문재인 정부의 8.2 부동산 대책 등에도 불구하고 서울 아파트값, 그 중에서도 강남(강남구, 서초구, 송파구) 아파트값이 뛰는 원인에 대해 자칭 타칭의 전문가들이 하는 설명 중 내가 정말 어처구니 없다고 여기는 건 ‘강남을 대체할 만한 곳이 없어서’와 ‘돈 있는 사람들이 다주택자 양도세 중과 등을 피하기 위해 똘똘한 집 한채만 보유하려 하는데 대한민국에서 가장 똘똘한 집이 강남 아파트다’라는 견강부회다.

강남대체재 부재 운운 하는 말은 도통 이치에 닿지 않는다. 그럼 글로벌금융위기 이후 최경환이 LTV 및 DTI를 풀고 재건축규제를 형해화 하기 전인 2014년 가을까진 강남을 대체할 만한 곳이 있어서, 혹은 강남에 공급이 넘쳐서 강남 아파트값이 맥을 못 췄다는 말인가?

똘똘한 강남 아파트 한채 보유 운운하는 소리도 터무니 없긴 마찬가지다. 이미 강남에 아파트를 소유하고 있다면 모를까 문 정부가 부동산을 바짝 조이는 이 판국에 왜 굳이 똘똘한 집 한채를 남기겠다고 가격이 오르고 있는 강남 아파트를 추격매수한단 말인가?

강남대체재 부재 혹은 똘똘한 강남 아파트 한채 보유 같은 견강부회보단, 2014년 이후의 강남 아파트 가격 폭등의 원인은 부동산 경기 활성화에 올인하며 시민들의 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼던 이명박근혜의 누적된 노력과 빚내 집 살 것을 강권했던 최경환의 만행이 결합해 시장참여자들을 강남아파트값이 계속 폭등할 거라는 비이성적 낙관과 자기실현적 예언에 빠지게 만든 것이라고 보는 것이 한결 합리적이다.

기실 서울과 수도권의 주택시장은 2008년 금융위기 이후 2014년 가을무렵까지 하락 내지 침체를 겪었지만, 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼(물론 대구 같은 경우 수급 불균형 측면도 일부 작용했다), 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 서울과 수도권으로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 그리고 수도권에 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 초이노믹스였다.

그렇다면 문재인 정부가 역대 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 평가받는 8.2부동산대책을 내놓는 등 투기 억제에 노력하고 있는데도 불구하고 강남과 서울(부산 집값이 하락하는 등 지방의 집값은 완연한 진정세를 보이고 있다)의 아파트 가격은 왜 수그러들지 않는 것일까?

대략 두 가지 이유가 있는 것 같다. 하나는 투기 자체가 가지는 내적 메커니즘이랄까 관성 같은 것인데, 참여정부 때 신물나게 경험했듯 투기심리는 한번 불이 붙으면 어지간한 정책들로는 진정 시키기가 매우 어려운 속성을 지닌다.

투기가 시작되고 가격이 올라가기 시작하면 어느 순간부턴 가격이 계속 우상향할 것만 같고, 삽시간에 투기심리가 전염돼 너도 나도 시장에 뛰어들 궁리만 하게 되는 것이다. 투기라는 불은 연료가 떨어질 때까지 타는 경향이 강한데 연료가 얼마나 남았는지는 아무도 모른다.

다른 하나는 문재인 정부가 시장상황을 좀 안이하게 본 게 아닌가 싶다. 대통령선거 공약에 보유세 강화가 슬그머니 묻힌 것, 취임 초 불로소득과 투기를 용납하지 않겠다고 천명하지 않은 것, 8.2대책 같은 종합대책이 취임 후 3개월 지나서 나온데다 보유세 강화 로드맵이 빠진 것, 아직까지도 보유세를 참여정부 수준으로라도 올리겠다는 로드맵을 발표하지 않은 것 등이 시장참여자들에게 잘못된 시그널을 준 듯 싶다.

불은 이명박과 박근혜와 최경환이 내고, 문재인 정부는 소방수 노릇을 하고 있는 현실이 답답하고 화가 나는 게 사실이다. 하지만 어쩌랴. 그것이 문재인 정부의 운명이고 숙제인 것을.

문재인 대통령 주택의 공시가격은 시세의 54%
– 전현직 대통령 부동산공시가격 시세반영률이 서민 부동산보다 낮아
– 공평과세 실시위해 불평등한 공시가격부터 정상화해야

최근 문재인 대통령과 조국 민정수석이 주택을 처분했다. 경실련이 이들의 매매가격과 세금의 기준이 되는 공시가격을 비교한 결과, 조국 수석은 공시가격이 실거래가의 72%인데 반해, 문재인 대통령은 53%에 불과한 것으로 나타났다. 단독주택과 토지를 거래했던 역대 대통령들은 더욱 낮았다. 아파트에 거주하는 서민들 대부분이 70% 수준으로 납부해온 것에 비해 제도적 문제점으로 인해 세금특혜를 누린 꼴이다. 경실련은 2005년 공시가격제도 도입이후부터 시세반영률이 낮고 부동산유형별로 차이나는 것은 불공평한 공시가격 제도개선을 요구해왔지만 아직까지도 개선되지 못하고 있다.

최근 주택을 처분한 문재인 대통령과 조국 민정수석, 지난해 주택을 처분한 박근혜 전 대통령, 2011년 내곡동에 사저터를 매입했던 이명박 대통령, 지난해 당사를 매입한 더불어민주당의 실제 매매가격과 각각의 공시가격을 비교한 결과 부동산 종류별 불평등이 여실히 나타났다.

아파트를 보유한 조국 수석은 공시가격 현실화율이 72%인데 반해 연립주택을 보유했던 문재인대통령의 시세반영률은 56%에 불과했다. 단독주택과 토지는 더욱 차이가 크다. 지난해 삼성동 단독주택을 매각한 박근혜 대통령의 경우 매매금액은 67.5억원이지만 공시가격은 29억원에 불과하다. 내곡동 사저터 매입으로 특검까지 받았으며, 최근 특활비 유용으로 논란의 중심에 선 이명박 전 대통령의 경우 해당 부지의 매매가는 54억원이었으나 공시가격은 19.2억원으로 36%로 나타났다. 2016년 여의도에 당사를 마련한 더불어민주당 역시 공시가격은 매매가의 41%에 불과했다. 최근 국토부가 표준주택 및 표준지 공시지가가 열람중이지만 2015년 평당 4.4억원에 거래된 삼성동 한전부지의 공시지가는 평당1.1억원으로 시세반영률이 25%에 불과하다.

이처럼 우리나라는 부동산 종류별 공시가격의 현실화율이 매우 불평등하다. 2006년 공시가격 도입이후 아파트는 시세 파악이 쉽다는 이유로 시세에 근접한 공시가격을 책정해 왔으나 나머지는 시세와는 전혀 동떨어진 공시가격을 책정했다. 2012년 경실련이 재벌회장과 재벌 사옥에 대한 공시가격 현실화율을 조사한 결과 최고가 주택인 이건희 회장의 경우 시세는 310억인데 반대 공시가격은 97억원에 불과한 것으로 나타난바 있다. 재벌기업들의 대표사옥 역시 시세반영률이 32%로 낮게 나타났다. 이후 이들의 시세반영률이 조금이나마 높아졌으나 여전히 절반에 미치지 못하고 있다. 더군다나 정부가 부동산 종류별 불평등을 개선한다는 명목으로 아파트의 현실화율을 오히려 낮춰 아파트마저 70%내외로 낮아졌다.

최근 정부는 집값 안정화를 위해 강남 등 일부지역 맞춤형 보유세 인상을 논의하고 있다. 일각에서는 보유세율을 조정하기 보다는 공정시장가액비율을 조정해 보유세인상 효과를 노릴 것으로 예측하고 있다. 공정시장가액비율이란 재산세와 종합부동산세를 부과하는 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율로써, 토지 및 건축물은 70%, 주택은 60%에 불과하다. 이를 폐지하거나 대폭 높여 공시가격에 걸맞는 세금을 내게 하자는 것이다. 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 필요하다는 주장이다.

그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 이건희 회장, 박근혜 전 대통령에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다.

