▶ 취지

• 요즘 부동산 보유세에 대한 관심이 매우 뜨겁습니다. 한국의 심각한 자산불평등을 완화하기 위해서 부동산 보유세 강화가 꼭 필요하다는 의견, 부동산 보유세 인상은 참여정부 시절과 같은 역풍을 맞을 수 있으므로 조심해야 한다는 의견 등 다양한 목소리가 제기되고 있습니다.

• 이에 청와대는 2018년 4월 "재정개혁특별위원회"를 설치해, 부동산 보유세 개편 등에 대해 논의하기 시작했습니다. 그리고 위원회는 6월 말까지 전문가들이 만들어낸 권고안을 정부에 제출할 예정인데요. 정부는 위원회가 제출한 안을 2018년 세법 개정안에 반영하여 국회에 제출하겠다고 밝혔습니다.

• 그런데 전문가 중심으로 논의가 이루어지는 "세금" 분야는 정작 납세자인 시민들의 목소리가 반영될 기회가 적습니다. 부동산 보유세 인상이 단순히 세금을 조정하는 차원의 문제로 여겨지는 것을 넘어서, 현재 한국의 상황을 바꾸기 위해서 사회적으로 꼭 필요한 제도라는 것을 시민들과 함께 이야기할 수 있는 자리를 만들었습니다.

 

▶ 개요

• 주최: 참여연대, 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온
• 일시: 2018년 6월 20일(수) 오후7시
• 장소: 참여연대 느티나무홀(B1)
• 프로그램
  • 사회: 안진걸 민생경제연구소 소장
  • 고정패널①: 남기업 토지+자유연구소 소장
  • 고정패널②: 김태근 민변 민생경제위원회 금융부동산팀 팀장
  • 고정패널③: 박용대 참여연대 조세재정개혁센터 부소장
  • 사전에 선정된 논의 주제별로 참가자 자유발언 및 행사 당일 청중 질문 및 발언

 

6월 20일 저녁 7시 참여연대 느티나무홀에서 참여연대와 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온 공동주최로 ‘부동산 보유세, 시민이 말하다’ 행사가 열렸습니다. 세금이라는 이슈는 모든 시민의 삶에 영향을 끼치는 것임에도 전문가 중심으로 주로 논의가 이루어진 것과 관련해 이번 행사는 최근 사회적 관심이 뜨거운 부동산 보유세에 대해 일반 시민의 의견을 듣고자하는 취지에서 기획되었습니다. 이 날 집담회는 고정 패널로 참석한 전문가와 시민외에도 청중으로 참석한 각계각층 시민들의 다양한 목소리를 들을 수 있었던 뜻 깊은 행사였습니다.

 

전문가 패널로 참석한 민변 민생경제위원회 금융부동산팀장인 김태근 변호사는 우리나라의 보유세 제도 전반을 소개하면서 국제적으로도 보유세 실효세율이 낮은 우리나라의 보유세 인상은 타당하지만 부동산에 대한 세금에는 강한 조세저항이 뒤따르므로 그에 대한 고려가 필요하다고 지적했습니다. 또한 최근 보유세 논의와 관련해 언론에서 사실과 다른 이야기들이 많이 나오는 것 같다는 우려를 표시하였습니다. 현재 보유세 관련한 이슈는 크게 공시가격의 실거래가 반영 문제, 공정시장가액비율 조정, 종합부동산세 세율 조정, 종부세에서 1세대 1주택자 공제 조정 등 4가지로 정리할 수 있으며 일각에서 제기하는 종부세 1세대 1주택자 공제 확대는 누진세 적용이라는 차원에서 시기상조라는 의견을 제시하였습니다.

 

참여연대 조세재정개혁센터 박용대 부소장은 ‘로또 아파트’로 대표되는 우리나라의 비정상적인 부동산 투자 열기와 관련해 부동산의 ‘세후수익률’을 낮춰야 우리나라의 부동산 문제를 해결할 수 있으며 이를 위해서는 보유세의 정상화가 필요하다고 지적했습니다. 현재 우리나라의 부동산 보유세 실효세율은 0.16%으로 이는 외국의 부동산 보유세 실효세율 평균인 0.33%에 비교해 절반 수준이므로 세율을 상당한 수준으로 인상할 필요가 있다고 주장했습니다. 또한 소득에 대한 과세에 비해 자산에 대한 과세는 불합리하다는 주장에 대해서는 세금은 기본적으로 응능부담의 원칙에 따라 담세능력에 따라 과세하는 것이 타당하지만 모든 소득이 정확하게 포착되는 것은 아니며 이를 보완하기 위해 다른 지표가 필요하며 그 때문에 부가세, 소비세, 재산세 등과 같이 소비행위와 자산 보유행위에 대한 세금이 필요하다고 지적했습니다. 박 부소장은 현재 1세대 1주택자의 종부세 부과 기준인 공시가격 9억 원(시가 약 12억 원)의 주택을 소유하고 있는 사람은 현실적으로 우리나라에서는 중산층 이상이라고 볼 수밖에 없으며 관련해 해당 기준을 더 높일 필요는 없다는 의견을 제시하였습니다. 또한 보유세 실효세율 1%를 목표로 장기간의 계획을 통해 점진적인 세율 인상이 필요하다고 밝혔습니다.

