매달 1600만원 '거저먹는' 이들... 일할 맛 안 난다

정세은 참여연대 조세재정개혁센터 소장, 충남대학교 경제학과 교수

한국경제는 외환위기 이후 지난 20여 년간 경제성장률의 빠른 하락으로 고통받아 왔으나 실물경기 부진과는 달리 부동산 경기는 전반적으로는 불패 신화를 지속하고 있다. 국제금융위기가 발생한 2008년 이후 소폭의 가격 하락기도 있었지만, 부동산은 여전히 고수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로서 각광받고 있다.

특히 박근혜 정부 하에서 실시된 부동산 경기부양정책은 한국경제를 다시 한 번 투기광풍에 휩싸이게 했고 더욱 교묘해지고 지능화된 투기세력들은 정부의 부동산 대책들을 조직적인 방식으로 무력화시켜왔다. 현 정부 들어 여러 대책이 시행되었는데도 "투기과열지구로 지정된 것은 가격이 더 오를 것이란 보증수표"라는 투기꾼들의 선동이 먹혀들며 좀처럼 부동산 투기가 잡히지 않았다.

부동산 투기를 잡지 않고서는 한국 경제의 미래를 논할 수 없다. 부동산 투기를 차단하는 방안은 무엇인가?

로또 당첨과는 다른 부동산 불로소득

우리나라의 소득 대비 부동산 가격은 다른 선진국들에 비해서 높은 편이다. 민간보유 부동산 시가총액은 GDP 대비 5.108배로 OECD 주요 14개국 평균인 3.675배보다 한참 많다. 이뿐만 아니라 전체 부동산에서 차지하는 토지의 규모도 60.6%로 OECD 12개국 평균 41.3%에 비해서 많다는 특징을 보이고 있다. 단순 계산해보면 주요 선진국들의 토지가격 총액이 GDP대비 약 1.5배인데 우리는 약 3배인 셈이다.

문제는 토지의 가격 상승은 자본 투자와는 상관없는 불로소득이라는 점이다. 아무런 노력 없이 창출된 불로소득, 불로자산이 다른 선진국들에 비해서 많다는 것이 한국 경제의 큰 특징인데 이로 인한 과도한 지대의 발생이 문제일 것임은 두말할 필요가 없을 것이다.

불로소득 발생은 지금도 현재 진행형이다. 서울시 제출 자료에 따르면, 올해 서울시내 100세대 이상 신축 입주아파트는 총 13개 단지인데 이 아파트들의 가격이 2015년 6월~ 2016년 5월 분양가보다 올해 입주 시기에 평균 5억 원 폭등했다고 한다. 가장 크게 가격이 오른 아파트는 10억 7500만 원이었으며 13단지 중 9단지는 현재 전세가격이 분양가격보다 같거나 추월한 것으로 조사됐다. 분양당첨 이후 입주까지 평균 2년 반 정도 기간에 월평균 1666만 원의 불로소득이 생긴 셈이다. 이러한 불로소득은 월평균 소득 563만 원(4인가구 기준)에 불과한 도시근로자들에게 크나큰 박탈감을 안겨주고 있다.

부동산 가격의 상승은 로또에 당첨된 것과 같은 것인데 너무 배 아파하는 것 아니냐고, 배가 아프면 똑같이 집을 사면 되는 것이 아니냐고 반문할 수 있다. 그러나 로또당첨과 부동산 가격 급등은 다르다. 로또는 로또 맞은 사람의 부가 증가하는 것으로 끝날 뿐 로또를 사지 않은 사람들에게 미치는 영향은 없다. 정말로 배만 살짝 아픈 데 불과하다. 그러나 부동산 가격의 급등은 집 없는 사람들의 임대료 상승으로 귀결된다. 즉 우리나라 전체 가구 중 약 절반에 해당하는 집 없는 사람들로부터 부동산 소유자에게로 더 많은 돈이 정기적으로 흘러들어가게 만드는 결과를 가져오는 것이다.

안호영의원실·한국도시연구소(2017)의 연구에 따르면 소득 대비 주거비가 1990년 이후 계속 상승해온 것을 알 수 있다. 1990년에 소득의 12% 정도이던 주거비가 2인 이상 전체 가구의 경우 2016년 22.7%에 이르게 되었고, 1990년 비슷한 수준을 보였던 2인 이상 청년 가구(만 35세 미만 청년이 가구주인 가구)는 2016년에 25.0%에 이르게 되었다.

부동산 가격 급등이 집 없는 사람들에게 큰 부담으로 돌아오게 되면, 굳이 큰돈을 들여 집을 살 필요를 못 느끼던 사람들도 집을 사고 싶은 유혹을 느끼게 된다. 그래서 처음에는 투기 세력에 의해 시작되었더라도 부동산 가격이 급등하기 시작하면 이 사람 저 사람 부동산 매수 대열에 동참하게 되고 이러한 움직임이 부동산 가격 전체를 올리는 결과를 초래한다. 너도 나도 로또에 당첨돼 보겠다고 그 대열에 들어서는 것이다.

