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도심산업생태계와 역사문화가 보전되는 재생으로 전환하라

– 기존상인재정착률 15%, 도심산업면적 확보 10%, 임시영업장 제공 20% –
– 도심산업생태계 보호를 강조한 서울시 정책의 초라한 성적표 –
– 서울시는 재개발사업의 각종 특혜와 개발이익을 걷어내라 –

박원순 서울시장은 어제(16일) 열린 신년 기자간담회에서 세운상가지역 도심재개발 사업을 재검토한다고 밝혔다. 최근 서울시가 도심 규제완화로 주택공급을 늘리겠다는 계획을 발표하자 세운상가 일대 재개발사업이 급물살을 타면서 을지로의 오래된 식당들이 철거되고 도심산업상인이 폐업상황에 이르자 청계천 도심산업생태계도 붕괴될 것이라는 우려와 비판에 따른 것이다.

이미 많은 상가가 건물철거에 따라 뿔뿔이 흩어지거나 폐업한 상황에서 박시장의 뒤늦은 재검토 발표는 아쉽다. 그동안 상인들은 서울시의 상인재정착대책이 실효성이 없다는 문제를 수차례 지적하고 대책마련을 요구했으나 서울시는 이를 묵살했다. 시의 정책실패를 인정하지 않고 과거 개발 관행대로 사업을 방치해 이러한 사태까지 이르게 한 것이다. 서울시는 일부 유명한 상점 몇 곳을 남기는 형식적 재검토에서 끝날 것이 아니라 도심산업생태계와 역사와 문화를 살릴 수 있는 실효성 있는 도심재생정책을 제시하고 토건세력의 수익사업으로 전락한 재개발사업의 특혜를 걷어내어 주민 중심의 재생정책으로 전환할 수 있도록 법제도개선에도 노력해야 한다..

1. 도심산업생태계 보호위한 서울시 대책은 실패한 정책이다.

2014년 서울시는 세운상가를 분리•존치하여 전통제조산업과 새로운 기술을 연결하는 도심제조업의 전진기지로 재생하고, 세운상가 주변지역은 도심산업의 발전적 재편과 역사문화 보전관리, 점진적 정비를 통해 주민과 소상공인의 재정착률을 높이는 내용을 포함해 세운상가 일대 재정비를 위한 상위계획 성격의 「세운재정비촉진계획」을 변경했다. 기존 전면 철거방식의 대규모 사업추진 방식으로는 도심산업생태계 보호가 어렵다는 이유였다.

그러나 서울시가 제시한 상인대책은 사업자에게 용적률 인센티브를 주기위한 요식행위에 불과했다. 임시상가는 상인 20%에게만 선별적으로 제공했고, 기존 산업상인들이 입주할 수 있는 산업공간도 제대로 확보하지 못하는 실효성 없는 대책이었다. 도심산업의 특성상 연계된 사업장간 접근성과 협력시스템 유지가 산업생태계 보전의 핵심사항이며 이를 위해서는 집단적으로 이주할 수 있는 임시영업장이 필요하다. 그런데 상인 20%에게만 사업장을 제공하면 나머지 80%는 뿔뿔이 흩어지거나 경쟁력을 잃어 폐업할 수밖에 없다. 왜 기존 상인 20%에게만 제공하는지에 대한 근거조차 없을 정도로 서울시의 대책은 엉터리다.

서울시가 천명한 도심산업생태계의 보호를 위해서는 최소한 기존 산업상인들이 지속적으로 영업할 수 있는 공간이 확보되어야 하며, 도심산업의 발전적 재편을 위해서는 산업공간 확대가 고려되어야 하는데, 임시상가 20% 제공은 계획에서부터 원칙이 없음을 천명한 것이다.

2. 낮은 상인재정착률, 실효성 없는 대책의 초라한 성적표다.

경실련 조사에 의하면, 현재 문제가 되고 있는 세운 3-1/4,5구역의 사업 후 상인재정착률은 15%, 도심산업면적은 기존 사업장의 10%에 그쳤으며, 임시영업장은 20% 상인에게만 제공되었다. 서울시가 도심산업생태계 보호를 전면에 내세워 제시한 대책의 결과라고 보기에는 지극히 초라한 성적표다. 사업자는 이런 실효성 없는 대책에도 시세 추정 470억원 상당의 용적률 인센티브를 챙겨갔다. 도심산업면적의 4배에 해당되는 면적이다.