 

토지+자유연구소 남기업 소장은 현재 부동산 유형별, 지역별, 가격대별로 공시가격의 실거래가 반영률이 큰 차이가 있어 세부담의 불균형을 초래하고 있다고 지적했습니다. 또한 우리나라의 보유세 실효세율이 너무 낮아서 부동산 불로소득을 제대로 환수하고 있지 못하다고 지적했습니다. 또한 남 소장은 정부가 의지를 가지고 있으면 보유세 강화로 부동산 시장이 안정되는 효과가 있을 것이라며, 2005년 참여정부 당시 보유세 실효세율 1% 달성을 장기 목표로 제시하였을 때 정부 지지율이 30% 수준인 것을 감안하면, 지금 정부는 높은 지지율임에도 그런 목표를 제시하지 못 하는 것에 매우 큰 안타까움을 표시했습니다. 아울러 종부세의 경우 도입 당시 과세 대상이 매우 적었지만 대상이 되는 집단의 적극 반대와 과세 대상이 아닌 대다수의 소극적 지지 때문에 많은 공격을 받았고 훼손된 측면이 있으므로, 모든 토지에 대해 세금을 걷고 이를 재원으로 모든 국민에게 배당을 지급하는 ‘토지보유세’를 도입해 적극적 지지층을 많이 확보하는 것이 부동산 보유세 강화를 위해 필요하다고 주장했습니다.

 

한편 하원상 시민 패널은 공시가격의 현실화 문제에 대해 시가를 기준으로 하자는 의견이 많지만 거래가 일어나지 않는 부동산이나 과다 혹은 과소로 제기되는 호가 등의 문제가 존재해 시가를 규정하는 것에 어려움이 있다고 지적했습니다. 또한 보유세 강화로 현재 시급한 청년 주거 문제 등을 얼마나 해결할 수 있을지는 의문이며, 종부세 등으로 발생한 세수를 구체적으로 어디에 사용하는지를 시민에게 잘 알려낸다면 보유세 강화 등으로 인한 조세 저항은 어느 정도 해결할 수 있을 것이라고 지적했습니다.

 

고석동 시민 패널은 보유세 강화로 인해 늘어나는 세금이 적은 금액이라해도 조세 저항은 발생할 수 있지만, 보유세가 높아도 계속해서 보유하고 싶어하는 사람도 있을 것이라고 말했습니다. 관련해서 조세 저항을 줄이기 위해서는 보유세로 발생한 세수를 현금으로 지급하는 방안도 괜찮을 것이라고 지적했습니다. 또한 세입자로서 보유세가 강화되었을 때, 보유세가 세입자에게 전가되지 않기 위해서는 전월세 상한제와 같은 대책이 함께 필요하다고 주장했습니다.

 

김경서 시민 패널은 청년으로서 부동산 보유세는 닿을 수 없는 이야기를 듣는 느낌이라고 소감을 밝혔습니다. 그러나 현재의 부동산 문제를 해결하기 위해서는 보유세 강화가 핵심적으로 필요하다고 지적했습니다. 기본적으로 조세 수입의 확대는 재분배로 가는 첫걸음이며 이러한 생각에 좀 더 많은 사람들이 공감해주었으면 한다고 밝혔습니다. 특히 보유세 강화가 결국 세입자 부담 전가로 이어질 것이라는 논리는 현재의 문제 해결을 위한 중요한 포인트를 놓치는 것이라고 지적하며 임대인이 늘어난 보유세를 임차인에게 임대료로 전가하는 것을 방지하는 대책이 함께 필요하다고 주장했습니다.

 

고정 패널 이외에도 보유세와 관련한 다양한 의견이 제시되었습니다. 한 시민은 종부세에 대해서 현재 진보진영이 트라우마를 가지고 있다고 지적하며, 현재 여론의 지형은 예전과는 많이 다르다고 말했습니다. 종부세 도입 당시만 하더라도 누구나 미래에 부동산 자산을 보유할 수 있을 것이라는 희망을 가지고 있었지만 현재의 경우 그러한 희망을 가진 사람이 극히 줄어들었다는 것입니다. 지금 2~30대의 경우 미래에 자기 집을 소유할 수 있으리라고 생각하는 사람은 극소수이며, 그들을 자식으로 둔 50대 이상의 부모 세대 또한 자신들의 자녀가 미래에 집을 소유하게 될 것이라고 생각하지 않는다고 밝혔습니다. 관련해 종부세의 1세대 1주택자 기준을 상향하는 것 또한 그런 트라우마에서 나온 것이라고 지적하며, 그러한 정책은 오히려 보유세를 강화하겠다는 정부의 정책적 신호에 혼란을 줄 수 있다고 지적했습니다.

