강력히 규탄한다. 해당 자료를 내세운 업계, 언론 등의 후분양 흔들기 역시 중단되어야 한다.

1. 신용도 C급 이하 시행사 중 다수는 대형건설사 계열사거나, 1금융권이 설립한 부동산 투자회사다

HUG는 후분양으로 신용등급 C급 이하 중소건설사들의 공급량 감소가 예상된다고 밝혔다. 경실련은 이를 검증하기 위해 신용도 C급이하 시행사가 공급한 아파트 중 시공능력순위 30위내의 건설사가 시공한 단지의 입주자모집공고문을 통해 시행사를 확인했다. 이후 전자공시시스템 감사보고서를 통해 이들의 지분율을 조사했다.

이들 중 대부분은 대기업 계열사·자회사거나 건설사, 금융권, 공제회 등이 구성한 프로젝트금융회사(PFV), 위탁관리부동산투자회사로 나타났다. 공공기관이 민간과 공동으로 투자해 설립한 회사역시 C급 이하로 분류됐다. LH공사가 설립한 김포한강주택위탁관리부동산투자회사, 대구시가 포스코건설, 하나은행 등과 설립한 이시아폴리스 등이다. 이처럼 공공이 민간과 함께 PFV를 설립해 공급한 1.2만세대는 시행사 신용도가 낮다는 이유로 후분양시 감소물량에 포함됐다. 그러나 이들이 후분양시 자금조달이 어려워 주택을 공급하지 못할 것이라는 주장은 상식적으로 납득하기 어렵다.

대기업 계열사역시 상당부분을 차지하고 있다. 전체 9.7만 세대 중 4.2만세대, 43%가 대기업 건설사의 계열사인 것으로 나타났다. 예를 들어, 시공능력 13위인 호반건설의 경우 계열사로 스카이리빙, 스카이하우징, 티에스개발, 티에스주택, 티에스건설 등 100%지분을 보유한 여러 계열사 시행사로 주택을 공급했다. 27위 반도건설역시 대창개발, 대영개발, 반도씨앤에스, 반도이앤지, 제니스개발, 한길개발, 한숲개발 등 수십개 계열사를 동원했다. 공공택지 추첨과정에서 낙찰 확률을 높이기 위한 방법이다.

1금융권 은행과 증권이 설립한 투자회사는 1.9만세대를 공급했다. 결국 9.7만세대 중 7.3만세대는 중소건설업체가 공급한 물량으로 보기 힘들다. 중소업체가 공급한 물량은 2.4만세대(25%)에 불과하다. 시공도 마찬가지이다. C급이하 시행사가 공급한 전체 29만세대 중 상위 30위 건설사는 34%, 상위 100위 건설사는 67%를 시공했다. 시행시공 모두 중소주택(건설) 업체가 담당한 비율은 매우 적다. C급이하 시행사가 공급한 전체 29만세대의 모든 시행사를 확인하지 못했지만 경실련 조사와 큰 차이는 없을 것으로 추정된다.

2. 대다수 아파트를 공급하는 신탁회사, 부동산투자회사를 시공순위 100위 초과로 분류했다.

HUG는 시공순위 100위 초과 업체를 중소업체로 분류하며, 후분양으로 중소업체의 자금조달이 어려워져 이들이 공급했던 최대 76% 물량이 감소할 수 있다고 밝혔다. 그러나 100위 초과 중소업체로 분류된 회사의 대다수는 신탁회사, 프로젝트금융회사(PFV) 등 시공능력 순위 자체가 없는 업체들이며 대형 업체도 적지 않다. 아파트 공급은 사업자인 시행사와 공사를 수행하는 시공사로 분류되는데 건설사들이 직접 시행하는 경우보다 이들 전문 시행사들이 시행하는 경우가 더 많다. 시가총액 8,000억원의 한국자산신탁, 한국토지신탁 등 대형 신탁사, 대형건설사와 금융권이 설립한 PFV가 시공순위 100위 초과로 중소업체로 포장됐다. 전체 135만호의 보증세대 중 신탁사와 투자회사, PFV는 49만호, 36%를 공급했다.

실제 시공순위가 100위 초과인 중소건설사들이 시행한 세대는 7.1만호, 전체의 5.2%에 불과하다.

HUG는 후분양제의 부작용을 부풀리기 위해 부작용을 과대 포장한 자료를 발표했다. 더군다나 의원실의 정보공개 요청에 시행사명만 비공개로 공개한 것을 보면 이같은 오류가 알려질까 은폐하려고 한 정황까지 의심된다. 자유한국당 의원들을 비롯해 업계 등 후분양을 반대하는 세력들은 HUG의 잘못된 근거를 내세우며 여론을 호도하고 있다. 더 이상 잘못된 근거를 토대로 후분양을 막으려고 하는 행태를 중단해야 한다. 끝으로, 엉터리 보고서를 제작하고 여론을 호도하고 있는 HUG는 국민들의 비판을 피할 수 없음을 명심하기 바란다. <끝>