청년 주거권 문제의 본질: 정상성, 가족주의, 공동체

홍혜은 민달팽이유니온 운영위원

의·식·주는 인간이 기본적인 생활을 하는 데 필요한 최소 요건이다. 아직 이 세 가지 모두 돈이 없으면 제대로 누릴 수 없다는 것이 한국의 인권을 둘러싼 논의와 정책 실현의 수준을 알려 준다. 그런데 현실적인 수준의 돈으로 해결할 수 있는 ‘의’ 문제나 ‘식’ 문제와는 달리, 없으면 개인의 삶을 인간적인 수준 이하로 떨어뜨리지만 개인의 힘으로는 도저히 해결 불가능한 것이 ‘주’의 문제, 즉 집 문제다. 주거권은 인권 문제다. 헌법 제34조 1항은 모든 국민이 ‘인간다운’ 생활을 할 권리를 말한다.

그러나 집 문제는 주거권과 부동산 이슈에 동시에 얽혀 있다. 계급의 차이에 따라서 집은 투기의 대상으로 경험되기도 하고, 소외의 장소로 경험되기도 한다. 누군가는 집을 사서 그 집을 월세 내 줘 놓고도 1-2년 안에 팔아버리고 더 비싼 집을 살 생각을 한다. 집을 사고팔아 이득을 얻을 생각을 하는 사람에게 그 집에서 살고 있는 사람의 주거권은 관심 대상이 아니다.

집을 안정적인 주거의 공간으로 경험하기 위해서 가장 필요한 것은 돈이다. 2018년 기준 중위주택의 전국 평균 월세보증금은 3,363만 9천 원이다. 올해 중앙생활보장위원회가 의결한 1인 가구 중위소득이 1,757,194원임을 감안하면, 호화로운 주택도 아닌 집에 들어가기 위해 기본적으로 마련해야 하는 이 돈은 극빈층 아닌 중위소득자가 밥도 안 먹고 옷도 안 입고 돈을 모아도 꼬박 2년이 걸리는 돈이다. 한마디로, 우리는 주거권을 기본적으로 ‘보장’받는 게 아니라 ‘구입’해야 하는 세상에 산다. 특히 경제적 독립의 기회가 여러 이유로 주어지지 않는 청년 세대는 안정적인 주거 공간을 얻어 살아가는 경험에서 박탈돼 있다고 알려져 있다.

대학에서 공급하는 4인실 기숙사와 지역출신을 위한 지자체 학사, 고시원, 대학생임대주택으로 나온 원룸을 전전하다가 월세 투룸에 정착한 것은 20대를 꼬박 다 보낸 이후였다. 지금도 문제는 진행형이다. 물리적 공간에서 단순히 먹고 자는 객체로 살아가는 경험을 넘어서 보고자 협동조합형 공동체주택형 공공임대주택에 입주하려 하는데, 일인 당 입주 보증금이 천만 원이 넘고 그런 돈은 수중에 없다. 정책은 2-3개월 치 월세 정도만을 보증금으로 넣어 두고 거주 가능한 민간 셰어하우스만을 셰어형 주택으로 보고 있고, 그마저도 정의가 뚜렷하지 않으며, 민간 부동산 시장의 원룸 보증금만큼 부담스러운 보증금을 마련해야 하는 셰어형 공공임대주택에 대해 관련 대출 규정을 신설하는 등의 대비책을 만들지 못한 상황이다. 결국 입주도 못한 채 제도 변경을 기다리며 꼬박 5개월째 월세만 내고 있는 중으로, 청년 주거권 문제의 당사자로 살아가고 있다.

청년 주거권을 둘러싼 접근과 논의의 현재

청년을 상대로 하는 민간 및 정부의 주거시설 공급 및 정책은 다음과 같다. 먼저, 전일제 학생에게 제공되는 기숙사, 학사 등 임시 주거공간으로서의 특수사회시설 공급이다. 둘째, 최저주거기준 상 4.2평 남짓의 공간으로 설계되고 공급되는 원룸의 공급 및 원룸형 임대주택의 공급이다. 셋째, 신혼부부를 중심으로 공급이 이루어지는 신혼부부형 임대주택의 공급이다.

이 중에서도 청년맞춤형 임대주택의 경우 입주 가능 연령을 만 19세에서 34세로 제한해 왔으며 올해는 이 연령 제한 상한선을 39세까지로 연장한 바 있다. 신혼부부형 임대주택이 청년 대상 임대주택사업의 대다수를 차지하고 있다고 알려져 있으나, 입주 연령의 제한은 없다. 혼인 후 5년까지 유자녀 부부가 청약할 수 있었다면 올해부터는 혼인 후 7년까지 모든 부부에게 기회가 열려 있다. 국토부가 2022년까지 공급할 청년주택 물량이 연평균 5만4천 가구로, LH가 공급할 예정인 15만2천 가구의 3분의 1이라고 하지만 같은 기간 공급 예정인 신혼부부 주택 88만 가구에 비하면 현저히 적은 수준이다.

한편 민간형 셰어하우스와 최근 공급되고 있는 청년주택은 청년들의 모임 공간을 제공한다. 공간들은 청년답게 모여서 생산적인 일을 하거나(코워킹 스페이스), 사교적인 모임을 열거나(커뮤니티실과 취미모임), 지역 사회를 위해 청춘의 열정을 제공하여 행사를 여는 그림(오픈마켓)을 상상하며 제공되는 듯하다. 가령 SH(서울주택도시공사)가 제공하는 역세권 청년주택에는 주거공간뿐 아니라 공연장, 북카페 등의 커뮤니티시설이 주어지며 이 주거단지를 청년 임대주택, 청년활동지원 공간, 창업 공간, 활력 공간이 결합한 ‘청춘플랫폼’으로 조성하겠다는 공사측의 사업 의도가 있다. 청년의 ‘생산력’에 대한 기대는 노동력과 사교 능력, 봉사 능력의 범위를 넘어서기도 한다. 셰어하우스는 흔히 젊은 남녀가 ‘눈이 맞아’ 결혼까지 할 수 있는 만남의 공간으로 읽히기도 하기 때문이다.