따라서 부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하며, 그간 경실련이 수차례 정부에 개선을 요구했지만 실행되지 않았다. 이를 알고서도 정부가 개선하지 않는 것은 제도의 문제가 아닌 결국 정권의 개선 의지 부족으로 볼 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선으로 조세정의를 바로세우길 촉구한다. <끝>

도시재생사업, 토목•건축 사업에 예산 90.6% 사용

– 주민 교육과 참여 등 역량강화 사업비는 5.7%에 불과 –
– 지역센터 건립과 가로정비 등 예산사용 쉬운 토건사업에 사업비 집중 –
– 관주도•단기간 사업추진으로 주민참여 및 공동체 활성화를 위한 지원 및 프로그램 미흡 –
– 정부는 주민참여 없는 도시재생뉴딜사업 선정 및 추진방식 전면 개편해야 –

도시재생사업은 도시쇠퇴와 정비사업의 폐해를 개선하기 위해 2013년에 <도시재생활성화지원에관한특별법>을 제정하면서 시작됐다. 도시재생사업의 목적은 도시의 경제기능 상실과 노후화 등 도시쇠퇴 문제를 개선하고, 민간의 부동산 개발이익을 기반으로 한 재개발•재건축•뉴타운사업과 같은 대규모 철거사업의 부작용을 개선하기 위해 공공의 역할과 지원을 강화하고 물리적 환경개선뿐만 아니라 공동체 활성화에 기반을 둔 사회•경제•문화적 활력 회복에 있다.

도시재생사업은 2014년부터 중앙정부 주도로 선도지역과 일반지역을 선정해 사업을 추진 중인데, 짧은 사업추진기간과 형식적 주민참여 및 관주도 사업으로 진행되어 사업 효과를 기대하기 어렵고, 부동산 투기와 젠트리피케이션 등과 같은 부작용에 노출되어 있다.

현 정부는 도시재생뉴딜사업으로 명칭을 바꿔 올해부터 본격 추진하고 있다. 매년 10조원의 공적자금을 투입하여 향후 5년간 500개의 도시재생뉴딜사업을 추진할 계획으로, 도시재생사업을 주요 국정과제로 선정해 전면 확대하고 있다. 경실련도시개혁센터는 기 추진된 12개 12개(종로구 창신·숭인/광주 동구/경남 창원/경북 영주/전북 군산/전남 목포/대구 남구/충남 천안/전남 순천/강원 태백/부산 동구/충북 청주). 공주시는 국토부와 사업변경 협의 중으로 자료 미제출로 제외
선도지역 도시재생사업의 사업내용과 예산 도시재생활성화계획 수록 자료
을 분석하여 문제를 진단하고 향후 지속가능한 도시재생사업 추진을 위한 개선방안을 제시하고자 한다.

■분석 개요
○ 분석은 사업을 세 가지 유형(물리적 환경개선사업, 주민역량강화 및 프로그램사업)으로 구분하고 유형별 예산 소요 내역을 산출했다. 물리적 환경개선사업으로는 지역센터 건립, 건물 리모델링, 공원 및 광장 조성, 가로 정비, 도로 확장 및 포장 등 시설사업으로 구분하고, 주민교육과 주민제안사업은 주민역량 강화 사업으로, 축제 및 체험사업, 스토리텔링 사업은 프로그램사업으로 분류했다.

■분석 결과 및 문제점
○ 도시재생사업 선도지역 예산 분석 결과 전체 사업비(12개 지역) 2,723억 원 중 90.6%인 2,468억 원이 물리적 환경개선사업에 소요됐다. 물리적 환경개선에 대부분의 사업비가 집중됐다. 주민역량강화 예산은 5.7%인 154억으로 추산되고, 축제와 체험 등 프로그램사업에 101억원이 투입된 것으로 분석됐다.

■개선방안
경실련도시개혁센터는 도시재생사업이 관주도 획일적인 사업패턴에서 탈피하여 경제적•사회적•문화적 활력 및 지역 공동체를 회복하는 도시재생사업이 되기 위해 다음과 같이 개선방향을 제시한다.

첫째, 주민참여 절차 및 충분한 사업기간을 보장해야 한다. 도시재생사업 공모안 작성단계부터 주민참여를 위한 효과적인 절차와 의견수렴 및 주민지원방안을 마련해야 한다. 둘째, 공모방식의 내용을 수정해야 한다. 지역특성을 반영하지 못한 획일적 가이드라인에 의한 사업공모 및 대상지 선정방식을 폐기하고, 정성 평가를 통해 대상지와 사업기간, 지원 예산액을 선정하는 수시평가 방식으로 전환하고, 선정과정도 투명하게 공개되어야 한다. 셋째, 부동산투기, 젠트리피케이션 대책을 마련해야 한다. 임차인 영업권 보호를 위한 상가임대차보호법을 개정하고, 지역자산공유형재생사업 모델개발 등 도시재생사업을 통해 형성된 이익이 지역에 재투자되도록 법적 장치를 마련해야 한다. 마지막으로 숫자중심의 정량적 사업 목표를 수정해야 한다. 목표 달성을 위해 의무적으로 사업지를 선정하고 나눠주기 식으로 지역을 배분할 것이 아니라 필요성과 타당성이 있는 후보지만을 사업지로 선정해야 한다.

지난 해 68개 도시재생뉴딜 시범사업 선정에 이어, 정부는 오는 3월부터 2018년 사업지를 선정할 계획이다. 짧은 준비기간을 통해 만들어진 도시재생사업은 지역 주민의 공감대와 참여를 이끌어내기 어려울 뿐만 아니라 사업 효과도 기대하기 어렵다. 국토 균형발전과 도시 경쟁력을 강화한다는 포장과 명분으로 주민참여 없는 토건사업을 전국에 확대하기보다는 주민이 중심이 되어 지역의 문제를 고민하고 지역공동체를 복원할 수 있는 사업모델을 발굴하도록 정책을 전면 개편해야 한다.끝

# 별첨.1 도시재생사업 선도지역 예산 분석 결과 보고서(총 3매)
# 별첨.2 도시재생사업 선도지역 예산 내역

민변 민생경제위원회와 참여연대 민생희망본부가 한국토지주택공사(이하 LH) 임직원들의 부동산 투기를 폭로한 지 2년이 지났다. 당시 수많은 제보를 통해 LH 임직원들 뿐만 아니라 정치인을 포함한 공직자들에 대한 수사가 이뤄졌고, 지금까지 법원에서 형사재판이 진행 중이다. 지난 2023년 3월 15일, 법원은 일부 LH 임직원 및 일반인 투기자들에 대하여 징역형 선고가 있었으며 공공주택특별법, 이해충돌방지법 등 7가지 이상의 법안이 제정·개정되는 것은 물론 공직자, 공공기관 임직원들의 내부통제가 강화되고 우리 사회의 투기 감시역량이 강화되는 등 상당한 성과가 있었다. 다만 공직자를 넘어 우리 사회에 광범위하게 퍼진 부동산 투기를 근절하기 위한 토지초과이득세법 재도입, 농지법 개정, 과잉대출규제법 제정 등 구조적인 개혁은 여전히 지지부진하다. 제2, 제3의 LH사태를 막기 위해서는 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환해 투기 규제 방식을 전면 개편해야 한다.

몇몇의 형사처벌보다는 근본적인 제도개선 여부 평가해야

2022년 3월, 정부합동 특별수사본부의 부동산 투기사범에 대한 수사결과를 살펴보면, LH 직원들과 같이 내부 정보를 부정하게 이용한 사례 외에도 자경의사 없이 투기 목적으로 농지를 취득한 경우나 위장결혼 등 방식으로 아파트 분양권을 공급받는 등 주택투기 사례, 기획부동산을 통한 투기 등 다양한 방법을 사용하고 있었다. 게다가 여기에는 공직자, 일반인 가리지 않고 많은 사람들이 투기에 가담했음을 알 수 있었고, 가장 많은 투기 유형이 농지투기(1,693명, 27.8%)였던 것으로 드러났다. 일각에서는 LH를 포함한 일부 공직자들의 형사처벌 여부만을 가지고 우리 사회에 만연한 부동산 투기 문제가 어느 정도 개선되었는지 평가하고 있지만 이는 적절하지 않다. 오히려 LH 사태 이후 부동산 투기 근절을 위한 제도적 장치가 얼마나 마련되었는지를 점검하는 것이 더 중요하다. 

이해충돌방지법 제정 등 성과, 농지투기 문제는 해결 안 돼

법제도의 개선 현황을 살펴보면 투기 의혹이 제기된 2021년 3월 2일부터 2021년 7월 23일까지 공직자들의 부동산 투기 관련 법안이 100건 이상 발의되었고, 이 중 공공주택 특별법, 한국토지주택공사법, 도시개발법, 공직자의 이해충돌 방지법, 국회법, 공직자윤리법, 농지법 등 7가지 이상의 법안이 제정 또는 개정되었다. 특히 공직자가 청렴하게 공직을 수행해야 함에도 불구하고 이해충돌이 발생하는 비공개 정보를 활용해 투기를 일삼는 행위에 대해 형사 처벌하는 입법을 마련해야 한다는 여론이 높아져, 지난 8년간 잠자고 있던 「이해충돌방지법」이 제정된 것은 큰 의미를 갖는다. 투기에 대한 감시와 감독 시스템 개선과 관련해서도 LH 등 부동산 개발업무를 하는 공공기관 내부의 윤리와 이해충돌 사안에 대한 내부통제가 강화되었다. 이후 여러 언론사들은 민변과 참여연대가 공직자들의 투기를 분석했던 방법과 유사하게 부동산등기부나 항공사진을 통해 부동산 소유나 영농 여부 등을 전문적으로 분석하고 있어 우리 사회 전반적으로 공직자의 부동산투기에 대한 감시 역량이 한층 강화되었다고 평가할 수 있다. 

