신혼부부에겐 낙망(落望), 구혼부부에게는 절망(絶望)타운

– 집값 거품 제거와 주거안정위해 원가에 기준한 저렴한 공공주택 공급해야
– 신혼부부 소득에 비해 비싸고, 지역별 차별, 결혼 7년 넘은 구혼부부는 그림의 떡
– 극소수 고소득 신혼부부 위한 생색내기 투기 조장 정책 중단하라

오늘(12월 27일)부터 위례 신혼희망타운 청약이 시작된다. 신혼부부들의 주거문제 해결을 위한다지만 실상은 소득간, 세대간, 지역간 차별을 조장하고 있다. 위례지구는 주변시세에 비하면 저렴하다고 하지만 원가와 신혼부부 소득에 비해서는 비싼 가격으로 극소수만 구매가 가능하며, 최근 분양한 민간아파트와 같은 수준이다. 고덕은 주변 시세보다 오히려 비싸다. 신혼희망타운은 평범한 신혼부부에게는 내집 마련의 꿈을 빼앗아 가는 낙망(落望,희망을 잃음) 타운이자, 신혼부부가 아닌 구혼부부는 바라만 봐야 하는 절망(絕望, 바라볼 것이 없게 되어 모든 희망을 끊어 버린다)타운이다.

경실련은 생색내기 투기조장정책인 신혼희망타운을 즉각 중단하고, 공공택지 조성 목적과 부합하게 모든 무주택자를 대상으로 저렴한 공공주택을 지속적으로 공급할 것을 촉구한다. 과도한 시세차익은 토지임대건물분양주택 공급, 환매조건부, 양도세 강화 등으로 보완할 수 있다. 공공택지에서는 원가를 기반으로 한 저렴한 공공주택 공급으로 우리나라의 고질적인 집값 거품을 빼야 한다.

위례 평당 1,100만원 이하에 공급가능 하다. 로또논란에 평당 700만원(65%) 고분양

위례신도시 조성원가와 적정건축비를 통해 추정한 적정 분양가는 평당 1,100만원 수준이다. 분양 평당 토지 조성원가 578만원, 적정건축비 500만원을 적용한 금액이다. 그러나 정부는 로또논란과 저렴한 공공주택 공급 의지 부족으로 적정 분양가보다 700만원(65%)나 비싼 금액으로 분양가를 책정했다. 최근 분양한 민간아파트 위례포레자이(평당 1,820만원)와 같은 수준이다. 신혼희망타운의 저렴한 공공주택공급을 목표로 하는 것이 아니라 단순히 분양가상한제를 기준으로만 하다 보니 주변 민간아파트와 동일한 분양가 책정을 하기 때문이다.

주변시세에 비하면 낮은 수준이라고는 하지만 비싼 분양가로 평범한 신혼부부는 살 수 없거나, 막대한 부채를 지어야 하는 주택으로 변질됐다. 소수의 자산가 자녀와 고소득 층 신혼부부들이 시세차익을 노리고 다수 청약에 참여할 것으로 예상된다. 더군다나 수십년간 청약을 납입한 중년층은 청약 가점으로 인한 다른 아파트 당첨 가능성이라도 있지만 결혼 7년이 넘은 구혼부부는 이러한 기회조차매우 낮다. 신혼부부 주거안정이라는 명목으로 세대한 차별을 조장하고 있는 것이다.

위례 희망타운 사려면 신혼부부가처분 소득 60% 지출해야, 민간분양과 같은 수준

위례지구의 분양가는 25평(전용 55㎡) 기준 4억 4,000만원이다. 초기 부담금 1억 4,000만원(대출한도 70%)을 내고 20년간 상환할 경우 매달 160만원, 30년은 110만원을 내야 한다. 2018년 30-39세 가구주의 연평균 소득은 약 5,878만원으로 월 490만원의 소득을 얻고 있을 것으로 예상된다.(2017년 가계금융복지조사에 상승률 적용) 이들이 위례지구 주택을 구입할 경우(20년 대출 기준) 월 소득 중 1/3(32.7%)을 대출금 상환에 사용해야 한다. 조세, 공적연금, 사회보험 등 비소비지출을 제외한 가처분 소득(월 376만원)을 기준으로 할 경우에는 대출금 상환비율이 42.5%에 달한다.

더군다나 신혼부부의 소득은 이보다 낮다. 2016년 12월 발표된 신혼부부 통계에 따르면, 53.5%는 연 소득 5,000만원에 미치지 못한다. 이들의 평균 소득을 4,000만원으로 적용하면, 20년 대출의 경우 월 소득의 48%, 절반을 대출금 상환에 사용해야 한다.

연소득 4,000만원 신혼부부(월 333만원) 가구에 대한 정확한 가처분소득 통계는 없지만 전체가구를 통해 추정할 경우 약 263만원 수준일 것으로 추정된다. 이 경우 신혼부부는 월 가처분 소득의 61%(20년 대출 기준)를 대출금 상환에 사용해야 한다. 실질적으로 정상적인 생활이 불가능한 수준이다. 위례지구보다 더 비쌀 것으로 추정되는 수서역세권의 경우 이 비율은 더욱 상승한다. 결국 극소수의 자산가 자녀나, 고소득 신혼부부만이 청약이 가능하다.

이처럼 신혼희망타운은 세대간, 계층간 극심한 차별을 조장하는 정책에 불과하다. 서울 주변은 투기를 유발하고, 지역은 의미 없는 생색내기용 공급만 확대할 것이 뻔하다. 정부는 설계부터 잘못된 신혼희망타운을 즉시 중단하고 저렴한 공공주택 공급으로 주거안정과 집값 거품빼기에 나서야 한다. 이를 위한 제도는 충분하다. 정부의 의지가 문제이다. 문재인 정부가 조속히 정책 변화에 나설 것을 촉구한다. <끝>

[강남 주요 아파트 단지 땅값 시세 대비 공시지가 분석 발표]

토지공개념 30년, 공개념의 뿌리가 조작되어 왔다

정부와 김현미 장관은 공시지가 축소 조작을 중단하라
– 강남 공시지가 시세반영률, 노태우정부 57%로 최고 ‧ 문재인정부 36%로 최저
– 시세반영률 80% 되려면 내년에 현재보다 2.5배 더 올려야

일시 : 2018년 12월 21일(금) 오전 11시
장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역)

– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 장성현 경실련 부동산·국책사업감시팀 간사
◈ 경실련 주장 : 채원호 경실련 상입집행위원장(카톨릭대 행정학과 교수)
◈ 질의답변

경실련이 ‘90년 토지공개념 도입 이후 강남 아파트 단지의 땅값시세와 공시지가를 변화를 비교 분석했다. 공시지가 시세반영률은 토지공개념이 도입되었던 90년 초반에는 60%를 유지했다. 하지만 2000년 이후 외환위기를 거치며 토지공개념 후퇴, 분양가상한제 폐지 등의 영향으로 아파트값이 급격히 상승, 공시지가와 시세 격차가 더 벌어졌다. 2018년 1월 현재 강남지역 땅값시세 대비 공시지가의 시세반영률은 36%로 역대 최저이고, 2019년 시세반영률이 80%가 되려면 내년 공시지가는 2.5배 올려야 한다.

