후퇴한 재건축 허용 연한을 정상화하라!

– 재건축 허용 연한 40년으로 도정법시행령 개정해야 –
– 개발이익 50% 환수와 주민 동의요건 강화가 근본대책 –

국토교통부(장관 김현미)는 재건축 사업이 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선한다고 밝혔다. 재건축 사업추진 여부를 결정하는 안전진단의 절차와 기준이 완화되어 사업추진의 필요성을 결정하는 기능을 하지 못했고 최근 재건축시장 과열과 맞물려 사업의 본래 취지와 다르게 사회적 낭비 등 부작용을 개선하기 위함이라고 한다.

집값 안정과 서민주거안정을 위해서 완화된 재건축사업 규정을 정상화겠다는 정책방향은 맞다. 최근 서울 강남 재건축사업 지역의 집값이 급등하고 투기의 중심이 된 원인은 지난 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 재건축사업 규정을 과도하게 완화했기 때문이다. 그러나 핵심인 재건축 연한을 40년으로 강화하는 방안은 빠져 있어 투기수단으로 전락한 재건축사업을 정상화할 수 있을지 의문이다.

지난 박근혜정부는 2014년 9•1 대책을 통해 재건축 가능 연한 30년으로 단축하는 내용을 포함한 재건축 활성화대책을 발표했다. 2015년 <도시및주거환경정비법시행령(이하 시행령)>을 개정하여 시•도가 조례로 운영하던 재건축 허용 연한 기준을 사실상 30년으로 제한했다. 개정 전 시행령에서는 ‘준공된 후 20년 이상의 범위’로 하한 기준만을 제시하여 재건축 가능 연한을 시•도가 정하도록 했지만 개정 후에는 ‘준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위’로 상한 범위를 추가했다.

개발압력이 높았던 서울시는 2006년부터 무분별한 재건축 사업추진을 방지하고 부동산 시장 안정을 위해 ’1991년 이후 준공된 아파트는 40년이 지나야 재건축이 가능하도록‘ 조례로 운영했다. 민간에서 조례 완화 시도가 여러 차례 있었지만 서울시는 2011년 전문가 검토와 실제 42개 단지 사전조사 등 실증을 통해 재건축 허용연한을 40년으로 유지할 것을 결정한 바 있다. 아파트 건축물의 최소 수명이 40년 이상임을 객관적으로 입증했지만, 정부의 편법적인 시행령 개정으로 서울시의 기준은 무력화됐다.

콘크리트의 수명이 100년임을 감안할 때 노후•불량건축물의 연한을 ‘30년 이하’로 유지하는 것은 자원낭비 뿐만 아니라 현재 건설기술 수준을 반영하지 못한 낡은 기준이다. 이제는 ‘준공된 후 40년 이상’으로 시행령을 개정하여 무분별한 재건축사업을 방지해야 한다.

과거 정부는 주택정책에 대한 철학과 소신 없이 냉온탕식 규제와 오락가락 주택정책으로 투기 시장의 내성을 강화했다. 최근 재건축 사업단지의 과열 양상도 정부의 잘못된 정책에서 비롯된 만큼 정부는 이러한 실패를 되풀이하지 않아야 한다. 그러나 얼마 전 재건축 연한 연장을 놓고 주무 부처 장관과 경제 장관 간 서로 상반된 의견은 시장에 혼선을 주고 정부 정책방향에 대한 불신을 키워 보다 신중한 정책 추진이 요구된다.

안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 무분별하게 추진되는 비정상적 재건축사업을 근절하겠다는 정책 메시지를 시장에 보내야 사업의 과열양상을 막고 정비사업을 정상화할 수 있다. 재건축의 사업성을 높이기 위해 완화했던 관련 조치들은 모두 정상화해야 한다. 조합설립을 위한 주민 동의요건을 강화하고, 재건축 용적률 특혜를 폐지하고, 임대주택 및 소형주택 건립 의무화, 분양가상한제 등을 재도입해야 한다. 무엇보다 재건축사업을 정상화하기위한 근본대책은 불노소득인 개발이익을 최소 50%이상 환수하는 것이다.끝

#별첨. 180221_성명_재건축안전진단강화입장

여당이 정부의 재건축사업 정상화대책 발목 잡나?

– 재건축사업 안전진단 기준 완화하는 도정법 개정안 폐기해야 –

13일 황희의원(더불어민주당, 서울 양천구갑)은 안전진단 평가기준에 구조안전성의 비중을 낮추고 입주자 만족도를 신설하는 「도시및주거환경정비법(이하 도정법)개정안」을 대표 발의했다. 개정안에는 최근 정부가 재건축사업 정상화를 위해 강화한 재건축 안전진단 기준을 개정 전보다 완화하는 내용을 담고 있다. 아울러 도정법시행령에 규정된 ‘재건축 가능연한’을 30년으로 법률에 명시해, 최근 정부가 언급했던 ‘사업 가능연한 40년’ 추진 방안을 차단해 재건축사업 정상화를 막겠다는 의도로 해석된다.