다만, 다양한 유형의 부동산 투기를 예방하기 위한 준비가 잘 갖추어져 있는지는 다시금 의문을 던지지 않을 수 없다. LH 임직원들의 부동산 투기의혹을 제기한 이후로 LH 임직원들 뿐만 아니라 국회의원, 지자체장, 판사, 공무원 등의 공직자, 실제 농지를 경작하지 않음에도 농지를 취득한 일반인, 기획부동산 등 광범위한 부동산 투기의 문제가 계속적으로 드러나고 있다. 그러나 2021년 서울·부산시장 보궐선거 이후로 제도개혁에 대한 논의가 줄어들면서 투기의 온상인 농지와 관련하여 근본적인 농지개혁을 논의하기 보다는 일부 절차 개선과 처벌을 강화하는 수준에 그치고 말았다. 특히 농지법에 따라 농지를 관리해야 할 권한을 가진 각 지자체가 영농을 하지 않은 채 장기간 농지를 보유하는 사례들을 적발하여 영농하지 않는 농지를 매각하도록 하는 등의 행정처분을 하는데 여전히 미온적이어서 농지에 관한 행정이 개선되지 않은 점은 큰 문제다. 

투기 예방·적발·환수 위한 범정부 규제시스템 마련 멈추지 말아야

참여연대가 부동산 투기 근절을 위해 정부와 국회에 요구해온 토지초과이득세법 부활, 농지법 개정, 토지보상법 개정, 과잉대출규제법 제정, 부동산 실명법 개정 등 5대 과제는 2년이 지난 지금까지 논의조차 이뤄지지 않고 있다. 부동산 투기를 근절하기 위해서는 투기 규제 방식을 전면 개편하여 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환하여야 하며, 투기 예방·적발· 처벌·환수가 유기적으로 이루어질 수 있도록 범정부적 투기 규제 감시 및 관리 시스템을 구축하도록 해야 한다. 아울러 토지 투기를 유발하는 농지법의 농지 소유 제도를 농업인 중심의 보유제도로 강화하고, 농지 전용 억제를 강화하여 농지를 농업인이 농업에 이용하도록 이용 규제를 강화해야 하며, 지방자치단체 합동으로 대대적인 실태조사와 농지대장 재정리, 위반 농지에 대한 고발 및 처분명령 등 농지 관리 감독을 강화하는 행정이 필요하다. 부동산 투기가 만연한 사회에서 민간영역을 포함한 광범위한 투기규제 시스템 구축을 미뤄둔 채 공직자들의 이해충돌 방지제도만 일부 개선하고 끝낸다면 이것이야말로 반쪽짜리 개혁이다. 부동산 투기를 통해 떼돈을 버는 구조가 유지되는 한 제2, 제3의 LH 사태는 또 다시 반복될 것이다.

논평 [원문보기/다운로드]

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재건축사업의 개발이익을 철저하게 환수하라!

– 정부의 모호한 태도가 혼란과 불신 키워 정책효과 떨어뜨릴 것 –

– 개발이익의 50% 환수하고, 재건축 연한 40년으로 강화해야 –

국토교통부가 서울시 주요 재건축 아파트단지의 초과이익환수제 적용을 검토한 결과를 발표했다. 강남의 경우 조합원당 평균 4억4000만원의 재건축부담금이 예상된다고 밝혔다. 최근 강남의 재건축 사업단지가 부동산 투기 진앙지로 주목되자 과열된 시장의 열기를 잠재우기 위한 경고로 보인다. 국토, 도시 및 주택정책에 대한 철학과 비젼 없는 정부의 모호한 부동산 정책과 임기응변식 뒷북 대책은 투기시장의 내성을 키우고 있다. 특히 개발이익을 과소 산정하는 현행 재건축초과이익환수제는 최소 50% 이상의 개발이익을 조합원에게 보장해 투기와 무분별한 사업추진을 막기 어렵다.

정부는 엄포성 대책으로 시장을 자극하기 보다는 부동산 투기이익을 예외 없이 환수하겠다는 정책적 메시지를 시장에 보내고 예측가능성을 높여주어야 정책효과를 높일 수 있다. 재건축초과이익에 대한 실효적 환수방안을 마련하고, 사업 추진 가능 연한을 40년 이상으로 정상화하는 등 근본 대책을 추진해야 한다.

정부의 모호한 정책과 임기응변식 대책이 투기를 부추긴다.

정부는 주택가격 상승의 원인을 갭투자에 의한 투기수요로 보고 거래를 차단하는데 집중하고 있지만 임기응변식 대책에 불과하다. 재건축사업의 투기와 주택가격 상승문제는 최근에 불거진 현상이 아니다. 정부는 시장이 과열될 때 마다 거래를 통제하고, 불법행위를 단속해 왔지만 규제와 경기부양의 오락가락식 단기처방으로 재건축사업의 열기는 식지 않았고, 투기시장의 내성만 키웠다.

일회성 대책으로 투기를 근절할 수 없다는 것은 이미 입증되었다. 재건축사업과정에서 주택가격이 상승하고 개발이익이 사유화되는 구조적 문제를 차단하지 않으면 부동산 투기를 막기 어렵다. 일부 투기세력의 문제로 본질을 흐릴 것이 아니라 부동산 개발을 통한 개발이익을 보장하는 비정상적인 재건축사업 구조를 개선해겠다는 정책적 신호를 시장에 보내고 일관되게 정책을 추진해야 효과를 거둘 수 있다.

실효성 있는 재건축사업의 개발이익환수제 마련하라.

정부는 적용 유예됐던 재건축초과이익환수제의 시행을 재확인하며 투기근절 의지를 밝혔지만, 현행 재건축 부담금제도는 개발이익을 반영하지 못하는 산정시기와 차등부과 등 느슨한 산정기준으로 정부 추정보다 더 큰 개발이익을 조합원에게 보장하고 있어 한계가 있다.

재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용 등 경비의 차액에 차등부과율로 산정된다.

□ 재건축부담금
= 종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율

현행 재건축부담금 산정식은 사업 개시시점을 사업시행인가 시기로 규정하고 있는데, 이미 추진위원회 설립과 지구지정 등 전 단계부터 개발이익이 주택가격에 반영되는데 이를 반영하지 못한다. 재건축 사업은 < 추진위원회 설립 - 지구지정 - 정비계획수립 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 준공 >의 절차로 진행되는데, 사업시행인가시점은 개발이익이 상당부분 포함되어 주택가격이 오른 이후이기 때문이다. 현행 산정방식은 개발이익을 실제보다 과소하게 산정해 개발이익환수의 실효성이 낮다.

정부가 발표한 20개 재건축단지 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 보면, 강남 재건축단지 조합원 가구당 부담해야할 재건축부담금은 평균 4억4000만원에 달한다. 재건축개발부담금을 역산하면 1가구당 9억9000만원의 개발이익 발생하고 이중 5억5000만원의 이익이 조합원에 귀속되는 것으로 추산된다. 부담금 산정시기를 사업이 본격화되는 지구지정보다 늦은 사업시행인가 시점인 점을 고려하면 실제 가구당 개발이익은 정부 추정치보다 훨씬 클 것으로 예상된다. 서민들은 재건축사업으로 인한 소형주택 멸실과 주택가격 상승으로 주거불안에 시달리고 있다. 정부는 더 이상 주택개발사업으로 전락한 비정상적인 재건축사업을 방치해서는 안된다.

재건축사업의 실효적 개발이익 환수를 위해서는 부담금 부과를 위한 사업개시시점을 지구지정 시기로 당기고, 차등 부과율을 50%로 일괄 부과해야 한다. 근본적으로는 재건축사업에 대한 별도의 개발이익환수제도를 폐지하고 「개발이익환수에관한법률」에 의한 ‘개발부담금제’를 토지 뿐 만 아니라 건축행위까지 확대하여 형평성 문제를 해소하고 부담률을 50%까지 높여야 한다.

주택정책의 철학과 비젼을 제시하고, 흔들림 없이 추진해야 한다.

재건축초과이익환수제는 참여정부 때 부동산 투기를 막고 불노소득을 환수하기 위해 도입됐다. 토지공개념에 의해 도입된 <개발부담금제>는 개발사업과정에서 발생하는 개발이익을 환수하는 제도이다. 그러나 토지의 용도변경과정에서 발생하는 개발이익 환수만을 규정하고 있어 건축과정의 개발이익을 환수하기 위해 별도로 법제도가 제정되었다.

