[성명] 서울시는 상인 내몰고 투기•토건업자 배불리는 재정비촉진지구 주상복합아파트 건설 중단하라
익명 (미확인) 님|금, 2019/03/29- 11:15
서울시는 상인 내몰고 투기•토건업자 배불리는
재정비촉진지구 주상복합아파트 건설 중단하라
– 세운재개발 재검토는 비판 여론 잠재우려는 쑈였나 –
서울시는 29일부터 3년간 한시적으로 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업(구 도시환경정비사업)의 주거비율을 최대 90%까지 높인다고 밝혔다. 도시정비형 재개발사업에서는 상업지역의 주거타운화를 방지하기 위해 주거비율을 50% 이하로 제한하고 있으나, 사업이 추진되지 않자 사업성이 높은 주택비율을 늘려 재개발사업을 촉진시키겠다는 것이다.
서울시는 상업과 업무 기능에 대한 수요도 파악하지 못하고 도시관리에 대한 철학과 비젼도 없이 무분별하게 재개발지구지정을 남발해 주민갈등과 투기를 조장했다. 이러한 비판에도 서울시가 또 다시 추가 특혜를 통해 사업을 강행하려는 것은 과거 개발주의시대 토건정책으로 회귀하겠다는 것이다. 전면 철거방식의 재개발사업을 중단하고 공동체가 유지되는 재생정책으로 전환하겠다는 박원순시장의 도시재생정책과도 전면 배치되므로 즉각 중단해야 한다.
서울시는 주택공급 확대와 상권활성화를 명분으로 내세우고 있으나, 사실상 투기 및 토건업자를 위한 특혜 대책에 불과하다. 현재 주택 문제는 주택소유의 편중과 서민이 경제적 부담 가능한 주택이 부족해 발생하므로 단순히 주택공급 확대로는 서민주거안정 효과를 기대하기 어렵다. 더욱이 상업과 업무 등 중심지 기능을 수행해야 할 지역을 주거환경이 열악한 고밀 주상복합아파트로 채우려는 것은 기존 상권을 파괴하고 도심난개발을 확대하는 것이다.
도시정비형 재개발사업 규제완화의 심각한 폐해는 기존 소상공인이 재정착하기 어렵다는 것이다. 주거비율이 90%로 늘어나면 상업지역 면적은 줄어들고 분양가와 임대료는 상승한다. 현행 재개발사업에서 상가세입자는 4개월분 영업보상비 외에 재정착을 위한 대책이 없다. 인근지역 이전은 물론 재개발 후 신축상가의 인상된 임대료나 분양가를 부담하기 어렵기 때문에 쫓겨날 수밖에 없다.
최근 세운재정비촉진지구에서 발생한 갈등은 이번 서울시 대책의 한계를 보여준다. 주거 90% 주상복합아파트 건립으로 재정착할 공간을 확보하지 못한 상인들이 모두 쫓겨나고 도심산업생태계가 붕괴될 위기에 놓였다. 이번 서울시 발표는 세운재개발 문제를 재정비촉진구역 전체로 확대하는 모순적 정책이다.
박원순시장은 소상공인 보호를 위해 젠트리피케이션 문제의 개선을 강조해왔고, 세운재개발사업도 재검토를 지시한 바 있다. 그런데 서울시가 상인대책도 수립하지 않은 채 정책실효성도 없는 토건정책을 강행한다면 그간 박시장의 행보는 “정치적 쑈”에 불과했음 확인시키는 것이며, ‘오락가락 시장’이 아니라 그냥 ‘시대에 뒤떨어진 토건 시장’으로 불리게 될 것이다. 자영업자와 소상공인들의 강력한 저항에 직면하기 전에 서울시는 무분별한 재개발 촉진정책을 즉각 중단하고, 공동체가 유지되는 재생정책으로 전환하라.
어제(27일) 더불어민주당은 의원총회에서 논의한 부동산 정책을 발표하며 3기 신도시를 비롯한 2.4대책 신속 추진과 함께 청년·신혼부부 주택공급 1만호, 지자체 부지를 활용한 누구나집 1만호 추가 공급대책을 내놨다. 여전히 공급이 부족해 집값이 상승했다는 잘못된 진단을 하고 있다. 진단을 잘못했는데 처방이 제대로 나올 리 없다.
송영길 더불어민주당 대표의 전당대회 공약이었던 ‘누구나집’은 경실련이 가짜 공공주택이라고 비판하는 10년 임대주택과 다르지 않다. 서민들은 안심하고 20년 이상 장기간 거주할 수 있는 공공주택을 원하는데, 10년 임대 후 분양 전환하겠다는 것이다. 공기업이 서민을 상대로 장사하려는 것으로 시세차익 등 불로소득을 조장할 수 있다.
대통령은 질 좋은 평생주택 공급을 확대해 중산층과 무주택자의 주거난을 해소하겠다고 했지만 정작 여당 대표는 공공주택에 평생 살라고 하면 누가 살겠느냐며 엇박자를 내고 있다.
지금의 집값 폭등은 결코 공급 물량이 부족해서가 아니다. 지난 10년간 500만호의 새 주택이 공급됐지만, 260만호는 다주택자가 사재기했다. 당장 공급효과가 발생하는 효과적인 공급책은 다주택자들이 보유한 700만 채를 시장에 내놓게 하는 것이다. 2017년 12월 임대사업자에 대한 세금과 대출 특혜가 발표된 이후 집값이 급등했지만 이번 발표에서도 주택임대사업자 신규등록만 폐지했다. 다주택자들의 합법적 절세 방법으로 활용되는 임대사업자 세금 특혜를 전면 폐지해야 한다.
