재건축사업의 개발이익을 철저하게 환수하라!

– 정부의 모호한 태도가 혼란과 불신 키워 정책효과 떨어뜨릴 것 –

– 개발이익의 50% 환수하고, 재건축 연한 40년으로 강화해야 –

국토교통부가 서울시 주요 재건축 아파트단지의 초과이익환수제 적용을 검토한 결과를 발표했다. 강남의 경우 조합원당 평균 4억4000만원의 재건축부담금이 예상된다고 밝혔다. 최근 강남의 재건축 사업단지가 부동산 투기 진앙지로 주목되자 과열된 시장의 열기를 잠재우기 위한 경고로 보인다. 국토, 도시 및 주택정책에 대한 철학과 비젼 없는 정부의 모호한 부동산 정책과 임기응변식 뒷북 대책은 투기시장의 내성을 키우고 있다. 특히 개발이익을 과소 산정하는 현행 재건축초과이익환수제는 최소 50% 이상의 개발이익을 조합원에게 보장해 투기와 무분별한 사업추진을 막기 어렵다.

정부는 엄포성 대책으로 시장을 자극하기 보다는 부동산 투기이익을 예외 없이 환수하겠다는 정책적 메시지를 시장에 보내고 예측가능성을 높여주어야 정책효과를 높일 수 있다. 재건축초과이익에 대한 실효적 환수방안을 마련하고, 사업 추진 가능 연한을 40년 이상으로 정상화하는 등 근본 대책을 추진해야 한다.

정부의 모호한 정책과 임기응변식 대책이 투기를 부추긴다.

정부는 주택가격 상승의 원인을 갭투자에 의한 투기수요로 보고 거래를 차단하는데 집중하고 있지만 임기응변식 대책에 불과하다. 재건축사업의 투기와 주택가격 상승문제는 최근에 불거진 현상이 아니다. 정부는 시장이 과열될 때 마다 거래를 통제하고, 불법행위를 단속해 왔지만 규제와 경기부양의 오락가락식 단기처방으로 재건축사업의 열기는 식지 않았고, 투기시장의 내성만 키웠다.

일회성 대책으로 투기를 근절할 수 없다는 것은 이미 입증되었다. 재건축사업과정에서 주택가격이 상승하고 개발이익이 사유화되는 구조적 문제를 차단하지 않으면 부동산 투기를 막기 어렵다. 일부 투기세력의 문제로 본질을 흐릴 것이 아니라 부동산 개발을 통한 개발이익을 보장하는 비정상적인 재건축사업 구조를 개선해겠다는 정책적 신호를 시장에 보내고 일관되게 정책을 추진해야 효과를 거둘 수 있다.

실효성 있는 재건축사업의 개발이익환수제 마련하라.

정부는 적용 유예됐던 재건축초과이익환수제의 시행을 재확인하며 투기근절 의지를 밝혔지만, 현행 재건축 부담금제도는 개발이익을 반영하지 못하는 산정시기와 차등부과 등 느슨한 산정기준으로 정부 추정보다 더 큰 개발이익을 조합원에게 보장하고 있어 한계가 있다.

재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용 등 경비의 차액에 차등부과율로 산정된다.

□ 재건축부담금
= 종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율

현행 재건축부담금 산정식은 사업 개시시점을 사업시행인가 시기로 규정하고 있는데, 이미 추진위원회 설립과 지구지정 등 전 단계부터 개발이익이 주택가격에 반영되는데 이를 반영하지 못한다. 재건축 사업은 < 추진위원회 설립 - 지구지정 - 정비계획수립 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 준공 >의 절차로 진행되는데, 사업시행인가시점은 개발이익이 상당부분 포함되어 주택가격이 오른 이후이기 때문이다. 현행 산정방식은 개발이익을 실제보다 과소하게 산정해 개발이익환수의 실효성이 낮다.

정부가 발표한 20개 재건축단지 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 보면, 강남 재건축단지 조합원 가구당 부담해야할 재건축부담금은 평균 4억4000만원에 달한다. 재건축개발부담금을 역산하면 1가구당 9억9000만원의 개발이익 발생하고 이중 5억5000만원의 이익이 조합원에 귀속되는 것으로 추산된다. 부담금 산정시기를 사업이 본격화되는 지구지정보다 늦은 사업시행인가 시점인 점을 고려하면 실제 가구당 개발이익은 정부 추정치보다 훨씬 클 것으로 예상된다. 서민들은 재건축사업으로 인한 소형주택 멸실과 주택가격 상승으로 주거불안에 시달리고 있다. 정부는 더 이상 주택개발사업으로 전락한 비정상적인 재건축사업을 방치해서는 안된다.

재건축사업의 실효적 개발이익 환수를 위해서는 부담금 부과를 위한 사업개시시점을 지구지정 시기로 당기고, 차등 부과율을 50%로 일괄 부과해야 한다. 근본적으로는 재건축사업에 대한 별도의 개발이익환수제도를 폐지하고 「개발이익환수에관한법률」에 의한 ‘개발부담금제’를 토지 뿐 만 아니라 건축행위까지 확대하여 형평성 문제를 해소하고 부담률을 50%까지 높여야 한다.

주택정책의 철학과 비젼을 제시하고, 흔들림 없이 추진해야 한다.

재건축초과이익환수제는 참여정부 때 부동산 투기를 막고 불노소득을 환수하기 위해 도입됐다. 토지공개념에 의해 도입된 <개발부담금제>는 개발사업과정에서 발생하는 개발이익을 환수하는 제도이다. 그러나 토지의 용도변경과정에서 발생하는 개발이익 환수만을 규정하고 있어 건축과정의 개발이익을 환수하기 위해 별도로 법제도가 제정되었다.

재건축사업의 개발이익은 용적률 상향과 분양가 상승 등을 통해 발생된다. 조합원의 노력이 아닌 공공의 계획변경과 부동산가격 상승은 사회적 여건이나 환경변화에 따라 발생하는 불노소득으로 공공에서 환수하여 서민주거안정을 위해 활용해야 한다. 그러나 업계와 주민의 반발로 3년간 부과 중단되는 등 기득권의 반발로 정상적으로 시행되지 못했다. 3년 유예 연장 시도가 실패하자 최근 민간에서는 매입 시기에 따른 차등 부과를 주장하는 등 제도를 유명무실하려는 시도가 계속되고 있다. 정부가 서민주거안정과 투기근절이라는 주택정책의 원칙과 방향을 명확히 해야 업계와 주민의 반발에 휘둘리지 않고 정책을 일관되게 추진할 수 있다.

재건축사업은 노후한 주거환경을 개선하기위해 공적 목적으로 추진되는 사업이다. 그러나 사업추진과정에서 발생하는 부동산 불노소득을 환수하지 못해 주택건설을 통한 민간의 수익사업으로 변질됐고, 개발이익 극대화를 위해 부패와 비리로 얼룩진 사업으로 전락했다. 주택을 개발의 대상으로 삼고 부동산 투기에 의한 불노소득의 사유화를 인정하는 현행 재건축 사업방식을 개선하지 않는다면 부동산 투기 근절과 주택가격 안정이라는 정책목표는 달성하기 어려울 것이다. 더 이상 모호한 입장으로 시장 떠보기식, 땜질식 부동산 대책을 중단하고 보다 근본적인 대책을 강구할 것을 촉구한다.

# 문의 : 경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과
– 70%대인 아파트와 심각한 불평등, 올해도 엉터리 단독주택 가격 공시 불가피
– 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능

2018년 표준단독주택이 공시됐다. 최고가액은 이명희 신세계 회장 주택으로 169억원이다. 그러나 경실련이 실거래가를 기반해 추정한 해당 주택의 시세는 325억원으로 공시가격이 시세의 52%에 불과하다. 아파트가 70%수준인 것에 비하면 고가 단독주택의 공시가격이 여전히 낮은 수준인 것이다. 이로 인한 세금 특혜 역시 적지 않다. 경실련은 정부가 보유세 강화에 앞서 이와 같은 주택 종류별 공시가격 불평등 해소에 먼저 나설 것을 촉구한다. 표준단독주택 개선은 국토부 장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다.

표준단독주택은 작년 대비 평균 5.51% 상승했으며 고가 단독주택이 위치한 서울의 경우 7.9%로 제주 12.5%에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그러나 재벌회장 등 부동산부자들이 보유한 고가 단독주택의 경우 시세의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 한국감정원 통계와 비교해 봐도 서울 단독주택의 2017년 12월 중위 매매가격은 6.9억원으로 1월 5.7억원보다 1.2억원 19%가 상승했다. 그러나 서울 표준 단독주택의 상승률은 7.9%로 실제 거래 상승률(19%)의 절반에도 못 미친다.

경실련이 2018년 공시가격 상위 10위 주택과 서울시 실거래가 내역을 비교한 결과 평균 시세반영률이 53%에 머물렀다. 서울시가 국민의당 정동영의원에게 공개한 실거래가 자료 중 2015년 이후 한남동과 이태원동의 실거래 100억원 이상 단독주택의 시세를 산출해 추정했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 초고가 주택의 대다수는 리모델링 등 내부 수리가 되었을 것으로 추정되어 건물값은 평당 500만원으로 적용했으며, 건물값을 제한 토지비의 평당 시세는 5,300만원이다.

추정결과 공시가격이 111억원인 이태원동 주택 시세는 203억원이고, 3위인 성북동 주택은 공시가격은 97.7억원이지만 시세는 170억원으로 추정된다. 강남에 위치한 방배동 주택은 공시가격은 87억원이지만 실제로는 171억원으로 추정된다. 이처럼 상위 10위 주택의 평균 시세반영률은 53.2%에 불과했다. 일반적으로 실거래가 신고가 실제 거래가보나 낮게 신고되는 관행을 감안하면 시세반영률은 더욱 낮아질 것으로 추정된다. 박근혜 전 대통령 자택의 공시가격도 시세를 43%밖에 반영하지 못한 것으로 나타났으며, 최근 발표된 실거래가 전수조사 연구에 따르면 11억 초과 서울 단독주택의 시세반영률은 21%로 나타나기도 했다. 공시가격 88억원 경실련 추정시세 169억원인 5위 주택의 경우 지난해 SK 최태원 회장이 170억원에 매입한 주택이다.

