광화문광장 재구조화 재추진 중단을 요구하는
전문가 선언 및 서울시에 보내는 공개질의서 발표

시민사회단체 공동기자회견 개최, 10월 22일(목) 오전 10시 30분, 서울시청 앞

< 광화문광장 재구조화 사업에 대한 시민사회단체의 공개 질의서 >

 
2020년 10월5일 시민사회단체들의 ‘근시안적인 광화문광장 재구조화 사업 추진을 당장 중단하라’는 성명서를 통해 다섯가지 의견을 제시하고 서울시의 답변을 요청한 바 있다. 이와 별도로 오늘 우리는 광화문광장 재구조화 공사에 대한 우려들을 정리하여  다시 서울시에 질문을 던지고자 한다. 10월5일 시민사회단체의 의견에 대해서, 그리고 오늘 제기하는 질문에 대해 서울시의 빠른 답변을 촉구한다.
 
Ⅰ. 2009년, 오세훈 전 서울시장은 700억원을 들여 현재의 광화문광장을 조성하였다. 10년 만에 다시 800억원의 예산을 들여서 광화문광장을 재조성해야 한다면 그 이유와 근거가 명확해야 한다. 당시에도 서울시는 이 사업이 대한민국 서울의 백년대계와 같은 사업이라고 대대적으로 홍보했지만, 백년은 커녕 겨우 10년 만에 다시 막대한 세금을 들여 재조성하려 한다. 서울시 스스로 오 전 시장의 광화문광장 사업 실패를 인정한다면 당시 사업의 실패 원인과 책임을 분명히 해야 한다. 그런 바탕 위에서 추진해야만 앞으로 100년을 지속할 수 있는 광화문광장을 조성할 수 있다. 또 향후 시장이 바뀔 때마다 ‘새 시장+전문가’에 의해 광화문 일대가 파헤쳐지는 악순환도 방지할 수 있다.

Ⅱ. 오 전 시장의 광화문광장 사업 역시 도시,교통,역사,문화,조경 등 전문가 자문회의와 토론회 등을 수없이 진행하였으며, 시민 설문조사 결과 가장 선호도가 높은 현재의 중앙광장안을 결정하였다. 현재 서울시 역시 서측안으로 결정한 근거로 전문가 의견과 시민 선호도 조사를 고려한 결과라 주장하였는데, 시장에 따라 전문가 의견과 시민 선호도가 달라진다면 객관성에 대해 의심할 수밖에 없기에 객관적인 여러 정황과 자료들을 모두 공개해야 한다.

Ⅲ. 고 박원순 서울시장은 2019년 9월 행정안전부와 시민단체, 여론의 반대에 부딪히면서 이 사업을 전면 재검토하겠다고 발표하였다. 이에 따라 1년 가까이 전문가, 시민 토론회 등 공론화 과정을 거쳤다. 특히 2020년 5월 23일엔 공관에서 시민단체들을 만나 “합의가 되지 않고 코로나 상황도 있어서 이 사업을 그만두려고 한다”고 밝힌 바 있다. 이후 고 박 시장은 공개적, 공식적으로 이 사업의 추진 여부와 계획방향에 대해 결정한 바 없기 때문에 대행 체제에서 이 사업을 추진하는 것은 부당하다.

Ⅳ. 광화문광장 재구조화 사업은 예산 규모도 800억원으로 큰 편이고, 도시 공간과 교통에 주는 영향도 매우 클 것으로 예상된다. 그렇다면 2019년 9월부터 2020년 4월까지 지속해온 공론화 과정을 정리하는 토론회나 공청회를 열어 쟁점들을 정리하고 최종 계획안을 조정하는 과정이 필요했다고 판단된다. 그러나 서울시는 이런 과정이 없었음은 물론이고, 지난 9월28일 발표도 기자회견조차 열지 않고 몇 장의 보도자료로 갈음했다.

Ⅴ. 서울시는 최근 광화문광장 사업을 2020년 10월 착공해서 2021년 완공하겠다고 밝혔다. 광화문 일대 주민에게는 2023년으로 예상되는 미국 대사관 이전 이후 전면 보행 광장 사업을 추진할 예정이라고 했다. 그리고 지난 9월28일 보도자료에서 광화문 월대 복원을 2021년 착공해 2023년까지 완공하겠다는 계획도 밝혔다. 그렇다면 서울시는 2020년 10월부터 2023년 이후까지 수년 동안 광화문광장을 중심으로 공사를 계속 진행하겠다는 것이다.