LH 땅 투기 의혹에서 재확인됐지만 지금의 3기 신도시, 공공재개발 등의 공급확대책은 투기만 조장할 뿐이다. 당장 중단해야 하는데, 정부와 여당은 기존대책을 차질없이 추진하겠다는 입장이다. 이미 주택보급률은 100%가 넘었으며, 오피스텔 등까지 포함할 경우 더 올라간다. 주택보급은 충분한대도 주택이 주거공간이 아닌 투기수단으로 사재기대상이 되면 아무리 주택을 공급하더라도 집값 안정으로 이어질 리 없다.
더불어민주당 부동산 특위가 발표한 세제완화, 공급대책, 금융대책은 모두 집값 안정이 아닌 투기조장책에 불과하다. 지난 보궐선거 참패 요인을 부동산 문제로 인식하면서도 엉뚱한 대책을 내놓고 있다. 정부와 여당이 정말 집값을 안정시켜 민심을 되돌리기 원한다면 경실련 주장대로 국공유지를 한 평도 팔지 말고, 토지임대 건물분양하거나 20년 이상 장기공공주택으로 공급하기 바란다. LH 혁신도 내년 대선와 지방선거를 의식한 면피용 대책이 아닌 해체 수준으로 쇄신하고, 대규모 개발사업을 중단할 것을 촉구한다.“끝”
어제 광주시 동구 학동 재개발현장에서 철거건물 붕괴사고로 9명 사망, 8명 중상의 대형참사가 발생했다. 이번 참사도 역시나 철거 관련 절차 및 규정 미준수, 감리부재 등에 따른 인재로 의심된다. 따라서 재개발 사업에 관련된 원청(현대산업개발) 대표, 인허가 공무원, 감리단장, 재개발조합, 하청업체 사장 등에 대한 전원 구속수사가 이루어져야 한다.
우리나라 건설업은 원청, 하청 모두 직접 건설인력을 고용하지 않고 직접시공하지 않은 채 불법적이고 쥐어짜기식 다단계 하도급을 통해 공사를 진행하고 있다. 공무원을 대신해서 안전사고와 부실시공 방지를 책임져야 할 감리조차 건축주와 시공사의 눈치를 보며 제 역할을 하지 못하는 경우가 다반사이다. 때문에 매번 안전관리 절차와 규정이 무시되는 현장이 일상화되어 있고 결국 현장에서 일하는 힘없는 건설노동자와 시민들의 안전사고 등 간접살인이 빈번하게 발생하고 있다.
광주 재개발 철거현장도 다르지 않다. 언론 보도에 따르면 감리는 건축주인 재개발조합과 ‘비상주 감리’ 계약을 맺어 철거현장에는 감리가 아예 없었던 것으로 보도되고 있다. 비상주 감리방식으로 현장에서의 안전사고 및 부실시공 방지를 위한 규정과 절차들이 제대로 지켜지고 있는지를 어떻게 관리감독 해 왔는지 철저한 수사가 이루어져야 한다. 하청업체인 철거업체의 불법 하도급 여부도 수사해야 한다. 현대산업개발 대표는 불법 하도급은 없었다고 밝혔지만 재하청, 재재하청 등의 불법하도급이 드러날 경우 반드시 책임을 져야 할 것이다. 재개발사업을 인허가 해주는 관할구청 공무원과 건축주의 책임도 간과할 수 없다. 특히 공무원은 안전사고와 부실시공 방지를 책임져야 하는 막중한 공적임무를 부여받은 역할을 감리에게 맡겨놓고도 건축주와의 ‘비상주 감리’계약을 허용했다. 법적으로 가능했다 변명하더라도 제 역할을 하지 못한 것은 명백하고 이 과정에서 건축주인 조합과 시공사인 현대산업개발 등으로부터의 불법 뇌물 수수 등도 의심되는 만큼 철저한 수사가 이루어져야 한다.
낙후된 도시환경을 개선하여 주거안정에 기여한다는 도입취지와는 달리 분양가자율화 이후 재개발사업은 집값을 올리고 건축주, 시공사 등에게 막대한 불로소득을 안겨주는 투기사업으로 변질된 지 오래이다. 또한 빠른 사업진행으로 불로소득을 취하기 위해 관련 공무원 등에 대한 뇌물수수 등 불법과 편법이 난무했다. 반면 원치않는 재개발로 세입자 등 원주민의 내쫓김과 환경 파괴 등 수많은 문제를 양산하고 있고 안전사고도 끊이지 않고 있다.
이번에라도 재개발사업 관련자들에 대한 철저한 수사를 통해 반드시 엄중히 책임을 묻고 재발방지책을 마련해야 한다. 지난 1월 중대재해처벌법이 통과됐지만 내년 시행으로 예정되어 있어 이번 참사에 적용하기 어려운 현실이다. 따라서 정부와 국회는 이번 사고에 대한 철저한 수사를 토대로 관련자들에 대한 처벌이 제대로 이루어지도록 해야 한다. 아울러 반복되는 건설 안전사고 및 부실시공 방지를 위해 불법 다단계 하도급 근절, 비상주 감리제도의 개선, 감리의 독립성 보장 등을 위한 근본적인 제도개선에 나서야 한다.
경실련이 서울시 SH가 보유하고 있는 공공주택 등의 자산을 분석한 결과 SH의 공공주택(아파트) 토지시세는 총 68.2조원으로 취득가액의 10배나 되는 것으로 나타났다. SH공사는 공공주택 사업이 적자라서 땅장사, 바가지 분양이 불가피하다고 주장해왔지만 자산증가 효과를 감안하면 공공주택 사업이 결코 적자가 아님이 재확인된 것이다.