이처럼 2012년 경실련이 공시가격 97억원이 넘던 이건희 회장 주택의 실제 가격이 300억원이 넘는 것으로 밝혀낸 이후 초고가 단독주택의 공시가격이 많이 상승했으나 여전히 아파트 등에 비해서는 상당히 낮다. 이같은 초고가 주택의 대다수는 재벌회장 등 상위 1% 부동산 부자들이 보유했을 것으로 추정되는 바 아파트를 보유한 서민과 부동산부자들의 조세형평성이 매우 불평등한 상황이다. 실제 표준단독주택 상위 10위는 모두 재벌 및 대기업 회장들이 보유하고 있다.

최근 정부는 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 공정시장가액비율 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 단독주택을 보유한 재벌회장과 부동산부자 들에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다. 경실련 조사에 따르면, 중랑구 신내11단지는 80.6%, 노원구 한신2차는 72.2%, 구로구 삼명아파트는 72%로 초고가 단독주택 공시가격 시세반영률이 20%이상 높다.

부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하다. 그러나 어제 엉터리 표준주택 발표로 올해도 또다시 시세에 한참 못 미치는 개별 단독주택 가격이 공시될 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선을 촉구한다.<끝>

송파구 소재 아파트의 평균 매매가격이 3.3㎡당 3,000만원을 돌파했다는 뉴스가 전해졌다. 강남구는 재건축 단지들의 무한질주에 힘입어 아파트 평당 매매가격이 3.3㎡당 4,000만원을 돌파했으며 서초구가 3,700만원대로 바짝 추격하고 있다.(송파도 3.3㎡당 3,000만원 넘어…강남권 ‘그들만의 리그’ 되나, http://www.sedaily.com/NewsView/1RUAR58HV2) 하긴 강남구나 서초구에 소재한 아파트 단지들 가운데에는 매매가격이 평당 6,000만원을 넘어가는 단지들이 속출하고 있는 마당이니 그리 놀랄 일이 아닐지도 모른다.
 
평당 매매가격 3천만원이라느니, 4천만원이라느니, 6천만원이라느니 하는 말이 실감이 잘 나지 않을 것이다. 이렇게 설명하면 이해가 쉬울 것이다. 34평 아파트 기준으로 평당 매매가격이 3천만원이면 매매가격이 10억 2천만원이고, 평당 매매가격이 4천만원이면 13억 6천만원이며, 평당 매매가격이 6천만원이면 20억 4천만원이다. 거의 모든 임금 소득자는 감히 엄두도 내지 못할 가격이다.
 
강남의 집값이 넘사벽인 이유
강남(강남구, 서초구, 송파구)의 집값이 대한민국에서 단연 높은 건 박정희가 경부고속도로를 뚫으며 제3한강교(지금의 한남대교)를 건설한 이래 강남이 대한민국 발전의 축(박정희 이래 대한민국의 주된 발전축선은 서울과 부산을 잇는 선이다)이었기 때문이다. 영동(지금으로선 어처구니 없는 일이겠지만 강남은 개발 초기에 영등포의 동쪽이라는 의미의 ‘영동’이라 불렸다) 개발은 허허벌판에 이루어진 탓에 계획적인 도시설계와 개발이 용이했다.
 
무계획적인 강북과는 완연히 다른 출발을 한 강남은 경제, 교통, 교육, 문화 인프라의 집적도가 비교불가의 우위에 있다. 단적인 예를 들자면 강북에 전부 위치하던 경기고 등 명문고의 강남으로의 대거 이전, 입시학원의 대명사 대치동으로 표상되는 학원인프라, 강남을 거미줄처럼 훓고 지나가는 지하철 노선(강남을 통과하는 지하철 노선은 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 분당선이 있는데 강남 전역을 커버하며 빈틈을 허용하지 않을 정도로 촘촘하다) 등이 있다.
대한민국 발전의 중심축인 경부축선의 출발선이라는 지리적 축복, 계획도시로서의 이점, 역대 정부들의 강남에 대한 아낌없는 교통, 교육 등의 인프라 투자 등이 화학작용을 일으키면서 강남에는 기업과 일자리가 넘쳐났다. 일자리와 교통과 교육이 대한민국에서 압도적 일등인 강남의 집값이 넘사벽인 건 당연한 일이다.
 
기운 빠진 강남에 기운을 불어넣은 이명박, 박근혜 그리고 최경환
 한데 강남의 집값이 지금처럼 ‘그들만의 리그’가 된 건 의외로 오래된 일이 아니다. 강남의 집값은 전세계적 유동성 과잉과 김대중 정부의 무차별적 부동산 규제 철폐에 힘입어 2000년대 초반부터 본격적인 질주를 시작해 노무현 정부의 분투에도 불구하고 대체로 2007년 최고점(2007년 1월 강남구 평당 평균 매매가 3550만원, 서초구 2883만원, 송파구 2596만원)을 찍었다. 이 시기의 강남 아파트가격의 폭주는 정말 기록적인 것이었으며, 이 무렵 강남은 ‘그들만의 리그’로 자리매김한다.
 
한편 ABR(Anyting But Roh)를 표방한 이명박 정부 아래서도 생존한 몇 안 되는 노무현표 부동산 시장 질서 유지 대책(대표적인 것이 LTV 및 DTI관리, 재건축 관련 각종 규제 등이다)과 전세계적 글로벌 금융위기로 인해 강남도 크게 하락했다. 그후 서초구가 2016년 가을경 전고점을 먼저 회복했고 2017년 초쯤 강남구와 송파구가 전고점을 회복한다. 그리고 지금 강남은 명목가격 기준으로는 사상 최고치를 경신하는 중이다.
 
흔히 강남불패라고 알려져 있지만, 강남도 2010년부터 2013년까지 아파트 매매가가 크게 떨어진 바 있다. 심지어 2011년 같은 경우는 서울 아파트 평균 매매가가 2.2% 하락한 데 비해 강남.송파.강동구는 3.41~4.69% 하락해 낙폭이 훨씬 컸다. 뿐만 아니라 2012년 서울 아파트 평균 매매가가 6.6% 하락하며 휘청거리는 동안 강남구는 무려 9.46%, 서초구, 송파구, 강동구는 7~10%가 폭락하며 시장에 충격과 공포를 안긴 바 있다. (강남 아파트는 부동산 불황도 피해갔을까?,http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=366&arti_id=0000395427)
 
하지만 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼, 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉, 글로벌 금융위기 이후의 부동산 시장은 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 강남과 서울로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 등으로 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 LTV 및 DTI 완화, 재건축 관련 규제 형해화를 골자로 하는 ‘초이노믹스’였다. 그리고 빚내 집 사라는 최경환과 함께 부동산 경기 올인 및 투기심리 부추기기에 열중한 이명박과 박근혜의 노력도 강남 집값 상승의 일등공신이다.

 
강남을 ‘그들만의 리그’로 놔두라 
 지금의 대한민국 경제가 양과 질 모든 면에서 2000년대 초반과 완전히 다른 것처럼 강남도 2000년대 초반의 강남과는 다르다. 경제, 교통, 교육, 문화 등의 인프라의 타지역에 대한 압도적 우위와 그 결과로서의 압도적 집값은 강남을 다른 지역과 구별짓는다. 강남이 다른 지역과 구별되는만큼 문재인 정부도 강남은 다르게 취급할 필요가 있다.
 
이제 문재인 정부는 강남 집값과 씨름할 생각을 그만두는 것이 좋겠다. 대신 문재인 정부는 정부와 공공이 만들어낸 강남이라는 가치를 향유하려는 사람들에게 그에 상응하는 대가를 받으면 된다.

지금 강남시민들의 대부분은 정부와 공공이 만든 가치를 무임승차에 가깝게 누리고 있다. 그리고 그건 대한민국을 실질적으로 리딩하는 강남시민들도 그닥 원하는 일이 아닐 것이다. 따라서 문재인 정부는 이제라도 보유세, 양도소득세, 임대소득세, 재건축초과이익환수제 등을 통해 강남 시민들이 누리는 대한민국 최고의 서비스에 대한 정당한 비용을 청구해야 옳다.

물론 보유세와 양도세 그리고 임대소득세의 현실화, 재건축초과이익환수제의 본격적 시행은 강남만이 아니라 대한민국 전역에 일반적으로 영향을 미치는만큼 강남을 표적으로 한 것이 아니다. 다만 강남시민들이 대한민국 최고의 입지에 사는 것에 걸맞게 대한민국에서 최고로 비싼 집을 소유하고 있는 만큼 타지역에 사는 시민들보다 보유세 등을 더 납부하게 되는 건 피할 수 없는 일일 것이다. 하지만 나는 강남시민들이 늘어나는 보유세 등의 부담을 흔쾌히 받아들일 공동체의식과 분별력을 지녔을 것이라고 믿는다.
 
2000~2007년의 1단계 점프와 2014~2017년의 2단계 점프를 통해 이미 강남은 ‘그들만의 리그’가 됐다. 우린 그걸 솔직하게 인정하는 게 필요하다. 문재인 정부도 이제 강남 집값에 대해서는 신경을 끄는 게 좋겠다. 문재인 정부의 관심사는 강남이 누리는 서비스에 상응하는 비용을 강남이 납부하게 하는 것으로 전환되어야 한다. 
 

참사 키운 원인에 대해 철저히 규명하고 책임자 처벌하라

– 유해가스 발생원인인 건축내외장재의 불연기준 강화해야
– 병원, 공연장, 터미널 등 다중이용시설에 대한 안전·소방설비 기준 강화해야

지난 26일 밀양 세종병원 화재로 39명이 사망하고 151명의 부상자가 발생했다. 오늘은 불광동 아파트 화재로 3명이 모두 사망하는 화재사고가 발생했다. 제천 참사 발생한지 1달 만에 또 다시 190여명의 사상자가 발생한 밀양 참사는 화재안전사고에 취약한 대한민국의 안전불감증을 재확인시켜준 것으로 정부는 철저한 원인조사와 책임자 처벌, 재발방지책을 제시해야 한다.

밀양참사를 키운 원인으로는 방화구획 미설치, 스프링 클러 미설치 등의 제도적 미비점 이외에도 불법증축, 셀프 안전진단 등 관련법조차 제대로 이행하지 않은 불법행위들이 지적되고 있다. 특히 사망자 대부분이 유해가스에 의한 질식사인 것으로 드러난 만큼 유해가스 확산원인과 재발방지책을 제시해야 한다.

발화지점이 1층 탕비실이지만 유해가스가 병원 위로 확산되어 5층에서도 사망자가 발생했다. 8층에서 사망자가 발생한 제천 참사와 유사한 경우로 유독가스 확산이 인명피해를 키웠음이 재확인 된 것이다. 유독가스가 윗층으로 순식간에 확산된 것은 건축외장재뿐 아니라 전기파이프나 배관파이프, 계단 등 내부에서 확산된 것으로 보인다.