가. ‘90년 이후 년도별 정권별 땅값시세와 공시지가 변화 분석

이번 자료는 강남3구 16개 대규모 아파트단지의 ’88년 이후 30년간의 과거 땅값시세와 ‘90년 토지공개념 도입 이후 정부가 발표한 공시지가를 비교 분석한 결과다. 시세조사는 부동산뱅크의 자료를 활용했다. 아파트 땅값시세는 아파트 시세정보에서 건축비를 제외하고 해당 아파트단지의 용적률을 계상하여 토지 1평당 단가를 산출했다.

땅값시세는 1988년 평당 253만원에서 ‘90년 714만원으로 상승했다. 토지공개념의 핵심인 공시지가를 발표하던 ’90년에 평당 714만원에서 2018년 9월 현재 1억 2,193만원으로 16배 상승했다. 공시지가가 발표된 ’90년 1월 714만원에서, 2018년 1월 1억 682만원으로 평당 땅값은 1억원 상승했다. 전체면적 951,600평에 95조원이 상승한 것이다. 정권별로는 노무현 정부, 연도별로는 2018년에 가장 많이 상승했다.

토지공개념도입 첫해인 ‘90년 1월 공시지가는 평당 358만원에서 2018년 1월 3,846만원으로, 28년 동안 약 10배 올랐다. 공시지가 시세반영률은 노태우 정부 57.1%, 김영삼 정부 50.3%로 비교적 높았고, 김대중 노무현 정부는 34%, 39% 수준이었다. 이명박 박근혜 정부는 46.7%, 41.4%로 나타났다. 문재인 정부는 2018년 1월 기준으로 36%이고, 9월 기준으로 계산하면 32%대다. 문재인정부 이후 1년 동안 땅값은 평당 2,105만원이나 상승했으나 공시지가 상승액은 298만원만 반영되며 시세반영률이 가장 낮다.

나. 개별아파트 단지의 시세대비 공시지가 비교 결과

단지별로는 가락시영(헬리오시티) 아파트단지의 땅값시세는 2018년 1월 평당 1억2,898만원이었으나 공시지가는 2,328만원이다. 시세반영률이 18%로 조사대상 중 가장 낮게 나타났다. 이외에도 래미안퍼스티지, 반포자이 등이 30%에도 못 미쳤고, 50%를 넘는 단지는 시세반영률 53%인 올림픽선수촌이 유일했다. 최저 18%인 가락시영과 최고 올림픽선수촌 53%는 시세반영률이 3배 차이가 발생했다.

다. 정부발표 또는 국정감사에 제출했던 공시지가 시세반영률과 경실련 자료 비교

정부는 1990년부터 매년 수천억의 국가예산을 투입하여 표준지와 개별토지의 공시지가를 조사해 왔다. 28년 동안 반복해서 시세반영률이 50%를 넘지 못하는 것은 조작을 해왔다고 볼 수밖에 없다. 2005년 노무현정부에서는 정부가 시세의 91%에 근접했다고 발표했다. 당시 경실련이 자체 조사를 한 결과 42% 수준이었다. 이번 조사에서도 2005년 강남 아파트단지의 공시지가 시세반영률은 39%로 나타났다.

<개별 아파트 사례1. 반포주공1단지>

1973년 입주한 반포주공1단지는 ‘90년 땅값이 643만원이었지만, 2018년 현재 1억 1,210만원으로 1억원 넘게 상승했다. 상승금액을 정권별로 살펴보면, 김영삼 정부 때는 연평균 평당 101만원 상승했고, 노무현 정부 때는 연평균 평당 493만원 상승했다. 최근 문재인 정부에서는 연평균 평당 1,694만원이나 올랐다. 하지만 공시지가 상승액은 문재인정부에서 389만원 오르면서 시세반영률이 36%로 역대 가장 낮다.

<개별 아파트 사례2. 삼성아이파크>

삼성동 아이파크는 2001년 분양, 2004년 입주했다. 땅값은 2001년 분양 때 평당 2,548만원이었으나 2018년 1억 6,775만원으로 1억 4,000만원 상승했다. 이명박정부 때는 연평균 511만원씩 하락한 반면, 노무현정부에서는 매년 2,089만원씩 상승했고, 문재인정부에서도 1,848만원 상승했다. 하지만 공시지가는 시세변화를 제대로 반영하지 못하면서 시세반영률은 모든 정권에서 30%대에 불과했다.

라. 경실련 주장

1. 재벌과 1% 부자에게만 특혜 주는 공시지가 조작을 중단하라

공시지가제도는 1989년 노태우 정부 당시 토지공개념을 기반으로 도입됐다. 토지의 가치를 보다 정확하게 결정하기 위해 매년 전문가(감정평가사 등)를 통해 공시지가를 조사하고 있다. 그러나 지난 30년간 공시지가는 시세 반영을 못하고 조작되어 왔다. 문재인 정부도 헌법에 토지공개념을 포함시키겠다고 했다. 여당 대표 이해찬의 토지공개념 강화발언, 추미애 전대표 토지공개념 발언 등 정부와 여당은 토지공개념을 입으로만 주장 해 왔다. 그러나 토건관료들은 30년간 공시지가를 조작 토지공개념을 후퇴 시켰다. 문재인 정부가 재벌개혁, 부동산을 통한 불로소득 근절, 토지공개념 도입에 대한 의지가 있다면 당장 가능하다. 법 개정 없이 정부 권한 만으로도 가능하다. 2019년 불공정 불평등하게 조작된 공시지가부터 당장 개선해라.

2. 공시지가 조작이 부동산투기를 유발하고 불로소득을 키운다

강남의 주요단지 땅값시세를 조사한 이유는 대규모 토지인 아파트단지가 주변의 토지가격 산정에 영향을 주기 때문이다. 도로변 상업지와 업무용지 주거용지 공공용지 등 주변 토지가격과 연동되어 있다. 강남 주요 아파트단지의 땅값시세는 1억을 넘었다 그러나 공시지가는 3,800만원이다. 공시지가 시세반영률이 36%수준으로 낮게 조작되면 이로 인해 불공평하게 세금이 부과된다. 공시지가 조작으로 가장 큰 특혜를 누리는 자는 업무용 상업용 토지 등을 많이 보유한 재벌과 상가 등 토지를 보유한 소수의 부동산 부자들이다. 이들은 시세대비 70% 내외의 공시가격으로 세금을 내는 시민들과 달리 공시지가를 기준으로 세금을 정하기 때문에 시세의 30%대로 절반수준 세금을 내고 있다. 특히 지난 2005년 종부세 도입이후 공시지가 조작으로 합법적인 탈세가 가능해 졌다.