경실련은 지난 3월 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 택지판매로 총 5.5조, 아파트 바가지 분양으로 3.1조의 부당이득을 챙겼을 것으로 추정된다고 발표했다. 이에 대해 SH는 해명자료를 통해 공적주택 건설사업 추진으로 매년 약 3,500억 수준의 손실이 발생해 공공분양사업과 택지매각을 통해 보전하고 있어 경실련 주장처럼 땅장사, 집 장사를 중단할 수 없다고 반박했다. 그러나 이는 공공주택의 자산가치를 고려하지 않은 매우 왜곡된 주장이며 앞으로도 장사를 하기 위한 변명에 불과하다.
이에 경실련은 SH가 보유한 공공주택 자산이 얼마인지 분석했다. SH공사가 국민의힘 하태경(부산해운대갑) 의원실에 제출한 ‘SH 자산 현황(2020년 12월 31일 기준)’에 따르면 SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택은 13.1만호이며 취득가액은 22.1조(호당 1.7억)원다. 이중 시세파악이 가능한 아파트(205개 단지, 9만9천세대)를 대상으로 취득가액, 장부가액, 시세를 비교분석했다. 시세조사는 KB국민은행, 다음부동산 등의 시세정보를 활용했다.
SH가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택(아파트)은 9만 9,484세대이며, 취득가액은 15조 9,628억(호당 1.6억), 장부가액은 12조 7,752억(호당 1.3억)이다. 역대시장별로 살펴보면 오세훈 시장때 3.2만호로 가장 많았고 이명박 시장때는 1,269만호로 가장 적었다. 취득가액은 91년~94년까지 호당 0.6억원이었지만 박원순 시장때는 2.4억으로 상승했고, 공급면적도 15평에서 23평으로 확대됐다.
토지와 건물로 구분해서도 살펴봤다. 연도별 토지평당 기준 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 토지평당 110만원이었지만 2020년 취득한 위례지구는 토지평당 1,100만원으로 1천만원 가량 상승했다. 특히 마곡지구는 980만원으로 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등이 500만원대인 것에 비해 월등히 높았다. 현행법에서는 수도권 공공주택 용지를 택지조성원가의 60~85%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가에 수용비 이외 기반시설설치비 등을 무분별하게 포함시키면서 조성원가를 부풀리기 때문으로 의심된다.
건물취득가액도 가파르게 상승하며 법정건축비의 2.5배까지 높아졌다. 1991년 공급된 면목의 건물취득가액은 아파트 평당 83만원이었지만 2020년 고덕은 850만원으로 10배 상승했다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비와 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다.
2005년 이전까지만 해도 공공주택 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입 이후에도 오세훈 시장 때 취득한 상암, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2008년 은평부터 건축비가 상승, 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높다. 기본형건축비 도입 이후 공공주택조차 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며 2020년 고덕 11단지는 850만원으로 표준건축비의 2.5배나 된다. 게다가 SH공사가 분양원가 공개를 거부하며 실제원가보다 부풀려 시세에 근접한 분양가를 책정하며 임대아파트 건물취득원가까지 치솟고 있는 상황이다.
공공주택 자산의 현재 시세도 조사했다.
단지별 시세는 평당 1,800만원 ~ 9,100만원 만원까지 형성되어 있으며, 9만9천세대 전체로는 74.1조(호당 7.4억)원으로 추정된다. 취득가액보다 58.2조원 상승했고 5배가 됐다. 단지별로는 수서1이 2.7조(호당 12.3억)원으로 가장 높았고, 위례10 2조, 대치1 1.5조, 신정양천 1.4조, 세곡2 1.3조 순으로 시세가 높았다. 상위5위의 시세는 호당 평균 9.3억이었지만 장부가액은 1.3억에 불과했다.
토지 기준으로 취득가액과 시세를 비교하면 10배까지 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 단지는 대치1단지로 취득당시 토지가액은 142억(호당 870만원)이었지만 현재 시세는 1.5조(호당 9.5억)로 취득가액의 109배가 됐다. 이외 신트리2 96배, 수서6 91배 등 상위 10위는 평균 취득가액의 65배까지 땅값이 상승했다.
땅값이 상승했음에도 불구하고 SH가 토지는 재평가하지 않고 건물은 감가상각을 적용하는 방식으로 자산을 평가해왔다. 때문에 장부가액은 12.8조(호당 1.3억)원으로 취득가보다 낮고 시세의 1/5도 되지 않았다. 이렇게 공공주택 자산을 저평가해놓고 부채율 등을 내세워 공공주택 사업이 적자라고 주장하며 땅장사와 바가지분양에 치중하며 부당이득을 챙기려 하고 있다.
분석결과에서 나타나듯 SH가 ‘공공주택은 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 자산가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 또한 공공주택 사업비는 현행법상 재정 30%, 주택도시기금 40%, 임차인 보증금 20%를 부담하기 때문에 사업자인 SH 공사의 사업비 부담은 10%에 불과하다. 따라서 SH공사는 거짓숫자를 바로잡고 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법을 개정해야 한다. 이미 2010년부터 국제회계기준을 공기업에 적용하도록 되어 있고, 지금도 자산재평가시 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하도록 되어 있음에도 불구하고 취득가보다 낮게 장부가액이 잡혀있는 것은 문제이다.
마지막으로 서울시는 공공주택조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 시장은 10년 전 재임시절 주택법 개정 없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고, 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 보궐선거를 통해 당선된 오세훈 시장은 SH 분양원가공개와 땅장사, 집장사 중단에 적극 나서야 한다. 용산정비창부지, 서울의료원부지 등 서울시내 국공유지는 반드시 팔지 않고 공영개발한다면 얼마든지 평당 600만원 건물분양 아파트나 벡년 이상 공공주택을 공급할 수 있다.