유해가스는 화염에 직접 노출되지 않고 조금만 마셔도 생명에 위협을 줄 정도로 치명적이다. 따라서 건축내장재에 대해 유해가스 발생을 차단하기 위한 불연기준 강화가 매우 중요하다. 현행법에서는 건축내장재에 대해 불연기준에도 유해가스 규정이 제시되지 않고 있다. 특히 층간 화재 차단을 위해 설치해야 하는 내화충전재는 화재에 노출될 경우 막대한 유해가스를 발생하는 재질이 대부분이라 오히려 유해가스 발생을 키우는 실정이다. 따라서 건축내외장재에 대한 유해가스 규정 마련이 시급하다.

일정면적 이상에만 의무화인 방화구획 및 스프링클러 설치도 병원, 공연장, 터미널, 백화점 등 다중이용시설에 대해서는 전면 의무화로 개선되어야 한다. 현행 법에서는 방화구획은 연면적 1천㎡이상, 스프링클러는 병원의 경우 바닥면적 600㎡ 이상이어야 설치 의무화이고 밀양 세종병원은 해당사항이 아니어서 이러한 소방설비 조차 제대로 되지 않은 것으로 나타났다.

이외에도 안전관리 소홀, 불법증축, 건축물 불량내외장재 사용 등에 대해서도 철저히 조사하고, 이후 건축·소방감리 강화를 위한 제도개선도 이루어져야 한다. 제천, 밀양 등 잇따른 화재참사는 정부의 안전불감증에서 빚어진 인재임을 인정하고 안전사고 예방을 위한 근본대책을 제시하길 바란다. <끝>

문재인 대통령은 집값상승 조장하는 공공의 땅장사를 중단시켜라

– 민간매각한 용산외인아파트 부지 평당 6천만원분양가로 주변 시세의 2.6배
– LH가 직접 개발했다면 주변 전월세 시세의 절반수준에 공급 가능했을 것
– 신규 택지지구, 공공용지 땅장사 중단하고 서민주거난 해결위해 사용해야

LH공사가 매각한 용산 외인아파트 부지의 민간아파트 ‘나인원’이 평당 6,000만원 내외로 주변시세의 2배 이상으로 분양될 것으로 예상된다. 미군기지 이전으로 확보한 공공부지가 서민주거안정은커녕 집값 상승을 조장하고 있는 것이다. 판교, 마곡 등 과거 수많은 신도시와 택지개발 역시 공공의 땅장사, 건설사의 집장사로 집값을 상승시켜 무주택 서민들의 주거불안을 더욱 조장해왔다. 정부는 지금이라도 공기업의 무분별한 땅장사를 중단시키고 값싸고 질좋은 공공주택 공급확대로 부동산거품제거와 시민들의 주거안정에 적극 나서야 한다.

면적 6만677㎡의 해당부지는 고급주택 단지인 한남더힐과 마주하고 있으며, 지난 2016년 LH공사가 국방부로부터 토지소유권을 양여받고 평당 3,400만원, 총액 6,242억원에 매각했다. 최근 언론보도에 따르면 이곳에서 아파트를 공급하는 시행사는 고급주택이라는 명목하에 평당 6,000만원으로 분양보증승인을 신청한 것으로 알려졌다. HUG의 압력으로 일부금액이 인하된다 해도 일반 서민들은 꿈도 꿀 수 없는 금액이다. 일각에서는 수요층이 다른 고가 주택으로 주변 영향이 없을 것이라고 주장하지만 집 없는 서민들을 위해 공급되어야 할 땅을 민간에 팔아 고급 주택을 공급하는 것이 서민주거안정을 위해 설립된 LH의 역할이라면 공기업이 존재해야 할 이유가 없다.

경실련 분석결과 만일 매각하지 않고 LH공사 등 공공이 임대주택을 짓거나 토지임대 후 건물만 분양했다면 주변 시세의 절반이하에 공급가능 했다. 특히 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대건물분양 방식은 시민들의 내집 마련 욕구를 해소하면서 불로소득 사유화도 방지해 ‘로또’ 논란도 잠재울 수 있다. 해당 부지의 공시지가는 평당 1,800만원으로 입주자들은 20평 기준 주변 시세(전세 3억3천만원, 월세 165만원/전월세 전환률 6%)의 47%인 건물값 1억원, 토지임대료 월 44만원(건물값 융자시 월 77만원)으로 40년간 안정적으로 살 수 있다. 현재 2종 주거지역이기 때문에 용도를 바꾸지 않고도 1,840세대(25평 기준)를 공급할 수 있다.

이미 매각된 외인아파트 부지는 어쩔 수 없다 하더라도, 앞으로도 용산 캠프힐 등 미군이전지 뿐 아니라 서울의료원 등 지자체 보유 공공토지도 매각될 예정이다. 정부는 미군기지 이전비 마련을 위해, 서울시도 예산확보를 위해 토지매각이 필요하다는 입장이지만 비싼 집값으로 발생하는 서민주거불안 등의 사회적 비용 증가와 토지보유에 따른 자산증가를 감안한다면 매각보다는 보유가 훨씬 경제적이다.

시민들의 논과 밭을 강제수용해 조성하는 공공택지 민간매각도 중단해야 한다. 공공주택지구라도 50%만 공공주택으로 공급하면 되기 때문에 나머지 절반은 사업비 마련이라는 명목하에 민간매각되고 있다. 지난 12월 발표된 주거복지로드맵에 따르면 100만호 주택 공급을 위해 성남금토, 구리갈매 등 40여개 신도시를 개발할 예정이지만 이중 절반수준인 42.5만호는 민간분양될 예정이다.

하지만 과거 판교, 위례 사례에서 보듯 민간분양이 되면 공공분양보다 최대 두배이상 비싼 분양가와 이후 집값 상승으로 민간업자는 막대한 개발이익을, 입주 후 소비자들도 시세차익을 가져갈 수밖에 없다. 비싼 분양가가 주변 집값까지 상승시키며 신도시 개발이 오히려 무주택 서민들의 주거불안만 가중시킬 것이 명확한 것이다. 경실련 조사결과 2005년 판교개발 당시 분당, 용인, 영통 등 판교 주변 아파트들은 신도시 발표이후 첫 삽도 뜨기 전 6개월 만에 34조원의 아파트값이 폭등했음을 유념해야 한다.

문재인 정부 출범이후 각종 대책을 쏟아내고 있지만 미봉책으로 일관하며 강남을 필두로 서울, 수도권의 집값은 꾸준히 상승하고 있다. 일부 언론에서는 강남 같은 명품주거지 공급확대가 해법이라고 강조하지만 공기업의 땅장사를 허용하는 한 제2의 판교, 제2의 나인원을 피할 수 없다. 지금이라도 강제수용한 공공택지 뿐 아니라 미군이전지 및 지자체 부지 등의 공공부지 매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택 확충으로 서민주거안정에 나서야 한다. <끝>

우원식 원내대표의 분양원가 공개 의지 환영한다.
– 정부여당간 정책혼선 그만하고 말 대신 의지 가지고 적극적으로 추진해야
– 후분양제 등 주택정책의 근본적 패러다임 바꿀 정책 도입하라

우원식 더불어민주당 원내대표가 교섭단체 연설에서 “부동산 불패 신화에 마침표를 찍고 주택이 투기가 아닌 주거의 대상으로 자리하도록 반드시 정책의 패러다임을 바꾸겠다.”며 “재건축부담금, 보유세 인상, 분양원가 공개 등 모든 옵션을 테이블에 올려놓고 특단의 대책을 강구하겠다.“고 밝혔다. 경실련은 최근의 집값 상승과 고질적인 부동산 거품의 문제를 인식하고 이를 개선하려는 우 원내대표의 의지를 환영한다. 그러나 이번 발언이 말로만 그치는 것이 아니라 여당으로써 책임감 있게 추진되고, 후분양제 등 근본적인 개선책도 도입하기 위한 계기가 되어야 할 것이다.

문재인 정부 출범이후 집값이 치솟고 있다. 수차례의 대책을 내 놓았지만 서울, 수도권은 반짝 효과이후 오히려 더욱 불을 붙이고 있는 형국이다. KB부동산 발표에 따르면 지난해 서울의 아파트값은 14.5%가 상승했다. 이외에도 수도권 9.4%, 전국 6.4% 등 소득상승률에 비할 수 없을 정도로 올랐다. 이중 절반 넘는 비중은 8.1대책 이후 상승했다.

그러나 정부와 여당, 부처내에서도 정책에 대해 일관된 목소리를 내지 못하면서 시장의 불신은 더해지고 있다. 또한 정부가 후분양제, 공공주택 원가 공개, 택지 매각 중단 등 근본적이고 주택정책의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책을 외면하면서 정부의 개혁의지 조차 의심스러운 상황이다.

그러한 면에서 페러다임 변화를 다짐한 우 원내대표의 발언은 환영할 만하다. 그러나 말로만 그쳐서는 안된다. 이미 문재인 정부는 문제가 심각해질 때마다 간보기식 정책 노출로 인해 신뢰를 잃고 정책 추진 의지를 의심받고 있다. 여당도 마찬가지다. 후분양제 등 개혁정책을 정부의 눈치를 보며, 적극적으로 나서지 않는 등 일관되게 끌려 다니는 모습을 보이고 있다. 시민들의 삶과 직결되는 집값 거품을 방치하고서는 유권자들의 지지를 얻을 수 없다. 더불어민주당의 적극적인 정책 추진을 촉구한다.<끝>

박원순 시장은 재벌위한 서울의료원 부지 매각을 중단하라

– 3차례 유찰로 매각액 인하, 쪼개기 개발, 규제완화 등으로 당초 개발취지 퇴색
– 보유하고 직접 개발하면 서울시 자산증가하고 시민에게 수혜 돌아가

서울시가 세 차례 유찰된 옛 서울의료원 부지 매각 작업에 다시 돌입한 것으로 알려졌다. 업계에 따르면 서울시는 최근 강남구 삼성동 171 일대 서울의료원 강남분원 매각을 위한 세부 추진계획 수립에 나섰다. 서울시 예산내역에도 시유재산 매각대금으로 5,150억원이 책정되어 있는 상태이다. 이미 외인아파트부지, 분당 한국식품연구원 부지 등 많은 공공기관 이전 부지가 민간에게 매각되어 공익보다는 사기업의 이윤 추구 수단으로 전락했다. ‘시민만 보겠다’는 박원순 서울시장은 더 이상 공공용지의 민간매각을 포기하고, 서울의료원 부지가 공익과 시민을 위해 사용될 수 있는 방안을 제시해야 한다.