3. 표준지 공시지가와 시세반영률 등 관련 정보와 자료를 공개하라

정부는 매년 전국의 공시지가를 조사할 때 표준지 50여만 필지부터 가격을 결정하고 있다. 이때 표준지의 가격이 조작되면 전국의 3천만이 넘는 개별필지의 토지가격이 모두 조작된다. 정부가 3단계의 과정을 거쳐 표준지를 조작하므로 인해 개별 공시지가도 조작 될 수밖에 없다. 매년 수백억 원의 세금을 사용 조사용역비를 지출하고, 정확도를 높이려 전문가에게 조사용역을 한다. 그런데 밀실에서 3차례 논의를 거치면서 표준지의 가격을 조작하고 있다.

과거 정부는 표준지의 시세반영률이 얼마인지는 2005년까지 정부가 발표했었다. 2005년 시세반영률 91%로 발표했던 시점에 경실련이 자체 조사결과 42%로 나타났었다. 이때부터 정부는 조사결과를 발표하지 않고 있다. 간혹 국정감사 등 국회가 요구할 때만 자료가 공개될 뿐 철저히 감춰지고 있다. 자신들의 표준지 조작을 감추기 위해 의도적으로 자료가 있음에도 공개하지 못한 것이다. 정부는 계속적으로 문제가 드러나고 있는 표준지와 표준단독주택에 대한 전반적 가격검증에 나서야 한다. 매년 수천억의 국가예산을 투입해서 가격 조사가 이뤄지는 만큼 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료부터 모두 투명한 공개해야 한다.

4. 표준지 공시지가의 조사권한을 자치단체에 위임하라

개별토지에 대한 공시지가 조사와 결정은 자치단체장이 결정한다. 그러나 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 가격을 결정하기 때문에 실질적으로는 개별지도 중앙정부가 가격 조작독점하고 있다고 보아야 한다. 지난 30년 권한을 독점하여 밀실에서 공시지가 등 가격을 정부가 조작해 왔다. 정부가 인위적으로 가격을 조작하므로 인해 전문가(감정평사가 등)들은 정부 가이드라인을 비공식적으로 하달한다는 주장이 파다했다. 모든 표준지 선정, 조사, 결정 등 모든 권한이 중앙정부인 국토교통부에 집중된 결과이다. 서울시는 국토부에 2011년부터 몇차례 이런 문제를 개선 할 것을 요청했었다. 그러나 국토부가 묵살하고 있다. 최근 에버랜드 표준지 조작의혹에 대해서도 국토부 스스로 사실을 인정하고 검찰에 수사를 의뢰한 만큼 공정한 표준지 산정을 위한 제도개선은 시급하다. 토지공개념을 후퇴시키고 부동산 투기를 조장해 온 공시지가 조작을 방지하려면 분권시대에 걸맞게 표준지 조사 권한 등 모든 결정권한을 지방정부에 이양해야 한다.

중앙정부는 법과 원칙과 기준을 정하고 개별지자체에서 산정하다보면 가격의 정확성도 높아질 것이고 투명성도 제고될 수밖에 없다. 지역의 특성을 가장 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다.

89년 토지공개념 도입 이후 지난 30년간 토지공개념의 뿌리라고 할 수 있는 공시지가는 정부에 의해 인위적으로 조작되어 왔다. 토지공개념의 뿌리 자체가 흔들린 것이다. 문재인정부의 제도개선을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

공급확대 보다는 고장난 시스템부터 바로 잡아라

– 분양위주, 건설사 위주의 실패한 신도시 정책으로 집값 잡을 수 없다
– 판교, 광교 등 2기 신도시로 집값 잡을 수 없음이 증명됐음에도 토건 정책 재탕

오늘 정부가 남양주, 하남, 과천 등 3기 신도시를 발표했다. 신도시에 주택공급을 늘려 서울, 수도권의 집값 상승을 막겠다는 설명이지만, 과거 신도시 정책들은 집값 안정은커녕 투기와 개발붐으로 주변 집값을 상승시켜왔다. 2기 신도시로 공급된 위례, 하남, 광교 등은 오히려 집값의 불쏘시개 역할을 했으며, 저렴한 공공주택 보다는 비싼 민영주택 공급으로 건설사들과 수분양자들만 시세차익을 얻어갔다. 과거와 같은 분양중심, 민간건설사 중심의 신도시 정책으로는 주거안정이 요원함이 이미 증명됐다. 대한민국 허파인 그린벨트를 훼손해서 어렵게 확보한 공공택지가 재벌과 공기업의 배채우기 수단이 되어서는 안된다. 전면적인 분양가상한제 실시, 저렴한 공공주택 공급, 과표 정상화, 민간 토지 매각 등 주거안정 정책에 나설 것을 촉구한다.

현재 집값이 상승하는 것은 공급부족이 아니라 과도한 소유편중과 고가 분양가를 통한 가격 상승 때문이다. 지난 국정감사에서 경실련 등이 밝힌 것처럼 집값 소유 편중은 더욱 심화되고 있다. 분양가상한제 폐지로 재건축 아파트가 고분양을 일삼으며 주변시세를 자극하고 있고, 고장난 공급시스템으로 무주택자보다는 유주택자의 주택 소유 편중이 심화되고 있다. 2007년 상위 1% 1인당 주택 보유수는 3.2채였지만 지난해는 6.7채로 증가했다.

이번에 발표한 신도시를 보면, 주거안정보다는 오히려 대규모 투기를 유발하고 수도권 집값을 상승시킬 위험이 높다. 남양주, 하남은 이미 다산·진건신도시와 미사 등 개발로 인해 집값이 대폭 상승한 지역이다. 2013년 33평기준 4억4,000만원에 분양한 미사의 한 아파트의 현재 실거래가는 8-9억원 수준이다. 다산신도시도 마찬가지다. 다산은 아직 양도세비과세 등으로 실거래가 많지는 않지만, 3억 6,000만원에 분양한 한 아파트는 지난 8월 5억 5,500만원에 거래가 이뤄졌다.

경실련이 <그림1>과 같이 2기 신도시가 위치한 지역의 집값 변화를 2004년부터 비교한 결과, 최근 공급량 증가로 하락 하고 있는 평택시를 제외하고는 모두 정책발표 이후 급등-> 2010년 침채->다시 상승의 형상을 보이고 있다. 이는 기존 신도시 정책이 결코 유효하지 않음을 반증한다. 서울 주변 신도시 개발로 서울 집값 역시 잡힐 리 만무하다. 2시 신도시공급이후 오히려 서울 집값은 상승했으며<그림2>, 2010년 잠시 하락한 이후 다시 급등하고 있다. 공급이 부족한 것이 아니라 기존 신도시와 같은 공급시스템이 잘못됐기 때문이다.

