– 광화문광장의 진실을 알려드립니다(3) –

330회 시민 소통은 절차적 도구에 불과했습니다.

– 서울시에 시민 소통은 ‘명분 쌓기 횟수’에 불과하고, 반영된 내용 거의 없어

– 시민사회단체와 협의한 내용은 거의 추진하지 않고 장기 계획으로 넘겨버려

– 11월30일 서울시 의회 도시계획관리위원회서 받은 질의에 공개 답변해야

– 시민사회단체, 서울시장 예비 후보들에게 광화문광장 관련 공개 질의 예정

시민사회단체들의 광화문광장 재구조화 졸속추진 중단 요구에 대해 서울시는 4년간 330여차례 소통한 결과라고 주장하고 있으며, 시민사회단체도 서울시의 소통 노력을 높이 평가했다며 성명서 일부 문장만 활용하는 등 전체 맥락을 의도적으로 왜곡하고 있습니다. 시민사회단체들은 서울시의 주장이 타당하지 않다는 것을 분명하게 밝힙니다.

2020년 11월30일 개최된 서울시의회 도시계획관리위원회의 대다수 의원들은 광화문광장 재구조화 사업의 문제점에 대해 지적하였습니다. 현재 광장 계획이 애초 서울시가 선정한 국제설계공모 당선작과 전혀 다른 안이라는 점, 수도권급행철도(GTX)-A 광화문역 신설의 부적절성, 보도공사 클로징11(동절기 공사 금지) 스스로 위배, 월대 복원 추진시 교통 체증과 주변 주민들의 반대, 현재 추진하지도 않는 월대 복원을 근거로 예비타당성 면제를 받은 점, 시민사회단체들과의 불통, 광화문포럼과 시민위원회의 입장 부재 등이 주로 지적받은 내용들입니다. 서울시는 의회에서 제기된 수많은 문제에 대해 솔직히 인정하고 공사를 중단해야 합니다.
 
1. 시민사회단체와 32회 소통한 결과는 아무것도 반영되지 않았습니다.
분명하게 이야기하지만, 시민사회단체와 6개월 동안 소통한 성과는 현재의 광화문광장 계획에 아무것도 반영되지 않았습니다. 2019년 7월22일 기자회견을 시작으로 시민사회단체들의 주장은 한결같았습니다. ①모든 정보 공개 및 쟁점 공론화 ②물리적 구조 재편 이전에 사회 실험 ③교통수요 억제 프로그램 및 녹색교통네트워크 ④광장의 물리적 구조(형태)에 대한 공론화 필요 ⑤수도권급행철도(GTX)-A 광화문역 설치와 대규모 지하 개발 사업 폐기입니다.

그러나 2020년, 2차례 비공개간담회 이후 어떤 논의도 이루어지지 않았습니다. 6월, 광화문광장과 관련하여 도시공원심의회의가 개최된다는 소식을 듣고 시민사회단체들은 7월1일 입장문을 통해 “광화문광장, 다시 행정절차의 볼모가 되어서는 안 된다-교통수요 관리, 주변 상업개발, 광장의 개방성 등 쟁점이 빠진 서측 광장안 재추진을 우려한다”는 입장을 명확히 밝혔습니다. 하지만 추진하지 않겠다던 GTX-A 광화문역은 여전히 추진 중이고, 전혀 합의되지 않은 서측 광장안은 강력하게 밀어붙이고 있습니다. 사회실험이나 혼잡통행료 등 교통 수요 억제 방안은 전혀 고려하지 않고 있습니다. 서울시는 그동안 시민사회단체와 무엇을 어떻게 소통했고 반영했는지 밝혀야 합니다.
 
2. 330회 시민소통에서 제기된 문제점들과 서울시의 반영 여부를 밝혀야 합니다.
서울시가 자랑하는 330회 소통 횟수보다 중요한 것은 소통한 내용과 소통 과정에서 제기된 쟁점들이 무엇이며, 그것이 어떻게 반영되었는지를 분명하게 밝혀야 한다는 것입니다. 2019년 10월부터 12월까지 진행된 7차례 전문가토론회는 매회 반대하는 주민들의 항의와 고성으로 거의 아수라장이었으며, 그나마 진행된 전문가들의 의견과 쟁점들은 서울시의 광화문광장 정책에 피드백되지 못하고 일회성에 끝나버렸습니다. 당시 시민사회단체들은 서울시의 요구에 따라 토론자를 추천하였으나 토론회가 형식적으로 끝나는 것을 보고 2020년 1월28일 의견서를 냈습니다. 당시 의견서는 이제부터 토론회에서 제기된 쟁점들에 대해 서울시의 명확한 수용과 불수용 입장 표명이 필요하다는 내용을 담고 있었습니다.