MICE산업 발전을 위한 매각이라는 당초 이유는 거짓이었나

서울의료원 부지는 앞으로 이후 KTX, GTX, 지하철 등 6개의 철도노선이 지나며, 영동대로 개발, GBC 개발, 종합운동장 재개발 등 삼성역 주변 개발 계획의 중심부지로 매우 중요한 가치를 지니고 있다. 처음 매각을 결정할 당시 서울시는 MICE 등 국제교류복합지구 활성화를 위해 민간의 노하우와 창의력 및 국제적 네트워크가 필요하다며, 민간매각의 당위성을 주장했다. 부채감축을 위한 졸속 매각이라는 경실련의 비판에 “부동산 매각 뿐 아니라 매입도 하고 있다며, 서울의료원 부지는 도시계획적 차원에서 해당부지의 최적 활용방안을 고민해 결정한 것”이라고 반박했다. 그러나 어느 순간 MICE산업은 쏙 빠진 채, 예산 충당을 위한 매각으로 스리슬쩍 둔갑했다.

애초 당위성 없는 매각 강행이었기 때문이다. MICE산업의 발전 가능성, 부가가치 유발 등에 대한 논란은 차치하더라도, 왜 MICE발전을 위해 민간매각을 하는 것인지에 대한 구체적 근거가 전혀 없었다. MICE산업의 발전은 전시관, 컨벤션센터 등을 운영하는 단계에서 민간의 능력들이 요구되는 것이지, 토지를 매입해서 시설을 짓고, 주변부를 개발하는 것은 민간의 창의성과는 아무런 연관이 없다. 토지는 공공이 보유한 채 장기임대를 통해 개발을 유도할 수 있는 방안이 있음에도 불구하고, 근거 없이 민간에게 매각해 개발하는 것이 효율적이라는 서울시의 주장은 매각의 정당성을 위한 억지 주장에 불과하다. 더군다나 종합운동장 재개발을 통해 제2코엑스를 계획하는 등 의료원부지의 MICE 시설 확충은 당면과제가 아니다. 결국 서울시는 복지 예산 증가로 세입 부족을 해결할 최우선 방안으로 부지를 매각한다며 은근슬쩍 입장을 바꿨다. 그러나 이러한 이유도 알짜부지 매각을 위한 타당한 근거가 될 수 없다. 매각예상액도 당초 9,300억원의 반토막 수준으로 떨어졌고, 각종 규제완화로 택지를 매입하게 될 민간업자에게만 막대한 특혜가 돌아갈 수 밖에 없는 상황이다. 2016년말 서울시 지방세 체납액은 1조 2천973억원에 이르며, 고액체납자 1천412명이 4천172억원을 체납했다. 지방세 체납만 제대로 걷어도 서울시가 예상했던 의료원부지 5,000억원 매각대금을 충분히 충당할 수 있다.

보유하고 개발하면 서울시 자산가치 상승, 공공 활용을 위해 공공용지로 남겨둬야

세차례 유찰된 점을 근거로 부지가치가 과대평가되었다는 주장은 옳지 않다. 당장 개발을 통한 이윤추구를 중시하는 기업과 장기적으로 자산가치 상승과 공익을 추구해야 하는 공공의 부지에 대한 평가는 다를 수밖에 없다. 서울시가 가이드라인을 제시한다고 하지만 기업은 공공의 이익보다 기업의 사적이익을 위해 해당 부지를 이용할 것이라는 것은 뻔하다. 특히 서울시는 유찰을 핑계로 이미 상당부분의 가이드라인을 완화한 상태다. 결국에는 이윤을 추구하는 기업들이 대다수 오피스 등으로 개발해 분양할 것이 뻔하다.

박원순 시장이 치적을 위해 개발 하고 싶다면 공익성을 담보할 수 있는 공공개발을 해야 한다. 부채 등의 문제로 이 같은 방식이 힘들 다면, 50년 등 장기임대를 통해 사업을 진행하면 된다. 일정 수익률을 보장해주어 민간의 참여를 이끌고, 서울시는 토지의 가치상승과 임대료를 통해 이득을 취하는 것이다. 경실련이 지난 국정감사에서 분석한 바에 따르면 서울시 SH공사의 공공주택(임대아파트) 토지시세는 총 25조원으로 장부가액의 5배나 되는 것으로 나타났다. 매입금액의 5배가 오른 것이다. 서울시가 지금 당장 예산 충당을 이유로 공공 토지를 헐값에 매각한다면, 이같은 막대한 자산 증가를 모두 포기하는 셈이다.

근본적으로는 해당 토지의 개발이 필요한 것인지 재검토해야 한다. 공공기관 지방 이전은 서울의 과밀화를 해소하기 위한 것임에도 불구하고 알짜배기 토지를 매입한 기업들은 기존보다 훨씬 과밀화된 개발을 진행하고 있다. 박원순 서울시장은 시민의 재산을 치적 쌓기에 사용하기 위해 매각만을 고집할 것이 아니라 공공용지로 보존해 미래의 후손이 더욱 공익을 위해 사용토록 하는 것이 시민의 시장으로써 책무임을 자각하길 바란다. <끝>

정치인의 변신은 자주 있는 일이지만, 변신의 강도와 폭에서 안철수에 필적할 사람은 찾기 어려울만큼 안철수의 변신은 충격적이다. 안철수는 29일 국회에서 열린 최고위원회의에서 강남권 아파트값 폭등과 관련  “노무현 정부 부동산 정책 실패의 시즌2”, “노무현 정부 때인 2005년의 데자뷰가 12년 만에 펼쳐지고 있다”, “강남 집값이 무섭게 오르고 있다. 일주일새 호가 1억씩 오르던 2005년같은 집값폭등으로 부르는 게 값”, “문재인 정부 출범 9개월동안 6차례 발표한 대책들은 하나같이 조롱거리가 됐다. 오히려 정부가 뭔가 하면 기다렸다는 듯 집값이 뛰고 있다”며 문재인 정부를 맹타했다. 

여기까진 그럴 수 있다. 그런데 안철수는 강남아파트값 폭등 원인을 “8.2 대책에서 다주택자 규제로 똘똘한 한 채를 만들더니 아파트 재건축 연한을 30년에서 40년으로 돌린다고 한다”며 “재건축 규제나 초과이익환수제가 단기수요는 줄일 수 있으나 결국 재건축아파트 품귀현상을 낳고 강남 새 아파트 가격을 끌어올리는 것밖에 안되는 것을 왜 모르는가”라며 현실과 정반대되는, 그러나 토건족과 비대언론, 메인스트림의 구미에는 정확히 부합하는 진단을 내놓은 후 “수요 억제에만 머무른 정책을 공급 확대로 전면수정하고 강남 외 지역 주거인프라 개선에 바로 나서야 한다”고 강변했다. (헐~안철수 “강남 집값 폭등은 공급부족 때문”, http://www.viewsnnews.com/article?q=153631)

재건축초과이익환수제는 공공이 만든 개발이익 중 일부를 공공이 환수하는 지극히 정당한 제도라는 점에서, 재건축 연한 정상화는 최경환 등이 투기를 일으킬 목적으로 줄인 재건축 가능연한을 원상태로 복원시킨다는 점에서, 강남의 아파트 가격 상승은 실수요가 아닌 투기적 가수요에 의한 것이라는 점에서, 판교 케이스가 보여주듯 투기심리가 시장을 지배하는 상황에서 공급확대정책은 오히려 투기심리를 자극한다는 점에서 강남아파트 가격 폭등에 대한 안철수의 진단과 처방은 전적으로 그르다. 

안타까운 건 메인스트림과 토건족과 비대언론의 호민관 역할을 자임한 안철수가 2012년 대선에 출마할 당시에는 지금과는 사뭇 다른 스탠스를 취했다는 사실이다. 안철수가 대선 당시 발표한 정책공약집 ‘안철수의 약속’을 보면 ‘개인과 기업이 함께 성공하는 경제’라는 경제공약 중에 ‘서민과 실수요 중심의 주거정책’이 나온다. ‘서민과 실수요 중심의 주거정책’은 ‘공공임대주택 공급 확대 및 임대차 시장의 힘의 비대칭성 해소’, ‘토지보유세 정상화 및 공평과세’, ‘고위공직자 부동산백지신탁제 도입’을 구체적인 정책수단으로 삼고 있다. 안철수표 부동산 정책의 핵심은 패러다임의 전환이다. 기존의 토건주의, 소유자 중심의 패러다임에서 토지가치의 공유, 사용자 중심의 패러다임으로의 전환이라는 의미다.

적어도 2012년의 안철수는 토건주의 혹은 부동산 공화국의 포로는 아니었으며, 오히려 그 반대에 가까웠다. 한데 지금의 안철수는 투기공화국의 옹호자, 지주들의 호민관이 된 느낌이다. 안철수의 생각이 바뀐 것인지, 안철수의 속마음이 원래 그랬는지는 안철수 본인만 알 것이다.  

8.2대책 이후 지방 집값 하락을 걱정할 때?
4년간 물가보다 5배(강남10배) 상승한 아파트값이 진짜 문제다

– 강남 아파트값만 잡겠다는 정책방향, 오락가락 정책이 집값상승 불 지핀다
– 투기 근절, 불로소득 환수, 저렴주택 확대 등 집값안정을 위한 근본대책 시행하라

정부가 투기를 근절하고 집값 상승을 잡겠다고 공언했으나 공염불에 그치고 있다. 언론에서 일부 지역의 집값 하락을 내세워 정부의 대책을 요구하자, 김현미 국토부 장관은 “주택가격이 과도하게 하락한 곳에 대해 정부가 청약 위축지역 지정을 검토하겠다.”며 후퇴 입장을 보이고 있다. 강남발 집값 상승에 대해서도 몇몇 지역의 문제라며 안일하게 인식하고 있다. 청와대 고위관계자는 “부동산 가격의 변동이 강남 4구에 국한된 것인지, 전국적으로 일반화된 현상인지 여러 지표와 상황을 보고 파악해봐야 한다.”며 “여유 있게 현상을 봐야 한다.”고 말했다. 김동연 총리는 “강남의 집값 상승이 아직 이외 지역으로 번지지 않았다”며 지금의 현재의 집값 상승을 침소봉대 하고 있다.