현재 시장과 제도와 정책이 청년을 ‘주거하는 존재’로 보는 접근 방식은 복합적인데, 이는 청년을 보는 기존의 사회적 시선이 어떤 식으로 구성돼 있는지 들여다볼 수 있는 하나의 힌트이기도 하다. 원가족의 부모 세대와 다르게 상상되는 청년은 돈이 없어 임시적이고 열악한 주거지를 전전하는 ‘불쌍한’ 존재지만, 그럼에도 불구하고 미래에 대한 가능성으로 ‘빛나는’ 존재이기 때문이다. 이들은 돈이 없지만, ‘아직’ 없지, 영원히 없을 존재로 상상되지 않기 때문에 일시적으로 도움을 줘도 된다. 이러한 이유에서 청년은 다른 ‘뻔뻔’하고 ‘개전의 정’이 부족한 복지 수혜 대상들과 이러한 이유로 분리되어 나올 수 있다. 청년은 기초생활수급자나 장애인, 기초노령연금에 기대는 노인 같은 집단과 근본적으로 다른 존재로 예측되고, 상상되며, 대우받는다. “청년 주거권을 보장하라”라는 구호가 다른 주거 문제에 비해 사회적으로 어느 정도 받아들여지는 것처럼 보이는 현실에는 이런 관념이 깔려 있지 않은지, 청년 주거 운동의 당사자와 복지 정책의 설계 및 집행자, 시장의 공급자들이 돌아봐야 할 필요가 있다.

임의 기준에 따라 같다는 전제로 표집된 주거 복지 대상들

한편, 이렇게 고정되고 상상된 청년의 특성에 기반해 만들어진 것이 이번 서대문구에서 만들어진 협동조합형 공동체주택 ‘청년미래공동체주택’ 사업일 것이다. 이름에 ‘청년미래’가 들어가지만, 이 주택에 입주한 주체는 신혼부부, 국가유공자, 청년이다. 이는 현재 중앙정부와 지방정부가 시행하는 주거 정책상 복지 대상으로 지정받았다는 것 외에는 서로 간에 공통점을 찾기 어려운 이질적인 세 주체를 끼워 넣은 사업이다. 그런데 이 주택의 각 주체들은 동별로 분리되어 입주해 있고, 이들 중 주택의 운영을 담당하는 협동조합 설립 및 운영의 의무는 청년 입주자들에게만 부여돼 있다. 입주 주체 간의 이질성은 심사 및 계약 형태와 거주 조건, 기간에서부터 찾을 수 있다. 신혼부부 및 국가유공자는 가족 단위로 입주하기에 가족이 심사 받고 세대주가 계약해 입주한다. 청년은 같은 호실에 2인, 3인이 입주 신청을 하는 형제, 자매, 친구의 경우에도 각각 1인 가구로서 심사받고 1인씩 계약서를 작성하고 각각 천만 원이 넘는 계약금을 마련해야 한다. 신혼부부는 연령에 상관없이 8년까지 거주 기간이 보장된다. 국가유공자는 최장 20년 거주할 수 있다. 청년은 만 39세가 되면 계약이 해지된다. 청년은 언제 입주했는지에 관계없이 나이가 차면 나가거나, 결혼을 하면 나가게 될 임시적인 입주민이지만, 젊기 때문에 ‘협동’의 주체, 시간과 열정을 가장 많이 낼 수 있는 주체로 ‘정책적으로’ 지목되어 있다. 이런 구조 속에서 이 주택 거주민들은 사는 동안에는 서로 섞일 수 있기는커녕 입주 주체들마다 주택에 대해 갖고 있는 니즈(Needs, 필요)가 다를 수밖에 없는 현실의 장벽에 부딪혀 ‘협동’하지 못하고 있는 상태다.

시간은 상대적이라는 개념이 아인슈타인에 의해 밝혀진 후, 사회학적으로도 인간의 나이는 각자의 상황에 따라서 모두 다르게 경험된다는 개념이 잡혔다. 여성주의적으로도, 우리가 연령이란 장벽을 넘어 평등할 수 있는 이유는 우리가 연령을 떠나 모두 똑같기 때문이 아니며, 개인의 시간은 모두 다르게 흘러간다는 사실을 인정해야 하기 때문이다. 그러나 지금의 청년 주거 지원 정책은 기계적으로 연령의 시간이 흐를 때까지 청년을 기다린다. 시간이 흐른 후에 다른 조건의 복지 그물망에 포섭될 조건을 갖고 있지 못하다면 저절로 내보내진다. 이렇게 생산력 있는 인간이 될 때까지 기다려 줬는데, 여전히 패배자라니, 지원을 끊겠다는 선언적 판단이 만 34세에 내려지기도 하고, 이제는 만 39세로 유예된 것이다.

또한 청년이 모두 같은 존재가 아니라고 할 때, 청년 주거에 대한 똑같은 식의 상상은 청년 내부의 차이를 지워버린다. 청년 시절 주거 복지의 혜택에 문제의식을 가질 겨를 없이 일하고 사교하고 봉사하며 지냈던 청년이 그대로 ‘신혼부부’ 집단으로 이행해 갔을 때, 사회는 금융 대출과 각종 세재 혜택을 통해서 이들의 결혼을 곧 (만일 그들의 부모가 중산층 이상이라면) 부모 세대의 계층을 대물림할 수 있는 수단으로 승인하기도 한다.

주거권이 정말로 보장해야 하는 것들에 대해 생각해 본다. 20세기 영국의 소설가 버지니아 울프는 “여성에게 필요한 것은 1년에 500파운드와 자기만의 방”이라는 통찰력 있는 한 구절로 많은 이들로 하여금 비시민의 주거권에 대해 복잡한 생각을 하게 만들었다. 주거권이 보장해야 하는 것은 일시적인 청년의 생산성을 가지고 일상과 일하는 공간, 파티하는 공간, 봉사활동 하는 공간을 붙여버리는 것이 아니다. 주거권의 보장은 곧 생각할 수 있는 조건이다. 일상의 영위, 안전한 공간 안에서 누릴 수 있는 평화, 시민으로서 살아가기 위해 에너지를 재생산해낼 수 있는 공간으로서 주거 공간이 ‘청년’이라 상정되는 존재들에게 주어지고 있는가?