그러나 서울시는 시민 소통 결과를 반영한 것이라며 일방적으로 2020년 2월14일 새로운 광화문광장의 대략적인 추진 방향을 발표했습니다. 소통 과정에서 제기된 주요 쟁점들-월대 복원 여부, 혼잡통행료 등 교통 수요 억제 정책 도입, 사업 시행 전 충분한 사회적 실험, 광장 구조와 형태, 집회시위 등 시민의 기본권과 생활권 등에 대한 언급은 없었습니다. 서울시는 알맹이 없는 ‘330회의 시민 소통’이라는 횟수만 자랑하지 말고 시민 소통에서 나온 쟁점들이 무엇이었고, 그 쟁점들을 수용 또는 불수용한 이유는 무엇인지 지금이라도 명확하게 밝혀야 합니다. 격렬하게 반대했던 주변 지역 주민들이 광화문광장 재구조화 사업에 대해 무엇을 어떻게 수용하고 불수용하는지에 대해서도 밝혀야 합니다.
 
3. 서울시는 광화문광장 재구조화 사업은 물론, GTX-A노선 광화문역 설치 사업, 경복궁 월대 복원 사업, 동절기 공사 타당성 여부 등과 관련한 모든 자료 공개를 거부하고 있습니다.
서울시는 GTX-A노선에 대한 타당성 조사보고서가 7월에 나왔는데도 공개하지 않고 있습니다. 서울시 의회에서 김희걸 위원장의 공개 여부 질의에 대해 서울시 광화문추진단장은 분명히 “공개하고 있다”고 답변했으나 이후 서울시에 다시 문의한 결과 내부 규정에 따라 비공개라고 했습니다. 광화문광장추진단장이 의회에서 금세 드러날 거짓말을 한 것입니다.

GTX-A노선의 광화문역 신설은 여러가지 심도깊은 검토와 사회적 논의가 전제되어야 하기에 서울시는 7월 완료된 보고서를 공개해야만 합니다. 광화문광장 사업 예비타당성 면제의 근거인 월대 복원 계획과 광화문광장 재구조화 사업의 최종 계획, 광화문광장 동절기 공사 타당성 등 관련된 모든 자료들도 공개되어야 하지만 서울시는 답변을 미루거나 형식적인 답변만 하고 있습니다. 서울시의 소통은 서울시 입장을 강변하고 설득하기 위한 일일 뿐이고 소통의 기본인 ‘정보 공개 및 공유’는 전혀 이루어지지 않고 있습니다. 이에 대해 서울시는 사과해야 합니다.
 
4. 임기 5개월 남은 서울시장 권한대행의 겨울철 공사 강행은 박원순 전 시장에 의해 추진된 내부지침을 위배한, 알박기 공사입니다.
우리가 광화문광장 도로공사를 반대하는 이유 중 하나는 2012년부터 시행하고 있는 서울시 내부지침인 동절기(11월-2월) 공사금지, 이른바 ‘보도공사 클로징11’에 근거한 것입니다. 이 지침에 따르면, 서울시는 12월부터 공사를 중단하고 내년 3월부터 공사를 다시 시작하는 것이 타당합니다. 더욱이 이때는 2021년 4월7일 보궐선거가 한 달 남은 시점이기 때문에 새로 취임할 시장이 광장 계획을 결정하고 추진하는 것이 상식적입니다. 이와 관련해 광화문광장추진단장은 “보도 공사가 아니라 차도 공사여서 동절기에 해도 상관 없다”고 시 의회에서 발언했다가 서울시 의원들의 질책을 받았습니다. 결국 서울시는 새 시장이 취임하기 전 알박기를 하기 위해 무리하게 공사를 강행한다고밖에 볼 수 없습니다.

최근 서울시는 광화문빌딩 앞 보도 20m 확장 공사도 시작했습니다. 이 또한 차기 시장이 신중하게 재검토하는 일을 차단하기 위한 것입니다. 광화문빌딩 앞 보도 신설 공사의 클로징11 위배 여부에 대해 이 업무를 담당하는 보행정책과의 입장도 공개해야 합니다.
 