결국 안일한 인식과 일부지역의 가격하락을 우려한 나머지 전면적이고 주택정책의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책이 아닌 강남만을 위한 핀셋 대책으로 표출되고 있다. 정부와 여당, 부처 간 불협화음 등 정책에 대해 일관된 목소리를 내지 못하면서 시장의 불신은 더해지고 있다. 임기응변식 대책은 정책의 효과를 떨어뜨리며, 부작용만 불러올 뿐이다. 문재인 정부가 집값 안정에 대한 의지를 가지고 전면적인 부동산 개혁정책을 속히 시행할 것을 촉구한다.

2014년부터 전국 아파트값 상승, 물가상승률의 5배. 전면적인 안정대책 필요하다

KB부동산에 따르면 주택가격이 하락기를 벗어난 2013년 12월 대비 2017년 12월 아파트값은 전국 29.5%, 서울 46.4%가 상승했다. 강남권은 53.8%로 급등했다. 강북권 역시 33.3%나 상승했다. 같은 기간 물가상승률은 4.9%로, 강남은 물가상승률의 10배, 서울 8배, 수도권 6배가 상승했다. 수도권과 광역시를 뺀 지방은 14.1%로 역시 물가보다 2배 상승했다. 최근 들어 일부 지방의 경우 공급과잉 등으로 일시적 하락현상이 나타나고 있는 것은 사실이지만 과거 몇 년간의 비정상적인 상승이 문제였던 만큼 하락은 지극히 정상적인 과정으로 봐야 한다. 오히려 서민주거안정을 위해서 정부의 강력한 의지로 서울과 수도권의 가격 하락을 유도해 정상적인 집값을 만들어야 한다.

정부가 강남을 제외한 지역은 안정권이거나 오히려 하락하고 있다고 밝히고 있으나 이는 사실이 아니다. 정도가 다를 뿐 8.2대책이후 강북과 수도권 역시 지속적으로 높은 상승률을 보이고 있다. <표1>에 나타나듯 8.2대책이 시장의 우려보다 낮은 수위로 나오면서 이후 상승세는 더욱 가팔라졌다. 지난해 8월 이후 12월까지 서울 아파트값 상승률은 8.9%로, 2017년 전체인 14.5%의 절반을 넘는다. 서울 강북(11개구)은 5.7%, 수도권역시 5.6% 상승해, 10.5%가 상승한 강남보다는 덜하지만 결코 낮은 상승률로 볼 수 없다. 같은 기간 소비자물가지수는 오히려 -0.5% 하락했다.

경실련은 수십년간의 주택정책 적폐를 바로잡고 패러다임을 바꾸기 위해 공공아파트 분양원가공개 및 후분양, 토지임대부주택 공급, 건축비인하, 과표정상화 등 법개정 없이 공공이 의지만 있다면 즉시 할 수 있는 거품제거 정책을 제안해왔다. 그러나 정부가 내놓은 대책은 고강도 세무조사와 보여주기식 현장 단속뿐이다. 집값 안정 의지가 있는 것인지 의문이다. 특정지역만을 타겟으로 한 대책으로는 집값을 잡을 수 없다. 보다 근본적이고 전면적인 정책 도입이 필요하다.

첫째, 요지에 저렴한 공공주택을 공급하고 분양원가 공개, 후분양으로 투기 막아야

일각에서는 집값이 금융위기 이후 곧바로 하락한 것으로 알고 있으나 2008년 9월 금융위기 여파로 잠시 하락후, 곧바로 반등해 2010년 중반까지 금융위기 이후 1년 이상 상승세가 이어졌다. 지방의 경우 금융위기에도 하락하지 않고 지속적으로 상승했다. 집값 하락의 주원인은 2009년 9월부터 진행된 보금자리주택 사전예약 효과로 볼 수 있다. 당시 4만여 가구가 주변 시세의 절반 값으로 공급됐다. 강남은 평당 1,100만원으로 주변 전세값보다도 낮았다. 2010년 12월 본청약 때는 사전예약보다 낮은 평당 990만원에 공급됐다. 내 집 마련을 원하던 수많은 사람들이 기존 고가 아파트 매매를 거부하고 저렴한 공공주택을 기다린 것이 당시 아파트값 하락의 주요한 원인이었다.

관건은 가격이다. 수요가 있는 요지에 저렴한 가격에 공급해야 정책 효과가 분명해진다. 정부가 수도권 주요택지에 이어 서울에도 택지를 공급하겠다고 밝혔지만 기존 판교 등과 같이 고가 분양이 실시될 경우 오히려 주변 집값을 더욱 끌어올릴 뿐이다. 서민 주거안정과 집값 안정을 위해 비싼 주변 시세가 아니라 낮은 가격에 공급하고, 시세차익 우려를 방지하기 위해 토지는 분양하지 않고 건물만 분양하는 토지임대부분양주택으로 공급하면 된다. 공공아파트는 투명하게 분양원가를 공개하고, 모든 아파트는 후분양을 실시해 투기를 막고 소비자를 보호해야 한다.

둘째, 강남 집값을 잡기위한 보유세 강화의 시작은 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이다.

정부가 보유세 강화를 고려하고 있으나 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이 우선되어야 한다. 경실련 조사결과 아파트와 고급단독주택, 상업업무 빌딩 등의 공시가격이 시세를 제대로 반영 못 할 뿐 아니라 시세반영률도 서로 다르는 등 매우 불공정하게 운용되어 왔다. 최근 연구에 의하면 불공평한 과세기준만 바로잡아도 16조4천억원의 보유세 증가가 예상된다(부동산 불평등해소를 위한 보유세제 개편방안, 전강수).

또한 공시가격 정상화는 표준지 및 표주주택 가격을 결정고시하는 국토부장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다. 일각에서는 공정시장가액비율을 조정해 강남아파트들의 보유세를 높이는 것을 주장하지만 불공정한 과세기준을 바로잡지 않은 채 공정시장가액비율만 조정한다면 서민과 부동산부자의 세금차별만 더욱 견고해질 뿐이다. 그동안 아파트에 사는 서민보다 단독주택과 토지를 보유한 부동산 부자, 사옥 등 빌딩을 보유한 기업들은 훨씬 낮은 시세반영률로 세금특혜를 받아왔다. 가장 큰 수혜는 막대한 토지와 건물을 보유한 재벌일가이다.

현재 공시지가와 공시가격은 토지, 빌딩, 단독주택, 공동주택 순으로 시세반영률에서 차이가 발생한다. 지난달 발표된 100억원 내외의 표준단독주택 상위 10위의 시세반영률은 52%로 70% 내외인 아파트에 비해 낮다. 과거 경실련이 조사한 자료에 따르면 재벌 사옥은 32% 수준이다. 이후 일부 높아지기는 했지만 여전히 아파트에 비해서는 상당부분 낮다.

현재의 집값 상승이 강남만의 문제인 듯 침소봉대한다면 잘못된 대책으로 과거 참여정부의 부동산 폭등 실패를 불러올 위험이 크다. 이미 일부 언론 등에서는 참여정부 시즌2라는 조롱까지 하고 있는 상황이다. 주거 문제는 시민들의 삶과 직결된 문제이다. 상승을 막는 것에서 끝나는 것이 아니라 소득에 비해 비싼 집값을 정상화 시키는 정책을 제시해야 한다. 문재인 정부가 작금의 심각성을 인식하고 이를 해결하기 위한 특단의 대책을 속히 실시할 것을 촉구한다. <끝>

업역규제 폐지 환영하나 직접시공제 등 생산체계 개선 미진

– 직접시공제 정상화, 불법 다단계 하도급 근절, 내국인 일자리 보호 대책부족

국토교통부(장관 김현미)가 2018년 업무보고를 통해 건설산업 혁신을 통한 양질의 일자리를 창출하기 위해 업역규제 개선과 직접시공 확대계획을 발표했다. 건설업체의 영업범위를 제한하는 업역규제는 1958년부터 시행되었는데, 전세계적으로 우리나라에만 있는 후진적 제도이다. 종합건설업체는 원도급을, 전문건설업체는 하도급만 가능토록 영업범위를 제한하였기에 칸막이식 규제라는 비판을 받아왔다. 선진국에서 당연시 여기는 직접시공제 또한 비정상적으로 운영되고 있음에도 후진적 업역규제가 워낙 강고하다보니, 직접시공제 정상화 논의는 거의 진전되지 못해왔다. 악화가 양화를 구축한 꼴이다.

건설산업이 절체절명의 위기상황에서, 새정부의 업역 폐지 및 직접시공제 개선에 대한 문제인식은 의미있게 평가할만하다. 그러나 건설업 생산체계와 관련한 업무계획 내용은 현 시기의 위기상황에 견주어 상당히 미진하다. 불법 재하도급과 불법취업에 따른 일자리 불법잠식 문제 해결 방안이 너무 안일하다. 정부가 업계의 이해관계에 얽매이지 말고, 국민과 국가경제를 중심으로 후진적 관행을 없애고 선진국형 생산체계를 정착할 것을 기대한다.

첫째, 직접시공제 확대가 아닌 정상화가 필요하다

공사를 수주한 원도급업체가 일정비율 이상 직접 시공을 해야 하는 직접시공제는 현행 50억원 미만 공사에 한해 일부 이뤄지고 있다. 50억 미만 소규모공사로 왜곡·제한되어 적용되다보니, 요행으로 업을 유지하는 소규모업체들의 하도급관행을 제어할 수 없었다. 아울러 지난 10여년간 정부의 부실한 관리감독으로 직접시공제 정상화논의는 개점휴업 상태였다. 서민일자리 주축인 건설업을 개선하려는 정부 의지는 찾아볼 수 없었다.

원도급사가 일정비율 직접 공사를 수행하는 직접시공제는 너무나 당연한 제도이다. 그러나 문재인 정부 또한 참여정부 당시 첫단추를 잘못 꿰어 도입된 제도를 그대로 유지한채 대상금액만 100억원 이하로 확대하려할 뿐이다. 직접시공제 적용대상은 공사규모로 제한해서는 아니된다. 굳이 제한하려면 관리감독이 가능한 100억원 이상 중대형공사로 적용함이 옳다. 공공부문이 제대로 직접시공 체계를 확립한다면, 민간부문도 자연스러운 변화가 이루어질 것이다.