이번에 정부가 신규로 선정한 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양도 이같은 현상이 반복될 것이 뻔하다. 과천은 말할 나위도 없다. 정부는 2기신도시에서 나타난 교통문제 해결을 위해 교통망 개선을 핑계로 한 대규모 토건사업을 예고했기 때문에 이들 신도시는 집값 안정은커녕 투기판, 개발판으로 변질될 것이다. 사실상 주거안정책이 아닌 토건 경기 부양 대책이다. 분양위주, 건설사위주의 기존의 신도시 개발정책으로는 오히려 상승에 불만 지필 뿐이다. 정부가 신도시 개발 정책을 중단하고, 저렴한 공공주택 공급, 후분양제, 민간 토지매각 중단, 보유세 대폭 강화 등 진정한 주거안정 정책에 나설 것을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)

토지공개념의 뿌리인‘공시지가’조작의 몸통을 밝혀내라.
– 시세 36%대로 조작된 공시지가 2배로 올리는 것이 정부의 부당한 개입?
– 불공평 과표 정상화 흔들기를 중단하라

1990년 토지공개념 제도를 도입한 후 30년이 지났음에도 부동산 소유 편중현상이 심각한 상태이다. 경실련은 창립초기 89년부터 우리사회 불평등의 뿌리인 ‘공시지가’ 시세반영을 주장해 왔다. 그러나 정부는 도입이후 반복적으로 과도한 세금이 부담된다는 이유 등으로 공시지가를 조작해 왔다. 2005년 공시가격(1차는 아파트, 2단계 주택)제도가 도입 된 이후 아파트값의 폭등으로 인한 토지가격 상승을 공시지가에 반영하지 못함으로 인해 도입초기 시세의 60% 수준이었던 공시지가의 시세반영률은 공시가격제도 도입이전 보다 더 낮아졌다. 경실련이 지난해 12월 분석한 결과 강남아파트단지의 토지 공시지가는 시세의 36%로 나타났다.

지난해 국정감사 때 밝혀진 과거 10년(2007년부터 2017년까지) 우리나라 토지와 주택의 소유현황은 충격적이었다. 재벌대기업은 지난 10년 10억평(2007년 8억평에서 2017년 18억평으로)의 토지가 증가했다. 공시지가로 630조원 규모를 재벌대기업이 사재기했다. 주택의 경우 주택보유자 상위 1%가 보유한 주택수는 2007년 3,2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘어났다. 이러한 투기와 사재기를 통한 자산 불평등 심화현상의 핵심원인은 시세보다 터무니없이 낮게 조작해 온 공시지가와 공시가격 때문이다. 문재인 정부가 세금폭탄, 정부 개입 운운하며 불평등 과표 개선을 흔드는 일각의 압력에 굴복하지 말고, 더욱 적극적으로 개선해 나갈 것을 촉구한다.

재벌대기업 위한 불평등한 과표가 부동산 소유 편중의 핵심 원인이다

이번 정부의 공시지가 상승 움직임은 부당한 개입이 아니라, 정상화를 위한 당연한 조치이고 아직도 부족하다. 지난해 12월 21일, 경실련은 강남아파트의 과거 30년간 공시지가 변화를 발표하며, 공시지가가 정부에 의해 조작되어 왔고, 문재인 정부는 이를 시정할 것을 요구한바 있다. 수백억원에 달하는 재벌 회장들의 집과 수조원대의 재벌사옥 등은 시세의 절반에도 미치지 못했다. 소수의 부동산 부자와 재벌, 대기업이 보유한 토지는 시세의 30% 수준의 공시지가가 책정되어, 십년 넘게 막대한 불로소득과 세금 특혜를 누려왔다. 이러한 불평등한 과세체계로 인해 재벌과 기업은 설비투자보다 토지 사재기에 앞장서며, 부동산 소유 편중이 심화됐다.

법인의 경우 개인보다 과표의 부동산 가액기준은 높고, 세율은 낮다. 서민과 중산층 보유 아파트는 시세반영률은 70%대에 육박한다. 그러나 고가 토지의 경우 시세반영률은 35%수준으로 서민중산층의 절반 수준이다. 결국 재벌 등 대기업은 서민에 비해 세율, 가액 그리고 과표의 시세반영률까지 3가지 특혜를 누렸다. 이것이 재벌과 대기업 등 법인의 토지투기 땅 사재기 현상을 핵심원인으로 판단된다.

정상화위한 정부 개입이 부당하다고 주장하는 감정평가업계, 30여년 조작의 몸통임을 자인한 꼴

그나마 문재인 정부가 부동산 폭등과 이 문제를 인정하고 불평등한 과표를 개선하려 하고 있다. 그런데 수십년간 정부와 함께 과표를 조작해 왔던 감정평가사들이 오히려 부당한 개입이라고 주장하고 있다. 그러나 이는 그간 정부의 개입 없이 스스로 조작해 왔다고 오히려 과거 정부에 면죄부를 주는 꼴이다. 이를 바로 잡는 것은 정부의 당연한 책무이며, 이를 부당한 개입으로 호도하는 것은 재벌과 대기업, 일부 부동산 부자들에게 유리한 현재의 부동산 공시제도를 개선하지 않겠다는 것과 같다. 오히려 과거 정부들이 공시지가(공시가격) 조작을 위해 비공식 가이드라인을 하달해왔다는 것은 알려진 사실이다.

이번 표준지공시지가 상승에 대해 일부에서는 세금폭탄을 운운하고 있지만 여전히 시세에 비해서는 낮은 수준이다. 명동에 위치한 공시지가 1위 토지는 지난해 주변에서 평당 10억원에 거래가 있었지만, 올해 공시지가(예정)은 6억원에 불과하다(2018년 3억원). 평당 4억원, 공공기여 포함시 평당 5억원에 현대자동차그룹이 매입한 삼성동 한전 부지 역시 올해 공시지가는 1.9억원(예정)으로 지난해에 비해 42%가 상승했음에도 4년전 실거래가의 채 절반에도 미치지 못한다.

공시지가를 조작하는데 사용된 수조원의 혈세를 환수하고 독점 조사권한을 박탈해야

30년간 부동산 과표를 조작하는데 연간 2,500억원 이상을 투입, 총 수조원의 혈세가 사용되었다. 만일 그간 공시지가 조작이 정부에 의해서가 아니라 감정평가사가 스스로 행해진 것이라면 이를 환수하고 이들의 권한을 박탈해야 한다. 전문가라는 감정평가사들의 조작된 평가 없이도, 실거래가 시스템 등을 통해 전국 표준지와 표준단독주택의 제대로 된 가격 책정이 가능하다. 나머지 개별토지와 개별주택은 이를 기준으로 하는 만큼, 시스템을 통해 기준 가격을 책정하면 된다.

중앙정부는 시세의 80%이상이라는 원칙과 기준을 정하고 표준지 선정, 표준지 조사 등은 지방정부에 권한을 이양해야 한다. 지난 30년간 중앙정부가 권한을 독점하다보니 밀실 조작이 가능했다. 지역의 특성을 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다. 지방정부가 지금과 같은 밀실 산정이 아니라 절차와 근거를 투명하게 공개하며 조작된 적정가격이 아니라 실제 거래 가격 등에 기초한 가격을 책정해야 한다.