그러나 누구나 소액으로 살 수 있는 로또와 달리 부동산 매수는 대규모 자금이 투입된다. 가계부채 급증이라는 문제가 발생하는 것이다. 게다가 로또에서는 모두의 당첨 확률이 동일하지만, 전 국민이 부동산 투기에 나서는 순간 가장 큰 이익을 누리는 사람은 다주택자들이다. 국민들이 알아서 가격을 올려주니 말이다.

망국병

부동산 가격의 상승은 공급이 부족해서일까? 현재 주택보급률이 이미 100%에 달하고 있기 때문에 공급부족이 원인이라고 말할 수는 없다. 전체적으로 공급이 부족하지 않을 뿐 아니라 최근에는 오히려 미분양도 증가하고 있는 상황이다.

물론 지역적인 차이는 있다. 지방은 가격이 하락하고 미분양도 나타나는데 서울은 가격이 급등하며 미분양의 문제도 없다. 그럼 서울은 공급부족이고 지방은 공급초과라고 이야기할 수 있지 않을까?

그러나 지역별 주택보급률을 살펴보면 서울도 거의 100%에 이른다는 점에서 공급 부족이 서울의 주택 가격 상승을 주도하고 있다고 보기는 어렵다. 서울의 주택 가격이 급등하니까 지방 거주자들의 서울 주택 매수가 발생하여 현 상황이 전개되고 있는 것이다. 부동산 시장이 투기로 움직인다는 말이다.

시장경제인데 사람들이 자유롭게 투자를 하는 것이 무슨 문제인가라고 반문하는 사람들도 있겠지만, 부동산 투기는 부동산 영역에 그치지 않고 한국 사회의 다양한 문제를 야기하는 근원이라는 것이 문제다.

부동산 투기에 온 국민이 몰두하다보니 자금이 부동산 분야로 집중되어 실물 투자가 일어나지 않는다. 손쉽게 부동산으로 돈을 벌 수 있는데 누가 고위험의 산업 투자를 하려고 하겠는가? 부동산 가격의 급등은 또한 기업의 임대료 부담을 늘려 기업 활동을 위축시킨다. 실물 투자가 일어나지 않고 기업 활동이 위축되니 고용이 저조해지고 성장에 문제가 발생하게 된다. 현재의 고용부진 사태의 근원도 결국은 주력 제조업에서의 투자 부진, 그로 인한 경쟁력 상실, 고용 감소라고 이야기할 수 있다.

물론 부동산 붐이 일어나면 부동산 건설 붐이 발생한다. 부동산 건설 붐도 일종의 실물투자이므로 건설부문에서 고용도 창출되고 이것은 경제 성장에 당장 도움이 되기는 한다. 이러한 이유로 경기가 부진해질 때마다 단기 처방을 원하는 정부는 부동산 경기 부양에 나서고자 하는 유혹을 받게 된다.

그러나 이러한 부동산 건설 붐은 보통은 적정 수준을 넘어서는 수준으로까지 진행되어 자주 미분양으로 이어지고 이후 대출 금융기관에 어려움을 야기하는 등 경제에 연쇄적인 충격을 미치게 된다. 부동산 건설 붐은 실물 경기가 좋을 때는 경기를 더욱 과열시키고 실물경기가 나쁠 때는 더욱 침체시켜 사회의 안정성을 위협한다.

부동산 불안정은 정부의 정책마저도 왜곡한다. 부동산에 많은 자금이 투자되고 특히 부채로 자금이 조달되었다면 정부로서는 과도하게 높은 수준에서 형성된 가격이라도 이를 정상 수준으로 낮추는 정책에 주저하게 된다. 연쇄적으로 미칠 충격을 우려하기 때문이다.

또한 과도하게 높은 부동산 가격은 정상적인 주택정책도 어렵게 만든다. 공공임대주택을 지으려고 해도 토지가격이 과도하게 높아서 비용이 많이 들며, 임대료 규제를 하려고 해도 그 수준을 통제하기 어려워지며, 자가주택보유율을 올리려고 해도 가격이 급등한 상태에서는 그것 자체가 새로운 가계부채 폭증의 원인이 될 것이기 때문이다.

따라서 평소 부동산 가격을 안정적으로 유지하는 것은 무엇보다 중요한 정책 목표이다. 최근 단기간에 급등한 일부 부동산은 가격이 하락하는 것이 정상이며, 전체적으로는 더 이상 투기로 인해 가격이 급등하는 현상을 방치해서는 안 된다. 부동산 가격의 급등은 임대료 부담 계층과 수입 계층 간 소득 양극화를 야기할 뿐 아니라 청년들의 결혼과 출산을 가로막는 장애물이 되기도 한다. 한국 사회의 많은 문제가 저출산으로 인해 발생하고 있고 저출산의 많은 요인 중 주거비 증가가 있다는 점에서 부동산 투기, 그로 인한 부동산 가격 상승은 한국 사회의 근본적 문제다.