 

또한 어느 시민은 현재 종부세와 관련해 과세표준이 높은 고가의 부동산에 대해서는 지금보다 훨씬 높은 세율을 책정하는 것이 현재의 심각한 양극화 문제를 해결하기 위해 필요하다는 의견을 제시하였습니다. 따라서 현재 참여연대 등의 시민단체에서 주장하는 종부세 세율 인상안 보다 더 누진적으로 세제를 설계해 고가의 부동산에 대해 매우 높은 세율을 부과하는 것이 필요하다고 지적했습니다. 또 다른 시민은 주거사다리가 붕괴된 상황에서 보유세는 그러한 상황을 개혁하기 위한 시도가 될 수 있다고 생각하며, 정책담당자들이 엘리트들이며 그들이 과다 대표되어 있어 개혁이 제대로 진행되지 않는다고 지적했습니다. 관련해 어느 시민은 부동산의 경우 취득, 보유, 양도 등 여러 단계가 발생하는 데 단계별로 세금 강화에 대한 종합적인 접근이 필요하다고 말했습니다. 관련해 보유세를 강화하는 것은 필요하며 그를 위해서는 동시에 높은 취득세율을 낮추는 것이 병행될 필요가 있다고 지적했습니다.

 

전체적으로 이 날 행사에서 부동산 보유세 강화 특히 종합부동산세 강화는 꼭 필요하다는 공감대가 형성될 수 있었습니다. 현실의 부동산 문제가 복잡하게 얽혀있어 많은 고려사항들이 있겠지만 지금의 심각한 자산불평등 문제를 해결하기 위해서 보유세 강화는 필수적이라는 것을 확인할 수 있었던 시간이었습니다.

 

<2018.06.20. 부동산 보유세 강화의 필요성을 설명하는 박용대 참여연대 조세재정개혁센터 부소장> ⓒ참여연대

매달 1600만원 '거저먹는' 이들... 일할 맛 안 난다

 

정세은 참여연대 조세재정개혁센터 소장, 충남대학교 경제학과 교수

 

한국경제는 외환위기 이후 지난 20여 년간 경제성장률의 빠른 하락으로 고통받아 왔으나 실물경기 부진과는 달리 부동산 경기는 전반적으로는 불패 신화를 지속하고 있다. 국제금융위기가 발생한 2008년 이후 소폭의 가격 하락기도 있었지만, 부동산은 여전히 고수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로서 각광받고 있다.

 

특히 박근혜 정부 하에서 실시된 부동산 경기부양정책은 한국경제를 다시 한 번 투기광풍에 휩싸이게 했고 더욱 교묘해지고 지능화된 투기세력들은 정부의 부동산 대책들을 조직적인 방식으로 무력화시켜왔다. 현 정부 들어 여러 대책이 시행되었는데도 "투기과열지구로 지정된 것은 가격이 더 오를 것이란 보증수표"라는 투기꾼들의 선동이 먹혀들며 좀처럼 부동산 투기가 잡히지 않았다.

 

부동산 투기를 잡지 않고서는 한국 경제의 미래를 논할 수 없다. 부동산 투기를 차단하는 방안은 무엇인가?

 

로또 당첨과는 다른 부동산 불로소득

우리나라의 소득 대비 부동산 가격은 다른 선진국들에 비해서 높은 편이다. 민간보유 부동산 시가총액은 GDP 대비 5.108배로 OECD 주요 14개국 평균인 3.675배보다 한참 많다. 이뿐만 아니라 전체 부동산에서 차지하는 토지의 규모도 60.6%로 OECD 12개국 평균 41.3%에 비해서 많다는 특징을 보이고 있다. 단순 계산해보면 주요 선진국들의 토지가격 총액이 GDP대비 약 1.5배인데 우리는 약 3배인 셈이다.

 

문제는 토지의 가격 상승은 자본 투자와는 상관없는 불로소득이라는 점이다. 아무런 노력 없이 창출된 불로소득, 불로자산이 다른 선진국들에 비해서 많다는 것이 한국 경제의 큰 특징인데 이로 인한 과도한 지대의 발생이 문제일 것임은 두말할 필요가 없을 것이다.

 

불로소득 발생은 지금도 현재 진행형이다. 서울시 제출 자료에 따르면, 올해 서울시내 100세대 이상 신축 입주아파트는 총 13개 단지인데 이 아파트들의 가격이 2015년 6월~ 2016년 5월 분양가보다 올해 입주 시기에 평균 5억 원 폭등했다고 한다. 가장 크게 가격이 오른 아파트는 10억 7500만 원이었으며 13단지 중 9단지는 현재 전세가격이 분양가격보다 같거나 추월한 것으로 조사됐다. 분양당첨 이후 입주까지 평균 2년 반 정도 기간에 월평균 1666만 원의 불로소득이 생긴 셈이다. 이러한 불로소득은 월평균 소득 563만 원(4인가구 기준)에 불과한 도시근로자들에게 크나큰 박탈감을 안겨주고 있다.

 

부동산 가격의 상승은 로또에 당첨된 것과 같은 것인데 너무 배 아파하는 것 아니냐고, 배가 아프면 똑같이 집을 사면 되는 것이 아니냐고 반문할 수 있다. 그러나 로또당첨과 부동산 가격 급등은 다르다. 로또는 로또 맞은 사람의 부가 증가하는 것으로 끝날 뿐 로또를 사지 않은 사람들에게 미치는 영향은 없다. 정말로 배만 살짝 아픈 데 불과하다. 그러나 부동산 가격의 급등은 집 없는 사람들의 임대료 상승으로 귀결된다. 즉 우리나라 전체 가구 중 약 절반에 해당하는 집 없는 사람들로부터 부동산 소유자에게로 더 많은 돈이 정기적으로 흘러들어가게 만드는 결과를 가져오는 것이다.