공시지가는 토지공개념의 뿌리와도 같다. 그러나 매번 시세를 제대로 반영하지 못하며 부동산부자와 재벌대기업에게 막대한 특혜를 제공하며 오히려 부의 불평등과 양극화를 심화시켜왔다. 문재인 정부가 공시지가부터 정상화하고, ‘땅과 집’ 등 공공재인 부동산의 사재기 등으로 인해 발생한 자산의 불평등과 격차해소를 위한 토지공개념의 뿌리부터 바로 세워야 한다. <끝>

나경원 원내대표와 자유한국당은 ‘공평과세’부정하나
– 불평등 과세와 심각한 토지 편중 해결위해 공시가격 정상화 당장 추진해야

정부의 부동산 공시가격 정상화 추진에 대해 자유한국당 나경원 원내대표와 일부 의원들이 세금폭탄 운운하며 반발하고 있다. 지난 8일 나경원 원내대표는“정부 공시가격이 세금폭탄으로 가시화되고 있다. 공시가격이 오르면 1주택, 은퇴가구, 호가만 오른 상당수 서민에게 세금이 무차별적으로 적용되게 된다.”고 말했다. 나경원 원내대표와 자유한국당은 토지공개념의 뿌리와도 같은 공시지가의 조작을 계속 방치하여 재벌 대기업과 1%의 부동산 투기세력이 수십년간 누려 온 세금 특혜를 지속 시키자는 것인지 묻고 싶다. 경실련은 정부의 공시가격 정상화에 대해 일부 자유한국당이 흔들기를 중단할 것을 요구하며, 정부가 공평과세와 세금 특혜 청산을 위해 공시가격 현실화를 흔들리지 않고 추진할 것을 촉구한다.

공시지가·공시가격 조작으로 13년동안 아파트를 보유한 서민·중산층이 2배의 세금을 내고 있다.

공시지가제도는 토지공개념 정책의 뿌리이다. 노태우정부와 자유한국당의 뿌리인 1989년 민자당 시절 도입한 정책이다. 그러나 재벌과 1% 부동산 부자에게 일방적으로 유리하도록 정부와 관련자들이 공시지가를 조작해 왔다. 특히 고가 토지의 경우 시세의 30-40%대로 매우 낮은 수준이다. 경실련 조사결과, 재벌총수 등이 소유한 고가주택은 시세의 30%대였고, 재벌소유 빌딩 등의 토지 공시지가는 시세의 35%대였다. 아파트의 공시가격은 시세의 70%대이지만 토지 공시지가는 시세의 40% 미만이었다. 이렇게 공시지가는 지난 30여년동안 시세와 동떨어진 가격으로 조작되어 왔다.

2005년 노무현정부에서 종합부동산세와 함께 도입했던 주택‘공시가격’도입이후 아파트는 실거래가와 시세파악이 용이하다는 이유로 시세 80%를 적용해 세금이 일순간 급증한바 있다. 지난 13년간 아파트는 시세의 80%에서 시작해 현재 70%대로 과세가 이어졌으나, 단독 주택 등의 경우는 30%대에서 과세가 시작되어 지난 13년간 불평등한 과세가 이어졌다. 이로 인해 부동산을 많이 보유한 부자와 재벌대기업이 가장 크게 혜택을 누렸다.

공시가격 정상화를 반대하는 세력은 공시가격 30억짜리 주택을 소유한‘은퇴 노부부’의 재산세 30만원, 건보료 6만원 인상을 걱정하고 있다. 공시가격 30억원의 단독주택의 시세는 최소 40억원 이상이다. 설령 2-3억원 수준의 단독주택이라고 해도 시세의 70% 수준의 공시가격이 되야 함은 당연하다. 주택 공시가격 제도 도입이후 13년간 2-3억원 아파트를 소유한 서민들은 시세의 70%를 기준으로 세금과 건강보험료 등을 납부해왔다. 5억원의 아파트를 보유한 ‘은퇴 노부부’와 5억원의 단독주택을 보유한 ‘은퇴 노부부간’ 재산 평가가 달라야할 이유는 전혀 없다. 이같은 불평등한 부동산 과세의 가장 큰 혜택은 부동산 부자와 재벌 대기업에 누리고 있다. 그럼에도 일부 언론과 자유한국당이 정상화를 막기 위해 ‘서민 노부부’의 사례를 인용하는 것은 전형적인 ‘프레임 흔들기’ 전략이다.

30년간 재벌과 소수의 부동산부자에게 유리하게 변질되어온 공시가격을 정상화하라

그간 불공평한 부동산공시가격 제도로 인해 고가 단독주택과 토지를 보유한 부동산 부자와 재벌대기업은 막대한 세금특혜를 누려왔다. 우리나라 최고가 공시지가 토지가 올해 평당 6억원 수준으로 2배 상승한다고 하지만 해당 지역은 2년전부터 최고가 토지는 평당 10억원에 거래된 지역이다. 명동을 제외하고 평당 2억8,000만원으로 최고가 표준지인 서초동 토지(서초동 1318-1) 역시 2014년 평당 5억원에 거래된 토지이지만, 공시지가가 대폭 상승(21%)한 올해에도 시세반영률은 4년전 거래가의 54%에 불과하다. 그간 토지 상승을 감안할 경우 더 낮아진다. 평당 4억4,000만원, 공공기여 포함시 평당 5억원 이상에 거래된 삼성동 한국전력 부지도 올해 공시지가는 4년전 매매가의 절반에도 미치지 않는다.

이처럼 시세보다 낮은 세금을 부담함으로써, 부동산 부자와 재벌대기업은 수십년간 부동산 사재기에 나섰으며, 이는 심각한 부동산 불평등의 결과로 나타났다. 이를 개선해 공평하고 보유한 만큼 세금을 내도록 하는 것은 정부의 당연한 책무이다. 일부 재벌회장 등 부동산 부자들이 보유한 수십․수백억원짜리 주택은 상승률이 높지만, 절반에도 미치지 못했던 가격을 정상화시키기 위해서는 당연히 두 배 이상 올려야 한다. 일반적인 서민 단독주택의 상승률은 지난해 주택가격 상승과 그간의 낮은 평가액을 감안할 시 그리 높은 상승률이 아니다.

우리나라의 부동산 소유의 편중은 더 이상 방치할 수 없이 심각한 수준이다. 재벌대기업의 토지보유는 지난 10년간 면적으로는 10억평(8억평-> 18억평), 공시지가로 630조원, 시세 1,500조원 이상이 늘어났다.(상위 10개 법인 토지, 10년간 4.7억평 283조원 증가. 2018년 10월 17일 경실련 보도자료),  주택보유자 상위 1%가 보유한 주택수는 2007년 3,2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘어났다. 보유한 것보다 훨씬 적은 세금을 내는 불공평한 과세체계로 인한 결과이다.