Ⅵ. 2012년 서울시가 발표한 ‘보도블럭 10계명’은 안전하고 편리한 보도 조성을 위하여 보도공사 실명제, 원스트라이크 아웃제, 동절기 보도블럭 공사 관행 근절 및 부실 시공 예방을 위해 겨울철 보도공사를 금지하는 내용을 담고 있다. 이에 따라 매년 담당 부서인 보행정책과는 보도공사 ‘클로징11’의 이행 철저 및 예산집행 관련 협조 요청을 서울시 각 부서에 발송하고 있다. 그 내용을 보면, ‘동절기 내 모든 보도공사 일절 금지 및 동절기 전 사전 행정지도’. ‘현재 진행 중 또는 추진 예정인 사업은 2020년 11월30일까지 완료’하도록 하며, 예외적인 사항으로는 ‘긴급 굴착공사 및 소규모 굴착공사’에 한정하고 있다. 또 ‘공정상 공사완료 불가시 동절기 이후로 일정 조정’ 등을 규정하고 있다. 서울시 보도공사 클로징11을 지켜져야 한다.

 
광화문 앞은 한양 천도 이후 600년 이상 서울의 얼굴이자 대한민국의 얼굴이었다. 광화문 앞을 어떤 공간으로 만드느냐는 당대 시민과 정부의 정치 철학과 사회적 이상을 보여주는 것이다. 이번에 새로 광화문광장을 조성한다면 앞으로 100년 이상 지속할 수 있는 형태와 가치를 담아야 한다. 그러나 현재 서울시가 추진하는 광화문광장 재구조화 공사는 이 같은 가치와 이상을 담기에는 턱없이 부족하다. 완공한 지 10년 만에 재조성 논의에 휩싸인 오세훈 전 시장의 광화문광장과 같은 실패를 되풀이할 수도 있는 상황이다.

부디 서울시가 서두르지 말고 새 광화문광장을 21세기를 사는 시민들의 원대한 이상과 꿈을 담아서 추진하기 바란다. 선출직 시장도 없는 상황에서 도둑질처럼 추진해서는 안 된다. 서울시가 10월 말이나 11월 초로 계획하고 있는 광화문광장 공사 일정을 당장 취소하고, 이 문제를 내년 4월 취임하는 다음 시장에게 넘기기 바란다. 그것이 시민과 역사에 대한 서울시의 책임감 있는 태도라고 생각한다.

2020년 10월 22일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

– 광화문광장의 진실을 알려드립니다(4) –

광화문광장은 보행자 광장의 탈을 쓴

4천억원짜리 대규모 토건 사업이다!

– 3천5백억원짜리 GTX 광화문역 신설 계획 당장 폐기해야

– 시민 세금 부담과 광역급행철도 속도 저하 등 문제점 커

– 개발에 따른 투기와 젠트리피케이션 우려에 대책도 없어

 
서울시가 지난 11월16일 기습적으로 동측 도로 공사를 강행한 지 한 달도 되지 않아 지난 12월10일 또 새로운 공사 입찰을 공고했다. 135억원을 투입해 서측 도로를 광장에 편입하고, 100여종의 꽃나무를 심는 공사를 곧바로 하겠다는 것이다. 지금은 코로나19로 모든 시민이 일상을 멈추고 생계의 위협을 감내하고 있다. 이런 상황에서 8백억원의 예산을 들여 멀쩡한 광장을 뜯어내고 나무를 심는 일이 필요할까? 서울시 재정이 그렇게 여유로운가?

2009년 완공된 현재의 광장은 세계 최대 중앙분리대라는 오명을 들어왔다. 그러나 현재 서울시가 ‘동절기 공사 금지’라는 내부 규칙까지 위배해가며 졸속 공사를 강행해 만들려는 ‘토건광장’보다는 훨씬 나을지도 모르겠다. 이렇게 무리하게 사업을 추진하는 이유는 일단 첫 삽을 떠야 다음 삽을 뜰 수 있다는 계산 때문인 것 같다. 현재 서울시가 밝힌 광화문광장 재구조화 사업 예산은 791억원으로 알려져 있다. 그러나 이 사업과 함께 추진하는 수도권광역급행철도(GTX)-에이(A) 노선을 포함하면 사업 규모는 4천억원 이상으로 불어난다. 광화문광장 사업조차 친환경·친보행자 사업이 아니라, 대규모 토건 사업인 것이다.
 