재건축사업의 개발이익은 용적률 상향과 분양가 상승 등을 통해 발생된다. 조합원의 노력이 아닌 공공의 계획변경과 부동산가격 상승은 사회적 여건이나 환경변화에 따라 발생하는 불노소득으로 공공에서 환수하여 서민주거안정을 위해 활용해야 한다. 그러나 업계와 주민의 반발로 3년간 부과 중단되는 등 기득권의 반발로 정상적으로 시행되지 못했다. 3년 유예 연장 시도가 실패하자 최근 민간에서는 매입 시기에 따른 차등 부과를 주장하는 등 제도를 유명무실하려는 시도가 계속되고 있다. 정부가 서민주거안정과 투기근절이라는 주택정책의 원칙과 방향을 명확히 해야 업계와 주민의 반발에 휘둘리지 않고 정책을 일관되게 추진할 수 있다.

재건축사업은 노후한 주거환경을 개선하기위해 공적 목적으로 추진되는 사업이다. 그러나 사업추진과정에서 발생하는 부동산 불노소득을 환수하지 못해 주택건설을 통한 민간의 수익사업으로 변질됐고, 개발이익 극대화를 위해 부패와 비리로 얼룩진 사업으로 전락했다. 주택을 개발의 대상으로 삼고 부동산 투기에 의한 불노소득의 사유화를 인정하는 현행 재건축 사업방식을 개선하지 않는다면 부동산 투기 근절과 주택가격 안정이라는 정책목표는 달성하기 어려울 것이다. 더 이상 모호한 입장으로 시장 떠보기식, 땜질식 부동산 대책을 중단하고 보다 근본적인 대책을 강구할 것을 촉구한다.

# 문의 : 경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과
– 70%대인 아파트와 심각한 불평등, 올해도 엉터리 단독주택 가격 공시 불가피
– 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능

2018년 표준단독주택이 공시됐다. 최고가액은 이명희 신세계 회장 주택으로 169억원이다. 그러나 경실련이 실거래가를 기반해 추정한 해당 주택의 시세는 325억원으로 공시가격이 시세의 52%에 불과하다. 아파트가 70%수준인 것에 비하면 고가 단독주택의 공시가격이 여전히 낮은 수준인 것이다. 이로 인한 세금 특혜 역시 적지 않다. 경실련은 정부가 보유세 강화에 앞서 이와 같은 주택 종류별 공시가격 불평등 해소에 먼저 나설 것을 촉구한다. 표준단독주택 개선은 국토부 장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다.

표준단독주택은 작년 대비 평균 5.51% 상승했으며 고가 단독주택이 위치한 서울의 경우 7.9%로 제주 12.5%에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그러나 재벌회장 등 부동산부자들이 보유한 고가 단독주택의 경우 시세의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 한국감정원 통계와 비교해 봐도 서울 단독주택의 2017년 12월 중위 매매가격은 6.9억원으로 1월 5.7억원보다 1.2억원 19%가 상승했다. 그러나 서울 표준 단독주택의 상승률은 7.9%로 실제 거래 상승률(19%)의 절반에도 못 미친다.

경실련이 2018년 공시가격 상위 10위 주택과 서울시 실거래가 내역을 비교한 결과 평균 시세반영률이 53%에 머물렀다. 서울시가 국민의당 정동영의원에게 공개한 실거래가 자료 중 2015년 이후 한남동과 이태원동의 실거래 100억원 이상 단독주택의 시세를 산출해 추정했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 초고가 주택의 대다수는 리모델링 등 내부 수리가 되었을 것으로 추정되어 건물값은 평당 500만원으로 적용했으며, 건물값을 제한 토지비의 평당 시세는 5,300만원이다.

추정결과 공시가격이 111억원인 이태원동 주택 시세는 203억원이고, 3위인 성북동 주택은 공시가격은 97.7억원이지만 시세는 170억원으로 추정된다. 강남에 위치한 방배동 주택은 공시가격은 87억원이지만 실제로는 171억원으로 추정된다. 이처럼 상위 10위 주택의 평균 시세반영률은 53.2%에 불과했다. 일반적으로 실거래가 신고가 실제 거래가보나 낮게 신고되는 관행을 감안하면 시세반영률은 더욱 낮아질 것으로 추정된다. 박근혜 전 대통령 자택의 공시가격도 시세를 43%밖에 반영하지 못한 것으로 나타났으며, 최근 발표된 실거래가 전수조사 연구에 따르면 11억 초과 서울 단독주택의 시세반영률은 21%로 나타나기도 했다. 공시가격 88억원 경실련 추정시세 169억원인 5위 주택의 경우 지난해 SK 최태원 회장이 170억원에 매입한 주택이다.

이처럼 2012년 경실련이 공시가격 97억원이 넘던 이건희 회장 주택의 실제 가격이 300억원이 넘는 것으로 밝혀낸 이후 초고가 단독주택의 공시가격이 많이 상승했으나 여전히 아파트 등에 비해서는 상당히 낮다. 이같은 초고가 주택의 대다수는 재벌회장 등 상위 1% 부동산 부자들이 보유했을 것으로 추정되는 바 아파트를 보유한 서민과 부동산부자들의 조세형평성이 매우 불평등한 상황이다. 실제 표준단독주택 상위 10위는 모두 재벌 및 대기업 회장들이 보유하고 있다.

최근 정부는 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 공정시장가액비율 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 단독주택을 보유한 재벌회장과 부동산부자 들에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다. 경실련 조사에 따르면, 중랑구 신내11단지는 80.6%, 노원구 한신2차는 72.2%, 구로구 삼명아파트는 72%로 초고가 단독주택 공시가격 시세반영률이 20%이상 높다.

부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하다. 그러나 어제 엉터리 표준주택 발표로 올해도 또다시 시세에 한참 못 미치는 개별 단독주택 가격이 공시될 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선을 촉구한다.<끝>

송파구 소재 아파트의 평균 매매가격이 3.3㎡당 3,000만원을 돌파했다는 뉴스가 전해졌다. 강남구는 재건축 단지들의 무한질주에 힘입어 아파트 평당 매매가격이 3.3㎡당 4,000만원을 돌파했으며 서초구가 3,700만원대로 바짝 추격하고 있다.(송파도 3.3㎡당 3,000만원 넘어…강남권 ‘그들만의 리그’ 되나, http://www.sedaily.com/NewsView/1RUAR58HV2) 하긴 강남구나 서초구에 소재한 아파트 단지들 가운데에는 매매가격이 평당 6,000만원을 넘어가는 단지들이 속출하고 있는 마당이니 그리 놀랄 일이 아닐지도 모른다.
 
평당 매매가격 3천만원이라느니, 4천만원이라느니, 6천만원이라느니 하는 말이 실감이 잘 나지 않을 것이다. 이렇게 설명하면 이해가 쉬울 것이다. 34평 아파트 기준으로 평당 매매가격이 3천만원이면 매매가격이 10억 2천만원이고, 평당 매매가격이 4천만원이면 13억 6천만원이며, 평당 매매가격이 6천만원이면 20억 4천만원이다. 거의 모든 임금 소득자는 감히 엄두도 내지 못할 가격이다.
 
강남의 집값이 넘사벽인 이유
강남(강남구, 서초구, 송파구)의 집값이 대한민국에서 단연 높은 건 박정희가 경부고속도로를 뚫으며 제3한강교(지금의 한남대교)를 건설한 이래 강남이 대한민국 발전의 축(박정희 이래 대한민국의 주된 발전축선은 서울과 부산을 잇는 선이다)이었기 때문이다. 영동(지금으로선 어처구니 없는 일이겠지만 강남은 개발 초기에 영등포의 동쪽이라는 의미의 ‘영동’이라 불렸다) 개발은 허허벌판에 이루어진 탓에 계획적인 도시설계와 개발이 용이했다.
 
무계획적인 강북과는 완연히 다른 출발을 한 강남은 경제, 교통, 교육, 문화 인프라의 집적도가 비교불가의 우위에 있다. 단적인 예를 들자면 강북에 전부 위치하던 경기고 등 명문고의 강남으로의 대거 이전, 입시학원의 대명사 대치동으로 표상되는 학원인프라, 강남을 거미줄처럼 훓고 지나가는 지하철 노선(강남을 통과하는 지하철 노선은 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 분당선이 있는데 강남 전역을 커버하며 빈틈을 허용하지 않을 정도로 촘촘하다) 등이 있다.
대한민국 발전의 중심축인 경부축선의 출발선이라는 지리적 축복, 계획도시로서의 이점, 역대 정부들의 강남에 대한 아낌없는 교통, 교육 등의 인프라 투자 등이 화학작용을 일으키면서 강남에는 기업과 일자리가 넘쳐났다. 일자리와 교통과 교육이 대한민국에서 압도적 일등인 강남의 집값이 넘사벽인 건 당연한 일이다.
 