 

안호영의원실·한국도시연구소(2017)의 연구에 따르면 소득 대비 주거비가 1990년 이후 계속 상승해온 것을 알 수 있다. 1990년에 소득의 12% 정도이던 주거비가 2인 이상 전체 가구의 경우 2016년 22.7%에 이르게 되었고, 1990년 비슷한 수준을 보였던 2인 이상 청년 가구(만 35세 미만 청년이 가구주인 가구)는 2016년에 25.0%에 이르게 되었다.

 

부동산 가격 급등이 집 없는 사람들에게 큰 부담으로 돌아오게 되면, 굳이 큰돈을 들여 집을 살 필요를 못 느끼던 사람들도 집을 사고 싶은 유혹을 느끼게 된다. 그래서 처음에는 투기 세력에 의해 시작되었더라도 부동산 가격이 급등하기 시작하면 이 사람 저 사람 부동산 매수 대열에 동참하게 되고 이러한 움직임이 부동산 가격 전체를 올리는 결과를 초래한다. 너도 나도 로또에 당첨돼 보겠다고 그 대열에 들어서는 것이다.

 

그러나 누구나 소액으로 살 수 있는 로또와 달리 부동산 매수는 대규모 자금이 투입된다. 가계부채 급증이라는 문제가 발생하는 것이다. 게다가 로또에서는 모두의 당첨 확률이 동일하지만, 전 국민이 부동산 투기에 나서는 순간 가장 큰 이익을 누리는 사람은 다주택자들이다. 국민들이 알아서 가격을 올려주니 말이다.

 

망국병

부동산 가격의 상승은 공급이 부족해서일까? 현재 주택보급률이 이미 100%에 달하고 있기 때문에 공급부족이 원인이라고 말할 수는 없다. 전체적으로 공급이 부족하지 않을 뿐 아니라 최근에는 오히려 미분양도 증가하고 있는 상황이다.

 

물론 지역적인 차이는 있다. 지방은 가격이 하락하고 미분양도 나타나는데 서울은 가격이 급등하며 미분양의 문제도 없다. 그럼 서울은 공급부족이고 지방은 공급초과라고 이야기할 수 있지 않을까?

 

그러나 지역별 주택보급률을 살펴보면 서울도 거의 100%에 이른다는 점에서 공급 부족이 서울의 주택 가격 상승을 주도하고 있다고 보기는 어렵다. 서울의 주택 가격이 급등하니까 지방 거주자들의 서울 주택 매수가 발생하여 현 상황이 전개되고 있는 것이다. 부동산 시장이 투기로 움직인다는 말이다.

 

시장경제인데 사람들이 자유롭게 투자를 하는 것이 무슨 문제인가라고 반문하는 사람들도 있겠지만, 부동산 투기는 부동산 영역에 그치지 않고 한국 사회의 다양한 문제를 야기하는 근원이라는 것이 문제다.

 

부동산 투기에 온 국민이 몰두하다보니 자금이 부동산 분야로 집중되어 실물 투자가 일어나지 않는다. 손쉽게 부동산으로 돈을 벌 수 있는데 누가 고위험의 산업 투자를 하려고 하겠는가? 부동산 가격의 급등은 또한 기업의 임대료 부담을 늘려 기업 활동을 위축시킨다. 실물 투자가 일어나지 않고 기업 활동이 위축되니 고용이 저조해지고 성장에 문제가 발생하게 된다. 현재의 고용부진 사태의 근원도 결국은 주력 제조업에서의 투자 부진, 그로 인한 경쟁력 상실, 고용 감소라고 이야기할 수 있다.

 

물론 부동산 붐이 일어나면 부동산 건설 붐이 발생한다. 부동산 건설 붐도 일종의 실물투자이므로 건설부문에서 고용도 창출되고 이것은 경제 성장에 당장 도움이 되기는 한다. 이러한 이유로 경기가 부진해질 때마다 단기 처방을 원하는 정부는 부동산 경기 부양에 나서고자 하는 유혹을 받게 된다.

 

그러나 이러한 부동산 건설 붐은 보통은 적정 수준을 넘어서는 수준으로까지 진행되어 자주 미분양으로 이어지고 이후 대출 금융기관에 어려움을 야기하는 등 경제에 연쇄적인 충격을 미치게 된다. 부동산 건설 붐은 실물 경기가 좋을 때는 경기를 더욱 과열시키고 실물경기가 나쁠 때는 더욱 침체시켜 사회의 안정성을 위협한다.

 

부동산 불안정은 정부의 정책마저도 왜곡한다. 부동산에 많은 자금이 투자되고 특히 부채로 자금이 조달되었다면 정부로서는 과도하게 높은 수준에서 형성된 가격이라도 이를 정상 수준으로 낮추는 정책에 주저하게 된다. 연쇄적으로 미칠 충격을 우려하기 때문이다.