5. 268명의 여론조사를 근거로 한 서측 광장 추진은 객관성을 상실했습니다.
서측광장 조성에 대해 서울시는 전문가 의견, 주변과 연계성, 시민 의견 조사를 종합적으로 고려한 결과이며 대표적인 근거로 시민참여단 268명 중 66%가 동의했음을 내세우고 있습니다. 서울시는 268명의 표본 타당성에 대한 논란이 일자 언론 인터뷰를 통해 ‘워크숍에 참여한 시민들은 16시간 세미나를 통해 광화문광장을 공부한 사람들이기에 단순 숫자 비교는 타당하지 않다’는 억지를 부리고 있습니다. 휴일 시간을 쪼개서 참여한 시민참여단의 의견은 매우 소중하지만 설문 조사의 객관성과 대표성은 ‘학습량’이 아니라 ‘표본 구성’ 및 ‘조사 기관의 독립성’, ‘설문 구성과 조사 방법의 타당성’ ‘분석의 객관성’ 등에서 확보됩니다.

서울시의 억지스러운 태도는 진정으로 시민참여단을 존중하는 자세도 아닙니다.
서울시의 서측 광장 주장 근거인 보행 편의 및 보행량, 주변 네트워크도 타당성이 없습니다. 보행량은 KT와 교보문고가 있는 동측이 월등히 많으며, 보행네트워크 구축도 매우 용이합니다. 전문가들의 의견도 다양합니다. 보행 편의 및 강화를 위해서는 양측 보도 확장이 타당하다는 주장도 많습니다. 서울시는 광장형태에 대한 전문가들의 지속적이고 공개적인 토론을 거부하고 있습니다. 왜 서측이어야 하는지 납득할 만한 답을 서울시는 제시해야 합니다.
 
6. 광화문 시민위원회와 정보 공유는 지속되지 않았습니다.
서울시가 9월28일 최종안 발표전까지 2020년도 광화문시민위원회 활동을 살펴보면 다음과 같습니다. 9월25일 상임위원회, 8월13일 도시공간분과, 7월20일 역사관광분과, 3월19일 문화예술분과, 2월11일 전체회의 등이 마지막 회의였습니다. (서울시 홈페이지 참조) 코로나로 인해 회의 소집이 여의치 않다고 하지만, 최종안에 대해 상임위원회 6명을 제외한 44명의 시민위원들은 어떠한 내용도 전달받지 못했습니다. 시민위원회는 광화문광장이 담아야 할 가치와 문제점 등 개선방안을 논의하는 구조이기에 최소한 광화문광장 재구조화 사업 발표내용에 대해 이메일 또는 서면으로 사전 공유를 해야 했습니다. 서울시는 상임위원회로 대체했다고 하는데, 이는 행정 편의적인 발상입니다.
서울시의회 도시계획관리위원회 의원들의 요구에 의해 최근 서울시는 광화문포럼 회원, 광화문광장시민위원회의 의견을 받았습니다. 늦게라도 의견을 묻는 것은 다행한 일이지만, 그동안 시민위원회와 정보공유가 없었던 것에 대해 서울시는 분명하게 이유를 밝혀야 합니다.
 
7. 서울시는 시민사회단체와 소통할 의지가 없습니다.
2020년 11월19일에 개최된 시민사회단체와 서울시 김학진 부시장과의 간담회는 서울시 광화문추진단의 기획된, 의도적인 무례한 행동으로 20여분 만에 파행으로 끝났습니다. 참가자 소개 후 어떤 내용과 방식으로 대화를 진행할지 논의하기도 전에 서울시는 시민사회단체들이 발표한 성명서들의 문장 몇 개를 가지고 “시민사회단체들도 서울시의 소통 의지를 높게 평가했으면서 소통에 대해 문제를 지적하는 이유가 무엇인가”라는 등의 억지 주장을 늘어놓기 시작했습니다. 결국 논의 내용과 방식을 먼저 정하고 이야기하자는 시민사회단체들의 의견은 철저하게 무시되었고 일부시민사회단체 활동가들이 퇴장한 뒤에야 서울시 간부들의 무례한 언행은 중단되었습니다.
 
시민사회단체들의 지속적인 요구에 따라 어렵게 마련된 간담회 자리를 파행으로 끝내버린 후 서울시는 현재까지 사과하지 않고 있습니다. 이것이 오늘 서울시의 시민 소통, 시민사회단체와의 소통의 모습입니다. 그 파행된 간담회는 서울시가 시민 소통을 어떻게 생각하는지 극명하게 보여주고 있습니다.
 