황희의원 등이 발의한 도정법개정안은 시행된 지 10일도 안된 정부의 ‘재건축안전진단 정상화방안’을 전면 무력화하는 법안이다. 황의원의 지역구인 목동 등 30년이 지나 재건축사업을 추진 중인 지역 주민들은 정부의 안전진단 강화로 사업 추진이 불투명해지자 반발하고 있다. 대표 발의한 황의원 외에 고용진의원(서울 노원구갑), 박영선의원(서울 구로구을), 설훈(경기 부천시원미구을), 안규백(서울 동대문갑), 어기구(충남 당진시), 전해철(경기 안산시상록구갑), 정재호(경기 고양시을), 최인호(부산 사하구갑) 등 더불어민주당 중진급 국회의원 9명과 이동섭의원(바른미래당 비례) 등 여당 의원들이 대거 입법 발의에 참여했다.

재건축사업의 투기를 막고 무분별한 사업추진의 폐해를 개선하기 위한 정부의 정책을 견인하고 책임 있게 행동해야할 여당의원들이 정부 정책의 발목을 잡는 것은 실망스럽고 유감이다. 재건축사업은 정부의 각종 규제완화로 민간의 수익사업으로 전락했다. 이제는 노후 주택을 개량하는 공익적 사업으로 정상화해야 한다. 사업성을 높이기 위해 중단됐던 개발이익을 철저하게 환수하고, 용적률 특혜를 없애고, 소형주택 건설을 의무화해야 한다.

올해부터 부과중지 됐던 <재건축초과이익환수제>가 재시행 됐지만 재건축사업의 투기를 잡고 사업을 정상화하기에는 부족하다. 형식적인 절차였던 안전진단의 기준과 절차를 강화한 정부의 조치는 미흡하나 재건축사업 정상화를 위한 첫 시작이다. 사업 가능한 건축물 연한을 40년으로 연장하는 대책도 추진되어야 한다. 이마저도 중단된다면 재건축사업 정상화는 요원할 것이다.

이번 개정안은 국토교통부 고시에 규정된 안전진단 기준을 법률로 상향해 50%인 구조안전성 가중치를 15%로 축소하고, 입주자 만족도를 신설해 30%를 배정했다. 국토부의 개정 전 구조안전성 가중치가 20%인 점을 감안하면 구조안전성 가중치를 더욱 축소했고, 입주자 만족도 비중을 구조안전성보다 높게 평가하도록 했다. 사실상 30년이 지난 건축물은 주민이 원하면 재건축사업을 추진할 수 있도록 했는데, 재건축사업에서 발생한 막대한 개발이익의 사유화를 그대로 방치하는 것이다. 기존 사업추진 구조를 유지하면 수익실현을 위한 민간의 무분별한 재건축사업 추진을 막기 어렵다.

재건축사업은 주민 3/4의 동의로 추진할 수 있다. 즉 1/4의 주민이 반대해도 사업을 추진할 수 있는데 재산권을 제한하는 이유는 공익적 성격의 사업이기 때문이다. 사업이 공익에 부합하도록 추진되기 위해서는 편의나 선호도 등 주관적 기준보다 건물 구조안전 등 객관적 기준에 따라 사업 추진 여부가 결정되어야 한다. 객관적 기준에 따라 사업이 추진되어야 불필요한 갈등을 방지하고 자원낭비 문제를 개선할 수 있다. 사업추진을 결정하는 조건으로 주민의견을 최우선으로 반영하기 위해서라면 느슨한 주민 동의 요건부터 강화하는 것이 순서일 것이다.

문재인정부는 부동산 시장의 안정과 주거문제 해결 등 주택정책을 정상화하는 것을 정책의 최우선 과제로 삼고 있다. 안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 주택을 부수고 새로 짓는 사회적 낭비는 더 이상 방치해서는 안된다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화를 무력화하는 도정법개정안은 폐기해야 한다. 사업의 공익성과 정책의 타당성 등에 대한 성찰 없이 지역 주민의 요구에 부합해 재건축 투기대책의 발목을 잡는 것은 당장 지역민에게 박수 받을 수 있지만 정치인으로서 국민적 신뢰를 잃는 것임을 명심해야 한다. 어떤 여당의원이 국민의 요구에 반하는 입법을 추진하는 지 국민은 지켜볼 것이다.끝

#별첨.180319_성명_재건축안전진단무력화법안발의입장

박원순 서울시장 종상향(2종->3종) 승인으로
가락시영 (헬리오시티) 시세총액 9조원 상승

– 1980년이후 쌀값은 4배 상승, 가락시영 땅값은 420배(30만원->1억3천만원) 폭등

박원순 서울시장의 재건축 종상향(2종->3종) 승인 등으로 인해 곧 준공을 앞두고 있는 헬리오시티(가락시영)의 시세총액은 2011년 4조에서 2018년 13조로 9조원 상승한 것으로 나타났다. 종상향 이전 4조원에서, 시가총액이 올해 9월 기준 13조원으로 상승했다.