1. GTX-A 광화문역 건설비 3,500억원을 서울시민에게 떠넘기지 마라.

시민사회단체들이 작년부터 여러 차례 GTX 광화문역 신설의 문제점을 지적해 왔다. 그러나 공론화 과정에서 GTX역을 거론하지 않던 서울시는 보란 듯이 2021년 예산에 GTX 광화문역 신설 사업비를 4천만원 책정했다. 총사업비는 무려 3,474억원이다. 지하철역을 하나 만드는 데 무려 3,500억원에 이르는 예산을 쓰겠다는 계획이다. 서울시가 주장하는 30여회의 소통 과정에서 대부분의 전문가와 시민사회단체 활동가들은 GTX 광화문역 신설을 반대했다. 시민사회단체와 전문가들의 반대 의견에도 불구하고 서울시는 이 사업을 꾸준히 추진해왔고, 타당성조사 보고서도 완성했다.

서울시 간부들은 지난 11월30일 서울시 의회 도시계획관리위원회 예산결산특별위원회에서 “광화문역 타당성조사 보고서가 공개돼 있다”고 답변했지만, 이것은 거짓말이었다. 시민단체 활동가의 확인 요청에 서울시 관계자는 “착오가 있었던 거 같다. 현재 검토 중인 사업이라 공개할 수 없다”고 말을 바꿨다. 전화상으로 사업성지수(B/C) 1.15, 재무성지수(PI) 1.04, 이용 수요는 12% 증가 등 일부 수치만 밝혔다. 하지만 전문가들은 ‘주문자생산방식’(OEM)의 타당성조사가 아닌지 의심스럽다는 의견을 보였다.

전문가들의 의견을 종합하면 다음과 같다. 최초의 GTX-A 사업은 BTO-rs(운영손실을 사업자와 정부가 분담) 방식이었으나, 민자사업자가 이익과 손실을 모두 부담하는 BTO방식으로 변경되었다. 정부는 대신 사업비를 증액시켜줬다. 그런데 서울시는 GTX-A 사업이 변경·확정된 이후 광화문역 신설을 국토교통부에 요청했고, 이것은 당초 정부와 사업자간 협약내용 외의 사업이다.

이런 경우 사업 내용의 추가를 요청한 수익자(서울시)가 추가비용(추가역 신설과 사업기간 연장에 따른 비용)을 부담해야 한다. 현재도 국토부는 비용을 모두 서울시가 부담하지 않으면 검토하기 어렵다는 입장이다. 따라서 현재 상황이라면 광화문역 신설 비용은 서울시가 모두 부담해야 한다. 또 광화문역의 운영 수입은 신설 비용보다 훨씬 적을 것이므로 비용 대비 효과(B/C)가 1을 넘기기는 매우 어렵다. 결국 서울시는 경기도민의 서울 도심 접근 편의를 증진하기 위해 서울시민의 세금으로 막대한 건설비와 운영비를 부담하게 될 것이다.

2. GTX 광화문역은 광역급행철도의 속도만 떨어뜨릴 것이다.

GTX는 이름 그대로 광역급행철도이므로 빠른 속도가 필수적인데, 중간에 역을 하나 추가하면 당연히 속도가 저하된다. 특히 서울역에서 광화문역까지는 거리가 2㎞ 남짓하고, 그 사이에 많은 대중교통 노선이 운영되고 있다. 따라서 광화문에 역을 추가하는 것은 불필요한 인프라 투자이며 예산 낭비로 보인다. 또 광화문에 역을 추가한다면 다른 지역에서도 역 추가 요구가 나올 가능성이 크다. 이것은 대중교통을 통해 먼 지역의 시민들을 서울 도심으로 빠르게 이동시킨다는 사업의 본래 목적과도 배치된다.

이미 국토부의 2차례 평가에서 도심 우회 노선(시청역 경유)은 높은 사업비와 느린 속도로 인해 타당성과 경쟁력이 떨어진다는 평가를 받고 탈락했다. 광역급행철도는 평균 시속이 100㎞를 넘어야 원래 목적을 달성할 수 있으며, 역간 거리가 최소 7km 이상은 떨어져 있어야 한다. 서울시가 무리하게 GTX 광화문역을 신설한다면 건설비를 환수하고 운영 수입을 확보하기 위해 지하 공간의 대규모 상업 개발을 함께 추진해야 할 것으로 보인다.