<시민사회단체는 다음과 같이 요구합니다.>
1. 330회 시민소통에서 제기된 쟁점들과 수용, 불수용 이유를 밝혀라
2. 시민사회단체와 32회 소통한 결과가 무엇인지 밝혀라
3. 무효소송을 핑계대지 말고 시민사회단체들의 요구하는 자료를 공개하라
4. 광화문광장 도로공사와 ‘광화문빌딩 앞 보도 공사’의 ‘클로징 11’ 위배 여부에 대해 이를 담당하는 보행정책과의 입장을 밝혀라
5. 서측 편측 광장 조성을 강행하는 근거를 밝혀라
6. 2020년 11월19일 시민사회단체와의 간담회를 파행시킨 서울시는 사과하라
7. 서울시의 소통 과정에 대해 공개 토론회를 제안한다.
 
현재 시민사회단체들은 서울시 차기 시장 후보에게 ’광화문광장 재구조화 사업‘에 대한 공개질의를 준비하고 있습니다. 또한 사업 및 예산 등을 검토하여 감사원 감사청구도 준비 중입니다. 서울시는 이제라도 졸속적인 광화문광장 재구조화 공사를 당장 중단해야 합니다.“끝”

2020년 12월 14일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

 
◾ 기자회견 개요 ◾

◈ 제목 : SH공사 공공주택(아파트) 자산현황 분석발표
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수) / 조정흔 경실련 상임집행위원 (감정평가사)
◈ 질의답변
 

[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❹]

SH 공공주택, 장부가는 12.8조 vs 시세는 74.1조, 1/5에 불과

자산 낮게 평가해 부채율 높이지 말고 공정하게 시세대로 평가하라

SH 공공주택 10만세대 땅값, 취득가 6.8조, 시세 68.2조 10배 됐다

시세 최고 수서1단지 2.7조, 땅값상승 최고 대치1단지 109배로 상승

서울시는 공공택지 매각 중단하고, 진짜 공공주택 확대에 적극 나서라

경실련이 서울시 SH가 보유하고 있는 공공주택 등의 자산을 분석한 결과 SH의 공공주택(아파트) 토지시세는 총 68.2조원으로 취득가액의 10배나 되는 것으로 나타났다. SH공사는 공공주택 사업이 적자라서 땅장사, 바가지 분양이 불가피하다고 주장해왔지만 자산증가 효과를 감안하면 공공주택 사업이 결코 적자가 아님이 재확인된 것이다.

경실련은 지난 3월 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 택지판매로 총 5.5조, 아파트 바가지 분양으로 3.1조의 부당이득을 챙겼을 것으로 추정된다고 발표했다. 이에 대해 SH는 해명자료를 통해 공적주택 건설사업 추진으로 매년 약 3,500억 수준의 손실이 발생해 공공분양사업과 택지매각을 통해 보전하고 있어 경실련 주장처럼 땅장사, 집 장사를 중단할 수 없다고 반박했다. 그러나 이는 공공주택의 자산가치를 고려하지 않은 매우 왜곡된 주장이며 앞으로도 장사를 하기 위한 변명에 불과하다.

이에 경실련은 SH가 보유한 공공주택 자산이 얼마인지 분석했다. SH공사가 국민의힘 하태경(부산해운대갑) 의원실에 제출한 ‘SH 자산 현황(2020년 12월 31일 기준)’에 따르면 SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택은 13.1만호이며 취득가액은 22.1조(호당 1.7억)원다. 이중 시세파악이 가능한 아파트(205개 단지, 9만9천세대)를 대상으로 취득가액, 장부가액, 시세를 비교분석했다. 시세조사는 KB국민은행, 다음부동산 등의 시세정보를 활용했다.

SH가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택(아파트)은 9만 9,484세대이며, 취득가액은 15조 9,628억(호당 1.6억), 장부가액은 12조 7,752억(호당 1.3억)이다. 역대시장별로 살펴보면 오세훈 시장때 3.2만호로 가장 많았고 이명박 시장때는 1,269만호로 가장 적었다. 취득가액은 91년~94년까지 호당 0.6억원이었지만 박원순 시장때는 2.4억으로 상승했고, 공급면적도 15평에서 23평으로 확대됐다.

토지와 건물로 구분해서도 살펴봤다. 연도별 토지평당 기준 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 토지평당 110만원이었지만 2020년 취득한 위례지구는 토지평당 1,100만원으로 1천만원 가량 상승했다. 특히 마곡지구는 980만원으로 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등이 500만원대인 것에 비해 월등히 높았다. 현행법에서는 수도권 공공주택 용지를 택지조성원가의 60~85%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가에 수용비 이외 기반시설설치비 등을 무분별하게 포함시키면서 조성원가를 부풀리기 때문으로 의심된다.