서울시와 SH는 부채 핑계 대며 가짜, 짝퉁 공공주택만 늘리지 말고, 나라의 주인인 국민이 편히 살 수 있는 값싸고 질 좋은 진짜 공공주택을 대폭 확대한 것을 촉구한다.
◈ 제목 : SH 매입임대 현황 분석발표 기자회견
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수)
◈ 질의답변
[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❺]
짝퉁 주택 매입가는 3.3억, 진짜 주택 건설비는 2억
비싼 주택을 왜 사들이나? 예산낭비∙부패유발 매입임대 중단하라
엉터리 감정평가, 예산낭비 승인 심의위원회, 비위여부 철저히 조사하라
2억 건설비 투입 진짜주택 자산가치 10억, 매입보다 3배 이상 효과
∙ 토지평당 취득가액은 ’02년 742만원에서 ’20년 3,871만원으로 4배 상승
∙ 강동구 암사 세대당 4.8억, 금천구 시흥 채당 400억으로 가장 비싸게 매입
∙ 상위 5개구(강동, 금천, 성북, 구로, 도봉) 43% 편중, 하위 5개구는 2%
∙ 박원순 시장 9년동안 84%, 문재인 정부 4년동안 43% 집중적으로 사들여
경실련이 SH가 하태경 의원실에 제출한 [SH 매입임대 현황 자료(2002년~2020년)]를 분석한 결과 SH가 지난 19년 동안 다가구 등 주택 2만 세대(1,730채)를 4조원에 사들인 것으로 나타났다. 취득가는 4조 801억원이고, 한 채당 23억, 세대당 1억 9천만원이다. 유형별로는 다가구 66%, 도시형 생활주택 26%를 차지했고, 사회주택은 1%에 불과했다.
역대 시장별로는 세대수 기준으로 이명박 6%(1,164세대), 오세훈 11%(2,300세대), 박원순 84%(17,533세대)가 공급, 대부분을 박원순 시장 이후 사들였다. 취득가는 이명박 세대당 0.6억, 오세훈 1.5억, 박원순 2.1억으로 상승했다. 반면 세대당 토지면적은 이명박 8.3평, 오세훈 9평, 박원순 7.6평으로 더 줄어든 것으로 나타났다. 면적은 줄어들고 매입가는 상승했음에도 서울시와 SH공사가 무분별하게 기존주택을 사들이며, 혈세를 낭비하고 있다.
가장 비싸게 사들인 주택은 강동구 암사동에 위치한 다가구주택으로 세대당 4억 8천만원에 취득했다. 조사결과 이 밖에도 호당 3~4억 이상 비싸게 사들인 주택들이 많이 있었다. 건물 한 채당 수백억에 매입한 경우도 있었다.
SH나 LH 등 공기업은 논밭 임야를 강제수용하는 만큼 기존주택 매입원가 대비 건설원가는 저렴하다. 특히나 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 한 채당 평균 5억원 상승하여 매입가격이 더 비싸졌다. SH 공사가 개발한 서초내곡, 수서, 위례 등 공공택지 아파트 건설원가는 평당 850만원~1,000만원 수준으로 평균 930만원이다. 토지 원가는 토지수용비 및 조성비 등이 포함된 택지 조성원가에 금융비용 및 제세공과금(택지조성원가의 10%)을 더한 값으로 평균 580만원이며, 건축비는 국토부가 발표한 공공 임대아파트 표준건축비 350만원이다. 즉, 지금도 SH가 공공택지로 개발하면 평당 1천만원 이하, 20평이면 2억에 아파트공급이 가능하다.
반면 매입임대주택 취득가는 지속 상승, 문재인 정부 이후 취득가는 공급면적 기준 평균 평당 1,640만원이며, 제일 비싸게 매입한 강동구 암사동 다가구는 평당 2,690만원이다. 이는 공공택지 아파트 건설 원가의 각각 1.8배, 2.9배나 된다. 즉, 공공택지 아파트를 직접 공급하면 같은 예산으로 싸고 질 좋은 공공주택을 2배 더 공급할 수 있다. 자산가치도 아파트가 기존 다가구 주택보다 더 높다. 서울 아파트값은 평균 10억원으로 보유하고 있으면 서울 시민의 자산도 더 증가한다.
금천구 시흥동의 다가구 주택은 400억원에 매입하여 건물 한 채당 취득가가 가장 높았다. 이외 상위 5위 건물 매입가격만 1,332억원에 달했다. 이처럼 수십, 수백억의 예산을 투입하여 매입하고 있지만 매입가의 적정성 여부 등 검토는 허술하게 진행되는 것으로 보인다. 관련법에 따라 매입가격은 감정평가금액 또는 경매가이지만 대부분이 감정평가금액으로 이루어지는 것으로 의심된다. 게다가 매입 여부를 결정하는 자는 아무 책임도 지지 않는 10명의 심의위원의 심의 후 결정되고 있고, 그 과정도 불투명하게 이루어지고 있다. 때문에 막대한 예산을 투입, 전 현직 직원들과 토건 세력 등 부패 세력 불로소득 잔칫상이 되었다.
최근 LH 전현직 간부의 매입임대 비리 의혹도 매입임대 정책의 문제를 보여주고 있다. SH 역시 유치권 행사 중인 건물을 100억 원대에 사들여 2년간 빈집으로 방치한 사실이 발각돼 감사원의 감사를 받았다. 감사 결과 SH는 24%에 이르는 과다한 공실률 발생 및 노후·불량주택 방치 등의 위법·부당사항이 확인되었다.