둘째, 다단계 불법 재하도급 대응방안은 너무 부실하다

현행 불법재하도급이 성행하는 것은 현행 처벌규정(영업정지)이 낮아서가 아니다. 원청·감리 및 발주자에게 책임을 부과하지 않았기 때문이다. 책임이 없다보니 관리·감독체계가 없는 것이고, 불법재하도급은 양산·반복되고 있다. 불법재하도급 적발업체에 대해 2진 아웃제를 도입한다고 하지만 현장에서 일상적으로 벌어지고 있는 수많은 재하도급 사례를 찾아다녀 적발한 공무원이 있을 리 만무하다. 2016년 기준 우리나라 공사 건수는 9.4만건(대한건설협회)인데 불법하도급 적발 건수는 982건에 불과하다. 무책임과 관행으로 불법재하도급 성행을 부추겨 왔던 것이다. 공적 역할을 방기한 채 처벌만으로 단속하는 것은 결코 옳지도, 효과도 없다.

셋째, 일자리창출 헛구호에 앞서, 불법적 일자리 침탈을 최우선으로 막아야 한다.

정말 심각한 문제는 일자리의 불법잠식이다. 불법하도급을 통해 유입된 불법취업자들이 내국인 서민들 일자리를 불법으로 빼앗고 일당마저 낮추고 있는데, 이에 대한 정부의 문제 인식을 업무계획에서 찾아 볼 수 없다. 일반 아파트 공사장의 경우 70∼80%는 저가 외국인 노동자들에게 서민 일자리가 잠식당하고 있다. 이처럼 불법재하도급의 문제는 단순히 생산체계를 어지럽히는 것이 아니라 노동시장의 일자리 생태계를 파멸시키는 핵심 원인임에도 의식적으로 외면한 것으로 느껴진다. 명백한 직무유기이다. 불법취업자에 의한 불법적 일자리침탈을 방기하고서 일자리창출을 부르짖는 정부 구호는 공허함을 넘어 기만이다. 이미 발전소·제철소·석유화학 건설현장은 법에 따라 외국인 노동자 취업을 금지하고 있는 만큼, 적어도 세금으로 진행되는 공공사업장의 경우 외국인 노동자 취업을 원천적으로 금지함이 옳다.

새정부가 뒤늦게나마 우리나라 건설산업의 후진적이고 낡은 관행 문제점을 인식한 것은 다행스러운 부분이다. 역설적이게도 위기상황이 관행타파와 개혁의 적기다. 그간 정부(국토교통부)가 건설업 악습을 치유하지 못한 것은 관행에 젖은 책임자에 기인한 측면도 상당할 것이다. 이제라도 근원적 원인을 제대로 인식하고, 영리집단이 아닌 국민을 위한 개혁로드맵이 조속히 제시되기를 바란다.<끝>

부영의 동탄2 분양아파트 건축비 폭리를 철저하게 수사하라

– 동탄2 부영아파트 건축비는 표준건축비의 두 배 이상이고, 기본형건축비보다도 높아
– 부영 임대주택 건축비 부풀리기 사실로 밝혀진 만큼 분양주택도 철저히 조사해야

검찰이 특정범죄가중처벌법상 횡령 및 배임, 조세포탈, 공정거래법 위반, 입찰방해, 임대주택법 위반 등 혐의로 이중근 부영그룹 회장의 구속영장을 청구했다. 검찰조사에 따르면 부영은 임대주택 분양전환시 건축원가보다 높은 표준건축비를 적용해 분양전환가를 과대 책정한 것으로 알려졌다. 지난 10월 경실련은 이중근 회장 및 부영주택 대표이사들을 동탄2신도시 분양가 관련해 업무방해•사기죄로 고발한바 있다. 그러나 아직 해당 부분에 대해서는 조사가 이뤄지지 않고 있다. 검찰이 임대주택 뿐 아니라 분양주택에 관해서도 철저한 조사를 통해 건설사들의 분양가 부풀리기에 철퇴를 내릴 것을 촉구한다.

검찰조사결과 임대주택 분양전환시 대법원 판례에 따라 건설원가와 감정가의 산술평균으로 분양가를 책정하게 되어 있으나, 부영은 실제 들어간 건설원가보다 높은 국토교통부 고시 표준건축비를 건설원가로 책정하는 방식으로 분양가를 부당하게 부풀린 것으로 의심하고 있다. 표준건축비는 수년간 3.3㎡당 323만원이었다가 2016년 342만원으로 인상됐다. 검찰 조사대로라면, 실제 건축원가는 320만원에도 미치지 않는 셈이다.

임대주택 뿐 아니라 분양주택 역시 실제 소요된 건축원가가 기본형건축비보다 낮을 가능성이 매우 높다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 8개 블록 아파트들의 3.3㎡당 건축비는 최소 681만원, 최대 733만원으로 평균 704만원에 달한다. 분양아파트가 임대주택에 비해 내장재 등 일부 비용 차이가 있을 수는 있겠지만 표준건축비(342만원)보다 2배나 높다는 것은 납득하기 어려운 수준이다. 더군다나 부영은 표준건축비보다 실제 건축원가가 낮은 것으로 추정되는바 분양주택에서도 상당부분 건축비를 부풀렸을 가능성이 높다. 분양주택의 기준이 되는 기본형건축비는 2016년 3월 기준 574만원으로 부영 아파트들은 이보다 최대 154만원 비싸다. 더군다나 검찰 조사에 따르면 분양아파트들의 실제 건축원가는 기본형건축비보다 낮을 것으로 의심된다.

동탄2신도시의 부영아파트는 분양가상한제 적용대상이며, 부영은 분양원가 관련 자료를 거짓 없이 상세하게 제출해서 화성시 분양가심사위원회의 심사를 받았어야 했다. 하지만 경실련 조사결과 부영아파트는 최초 사업비보다 2,300억원이 증가된 부풀려진 분양원가를 화성시에 제출, 별다른 조정 없이 심의 통과했고, 소비자들은 최초보다 1억원이나 비싼 불량아파트를 떠안아 이중삼중의 피해를 떠안게 되었다.

수십년간 임대주택을 통해 막대한 부를 축적해온 부영의 잘못이 검찰조사를 통해 드러나고 있는 점은 다행이다. 따라서 임대주택 뿐 아니라 부영이 부실시공을 하면서 폭리를 취해왔을 것으로 의심되는 분양주택에 대해서도 철저한 검찰수사가 이루어져야 한다. 국토부도 부영 사례로 재확인 된 기본형 건축비 거품, 분양가심사위원회의 엉터리 심의 등에 대한 대책을 마련하기 바란다.<끝>

별첨)경실련 부영 고발장

당장 할 수 있는 공공 후분양제, 정부는 지체 없이 시행하라

– 참여정부도 단계적 도입 약속했으나 폐기, 단계적 도입 없이 즉시 시행 가능
– 후분양제 빌미로 강제수용 한 공공택지 민간매각 중단하고 공공이 직접 개발해야
– 국회는 민간 대기업 의무화, 중소건설사 사전예약 하는 후분양제법 입법화 하라

정부가 국회에 발의된 후분양제 법안에 대해 ‘공공 후분양제 단계적 의무화와 민간 인센티브 도입’하는 내용의 개정안을 국토위에 제의했다. 즉시 시행이 가능한 공공부문은 또다시 단계적 시행에 머물렀으며, 정상적인 공급구조 조성과 소비자 보호를 위해 당연히 의무화해야 하는 민간부문은 공공택지 우선지원, 주택도시기금 보증 지원 등 인센티브 유인책 제시에 그쳤다. 정부의 도입의지가 보이지 않는다. 국회가 나서 후분양제 의무화를 입법화해야 한다.

후분양제 도입 의무화 법안을 제출한 민주평화당 정동영 의원에 따르면 정부가 오늘(8일) 법안심사소위를 앞두고 국가, 지방자치단체, LH공사, 지방공사는 주거종합계획에 따라 전체공정의 일정수준 이상에 도달한 이후 입주자를 모집케 하는 주택법 개정안을 제안했다. 그러나 이례적으로 법령에 “단계적으로 도입하여야 한다”고 명시해 또다시 시간 끌기에 나선 모양새다. 공공 후분양제는 정부의 의지만 있다면 즉시 시행가능하다.

SH공사가 10년 전 오세훈 전 서울시장의 결단으로 즉시 시행했으며, LH공사 역시 지난해 국정감사에서 정부가 결정만 하면 즉시 시행가능하다는 입장을 밝힌바 있다. 2014년부터 시범사업을 진행하기도 했으며 후분양 이자로 인한 분양가 상승률은 0.57%에 불과한 것으로 나타나는 등 일각의 우려는 사실이 아니다. 주택 공급 중단 역시 지금 분양하나 후분양 하나 약 2년 후 입주하는 것은 변하지 않는다. 사전분양제 등으로 후분양으로 인한 공공 공급물량 중단을 보완할 수 있다.

공공 후분양제는 이미 모든 여건이 갖춰져 있음에도 불구하고 정부가 시장 충격을 운운하며 단계적 도입을 주장하는 것은 의지가 없다고 밖에 볼 수 없다. 이미 지난 참여정부 당시 단계적 도입을 결정했으나 각계의 반발로 제대로 추진조차 해보지 못하고 폐기된 사례가 있는바 또다시 단계적 도입을 운운하는 것은 정책을 실현시키기 보다는 보여주기식 정책발표에 불과하다.

민간 부문의 경우 강제수용 한 공공택지를 후분양한다고 해서 우선 공급하는 것이 아니라 민간매각 자체를 중단해야 한다. 공공의 주거안정을 위해 토지를 수용하고 주택을 공급하지만 민간 매각하는 경우 고분양가로 분양되고 주변 시세까지 자극해 오히려 주거안정을 해치고 있다. 수억원에 달하는 물건을 다 만들고 파는 것이 정상적임에도 이를 주택도시기금 지원 등 또 다른 혜택으로 유인하는 것은 옳지 않다. 기금은 주거취약층과 임대주택 공급 등을 위해 사용되어야 하지 당연한 제도를 시행하는 건설업체들에게 지원하기 위해 모은 돈이 아니다.

문재인 정부는 후분양제뿐 아니라 임대주택 등록 등 당연시 되어야 하는 많은 제도들을 자신들의 권한과 의지로 추진하기 보다는 특혜를 제공해 유인하는 방식을 택하고 있다. 이는 결코 옳은 방식이 아니다. 앞으로 4년간 새로 도입해야 하는 수많은 제도들을 다 인센티브로 유인해 시행할 수 없다. 정부는 자신들의 권한과 책임을 인지하고 공공 후분양을 즉시 시행해야 하며 민간에 대해서도 의무화를 위한 도입방안을 제시해야 한다. 자유한국당의 상임위 불참으로 파행된 국토위 법안심사소위 역시 속히 회의를 개최해 후분양제 의무화법을 처리할 것을 촉구한다.<끝>

강남 잡으러 판교에 3만채… 집값은 더 올랐다

[판교, 공급의 역설 ①] 10년 성적표로 본 아파트 공급론의 허상

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다.

