적정 합병 비율이라던 ‘1대 0.46’도 엉터리

 제일모직과 삼성물산의 합병 과정에서 국민연금관리공단이 ‘적정 합병 비율’이라고 산정한 ‘1대 0.46’이 엉터리 계산 과정을 거쳐 나왔다는 게 드러났다.

그동안 국민연금이 내부적으로 ‘1대 0.46’이라는 합병비율을 산정해 놓고도 이보다 불리한 ‘1대 0.35’ 합병안에 찬성했다는 것이 국민연금에 대한 비판의 핵심이었다. 그런데 ‘1대 0.46’이라는 비율조차 자세히 뜯어보니 이마저도 이재용 부회장이 최대주주로 있었던  제일모직에게 일방적으로 유리한 숫자라는 사실이 새롭게 드러난 것이다.

 뉴스타파는 정의당 윤소하 의원실을 통해 국민연금 리서치팀이 작성한 ‘제일모직/삼성물산 적정 가치 산출 보고서’를 입수해 ‘내가 만드는 복지국가’ 정책위원인 홍순탁 회계사와 함께 분석했다. 그리고 이 결과를 다시 참여연대 집행위원장인 김경율 회계사와 함께 검증했다.  분석 결과 국민연금이 ‘숫자의 마법’을 통해 제일모직의 가치는 실제보다 높게, 삼성물산의 가치는 실제보다 낮게 평가한 사실이 드러났다.

 국민연금이 기업가치를 제대로 평가했다면 ‘적정 합병 비율’은 1대 0.46이 아니라 1대 1에 가깝게 산출됐을 것이고, 이 경우 삼성측이 요구한 1대 0.35의 비율대로 국민연금이 합병안에 찬성하기 더 어려웠을 것이라는게 전문가들의 분석이다.

제일모직/삼성물산 적정가치 산출 보고서(PDF 파일)

마법 1. 양사 보유 상장주식 41% 할인해 평가.. 삼성물산에 불리,제일모직에는 유리

 홍순탁 회계사는 “국민연금이 삼성물산과 제일모직의 회사 가치를 평가하면서 두 회사가 보유한 상장주식을 시가대로 평가하지 않고 각각 41%의 할인율을 적용한 것이 대표적인 엉터리 계산 방식”이라고 지적했다.

  기업회계 기준을 보면 상장주식은 시장가격으로 평가하도록 돼 있다. 또 상장이나 합병 등에 적용되는 ‘증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 시행세칙’에서도 상장 주식의 자산가치를  시장가격으로 평가하도록 돼 있다. 당시 합병안에 반대의견을 냈던 자문 기구 ISS (Institutional Shareholder Services) 역시 상장 주식을 시가 그대로 평가했다.

 그러나 국민연금은 두 회사의 가치를 계산하면서 상장 주식의 가치를 100% 반영하지 않고 41%의 할인율을 적용해 100원짜리 주식을 59원이라고 평가했다.

 이에 따라 삼성물산이 갖고 있던 삼성전자를 비롯한 12조 5천억 원의 상장주식은 7조 4천억 원, 제일모직이 갖고 있던 4조원 어치의 상장주식은 2조 4천억 원으로 낮게 평가됐다.

 할인율을 적용하기 전 두 회사의 상장 주식 가치 차이가 8.5조 원(12.5조 원 – 4조 원)이었는데, 할인율을 적용하고 나니 5조 원(7.4조원 – 2. 4조 원)으로 줄어든 것이다. 법적 근거가 전혀 없는 ‘할인율 적용’을 통해 국민연금은 두 회사의 가치 차이를  3.5조 원 가량 줄인 것이다.

마법 2. 영업가치 차등 평가.. 제일모직은 영업이익의 33배, 삼성물산은 5.5배

국민연금은 또 두 회사의 영업가치를 평가하면서 제일모직에는 33배의 배수를 적용했고 삼성물산에는 5.5배의 배수를 적용하는 꼼수를 썼다.

 그 결과 2014년 영업이익이 삼성물산의 1/3밖에 되지 않았던 제일모직의 영업가치는 삼성물산의 2배로 높게 평가됐다.