경실련 조사 결과에서도 강동, 금천, 성북, 구로, 도봉 상위 5개 구에 7.1만세대, 전체 매입임대의 43%가 공급된 것으로 나타났다. 매입임대 공급이 가장 적은 자치구는 용산구로 31세대에 불과했고, 하위 2위인 중구는 39세대였다. 상위 1위인 강동구는 최하위 용산구의 73배이고, 취득가는 10배나 됐다.
그런데도 문재인 정부는 집값을 잔뜩 올려놓고 허술한 심의위원회와 엉터리 감정평가 방식으로 비싼 주택을 사들이는 매입임대 공급을 집중적으로 늘리고 있다. 하지만 지금처럼 예산 낭비와 부정부패를 조장하는 매입임대주택은 짝퉁 공공주택에 불과하다. 진짜 공공주택의 역할을 못한 채 공기업과 정부의 공공주택 실적을 채워줄 뿐이며, 공기업의 땅장사와 집장사를 통해 부당이득을 취하기 위한 수단으로 악용될 뿐이다.
이에 경실련은 집값 거품이 빠지기 전까지는 매입임대주택 공급을 중단할 것을 촉구한다. 또한 허술한 심의로 예산낭비, 부정부패 매입임대를 결정해 온 심의의원회의 심의가 공정했는지 철저히 수사하고 비위 여부가 드러날 시 엄중 처벌해야 한다. 최근 LH, SH 매입임대 비리의혹이 제기되며 검찰·경찰의 수사가 진행중인만큼 개별사안에 국한하지 말고 매입임대주택 전체 부패여부에 대한 수사로 확대되어야 한다. 서민들이 안심하고 오래 살 수 있는 진짜 공공주택을 많이 늘려야 하는데, 정부나 서울시 모두 가짜, 짝퉁으로 숫자를 부풀리기 위해 전세임대, 매입임대 등을 늘려가고 있다.
예산 낭비 특혜성 매입임대 물량 늘리기식 정책을 중단하고, 용산정비창, 강남 서울의료원, 불광동 혁신파크 등의 국공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기 임대하는 방식으로 공급하면 진짜 공공주택을 많이 지을 수 있다. 매입주택은 거품이 빠졌을 때 미분양이나 경매에 나온 주택 등을 거품 없는 가격으로 매입해서 공급하면 된다. 서울시는 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장난 공급정책을 더 방치하지 말고 획기적으로 개선해 가짜, 짝퉁이 아닌 진짜 공공주택을 늘리는데 적극 나서길 바란다.
오세훈 서울시장이 지난 5일 SH공사 사장 후보자로 김현아 전 국회의원(국민의힘)을 내정하고, 어제(27일) 김 후보자의 인사청문회가 열렸다. 김 후보자는 주택을 4채나 보유한 다주택자이면서 건설업체들이 출연한 건설협회, 건설공제 출자로 설립된 한국건설산업연구원에서 20여년을 재직하며 민간 건설사들의 이익을 대변해온 인물이다. 무주택 서울시민의 주거안정과 복지 향상을 위해 공공주택 건설공급 등의 업무를 수행하는 SH공사 사장으로 자질과 도덕성, 주택정책의 철학과 가치관 등 모든 면에서 천만 서울시민의 주거안정을 책임져야 할 공기업 수장으로서의 적임자로 볼 수 없다.
국회의원 재직 시절에도 다주택자의 부자감세 정책에 앞장섰고, 재개발재건축 규제완화를 통한 주택공급 확대를 주장해왔다. 특히 민간을 통한 주택공급을 강조하며 민간건설사의 이익을 대변해왔다. 인사청문회에서조차 공공연하게 헌법에서도 개인 재산권은 보호하게 돼 있다며 다주택자들을 옹호하고 가진 자들의 편을 드는 사람에게 무주택, 취약계층 서민을 위한 역할을 맡길 수 없다.
그럼에도 오세훈 서울시장은 부적절한 인사를 추천했다. 서울시의회에서 부적격으로 인사청문보고서를 채택했지만 이미 언론에서는 임명을 기정사실화하고 있다.
김 후보자는 다주택자이면서 공직자의 다주택 보유를 옹호했다. 후보자는 강남 청담동 아파트, 서초 잠원동 상가, 부산 중구 중앙동 오피스텔, 부산 금정구 부곡동 아파트 등 총 4채를 보유중이며 3채의 전세권도 보유중이다. 김 후보자는 인사청문회 내내 누구든 필요에 의해 다주택을 보유할 수 있다며 당당했다. LH가 최근 발표한 다주택 직원의 고위직 승진 제한을 SH에도 적용하는 것에 대한 질의에서는 다주택 여부로 승진을 제한할 생각은 없다며 다주택 여부는 직원들의 업무 평가에 전혀 문제되지 않는다는 입장을 밝혔다. LH 사태로 드러난 공직자 부동산투기, 부동산 관련 공적 업무를 담당하는 이들에 대해 엄격한 잣대가 적용돼야 한다는 국민 정서를 전혀 이해하지 못하고 있다.
3기신도시, 재개발·재건축 규제 등의 정부 대책에 대해서는 과거 비판해오던 입장이었지만 청문회에서는 ‘정부정책에 적극 협조하겠다’는 입장을 밝혀 부동산 철학의 부재도 드러냈다. 기존에 시장중심 주택정책을 강조해왔던 후보자의 발언에 대한 진정성이 의심되지만 서울시의회의 날카로운 검증으로 이어지지 못했다. 경실련이 작년 7월 발표한 서울시의원 재산분석 결과 서울시의원 31%가 주택을 2채 이상 보유한 다주택자였고, 최상위 다주택 보유자 5명은 81채를 갖고 있었다. 시의회 역시 이런 상황이다보니 당연히 제 역할을 할 수 없는 것이다.