건물취득가액도 가파르게 상승하며 법정건축비의 2.5배까지 높아졌다. 1991년 공급된 면목의 건물취득가액은 아파트 평당 83만원이었지만 2020년 고덕은 850만원으로 10배 상승했다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비와 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다.
 

 
2005년 이전까지만 해도 공공주택 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입 이후에도 오세훈 시장 때 취득한 상암, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2008년 은평부터 건축비가 상승, 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높다. 기본형건축비 도입 이후 공공주택조차 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며 2020년 고덕 11단지는 850만원으로 표준건축비의 2.5배나 된다. 게다가 SH공사가 분양원가 공개를 거부하며 실제원가보다 부풀려 시세에 근접한 분양가를 책정하며 임대아파트 건물취득원가까지 치솟고 있는 상황이다.

공공주택 자산의 현재 시세도 조사했다.
 

 
단지별 시세는 평당 1,800만원 ~ 9,100만원 만원까지 형성되어 있으며, 9만9천세대 전체로는 74.1조(호당 7.4억)원으로 추정된다. 취득가액보다 58.2조원 상승했고 5배가 됐다. 단지별로는 수서1이 2.7조(호당 12.3억)원으로 가장 높았고, 위례10 2조, 대치1 1.5조, 신정양천 1.4조, 세곡2 1.3조 순으로 시세가 높았다. 상위5위의 시세는 호당 평균 9.3억이었지만 장부가액은 1.3억에 불과했다.

토지 기준으로 취득가액과 시세를 비교하면 10배까지 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 단지는 대치1단지로 취득당시 토지가액은 142억(호당 870만원)이었지만 현재 시세는 1.5조(호당 9.5억)로 취득가액의 109배가 됐다. 이외 신트리2 96배, 수서6 91배 등 상위 10위는 평균 취득가액의 65배까지 땅값이 상승했다.

땅값이 상승했음에도 불구하고 SH가 토지는 재평가하지 않고 건물은 감가상각을 적용하는 방식으로 자산을 평가해왔다. 때문에 장부가액은 12.8조(호당 1.3억)원으로 취득가보다 낮고 시세의 1/5도 되지 않았다. 이렇게 공공주택 자산을 저평가해놓고 부채율 등을 내세워 공공주택 사업이 적자라고 주장하며 땅장사와 바가지분양에 치중하며 부당이득을 챙기려 하고 있다.

분석결과에서 나타나듯 SH가 ‘공공주택은 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 자산가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 또한 공공주택 사업비는 현행법상 재정 30%, 주택도시기금 40%, 임차인 보증금 20%를 부담하기 때문에 사업자인 SH 공사의 사업비 부담은 10%에 불과하다. 따라서 SH공사는 거짓숫자를 바로잡고 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법을 개정해야 한다. 이미 2010년부터 국제회계기준을 공기업에 적용하도록 되어 있고, 지금도 자산재평가시 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하도록 되어 있음에도 불구하고 취득가보다 낮게 장부가액이 잡혀있는 것은 문제이다.

마지막으로 서울시는 공공주택조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 시장은 10년 전 재임시절 주택법 개정 없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고, 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 보궐선거를 통해 당선된 오세훈 시장은 SH 분양원가공개와 땅장사, 집장사 중단에 적극 나서야 한다. 용산정비창부지, 서울의료원부지 등 서울시내 국공유지는 반드시 팔지 않고 공영개발한다면 얼마든지 평당 600만원 건물분양 아파트나 벡년 이상 공공주택을 공급할 수 있다.

서울시와 SH는 부채 핑계 대며 가짜, 짝퉁 공공주택만 늘리지 말고, 나라의 주인인 국민이 편히 살 수 있는 값싸고 질 좋은 진짜 공공주택을 대폭 확대한 것을 촉구한다.
 
#파일보기_SH 공공주택(아파트) 자산현황 분석발표

2021년 7월 13일

경제정의실천시민연합

 
◾ 기자회견 개요 ◾

◈ 제목 : SH 매입임대 현황 분석발표 기자회견
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수)
◈ 질의답변
 

 

[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❺]

