“가진 만큼 공평하게 세금내자” ④ 서울시 100억이상 고가 단독주택 과표실태

올해도 재벌주택 공시가격의 시세반영률은 서민주택보다 낮다

– 100억 이상 단독주택 공시가격의 시세반영률 56%에 불과
– 고가 주택일수록 낮은 공시가격으로 보유세, 상속·증여세 등 세금혜택 누려
– 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능하다

서울시내 100억이 넘는 초고가 단독주택의 시세반영률이 56%에 불과한 것으로 나타났다.

지난 4월 30일 전국 개별단독주택의 공시가격이 발표됐다. 경실련은 이중 서울시내에 있는 100억원이상 초고가 단독주택의 시세를 조사했다. 서울시 발표에 따르면, 100억이상 단독주택은 지난해 8채에서 올해 21채로 2.6배 증가했다. 경실련이 조사한 결과 한남동에 7채, 이태원동 9채, 삼성동 2채, 장충동과 부암동에 각 1채씩 있었다. 한 채는 주소를 파악하지 못해 제외했다. 등기부등본을 통해 20채의 소유주를 확인한 결과, 모두 전현직 재벌대기업 회장, 손녀 등 가족 또는 계열사(삼성, 한진)가 보유하고 있었다.

경실련은 서울시에서 제출받은 실거래가 내역을 통해 각 지역별 토지가격을 산출, 공시가격과 비교했다. 이태원동과 한남동 고급 주택단지의 토지가는 3.3㎡당 5,300만원 수준이다. 건물값은 아파트 건축비와 비슷한 평당 500만원을 적용했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 고급주택들은 건축연도는 오래되었어도 리모델링등을 통해 개보수가 이뤄지고 있기 때문에 건물을 추정하기가 쉽지 않다. 때문에 불필요한 논란을 피하기 위해 일반 아파트와 같은 최저 가격 수준으로 적용했다. 실제 경실련이 표준단독주택 발표 당시 SK최태원 회장이 170억원에 매입한 공시가격 88억원인 주택을 해당 산식으로 추정한 결과 169억원으로 추정된바 있다. (2018.01.25. 초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과 참고)

최고가인 이건희 회장 한남동 주택, 공시가격은 261억억원 vs 시세는 498억원으로 52%에 불과

최고가 이건희 회장의 한남동 주택의 시세는 498억원으로 2018년 공시가격(261억)이 시세의 52%에 불과했다. 이태원동의 이건희 회장 주택역시 실제가격은 396억원으로 추정되지만 공시가격은 235억원에 머물렀다. 삼성 차명계좌 수사당시 검찰발표에 따르면, 인테리어 공사비용으로만 수십억원을 사용한 것으로 밝혀지는 등 이건희 회장 주택의 실제 가치는 이보다 훨씬 높을 것으로 추정되지만, 경실련은 이건희 회장 주택의 건축비도 동일한 3.3㎡당 500만원으로 적용했다.

100억원 이상 주택 중 강남에 있는 두채는 시세반영률이 각각 88%, 70%로 산출되어 절반에 불과한 강북과 다른 양상을 나타냈다. 두채 중 한 채인 이건희 회장 주택의 경우 시세반영률이 88%로 상당히 높게 나타났는데, 이 역시 경실련이 건물값(건축비)을 최소금액으로 잡은 탓으로 풀이된다. 언론에 따르면 삼성동 자택의 경우 실내수영장과 자체 공기정화시스템 등 초호화로 지어진 것으로 알려졌다.

낮은 과세기준으로 보유세 뿐 아니라 상속, 증여세도 막대한 세금특혜 누릴 수 있어

재벌 등 부동산부자들은 통상 시세의 70%이상인 서민아파트에 비해 초고가 단독주택의 시세반영률이 턱없이 낮음으로 인해 보유세 뿐만 아니라 상속세, 증여세 등 부의 대물림에서도 특혜를 누리게 된다. 증여세의 경우 원칙은 시가 기준이지만, 고가 주택의 경우 시세가 없다는 이유로 공시가격으로 책정되는 것이 다반사이다.

100억원 이상 단독주택 공시가격의 평균가인 147억원의 주택을 증여할 경우 시세(263억원)를 기준으로 한 증여세는 120억원이지만, 공시가격 기준으로는 65억원에 불과했다. 재벌들이 즐겨하는 세대를 건너뛴 증여(할아버지가 손자 또는 손녀에게 증여)가 이루어질 경우, 공시가격 기준 증여세는 92억원이지만, 시세기준으로는 169억원에 달했다. 실제 경실련이 소유주 파악을 위해 100억이상 주택의 등기부등본을 확인한 결과 20대, 심지어 미성년자에게 100억대 주택의 일부 지분을 증여한 경우가 발견됐다.

보유세의 경우, 조사한 20채에서만 연간 최소 43억원, 호당 2.2억원의 세금특혜가 예상된다. 막대한 재산을 보유한 재벌들의 입장에서는 적은 금액이라 생각할 수 있겠지만 시세의 70%로 세금을 내는 서민들 입장에서는 매우 불합리한 현실이다. 2018년 주택 공시가격 발표이후 공시가격 상승률이 높아 세금폭탄이 예상된다는 언론보도가 나오고 있다. 하지만 문재인 정부 이후 가파른 부동산가격 상승과 낮은 시세반영률을 거론하지 않은 채 단순히 공시가격 상승만으로 보유세 폭탄을 얘기하는 것은 적절치 않다. 오히려 정부는 지금까지 막대한 세금특혜를 받아온 재벌사옥이나 고가단독주택 등에 대한 불공정한 과세기준을 바로잡고 특혜를 제거함으로써 국민들에게 공평과세의 의지를 적극 보여주어야 한다.

모든 공시가격 시세반영률을 아파트 수준의 80%로 상향하고 이를 위한 구체적 로드맵 제시해야

개별단독주택의 경우 지자체가 산정 고시하지만 국토교통부가 고시하는 표준단독주택에 의해 산식으로만 계산되는 방식으로, 시세와 동떨어진 표준단독주택의 가격이 개선되어야 한다. 표준주택 공시가격은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하지만 국토부는 공시가격 현실화 방안 연구도 중장기 과제로 미룬 상황이다. 언론보도에 따르면 최근 보유세 개선을 위해 출범한 재정개혁특위에서도 공시가격 현실화 방안을 논의하지 않을 것으로 알려졌다.

불평등한 조세제도를 그대로 둔 채 특정인에 대한 과세강화를 추진한다면 당사자들의 반발은 더욱 심할 수밖에 없다. 조세정의에 역행하는 현행 공시가격 제도를 바로 잡는 것이 선행되어야 다주택자에 대한 철저한 과세도 정당성을 얻을 수 있다. 불평등한 공시가격을 정상화하기 위한 정부의 조속한 제도개선을 촉구한다. <끝>