문재인정부 출범이후 서울지역 아파트값은 30%대 상승했고, 부동산값은 1,000조 규모 폭등했다. 서울아파트값만 300조(가구당 평균 2억)이상 상승했다. 이러한 투기와 사재기를 통한 자산 불평등 심화현상의 핵심원인은 시세보다 터무니없이 낮게 조작해 온 공시지가와 공시가격 때문이다. 더 이상 이러한 불평등과 소유편중을 방치해서는 안된다. 올해로 토지공개념이 도입된지 30년이다. 진정한 토지공개념 실현에 문재인 정부가 적극 나서야 한다. <끝>

불로소득 환수를 위한 공시가격 개선을 촉구한다!

<부동산 불평등 해소를 위한 보유세강화시민행동> 기자회견

일시.장소: 2019.01.14(월) 오후1시 광화문 광장 (이순신 동상 앞)

● 주최: 부동산 불평등 해소를 위한 보유세강화시민행동 (경실련, 도시공동체연구소, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, 서울YMCA, 용산참사진상규명위원회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상, 참여연대, 토지+자유연구소, 한국도시연구소, 헨리조지포럼)
● 사회: 최지희_민달팽이유니온 위원장, 보유세강화시민행동 공동대표
● 발언
땅부자, 재벌에게 세금특혜주는 불공평한 공시가격: 김성달_경실련 부동산국책사업감시팀장
부동산 광풍으로 인한 실거래가 상승에 못 미치는 공시가격: 이원호_한국도시연구소 연구원
부동산 보유세 정상화를 위한 공시가격 정상화의 필요성: 남기업_토지+자유연구소 소장
● 기자회견문 낭독: 김용원_참여연대 복지조세팀장, 이태경_헨리조지포럼 사무처장

<기자회견문>

불로소득 환수위해 불공평한 공시가격을 개선하라

한국은 극심한 부동산 불평등 사회이다. 소수의 부동산 부자와 재벌대기업이 다수의 부동산을 보유하고 있으며, 대다수 시민들은 경제민주화를 외치고 있지만 소수의 부동산 사재기는 오히려 더욱 심해지고 있다. 지난 10년간 상위 1%의 재벌대기업이 보유한 토지는 10억 평 증가했으며, 상위1% 다주택자의 주택 수는 1인당 3.2채에서 6.7채로 두 배 증가했다. 보유한 만큼 세금을 내지 않고, 부동산 보유로 인한 불로소득을 모두 사유화하는 현실이 만들어낸 결과이다.

2016년 한국의 부동산 보유세 평균 실효세율은 0.16%로 매우 낮다. 실효세율이 이렇게 낮은 것은 과세의 기준이 되는 공시가격이 실제 가치보다 턱없이 낮게 책정되어 왔기 때문이다. 공시지가는 토지공개념의 핵심이지만, 도입 이후 30년간 시세와는 전혀 동떨어진 가격으로 인해 오히려 부동산 소유 편중 심화를 조장해왔다. 또한 2005년 주택 공시가격 제도 도입이후 토지를 소유한자와 아파트를 소유한자, 단독주택을 소유한 자간의 과세 불평등을 유발해왔다. 지난 십수년간 아파트는 시세의 65% 수준으로 과세했으나 단독주택과 토지는 시세의 30-40% 수준으로 과세했다.

엉터리 공시가격으로 가장 큰 혜택을 보는 이는 재벌대기업과 부동산 부자들이다. 서울 요지에 대기업들이 보유하고 있는 수천억 원 빌딩들의 공시가격은 시세의 39%에 불과해 연 수백억원의 보유세 특혜를 누리고 있다. 수백억 원의 주택을 보유한 재벌 회장들도 마찬가지이다. 지방에 저가아파트를 소유한 서민이 300억 원의 단독주택을 보유한 재벌회장보다 더 많은 세금을 내온 것이다.

십수년간 이러한 문제가 공론화 됐음에도 정부들은 개선에 나서지 않았다. 문재인 정부가 뒤늦게나마 잘못된 공시가격 개선을 추진중인 점은 매우 다행이다. 그러나 최근 표준단독주택과 표준지공시지가의 가격 열람이 시작된 이후 보수언론과 자유한국당은 케케묵은 세금폭탄론을 내세우며 반발하고 있다. 50만 원의 월세를 내지 못해 주거난민이 되는 청년들과 저소득층이 수두룩함에도 십억 원의 집을 보유한 이들의 보유세가 찔끔 늘어나는 것을 걱정하는 기사들이 쏟아지고 있다. 기초연금 등 복지제도는 자산을 반영한 금액을 기준으로 상대적 기준을 정해 지급되고 있음에도 불구하고, 공시가격의 정상화에 반대하는 세력들은 복지제도에 대한 기초적인 이해도 없이 공시가격이 오르면 탈락자들이 쏟아질 것이라는 비상식적인 주장으로 여론을 호도하고 있다.

보유한 만큼 공평한 세금을 내는 것은 당연하다. 재산이 많은 사람이 서민보다 세금을 덜 내는 사회는 결코 정의롭지 못한 불평등 사회이다. 불평등하고 시세와 동떨어진 공시가격 제도 개선은 그 불평등한 사회를 정상화 시키는 첫단추 이다. 더 이상 엉터리 공시가격으로 재벌대기업과 부동산 부자들에게 세금특혜를 주어서는 안 된다. 아파트와 단독주택, 토지의 공시가격 시세반영률을 같게 하고, 85%이상으로 정상화해야 한다. 부동산 불로소득의 환수 없이는 뛰는 집값과, 부동산 소유 편중 심화를 막을 수 없다.

모두가 부동산만을 바라보며 대박을 쫓는 사회, 노동을 통한 소득보다 불로소득을 원하는 사회를 우리는 원하지 않는다. 부동산 불로소득을 유발하는 제도 개선 없이는 소득주도성장도, 혁신경제도, 공정경제도 모두 공염불에 불과하며, 혼인과 출산을 기피하는 가장 큰 이유가 과도한 주거비라는 데에서 알 수 있듯이 대한민국의 존속조차 장담할 수 없다. 문재인 정부가 불평등 개선을 원하는 촛불시민들의 요구와 우리나라의 미래, 청년들의 미래를 위해 불로소득 환수를 위한 공시가격 정상화에 적극 나설 것을 촉구한다.