 어느 회사의 영업 가치를 구할 때 기본이 되는 것이 영업이익. 기업의 가치는 돈을 얼마나 버느냐에  달려 있기 때문이다.영업 이익에 적절한 배수를 곱해서 영업 가치를 구한다. 예를 들어 어느 회사가 10만 원의 영업 이익을 낸다고 했을 때 여기에 10이라는 ‘배수’를 곱해 100만 원이라고 평가하는 식이다. 따라서 영업 이익이 높을수록 영업가치는 높아지는 게 일반적이다.

그러나 다른 변수가 있다. 앞에서 말한 ‘배수’가 그것이다. ‘배수’는 해당 업종의 성장성에 따라 달라진다. 똑같이 10만 원을 버는 두 회사 A와 B가 있다고 하자. 그런데 A 회사는 성장성이 높고 B 회사는 성장성이 낮다. A 회사는 지금은 10만 원밖에 못 벌지만 앞으로 성장 가능성이 크기 때문에 영업 이익이 늘어날 것을 예상해 배수를 10이 아니라 20으로 적용한다.  따라서 영업 가치는 200만 원이 된다. 그러나 성장 가능성이 낮은 B 회사는 똑같이 10만 원을 벌더라도 배수를 10이 아니라 5로 적용한다. 그러면 이 회사의 영업 가치는 50만 원이 된다.

실제 제일모직과 삼성물산의 사례를 보자. 제일모직의 경우 2014년 영업이익이 2,134억 원이고 삼성물산은 6,524억 원이었다. 삼성물산이 3배나 더 많다. 그런데 국민연금은 제일모직의 영업 가치를 7조 원, 삼성물산의 영업 가치를 3조 6천억 원으로 평가했다. 즉 제일모직의 영업 가치는 33배의 배수를, 삼성모직의 영업 가치는 5.5배의 배수를 적용해 평가한 것이다. 즉, 제일모직의 영업 가치를 평가할 때 삼성물산보다 6배나 더 후하게 평가를 해준 것이다.  그렇다면 두 회사의 성장성이 그만큼이나 차이가 나는 것일까? 제일모직의 주요 영업 부문은 패션, 건설, 급식/식자재, 레저로 구성되어 있다. 삼성물산의 영업은 건설과 상사 부문으로 나뉘어져 있다. 두 회사의 성장성 차이가 6배 차이에 이를까? 제일모직의 사업 부문이 삼성물산의 사업부문보다 정말 6배나 빠르게 성장할까?

뉴스타파는 이와 관련해 국민연금의 판단이 합병 논의 이전에는 크게 달랐음을 보여주는 자료를 입수했다. 정의당 윤소하 의원이 국민연금 공단으로부터 제출받은 출장보고서가 그것이다. 2014년 11월 12일, 국민연금 리서치팀의 유 모씨는 제일모직의 신규 상장 이전 기업 현황을 파악하기 위해 제일모직을 방문해 진 모 상무, 김 모 부장을 면담했는데, 이 면담 직후 작성된 보고서에서 “네 사업 분야 모두 성장이 정체되어 있고 5% 전후의 저마진 지속이 유지되어 매력이 낮은 특성이 있다”고 지적한 바 있다. 이렇게 평가했던 국민연금이, 불과 몇 달 뒤에 제일모직의 성장성을 대단히 높게 평가한 것이다.

만약 똑같이 배수가 10으로 적용되었더라면 어땠을까. 삼성물산의 영업 가치는 6조 5천억 원이 되고 제일모직의 영업 가치는 2조 천억 원이 된다. 삼성물산 쪽이 4조 4천억 원이나 더 많다. 그러나 배수를 이렇게 차별적으로 적용한 결과 거꾸로 삼성물산 쪽이 3조 5천억 원이 더 적어져 버렸다.

이에 대해 홍순탁 회계사는 “객관적인 수익성 지표로 보면 삼성물산의 성적표가 제일모직보다 월등히 낫다. 아무리 고객이 강력하게 원해도 저라면 이렇게 평가할 수 없을 것 같다”고 말했다.