기운 빠진 강남에 기운을 불어넣은 이명박, 박근혜 그리고 최경환
 한데 강남의 집값이 지금처럼 ‘그들만의 리그’가 된 건 의외로 오래된 일이 아니다. 강남의 집값은 전세계적 유동성 과잉과 김대중 정부의 무차별적 부동산 규제 철폐에 힘입어 2000년대 초반부터 본격적인 질주를 시작해 노무현 정부의 분투에도 불구하고 대체로 2007년 최고점(2007년 1월 강남구 평당 평균 매매가 3550만원, 서초구 2883만원, 송파구 2596만원)을 찍었다. 이 시기의 강남 아파트가격의 폭주는 정말 기록적인 것이었으며, 이 무렵 강남은 ‘그들만의 리그’로 자리매김한다.
 
한편 ABR(Anyting But Roh)를 표방한 이명박 정부 아래서도 생존한 몇 안 되는 노무현표 부동산 시장 질서 유지 대책(대표적인 것이 LTV 및 DTI관리, 재건축 관련 각종 규제 등이다)과 전세계적 글로벌 금융위기로 인해 강남도 크게 하락했다. 그후 서초구가 2016년 가을경 전고점을 먼저 회복했고 2017년 초쯤 강남구와 송파구가 전고점을 회복한다. 그리고 지금 강남은 명목가격 기준으로는 사상 최고치를 경신하는 중이다.
 
흔히 강남불패라고 알려져 있지만, 강남도 2010년부터 2013년까지 아파트 매매가가 크게 떨어진 바 있다. 심지어 2011년 같은 경우는 서울 아파트 평균 매매가가 2.2% 하락한 데 비해 강남.송파.강동구는 3.41~4.69% 하락해 낙폭이 훨씬 컸다. 뿐만 아니라 2012년 서울 아파트 평균 매매가가 6.6% 하락하며 휘청거리는 동안 강남구는 무려 9.46%, 서초구, 송파구, 강동구는 7~10%가 폭락하며 시장에 충격과 공포를 안긴 바 있다. (강남 아파트는 부동산 불황도 피해갔을까?,http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=366&arti_id=0000395427)
 
하지만 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼, 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉, 글로벌 금융위기 이후의 부동산 시장은 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 강남과 서울로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 등으로 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 LTV 및 DTI 완화, 재건축 관련 규제 형해화를 골자로 하는 ‘초이노믹스’였다. 그리고 빚내 집 사라는 최경환과 함께 부동산 경기 올인 및 투기심리 부추기기에 열중한 이명박과 박근혜의 노력도 강남 집값 상승의 일등공신이다.

 
강남을 ‘그들만의 리그’로 놔두라 
 지금의 대한민국 경제가 양과 질 모든 면에서 2000년대 초반과 완전히 다른 것처럼 강남도 2000년대 초반의 강남과는 다르다. 경제, 교통, 교육, 문화 등의 인프라의 타지역에 대한 압도적 우위와 그 결과로서의 압도적 집값은 강남을 다른 지역과 구별짓는다. 강남이 다른 지역과 구별되는만큼 문재인 정부도 강남은 다르게 취급할 필요가 있다.
 
이제 문재인 정부는 강남 집값과 씨름할 생각을 그만두는 것이 좋겠다. 대신 문재인 정부는 정부와 공공이 만들어낸 강남이라는 가치를 향유하려는 사람들에게 그에 상응하는 대가를 받으면 된다.

지금 강남시민들의 대부분은 정부와 공공이 만든 가치를 무임승차에 가깝게 누리고 있다. 그리고 그건 대한민국을 실질적으로 리딩하는 강남시민들도 그닥 원하는 일이 아닐 것이다. 따라서 문재인 정부는 이제라도 보유세, 양도소득세, 임대소득세, 재건축초과이익환수제 등을 통해 강남 시민들이 누리는 대한민국 최고의 서비스에 대한 정당한 비용을 청구해야 옳다.

물론 보유세와 양도세 그리고 임대소득세의 현실화, 재건축초과이익환수제의 본격적 시행은 강남만이 아니라 대한민국 전역에 일반적으로 영향을 미치는만큼 강남을 표적으로 한 것이 아니다. 다만 강남시민들이 대한민국 최고의 입지에 사는 것에 걸맞게 대한민국에서 최고로 비싼 집을 소유하고 있는 만큼 타지역에 사는 시민들보다 보유세 등을 더 납부하게 되는 건 피할 수 없는 일일 것이다. 하지만 나는 강남시민들이 늘어나는 보유세 등의 부담을 흔쾌히 받아들일 공동체의식과 분별력을 지녔을 것이라고 믿는다.
 
2000~2007년의 1단계 점프와 2014~2017년의 2단계 점프를 통해 이미 강남은 ‘그들만의 리그’가 됐다. 우린 그걸 솔직하게 인정하는 게 필요하다. 문재인 정부도 이제 강남 집값에 대해서는 신경을 끄는 게 좋겠다. 문재인 정부의 관심사는 강남이 누리는 서비스에 상응하는 비용을 강남이 납부하게 하는 것으로 전환되어야 한다. 
 

참사 키운 원인에 대해 철저히 규명하고 책임자 처벌하라

– 유해가스 발생원인인 건축내외장재의 불연기준 강화해야
– 병원, 공연장, 터미널 등 다중이용시설에 대한 안전·소방설비 기준 강화해야

지난 26일 밀양 세종병원 화재로 39명이 사망하고 151명의 부상자가 발생했다. 오늘은 불광동 아파트 화재로 3명이 모두 사망하는 화재사고가 발생했다. 제천 참사 발생한지 1달 만에 또 다시 190여명의 사상자가 발생한 밀양 참사는 화재안전사고에 취약한 대한민국의 안전불감증을 재확인시켜준 것으로 정부는 철저한 원인조사와 책임자 처벌, 재발방지책을 제시해야 한다.

밀양참사를 키운 원인으로는 방화구획 미설치, 스프링 클러 미설치 등의 제도적 미비점 이외에도 불법증축, 셀프 안전진단 등 관련법조차 제대로 이행하지 않은 불법행위들이 지적되고 있다. 특히 사망자 대부분이 유해가스에 의한 질식사인 것으로 드러난 만큼 유해가스 확산원인과 재발방지책을 제시해야 한다.

발화지점이 1층 탕비실이지만 유해가스가 병원 위로 확산되어 5층에서도 사망자가 발생했다. 8층에서 사망자가 발생한 제천 참사와 유사한 경우로 유독가스 확산이 인명피해를 키웠음이 재확인 된 것이다. 유독가스가 윗층으로 순식간에 확산된 것은 건축외장재뿐 아니라 전기파이프나 배관파이프, 계단 등 내부에서 확산된 것으로 보인다.

유해가스는 화염에 직접 노출되지 않고 조금만 마셔도 생명에 위협을 줄 정도로 치명적이다. 따라서 건축내장재에 대해 유해가스 발생을 차단하기 위한 불연기준 강화가 매우 중요하다. 현행법에서는 건축내장재에 대해 불연기준에도 유해가스 규정이 제시되지 않고 있다. 특히 층간 화재 차단을 위해 설치해야 하는 내화충전재는 화재에 노출될 경우 막대한 유해가스를 발생하는 재질이 대부분이라 오히려 유해가스 발생을 키우는 실정이다. 따라서 건축내외장재에 대한 유해가스 규정 마련이 시급하다.

일정면적 이상에만 의무화인 방화구획 및 스프링클러 설치도 병원, 공연장, 터미널, 백화점 등 다중이용시설에 대해서는 전면 의무화로 개선되어야 한다. 현행 법에서는 방화구획은 연면적 1천㎡이상, 스프링클러는 병원의 경우 바닥면적 600㎡ 이상이어야 설치 의무화이고 밀양 세종병원은 해당사항이 아니어서 이러한 소방설비 조차 제대로 되지 않은 것으로 나타났다.