인센티브란 기본적인 행위 외에 추가 기여가 인정될 때 제공되는 것이다 세운재정비촉진계획에서 도심산업생태계 보호 및 도심산업의 발전적 재편은 계획의 기본 행위인데도 인센티브를 부여한 것으로 이는 개발사업의 원활한 추진을 위한 대책에 불과하다. 상인재입주대책이기 보다는 사업자 특혜 대책이다.

3. 재개발사업 활성화를 위해 사업자에게 준 각종 규제완화를 폐지하라

이번 사태는 청계천 도심산업생태계와 역사문화를 보호하고 관리해야 할 서울시가 도심산업의 특성과 역사성, 지역 주민을 고려하지 않고 여전히 재개발사업을 경기부양의 수단으로 활용하려는 사업자 중심의 사고에서 비롯된 결과다. 주거타운화를 방지하기 위해 주거비율을 60%까지 제한하겠다는 계획원칙을 깨고 사업자의 편의에 맞춰 주거비율을 90%로 완화해 사업시행인가를 승인한 것도 기존 산업상인들을 위한 공간 확보를 어렵게 했다. 서울시가 추진 중인 도심상업지역 주거비율 완화(현행 60% –>90%) 방안은 상인들의 생존권과도 직결될 수 있으므로 조례개정에 신중을 기해야 한다.

아울러 재개발 사업자에게 부여된 막대한 특혜와 개발이익부터 걷어내야 도시재생정책이 정상화될 수 있다. 현재 재개발 사업자에게 주어진 강제수용권, 각종 건축규제 완화와 기반시설 확보 의무 완화(주차장 과 학교 건립의무 완화, 과밀부담금 면제)와 개발이익 환수 감면 규정을 폐기하고 세입자 참여와 이주 보상대책도 현실화해야 한다. 이를 위한 법개정 논의도 함께 이루어져야 한다.

박원순시장은 노포들이 지켜질 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 유명한 식당만 우리가 보호해야 하는 대상은 아니다. 이름 모를 소규모 상인들도 지역의 상권을 일구며 살아온 우리사회 소중한 구성원으로 지켜줘야 할 대상이다. 도대체 언제까지 재개발사업으로 세입자가 죽고 지역의 정체성은 사라지고 고층 아파트가 들어선다는 뉴스를 들어야 하는가? 이제는 끝내야 한다. 박시장이 그 논의를 시작하라.끝.

쫓겨나지 않을 권리 보장

<백년가게 특별법 제정을 위한 기자회견>

▣ 행사 개요
❍ 목 적 : 임차인의 권리와 임대인의 권리가 동등한 상황을 만들기 위한 한국판 차지차가법 제정운동으로 백년가게 만들기 운동 추진
❍ 일 시 : 2018년 8월 7일(화) 13시 30분
❍ 장 소 : 종로구 서촌 궁중족발 가게 앞 및 참여연대 간담회실
❍ 공동주최: 민주평화당, 소상공인연합회, 맘상모, 용산참사유가족, 경실련, 참여연대, 민생경제연구원
❍ 내 용 :
1. 임차인과 임대인의 권리가 대등한 관계 유지(쫓겨나지 않을 권리 찾기)
2. 한국판 차지차가법 제정을 위한 백년가게 특별법 제정
3. 상가(건물) 임대차 보호법 조속처리 촉구

▣ 행사 순서

[기자회견문]

중소상공인들에게 ‘쫓겨나지 않을 권리’를 보장하는
‘백년가게 특별법’을 제정하자

우리사회 현재 가장 아픈 손가락은 630만 중소상공인이다. 지속적인 경제불황, 박근혜 정부때부터 높아만 가는 부동산 폭등에 뒤따른 임대료 상승, 임금 인상 등 어려운 환경에서 생존권을 위협받고 있다.

위기에 처한 중소상공인들에게 돌파구는 상가임대차 문제의 해결이다. 매출은 줄고, 임대료와 인건비는 오르는 3중고에서 가장 강력한 악순환 고리인 임대료 문제에 일대 전환이 필요하다. ‘건물주의 나라’에서 ‘소상공인의 나라’로 가야한다.

소상공인의 가장 큰 어려움은 매출의 50%를 차지할 만큼 큰 임대료다. 거기에 더해 상권을 살려놓으면, 임대료를 올려 상권 활성화 주역인 임차상인은 내몰리고 있다. 언제 쫓겨날지 모르는 현실에서 장사가 잘돼도 안 돼도 걱정이다.