청년 가구의 특성이라 여겨지는 것

청년의 특성을 연령 기반으로 뭉뚱그려 정의할 수 없다는 것은 앞서서도 언급한 바 있다. 지금 청년을 정의하는 가장 기본적인 조건은 연령인데, 이것이 만 19세에서 34세였다가 최근 주거 영역에 있어서는 39세까지로 늘리는 추세에 있다. 어제까지 청년이 아니었다가 청년 대오에 끼게 된 30대 중후반의 인간들은 어리둥절하다. 왜 청년 가구의 기준을 연령으로 보고 있으며, 그 연령의 기준을 늘리고 있는 것일까? 그 비밀은 높아지는 초혼 연령에 있다. 예를 들어 통계청이 표집한 1990년 여성의 평균 초혼 연령은 24.8세로, 현재 청년이라 여겨지는 34세에서 39세 여성의 경우 이미 아이를 낳아 ‘부모세대’가 되어 있을 가능성이 높다. 그러나 결혼정보업체 듀오가 발표한 2019년 혼인통계보고서에 따르면, 해당 회사에서 성혼된 여성 초혼 연령은 33.3세다. 사실은 청년 표집은 연령의 문제가 아니라, 청년이 결혼 상태로 이행해 삶을 ‘정상가족’의 형태로 옮겨 갈 것인지 말 것인지를 사회가 유예 조건을 주며 기다리고 있는 것이다.

청년을 규정하기 위해서 ‘이행기’라는 프레임이 존재한다. 청년 세대가 미래를 준비하는 이행기에 있다는 주장이다. 정책은 이 이행에의 지원을 하도록 마련돼 있다는 것이다. 그러나 이 프레임은 인간이 특정 시기에 이행해야 할, 특별히 청년이라고 상상되는 존재들이 이행해야 할 정상적이고 달성할 수 있는 무언가가 있는 것처럼 보게 한다는 문제가 있다. 생애에서 어디론가 이행해 가고 있지 않은 사람이 어디 있는가? 39세가 되는 순간 이들을 ‘드롭’해 버리면, 사회가 원하는 곳으로 이행하지 못한 이들은 어디로 가는가?

청년의 빈곤을 문제 삼자면 우리나라의 노인 빈곤율은 48퍼센트에 달하며, 1인 가구라는 점을 지원 조건으로 삼는다면 65세 이상 1인 가구 비율은 35%이다. 2019년 통계청이 발표한 <인구주택총조사에 나타난 1인 가구의 현황 및 특성>과, <2017년 사회문제와 사회통합 실태조사>를 바탕으로 한 연령대별 사회적 지지 부재 실태조사를 실시한 한국보건사회연구원 연구조사에 따르면 다음과 같은 수치들이 있다. 생활이 어려울 때 도움을 요청할 사람이 없는 비율과 경제적으로 곤란할 때 가족 외에 도움을 요청할 사람이 없는 비율이 19-34세 청년에서 각각 12퍼센트, 23.6퍼센트이며, 65세 이상 노인층은 각각 24.5퍼센트, 47.1퍼센트에 달한다. 35-44세 가구원의 1인 가구 비중은 2000년 48.3%에서 2015년 74.4%로 늘었고, 45~54세는 15.5%에서 36.3%로 두 배 이상 뛰었다. 장년에 속하는 55~64세 1인 가구 비중 역시 3.6%에서 13.8%로 세 배 이상 상승했다. 

청년-빈곤-1인 가구와 노인-빈곤-1인 가구 사이에는 어떤 큰 차이가 있는가? 이 노인들은 어느 순간에 이행에 실패해서, 혹은 이행의 기대를 배반해서 그 삶에 머물러 있는 것일까? 이들은 생산할 수 없으니 그 자리에 두고 생산할 가능성으로 가득 찬 청년만 어디론가 이행시키면 되는 것일까?

최근에는 현 정부가 임대주택 정책을 지나치게 청년·신혼부부 위주로 지원한다는 비판도 제기된다. 이는 기초생활수급자 등 저소득 주거취약계층에 대한 지원 축소를 의미한다는 것이다. 그러나 앞서 언급했듯 이 지원책의 대부분은 신혼부부를 향해 있고, 청년과 신혼부부를 같은 ‘청년’ 계층으로 보면 청년 중에서 신혼부부가 대표 계급으로 드러나는 문제 또한 있다.

청년 주거 문제라는 프레임이 문제

청년 가구의 특성을 끊임없이 따로 표집 하려 하는 문제, 청년의 특성을 밝은 미래의 이행 가능성과 앞으로 남은 긴 생산시기로 보는 시각의 문제 등은 ‘청년 주거 문제’를 다른 주거 문제와 다른 것으로 분리해 내려는 시도이자 그 자체로 문제적이다. 부모 세대와의 비교로 ‘더 가난한 세대’로서 청년을 조명하는 것에도 빈틈이 존재한다. 결혼 밖에서 태어난 아이에게 출생신고서 상 ‘혼외자’라는 낙인을 찍고 차별한 결과 거의 결혼 제도 안에서만 아이가 태어나는 한국 사회의 특성상, 결혼이라는 사회적 이벤트를 성공적으로 치른 부모 아래서만 부모에 대비되는 ‘청년 세대’가 생겨난다. 청년이 경험한 바 자신들보다 제도적으로 안착되고 성공한 사람들을 이 청년 세대의 부모로 호명하면, 부모 세대의 연령대로 묶이지만 빈곤, 주거권의 사각지대에 존재하는 사람들이 조명되지 않는다.

너무 당연한 이야기지만, 주거 문제는 모든 취약계층의 문제다. 예를 들어 주거권의 취약 계층에는 지나치게 높은 주거 비용을 지불할 수 없는 빈곤 계층을 제외하고도 시설에 거주하는 장애인, 시민권에서 박탈되어 계약의 주체가 될 수 없기에 집에서도 객체로만 존재하는 어린이와 청소년, 부부와 아이로 이루어진 정상가족의 울타리에서 폭력을 피해 탈주한 여성들이 존재한다.