짝퉁 주택 매입가는 3.3억, 진짜 주택 건설비는 2억

비싼 주택을 왜 사들이나? 예산낭비∙부패유발 매입임대 중단하라

엉터리 감정평가, 예산낭비 승인 심의위원회, 비위여부 철저히 조사하라

2억 건설비 투입 진짜주택 자산가치 10억, 매입보다 3배 이상 효과

∙ 토지평당 취득가액은 ’02년 742만원에서 ’20년 3,871만원으로 4배 상승

∙ 강동구 암사 세대당 4.8억, 금천구 시흥 채당 400억으로 가장 비싸게 매입

∙ 상위 5개구(강동, 금천, 성북, 구로, 도봉) 43% 편중, 하위 5개구는 2%

∙ 박원순 시장 9년동안 84%, 문재인 정부 4년동안 43% 집중적으로 사들여

경실련이 SH가 하태경 의원실에 제출한 [SH 매입임대 현황 자료(2002년~2020년)]를 분석한 결과 SH가 지난 19년 동안 다가구 등 주택 2만 세대(1,730채)를 4조원에 사들인 것으로 나타났다. 취득가는 4조 801억원이고, 한 채당 23억, 세대당 1억 9천만원이다. 유형별로는 다가구 66%, 도시형 생활주택 26%를 차지했고, 사회주택은 1%에 불과했다.

역대 시장별로는 세대수 기준으로 이명박 6%(1,164세대), 오세훈 11%(2,300세대), 박원순 84%(17,533세대)가 공급, 대부분을 박원순 시장 이후 사들였다. 취득가는 이명박 세대당 0.6억, 오세훈 1.5억, 박원순 2.1억으로 상승했다. 반면 세대당 토지면적은 이명박 8.3평, 오세훈 9평, 박원순 7.6평으로 더 줄어든 것으로 나타났다. 면적은 줄어들고 매입가는 상승했음에도 서울시와 SH공사가 무분별하게 기존주택을 사들이며, 혈세를 낭비하고 있다.

가장 비싸게 사들인 주택은 강동구 암사동에 위치한 다가구주택으로 세대당 4억 8천만원에 취득했다. 조사결과 이 밖에도 호당 3~4억 이상 비싸게 사들인 주택들이 많이 있었다. 건물 한 채당 수백억에 매입한 경우도 있었다.
 

SH나 LH 등 공기업은 논밭 임야를 강제수용하는 만큼 기존주택 매입원가 대비 건설원가는 저렴하다. 특히나 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 한 채당 평균 5억원 상승하여 매입가격이 더 비싸졌다. SH 공사가 개발한 서초내곡, 수서, 위례 등 공공택지 아파트 건설원가는 평당 850만원~1,000만원 수준으로 평균 930만원이다. 토지 원가는 토지수용비 및 조성비 등이 포함된 택지 조성원가에 금융비용 및 제세공과금(택지조성원가의 10%)을 더한 값으로 평균 580만원이며, 건축비는 국토부가 발표한 공공 임대아파트 표준건축비 350만원이다. 즉, 지금도 SH가 공공택지로 개발하면 평당 1천만원 이하, 20평이면 2억에 아파트공급이 가능하다.

반면 매입임대주택 취득가는 지속 상승, 문재인 정부 이후 취득가는 공급면적 기준 평균 평당 1,640만원이며, 제일 비싸게 매입한 강동구 암사동 다가구는 평당 2,690만원이다. 이는 공공택지 아파트 건설 원가의 각각 1.8배, 2.9배나 된다. 즉, 공공택지 아파트를 직접 공급하면 같은 예산으로 싸고 질 좋은 공공주택을 2배 더 공급할 수 있다. 자산가치도 아파트가 기존 다가구 주택보다 더 높다. 서울 아파트값은 평균 10억원으로 보유하고 있으면 서울 시민의 자산도 더 증가한다.
 

금천구 시흥동의 다가구 주택은 400억원에 매입하여 건물 한 채당 취득가가 가장 높았다. 이외 상위 5위 건물 매입가격만 1,332억원에 달했다. 이처럼 수십, 수백억의 예산을 투입하여 매입하고 있지만 매입가의 적정성 여부 등 검토는 허술하게 진행되는 것으로 보인다. 관련법에 따라 매입가격은 감정평가금액 또는 경매가이지만 대부분이 감정평가금액으로 이루어지는 것으로 의심된다. 게다가 매입 여부를 결정하는 자는 아무 책임도 지지 않는 10명의 심의위원의 심의 후 결정되고 있고, 그 과정도 불투명하게 이루어지고 있다. 때문에 막대한 예산을 투입, 전 현직 직원들과 토건 세력 등 부패 세력 불로소득 잔칫상이 되었다.

최근 LH 전현직 간부의 매입임대 비리 의혹도 매입임대 정책의 문제를 보여주고 있다. SH 역시 유치권 행사 중인 건물을 100억 원대에 사들여 2년간 빈집으로 방치한 사실이 발각돼 감사원의 감사를 받았다. 감사 결과 SH는 24%에 이르는 과다한 공실률 발생 및 노후·불량주택 방치 등의 위법·부당사항이 확인되었다.