3. 791억원짜리 광화문광장 사업, 예비타당성 조사는 왜 안 받나?

국가재정법 38조 1항에 따르면 기획재정부 장관은 총사업비가 500억원 이상이고 국가의 재정지원 규모가 300억원 이상인 신규 사업에 대해 예산 편성 이전에 미리 예비타당성조사를 실시해야 한다. 예비타당성 조사는 과거 무분별한 국책사업 추진에 따른 예산낭비에 대한 반성으로 김대중 정부가 도입한 제도이다.

‘광화문광장 재구조화 사업’은 총사업비가 791억원으로 알려져 있다. 2021년도 예산안에서 서울시가 요청한 내용을 보면, 월대 복원 사업 506억, 광장 조성 사업 534억 원으로 각 500억 원 이상임에도 불구하고 이에 대한 예비타당성조사를 거쳤는지 여부가 불분명하다. 이에 대해 서울시는 ‘광화문광장 재구조화 사업’ 중 시민광장 사업은 전액 시비 사업으로 예비타당성조사 대상이 아니라고 밝혔다. 또 역사광장 사업은 문화재 복원 사업으로 2018년경 예비타당성조사를 면제받았다고 해명했다.

그러나 이 두 사업의 본질은 결국 광화문 앞 2개의 세종대로 중 서쪽을 막아 이른바 편측 광장을 만드는 것이다. 이를 위해 세종문화회관 앞에는 시민광장을 조성하고, 광화문 앞에는 역사광장을 만들겠다는 것이다. 그럼에도 서울시가 하나인 광화문광장 사업을 굳이 시민광장과 역사광장으로 따로 떼어서 별개의 사업처럼 주장하는 것은 시민을 기만하는 것이다. 또 역사광장을 광장 조성 사업이 아니라, 문화재 복원 사업이라고 주장하는 것도 국가재정법상 예비타당성조사를 면제받기 위한 편법이다.

4. 광화문 일대 재개발에 따른 투기와 젠트리피케이션 우려도 커진다.

광화문광장 조성으로 주변 지역 환경이 개선되면 그동안 주춤했던 도심 재개발 사업에 대한 압력이 증가할 것으로 예상된다. 앞서 이명박 서울시장 시절 청계천복원 사업으로 주변 지역 땅값이 2배 이상 상승했고, 재개발 사업이 급격히 증가해 도심 산업 생태계가 붕괴되는 등 부작용이 잇따라 나타났다. 이렇게 광화문광장을 새로 조성하면 주변 지역의 재개발 사업이 활성화하고 부동산 개발과 투기로 이어질 가능성이 크다.

그럼에도 서울시는 광화문광장 사업에 따른 주변 지역 영향이 어떻게 나타날지, 그 대책은 무엇인지 밝히지 않고 있다. 대규모 개발 사업으로 인해 도심 지역 땅값과 임대료가 상승하고 젠트리피케이션이 나타날 우려에 대해 아무런 대책을 내놓지 않는 것이다. 개발의 악영향을 줄이기 위해서는 대규모, 싹쓸이, 철거 방식을 버리고 소규모, 점진적, 재생 방식으로 전환해야 한다. 또 개발 과정에서 기존의 길과 물길, 땅모양, 산세 등 자연·역사적인 도시 구조를 유지하거나 복원하려는 노력이 필요하다. 이와 함께 개발 과정에서 나오는 대규모 이익을 세금 부과와 공공 공간 확보를 통해 환수하는 방안도 마련해야 한다. 과연 서울시가 이런 계획을 갖고 있는지 묻지 않을 수 없다.

현재 서울시는 광화문광장을 단기간에 가시적 성과를 내기 위한 대규모 토건 사업으로 추진하고 있다. 그렇지 않다면 현재 졸속 강행 중인 공사를 즉각 중단하고, GTX 광화문역 신설 계획을 당장 폐기해야 한다. 또 적절한 사업 타당성조사를 거쳐야 하고, 이 사업에 따른 주변 지역 개발 영향도 면밀히 검토해야 한다. 따라서 광화문광장 사업은 한겨울에 무리한 공사를 벌일 것이 아니라, 4개월 뒤 새로운 서울시장이 들어선 뒤 충분한 논의를 통해 사회적 합의와 비전을 마련해 추진해야 할 것이다.“끝”

2020년 12월 21일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

아파트에 이어 다세대 다가구 연립주택 빌라까지

모든 집값 폭등시키겠다는 뜻인가? 공공재개발 당장 멈춰라!