마법 3. 장부가 비슷한데.. 제일모직 보유 부동산은 3.3조 원, 삼성물산은 0원

국민연금은 제일모직이 장부상으로 보유한 ‘영업용 부동산’을 따로 ‘비영업용’으로 다시 분류한 뒤 주변 시세를 고려해 가격을 매겼다. 그 결과 장부상으로는 제일모직과 삼성물산이 각각 9천억 원 가량의 부동산을 보유하고 있었지만 가치평가에서는 ‘제일모직 3조 3천억 원대’와 ‘삼성물산 0원’이라는 황당한 결과가 나왔다.

 일반적으로 기업의 가치를 평가할 때 영업목적으로 사용하는 부동산은 ‘유형자산’으로 평가해 영업 가치에 포함시키고, 영업 외 목적으로 보유한 부동산만 ‘투자 부동산’으로 봐서 따로 평가하는 게 통상적인 회계 기준이다.

 그런데 제일모직이 보유한 전체 부동산 9,100억 원 어치 가운데 ‘투자 부동산’이라고 스스로 분류해 놓은 토지는 150억 원 어치 뿐이다. 즉 나머지 8,950억 원 어치는 영업용 유형자산인만큼 영업 가치에 포함시키고 150억 원어치만 따로 계산에 더해주면 되는 것이다.

 하지만 국민연금은 제일모직이 스스로 ‘유형자산’으로 분류한 제일모직 토지 229만 평을 찾아내 “이건 비영업용이잖아”라며 친절하게 따로 평가해줬다. 게다가 이 부동산을 공시지가나 장부가가 아닌 시가로 계산해주었다. 그 금액이 무려 3조 3천억 원이라는 것이다. 반면 삼성물산이 보유한 부동산에 대해서는 모두 영업용이라며 그냥 영업 가치에 포함시켰다. 이렇게 해서 장부가로는 거의 비슷한 양사의 부동산이 ‘3조 3천억 원대 0원’으로 평가받는 또 한 번의 ‘마법’이 완성된다.

마법 4. 삼성 바이오로직스 과대 평가.. 3.7조 짜리를 6.6조로

 국민연금은 제일모직의 가치를 평가하면서 제일모직이 보유하고 있는 삼성바이오로직스 지분 가치를 6조 5,500억 원으로 장부가인 4,788억 원보다 14배 부풀렸다.

 물론 삼성바이오로직스는 당시 상장이 되지 않은 상태였기에 정확한 시가를 평가하기는 어렵다. 이 경우 전문가들은 시장에서 유사한 기업을 그 비교대상으로 삼는다. 삼성바이오로직스와 유사한 기업으로는 셀트리온을 꼽을 수 있는데, 셀트리온은 2015년 합병 진행 당시 시가 총액이 10조 원 가량이었다. 삼성바이오로직스가 잘 성장해서 셀트리온과 비슷한 지위에 올라서고, 그 결과 시가총액이 비슷해진다는 매우 낙관적인 가정을 하더라도 제일모직이 보유한 지분 가치는 최대 4조 6천억 원 정도로 평가할 수 있다는 얘기다. 물론 삼성바이오로직스는 셀트리온보다 기술 수준이 낮고, 주로 수익을 내는 자회사  바이오 에피스에 대한 지분을 50%밖에 갖고 있지 않아서 같은 조건이라면 셀트리온보다 더 낮게 평가할 수 밖에 없다.

 현 시점에서 보면 삼성바이오로직스 지분의 과대 평가는 더욱 확실해진다. 삼성바이오로직스는 지난 11월 코스피 시장에 상장되었는데, 12월 1일 기준 종가로 시가 총액이 9.4조 원. 현재 통합 삼성물산이 보유하고 있는 지분은 43.4%로, 4조 원 정도에 불과하다. 이마저도 원래 제일모직이 아니라 (구)삼성물산이 보유하고 있던 지분을 빼면 3조 7천억 원 정도 밖에 되지 않는다. 결국 국민연금은 삼성바이오로직스의 가치를 2조 원에서 3조 원 가량 과대 평가함으로써 제일모직에 유리한 합병 비율을 정당화해준 것이다.

문제는 또 있다. 앞에서 지적한 것처럼 국민연금은 제일모직과 삼성물산이 갖고 있던 상장 주식에 41%의 할인율을 적용했다. 그럼에도 불구하고 삼성바이오로직스의 지분을 평가할 때는 할인율을 적용하지 않았다. 똑같은 평가를 하면서 이중 잣대를 적용해 제일모직에 유리한 숫자를 만들어준 셈이다.