여성가족부 청년 참여 성평등 정책 추진단 주거 분과에서 분과장을 맡아 프로젝트를 진행했다. 결국 우리는 주거 문제를 여성/청년/1인 가구의 문제로 표집하는 일이, 커다란 수프 통에서 국자로 한 그릇을 떠내듯 분리해 내는 일이 불가능하다는 결론에 도달했고, 대학생, 사회초년생, 프리랜서 여성청년들의 이야기에 더해 이혼 여성과 탈학교 청소년의 사례를 연속적으로 구성해 발표하는 게 우리의 문제의식을 완결한다고 판단했다. 몇 개월간의 프로젝트로도 도달할 수 있는 진실은 왜 외면받고 있는 것일까?

청년 주거 문제는 가족주의의 문제

청년에게 삶의 기본을, 주거권을 기본으로 상정하고 주거를 지원해서 정상성의 지점들을 더 잘 수행하게 할 수 있고, 정책은 그렇게 해 왔다. 청년들로 하여금 결혼한 삶으로 나아가도록, 창업에 성공하도록, 봉사 활동을 하도록, 거기에 더하여 시끌벅적한 청춘 드라마 같은 추억을 남기도록 할 수 있다. 그러나 이 모든 것은 지금의 사회에서 새로운 것을 상상하지 못하게 하고, 일상이 아닌 이벤트성으로 삶을 살아가게 하며, 따라서 이 시절을 잠깐 버텨 다른 데로 ‘이행’해 갈 사람들만을 청년 주거 복지의 수혜 공간으로 적극 초대할 뿐이다.

따라서, 지금의 청년 주거란 이름만으로 더 나아지게 할 수 있는 것은 사실상 없다. 청년 세대의 주거 문제를 의제화 해야 한다면, 결혼 이전에는 부모와 동거하고 이후에는 일시적인 주거지에 살다가 결혼해야 제대로 된 집에 들어갈 수 있다는 개념 자체를 반박해야 한다. 이런 관념 안에 사람들이 살 것이라 가정하고 국가와 사회가 아무 부조를 제공하지 않고 있는 현실 자체에 문제제기하고 구조를 해체하는 것을 목표로 해야 한다. 청년의 정의를 연령 기반이 아니라, 독립된 동시에 관계의 주체로서 타인과 연결되고 사회의 일원이 되는 경험이 전무한 계층으로 다시 정의한다면 말이다. 부모로부터, 사회의 간섭으로부터 독립하고 주체 되어 보기를 결정한 이들에게 사회는 어떤 주거지를 제공하고, 그 주거지에선 어떤 경험이 주어지며 발생할 것인가? 2년간 셰어형 주택, 혹은 코워킹스페이스(coworking space, 개방형 사무실)가 있는 원룸이나 오피스텔 단지에서 매일매일이 엠티의 연장선인 삶을 살다가 커플이 생기고 결혼을 하게 되면, 그것이 좋은 삶이며 그런 삶들로 이루어진 이 사회는 좋은 사회가 되는가?

현재 눈 밝은 이들은 가족 문제를 모든 문제의 근원으로 지목하는 중이다. 가족은 환대하는 공동체가 아니라 닫힌 공동체이며, 부모로부터 자식으로 문화 자본, 금융 자본, 학벌 자본을 비롯한 모든 것을 대물림해 계층을 재생산하고, 강자의 결정이 약자의 사고 능력과 의지를 억압하는 식으로 개인의 자율성을 침해하며, 따라서 많은 불합리와 폭력을 은폐한다. 지금의 가족보다 더 나은 공동체가 늘어나는 것이 사회 전반에 좋은 일이다. 그러므로 청년 주거라는 이름으로 세상을 더 나아지게 해야만 한다면, 이러한 가족의 보수성, 가족을 만들어 모든 사회 안전망을 대체하게 하려는 지금까지의 제도, 정책적 시도에 제동을 걸어야 한다. 편견에 맞서 새로운 식의 관계 맺기, 공동체의 경험을, 일회성 이벤트가 계속되는 비일상 속에서가 아니라 안정적인 일상 속에서 해 나가는 주체로서 청년이 다시 사유되기를 바란다. 주거권의 보장은 생각할 수 있는 능력의 보장이고, 주거 문제는 곧 이 사회를 어떤 공동체들이 채워 나갈 것인가의 문제이기도 하다.

자산불평등의 심화의 문제와 해소대책

김남근 변호사ㆍ참여연대 정책위원

들어가며: 자산불평등의 심화와 그에 따른 문제

2017년 5월부터 2019년 12월 사이 서울 아파트 중위가격은 6억 원에서 약 3억이 올라서 9억 원이 되었다. 9억 원은 고가주택의 기준이 되어 이를 초과하는 주택에 대해서는 각종 세금이 누진되고 대출규모도 제한을 받게 된다. 이제는 서울지역 아파트의 절반은 고가주택이란 얘기인데, 절반 정도가 무주택인 서울에서 상대적 박탈감을 느끼는 계층도 많아질 수밖에 없다. 

<표 1-1> 순자산 분위별 자산 포트폴리오

https://lh4.googleusercontent.com/m-TsbdAQ-GnrraOZTKFCxpEUimeciXO1_yd1mK... style="margin-left:0px;margin-top:0px;" width="602" />

서구 유럽의 자산가들은 부동산 실물자산과 주식, 채권 등 금융자산의 보유 포트폴리오가 균형을 이루고 있는데, 한국의 자산 상위 1%, 5%의 자산가는 부동산 자산비율이 거의 90%로 압도적이고, 그 중에서도 거주주택 외 부동산이 55%, 65%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 결국 다주택자들의 실거주 목적 외에 투자(투기) 목적으로 부동산을 과다보유하고 있고, 이는 중산층이 선호하는 아파트의 가격상승이 다른 주식이나 채권 등의 금융자산을 크게 앞질러 투자재로 매력적이기 때문이다. 주택이 삶(Living)의 대상이 아니라 투자를 위한 구매(Buying)의 대상이 된 것이다. 이제는 투기목적의 다주택자만이 아니라 내 집 마련을 미루고 있던 30대 중산층마저 연소득 대비 부채비율 DTI가 거의 100%가 될 정도로 3-4억 원의 큰 빚을 내어 주로 가격상승이 기대되는 신규아파트 사기에 나서고 있다. 착실히 돈을 모으고 원리금 상환 수준을 DTI 40% 수준에서 대출을 받아 집을 사야 한다는 가이드라인은, 큰 빚내서 집을 사서, 큰 돈 번 옆의 동료의 사례 앞에 무기력해지고 있다.   