– 투기꾼, 토건족, 재벌, 공기업 배만 불리는 특혜정책 멈춰라!

– 준공업지 특혜남발 공공참여 개발은 건물주 이득만 늘려줄 뿐

– 이명박 뉴타운, 노무현 뉴타운특별법 보다 더 심각한 투기유발

 
정부, 여당이 2020년 5월 6일과 8월 4일 발표한 특혜성 공공재개발·재건축 사업을 강행하고 있다. 최근 변창흠 국토교통부 장관은 서울의 연립주택 밀집 지역 등 저층 주거지를 개발해 주택 공급을 확대하는 ‘공공 소규모 재건축 사업’의 필요성을 언급해왔다. 지난 7일 더불어민주당 천준호 의원은 이같은 내용을 골자로 한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 소규모 재건축사업에 LH 등 공공기관이 참여하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 올리고, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납 하도록 했다. 분양가상한제도 제외했다.

하지만 주변 집값을 자극하는 바가지분양을 허용하고 찔끔 공공주택을 가져오는 방식으로 집값을 잡을 수 없다. 오히려 아파트에 이어 다세대, 다가구, 연립주택, 빌라까지 모든 집값을 폭등시킬 우려가 매우 크다. 이에 경실련은 토지주, 건물주, 투기꾼들 재산만 불리고 재벌, 공기업, 토건족 토건물량 확보만 해주는 특혜성 공공재개발•재건축 정책을 당장 멈출 것을 촉구한다.

정부는 지난 5•6대책에서 재개발 사업에 공기업을 투입해 분양가상한제 제외 등 각종 특혜를 제공해 공급을 늘리겠다고 발표했다. 하지만 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후 공기업(LH, SH)의 공공성은 상실됐다. 그럼에도 정부는 공기업을 앞세워 신도시개발을 주도했고, 공기업조차 분양가를 부풀리며 분양가상한제 위반, 가짜 분양원가공개 등으로 국민을 속여왔다. 그런 공기업이 이젠 특혜를 남발하고 특권을 이용해 구도시의 재개발과 재건축 도심개발까지 참여범위를 확대하겠다는 것은 가격을 부풀리고 국민을 속이며 재벌과 건설업자, 공기업, 투기꾼 배만 불리겠다는 것과 다름없다. 정말 서민들의 주거안정을 원한다면 공공의 장사부터 중단시켜야 한다. 앞으로 공공주도 개발은 모두 공공주택을 확보해 토지는 팔지 않고 건물만 분양하고, 거짓 분양원가공개 및 분양가상한제 위반 등에 대해서는 처벌 등의 조치를 우선해야 한다.

공기업은 70년대에서 지난 50년 신도시개발을 독점해 왔다. 국민이 위임한 3대 특권인 ▲독점개발권 ▲강제수용권 ▲토지 용도변경권 등 막강한 권력을 토건세력과 재벌 투기꾼을 위해 최근 10년째 사용해왔다. 2000년 이후 정부는 재개발·재건축 등의 개발사업에서도 토지수용권을 민간(조합)에게 넘겨줬다. 그렇게 20년이 흘렀지만, 현실은 대다수 세입자와 원주민까지 내쫓긴 채 토건업자와 투기세력만 배를 불리고 있고, 주택이 투기수단으로 전락, 다주택자의 사재기만 증가했다.

이미 서울 지역 재개발 사업 등은 이미 투기세력이 확보한 물건에 대해 층고완화, 용적률 상향, 조합원 분담금 보장, 중도금 및 이주비 지원, 세금 특혜 대출 알선 등의 특혜로 얼룩져 있다. 이런 상황에서 공공참여시 분양가상한제 제외, 용적률 증가 등의 특혜를 더 얹어서 나홀로 아파트, 단세대다가구, 연립빌라(4층 이하) 주택단지까지 확대하여 적용하겠다는 것이다. 이미 발생한 부동산 거품을 빼기는커녕 더 키워 거품을 지탱시키고 투기를 부추기려는 꼼수 정책일 뿐이다.