 

또한 과도하게 높은 부동산 가격은 정상적인 주택정책도 어렵게 만든다. 공공임대주택을 지으려고 해도 토지가격이 과도하게 높아서 비용이 많이 들며, 임대료 규제를 하려고 해도 그 수준을 통제하기 어려워지며, 자가주택보유율을 올리려고 해도 가격이 급등한 상태에서는 그것 자체가 새로운 가계부채 폭증의 원인이 될 것이기 때문이다.

 

따라서 평소 부동산 가격을 안정적으로 유지하는 것은 무엇보다 중요한 정책 목표이다. 최근 단기간에 급등한 일부 부동산은 가격이 하락하는 것이 정상이며, 전체적으로는 더 이상 투기로 인해 가격이 급등하는 현상을 방치해서는 안 된다. 부동산 가격의 급등은 임대료 부담 계층과 수입 계층 간 소득 양극화를 야기할 뿐 아니라 청년들의 결혼과 출산을 가로막는 장애물이 되기도 한다. 한국 사회의 많은 문제가 저출산으로 인해 발생하고 있고 저출산의 많은 요인 중 주거비 증가가 있다는 점에서 부동산 투기, 그로 인한 부동산 가격 상승은 한국 사회의 근본적 문제다.

 

근본 대책은 보유세 강화

부동산 투기를 막는 근본적인 대책은 보유세 강화다. 부동산 투기가 토지가격 상승을 통한 불로소득 기대에서 비롯된다는 점에서 토지로부터 발생하는 불로소득을 보유세 형태로 걷는 것이 부동산 투기를 막는 근본대책이 된다.

 

양도세도 일정 기간 동안 증가한 토지가격의 상승을 거두어들이는 세금이지만 완벽한 대책은 되지 않는다. 지금도 양도세가 존재하지만 부동산투기는 계속 일어난다는 점에서 보유 자체의 비용을 높이는 보유세 강화가 필요하다. 금융대출규제 강화는 대출을 통해 레버리지를 높여 부동산 투기에 나서는 것을 막을 수는 있겠지만, 자기 돈으로 불로소득을 추구하는 것까지 막을 수 없다는 점에서 오히려 형평성 면에서도 문제가 될 수도 있다. 자금력이 있든 없든 부동산 투기를 통해서 발생하는 불로소득을 보유세 강화를 통해서 회수하게 된다면 아예 부동산 투기 현상이 사라지게 될 것이다.

 

한 가지 주의해야 할 점은 보유세 부과가 주택 가격 상승, 그 자체를 막는 것을 목적으로 삼지 않을뿐더러 목적으로 삼아서도 안 된다는 점이다. 보유세는 '투기'로 인한 부동산 가격 상승을 막는 것이 목적이다. 주거 수준을 개선하기 위해 투입된 자본이 부동산 가격을 올리는 것은 자연스러운 현상이라고 볼 수 있는 것이다. 그러한 자본 투자는 오히려 장려해야 하고 그로 인한 가격 상승은 정당하다.

 

문제가 되는 것은 아무런 자본 투입이 없는데 부동산 가격이 오르는 것이다. 이 경우는 토지 가격이 상승해서 부동산 가격이 오르는 경우이며 그러한 토지가격 상승은 지대소득, 매매차익 등 불로소득으로 이어진다.

 

부동산 보유에 대한 적절한 과세가 이루어지지 않고 있다는 것은 지난 20여 년간 소득세에 비해 재산세에 대한 과세가 지속적으로 약화되어온 것을 통해 확인할 수 있다.

 

아래 그림은 국민소득에 대한 소득과세액, 재산총액에 대한 재산과세액, 부동산시가총액에 대한 부동산 재산과세액 부담 추이를 보여주고 있는데, 소득에 대한 세부담은 높아진 반면 재산에 대한 세부담은 낮아져 왔음을 알 수 있다. 이렇게 재산보유에 대한 부담이 약화된 것이 부동산 투기를 조장하는 하나의 중요한 원인이 되어 왔을 것이다. 세원 간 형평성을 회복하기 위해서라도 보유세는 강화되어야 한다.

 

보유세는 다른 조세에 비해 경제에 미치는 왜곡효과도 작다는 장점을 가지고 있다. 그것은 토지의 공급량이 고정되어 있기 때문에 보유세를 올려도 토지 공급량이 줄어드는 일은 발생하지 않기 때문이다. 보유세 부담을 높일 경우 토지 공급량은 줄어들지 않는 반면 토지를 보유하는 것이 더욱 부담스러워질 것이기 때문에 토지 소유자들은 토지를 보다 효율적으로 사용하려고 노력하게 되거나 그럴 자신이 없다면 토지를 내놓을 수밖에 없게 된다.

 

즉, 보유세는 투기로 인해 토지가격 상승하는 것을 막을 뿐 아니라 토지의 효율적인 이용을 장려하는 긍정적인 작용을 하는 것이다. 투기가 멈추게 되면 토지 사용이 이전보다 훨씬 저렴해질 것이고, 그렇게 되면 경제에 활력이 돌게 될 것이다.

 

보유세를 부과해도 부동산 가격을 잡을 수 없다는 주장이 제기되지만 그 근거는 미약하다. 지금까지 보유세를 제대로 부과해본 적이 없기 때문이다. 오히려 그러한 점이 보유세 강화야말로 부동산 투기를 근원적으로 차단할 수단임을 기대하게 한다.