<그림 1-1> 자산가격의 변동 추이(2000년을 100으로 하여)

 https://lh5.googleusercontent.com/NoS47dBBX761aoWUfsKnME3McJbmYLR-2fjp-J... style="margin-left:0px;margin-top:0px;" width="602" />

가계의 자산이 이렇게 주택을 구입하는데 묶여 있으니, 중산층 가계마저 정상적인 소비가 어려워지고, 경제 전체적으로는 내수경제가 위축되어 저성장의 함정에 빠지게 된다. 최근의 2%대의 저성장 고착화의 배경에는 경제성장률의 절반 정도를 차지하고 있는 민간소비의 위축이 주된 원인으로 자리잡고 있다. 금리인상이나 주택가격의 하락이 다가오면 빚을 내서 집을 산 중산층 가계의 위기도 올 수 있다. 주택가격 상승이 경제 전체와 가계 여러 위기징후를 가져오고 있고, 수도권에 거주하고 있는 청년, 신혼부부 등의 거주불안으로 인한 비혼과 저출산의 문제는 국가의 존망을 위태롭게 한다. 국민의 경제정의의 감정을 크게 훼손하여 상대적 박탈감으로 인한 사회적 갈등도 심화되고 있는데, 선거를 앞둔 정치권에서는 우리 지역만은 집값 상승이 되어야 한다고 부추키고 있다. 정말 망국적인 상황이다. 

이 글에서는 자산불평등을 가져온 부동산버블의 주요원인인 과잉 유동성의 메카니즘을 살펴보고 “개발-보유-처분” 단계마다 부동산 불로소득을 환수하여 자산불평등을 완화할 수 있는 대책과 아울러 시장에서 내 집 마련이 어려운 계층의 주거안정을 위한 공공주택의 공급방안을 검토해 본다.  

부동산버블을 초래하여 자산 불평등을 확대하는 과잉대출의 규제 

서울지역은 연소득 대비 부채상환비율인 DTI(Debt to Income)이 40%로 대출규제를 한다고 하니, 부부합산 연평균 8,800만 원인 경우에도 10년 분할상환 주택담보대출을 2억 원 이상 받을 수 없다. 도시가구 근로자 평균소득의 2배를 버는 이러한 고소득 30대 중산층 부부들도 적정한 대출규모의 2배에 이르는 3-4억 원의 빚을 내서 당장 아파트를 사려고 뛰어드니 집값이 천정부지로 오르고 있는 것이다. 주택담보대출 금리가 5-6% 수준일 때는 1억 원의 대출도 큰 부담이 되었는데, 저금리 기조로 시중에 유동자금이 넘쳐 이러한 자금이 부동산 매입용으로 투자되어 부동산 버블을 일으키고 있는 것이다. 

이명박, 박근혜 정부가 경제성장률 목표를 맞추기 위해 무리하게 추진한 부동산경기 부양정책이었던 소위 “빚내서 집 사라”정책의 결과 한국의 가계부채 비율은 크게 증가하였다. GDP 대비 가계부채 비율은 2007년말부터 2018년말 기간 동안 25.4%p 증가한 97.7%에 달하고 있다. 이는 43개국 중 스위스(128.7%), 호주, 덴마크, 네덜란드, 캐나다, 노르웨이에 이어 7번째로 높다. 2015년 1,423.1조 원에 달하던 가계부채는 2019년 3분기 1,842.3조 원에 이르렀다. 문재인 정부가 집권한 이후인 2017년부터는 8·2 대책 등 주택담보대출을 줄이려는 노력으로 2016년 1,566.9조원, 2017년 1,688.1조원, 2018년 1,791.6조원 등으로 점차 증가폭이 줄어들고 있기는 하나, 줄어든 증가폭도 OECD 국가 평균보다 높은 것이다.  

문재인 정부에서 주택담보대출을 규제하자, 신용대출, 전세자금대출, 개인사업자대출 등을 이용하여 대출을 받아 주택구매자금을 이용하는 사례가 급증하여 여전히 대출을 통한 주택구매자금 동원이 부동산가격 급등의 원인이 되고 있다. 신용대출의 경우, 주택담보대출 규제 강화, 인터넷전문은행 출범 등에 기인하여 급격하게 증가하였다. 2018년 전년 대비 두 배 가까운 11.6% 증가율을 기록한 이후 7%대로 증가세가 진정되다가, 2019년 12월 11%를 기록하며 다시 급증하였다. 개인사업자대출은 2019년 4월 금융위원회 보도자료에 따르면 전년동기 대비 증가율은 2015년 15.2%, 2016년 12.1%, 2017년 15.5%, 2018년 12.5%로 가계대출 증가율을 계속 상회하고 있다. 전세자금대출은 2018년 1분기부터 매달 전년 동기 대비 40%대의 증가세를 보여, 가계부채의 새로운 뇌관으로 지적된 바 있다. 2019년 들어서 가파른 증가세가 꺾이기는 했지만, 개인사업자대출, 신용대출, 주택담보대출 등 여타 대출에 비해 높은 증가세를 보이고 있다. 