준공업지 개발도 마찬가지다. 5•6 대책, 8•4 대책에서 준공업지역 규제 완화를 통한 공급확대 투기 조장 정책을 직접 발표한 박선호 차관은 정작 본인과 가족이 준공업지역 내 수십억원대의 공장 등을 소유하고 있어 이해충돌 논란이 일기도 했다. 투기꾼, 토건족, 재벌, 공기업 배만 불리는 공공재개발 정책은 과거 이명박 서울시장의 뉴타운, 노무현 정부의 뉴타운 특별법보다 더 심각한 투기를 조장할 것이다.

코로나사태가 장기화되는 상황에서도 집값이 상승하는 것은 명백히 정부의 투기조장 정책 때문이다. 특히 개발이익환수장치가 부재한 상황에서의 무분별한 공급확대는 투기광풍으로 이어질 수밖에 없다. 강제수용 택지마저 민간매각하는 방식을 중단하지 않는 한 공공주택 확대도 불가하다. 정부·여당은 공공재개발과 재건축 특혜남발로 투기를 조장하는 정책을 당장 멈추고, 민간아파트 바가지 분양 근절을 위한 분양가상한제 의무화부터 시행해야 한다. 저렴한 공공주택 확대를 위해 지난 5년 공공분양원가 상세 내용 공개, 분양가상한제 위반 공기업 임직원 처벌, 모든 국공유지와 공공택지의 민간 매각금지 그리고 토지임대건물분양 대량공급 등의 근본적인 거품 제거를 위한 정책을 즉각 시행할 것을 촉구한다.“끝”

2021년 1월 8일

경제정의실천시민연합

서울뿐 아니라 대도시의 구도심 모든 주택가격을

폭등시키겠다는 뜻인가? 공공재개발 당장 멈춰라!

– 구도시까지 전부 다 투기장으로 만들겠다는 신호 주는 것

– 도시관리 기본 틀 허물고, 도시 과밀의 심각한 문제 야기

– 분양가상한제 공공참여 풀고, 민간 시행되겠나? 비상식적

– 멀쩡한 주택 싹쓸이식 재개발 재건축 규제 완화 중단해야

 
정부가 지난 15일 공공재개발 첫 시범사업 후보지 8곳을 선정해 발표했다. 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평 13, 14구역, 동대문구 용두 1구역 6지구, 신설1구역 등으로 예상 세대수는 4.7천호 규모다. 정부는 예상 주택 4.7천호에 거주하는 세대와 가구도 밝혀야 한다. 이들 사업지에는 용적률 상향, 인허가 절차 간소화 등 온갖 특혜를 제공하고, 분양가상한제 적용도 면제된다.

경실련은 이미 발생한 부동산 거품을 빼기는커녕 더 키워 거품을 지탱시키고 투기를 부추기려는 꼼수 정책을 당장 중단할 것을 촉구한다. 정부가 구도심을 몽땅 철거 방식으로 개발하겠다는 것은 신도시 주택공급 실패로 잡지 못한 집값을 더 부풀리는 결과를 초래할 수 있다. 개발이익환수장치가 부재한 상황에서의 무분별한 공급확대는 투기 광풍으로 이어진다. 멀쩡한 집을 다 부수는 구도시 개발에 공공이 참여하여 도시 전체를 공사판으로 만들고 투기장 만들겠다는 신호를 주는 게 아니라면 당장 멈춰야 한다.

이번 정책은 장사 논리에 빠져 기능을 상실한 LH공사 등 공기업이 참여하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 올리고, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납 하도록 특혜를 제공했다. 용도지역의 관리 또는 용적률 관리는 주택사업을 위한 수단이 아니고 도시관리를 위한 기본적인 틀이다. 그렇다면 도시관리의 측면에서 용도지역 또는 용적률에 관한 틀을 설정한 후에 주택사업이 진행되어야 한다. 이제까지의 공공사업이 개별사업을 위해 도시관리 기본 틀을 허물어 왔던 행위를 또다시 공공재개발이라는 이름으로 자행해서는 안 된다. 그리고 이러한 공공참여 재개발의 특혜가 민간의 재개발까지 확산될 경우에는 도시 과밀의 심각한 문제를 야기할 수 있다.

