1년째 말만 하는 원가공개, 이번엔 반드시 시행해야

– 61개 항목 확대는 10년 전 공개 수준, 이제 설계 도급 등 세부 내역도 공개하자

김현미 국토교통부 장관이 재차 분양원가 공개 확대에 대한 의지를 밝혔다. 현행 12개인 공공주택 분양원가를 이명박 정부 축소 이전인 61개 항목으로 늘리는 것이다. 김현미 국토부장관은 10일 국정감사에서 “분양원가 공개 추진은 법 개정으로 하는 것보다 시행령 개정으로 하는 것이 자연스럽기 때문에 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’개정을 통해 분양원가 공개를 추진할 것”이라고 말했다. 경실련은 취임당시부터 분양원가 공개를 약속했던 김현미 장관이 더 이상 분양원가 공개를 말로만 그칠 것이 아니라 이번에는 반드시 시행할 것을 촉구한다. 또한 단순히 61개 항목 공개에 그치지 않고 경기도처럼 상세한 공사비 내역을 공개할 것을 촉구한다.

김현미 장관이 분양원가 공개 확대에 대해 지속적으로 의지를 밝히는 점은 긍정적이다. 그러나 이같은 말을 한 것은 지난해 6월 청문회장에서부터로 1년이 훌쩍 넘었다. 그동안 “시행령을 개정하겠다, 적극 검토하겠다” 등 말에 그칠 뿐 실제 제도 개선으로는 이어지지 않았다. 오히려 장관의 공개 확대 발언에 관료들이 정해진 것은 없다며 반발하기도 했다.

그나마 어제 국정감사장에서는 배석한 국토교통부 차관역시 공개의지를 밝힌 만큼, 이번에는 김현미 장관이 취임당시부터 약속했던 분양원가 공개를 반드시 시행해야 한다. 손병석 국토부 제1차관도 “하위 법령인 시행규칙을 통해 (분양원가 공개를) 바로 시행할 것”이라고 덧붙였다. 최근 주택가격 상승기를 틈타 건설사들이 공공택지에서도 마구자비로 높이는 분양가를 잡기위해서는 상세한 분양원가 공개가 필요하다.

그러나 단순히 61개 항목을 공개하는 것은 10년전 오세훈 전 서울시장이 공개했던 수준으로 돌아가는 것일 뿐, 촛불시민들과 부동산 적폐청산을 기대했던 시민들의 요구에는 한참 모자르다. 61개 항목은 실제 소요되는 금액이 차이가 있을 수밖에 없기 때문에 실제 공사비 내역서 공개가 필요하다. 이미 경기도의 경우 이재명 도지사가 공사비 내역서 공개를 했다. 이로 인해 건축비 거품이 밝혀지기도 했다. 일각에서는 건설업계들의 경영, 업무상 비밀을 침해하는 것이라고 반발하고 있지만 이미 경실련은 SH공사와의 상세한 공사비 내역 소송에서 승소하며 비공개 자료가 아님을 판결 받은 바 있다.

또한 공공아파트뿐만 아니라 선분양하는 아파트들은 모두 분양원가를 상세히 공개해 소비자들이 적정한 분양가 인지 검증하고 주택을 구매할 수 있도록 해야 한다. 누구나 검증할 수 있는 구조가 확립되어야 분양가 거품을 제어하고, 소비자를 보호할 수 있다.

집은 소비자가 일평생 구매하는 가장 비싼 물건이다. 그러나 소비자는 그간 분양가가 적정한지, 실제 분양대금이 공사비에 쓰이지는 확인조차 못한 채 집을 사야만 했다. 이제는 상세한 공사원가 공개와 분양원가로 수십년간 지속된 공급자 중심 구조를 개혁해야 한다. 김현미 장관이 속히 분양원가 공개 확대를 시행할 것을 촉구한다. 또한 중앙정부, 서울시가 경기도의 개혁정책에 발맞춰 상세한 공사비 내역 공개에 나설 것을 기대한다.

문의: 부동산국책팀(02-3673-2146)

투기 조장하는 공급 확대정책 책임자를 교체하라

– 가진 자들만 더 배불리는 주택공급정책 철회하라

– 어떤 경우에도 투기로 돈 벌 수 없는 근본적인 부동산정책을 실시해야

문재인 정부의 9번째 부동산 대책이 발표됐다. 적폐청산을 기대하며 문재인 정부를 지지했던 시민들은 집값 상승으로 인한 가정불화와 상대적 박탈감에 신음하고 있지만 정부가 내놓은 대책은 또다시 투기 유발, 공급확대 대책이다. 더군다나 이번 대책에는 역세권 용도지역 상향, 상업지역과 준주거지역 용적률 상향 등 난개발과 토지거품을 더욱 유발할 수 있는 정책들이 포함됐다. 경기도 택지지구와 서울시 유휴부지에 주택을 공급해 집값을 안정시키겠다는 주장이지만 사실상 허구에 가깝다. 1990년내초 200만호 공급을 제외하고, 이미 과거 신도시 개발, 택지개발 방식의 주택공급으로 집값이 안정됐던 사례는 없다. 공기업은 땅장사, 건설사는 집장사, 투기꾼은 시장교란으로 신도시 정책을 망쳐왔다.