김현아 후보자의 사장임명으로 오세훈 서울시장의 주택정책에 대한 불신은 더욱 커질 수 밖에 없게 됐다. 오세훈 서울시장은 후보자시절 분양원가 공개 등 SH의 주택정책 개선을 약속했지만 지금까지 구체적인 개혁안을 제시하지 않았다. 경실련 조사결과 SH는 위례, 마곡 등 공공주택 바가지 분양으로 수천억의 부당이득을 챙겼고, 무분별한 매입임대 추진에 의한 수조원 예산낭비 의혹 등 여러 가지 문제점을 드러냈다. 오세훈 시장이 정말로 천만 시민의 주거안정을 위한다면 김후보자의 SH 사장 임명을 철회하고 SH의 택지매각 중단, 분양원가 공개, 토지임대건물분양 및 30년 장기임대 공공주택 등의 근본적인 대책을 제시하길 바란다.
어제(1일) 서울시는 ‘재개발 활성화 6대 규제완화’를 민간 재개발에 본격 적용하고 이달 말 후보지를 공모하겠다고 발표했다. 주택공급 활성화를 위해 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 도입 ▲주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 ▲매년 재개발구역 지정 공모 등 규제완화를 통해 재개발 속도를 내겠다는 계획이다. 하지만 바가지 분양을 일삼는 고장난 공급시스템 개선없는 ‘규제완화 공급확대’는 투기를 조장하고 집값만 더 끌어올릴 수밖에 없는 만큼 즉각 중단되어야 한다.
정부는 공공이 참여하면 더 많은 특혜를 얻어 구도심 다가구, 빌라까지 투기판으로 만드는 공공재개발·재건축을 추진중이고, 거품 낀 3기 신도시 사전청약으로 경기도 집값까지 역대 최고로 상승하고 있다. 서울시는 서울시대로 민간 재개발에 속도를 높이기 위해 규제를 완화하겠다며 집값 상승을 부추기고 있다.
이처럼 최근의 집값 상승은 공급부족이 아니라 3기 신도시, 공공재개발 등 무분별한 공급확대책이 주범이다. 3기 신도시, 공공재개발이 발표된 2020년 5월 이후 서울 집값은 2.5억 상승, 1년여만에 27% 상승했다(국민은행 부동산통계). 정부가 엄격한 가격통제 없이 주변 집값을 자극하는 바가지 분양을 허용하면서 정부 공급확대책이 집값 상승 불쏘시개 역할을 한 것이다. 이런 상황에서 민간 재개발 규제 완화 역시 바가지 분양이 불가피하고, 집값 상승 등 소비자 피해를 부추길 수밖에 없다. 비싸게 팔 수 있는 사업주와 건설사들에게만 막대한 부당이득을 안겨줄 뿐이다.
지금의 재개발 사업은 개발이익환수가 미흡하고, 공급효과도 미미하고 세입자와 원주민의 내쫓김도 불가피하다. 서울시 정비사업추진현황(21.3.31 기준) 자료에 따르면 성북구 길음8구역은 전체 1,920가구수 중 세입자 가구가 1,448가구로 75%였는데 재개발 후에는 전체 1,617가구 중 분양이 1,497가구, 소형임대가 120가구로 세입자가 재정착할 수 있는 비율이 7%에 불과했다. 나머지 93%에 달하는 무주택 세입자들이 삶터를 잃고 쫓겨난 것이다.
경실련 조사결과 세운 도심재개발 사업은 민간기업과 SH공사가 각각 참여 진행했지만, 임대주택 비중은 매우 낮고 모두 막대한 부당이득만 취했을 뿐 세입자 재정착률도 저조했다. 15%로 규정된 임대주택조차도 정부가 예산을 들여 매입하는 것으로 절대적으로 개발이익환수장치가 부재하다. 따라서 무주택 세입자와 도시 서민을 쫓아내고 개발이익 환수도 제대로 되지 않는 재개발재건축의 고장 난 시스템을 개선하지 않고 재개발재건축을 통한 공급확대만 주장하는 것은 집값 상승을 더 부추길 뿐이다. 낙후된 도시환경을 개선하여 주거안정에 기여한다는 도입취지와는 달리 분양가자율화 이후 재개발 사업은 집값을 올리고 건축주, 시공사 등에게 막대한 불로소득을 안겨주는 투기사업으로 변질된 지 오래다.
오세훈 시장이 서울시 집값 불안을 해소할 것을 약속하고 서울시장이 된지 4개월이 넘었다. 과거 분양원가공개와 후분양제, 분양가상한제 3종 세트를 추진했던 경험이 있었기에 집값 안정 역할을 기대했지만 정작 공공주택 개혁은 아무 진전이 없고, 민간 규제완화에 올인하고 있어 심히 우려된다. 경실련은 서울시가 집값만 상승시키고 토지주, 공기업, 건설사, 투기세력에게 막대한 특혜만 안겨주는 서울시의 민간재개발 규제완화를 즉각 중단할 것을 촉구한다. 지금이라도 약속 이행 의지가 있다면 분양원가 공개, 평당600만원대 이하 건물분양, 국민임대 및 장기전세 등 저렴한 공공주택 확대방안부터 제시하기 바란다.