민간에게는 분양가상한제를 적용하도록 제도를 강화하면서 공공에만 예외로 한다는 것도 상식적으로 맞지 않는 정책 방향이다. 민간 첫 분양가상한제 적용 대상이었던 서초구 래미안 원베일리 분양가는 평당 5,668만원으로 결정되면서 논란이 되고 있다. 주택도시보증공사가 책정한 4,891만원보다 800만원 가량 높은 가격이기 때문이다. 이렇게 공공과 민간이 서로 앞장서 분양가상한제를 무력화시키고 있다. 분양가상한제를 제외하는 게 무슨 공공인가? 집값을 잡을 수 있는 제도부터 정비하고 개발이익 환수 장치를 정비해야 한다.

오는 4월 서울시장 보궐선거에 출마한 후보들도 무분별하게 재개발‧재건축 규제를 완화하겠다고 발표하고 있다. 무주택 세입자와 도시 서민을 쫓아내고 개발이익 환수도 제대로 되지 않는 재개발‧재건축의 고장 난 시스템을 개선하지 않고 재개발‧재건축을 통한 공급확대만 주장하는 것은 집값 상승을 더 부추길 뿐이다. 참패를 작심한 게 아니라면 서울시장 후보들도 정신 차리고 잘못된 공약을 즉시 철회해야 한다.

정부와 서울시는 공공재개발‧재건축 특혜 남발로 투기를 조장하는 행위를 당장 중단해야 한다. 분양가상한제, 분양원가공개와 더불어 후분양제 등 집값을 안정시킬 수 있는 실효성 있는 제도들을 전면 도입하고, 토지임대건물분양 대량공급 등 근본적인 거품 제거 정책부터 즉각 시행할 것을 촉구한다.“끝”

2021년 1월 18일

경제정의실천시민연합

◾ 기자회견 개요 ◾
◈ 일시 및 장소 : 2021년 3월 4일(목) 오전 11시, 경실련 강당
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 발언 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장, 안진이 더불어숲 대표, 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장

* 문의 : 경실련 부동산건설개혁본부 02-3673-2146

서울시 공공주택 23.3만호 중 진짜는 43%, 절반도 안 돼

23.3만호 중 9.5만호가 매입형 주택으로 전체의 41% 차지

과거 시장들 임기 내 3만호도 공급 못해, 서울시장 후보들 뻥 공약

서울시와 SH는 공공주택 숫자 부풀리지 말고 공공의 역할 우선하라

LH/SH/GH 공기업 3대 특권 남용, 땅장사 말고 진짜 공공주택 공급하라

경실련 조사결과 2020년 말 기준 서울시 SH가 보유한 공공주택 23.3만호 중에 진짜는 10.1만호로 전체의 43%밖에 되지 않았다. 절반이 넘는 13.2만호가 무늬만 공공주택인 가짜, 짝퉁 공공주택인 것으로 나타났다. 경실련은 지난 2월 우리나라 장기공공주택 보유현황 실태분석 결과를 발표하며 공공주택을 진짜와 가짜, 짝퉁으로 분류했다. 나라 주인인 국민은 공공이 장기간 보유하면서 저렴한 임대료로 나라의 주인들이 장기간 거주가 가능한 영구, 50년, 국민임대와 장기전세 등이 진짜 국민이 원하는 공공주택이기 때문이다.
 

[그림] SH 장기공공주택 유형별 재고 현황 (2020년 기준 23.3만호)

 
서울시 SH는 임대 후 분양전환하는 10년 임대는 없지만, 가짜 공공주택인 임차형이 3.1만호(장기안심 1.2만호, 전세임대 1.9만호)로 전체의 13%를 차지했다. 특히 매입임대 비중이 높았다. 9.5만호로 전체의 41%를 차지해 가짜와 짝퉁 비중이 절반을 넘는 56%였다.

역대 서울시장들의 공공주택 실적을 살펴본 결과 재임 기간 모두 장기공공주택을 3만호도 공급하지 못했다. 오세훈 시장은 2006년부터 2010년까지 5년간 2.3만호, 박원순 시장은 2011년부터 2020년까지 10년간 2.7만호 늘렸을 뿐이다. 임기마다 세운 공급계획과 비교하면 턱없이 모자랐다. 한 달 앞으로 다가온 서울시장 보궐선거에 출마한 여야 후보들이 경쟁하듯 공공주택 30만호, 70만호를 공급하겠다는 공약들을 내놓고 있지만, 과거 시장들의 실적을 통해 보듯 실현 가능성 없는 헛공약에 불과하다.