경실련은 투기를 조장하는 공급확대책을 고수하는 김현미 국토부장관과 김수현 청와대 사회수석 등 부동산 정책 책임자를 교체할 것을 촉구한다. 더 늦기전에 토지공공성 철학과 이를 실현할 근본정책을 일관되고 지속적으로 추진해 실수요자 중심의 시장을 재편하지 않는다면 부동산 광풍은 꺼지지 않는다.

과거 정부들도 수차례 공급확대 했지만 건설사와 투기꾼 배만 불렸다.

노무현 정부 150만호, 이명박 정부 보금자리주택 150만호, 박근혜 정부 190만호. 역대 정부들이 택지개발을 진행하며 내세웠던 공공주택 공급목표이다. 그러나 현재 장기공공임대 주택은 100여만호에 불과하다. 특히 50년, 영구임대주택은 1993년 이후 공급이 끊겼다가 2009년 재공급되기 시작했으나, 공급량은 3.4만호에 불과하다(2009년-2016년). 2006년 1,600만채이던 주택수가 2016년 1,990만채로 증가하며 주택보급률이 100%를 넘겼지만(102.6%) 자가보유율은 서울과 경기도는 모두 하락했다.

이는 신규 공급되는 주택의 대다수를 무주택자가 아닌 유주택자가 보유하기 때문이다. 국세청과 행정안전부의 ‘개인 부동산 보유 현황’에 따르면, 2007년 주택 보유 상위 1%(가격기준. 11만5천명)가 보유한 주택은 37만채였다. 1명이 평균 3.2채씩 보유한 셈이었다. 하지만 9년 사이 평균 보유 주택 수는 6.5채로 2배 늘었다. 상위 10%(138만6천명)로 확대할 경우 지난해 보유한 주택은 총 450만1천채, 평균 3.2채씩 보유해, 9년전 총 261만채, 평균 2.3채씩에 비해 1채씩 늘어났다. 공급을 확대해봤자 결국은 유주택자, 특히 상위 부동산부자들에게 돌아간 셈이다. 집값이 안정되기는커녕 더욱 올랐음은 물론이다.

전매제한을 강화한다고 해도 이러한 문제를 막기는 역부족이다. 참여정부당시 집값 폭등의 기폭제 역할을 했던 판교신도시의 전매제한은 이번 정부 대책보다 긴 10년이었다. 그럼에도 판교는 투기판으로 변질됐음을 기억해야 한다. 또한 전매제한은 정부가 마음대로 조절할 수 있다 보니 정부에 따라 늘리고 줄이는 등 정책 일관성이 없다. 문재인 정부가 최장 8년까지 전매제한을 강화한대고 해도 이것이 지속될 가능성은 매우 낮다. 보금자리주택역시 전매기한이 최대 10년이었으나 이후 대폭 단축시킨바 있다.

공공토지 민간매각 중단, 고장난 주택공급 시스템부터 바로 잡아라

정부가 과거 신도시와 같은 대규모 개발이 아니라 소규모 개발을 한다고 하지만 주택 공급 시스템은 여전히 주거안정보다는 투기의 장을 만들기 위한 구조이다. 정부와 민간이 절반정도씩 물량을 나누고 분양, 임대후 분양주택, 극소수의 장기 임대주택을 일정비율로 공급한다. 이러한 공급구조를 그대로 유지한 채 공급을 늘려봤자 결과는 뻔하다. 이러한 방식으로 공급됐던 2기 신도시는 주거안정은커녕 시세차익을 노린 투기판으로 점철됐다. 토지 민간매각과 비싼 분양가로 인해 공기업은 땅장사를 건설사들은 집장사를 일삼아 왔다. 수십만호의 신도시 공급으로 이득을 본이는 결코 서민들이 아니다.