이외에도 안전관리 소홀, 불법증축, 건축물 불량내외장재 사용 등에 대해서도 철저히 조사하고, 이후 건축·소방감리 강화를 위한 제도개선도 이루어져야 한다. 제천, 밀양 등 잇따른 화재참사는 정부의 안전불감증에서 빚어진 인재임을 인정하고 안전사고 예방을 위한 근본대책을 제시하길 바란다. <끝>

문재인 대통령은 집값상승 조장하는 공공의 땅장사를 중단시켜라

– 민간매각한 용산외인아파트 부지 평당 6천만원분양가로 주변 시세의 2.6배
– LH가 직접 개발했다면 주변 전월세 시세의 절반수준에 공급 가능했을 것
– 신규 택지지구, 공공용지 땅장사 중단하고 서민주거난 해결위해 사용해야

LH공사가 매각한 용산 외인아파트 부지의 민간아파트 ‘나인원’이 평당 6,000만원 내외로 주변시세의 2배 이상으로 분양될 것으로 예상된다. 미군기지 이전으로 확보한 공공부지가 서민주거안정은커녕 집값 상승을 조장하고 있는 것이다. 판교, 마곡 등 과거 수많은 신도시와 택지개발 역시 공공의 땅장사, 건설사의 집장사로 집값을 상승시켜 무주택 서민들의 주거불안을 더욱 조장해왔다. 정부는 지금이라도 공기업의 무분별한 땅장사를 중단시키고 값싸고 질좋은 공공주택 공급확대로 부동산거품제거와 시민들의 주거안정에 적극 나서야 한다.

면적 6만677㎡의 해당부지는 고급주택 단지인 한남더힐과 마주하고 있으며, 지난 2016년 LH공사가 국방부로부터 토지소유권을 양여받고 평당 3,400만원, 총액 6,242억원에 매각했다. 최근 언론보도에 따르면 이곳에서 아파트를 공급하는 시행사는 고급주택이라는 명목하에 평당 6,000만원으로 분양보증승인을 신청한 것으로 알려졌다. HUG의 압력으로 일부금액이 인하된다 해도 일반 서민들은 꿈도 꿀 수 없는 금액이다. 일각에서는 수요층이 다른 고가 주택으로 주변 영향이 없을 것이라고 주장하지만 집 없는 서민들을 위해 공급되어야 할 땅을 민간에 팔아 고급 주택을 공급하는 것이 서민주거안정을 위해 설립된 LH의 역할이라면 공기업이 존재해야 할 이유가 없다.

경실련 분석결과 만일 매각하지 않고 LH공사 등 공공이 임대주택을 짓거나 토지임대 후 건물만 분양했다면 주변 시세의 절반이하에 공급가능 했다. 특히 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대건물분양 방식은 시민들의 내집 마련 욕구를 해소하면서 불로소득 사유화도 방지해 ‘로또’ 논란도 잠재울 수 있다. 해당 부지의 공시지가는 평당 1,800만원으로 입주자들은 20평 기준 주변 시세(전세 3억3천만원, 월세 165만원/전월세 전환률 6%)의 47%인 건물값 1억원, 토지임대료 월 44만원(건물값 융자시 월 77만원)으로 40년간 안정적으로 살 수 있다. 현재 2종 주거지역이기 때문에 용도를 바꾸지 않고도 1,840세대(25평 기준)를 공급할 수 있다.

이미 매각된 외인아파트 부지는 어쩔 수 없다 하더라도, 앞으로도 용산 캠프힐 등 미군이전지 뿐 아니라 서울의료원 등 지자체 보유 공공토지도 매각될 예정이다. 정부는 미군기지 이전비 마련을 위해, 서울시도 예산확보를 위해 토지매각이 필요하다는 입장이지만 비싼 집값으로 발생하는 서민주거불안 등의 사회적 비용 증가와 토지보유에 따른 자산증가를 감안한다면 매각보다는 보유가 훨씬 경제적이다.

시민들의 논과 밭을 강제수용해 조성하는 공공택지 민간매각도 중단해야 한다. 공공주택지구라도 50%만 공공주택으로 공급하면 되기 때문에 나머지 절반은 사업비 마련이라는 명목하에 민간매각되고 있다. 지난 12월 발표된 주거복지로드맵에 따르면 100만호 주택 공급을 위해 성남금토, 구리갈매 등 40여개 신도시를 개발할 예정이지만 이중 절반수준인 42.5만호는 민간분양될 예정이다.

하지만 과거 판교, 위례 사례에서 보듯 민간분양이 되면 공공분양보다 최대 두배이상 비싼 분양가와 이후 집값 상승으로 민간업자는 막대한 개발이익을, 입주 후 소비자들도 시세차익을 가져갈 수밖에 없다. 비싼 분양가가 주변 집값까지 상승시키며 신도시 개발이 오히려 무주택 서민들의 주거불안만 가중시킬 것이 명확한 것이다. 경실련 조사결과 2005년 판교개발 당시 분당, 용인, 영통 등 판교 주변 아파트들은 신도시 발표이후 첫 삽도 뜨기 전 6개월 만에 34조원의 아파트값이 폭등했음을 유념해야 한다.

문재인 정부 출범이후 각종 대책을 쏟아내고 있지만 미봉책으로 일관하며 강남을 필두로 서울, 수도권의 집값은 꾸준히 상승하고 있다. 일부 언론에서는 강남 같은 명품주거지 공급확대가 해법이라고 강조하지만 공기업의 땅장사를 허용하는 한 제2의 판교, 제2의 나인원을 피할 수 없다. 지금이라도 강제수용한 공공택지 뿐 아니라 미군이전지 및 지자체 부지 등의 공공부지 매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택 확충으로 서민주거안정에 나서야 한다. <끝>

우원식 원내대표의 분양원가 공개 의지 환영한다.
– 정부여당간 정책혼선 그만하고 말 대신 의지 가지고 적극적으로 추진해야
– 후분양제 등 주택정책의 근본적 패러다임 바꿀 정책 도입하라

우원식 더불어민주당 원내대표가 교섭단체 연설에서 “부동산 불패 신화에 마침표를 찍고 주택이 투기가 아닌 주거의 대상으로 자리하도록 반드시 정책의 패러다임을 바꾸겠다.”며 “재건축부담금, 보유세 인상, 분양원가 공개 등 모든 옵션을 테이블에 올려놓고 특단의 대책을 강구하겠다.“고 밝혔다. 경실련은 최근의 집값 상승과 고질적인 부동산 거품의 문제를 인식하고 이를 개선하려는 우 원내대표의 의지를 환영한다. 그러나 이번 발언이 말로만 그치는 것이 아니라 여당으로써 책임감 있게 추진되고, 후분양제 등 근본적인 개선책도 도입하기 위한 계기가 되어야 할 것이다.

문재인 정부 출범이후 집값이 치솟고 있다. 수차례의 대책을 내 놓았지만 서울, 수도권은 반짝 효과이후 오히려 더욱 불을 붙이고 있는 형국이다. KB부동산 발표에 따르면 지난해 서울의 아파트값은 14.5%가 상승했다. 이외에도 수도권 9.4%, 전국 6.4% 등 소득상승률에 비할 수 없을 정도로 올랐다. 이중 절반 넘는 비중은 8.1대책 이후 상승했다.

그러나 정부와 여당, 부처내에서도 정책에 대해 일관된 목소리를 내지 못하면서 시장의 불신은 더해지고 있다. 또한 정부가 후분양제, 공공주택 원가 공개, 택지 매각 중단 등 근본적이고 주택정책의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책을 외면하면서 정부의 개혁의지 조차 의심스러운 상황이다.

그러한 면에서 페러다임 변화를 다짐한 우 원내대표의 발언은 환영할 만하다. 그러나 말로만 그쳐서는 안된다. 이미 문재인 정부는 문제가 심각해질 때마다 간보기식 정책 노출로 인해 신뢰를 잃고 정책 추진 의지를 의심받고 있다. 여당도 마찬가지다. 후분양제 등 개혁정책을 정부의 눈치를 보며, 적극적으로 나서지 않는 등 일관되게 끌려 다니는 모습을 보이고 있다. 시민들의 삶과 직결되는 집값 거품을 방치하고서는 유권자들의 지지를 얻을 수 없다. 더불어민주당의 적극적인 정책 추진을 촉구한다.<끝>

박원순 시장은 재벌위한 서울의료원 부지 매각을 중단하라

– 3차례 유찰로 매각액 인하, 쪼개기 개발, 규제완화 등으로 당초 개발취지 퇴색
– 보유하고 직접 개발하면 서울시 자산증가하고 시민에게 수혜 돌아가

서울시가 세 차례 유찰된 옛 서울의료원 부지 매각 작업에 다시 돌입한 것으로 알려졌다. 업계에 따르면 서울시는 최근 강남구 삼성동 171 일대 서울의료원 강남분원 매각을 위한 세부 추진계획 수립에 나섰다. 서울시 예산내역에도 시유재산 매각대금으로 5,150억원이 책정되어 있는 상태이다. 이미 외인아파트부지, 분당 한국식품연구원 부지 등 많은 공공기관 이전 부지가 민간에게 매각되어 공익보다는 사기업의 이윤 추구 수단으로 전락했다. ‘시민만 보겠다’는 박원순 서울시장은 더 이상 공공용지의 민간매각을 포기하고, 서울의료원 부지가 공익과 시민을 위해 사용될 수 있는 방안을 제시해야 한다.