경실련 조사 결과에서도 강동, 금천, 성북, 구로, 도봉 상위 5개 구에 7.1만세대, 전체 매입임대의 43%가 공급된 것으로 나타났다. 매입임대 공급이 가장 적은 자치구는 용산구로 31세대에 불과했고, 하위 2위인 중구는 39세대였다. 상위 1위인 강동구는 최하위 용산구의 73배이고, 취득가는 10배나 됐다.

그런데도 문재인 정부는 집값을 잔뜩 올려놓고 허술한 심의위원회와 엉터리 감정평가 방식으로 비싼 주택을 사들이는 매입임대 공급을 집중적으로 늘리고 있다. 하지만 지금처럼 예산 낭비와 부정부패를 조장하는 매입임대주택은 짝퉁 공공주택에 불과하다. 진짜 공공주택의 역할을 못한 채 공기업과 정부의 공공주택 실적을 채워줄 뿐이며, 공기업의 땅장사와 집장사를 통해 부당이득을 취하기 위한 수단으로 악용될 뿐이다.

이에 경실련은 집값 거품이 빠지기 전까지는 매입임대주택 공급을 중단할 것을 촉구한다. 또한 허술한 심의로 예산낭비, 부정부패 매입임대를 결정해 온 심의의원회의 심의가 공정했는지 철저히 수사하고 비위 여부가 드러날 시 엄중 처벌해야 한다. 최근 LH, SH 매입임대 비리의혹이 제기되며 검찰·경찰의 수사가 진행중인만큼 개별사안에 국한하지 말고 매입임대주택 전체 부패여부에 대한 수사로 확대되어야 한다. 서민들이 안심하고 오래 살 수 있는 진짜 공공주택을 많이 늘려야 하는데, 정부나 서울시 모두 가짜, 짝퉁으로 숫자를 부풀리기 위해 전세임대, 매입임대 등을 늘려가고 있다.

예산 낭비 특혜성 매입임대 물량 늘리기식 정책을 중단하고, 용산정비창, 강남 서울의료원, 불광동 혁신파크 등의 국공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기 임대하는 방식으로 공급하면 진짜 공공주택을 많이 지을 수 있다. 매입주택은 거품이 빠졌을 때 미분양이나 경매에 나온 주택 등을 거품 없는 가격으로 매입해서 공급하면 된다. 서울시는 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장난 공급정책을 더 방치하지 말고 획기적으로 개선해 가짜, 짝퉁이 아닌 진짜 공공주택을 늘리는데 적극 나서길 바란다.
 
#파일보기_SH 매입임대 현황 실태분석 기자회견  

2021년 7월 26일

경제정의실천시민연합

국회는 재개발 임대주택의 민간매각 금지법 조속히 처리해야

– 어제(11/28) 국토교통위, 도정법개정안 법안심사소위원회 회부 –

– 투기 차단하고 서민주거안정위해 임대주택 공공인수 의무화하라 –

어제(11/28) 국회 국토교통위원회(위원장 박순자/자유한국당)는 재개발 임대주택의 민간매각을 금지하고 공공인수를 의무화하는 도시및주거환경정비법개정안(대표발의 정동영의원/민평당)을 법안심사소위원회에 회부했다. 현행 도정법에서는 세입자 주거안정을 위해 재개발 사업자에게 임대주택 건립의무를 부여하였으나 공공의 인수 규정 미비로 사업자가 4년 후 시세 분양이 가능한 분양주택으로 변질되어 민간 매각을 금지하는 법개정이 논의될 예정이다.

경실련은 지난달(10/16) 서울시의 세운3구역 임대주택 민간매각 첫 승인을 철회할 것과 관련 법개정을 요구하였다. 서울시의 공공임대주택은 전체 가구의 6%에 불과해 획기적으로 확충하는 방안이 필요한 상황에서 확보된 임대주택을 민간에 매각하도록 승인하는 것은 서울시 공공주택정책과도 배치되므로 철회되어야 한다는 취지다. 지방정부의 행정권을 통해 임대주택 매각을 불허할 수 있지만, 사업자가 공공에 인수를 요청하지 않으면 공공에서 강제 매입할 규정이 없어 민간의 매각 시도를 원천 차단하기 위해서는 법개정이 필요하다.