 

참여정부 시기 종합부동산세가 도입되고 공시가격 현실화가 추진되는 듯했지만 2008년 이명박 정부 이후 이러한 노력들은 다시 무력화되고 말았다. 그리고 그 결과는 실물경기와 괴리된 부동산 광풍의 발생이다. 부동산 관련된 모든 대책들이 중요하고 종합적으로 추진되어야 하지만, 부동산 투기를 막을 수 있는 근본적 대안은 보유세 강화다.

 

▶ 오마이뉴스 [원문보기]

 

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_참고문헌

_{안호영 의원실, 한국도시연구소(2017), 지난 정부의 주거비 상승에 대한 실증 분석을 통해 본 문재인 정부의 과제}

▶ 오마이뉴스 [원문보기]

 

 

 

'열심히' 투기 해도 GDP 1도 안 늘어

 

남기업 토지+자유연구소 소장

 

인구밀도가 높아서 땅값이 세계 최고라고?

 

우리나라의 본격적인 부동산 투기는 1968년 2월 경부고속도로 착공부터 시작되었으니 투기의 역사가 대략 50년쯤 된 셈이다. 1970년대 이후 강남은 부동산 투기의 상징이 되어버렸고, 그 명성은 지금도, 이변이 없는 한 앞으로도 계속될 전망이다.

 

50년 투기가 낳은 결과는 전 세계에서 가장 비싼 땅값이다. 우리나라의 2017년 GDP 대비 땅값은 무려 4.30배나 된다. 자료를 공개하는 OECD 국가들이 1~2배라는 것을 생각하면 우리나라 땅값은 다른 나라의 두 배나 높은 셈이다. 1964년에 1.9조 원이었던 땅값은 2017년에 7,439조 원으로, 53년 동안 무려 3,915배가 올랐다.

 

세계 최고의 땅값은 생산과 분배와 소비 등 경제 전반에 엄청난 부정적 영향을 끼친다. 생산을 제약하고 분배를 악화시키며 하위계층의 소비를 억누르는 근인(根因)이 바로 세계 최고의 땅값이다.

 

혹자는 우리나라의 땅값이 비싼 이유를 땅덩어리는 작은데 인구가 많기 때문이라고 한다. 인구 증가가 축복이 아니라 저주라는 진단인데, 멀리 갈 것 없이 네덜란드와 비교해보면 그 진단이 잘못되었다는 걸 알게 된다. 네덜란드의 인구밀도는 우리나라와 거의 같지만, GDP대비 땅값은 2015년 현재 1.47에 불과하다. 그러니까 네덜란드의 땅값은 우리의 절반도 되지 않는다는 것이다. 우리나라의 세계 최고 지가는 만성적 부동산 투기로밖에 설명이 되지 않는다.

 

그렇다면 다시 질문이 생긴다. 우리나라의 부동산 투기가 다른 나라보다 심각한 까닭은 무엇일까? 우리나라 사람들이 다른 나라 사람보다 부동산 소유에 대한 욕구가 유달리 강해서일까? 그럴 리 없다. 구조적 원인이 있다.

 

부동산 투기는 경제행위이고 경제행위는 투입보다 산출이 더 많을 것을 기대하고 하는 행위다. 부동산을 보유하고 있기만 해도 매매하기만 해도 다른 경제활동에서 생기는 평균 수익을 크게 초과하는 이익이 생기는 것을 봐왔고 앞으로도 그렇게 될 것이라고 믿기 때문에 투기를 하는 것이다. 그러므로 부동산 보유와 매각에서 생기는 이익을 환수 내지 차단하지 않는 한 망국병인 부동산 투기를 잠재울 방법은 사실상 없다는 결론에 도달한다.

 

그렇다. 부동산 문제의 핵심은 불로소득이다. 불로소득이 없으면 꼭 필요한 부동산만 소유한다. 서울 사람들이 수도권 근교의 농지를 소유할 필요가 없어진다. 기업은 사업에 필요한 부동산만 소유하려 든다. 그러므로 관건은 불로소득을 어떻게 환수하느냐이다.

 

부동산 투기는 개인적 관점에선 '노력'이지만 사회적 관점에선 '불로'

 

환수 방법을 논하기 전에 부동산의 보유·매각으로 버는 소득 앞에 왜 '불로'라는 딱지를 붙이는지부터 검토해보자. 여기서 말하는 불로소득은 매매차익과 매입가의 이자를 초과하는 (귀속)임대수익을 뜻한다.

 

부동산을 매입·보유·매각하는 행위는 '개인적 관점'으로 보면 '노력'이다. '불로'가 아니다. 그러나 '사회적 관점'에서 보면 그것은 부가가치를 창출하는 행위가 아니다. 그런 행위를 아무리 열심히 해도 GDP는 1도 증가하지 않는다. 누군가가 부동산을 통해서 돈을 벌었다는 것은 다른 사람이 손해를 봤다는 것이다. 이런 까닭에 일찍이 경제학에서는 그런 행위를 비생산적 경제활동, 좀 근사한 말로 지대추구행위라고 불렀다.