서울시 역시 정부와 마찬가지로 실적을 부풀리고 있었다. 서울시 공식자료에 따르면 민선 6기(2014년 하반기부터 2018년 하반기) 4년간 공공주택 실적이 계획된 6만호 보다 2.4만호 초과해 8.4만호를 공급했다고 밝히고 있지만, 숫자 부풀리기로 실적만 부풀린 것으로 나타났다. 경실련이 같은 기간 4년간 SH 재고 현황을 조사한 결과 진짜 공공주택은 9천호 늘어나 5년간 1만호도 공급되지 않았다.

서울시는 특별히 매입임대 비중이 전체의 41%로 높은 편인데 매입임대는 크게 재개발임대와 다가구 등 주택을 매입하는 방식으로 구분된다. 그 가운데 재개발 임대가 6.7만호로 매입임대 전체 9.5만호 중 71%를 차지했다. 재개발임대는 재개발·재건축 허가 시 용적률, 층고 상향 등과 같은 특혜를 제공하고 공공주택을 기부채납 받는 형식이다. 아파트로 공급되다 보니 다가구, 빌라 등과 같은 매입형보다 질적으로 나을 수 있다. 그러나 공공이 건축비와 토지비를 지불하고 매입해야 하는 만큼 엄격한 개발이익환수장치라고 볼 수 없고, 예산낭비 우려가 크다. 개발로 인해 내쫓기는 세입자와 원주민, 비싼 분양가 책정으로 집값도 못 잡고, 막대한 불로소득을 건설사와 조합, 투기세력에게 안겨주는 등의 부작용도 크다. 이처럼 온갖 특혜를 제공하고 구걸하듯 찔끔 받고 있어 구걸 임대라는 비난을 받는다.

지난 2월 경실련이 장기공공주택 보유현황 실태를 발표하자, 국토부가 해명자료를 내고 경실련 주장을 반박했다. 경실련이 가짜, 짝퉁이라고 분류한 공공주택들의 기준이 사실이 아니라는 것이다. 경실련의 주장을 정확히 이해하지 못한 궁색한 해명이다. 공공주택의 세부 유형에 대해 논쟁하자는 것이 아니다. 공공이 공공성을 상실한 채 공기업이 재벌과 건설업자를 상대로 땅장사, 국민을 상대로 바가지 분양가를 책정해 집 장사에 혈안이 되었기 때문에 서민들이 정말 안심하고 살 수 있는 주택이 형편없이 부족한 현실을 알린 것이다. LH, SH 등 공기업들이 독점 개발한 땅에 국민이 원하는 공공주택을 직접 개발하거나 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 공적 주택으로 공급했다면 저소득층, 무주택 서민들의 주거난을 많이 해소했을 것이다.

따라서 장기공공주택을 늘리기 위해서는 공기업의 토지 민간 매각과 집 장사 등을 중단시켜야 한다. 지금까지 개발한 신도시에 공공택지를 민간 등에 팔지 않고 장기공공주택으로 공급했다면 값싸고 질 좋은 공공주택을 30% 이상 확보할 수 있었다. 공기업 본연의 역할은 뒷전인 채 가짜·짝퉁 공공주택만 늘리고 땅장사로 번 돈을 이용해 가짜 임대와 짝퉁 주택만 늘리는 행위는 공공주택 공급 시늉으로 혈세를 축내는 것과 다름없다.

집값 거품이 국민이 원하는 수준으로 쏙 빠지기 전까지는 주택 등의 매입을 중단해야 하며, 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장 난 공급시스템부터 획기적으로 개선해야 한다. 위례신도시와 마곡지구 등 강제수용한 택지의 매각을 중단하고, 용산정비창, 강남 서울의료원, 불광동 혁신파크 등 국공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기임대하는 방식으로 공급해야 한다. 경실련은 서울시와 SH가 부풀려진 공공주택 통계로 계획을 초과 달성했다고 포장하는 것을 중단하고, 집값과 임대료 안정을 위한 공공의 역할을 우선할 것을 촉구한다.

*보도자료(전문)_SH 장기공공주택 보유현황 실태분석 자료

2021년 3월 10일

경제정의실천시민연합