<그림 1-2> 가계부채, 개인사업자대출, 전세자금대출, 주택담보대출 증가율(전년동기 대비 증가율, %)

https://lh4.googleusercontent.com/MJsakiWfSlorfozL_zPR2G4OzEnSAopYH653Ua... style="margin-left:0px;margin-top:0px;" width="602" />

가계의 상환능력의 개선이 같이 이루어지고 있는지를 보여주는 대표적인 지표는 가처분소득 대비 가계부채 비율인데, OECD에 따르면, 우리나라의 가계부채 수준 및 증가속도는 OECD 회원국 평균을 상회하고 있다. 2018년 가처분소득 대비 가계부채 비율은 2010년 147.5%에서 36.7%p 증가한 2018년 184.2%로 수치로 꾸준한 상승세를 보이고 있는데, 반면 2018년 기준 OECD 19개 국가의 가처분소득 대비 가계부채 비율 평균은 130.6%로 우리나라와 차이가 크다. 우리 정부는 가계부채의 정책목표를 증가율의 폭을 낮추는데 두는 소극적인 자세로 임하고 있지만, 서브프라임 모기지론 사태 이후 선진국들은 금융위기의 교훈을 통해 가계부채의 규모를 축소하려는 디레버리징(Deleveraging)을 정책목표로 두고 적극적인 금융감독 행정을 해 오고 있다. 예를 들면, 2007년 143%를 넘었던 미국의 가처분소득대비 가계부채 비율은 2017년 현재 108.7%까지 떨어진 상황이다. 미국의 경우 2008년 ~ 2013년 사이 대대적인 디레버리징이 이뤄졌는데 이와 같이 9분기 연속으로 이뤄진 대대적인 디레버리징은 전례가 없는 것으로 평가된다. 독일의 경우도 2005년 110.7%에서 2018년 95.3%까지 소폭 감소했고, 일본의 경우, 2005년 110.4%에서 2017년 107.3%로 비슷한 수준을 유지하고 있다.    

가계부채의 규모를 축소하는 디레버리징의 기본원리는 채무자의 상환능력(소득능력)에 따라 대출금의 규모를 규제하는 것이다. 채무자의 소득능력(상환능력)을 고려하지 않고 갚지 못하면 담보주택을 처분하여 원리금을 회수하겠다는 대출은 “약탈적 대출(Pedatory Loan)"에 해당한다. 미국은 2008년 금융위기 이후 28개 주에서 ‘Home Ownership and Equity Protecting Act(주택소유자 재산권보호법, HOEPA)’를 제정하여 소득능력을 검토하지 않고 담보주택의 가격만 보고 대출하는 것을 규제하고 있다. 우리 정부도 채무자 ‘연소득 대비 총부채상환 비율(Debt to Service Ratio, DSR)’을 주택담보대출 규제의 기본원칙으로 추진하겠다고 하고 있지만, 여전히 부동산 대책의 주요내용으로 발표되는 금융대책은 주로 ‘주택가격 대비 부채규모 비율(Loan to Value, LTV)’에 의존하고 있다. DSR은 주택담보대출이 해당 대출 원리금만이 아니라 다른 주택담보대출이나 신용대출, 전세자금대출 등 총부채의 원리금 상환금액을 연소득 대비 일정비율로 제한하는 것이다. 우리처럼 투기과열지구, 조정대상지역 등 지역에 따라 대출규모를 들쭉날쭉 복잡하게 규제하는 나라는 없다. 소득능력에 따라 대출규모를 정하는 기본원리에 충실하면 지금과 같은 과잉유동성을 제어하여 부동산버블을 막는 일정한 역할을 할 수 있을 것이다. 이러한 점에서 DSR을 금융의 기본원리로 정착시키고자 하는 미국의 HOEPA법과 같은 ‘주택담보의 과잉대출 규제에 관한 법률’을 제정할 필요가 있다.

부동산 불로소득 환수를 통한 자산불평등의 축소

부동산 가격이 개발사업이나 부동산버블 등으로 정상지가 상승률을 초과하여 상승하는 것을 불로소득이라고 하고, 개발단계에서 개발이익을 환수하는 ‘개발이익환수에 관한 법률’과 ‘재건축초과이익 환수에 관한 특별법’에서는 조금 긍정적인 ‘개발이익 내지 초과이익’이라는 표현을 사용하고 있다.  

이러한 불로소득을 환수하는 방식은 크게 토지나 그 위에 건축된 주택의 일부를 공익적 목적으로 기부체납을 받는 등의 대물적 방식과 개발부담금이나 세금으로 환수하는 조세적 방식이 있다. 재건축 개발사업에서 공급된 주택의 일정비율을 공공임대 주택으로 환수하거나 토지의 일부를 공원용지나 도로 등으로 기부체납 받는 것이 전자의 방식이다. 조세적 방식으로는 개발단계에서 불로소득을 환수하는 장치가 개발(재건축)부담금이고, 보유단계에서 종합부동산세, 처분단계에서 양도소득세가 이러한 환수장치라고 할 수 있다. 과거 노태우 정부에서 재벌 대기업 등이 유휴토지를 생산적인 곳에 사용하지 않고 지가상승을 기대하며 보유하고 있는 것을 막기 위해서 유휴토지에 대해 3년마다 조사하여 정상지가 상승분을 초과하는 지가상승분을 환수하는 장치로 토지초과이득세라는 제도가 있었으나, 김대중 정부에서 IMF 경제위기를 극복하기 위한 부동산경기 부양의 목적에서 폐지하였다. 종합부동산세는 토지초과이득세와 같은 소득세가 아니라 재산세의 일종이어서 ‘불로소득’의 규모를 산정하여 그 불로소득을 환수하는 장치로서는 한계가 있으나, 다주택자 보유 부동산이나 고가 부동산에 대해서는 누진적 세율을 적용함으로써 일정한 불로소득 환수의 기능을 하고 있다.  