정부도 최근 한남3구역에서 조합원의 재산증식을 위해 임대주택의 통매각 문제가 논란이 되자 언론 인터뷰를 통해 법개정에 찬성한다는 입장을 밝혔다. 재개발사업에서 확보된 임대주택은 세입자의 주거안정과 개발이익환수를 위해 법으로 정한 공공의 자산이다. 민간에게 공공의 재산을 마음대로 처분하게 한 도정법 규정은 재개발사업의 공공성을 근본적으로 훼손하므로 개선되어야 한다.

주택 투기를 막고 서민주거안정을 위해 임대주택을 공공에서 인수해야 한다는 정책방안에 대해 여야 정치권의 이견은 없을 것이다. 전국으로 빠르게 확산되는 임대주택 매각을 차단해 공공주택을 안정적으로 확충하기 위해 국회 국토교통위원회(법안심사소위원장 이헌승/자유한국당)는 지체 없이 개정안 처리에 나설 것을 촉구한다.끝.

성명_국회는 재개발 임대주택 민간매각 금지법 조속히 처리해야

임차인 권리 보호와 주거안정을 위한

보증금 (임대인)의무보증제 도입 각 정당 공개질의

– 임대인이 의무 가입하고, 보증수수료도 부담하도록 해야 –

– 7.10대책에도 440만호 달하는 미등록 임대주택 여전히 사각지대 –

 
정부와 여당이 이번 7월 임시국회 통과를 목표로 추진 중인 임대차 3법에는 임대보증금 보호에 대한 내용이 빠져있다. 지난 10일 정부가 발표한 7.10 대책 역시 임대보증금 보증가입 의무를 등록임대사업자만을 대상으로 하고 있어 미등록 임대주택은 여전히 사각지대이다. 보증금 피해 개선책 없이는 제대로 임차인을 보호할 수 없다.

이에 경실련은 어제(14일) 각 정당에 보증금 (임대인)의무보증제 도입을 제안하며 공개질의를 발송했다. 더불어민주당, 미래통합당, 정의당, 국민의당, 열린민주당, 기본소득당, 시대전환 등 원내 7개 정당에 모두 발송하고 7월 21일까지 회신을 요청했다.

경실련이 주장하는 보증금 의무보증제는 임대차 계약기간 종료 후, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우에 임차인의 주거권과 실질적인 임차보증금반환청구권의 보장을 받기 위해 임대인에게 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화하고, 보증수수료도 임대인이 부담하도록 한다.

52주 연속 지속적인 전세값 상승으로 집 없는 서민들은 차임 부담이 어려워 대출을 받거나 임대차계약 연장을 포기하는 등 주거안정에 큰 어려움을 겪고 있다. 이 가운데 임차인들의 가장 큰 피해는 보증금 피해이다. 대법원 경매 현황에 따르면 2015년부터 지난 2019년 8월까지 세입자가 사는 집이 경매에 넘겨진 경우가 2만 7,930건에 달했고 이중 전세금을 돌려받지 못한 경우는 40.7%에 달했다. 깡통전세 세입자 10명 중 4명은 전세금을 돌려받지 못한 것이다. 갭투자 등으로 보증금 미반환 사고가 늘어나며 임차인의 재산적·정신적 피해가 급증하고 있다.

그러나 현행 임대보증금 보호제도(전세권 설정, 확정일자 설정 등을 통한 최우선변제, 우선변제권)는 보장금액의 비현실성, 절차의 복잡성, 비싼 등기비용, 임대인의 비협조 등 사실상 실효성이 현저히 떨어진다. 2013년부터 정부가 시행중인 전세보증금 반환보증보험도 임차인 보험료 부담 등으로 가입률이 저조하고 활성화되지 않고 있다.

이번에 정부가 발표한 7.10대책에 등록임대사업자들의 ‘임대보증금 보험가입 의무화’ 방안이 포함됐지만 159만호의 등록임대주택 외에 440만호 정도로 추정되는 미등록 임대주택에는 적용되지 않으므로 한계가 많다. 민간임대주택에 관한 특별법을 개정해 등록임대주택만 적용할 게 아니라 주택임대차보호법으로 개정해 모든 임대차 계약에 적용해야 실효성을 거둘 수 있다.

경실련은 무주택 서민의 주거안정을 위해 21대 국회가 임대차 3법 외에 임대인이 보증보험에 의무적으로 가입하고 보증수수료를 부담하는 보증금 (임대인)의무보증제를 함께 도입할 것을 촉구한다. 각 정당들도 경실련의 제안을 적극 반영해 임대인의 사회적 책임과 임차인의 권리 보호 강화에 앞장서 주길 바란다.
 
￭ 별첨. 보증금 (임대인)의무보증제 도입 공개질의서