희망제작소는 대구시민공익활동지원센터와 ‘사회혁신가성장아카데미 in 대구 – 사회혁신가의 길을 찾는다’를 진행하고 있습니다. 사회혁신가 성장아카데미는 함께 배우고 성장하기 위한 교육과정이며, 새로운 시각과 방법으로 사회문제를 해결하려는 이들을 대상으로 합니다. 우리 사회를 좀 더 나은 곳으로 변화시키기 위한 여정을 응원해주세요.
3회차 과정이 문을 열었습니다. 이번에는 서울의 혁신 사례 현장을 탐방해보기로 했습니다. 이번 견학에서는 공정여행사인 ㈜공감만세에서 ‘서울혁신로드 프로그램’이라는 이름으로 전체 일정을 인솔해주셨습니다. 간단하게 오리엔테이션을 하고, 첫 번째 견학지로 향했습니다.
“질병을 연구하고 치료하던 곳에서 사회의 병을 연구하고 치료하는 곳으로!”
은평구 녹번동에 있던 질병관리본부가 2010년 충북 오송으로 이전하게 되면서 거대한 빈 부지가 생겼습니다. 어떻게 사용하면 좋을지 의견을 모으다 사회문제를 해결하는 사회혁신 실험공간을 만들기로 했습니다. 바로 서울혁신파크입니다.
서울혁신파크는 청년, 마을공동체, 여성, 인권, 문화예술, 환경·생태·에너지 등 모든 분야에서 사회문제를 고민하고 해결하고 실험하는 3천여 명의 혁신가들이 모인 거대한 실험장입니다. 점심식사 후 서울혁신파크에 있는 혁신가와 함께 공간 곳곳을 살펴보는 시간을 가졌습니다. 무더운 날씨였지만 사회혁신 현장을 둘러보는 참가자들에게는 새로운 생각과 풍경이 신선하게 다가왔을 것입니다.
이후 세운상가로 이동하여 ‘OO은대학 연구소’를 찾았습니다. 이곳의 구성원들은, 없는 것을 새로 만드는 게 아니라 숨어있는 자원과 일상의 가치를 발견하고, 서로의 배울 점을 찾는 활동으로 마을학교를 만들어가고 있었습니다. ‘세운공공’이라는 이름으로 세운상가에 입주하여 민관거버넌스 중심조직으로 활동 중이었는데요. “세운상가를 한 바퀴 돌면 탱크를 만들 수 있어”라는 말이 있을 정도로 전자산업의 메카였던 세운상가를 다시 살리기 위해, 장인의 역량을 강화하고 전달하는 일을 하고 있었습니다. 실제 다양한 분야의 장인을 만나 그들의 이야기를 들어보는 시간도 가졌는데요. ‘OO은대학 연구소’는 중간조직의 역할을 하며, 장인들이 개별 활동뿐만 아니라 청년, 기업, 기술학교와 협업하여 활동할 수 있게끔 돕고 있었습니다.
개인의 작은 생각이 모여 사회문제를 해결하고 정책이 펼쳐지는 현장을 보고 들으며, 참가자들은 많은 생각을 했을 것 같습니다. 4회차 과정에서는 ‘도구 전환’이라는 주제의 강의가 진행됩니다.
1960년대 미국 대학가의 “짱”을 꼽으라면 2017년 노벨문학상을 수상하게 되는 록 가수 밥 딜런이나 남미의 혁명가 체 게바라를 들 수 있다. 이들과 함께 대학가에서 비슷한 인기를 누린 대중문화의 아이콘이 있었다. 바로 애니메이션의 주인공 ‘스파이더 맨’이다. ‘스파이더 맨’이 타고, 오르고, 뛰어 내린 마천루는 뉴욕 맨해탄을 배경으로 하고 있다. 그가 뛰고, 오르내리던 맨해탄에 오늘날의 스카이라인이 형성되는데 약 120여년 정도 걸렸다.
19세기 뉴욕시는 격자형 가로망을 창조하며, 상수와 하수시설, 공원을 조성하며 기반시설 정비 행정을 펼쳤다. 하지만 마스터 플랜 없이 추진하는 도시계획으로 인해 혼란이 발생하자, 진보적 사상가들의 노력으로 더러운 주거조건을 방지할 수 있는 획기적인 임차인 주택법(1901)이 제정되었다. 더 나아가 ‘1916 조닝’을 제정해서 ‘뉴욕 스타일’ 또는 ‘웨딩 케이크’ 형태라는 고유명사로 불리우는 맨해탄 초고층 건축 형태를 주형해 냈다. ‘1916조닝’은 뉴욕에서 탄생하여, 미국의 각 도시에 영향을 미쳤을 뿐만 아니라 해외에도 전파되었다. 한국에도 일제식민지시기 1934년 ‘조선시가지 계획령’속에 등장하여 오늘날 까지 한국 도시계획 규제제도의 근간을 이루는 인연을 갖고있다. 뉴욕시 초고층 건축의 진화를 이룬 ‘1916 조닝’은 계속 발전하여 21세기 각국의 글로벌 도시형성에 영향을 미칠 것인가? 아니면 20세기의 유물로 기억될 것인가?
트리뷴 빌딩 vs 화신백화점
2018년 8월 뉴욕 맨해탄의 초고층 건축 신호탄을 쏘아 올린 기원지를 답사하기 위해서 시청역 주변 답사에 나섰다. 브로드웨이가 시청공원과 만나면서 두 갈래로 나뉘는데, 그 접점에1899년 시청사를 마주보고 세워진 391피트 30층 높이의 ‘파크 로우’ 빌딩이 서 있었다. ‘파크 로우’ 빌딩은 빅토리안 양식을 추구했지만, 외장은 고전주의 양식이었다. ‘파크 로우’빌딩은 건물 중간 중간에 수평성이 강조된 장식적인 띠와 발코니가 있어 이채로웠다. 마천루가 하늘높이 치솟으려는 수직성을 저지하려는 건축가의 의도가 읽혀졌다.