이재용 일가 3조 원 이득.. 그 가운데 4천억 원은 국민들의 노후 자금

이런 엉터리 계산들은 모두 한 방향을 가리키고 있다. 제일모직의 가치는 최대한 높이고, 삼성물산의 가치는 최대한 낮춘 것이다.

 자료를 분석한 홍순탁 회계사는 “모든 평가가 제일모직에 유리하게, 삼성물산에는 불리하게 돼 있다”라면서 “불공정한 평가를 몇 가지만  바로잡아도 두 회사의 주당 가치가 대략 비슷하게 나온다. 합병 비율로 바꾸어 말하면 1대 1의 비율이 나온다는 의미”라고 말했다.

 이재용 일가는 제일모직의 지분을 42%, 삼성물산의 지분을 1.4% 갖고 있었기 때문에 제일모직의 가치가 높게 평가될수록 유리하다. 반면 국민연금은 제일모직의 지분을 4.8%, 삼성물산의 지분을 11.2% 갖고 있었기 때문에 삼성물산의 가치가 높게 평가될수록 유리하다. 다음은 합병 비율에 따른 이재용 일가와 국민연금의 지분율을 비교한 것이다.

1대 0.35로 합병한 결과 이재용 일가는 통합 삼성 물산의 지분을 30.5% 가지게 되었고 국민연금은 6.6% 가지게 되었다. 만약 이같은 체계적인 오류가 배제된, 적정하고 공정한 합병 비율인 1대 1로 합병했다면 이재용 일가의 지분은 20%로 낮아지고 국민연금의 지분은 8% 이상으로 늘어났을 것이다.

 두 경우를 비교해보면 이재용 일가는 통합 삼성물산의 상장가 기준으로 3조 원 이상의 이득을 본 반면 국민연금은 4천억 원 이상의 손해를 보았다. 이 말은 (구) 삼성물산 주주들의 돈 3조 원이 이재용 일가에 이전되었으며, 그 가운데 4천억 원 이상은 국민의 노후 자금으로부터 빠져나갔다는 뜻이다.

취재 : 심인보

그래픽 : 하난희

화성동탄2지구 건축비 거품 2조원(세대당 8천만원)
– 평균 건축비 703만원으로 경실련 추정 적정건축비 442만원보다 261만원 높아
– 건설사 입맛대로 부풀려진 건축비 묵인한 화성시, 분양가심사위 감사청구 할 것
– 기본형 건축비 인하, 투명한 분양원가 공개해야 거품 제거 가능

경실련이 화성동탄2지구 25개 아파트의 분양원가를 분석한 결과 건축비에만 2조원(세대당 8천만원)의 거품이 발생, 막대한 이익을 건설사들이 가져갔을 것으로 추정된다. 그러나 이를 검증했어야 하는 공공은 제대로 된 역할을 하지 않았다. 건설사 편의대로 부풀려진 건축비를 화성시와 분양가심사위원회가 형식적 승인으로 묵인하며 건설사들의 바가지 분양에 일조했다.

화성동탄2지구는 서민주거안정을 위해 국민의 논밭임야를 강제수용해서 추진된 수도권 최대의 공공택지개발사업이다. 공공택지 내 아파트는 분양가상한제 적용대상으로 해당 지자체가 분양가심사위원회를 운용해 적정분양가 여부를 심사·승인한 후 입주자모집 때에는 택지비(공급가격, 기간이자 등), 공사비(토목, 건축, 기계설비 등), 간접비(설계, 감리, 부대비 등) 12개 항목별 원가를 공개하고 있다.

경실련이 동탄2신도시 입주자모집공고문에 공개된 원가 내역을 집계한 결과 25개 블록별 공사비와 간접비 편차가 매우 크게 나타났다. 3.3㎡당 공사비가 최저는 323만원이었지만 최고는 673만원으로 350만원(30평기준 1억500만원)이나 차이가 발생했다. 간접비는 최저 18만원, 최고 270만원으로 252만원(30평기준 7,560만원) 차이났다. 가산비도 최고와 최저간 차이가 평당 198만원(30평기준 5,940만원)에 달했다. 동탄2지구의 3.3㎡당 평균 건축비는 공사비 515만원, 간접비 99만원, 가산비 89만원으로 703만원으로 나타났다. 반면 각각의 하위5위 평균은 공사비 383만원, 간접비 22만원, 가산비 37만원 등 442만원으로 평균치보다 훨씬 낮게 나타났다.