정부가 지금 해야 할 일은 이러한 잘못된 공급 구조를 전면 개혁하는 것이다. 시민들의 토지를 강제수용 해 민간에 팔고, 극소수만 이득을 보는 공급시스템을 중단하고, 공공자산 증가와 저렴한 주택공급으로 서민들의 주거불안을 해소할 수 있는 구조를 만들어야 한다. 그간 과도한 권한으로 오히려 주거안정을 해쳐왔던 LH공사, 지방도시공사 등 공기업을 역할을 재조정하고 ‘집값 안정’이 아닌 ‘집값 잡기’에 나설 것을 촉구한다. <끝>

짓지 않은 아파트 분양원가 61개 항목에 머물지 말고
세부 공사원가 자료까지 모두 공개해야

– 설계내역, 도급내역 등 실제 공사원가 자료 모두 공개하라 –

내년 1월부터 공공택지의 분양원가 공개항목이 12개에서 2007년 수준 61개 항목으로 확대된다. 경실련은 뒤늦었지만, 김현미 장관 약속 이후 1년여 만에 분양원가공개 항목을 확대하는 것을 환영한다. 그러나 현재 시행되고 있는 분양원가공개는 실제공사비용 보다 많이 부풀려졌다. 김현미 국토교통부 장관은 단순히 공개 항목 확대만 시행할 것이 아니라 실제 공사비용 등이 반영된 상세한 분양원가공개가 시행되도록 규칙을 개정하기 바란다. 개정 규칙에는 설계와 도급내역을 포함한 공사원가 세부내역도 가공하지 않은 채 공개하도록 명시해야 한다. 경기도는 세부내역을 가공하지 않은 그대로 홈페이지 등에 상시 공개하고 있다.

짓지 않고 분양하는 아파트의 분양원가 공개는 당연하다

어제(6일) 국회 국토교통위원회 회의에서 분양원가공개 확대 법안을 발의했던 정동영의원(민주평화당)은 발의법안을 철회했다. 지난 국정감사에서 정동영의원은 분양원가공개 법안을 철회할 테니 국토부가 시행규칙 개정, 분양원가공개 항목 확대할 것을 요구했다. 국토부 장관은 법안이 철회되면 규칙 개정하겠다고 약속한 바 있다. 정동영의원의 법안은 상임위를 통과했으나 야당의 반대로 법사위에서 1년여간 계류 중이었다. 정부가 해당 법안을 핑계로 시행규칙 개정에 소극적이자 아예 발의했던 법안을 철회한 것이다.

이번 결정으로 이르면 내년 1월부터 공공택지 아파트의 분양원가 공개항목이 기존 12개에서 61개로 확대된다. 지난 2007년 4월 서울시를 시작으로 공공주택의 경우 61개 항목의 분양원가가 공개되었다. 그러나 2012년 12개 항목으로 축소되었다. 축소 7년 만에 다시 61개 항목으로 공개되는 점은 다행이다.

현재 공개되고 있는 12개 분양원가 공개 항목은 실제 공사비용을 기초로 한 분양원가가 아니었다. 2010년 경실련은 2002년 이후 서울시가 공개했던 공공아파트 분양원가 상세내역(설계, 도급, 원청 하청 대비표 등)을 소송을 통해 받았었다. 받은 자료를 분석한 결과 61개 항목으로 상세하게 공개했던 서울시 역시 실제보다 부풀려져 있었다.

경기도 수준으로, 상세내역 가공하지 않은 상태로 공개토록 해야

우리나라는 아파트를 짓기도 전에 분양(판매)가격을 사전에 결정하고 있다. 따라서 아파트 분양시점에 설계내역과 도급공사 계약내역이 존재한다. 분양원가공개와 별도로 설계내역과 도급내역 등도 그대로 공개가 가능하다.

2018년 9월 경기도는 과거 3년 10억 이상의 공공공사와 경기도시공사의 공공아파트 공사원가 등의 상세 내역을 홈페이지에 공개하고 있다.

분양원가공개 제도만 제대로 작동되면 집값 거품을 빼낼 수 있다. 그러나 분양원가공개 항목만 몇 개 확대하고 내역을 공개하지 않는다면 검증이 불가능하다. 따라서 공공기관이 보유한 자료(설계, 도급, 원청 하청 비교표 등)를 가공하지 말고 그대로 공개하기 바란다.

분양원가의 공개는 공급자 위주의 주택공급 구조를 소비자 중심으로 바꿀 수 있는 개혁의 전환점이다. 그리고 61개 항목공개와 더불어 실제 공사원가 자료에 기초한 공사비원가 산정의 근거 자료까지 상세하게 모두 공개되어야 한다. 정부가 개혁에 대한 의지가 있다면, 분양원가 공개 확대는 물론 설계와 도급내역 등 공사원가와 관련된 자료를 모두 공개하기 바란다. 박원순 서울시장과 박남춘 인천시장 등 광역 지자체장들도 정부제도만 핑계대지 말고 시민들의 주거안정과 집값 거품 제거를 위해 중앙정부보다 더 시민을 위한 개혁에 앞장서기 바란다.

문의: 경실련 부동산국책사업팀(02-3673-2146)