 

또 하나 중요한 것은 부동산 불로소득은 건물이 아니라 토지에서 발생한다는 것이다. 인공물인 건물은 시간이 지나면 가치가 떨어지는 반면 자연물인 토지는 가치가 (투기적으로) 상승하기 때문이다. 그러므로 '부동산 불로소득'의 정확한 명칭은 '토지 불로소득'인 것이다.

 

불로소득 환수·차단의 최선의 수단은 보유세 강화

 

마지막으로 중요한 것은 토지 불로소득은 보유세로 환수하는 것이 최선이라는 것이다. 앞서 말했듯이 부동산 불로소득은 매매차익분과 지대상승분으로 나뉜다. 매매차익분은 매각 시 누리는 불로소득이고 지대상승분은 보유 시 향유하는 불로소득이다.

 

따라서 불로소득을 환수하는 방식은 매매차익분에 대한 양도소득세와 지대상승분에 대한 보유세로 나눌 수 있다. 그런데 보유세를 강화하면 매매차익이 줄어든다. 부동산 가격이란 미래에 개인이 향유할 것으로 예상되는 임대가치(귀속임대가치도 포함)를 현재시점으로 할인해서 합한 값인데, 보유세가 개인이 향유할 임대가치의 크기를 줄이기 때문이다. 게다가 투기국면에서 보유세를 강화하고 시장이 그것을 사실로 받아들이면 투기가 만든 거품이 빠지기 때문에 경제에 다른 변수가 없는 한 더 내려갈 수 있다.

 

결론적으로 말해서 부동산 문제를 해결하려면 토지보유세를 강화하는 것이 최선이라는 것이다. 그런데 우리나라의 보유세 실효세율은 0.16%(2016년)로 영국(0.78%), 프랑스(0.57%), 미국(1.04%), 일본(0.54%)의 1/6~1/3밖에 되지 않는다.

 

보유세 강화는 '장기 근본' 대책

 

그러면 보유세를 어떻게 강화하는 것이 좋을까? 강화를 논하기 전에 한 가지 중요한 것이 있다. 그것은 보유세 강화는 '장기 근본' 대책이라는 점이다. 갑자기 세율을 높일 수 없기 때문에 '장기'이고, 부동산 문제의 뿌리를 건드리는 수단이기 때문에 '근본'인 것이다. 요컨대 보유세는 시장 상황에 따라 조절하는, 즉 시장이 침체되면 보유세를 낮추고 시장이 과열되면 높이는 세금이 아니라 그것과 무관하게 일관성 있게 추진해야 하는 정책이다.

 

그러므로 제일 먼저 할 일은 실효세율의 목표를 정하고 그 실효세율을 달성할 수 있는 로드맵을 제시하는 것이다. 그렇다면 얼마를 목표로 잡아야 할까? 우리는 실효세율 1%가 적절하다고 본다. 실효세율 1%는 참여정부 때 형성된 사회적 합의다. 이런 까닭에 우리는 향후 10년 안에 실효세율 1% 달성을 목표로 잡고 문재인 정부 임기 내에 적어도 실효세율 0.5%를 완수해야 한다고 주장하는 것이다.

 

그 다음 과제는 로드맵에 부합하는 구체적인 과세기준과 세율, 그리고 과세구간을 결정하는 일이다. 그러나 우리나라 보유세는 비례세가 아니라 누진세이기 때문에 현재 정부가 제공하는 통계를 가지고는 실효세율 1%를 향한 구체적인 과세기준·과세구간·세율의 로드맵 설계는 불가능하다. 따라서 여기서는 몇 가지 개혁의 방향만 제시해 본다.

 

과세표준부터 고쳐야

 

첫 번째 과제가 과세표준 개혁인데, 여기에는 종합부동산세와 재산세 모두가 관련되어 있다. 과세표준은 공시가격·공시지가에 공정시장가액비율을 곱해서 결정된다. 그런데 여기서 공정시장가액비율은 폐지하는 것이 마땅하다. 과세체계는 특별한 사유가 없는 한 단순해야 한다. 그래야 행정비용이 적게 들고 납세자들도 쉽게 납득하고 적응할 수 있다. 이런 관점에서 보면 현재 과세표준 결정에 사용되는 '공정시장가액비율'은 과세체계를 복잡하게 만들뿐만 아니라 실효세율도 낮추는 역할을 한다.

 

그 다음으로 공시가격·공시지가의 시가반영률을 85% 이상으로 끌어올려야 한다. 지금의 공동주택의 시가반영률은 70%이지만 개별주택은 60% 정도에 불과하고, 토지의 시가반영률도 60%에 그치고 있다. 물론 시가반영률을 100%로 할 수는 없지만, 최소 85% 이상은 되어야 한다. 이렇게 공정시장가액을 폐지하고 시가반영률을 85% 이상으로 높이면 종합부동산세뿐만 아니라 재산세의 세 부담도 늘어나게 되고 결과적으로 보유세 실효세율은 지금의 2배로 높아질 것으로 예상 된다.