“판교를 제2의 강남으로 개발해, 강남의 주택 수요를 흡수하고 집값을 안정시키겠다.”

지난 2003년 8월 판교신도시 공급 규모를 확대하면서 정부가 내놓은 청사진이다. 그럴 듯 했다. 첫 번째, 강남과 인접한 신도시에 대규모로 주택을 공급한다. → 두 번째, 강남 수요가 신도시로 분산된다. → 세 번째, 수요가 줄면서 강남 아파트 가격이 내려간다.

최근 강남 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 주장과도 같은 얘기다. 계획이 변경되면서, 판교신도시는 고급 저택이 있는 주거지 대신 빽빽한 고층 아파트가 가득한 모습으로 건설됐다.

판교 10년 성적표

판교신도시 입주가 10년이 돼가는 지금, 정부의 판교신도시 실험은 실패했다. 강남 집값은 3만 가구에 육박하는 판교신도시 공급에도 잡히지 않았다. 오히려 판교 분양가의 영향으로 강남 집값은 더 올랐다.

경제정의실천시민연합이 부동산뱅크 시세에 나온 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 16개 표본 아파트 단지 가격을 분석한 결과, 강남 아파트 값은 판교 개발을 전후로 2.3배 올랐다.

강남 아파트 가격은 판교 개발 계획이 발표된 2001년 3.3㎡당 875만 원이었다. 2001년 이후에도 꾸준히 상승하면서 2005년에는 3.3㎡당 1605만 원을 기록했다.

이듬해인 2006년 판교신도시에서 분양이 시작됐지만, 강남 아파트값은 3.3㎡당 2199만 원으로 2000만 원대를 돌파했다.

이후 강남 아파트 가격은 분양가상한제 실시 등으로 멈칫했다. 하지만 판교 입주가 시작된 2009년 반등하면서 2009년 3.3㎡당 2514만 원, 2010년 2860만 원으로 상승세를 탄다. 지난해 10월, 강남 아파트 값은 3.3㎡당 3089만 원으로 3000만 원을 돌파했다.

아파트 땅값(아파트를 짓기 전 순수 토지 가격)은 더 올랐다. 경실련이 강남 3구 16개 단지의 아파트 땅값(건물이 올라가기 전 순수 토지에 용적률 150% 공통 적용)을 분석한 결과, 3.3㎡당 1060만 원이던 땅값은 2007년 5027만 원으로 폭등했다. 불과 6년 새 4배(3.8배) 가까이 폭등한 것이다.

강남 3구 전체 땅값은 5배 가까이 늘었다. 경실련이 강남3구의 3종 일반주거지역(888만 평) 아파트 용지의 토지 가격을 종합해봤는데, 지난 2001년 땅값은 210조 원이었다. 판교 분양이 이뤄지던 2007년에는 1005조 원으로 증가했다.

강남 부동산 시장은 공급이 늘면 가격이 낮아진다는 시장의 일반 법칙을 비웃었다.

처참한 성적표의 원인

경실련은 판교신도시의 높은 분양가를 원인으로 지적한다. 정부가 상당 규모의 택지(분양 3660세대, 임대 5749세대)를 민간에 매각했다. 민간 사업자가 참여하면서 당초 계획보다 분양가는 높아졌다. 높은 분양가가 오히려 강남을 자극하면서 가격이 상승했다는 것이다.

사실 2001년 정부가 예상한 판교신도시 분양가는 3.3㎡당 750만 원 수준이었다. 만약 이 가격대로 분양이 이뤄졌다면, 가격이 저렴한 신도시로의 수요 분산이 이뤄지면서 가격 안정도 기대해볼 수 있었다.

그런데 시간이 지나면서 정부 관계자들이 분양가를 올리기 시작한다. 2003년 12월 당시 서종대 건설교통부 신도시기획단장은 “분양가가 평당 850만원 넘지 않는다”고 했다. 2005년 8월 추병직 건설교통부 장관은 “판교 분양가는 1000만원 내외가 될 것”이라며 상한선을 또 높인다. 판교신도시 분양을 두 달 앞둔 2006년 1월, 건교부의 한 관계자는 “분석결과 중소형 아파트 분양가는 1100만 원 정도”라고 언론에 말을 흘린다.

결과적으로 2006년 1월 건교부 관계자의 말이 맞았다. 2006년 3월 분양한 판교신도시(85㎡이하) 아파트 평균 분양가는 평당 1137만 원이었다. 같은 해 8월 분양한 아파트(85㎡초과)는 평당 1716만원이었다.

당시 경기지역 아파트 평균 가격보다 크게 높다. 부동산서브에 따르면, 2006년 전용면적 85㎡이하 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 735만 원, 85㎡초과 아파트는 1195만원이었다. 판교신도시 아파트는 이보다 평당 400만~500만 원 가량 높았다.

30평으로 치면, 1억 2000만~1억 5000만 원 가량 비싸다. 평범한 서민들이 감내하긴 버거운 수준이었다. 판교신도시 공급이 집값을 안정시킨 게 아니라 오히려 집값 상승의 원인이 됐다는 지적이 나오는 이유다.

김성달 경실련 팀장은 “판교신도시가 분양가격을 높게 책정하면서, 그에 따른 기대 심리가 강남 집값 상승에 영향을 준 것”이라면서 “16조 원 정도로 예상되는 판교 개발 이익을 공기업과 지자체, 민간이 나눠먹고, 그에 따른 부담은 서민이 지는 형국”이라고 비판했다.

공급이 가격을 잡았던 경우, 2011년 강남 보금자리

공급으로 집값을 잡았던 사례가 없는 건 아니다. 지난 2011년 강남 보금자리 주택은 주변 시세의 50~60% 수준인 ‘반 값 아파트’였다. 2011년 1월 분양한 서울 강남 지구 보금자리 주택 분양가는 3.3㎡당 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원이었다.

이 보금자리 주택(658가구)이 공급되면서 강남 집값은 하락했다. 2011년 당시 3.3㎡당 2786만 원이었던 서울 강남 아파트 가격은 2013년 2439만 원으로 하락했다. 시세보다 낮은 가격의 아파트로 강남 아파트 가격을 잡은 것이다.

김헌동 전 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “당시 서울 왕십리와 용인 등 보금자리보다 높은 가격에 분양한 아파트들이 다 미분양이 났다”면서 “강남에 입지 좋은 곳에 저렴한 아파트가 공급되면서, 다른 지역에도 연쇄적인 가격 하락 효과가 나타난 것”이라고 말했다.

http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002400538

판교 실패 부른 공공기관의 6조 땅장사

[판교, 공급의 역설 ②] 개발이익 19조1801억원… 그 승리자와 패배자

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다. 이 기사는 그 두번째다.

‘1000억 밖에 안 먹었다.’

지난 2005년 3월, 판교신도시 땅값 차익이 수 조원에 달한다는 지적에 당시 건설교통부가 내놓은 해명은 이렇다. 건교부는 ‘판교신도시 땅값 차익이 10조 원에 달한다’는 경제정의실천시민연합의 주장은 “사실 무근”이라고 했다. 그러면서 “판교신도시 개발 비용은 약 7조 9000억 원으로 추산된다”며 “택지와 상업용지 판매비가 8조 원에 달하는 점을 감안하면, 실제 차익은 1000억 정도”라고 했다.

정부의 말이 맞을까? 판교신도시 개발이 끝났지만, 정부는 명쾌한 답을 하지 않고 있다.

따져보자, 판교 개발이익

경실련이 당시 토지조성원가와 토지 판매가를 분석한 결과, 판교신도시 사업에 참여한 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)는 대략 6조 원의 이익을 남겼을 것으로 추산된다.

판교신도시 사업은 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)가 공동으로 진행했다. 판교신도시의 총 개발 면적은 270만 평. 사업을 맡은 공공기관들은 대부분 논밭이던 판교 땅을 평당 93만 원이라는 저렴한 가격에 수용한다.

논밭을 택지로 만들기 위한 공사에 투입되는 택지조성가격을 합치면, 택지를 확보하는데 평당 529만원의 비용이 투입됐다. 민간에 판 땅 값은 평당 평균 1046만 원. 민간에 팔면서 땅값은 평당 517만 원이 부풀려졌다. 택지 확보 비용(529만 원)만큼을 더 받아서 판 것이다.

이 가격으로 민간에 팔린 땅의 규모는 판교신도시 전체(270만 평)의 43.2%인 116만 7000평이다. 이 과정에서 판교신도시를 개발한 3개 공공 기관이 챙긴 이득은 6조 368억원으로 집계됐다. 기관별로는 한국토지주택공사와 성남시가 5조 5719억 원(두 기관 합산)을 챙겼고, 경기도가 4649억 원을 챙겼다.

조성원가의 2배 가까운 금액에 땅을 산 건설사들은 이 부담을 고스란히 소비자에게 전가시켰다. 2001년 3.3㎡당 750만 원으로 예상되던 판교신도시 분양가가 1100만~1700만 원 대로 급등한 이유다. 판교신도시가 높은 분양가로 형성되면서, 목표로 한 강남 집값 잡기는 물거품이 됐다. 오히려 강남 집값 상승을 부추기는 역할만 했다.

판교 입주자들도 손해는 아니었다. 입주 이후에도 박근혜 정부의 창조경제 밸리 육성 등 호재에 호재가 더해졌다. 경실련이 부동산뱅크의 시세 자료를 통해 판교 아파트 값을 추정한 결과, 지난해 10월 기준 아파트 값은 2457만 원이었다. 최초 평균 분양가였던 1204만 원보다 2배 올랐다.

부동산 114 자료에 따르면, 판교신도시 아파트 한 채당 평균 가격은 9억 7565만 원이다. 불과 1년 사이 1억 원이 오르면서, 10억 달성을 눈 앞에 두고 있다. 경실련은 지난해 10월 기준 판교 아파트 입주자들은 5조 6727억 원, 입주 기업 등은 5조 8771억 원의 시세 차익을 거둔 것으로 추정하고 있다.

“공공 개발 했다면 이렇게 안됐다”

판교신도시의 승자는 토지 개발에 참여한 공공과 민간, 입주자들이었다. 여기에 끼지 못한 무주택자들은 패배자였다. 경실련은 ‘공공의 땅장사’가 판교신도시 실패의 근본 원인이라고 지적했다. 공공이 땅을 팔지 않고 직접 개발했어야 한다는 것이다.