각 항목별 하위5위는 건설사들이 비교적 실제 원가에 가깝게 신고한 것으로 판단해 이들 평균치의 합(3.3㎡당 442만원)을 적정건축비로 가정했다. 이는 그간 SH공사나 LH공사의 준공원가와 비슷한 수준이다. 이를 전체 평균과 비교한 결과 261만원이 부풀려진 것으로 추정된다. 25개 블록 2.3만세대 전체로 적용하면 총 1조 9,114억원, 세대당 평균 7,800만원에 달한다. 그만큼의 비용을 입주자들이 적정원가보다 더 부담한 것으로 추정된다. 43블록이 적정건축비보다 322만원이나 높은 764만원으로 가장 비쌌으며, 79블록이 1,481억원으로 총액기준 차액이 가장 컸다.

분양가상한제 아파트임에도 불구하고 건축비 거품이 입주자에게 전가된 이유로는 부풀려진 기본형건축비와 화성시와 분양가심사위원회의 형식적 심사 때문이다. 아파트사업을 위해 주택사업자는 감리자 지정단계, 분양가심사 단계, 입주자모집 단계에서 공사비, 간접비, 가산비 등의 분양원가를 해당 지자체에 제출하고 승인을 받아야 한다. 동탄2지구의 경우 블록별 편차가 매우 심하고 단계별 금액이 천차만별임에도 아무런 검증이 이뤄지지 않은 것으로 보인다.

<표2>와 같이 주택사업자들이 제출하고 승인받은 감리자모집공고문, 입주자모집공고문 등에 공개된 공사비(가산비 포함), 간접비를 비교한 결과 감리자모집 단계에서는 공사비가 3.3㎡당 432만원이었지만 입주자모집 단계에서는 593만원으로 161만원이나 증가했다. 반면 간접비는 감리자 모집 단계에서는 3.3㎡당 263만원이었지만 입주자모집 때는 110만원으로 153만원이 감소했다. 블록별로는 A23블록이 감리자모집단계의 공사비는 3.3㎡당 221만원이었지만 입주자모집때는 3.3㎡당 668만원까지 상승하며 446만원이 증가, 공사비 증가가 가장 높았다. 간접비는 A100블록이 감리자모집단계에서 3.3㎡당 337만원이었지만 입주자모집단계에서는 26만원으로 낮아지며 311만원이 축소되는 등 변동폭이 가장 크게 나타났다.

건설사들이 이익을 가져가기 위해 입맛대로 공사비와 간접비를 부풀려 공개한 것으로 의심되는 대목이다. 통상 주택업자들은 감리자모집 공사비는 자신들이 지불해야 할 감리대가 산정기준이기 때문에 부풀리지 못하고, 공사비가 아닌 간접비를 부풀려 책정한다. 하지만 소비자에게 공개되는 입주자모집 때는 기본형건축비 수준까지 공사비를 부풀릴 수 있는 만큼 공사비가 늘어나고 간접비가 줄어든다. 이처럼 입맛에 맞게 늘었다줄었다하는 분양가의 적정성 여부를 심의했어야 할 화성시와 분양가심사위원회는 기본형건축비이내인지만 확인하고 건설사들의 제멋대로 원가책정에 대해서는 아무런 문제를 제기하지 않았다. 명백한 직무유기이다.