부동산 불로소득은 지대와 매각차익에서 발생하는 것이므로 이러한 지대와 매각차익의 규모를 산정하여 보유세의 세율 등을 크게 인상하면, 개발단계나 처분단계에서의 개발이익이나 처분이익의 환수 없이도 부동산 불로소득을 거의 대부분 환수할 수 있다는 주장도 있다. 개발단계에서의 개발이익 환수는 아직 실현도 되지 않는 미실현 이익을 환수하여 개발사업의 촉진을 방해하고 위헌이라는 논란으로 제대로 개발이익을 환수하지 못하고 있고, 처분단계에서 양도소득세 강화는 처분을 주저하게 하여 거래동결 효과가 발생하여 부동산경기를 위축시킨다는 비판이 있으니, 경제학적으로 논란이 없는 보유단계에서의 불로소득 환수에 집중하자는 취지의 주장이다. 하지만 아직 보유단계에서의 조세로 부동산 불로소득을 대부분 환수하는 그런 조세제도가 실현된 국가의 사례도 없고, 보유세는 소득세가 아닌 재산세라는 한계가 있어 이러한 주장이 실현되기는 어렵다. ‘개발-보유-처분’ 단계에서 나누어 충실하게 불로소득을 환수하여 지나친 불로소득에 대한 기대로 부동산투기가 일어나는 것을 막고, 환수한 개발이익이나 보유세수, 처분이익 등을 국토 균형발전이나 취약계층과 대도시 청년․신혼부분 계층에게 공공임대주택 등을 공급할 수 있는 재원으로 활용하는 것이 바람직할 것이다.  

개발이익이 철저히 환수되지 못하는 이유는 여러 가지이다. 개발단계에서의 개발이익환수는 개발사업의 촉진을 방해하여 재건축 등의 개발사업을 통한 주택공급을 줄여 오히려 주택가격을 상승시킨다는 논란이 크고, 양도소득세는 거래동결 효과가 크다는 이유로 경기상황에 따라 감면이 반복되다 보니 오히려 정상적으로 양도소득세를 제대로 다 내는 것이 이상한 상황이 되었을 정도이다. 경제성장이나 경기부양을 정치공약으로 내걸고 등장하는 정권마다 부동산 불로소득 환수장치를 크게 훼손하여, 불로소득의 환수가 오히려 비정상적인 것으로 만들어 놓아서, 불로소득을 철저하게 환수하겠다는 정권도 그 실현의지를 의심받는 상황이다. 

그러나 무엇보다도 불로소득 환수의 기본전제가 되는 부동산 공시가격이 현실의 시가를 반영하는 현실화율이 지나치게 낮고, 주택의 유형이나 지역마다 현실화 비율이 달라 형평성에도 문제가 있다. 뉴욕시의 경우 우리 공시가격에 해당하는 과표기준이 시세의 90% 수준이고, 뉴저지는 2.52% 수준이다. 경기를 살리기 위한 양적완화 정책으로 풀린 과잉 유동자금이 전 세계적으로 대도시 집값 상승을 초래하고 있는데, 뉴욕시 등 대도시 지방정부의 강한 보유세 정책이 고가주택의 매물을 내놓게 하는 등 집값상승의 일정한 제어장치 역할을 하고 있다. 부동산가격 공시에 관한 법률은 시세대로 가격평가를 하도록 규정하고 있지만, 부동산가격이 많이 오른 시기에 이를 대부분 반영하면 조세저항이 심해질 것이라는 정치적 판단 등이 개입하여 제대로 된 평가작업을 하지 못하게 한 것이 주된 원인이다. 2019년의 경우 표준단독주택 공시가격을 인상하자, 강남구, 서초구, 마포구 등 고급 단독주택이 많은 구청장들이 이에 반발하여 개별공시가격 인상을 하지 않는 상황이 벌어지기도 하였다. 부동산가격의 평가는 법대로 정확하게 하고, 이를 전부 일시에 현실화시키는 것이 어렵다면 시세의 90%와 같이 정책목표를 설정하고 로드맵을 만들어 단계적으로 현실화 시키는 투명한 국토행정만이 문제를 해결할 수 있다. 이러한 공시지가(공시가격)를 신뢰받을 수 있는 수준으로 현실화 하고, 서구유럽의 대도시 지역의 사례처럼 보유세(종합부동산세)로 환수되는 평균비율을 부동산 시세의 1% 수준으로 끌어올릴 수 있도록 세율을 단계적으로 조정해 나가면, 보유단계에서의 보유세(종합부동산세)가 다주택자들이 투기적 목적으로 많은 부동산을 보유하려는 욕구를 단절하고 부동산가격을 안정시킬 수 있는 수준의 역할을 할 수 있을 것이다.  

맺음말: 내 집 마련이 어려운 계층에 대한 공공주택 공급정책도 필요 

한편 부동산가격이 급등하고 자산불평등이 심화되면서 내 집 마련을 인생의 목표로 설정하기 어려운 계층도 확대되고 있다. 과거와 같은 저소득계층, 기초수급대상자 등의 취약계층만이 아니라 대도시지역의 청년, 신혼부부 계층까지 내 집 마련은 점점 요원한 얘기다 되고 있다. 이들이 민간임대차 시장에서 주거안정을 누릴 수 있도록 장기임대차와 임대료 인상을 억제하는 임대차 안정화 입법을 추진해야 한다. 제3기 신도시 등 공공택지 지역에서 공공임대주택의 공급비율은 높이고, 분양가상한제를 적용하여 중산층의 소득능력에 비춰 적정가격의 분양주택이 공급되어야 한다. 부동산 불평등을 줄여나가는 정책을 추진하면서도 다른 한편으로 불평등한 구조 속에서 주거불안정에 놓여 있는 계층에 대해서는 과중한 빚을 내서 집을 사도록 내몰리지 않도록 적극적인 공공주택 공급사업을 추진해야 한다.  

1) 한국은행 기준금리가 참여정부 시기에는 3.25~5%이나, 박근혜 정 부를 거쳐 문재인 정부에서는 그 절반인 2%대에 머물고 있다. 

2) 자금순환표상 가계 및 비영리단체의 금융부채 잔액(국가 간 가계부 채 수준 비교 시 활용) 

3) 정확하게는 공공임대아파트의 토지지분은 기부체납을 받고 전유부 분은 표준건축비로 매수하는 방식이다. 