문재인 정부는 보유세 실효세율 1%(2016년 현재 0.16%)를 목표로 한 로드맵을 구체적으로 제시하고, 임기 중에 보유세 실효세율 0.5%를 달성하라

문재인 정부는 당장 공정시장가액비율을 폐지하고, 공시가격의 시세반영률 85% 달성을 위한 구체적인 로드맵을 제시하라

문재인 정부는 보유세로 마련된 재원을 신혼부부, 청년, 주거취약층 등을 위한 공공임대주택 건설에 최우선적으로 사용하라

2019년 1월 14일

부동산 불평등 해소를 위한 <보유세강화시민행동>
경실련, 나눔과미래, 도시공동체연구소, 민달팽이유니온, 민변민생경제위원회, 서울YMCA, 용산참사진상규명위원회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상, 참여연대, 토지+자유연구소, 한국도시연구소, 헨리조지포럼

혁명보다 어려운 조달관료개혁, 대통령이 직접 나서라

– 예정가격 초과 입찰은 무효다. 낙찰자결정·계약을 취소하고 예산낭비액을 환수하라
– 법률적 근거 없는 예정가격 초과로 예산낭비를 자행한 조달청장을 고발하라
– 중앙조달행정 개혁의 첫발은 예가초과 입·낙찰 과정의 모든 자료를 투명하게 공개하는 것이다.
– 감사원은 부적격 감사위원(前 조달청장 김상규)을 감사위원회의에서 제척하라

경실련은 2018. 6. 4. 예정가격(이하 ‘예가’)을 초과한 입찰자를 낙찰자로 선정해 약 1,000억원의 혈세를 낭비한 조달청의 중앙조달행정 개혁과 낙찰결정취소 및 예산낭비액 환수를 요구했다. (『예산낭비 조장해온 조달청을 문책하라』) 이러한 경실련의 중앙조달행정 개혁 요구이후, 2018. 9월경 예가 초과낙찰의 법률위반 및 예산낭비 등에 대한 감사청구가 이루어져 조만간 감사결과가 나올 예정인데, 그 결과가 문재인 대통령이 언급한 ‘평등-공정-정의’로울 지는 두고 볼 일이다.

한편 논란의 당사자인 조달청은 2018. 6. 4.자 경실련 주장에 대해 그 다음날 곧바로 전혀 사실이 아니라는 반박성 참고자료를 배포했지만, 2018년 국정감사에서 밝혀진 기획재정부의 유권해석에 따르면 오류가 분명했다. 이러한 상황에서 조달청은 입찰절차가 진행중인 기술제안입찰에서 ‘예가초과 가능’을 ‘예가 이하’로 정정공고 했지만, 기존의 잘못된 예가초과 입찰 사업에 대해서는 낙찰자결정·계약취소 및 책임자처벌 등의 후속조치를 않고 있어 위법행위를 얼렁뚱땅 넘어가려는 것이 아닐까라는 우려가 커지고 있다.

그러나 경실련이 입수한 관련문건[조달청 및 기획재정부의 질의 및 회신공문: 별첨 #1, #2]에 따르면, 조달청의 위법행위는 분명하다. 경실련은 조달청의 위법행위를 강력히 규탄하며, 감사원이 정의로운 감사를 수행하고, 예산낭비액 환수 및 조달청 책임자 처벌·형사고발 할 것을 촉구한다.

예가를 산정하는 실시설계 기술제안입찰에서 예가 초과 입찰은 무효다.

경실련은 2018. 6. 4.자 성명에서 예정가격이 산정되는 모든 입낙찰 방식에서는 예정가격이 낙찰상한액이 되어야함을 알렸다. 이러한 경실련 주장은 2018년도 국정감사와 국가계약법령을 관장하는 기획재정부의 유권해석으로 재차 확인됐다. 기획재정부는 조달청에 회신한 2018. 11. 13.자 공문에서 실시설계 기술제안입찰의 낙찰자결정방법으로 ‘예정가격 이하’라는 명시적 문구가 없다고 이를 ‘예가 초과 낙찰 가능’으로 해석해서는 안됨을 분명히 했다(별첨 #2 기재부 회신 공문 참조).

기획재정부는 이에 덧붙여 국가계약법상 예가를 작성하는 모든 입찰에서는 예가 범위내 낙찰이 원칙이라면서, 관련 규정들은 실시설계 기술제안입찰에도 적용되어야 함을 강조했다.

예가초과 입찰자의 낙찰자결정 및 계약체결을 즉각 취소하라. 만약 준공되어 계약취소가 불가능한 사업에 대해서는 예산낭비액을 즉각 환수하라.

기획재정부의 2018. 11. 13.자 회신내용에 따라, 조달청은 입찰이 진행중인 ‘국회도서관 자료보존관 건립공사’ 및 ‘국가정보자원관리원 공주센터 신축공사’에 대해 “입찰금액은 기초금액에 의하여 산출된 예정가격 이하여야 합니다”라는 공사입찰 정정공고를 했다. 잘못을 인정한 것이다.

기획재정부의 유권해석은 해석시점(2018. 11. 13.) 이전에도 동일하게 적용되어야 함이 마땅한바, 예가초과 입찰자의 낙찰자결정 및 계약체결은 즉각 취소되어야 한다. 다만 준공된 사업에 대해서는 계약취소가 불가능하므로, 적어도(예가범위 내의) 차순위와의 투찰금액 차액을 환수 조치해야 한다.

기회는 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로운 중앙조달행정으로 개혁하라.

그런데 조달청은 아직까지도 기존에 위법하게 진행된 낙찰자결정 및 계약취소 등의 후속조치를 전혀 진행하지 않을뿐더러 오히려 아무런 계획조차 내놓지 않고 있다. 이는 세간의 관심이 낮아질 시기를 틈타 자신들의 면피계획을 추진하기 위한 속셈이 아닌지 매우 의심스럽다. 문재인 대통령은 기회는 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로울 것이라고 강변한 적이 있다. 현재의 조달청 관료집단의 행동은 이러한 대통령의 인식에 정면에 반하는 행위이다. 매년 수십조원의 조달행정 적폐가 이제야 비로소 드러났다. 입·낙찰관련 자료를 투명하게 공개해 중앙조달행정 개혁의 첫걸음을 내딛어야 한다.

감사원은 前 조달청장(김상규)을 감사위원회의에서 당장 제척하라.

예가초과 입찰로 인해 약 1,000억원의 예산낭비가 우려되고 있음이 알려진 뒤, 동 사안은 2018. 6월경 특정인에 의해 감사청구가 이뤄졌다. 1,000억원의 예산낭비 감사대상 사업은 2015. 7월부터 2017. 7월까지 입찰공고된 실시설계 기술제안입찰의 6개 사업이다.
감사위원회의는 감사계획 및 감사결과에 대해 최종 결론을 내리는 감사원의 최고의사결정기구이다. 그런데 현재 6인으로 구성된 감사위원 중 김상규 위원은, 감사대상 사업 6개 중 3개 사업에 대해 입찰공고 및 계약체결이 이뤄진 당시 조달청장을 역임[재임기간: 2014. 7월 ∼ 2016. 2월]한 당사자로서 감사원 사무처리 규칙 제5조의2(감사위원의 제척·회피) 제척대상이다. 공정한 감사를 위해 이해관계인인 김상규 위원은 반드시 제척되어야 한다.

예산낭비를 조장한 조달청장 및 실무자를 형사고발하라.