최승섭 경실련 부장은 “경실련이 제안한 공영 개발 방식을 적용했다면 개발 이익은 공공이 모두 환수할 수 있었을 것”이라며 “아울러 불필요하게 강남 땅 값을 자극해, 부동산 불로소득을 안기는 지금의 상황도 일어나지 않았을 것”이라고 강조했다.

최 부장은 “향후 공공주택 공급 확대를 말하기 전에, 기존 공공주택 공급 방식에 대한 문제부터 해결해야 한다”며 “건물은 팔고, 땅은 공공이 보유하는 토지임대부 분양 확대, 후분양제와 분양원가공개 확대 등을 이행해야 할 것”이라고 말했다.

“판교신도시, 주택이 재테크 수단으로 가는데 일조”

[판교, 공급의 역설 ③ 인터뷰] 서순탁 서울시립대 교수와 김성달 경실련 부동산국책사업팀장

“결국은 주택이 재테크 수단으로 가도록 하는데 일조했던 거죠.” (서순탁 교수)
“공공기관도 스스로 자산을 낮게 잡고 부채만 부각시키면서 공공사업에 손 떼고 싶어해요.” (김성달 팀장)

판교신도시의 실패를 예견한 두 사람이 있다. 서순탁 서울시립대 교수와 김성달 경제정의실천시민연합(아래 경실련) 부동산국책사업팀장. 판교 개발 당시 서 교수는 경실련 정책 위원으로, 김 팀장은 실무진으로 활동했다.

이들은 개발 과정부터 “판교를 공영개발하지 않으면 부동산 가격 폭등을 막을 수 없을 것”이라고 했지만, 정부는 귀를 닫았다. 그리고 이들의 예상대로 판교신도시 개발은 집값 잡기에 실패했다.

지난 2일 서울 동대문구 서울시립대에서 만난 두 사람은 10여 년 전과 같은 말을 했다. 문장의 시제만 ‘미래형’에서 ‘과거형’으로 바뀌었을 뿐이다. 이들은 판교신도시는 공급의 실패라며, 정부가 같은 실수를 반복하면 안된다고 이야기를 꺼냈다.

– 판교신도시가 개발된 지 10여 년이 흘렀다. 판교신도시 개발 때부터 문제를 제기해왔는데, 지금의 이 상황을 어떻게 바라봐야 하는가?

서(서순탁 서울시립대 교수) “강남 불패 신화를 잠재우기 위한 대체 신도시로 판교 신도시가 개발됐다. 정책결정론자는 공급 확대를 통해 당장의 위기(집값 상승에 따른 비판)를 모면하고, 개발업자 차원에서는 공급 확대를 통해 이익을 챙기는 측면으로만 개발됐다. 그런데 판교신도시 건설을 발표해도 강남 집값은 계속 뛰었다. 집값을 관리하고 억제할 수 있는 방책을 만들고 시장이 잠잠해진 뒤 공급 확대를 해야 하는데, (무작정) 공급 확대만 하면 불난 집에 기름을 붓는 격이란 것을 알게 해줬다.”

김(김성달 경실련 팀장) “제2강남 얘기하면서, 초반만 해도 건교부 관료가 평당 750만원, 강남에 비해 낮은 가격으로 공급해 시장을 진정시키겠다고 했다. 하지만 땅값이 들썩이고 최종적으로 1700만 원까지 분양가가 올라가면서 정부 스스로 가격 조절에 실패했다. 정부가 신도시 개발 원가 자체를 올려버리면서, 부담이 커지고, 집값이 올라가는 악순환이 반복됐다.”

– 시계를 되돌려서, 당시 판교신도시 정책입안자라는 권한이 주어졌다고 가정하자. 그렇다면 어떻게 판교신도시를 개발할 것인가?

서 “주택을 포함한 토지, 부동산 문제는 장기적인 관점에서 정책 일관성을 유지할 필요가 있다. 국지적인 문제는 순발력 있게 대응하고, 장기적 관점에서 부동산 정책을 끌고가는 방향성이 없었다. IMF 이후 규제 완화가 부동산 규제 완화로 이어지는 그 시기에 오르는 조짐은 계속 보였다. 이런 상황에서 국지적 가격 문제는 컨트롤하고 장기적으로 서민 주거 안정이라는 방향이 결정됐다면, 답은 나와 있다고 보여진다. 부동산은 소유자가 노력해서 가격이 올라가는게 아니라는 점을 감안하면, 가격 급등에 따른 세부담도 당연한 논리다. 오른 것에 대한 세부담을 증가시키고, 공급은 주거 불안 계층에 대한 주거 기반 확충에 역량을 집중했어야 한다.”

김 “2001년(판교신도시 계획이 처음 나오던 시기)은 IMF 이후 당시 규제를 다 풀었던 때였다. 이때 판교는 오히려 올바른 대안으로 가는 모범이 될 수 있었다. 후분양제를 도입해 다 짓고 공급하는 방식으로 갔다면, 후분양제라는 정책 확산에 기여할 수 있겠다 생각한다. 아니면 서민 주거 안정이란 목표로 100% 공영 개발 하는 것이다. 그때 판교를 모두 공공 주택으로 가져갔다면 지금 판교 땅은 모두 정부의 자산으로 남아 있었을 것이다. 그 땅에 저렴한 임대주택을 공급하고, 정부는 자산이 증가할 수 있었을 것이다.”

이들은 정부가 택지를 민간에 파는 방식으로 신도시를 개발한다면 앞으로도 서민주거 안정에는 기여할 수 없다고 입을 모았다. 근거 없는 주장이 아니다. 판교신도시를 비롯해 위례신도시, 마곡신도시 등 서울 인근 신도시가 들어설 때를 기억하면 된다. 그때 집값은 항상 들썩였다.

– 경실련에서는 정부가 택지를 보유하면서 건물만 민간에 파는 토지임대부 방식을 주장하고 있다. 토지 임대부 방식의 장점은 뭐라고 설명할 수 있나?

김 “주택용지를 팔지 않고 건물만 판다면 저렴한 값으로 소비자에게 주택을 공급할 수 있다. 강남 보금자리 주택처럼 말이다. 현재 아파트 가격이 토지+건축 가격인데, 토지 가격이 빠지면 당연히 가격은 낮아진다. 정부가 당장 수익이 나지 않는다고 항변하는데, 상업 용지만 제대로 매각해도 개발 비용은 들일 수 있다. 택지도 선분양을 한다. 가격이 제대로 오르지 않은 상태에서 판다는 것. 그거 제대로 못팔면서 사업수익 보전한다는 명목으로 주택용지도 팔아왔던 게 정부가 해왔던 방식이다.”

– 정부나 지자체가 개발한 택지는 매각 이후 가격이 배 이상 오르는 경우가 많더라. 이런 것들은 정부 당국자들이 누구보다 잘 안다. 그런데 왜 정부는 땅을 못 팔아서 안달일까?

서 “정치 시스템에 원인이 있다. 재임 기간 부채가 늘어나는 게 부담스러운 것이다. 부채가 늘면 비판받는데, 땅을 팔아서 1조원 남겼다면 재임 기간 편하게 일을 할 수 있다. (시민들에게) 임대주택 늘린 것은 제대로 보이지 않는다. 자본주의 체제 내에서 민주정치 시스템이 근본 원인이다. 정말로 시민들이 사회 약자를 위해 미래를 내다보는 정부의 안목을 높이 평가한다면 토지 공공성을 확대하는 지름길이 될 수 있다.”

김 “한국토지주택공사(LH)가 부채 100조로 엄청 공격받았고, 부채를 낮추는 게 공익적 역할이 됐다. 그러면서 LH 자산(택지 등)들이 팔려나간 것이다. 그런데 자산만 제대로 평가해도 된다. LH 스스로 자산을 낮게 잡고 부채만 부각시키면서 공공사업에 손 떼고 싶어하는 경향을 보이고 있다. 팔면서 많은 이익을 가져가기도 한다. 공공 사업에 손대지 않으면서 많은 이익을 챙겨가는 것이다.”

– 사실 서울에선 집 한 채 갖기 힘든 상황이 됐다. 일반적인 평균 소득의 근로자는 내집 마련하기 어려운데, 여기에 처방전을 내린다면?

서 “당연히 공공임대 확충이다. 소득 계층 별로 접근해야겠지만, 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 제도가 필요하다. 임대주택을 새로 짓는 방식은 한계가 있다. 정책 유연성을 확보해야 한다. 최근 시니어 세대들이 주택연금 가입을 많이 한다. 이런 것들을 많이 확보해서 임대주택으로 계속 확보하는 노력이 돈은 적게 들면서 실효성 있는 방안이다. 노인 계층과 청년 계층으로 구분해 노인 계층은 주택 연금과 연계시키고, 청년 계층은 국가가 역세권 주변에 그걸 담보해서 돈이 없더라도 거주할 수 있도록 차별화된 정책이 필요하다. 이밖에 사회적 기업을 활용한 사회주택, 공공임대 등 다양한 형태가 필요하다.”

김 “정부의 임대주택 정책과 집값 정책이 따로 놀고 있다. 정부는 임대주택은 주거 복지 영역이기 때문에 많이 지으면 된다는 논리다. 그런데 개발 지역을 지정하면 땅값이 올라가고, 정부도 비싸게 팔면서 집값을 띄운다. 결국 집값을 잡을 수 없는 구조다. 집값이 계속 올라가면 기존 주택을 사들여 임대하는 사업도 예산 문제 때문에 차질을 빚을 수밖에 없다. 임대주택 공급 정책과 집값 잡기 정책이 충돌하지 않도록 조정하면서, 후분양제 등 개혁 과제를 추진해가야 한다고 본다.”

– 판교신도시가 주는 교훈은 뭐라고 할 수 있을까?

서 “강남 대체 신도시를 만들어서 강남 집값을 안정시키겠다는 발상은 실패했다. 다시 강남 집값 오른다고 해서 대체 신도시를 만든다는 발상으로는 안된다는 교훈을 줬다. 그린벨트 풀어서 토지를 확보했으면 공공성을 최우선적으로 했어야 하는데, 그것을 정부 스스로 훼손했었다. 그러면서 판교신도시는 주택이 재태크 수단으로 가는데 일조했다. 앞으로 정부가 대규모 토지를 확보해서 주택을 공급하는 것은 이런 실패를 반영해 철저하게 목적을 서민주거 안정에 둬야 할 것이다.”