4) 일부 보수언론에서는 토지초과이득세가 헌법재판소의 위헌결정으로 폐지되었다는 주장을 하기도 하는데, 당시 결정문은 “과세 대상인 자 본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함할 것인가의 여부는 입법정책의 문제일 뿐, 미실현이득에 대한 과세가 헌법에 위반되는 것은 아니다”라고 했다. 

5) 주로 헨리조지 학파들이 이러한 주장을 하고 있는데, 최근에는 이러 한 취지를 담아 전국민에게 그 혜택을 돌리는 기본소득과 연계한 국 토보유세의 강화를 주창하고 있다. 

6) 지금도 종합부동산세 수입은 지방 균형발전을 위한 교부세로 사용되 고 있고, 이러한 세금 등으로 충당되는 주택도시기금이 공공임대주 택 공급의 주된 재원이 되고 있다.

편집인의 글

남기철 월간 복지동향 편집위원장, 동덕여자대학교 사회복지학과 교수

한국 사회에서 삶의 고통은 여러 가지로 다가온다. 그중 주택은 중요한 부분이다. 어느 동네의 집값이 얼마가 올랐다, 작고 낡은 아파트 하나가 십억 대 이상이더라 하는 말은 많은 사람들의 의욕을 꺾기에 충분하다. 심각한 박탈이다. 대다수 서민들은 열심히 일해도 자신 의 자산가치가 점점 보잘것없어진다고 느끼고 있다. 강남이나 비싼 곳들의 집값이 올라가는 금액을 보면 영원히 닿을 수 없는(그런데 바로 얼마 전에는 닿을 수 있었던...) 격차를 실감 하게 된다. 과중한 채무를 감당하면서라도 비싼 주택을 사는 대세(?)에 뒤늦게라도 참여하려고 했더니 이제는 각종 규제가 생기면서 더 이상은 그러지 못하게 한다. 먼저 과감한 편법 을 결행(?)하지 못한 성실성에 자책하게 된다. 내가 좀 더 일찍 과감한 결단을 내리지 못해 우리 가족은 영원히 집없이 살아야만 하나, 우리는 영원히 집을 갖지 못하는 계급에 속해버 리는 것이 아닌가라는 자책을 하게도 된다. 어쩌면 우리 사회가 국민 모두를 투기꾼이 되도록 조장하고 있는지도 모른다. 

몇 년에 걸쳐 열심히 일해 번 1~2억에 대해서 부담하는 세금에 비교할 때, 같은 기간 집값이 올라서 벌게 된 몇 억에 대해서 내는 세금이 훨씬 적다. 예전에는 살 수 있었던 집들을 아무리 열심히 일해도 이제는 영원히 살 수 없게 되었다는 것 혹은 내 집의 가격은 오르지 않는데 다른 동네의 집값은 천정부지로 올랐다는 박탈감에 속상하기도 하다. 일해서 번 돈이 더 우대 받아야 한다는 상식은 철저히 배신당하고 있다. 

사실 우리나라는 20세기 중반 식민지 피폐화에 이은 전쟁의 참화로 그야말로 폐허 속에서 출발하여 지난 수십 년간 급속한 성장을 이루었다. 그 과정에서 주택의 양과 품질도 많이 좋아졌다. 가구 수 대비 주택 수를 일컫는 주택보유율은 1970년대 60% 수준에서 이제 100%를 상회한다. ‘벌집’이나 ‘판자촌’은 많이 줄어들었다. 공용화장실에 아침부터 줄 서는 풍경은 거의 찾아볼 수 없고, 대개의 주택에는 수세식 화장실이 있다. 그런데 그 주택성장의 과실을 국민이 고루 누리고 있지 못하다. 주택보유율이 100%를 넘지만 자가보유율은 60% 수 준이다. 서울에서는 그보다 더 낮다. 주거취약계층은 점점 더 고단한 상태에 빠져들고 있다. 

쪽방과 고시원도 비싸지고, 살던 지역에서 밀려나야 하는 것은 뉴스거리도 아니다. 공공임대주택을 늘리겠다는 이야기는 정권마다 자주 하는데, 왜 그런지 그 수치는 잘 늘어나지도 않고 내 생활에서 공공임대주택의 체감도 없다. 

오스카상을 받은 영화 <기생충>에서 배경이 되었던 반지하 주택과 고급 주택의 비교는 극복할 수 없는 ‘계급’을 나타내고 있다. 오죽하면, 조물주 위에 건물주일까? 어린 학생들이 장래 희망으로 건물주나 임대사업자를 이야기하는 것을 현명하다고 해야 하는 걸까? ‘부동산 계급사회’를 넘어서기 위해 무언가를 해보아야 한다. 물론 정책여건도 좋지 않다. 주택가격 의 급속한 하락은 그렇지 않아도 부실한 경제에 심각한 충격을 가져올 우려도 있다. 공공임 대주택을 대규모로 확충하기에는 이미 비싸진 토지가격이나 모자란 공용부지의 문제도 만만치 않다. 부동산 정책의 방향에 대한 사회적 합의도 어렵다. 부동산 기득권층의 이해를 대 변하는 일부 언론도 간단히 제압되지 않는다. 하지만 정책당국의 진정성 있는 정책방향과 정책의지를 국민은 원하고 있다. 촛불은 권력의 정치만이 아니라 생활의 정치에서 관철되어 야 한다. 

이번 복지동향에서는 주택의 문제를 다루어보았다. 자산 공정성을 위해 부동산과 조세에서의 문제, 누구나 이야기하는 확충 공약의 이면에 깔린 공공임대주택 정책의 문제, 신혼부부에게 공급하는 주택을 늘리겠다고 하지만 여전히 청년들이 느끼는 거주공간의 문제, 주거취약계층에게 우리의 주거권은 어떤 모습인지에 대해 살펴보았다. 자본주의 사회에서 주택은 ‘상품’이지만, 국민의 주거권이 주택상품과 주택시장보다 우선이 어야 한다는 것이 우리사회의 규범이다. 언젠가 영화 <소공녀>나 <기생충>을 보면서 “한 때는 우리나라가 저랬지”라며 반추할 수 있는 때가 오기를 기대한다.