현행 상가임대차보호법은 최대 5년까지만 법으로 보장해주고 있을 뿐이다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항).

5년이나 장사를 계속한 가게는 자리를 잡은 가게다. 하지만 “5년이 지났으니 가게를 비워주세요!” 이 말 한마디면 임차인은 쫓겨나야 한다. 거기에 더해 계약을 갱신할 때마다 건물주가 원하는 만큼 임대료를 올려주어야 하는 ‘을’의 설움과 고통은 두말할 나위도 없다. 한국엔 백년가게가 90개 밖에 없는 이유이기도 하다.

중소상공인들의 절규로 임대계약 5년 보장이 10년으로 늘어난 개정안이 2년 전 20대 국회가 열리자마자 발의되어 있다. 하지만 국회의 무관심으로 잠만 자고 있다. 설령 10년으로 임차기간이 늘어난다 하더라도 미봉책에 불과하다. 누가 10년만 장사하고 그만두려고 하겠는가?

쫓겨나지 않고 장사를 계속할 수 있는 ‘쫓겨나지 않을 권리’를 법적으로 보호, 또 과도한 임대료 인상을 제한할 법적 근거가 마련되어야 한다. 유럽의 경우 협동조합 방식, 미국의 99년(50년+49년) 등의 임대방식이 있다. 또한 그 해답은 이웃 일본의 특별법인 차지차가법(借地借家法)에 있다.

약 100년 전부터, 일본은 ‘건물보호에 관한 법률'(1909년 제정), ‘차지법'(1921년 제정), ‘차가법'(1921년 제정)을 통해 임차관계의 법들을 발전시켜왔다. 일본의 부동산 버블로 인한 상인의 고통을 해소하기 위해 1991년 3개 법을 통합 차지차가법을 제정했다. 차지차가법은 건물 소유를 목적으로 한 지상권과 토지임차권의 존속 기간 및 그 효력, 건물임대차의 계약 갱신과 그 효력 등을 규율하는 ‘쫓겨나지 않을 권리’를 강화한 특별법이다.

차지차가법은 약자인 임차인에게 임대인과 같은 대등한 권리를 부여하고 있다. 임차인에게 일방적으로 불리한 특약의 경우 합의에 의해 체결되었어도 그 효력을 무효로 하는 규정도 있다. 그리고 임차기간의 존속을 기한 없이 보호하는 규정으로 집주인이 건물을 빌려준 이상 마음대로 쉽게 임대차계약을 종료하기 어렵다.

1921년에 만든 법의 보호로 100년 된 우동집, 선술집, 과자집 등이 많은 이유이다. 이는 대를 이어 안정적으로 장사할 수 있기 때문이다.
우선 토건경제 부동산거품으로 생겨나는 땅값과 부동산값의 폭등을 막아야 한다. 부동산거품은 임대료 상승을 유발하고 임대료 상승은 결국 중소상인을 쫓겨나게 한다. 중소상공인에게 ‘쫓겨나지 않을 권리’를 보장하는 것, 과도한 임대료 인상을 제한하는 것에서 우리의 중소상공인 지원책은 시작되어야 한다.

여의도에 중소기업 전시장(현 IFC 빌딩)이었던 서울시 소유의 땅을 이명박 시장때 외국계 회사에 99년 임대했었다. 우리도 상가임대차보호법을 일본의 차지차가법 수준으로 전면 보장하는 ‘백년가게 특별법’을 제정하자.

백년가게 특별법은 기존의 상가임대차보호법의 제반 규율에 더해, 건물임대차의 계약 갱신과 그 효력 등을 규율하는 특별법으로 중소상공인들의 임차권 보호에 최우선적 목적을 둘 것이다.

오늘 민주평화당과 소상공인연합회, 맘상모, 참여연대, 경실련, 용산참사유족회, 민생경제연구소 등은 함께 임차인이 쫓겨나지 않을 권리를 보호하는 ‘백년가게 특별법을 제정’을 논의하고 이를 조속히 제정하고자 한다. 우리는 오늘부터 특별법 제정의 사회적 합의를 이끌어 내는 ‘백년가게특별법’ 추진 운동을 시작한다.

2018. 8. 7

문의: 경실련 도시개혁센터(02-3673-2147)