MICE산업 발전을 위한 매각이라는 당초 이유는 거짓이었나

서울의료원 부지는 앞으로 이후 KTX, GTX, 지하철 등 6개의 철도노선이 지나며, 영동대로 개발, GBC 개발, 종합운동장 재개발 등 삼성역 주변 개발 계획의 중심부지로 매우 중요한 가치를 지니고 있다. 처음 매각을 결정할 당시 서울시는 MICE 등 국제교류복합지구 활성화를 위해 민간의 노하우와 창의력 및 국제적 네트워크가 필요하다며, 민간매각의 당위성을 주장했다. 부채감축을 위한 졸속 매각이라는 경실련의 비판에 “부동산 매각 뿐 아니라 매입도 하고 있다며, 서울의료원 부지는 도시계획적 차원에서 해당부지의 최적 활용방안을 고민해 결정한 것”이라고 반박했다. 그러나 어느 순간 MICE산업은 쏙 빠진 채, 예산 충당을 위한 매각으로 스리슬쩍 둔갑했다.

애초 당위성 없는 매각 강행이었기 때문이다. MICE산업의 발전 가능성, 부가가치 유발 등에 대한 논란은 차치하더라도, 왜 MICE발전을 위해 민간매각을 하는 것인지에 대한 구체적 근거가 전혀 없었다. MICE산업의 발전은 전시관, 컨벤션센터 등을 운영하는 단계에서 민간의 능력들이 요구되는 것이지, 토지를 매입해서 시설을 짓고, 주변부를 개발하는 것은 민간의 창의성과는 아무런 연관이 없다. 토지는 공공이 보유한 채 장기임대를 통해 개발을 유도할 수 있는 방안이 있음에도 불구하고, 근거 없이 민간에게 매각해 개발하는 것이 효율적이라는 서울시의 주장은 매각의 정당성을 위한 억지 주장에 불과하다. 더군다나 종합운동장 재개발을 통해 제2코엑스를 계획하는 등 의료원부지의 MICE 시설 확충은 당면과제가 아니다. 결국 서울시는 복지 예산 증가로 세입 부족을 해결할 최우선 방안으로 부지를 매각한다며 은근슬쩍 입장을 바꿨다. 그러나 이러한 이유도 알짜부지 매각을 위한 타당한 근거가 될 수 없다. 매각예상액도 당초 9,300억원의 반토막 수준으로 떨어졌고, 각종 규제완화로 택지를 매입하게 될 민간업자에게만 막대한 특혜가 돌아갈 수 밖에 없는 상황이다. 2016년말 서울시 지방세 체납액은 1조 2천973억원에 이르며, 고액체납자 1천412명이 4천172억원을 체납했다. 지방세 체납만 제대로 걷어도 서울시가 예상했던 의료원부지 5,000억원 매각대금을 충분히 충당할 수 있다.

보유하고 개발하면 서울시 자산가치 상승, 공공 활용을 위해 공공용지로 남겨둬야

세차례 유찰된 점을 근거로 부지가치가 과대평가되었다는 주장은 옳지 않다. 당장 개발을 통한 이윤추구를 중시하는 기업과 장기적으로 자산가치 상승과 공익을 추구해야 하는 공공의 부지에 대한 평가는 다를 수밖에 없다. 서울시가 가이드라인을 제시한다고 하지만 기업은 공공의 이익보다 기업의 사적이익을 위해 해당 부지를 이용할 것이라는 것은 뻔하다. 특히 서울시는 유찰을 핑계로 이미 상당부분의 가이드라인을 완화한 상태다. 결국에는 이윤을 추구하는 기업들이 대다수 오피스 등으로 개발해 분양할 것이 뻔하다.

박원순 시장이 치적을 위해 개발 하고 싶다면 공익성을 담보할 수 있는 공공개발을 해야 한다. 부채 등의 문제로 이 같은 방식이 힘들 다면, 50년 등 장기임대를 통해 사업을 진행하면 된다. 일정 수익률을 보장해주어 민간의 참여를 이끌고, 서울시는 토지의 가치상승과 임대료를 통해 이득을 취하는 것이다. 경실련이 지난 국정감사에서 분석한 바에 따르면 서울시 SH공사의 공공주택(임대아파트) 토지시세는 총 25조원으로 장부가액의 5배나 되는 것으로 나타났다. 매입금액의 5배가 오른 것이다. 서울시가 지금 당장 예산 충당을 이유로 공공 토지를 헐값에 매각한다면, 이같은 막대한 자산 증가를 모두 포기하는 셈이다.

근본적으로는 해당 토지의 개발이 필요한 것인지 재검토해야 한다. 공공기관 지방 이전은 서울의 과밀화를 해소하기 위한 것임에도 불구하고 알짜배기 토지를 매입한 기업들은 기존보다 훨씬 과밀화된 개발을 진행하고 있다. 박원순 서울시장은 시민의 재산을 치적 쌓기에 사용하기 위해 매각만을 고집할 것이 아니라 공공용지로 보존해 미래의 후손이 더욱 공익을 위해 사용토록 하는 것이 시민의 시장으로써 책무임을 자각하길 바란다. <끝>

정치인의 변신은 자주 있는 일이지만, 변신의 강도와 폭에서 안철수에 필적할 사람은 찾기 어려울만큼 안철수의 변신은 충격적이다. 안철수는 29일 국회에서 열린 최고위원회의에서 강남권 아파트값 폭등과 관련  “노무현 정부 부동산 정책 실패의 시즌2”, “노무현 정부 때인 2005년의 데자뷰가 12년 만에 펼쳐지고 있다”, “강남 집값이 무섭게 오르고 있다. 일주일새 호가 1억씩 오르던 2005년같은 집값폭등으로 부르는 게 값”, “문재인 정부 출범 9개월동안 6차례 발표한 대책들은 하나같이 조롱거리가 됐다. 오히려 정부가 뭔가 하면 기다렸다는 듯 집값이 뛰고 있다”며 문재인 정부를 맹타했다. 

여기까진 그럴 수 있다. 그런데 안철수는 강남아파트값 폭등 원인을 “8.2 대책에서 다주택자 규제로 똘똘한 한 채를 만들더니 아파트 재건축 연한을 30년에서 40년으로 돌린다고 한다”며 “재건축 규제나 초과이익환수제가 단기수요는 줄일 수 있으나 결국 재건축아파트 품귀현상을 낳고 강남 새 아파트 가격을 끌어올리는 것밖에 안되는 것을 왜 모르는가”라며 현실과 정반대되는, 그러나 토건족과 비대언론, 메인스트림의 구미에는 정확히 부합하는 진단을 내놓은 후 “수요 억제에만 머무른 정책을 공급 확대로 전면수정하고 강남 외 지역 주거인프라 개선에 바로 나서야 한다”고 강변했다. (헐~안철수 “강남 집값 폭등은 공급부족 때문”, http://www.viewsnnews.com/article?q=153631)

재건축초과이익환수제는 공공이 만든 개발이익 중 일부를 공공이 환수하는 지극히 정당한 제도라는 점에서, 재건축 연한 정상화는 최경환 등이 투기를 일으킬 목적으로 줄인 재건축 가능연한을 원상태로 복원시킨다는 점에서, 강남의 아파트 가격 상승은 실수요가 아닌 투기적 가수요에 의한 것이라는 점에서, 판교 케이스가 보여주듯 투기심리가 시장을 지배하는 상황에서 공급확대정책은 오히려 투기심리를 자극한다는 점에서 강남아파트 가격 폭등에 대한 안철수의 진단과 처방은 전적으로 그르다. 

안타까운 건 메인스트림과 토건족과 비대언론의 호민관 역할을 자임한 안철수가 2012년 대선에 출마할 당시에는 지금과는 사뭇 다른 스탠스를 취했다는 사실이다. 안철수가 대선 당시 발표한 정책공약집 ‘안철수의 약속’을 보면 ‘개인과 기업이 함께 성공하는 경제’라는 경제공약 중에 ‘서민과 실수요 중심의 주거정책’이 나온다. ‘서민과 실수요 중심의 주거정책’은 ‘공공임대주택 공급 확대 및 임대차 시장의 힘의 비대칭성 해소’, ‘토지보유세 정상화 및 공평과세’, ‘고위공직자 부동산백지신탁제 도입’을 구체적인 정책수단으로 삼고 있다. 안철수표 부동산 정책의 핵심은 패러다임의 전환이다. 기존의 토건주의, 소유자 중심의 패러다임에서 토지가치의 공유, 사용자 중심의 패러다임으로의 전환이라는 의미다.

적어도 2012년의 안철수는 토건주의 혹은 부동산 공화국의 포로는 아니었으며, 오히려 그 반대에 가까웠다. 한데 지금의 안철수는 투기공화국의 옹호자, 지주들의 호민관이 된 느낌이다. 안철수의 생각이 바뀐 것인지, 안철수의 속마음이 원래 그랬는지는 안철수 본인만 알 것이다.  