세금은 혈세이다. 혈세를 낭비한 공직자에 대해서는 가장 엄격한 법적용이 필요하며, 그래야만 세금을 한 톨이라도 아껴쓰기 위해 노력하게 된다. 그런데 중앙조달행정을 관장하는 조달청은 단 6개 사업에서 약 1,000억원이라는 어마어마한 예산낭비를 조장하고서도 오히려 이를 무마시키기 위하여 동분서주하고 있다. 혈세로 봉급을 받고 있는 이들이, 혈세낭비 책임을 무마시키려는 것은 가중처벌이 불가피하다. 감사원은 엄중한 감사결과를 내놓고 이에 근거해 조달청장과 공직자들을 검찰에 고발해야 함이 마땅하다.

그간 우리나라 공공건설사업은 예산의 효율적 사용이 이뤄졌는지 매번 비판을 받아왔다. 이번 사례를 기회삼아 불공정하게 이루어지는 평가시스템을 전면 개선해야 한다. 공사비에 대한 검증시스템 부재, 가격경쟁 없는 입낙찰방식, 엉터리 표준품셈을 통한 원가 부풀리기, 로비를 조장하는 가중치평가방식 및 강제차등점수제, 관련 정보의 철저한 비공개 등 부패를 유발하는 제도개선에 나서야 한다. 개혁을 거부하고 있는 관료에게만 맡겨서는 안된다. 문재인 대통령이 불공정한 건설제도 개혁에 직접 나서 챙겨야 한다. <끝>

별첨 #1 실시설계 기술제안입찰의 예정가격 초과입찰 관련 질의(조달청→기획재정부) [시설총괄과-8938, 2018. 11. 7.]
#2 실시설계 기술제안입찰의 예정가격 초과입찰 관련 질의 회신(기획재정부→조달청) [계약제도과-1545, 2018. 11. 13.]

표준주택 공시가격 재조사 요청한 6개 자치단체장에게 공개질의

국토부 직접 찾아간 강남구‧서초구‧마포구‧성동구‧동작구‧종로구 대상
아파트소유자에게만 세금 2배 더 걷는 불공평 공시가격 개선 의지 묻는 공개질의 발송

경실련은 오늘 (17일) 강남, 서초, 마포, 성동, 동작, 종로 등 6개 구청장에게 표준주택 가격 개선 의지를 묻는 공개질의서를 발송했다. 언론 보도에 따르면 위 단체장은 지난 10일 국토교통부 청사로 찾아가 표준지와 표준단독주택 공시 예정 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 요청했다. 예년에 비해 상승률이 높아져 주민들의 세 부담이 늘어난다는 것이 주된 이유였다.

지역 주민들의 세 부담을 우려해 공시가격 현실화를 반대한다는 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가단독주택과 토지를 소유한 이들은 시세의 절반 이하 수준의 공시가격으로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 꾀하지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. ▲부동산 유형별 시세반영률의 차이로 조세형평성이 무너져 왔고 ▲시세보다 낮은 공시가격으로 인해 가진 만큼 세금을 낸다는 조세기본원칙을 파괴해 왔고 ▲시세보다 턱없이 낮은 공시가격으로 부동산 투기 및 사유화를 조장해 왔다. 정부와 지자체는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 일부 계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서야 할 것이다.

<별첨 표준지 및 표준주택 가격 정상화에 대한 공개질의서>

1. 1990년 토지공개념과 함께 공시지가가 도입됐고, 2005년부터는 공시가격이 도입됐지만 시세반영률이 낮고, 부동산 유형별로도 서로 차이나 불로소득을 제대로 환수하지 못하고 있습니다.

– 귀 지자체의 표준주택 및 표준지 공시가격과 아파트 공시가격이 시세를 얼마나 반영하고 있는지 파악하고 계십니까?
– 각각의 시세반영률은 얼마입니까?

2. 경실련 조사결과 아파트 소유자는 지방 저가아파트도 시세를 70% 정도 반영하고 있으며, 공시가격이 발표된 첫해인 2006년에는 서울도 아파트의 시세반영률이 70% 이상이었습니다. 하지만 한남동, 이태원동, 논현동, 삼성동 등 초고가 단독주택은 시세반영률이 4~50% 수준에 불과한 것으로 나타납니다.

– 공정해야 할 공시가격이 부동산 유형별로 서로 크게 차이나며 아파트 소유자들은 단독주택 및 상업업무빌딩 등의 소유자들보다 공시가격 제도 도입이후 13년간 보유세를 2배나 더 납부해왔습니다. 따라서 최소한 아파트와 동일한 수준으로 표준지와 표준주택 시세반영률을 올려 불공평 과세를 해소해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

3. 토지공개념 도입 이후 30여년이 지났지만 불공정한 공시가격으로 인해 상위 1%의 부동산 소유편중은 더욱 심각해졌습니다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했습니다.

상위 소수의 부동산편중이 심각해진 데에는 부동산의 가치에 맞는 공평과세가 실현되지 못한 것이 주요 원인이며, 시세를 제대로 반영하지 못하는 공시지가 및 공시가격 때문입니다. 뒤늦게나마 정부가 불공평한 과세기준을 바로잡기 위한 의지를 갖고 표준주택과 표준지의 공시가격 인상을 추진하고 있는 것은 다행이며, 이번 기회에 정부는 모든 부동산 공시가격의 시세반영률을 80% 이상으로 올려야 합니다. 하지만 귀 지자체장께서는 급격한 세부담 인상이 우려된다며 표준주택 가격 인상을 조정해달라고 국토부에 요청하셨습니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격의 2019년 시세반영률은 얼마가 적정하다고 생각하십니까?
– 국토부의 표준주택 가격의 인상을 반대하신다면 아파트 뿐 아니라 단독주택, 상업업무 빌딩 등 모든 부동산에 대한 시세반영률 80%까지 올리는 공시가격 개선을 언제까지 해야 한다고 생각하십니까?

4. 표준지와 표준주택 공시가격 이의신청이 끝났고, 국토부장관은 곧 2019년 표준지와 표준주택 가격을 결정고시 할 예정입니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격이 시세를 제대로 반영하고 있는지 조사검증할 의향이 있습니까?
– 조사검증 후 여전히 왜곡조작된 것으로 나타날 경우 이를 거부할 의향이 있습니까?

5. 국토부가 결정하는 표준지와 표준주택 공시가격은 귀 지자체가 결정하는 개별지와 개별주택 공시가격의 산정기준입니다. 지금까지 국토부는 표준지와 표준주택 가격을 매년 수백억원의 예산을 투입하면서도 시세보다 터무니없이 낮게 산정했을 뿐 아니라 지역별, 가격별, 유형별로도 다르게 적용하는 등 30년간 공시가격을 왜곡조작하며 불공평과세를 조장해왔습니다.

– 개별 지자체에서 불공평 과세를 해소하기 위해 공시가격을 개선하고 싶어도 국토부의 독점권한으로 인해 속수무책이었습니다. 지금이라도 국토부의 표준지와 표준주택 가격 독점결정권을 17개 광역단체장에게 이관, 보다 투명하고 공정하게 공시가격을 조사결정하도록 유도해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?