 

상가빌딩의 종부세 대상자 대폭 늘리고 세율도 강화해야

 

다음으로 국세인 종합부동산세 개혁의 방향을 살펴보자. 먼저 할 일은 종합부동산세의 과세대상의 범위를 확대하는 것이다. 주택의 경우에는 1주택자도 예외 없이 6억 원 아래로 끌어내려야 한다. 그뿐 아니라 종합부동산세 대상에서 제외된 임대주택도 다시 포함해야 한다. 종합부동산세에서 임대주택을 제외한 것은 투기를 조장하는 것일 뿐만 아니라 명백한 특혜다. 이렇게 해서 서울에 있는 대부분 주택이 종합부동산세 대상에 포함되도록 해야 한다.

 

지금까지 서울은 국가의 서울중심정책이 가져다주는 엄청난 혜택을 입어왔다. 그러나 그 혜택에 상응하는 대가를 지불하지 않았는데, 그것이 바로 낮은 보유세다. 그러므로 서울의 상당수 주택이 종부세 대상에 포함되도록 하여 혜택에 상응하는 대가를 지불하도록 해야 한다. 그것이 시장 원리에도 부합한다.

 

특히 재벌 및 대기업이 주로 보유하고 있는 빌딩의 부속토지에 부과하는 별도합산 대상 토지의 과세기준은 과감하게 끌어 내리고 세율도 강화해야 한다. 현재 별도합산토지의 과세기준은 80억 원이다. 주택이 6억 원(1주택일 경우 9억 원), 나대지 잡종지 등의 종합합산토지가 5억 원이라는 것과 비교하면 특혜라는 것을 대번에 알 수 있다.

 

빌딩의 건물분을 제외하고 토지분의 공시지가가 80억 원이 넘어야 하니, 시가로 따지면 빌딩 가격이 어림잡아 200억 원이 넘어야 겨우 종부세 대상이 될 수 있다는 것이다. 세율도 특혜다. 현행 주택의 종부세 세율은 0.5~2%이고 종합합산토지는 0.75~2%인데, 별도합산토지는 0.5~0.7%에 불과하다.

 

동일한 가격의 종부세 세부담을 비교하면 특혜의 실상이 더 적나라하게 드러난다. 시가 200억 원 주택의 종부세는 4,549만 원, 상가빌딩은 197만 원, 토지는 1억 2,673억 원의 종부세를 각각 부담하는 것으로 계산되는데, 이것은 상가빌딩의 종부세 부담수준이 주택의 4.3%, 토지의 1.6%밖에 되지 않는다는 것을 뜻한다.

 

기업의 생산 활동에 부담을 덜어주기 위한 조치라고 정부는 해명하지만, 이것은 정확히 말하면 기업의 비생산적 활동인 투기 행위를 조장하는 조치다. 더구나 주요 선진국들의 부동산 보유세 체계에서는 상가빌딩이라는 이유로 세제 상 혜택을 주는 구조를 찾아볼 수 없다(박준·박현. 2018. "비주거용 부동산 종합부동산세 개선방안." <공간과 사회> No. 63. 289; 293쪽).

 

요컨대 상가빌딩을 대상으로 한 종부세를 획기적으로 강화해서 과도한 특혜를 없애야 한다. 그래야 기업은 투기행위를 덜 하게 되고 생산적 경제활동에 집중하게 된다.

 

새로운 국세 토지보유세 신설하는 것도 하나의 대안

 

기존의 종합부동산세를 폐지하고 모든 토지에 부과하는 새로운 국세 토지보유세를 신설하는 것도 하나의 대안이다. 사실 지금의 국세인 종합부동산세는 여러 가지로 한계가 많다.

 

첫째는 불로소득의 진원지가 아닌 건물에까지 부과한다는 점이고, 둘째로 용도별 차등과세도 문제다. 주택 따로 별도합산토지 따로 종합합산토지 따로 나누어 인별 합산 과세하기 때문에, 더구나 농지 등은 분리과세로 종합부동산세 대상에서 아예 배제하기 때문에 여러 유형의 부동산을 두루 많이 보유한 사람들에게 유리하다. 따라서 새로 도입하는 국세 토지보유세는 용도 구분 없이 민유지 전체를 대상으로, 즉 비과세·감면을 폐지하고 인별 합산해서 과세하는 방식으로 가야 한다.

 

우리나라의 존립을 걱정하는 사람들이 늘고 있다. 걱정의 구체적인 근거는 출산률 저하다. 최근 유엔인구기금(UNFPA)이 발표한 '2018년 세계인구현황보고서'에 따르면 우리나라 합계출산율은 1.3명으로 세계에서 3번째로 낮고, 인구 증가율은 0.4%로, 세계 평균 1.2%에 비해 현저히 낮은 것으로 드러났다.

 

청년들의 결혼 연령이 늦어지고 결혼하더라도 출산을 기피하는 중요한 원인에는 부동산이 있다. 부동산을 개혁하지 않으면 주거 불안정이 해소될 수 없고, 일자리도 생기기 어려우며, 출생이 일생을 좌우하는 나쁜 사회로부터 벗어날 수 없다.

 

그런데 누차 강조했듯이 부동산 개혁의 핵심은 점진적이고 획기적인 보유세 강화다. 촛불로 탄생한 문재인 정부가 이 점을 잊으면 안된다. 부동산 개혁을 할 수 있는 기간이 얼마 안 남았다.