시청 앞에서 시야에 들어오는 맨해탄의 이미지는 주변에 건축가 ‘프랭크 게리’가 설계한 파도치는 은빛 마천루인 포스트 모더니즘 스타일의 ‘8 스프루스 스트리트’빌딩이 보이고 100년 이상 된 ‘울 월쓰’ (Woolworth Building,1913) 빌딩이 브로드웨이를 경계로 서있는 등 초고층 현대식 건물과 오래된 건축물이 시청공원을 둘러싸면서 품위와 세련미를 동시에 풍기는 퓨전 거리풍경이었다.
뉴욕 맨해탄의 스카이 라인 1세대는 1876-1900년 기간 중에 로우어 맨해탄 에서 시작했다. 1876년 완공된 둥근 지붕을 씌운 260피트 높이의 트리뷴 빌딩은 조적식 구조물로써 10층 높이의 최초의 상업용 건물이었는데, 엘리베이터를 설치한 혁신적인 건물이었다. 뉴욕 초고층 건물의 진화에 중요한 역할을 한 엘리베이터는 1937년 서울에도 수입되어 지금은 철거돼 사라진 종로 화신백화점에 승객용 승강기로 설치되었다. 서울의 고층건물과 뉴욕 맨해탄의 고층 건물에 엘리베이터가 설치된 싯점이 거의 60여년의 시차가 있지만, 오늘날 서울의 모습은 뉴욕 맨해탄과 큰 차이를 느낄 수 없을 정도로 현대적인 초고층건물이 많이 세워져 있어 선진기술 습득의 모범생임을 실감케 한다.
20세기 들어와 향상된 건설구조기술과 엘리베이터의 효율성으로 초고층 건물이 폭팔적으로 증가하면서 오늘날 맨해탄의 스카이 라인이 형성되기 시작했다. 이 시기는 인류사에서 마천루라는 개념을 정립하고 생산하고 전파하는 역동적인 시기로 기록된다.
1916년 조닝 조례 vs 조선시가지 계획령
(왼)플랫 아이론 빌딩, (오)울 월쓰 빌딩
20세기 전환기에 맨해탄은 이미 초고층 건물의 본거지라는 명성을 얻었다. 11층 높이의 타워빌딩(1889), 20층 높이의 플랫아이론(Flatiron,1902)건물이 세워지고, 전례 없는 높이의 792 피트의 네오 고딕 양식인 ‘울월쓰 빌딩’이 세워졌다. 하지만 초고층 건물내 채광과 환기의 확보가 커다란 과제였다. 이를 보장하기위해 전면 도로 폭으로부터의 사선제한이라는 장치가 1916년 뉴욕 조닝 조례에 채택되었다. 1916년 뉴욕의 조닝 코드는 현대적인 도시계획제도의 등장이라는 역사적인 사건이었다. 이 제도는 가로에 도달할 수 있는 일조량을 확보하기 위해 건축선 후퇴(셋빽)를 규정했고, 대지면적에 대한 비율로 타워를 제한해 자연스럽게 장래 세워질 건물의 형태가 결정되도록 하였다. 1916년 뉴욕 조닝은 맨해탄 초고층 건물의 형태와 스카이라인을 만들어 낸 아버지라고 해도 지나치지 않다.
1916년 뉴욕의 조닝은 미국 도시들 뿐만 아니라 세계 각국에도 전파되어 독일을 포함해 일본에는 1919년 도시계획법, 한국에는 일제 식민지 시기 1934년 ‘조선시가지 계획령’에 채택되어 발전해와 오늘날 한국 도시계획제도의 중요한 근간이 되고 있다. 하지만 ‘조선시가지 계획령’속에 채택된 지역제는 최저수준의 위생확보에 국한하였기 때문에 뉴욕의 1916년 조닝 만큼의 완성도를 갖추지 몼한 식민지하의 도시계획이라는 한계를 갖고 있다.
1916년 조닝의 엄격한 제약하에서 세워진 대표적인 건축물이 아르데코 양식의 크라이슬러(1930)와 엠파이어 스테이트(1931)빌딩이다. 바야흐로, 20세기 도시문명을 선도하는 맨해탄에 초고층 건물의 시대가 왔음을 선포하였다.
뉴욕의 21세기: 허드슨 야드 vs 세운상가
세운상가
뉴욕 ‘1916 조닝’은 파리,런던,보스톤,시카고와 같은 유럽과 미국의 도시들에서 사용하던 고도한계와는 완전히 다른 독창적인 것으로, 개별 건물과 스카이라인을 3차원 형태로 만들어, 웅장한 형태의 오늘날의 맨해탄을 만들었다.
21세기 들어와 뉴욕시는 새로운 성장의 파고에 금융 혜택과 인센티브 조닝을 적용해 ‘허드슨 야드’ 같은 미개발된 맨해탄 지역이 혁신의 에너지를 흡수케 해 하룻 밤만 자고 나면 천지가 개벽하는 감동을 일으키고 있다. 한국 최초의 주상복합 건물이면서 한때 서울의 대표적인 전자상가였던 세운상가도 뉴욕의 ‘허드슨 야드’ 모델을 적용하여 21세기형 복합 초고층 건물로 다시 솟구쳐 ‘스파이더 맨’이 타고, 오르는 감동을 시민들에게 선사하는 큰 그림을 그려볼 수는 없을까?
시민들의 의견
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