결국 서민주거안정을 위한 공공주택사업에서 화성시의 엉터리 심의로 입주자들이 2조원의 건축비 거품을 떠안았다. 정부가 분양가 상승을 막기 위해 일부지역에 대해 분양가상한제 적용을 검토하고 있지만 지금까지와 같이 형식적으로 적용되는 분양가상한제는 건설사들의 분양가 거품 전가를 방지할 수 없다. 원가보다 부풀려진 기본형건축비를 인하하고, 투명한 분양원가 공개가 함께 이루어 져야 한다. 또한 분양가심사위원회가 철저한 검증을 통해 분양가를 승인해야 한다. 경실련은 자신들의 본분을 망각한 화성시와 분양가심사위원회의 직무유기에 대해 감사원 공익감사를 청구할 것이다.<끝>

별첨) 화성동탄2지구 건축비 거품 추정

더불어민주당 선거관리위원회가 최종 대선 후보를 선출할 때까지 경선 후보간에 10차례에 걸쳐 토론회를 진행하겠다고 밝혔다.

당초 탄핵 전 한 차례를 포함해 총 9차례의 합동토론회를 하겠다고 밝혔다가 문재인 전 대표를 제외한 안희정 충남도지사, 이재명 성남시장, 최성 고양시장 등 나머지 경선후보들의 반발이 이어지자 탄핵 심판 전에 인터넷 매체 토론회를 한 차례 더 포함시킨 것이다.

안희정 충남도지사와 이재명 성남시장 측은 지상파TV 토론을 포함해 탄핵 심판 전 토론회를 더 늘려야한다고 계속 반발하고 있다. 두 후보 측은 그동안 “이번 경선이 깜깜이 선거가 될 우려가 있다”며 당 선관위의 방침에 반발해 왔다.

특히 이재명 성남시장과 최성 고양시장 측의 반발이 심했다. “당 선관위가 규정도 어기고 약속도 어기고 있다”는 것이다. 이재명 시장은 지난 25일 “탄핵 전 3번을 포함해 11~12번으로 논의되던 토론회가 9번으로 줄었고 탄핵 전 토론도 1번으로 줄어들었다”고 말했다.

민주당 선관위는 “탄핵심판을 앞둔 엄중한 시국에 토론회를 자주 개최하면 마치 민주당이 집권에만 관심을 두는 것처럼 비쳐 부담이 된다”는 입장이다.

줄곧 여론조사 지지도 선두를 달리고 있는 문재인 후보 측은 당의 결정에 따르겠다는 입장을 고수해왔다.

▲ 민주당 대선 예비경선에 등록한 후보는 문재인과 안희정,이재명, 최성 등 모두 4명이다.

그렇다면 민주당 선관위는 과연 당규를 어긴 것일까?

더불어민주당은 지난 1월 24일 제 19대 대통령선거후보자 선출규정을 마련해 발표했다. 이 규정의 제 12호에는 합동토론회에 대해 이렇게 정하고 있다.

민주당의 예비경선후보자에 등록한 사람은 문재인,안희정,이재명,최성 등 모두 4명으로 등록은 지난 2월15일 마감됐다.

그렇다면 이미 지난 2월 15일 이전에 예비경선 후보자들 간의 합동토론회가 열렸어야 했다. 그러나 합동토론회는 지금까지 한번도 열리지 않았다.

사실 합동토론회는 예비경선후보자 등록 전에 열릴 기회가 있었다. 지난 2월12일 광주에서 더불어민주당 전국광역의원·기초단체장협의회 주최로 대선후보 초청 합동토론회가 예정돼 있었다. 그러나 당시 문재인 전 민주당 대표가 불참하겠다고 통보하면서 토론회는 취소됐다.

물론 이 토론회는 민주당 선관위가 주최하는 토론회가 아니기 때문에 당규에 규정된 예비후보자간 합동토론회라고 볼 수는 없다.

문재인 후보는 토론회에 불참할 당시부터 지금까지 “탄핵도 되지 않은 상태에서 정치권이 탄핵에 조금 더 집중할 필요가 있다”면서 토론회는 탄핵 결정 이후에 이뤄지는 것이 바람직하다는 입장이다. 그러나 문 후보 역시 다른 당내 경선 후보들과 마찬가지로 SBS와 JTBC, MBC 등 주요 방송의 대선주자 초정 검증 토론회에는 참석하고 있다.

당초 민주당 선관위가 2월 13일 전체회의를 열어 밝힌 원칙은 “토론을 가능한 많이, 길게 하겠다”는 것이었다. 그러나 대외적으로 공표했던 원칙도, 당규도 지키지 않으면서 결과적으로 불필요한 논란을 자초하고 있다.

취재:최기훈 조현미