8.2대책 이후 지방 집값 하락을 걱정할 때?
4년간 물가보다 5배(강남10배) 상승한 아파트값이 진짜 문제다

– 강남 아파트값만 잡겠다는 정책방향, 오락가락 정책이 집값상승 불 지핀다
– 투기 근절, 불로소득 환수, 저렴주택 확대 등 집값안정을 위한 근본대책 시행하라

정부가 투기를 근절하고 집값 상승을 잡겠다고 공언했으나 공염불에 그치고 있다. 언론에서 일부 지역의 집값 하락을 내세워 정부의 대책을 요구하자, 김현미 국토부 장관은 “주택가격이 과도하게 하락한 곳에 대해 정부가 청약 위축지역 지정을 검토하겠다.”며 후퇴 입장을 보이고 있다. 강남발 집값 상승에 대해서도 몇몇 지역의 문제라며 안일하게 인식하고 있다. 청와대 고위관계자는 “부동산 가격의 변동이 강남 4구에 국한된 것인지, 전국적으로 일반화된 현상인지 여러 지표와 상황을 보고 파악해봐야 한다.”며 “여유 있게 현상을 봐야 한다.”고 말했다. 김동연 총리는 “강남의 집값 상승이 아직 이외 지역으로 번지지 않았다”며 지금의 현재의 집값 상승을 침소봉대 하고 있다.

결국 안일한 인식과 일부지역의 가격하락을 우려한 나머지 전면적이고 주택정책의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책이 아닌 강남만을 위한 핀셋 대책으로 표출되고 있다. 정부와 여당, 부처 간 불협화음 등 정책에 대해 일관된 목소리를 내지 못하면서 시장의 불신은 더해지고 있다. 임기응변식 대책은 정책의 효과를 떨어뜨리며, 부작용만 불러올 뿐이다. 문재인 정부가 집값 안정에 대한 의지를 가지고 전면적인 부동산 개혁정책을 속히 시행할 것을 촉구한다.

2014년부터 전국 아파트값 상승, 물가상승률의 5배. 전면적인 안정대책 필요하다

KB부동산에 따르면 주택가격이 하락기를 벗어난 2013년 12월 대비 2017년 12월 아파트값은 전국 29.5%, 서울 46.4%가 상승했다. 강남권은 53.8%로 급등했다. 강북권 역시 33.3%나 상승했다. 같은 기간 물가상승률은 4.9%로, 강남은 물가상승률의 10배, 서울 8배, 수도권 6배가 상승했다. 수도권과 광역시를 뺀 지방은 14.1%로 역시 물가보다 2배 상승했다. 최근 들어 일부 지방의 경우 공급과잉 등으로 일시적 하락현상이 나타나고 있는 것은 사실이지만 과거 몇 년간의 비정상적인 상승이 문제였던 만큼 하락은 지극히 정상적인 과정으로 봐야 한다. 오히려 서민주거안정을 위해서 정부의 강력한 의지로 서울과 수도권의 가격 하락을 유도해 정상적인 집값을 만들어야 한다.

정부가 강남을 제외한 지역은 안정권이거나 오히려 하락하고 있다고 밝히고 있으나 이는 사실이 아니다. 정도가 다를 뿐 8.2대책이후 강북과 수도권 역시 지속적으로 높은 상승률을 보이고 있다. <표1>에 나타나듯 8.2대책이 시장의 우려보다 낮은 수위로 나오면서 이후 상승세는 더욱 가팔라졌다. 지난해 8월 이후 12월까지 서울 아파트값 상승률은 8.9%로, 2017년 전체인 14.5%의 절반을 넘는다. 서울 강북(11개구)은 5.7%, 수도권역시 5.6% 상승해, 10.5%가 상승한 강남보다는 덜하지만 결코 낮은 상승률로 볼 수 없다. 같은 기간 소비자물가지수는 오히려 -0.5% 하락했다.

경실련은 수십년간의 주택정책 적폐를 바로잡고 패러다임을 바꾸기 위해 공공아파트 분양원가공개 및 후분양, 토지임대부주택 공급, 건축비인하, 과표정상화 등 법개정 없이 공공이 의지만 있다면 즉시 할 수 있는 거품제거 정책을 제안해왔다. 그러나 정부가 내놓은 대책은 고강도 세무조사와 보여주기식 현장 단속뿐이다. 집값 안정 의지가 있는 것인지 의문이다. 특정지역만을 타겟으로 한 대책으로는 집값을 잡을 수 없다. 보다 근본적이고 전면적인 정책 도입이 필요하다.

첫째, 요지에 저렴한 공공주택을 공급하고 분양원가 공개, 후분양으로 투기 막아야

일각에서는 집값이 금융위기 이후 곧바로 하락한 것으로 알고 있으나 2008년 9월 금융위기 여파로 잠시 하락후, 곧바로 반등해 2010년 중반까지 금융위기 이후 1년 이상 상승세가 이어졌다. 지방의 경우 금융위기에도 하락하지 않고 지속적으로 상승했다. 집값 하락의 주원인은 2009년 9월부터 진행된 보금자리주택 사전예약 효과로 볼 수 있다. 당시 4만여 가구가 주변 시세의 절반 값으로 공급됐다. 강남은 평당 1,100만원으로 주변 전세값보다도 낮았다. 2010년 12월 본청약 때는 사전예약보다 낮은 평당 990만원에 공급됐다. 내 집 마련을 원하던 수많은 사람들이 기존 고가 아파트 매매를 거부하고 저렴한 공공주택을 기다린 것이 당시 아파트값 하락의 주요한 원인이었다.

관건은 가격이다. 수요가 있는 요지에 저렴한 가격에 공급해야 정책 효과가 분명해진다. 정부가 수도권 주요택지에 이어 서울에도 택지를 공급하겠다고 밝혔지만 기존 판교 등과 같이 고가 분양이 실시될 경우 오히려 주변 집값을 더욱 끌어올릴 뿐이다. 서민 주거안정과 집값 안정을 위해 비싼 주변 시세가 아니라 낮은 가격에 공급하고, 시세차익 우려를 방지하기 위해 토지는 분양하지 않고 건물만 분양하는 토지임대부분양주택으로 공급하면 된다. 공공아파트는 투명하게 분양원가를 공개하고, 모든 아파트는 후분양을 실시해 투기를 막고 소비자를 보호해야 한다.

둘째, 강남 집값을 잡기위한 보유세 강화의 시작은 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이다.

정부가 보유세 강화를 고려하고 있으나 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이 우선되어야 한다. 경실련 조사결과 아파트와 고급단독주택, 상업업무 빌딩 등의 공시가격이 시세를 제대로 반영 못 할 뿐 아니라 시세반영률도 서로 다르는 등 매우 불공정하게 운용되어 왔다. 최근 연구에 의하면 불공평한 과세기준만 바로잡아도 16조4천억원의 보유세 증가가 예상된다(부동산 불평등해소를 위한 보유세제 개편방안, 전강수).

또한 공시가격 정상화는 표준지 및 표주주택 가격을 결정고시하는 국토부장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다. 일각에서는 공정시장가액비율을 조정해 강남아파트들의 보유세를 높이는 것을 주장하지만 불공정한 과세기준을 바로잡지 않은 채 공정시장가액비율만 조정한다면 서민과 부동산부자의 세금차별만 더욱 견고해질 뿐이다. 그동안 아파트에 사는 서민보다 단독주택과 토지를 보유한 부동산 부자, 사옥 등 빌딩을 보유한 기업들은 훨씬 낮은 시세반영률로 세금특혜를 받아왔다. 가장 큰 수혜는 막대한 토지와 건물을 보유한 재벌일가이다.

현재 공시지가와 공시가격은 토지, 빌딩, 단독주택, 공동주택 순으로 시세반영률에서 차이가 발생한다. 지난달 발표된 100억원 내외의 표준단독주택 상위 10위의 시세반영률은 52%로 70% 내외인 아파트에 비해 낮다. 과거 경실련이 조사한 자료에 따르면 재벌 사옥은 32% 수준이다. 이후 일부 높아지기는 했지만 여전히 아파트에 비해서는 상당부분 낮다.

현재의 집값 상승이 강남만의 문제인 듯 침소봉대한다면 잘못된 대책으로 과거 참여정부의 부동산 폭등 실패를 불러올 위험이 크다. 이미 일부 언론 등에서는 참여정부 시즌2라는 조롱까지 하고 있는 상황이다. 주거 문제는 시민들의 삶과 직결된 문제이다. 상승을 막는 것에서 끝나는 것이 아니라 소득에 비해 비싼 집값을 정상화 시키는 정책을 제시해야 한다. 문재인 정부가 작금의 심각성을 인식하고 이를 해결하기 위한 특단의 대책을 속히 실시할 것을 촉구한다. <끝>