근본 대책은 보유세 강화

부동산 투기를 막는 근본적인 대책은 보유세 강화다. 부동산 투기가 토지가격 상승을 통한 불로소득 기대에서 비롯된다는 점에서 토지로부터 발생하는 불로소득을 보유세 형태로 걷는 것이 부동산 투기를 막는 근본대책이 된다.

양도세도 일정 기간 동안 증가한 토지가격의 상승을 거두어들이는 세금이지만 완벽한 대책은 되지 않는다. 지금도 양도세가 존재하지만 부동산투기는 계속 일어난다는 점에서 보유 자체의 비용을 높이는 보유세 강화가 필요하다. 금융대출규제 강화는 대출을 통해 레버리지를 높여 부동산 투기에 나서는 것을 막을 수는 있겠지만, 자기 돈으로 불로소득을 추구하는 것까지 막을 수 없다는 점에서 오히려 형평성 면에서도 문제가 될 수도 있다. 자금력이 있든 없든 부동산 투기를 통해서 발생하는 불로소득을 보유세 강화를 통해서 회수하게 된다면 아예 부동산 투기 현상이 사라지게 될 것이다.

한 가지 주의해야 할 점은 보유세 부과가 주택 가격 상승, 그 자체를 막는 것을 목적으로 삼지 않을뿐더러 목적으로 삼아서도 안 된다는 점이다. 보유세는 '투기'로 인한 부동산 가격 상승을 막는 것이 목적이다. 주거 수준을 개선하기 위해 투입된 자본이 부동산 가격을 올리는 것은 자연스러운 현상이라고 볼 수 있는 것이다. 그러한 자본 투자는 오히려 장려해야 하고 그로 인한 가격 상승은 정당하다.

문제가 되는 것은 아무런 자본 투입이 없는데 부동산 가격이 오르는 것이다. 이 경우는 토지 가격이 상승해서 부동산 가격이 오르는 경우이며 그러한 토지가격 상승은 지대소득, 매매차익 등 불로소득으로 이어진다.

부동산 보유에 대한 적절한 과세가 이루어지지 않고 있다는 것은 지난 20여 년간 소득세에 비해 재산세에 대한 과세가 지속적으로 약화되어온 것을 통해 확인할 수 있다.

아래 그림은 국민소득에 대한 소득과세액, 재산총액에 대한 재산과세액, 부동산시가총액에 대한 부동산 재산과세액 부담 추이를 보여주고 있는데, 소득에 대한 세부담은 높아진 반면 재산에 대한 세부담은 낮아져 왔음을 알 수 있다. 이렇게 재산보유에 대한 부담이 약화된 것이 부동산 투기를 조장하는 하나의 중요한 원인이 되어 왔을 것이다. 세원 간 형평성을 회복하기 위해서라도 보유세는 강화되어야 한다.

보유세는 다른 조세에 비해 경제에 미치는 왜곡효과도 작다는 장점을 가지고 있다. 그것은 토지의 공급량이 고정되어 있기 때문에 보유세를 올려도 토지 공급량이 줄어드는 일은 발생하지 않기 때문이다. 보유세 부담을 높일 경우 토지 공급량은 줄어들지 않는 반면 토지를 보유하는 것이 더욱 부담스러워질 것이기 때문에 토지 소유자들은 토지를 보다 효율적으로 사용하려고 노력하게 되거나 그럴 자신이 없다면 토지를 내놓을 수밖에 없게 된다.

즉, 보유세는 투기로 인해 토지가격 상승하는 것을 막을 뿐 아니라 토지의 효율적인 이용을 장려하는 긍정적인 작용을 하는 것이다. 투기가 멈추게 되면 토지 사용이 이전보다 훨씬 저렴해질 것이고, 그렇게 되면 경제에 활력이 돌게 될 것이다.

보유세를 부과해도 부동산 가격을 잡을 수 없다는 주장이 제기되지만 그 근거는 미약하다. 지금까지 보유세를 제대로 부과해본 적이 없기 때문이다. 오히려 그러한 점이 보유세 강화야말로 부동산 투기를 근원적으로 차단할 수단임을 기대하게 한다.

참여정부 시기 종합부동산세가 도입되고 공시가격 현실화가 추진되는 듯했지만 2008년 이명박 정부 이후 이러한 노력들은 다시 무력화되고 말았다. 그리고 그 결과는 실물경기와 괴리된 부동산 광풍의 발생이다. 부동산 관련된 모든 대책들이 중요하고 종합적으로 추진되어야 하지만, 부동산 투기를 막을 수 있는 근본적 대안은 보유세 강화다.

▶ 오마이뉴스 [원문보기]

_참고문헌

_{안호영 의원실, 한국도시연구소(2017), 지난 정부의 주거비 상승에 대한 실증 분석을 통해 본 문재인 정부의 과제}