가락시영아파트는 1981년 분양이후 2000년 안전진단이 통과되며 재건축이 본격화됐다. 2006년 당시 서울시장이던 오세훈 시장은 ‘2종주거’이던 가락시영 아파트의 ‘3종주거’로 종상향은 불허했다. 2006년 서울시는 평균 16층, 최고 25층, 용적률 230%, 총 8,106세대로의 재건축을 승인했다. 재건축 승인 이후 2008년 기준 아파트 총액은 4조 6천억원으로, 최초 분양총액인 631억원이 27년간 4조 5천억원 상승했다.

가락시영은 2006년 시행인가 이후 사업을 미루고, 2009년 3종 주거지역으로의 종상향을 추진했지만 서울시가 반려해 현실화 되지 못했다. 그러나 2011년 6월 당선된 박원순 서울시장은 그해 12월 2종에서 3종주거로 종상향을 승인했다. 이로 인해 용적률 286%, 평균 28층, 최고 35층, 가구수 9,410 가구로 재건축 변경 허가됐다. 임대주택 1,401가구를 제외한 분양주택은 8,109세대이다. 2015년11월, 1,558세대를 일반에게 분양했다. 이때 평균 일반분양 가격은 평당 2,550만원으로, 시가총액은 6조 8,110억원이었다.

이후 분양권 거래가격은 평당 4,935만원으로 상승했고, 올해 9월 기준 시가총액은 13조 2천억원에 달한다. 2015년 분양당시 기준 6조 8천억원, 분양전 시가총액 대비로는 6조 4천억원이 상승했다. 그러나 종상향 결정 이전인 2011년기준 시가총액은 4조1천억원으로, 이를 기준으로 계산하면 약 9조원이 상승했다.

1982년부터 재건축이전인 2000년까지 연간 560억 19년간 1조 640억원이 상승했다. 재건축을 위한 안전진단 통과 이후 종상향 이전인 2011년까지 연간 2,700억원, 약 3조원이 상승했다. 그러나 종상향 승인이후 일반분양 세대수가 늘어나면서 재건축 사업성이 늘어났다. 그 이후 각종 특혜정책으로 인해 7년동안 9조원(연간 1.3조원)이 상승했다.

이러한 강남 아파트값 상승으로 인해 가락시영(헬리오시티) 토지가격은 1981년 가락시영 아파트 분양당시 평당 30만원에서 올해 9월기준 1억 2,600만원으로 약 420배 상승했다. 토지가격은 아파트 시세에서 건축비를 제외하고 용적률을 적용 산출했다.

같은 기간 쌀 한가마니(80㎏) 값은 1980년 4만9천원에서 2018년 18만원으로 약 3.7배가 상승했다. 헬리오시티 토지가격이 쌀값보다 114배 높게 상승한 것이다.

문의:경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)

정부가 정한 땅값과 건축비는 2,200만원 vs 분양가는 4,500만원

– 분양가상한제 폐지 이후 정부가 수수방관하며 고분양가 방조
– 지금 당장 분양가상한제 도입하고 분양원가 공개하여 집값거품 제거해야

서민들은 꿈꿀 수도 없는 부자들의 분양 잔치에 정부는 없었다. 어제(7일) 분양 마감된 서초우성재건축 아파트는 평균분양가 4,500만원, 34평 기준 17억원에 분양됐다. 앞으로 더 오를 것이라는 기대감에 사람이 몰려 평균 42대1의 경쟁률을 기록했다. 2015년 초 분양가상한제 폐지와 재건축 규제가 풀린 이후, 3년 동안 재건축아파트 단지들은 높은 분양가를 책정하며 주변 시세를 자극했고 이후 분양가도 상승하는 악순환이 이어지고 있다. 그러나 정부는 소비자를 위해 아무런 역할도 하지 않고 있다. 문재인정부 18개월 동안 서울아파트값은 평균 2억, 강남은 평균 5억 등 총 300조원이 상승했다.

정부 정한 기준에 따라 산정한 아파트값은 얼마일까?

해당 아파트의 정부 기준 가격을 검토했다. 정부는 매년 공시지가(토지비)와 기본형건축비(건물값)를 발표한다. 올해 해당 토지의 공시지가는 평당 4,700만원으로 용적률(300%)을 고려한 아파트 평당 토지비는 1,570만원이고, 기본형건축비는 630만원이다. 이를 기준으로 분양가를 책정할 경우, 평당 2,200만원이다.

서초구청장이 입주자(소비자) 모집을 위해 승인한 분양가는 평균 평당 4,500만원이지만 34평의 경우는 5,140만원(대지비 3,860만원, 건축비 1,280만원)에 승인됐고, 이는 중앙정부와 지방정부가 매년 발표한 가격과 비교하면 한 채당 10억원 차이난다.

정부는 부동산 투기를 구경만 하고 있는가?

우성1차의 아파트값은 33평 기준 분양가상한제가 유지됐던 이명박 정부에서는 7억원 대까지 떨어졌으나 2014년 말 분양가상한제 폐지이후 11억원으로 상승했다. 재건축 후 34평 분양가는 17억원까지 상승했다. 재건축 아파트의 고분양가가 주변집값을 끌어올리며 집값불안을 조장해왔음을 노무현정부에서 이미 경험했지만, 문재인 정부는 2017년 8월2일 대책 발표 때부터 분양가상한제 언급만 했을 뿐 전면적인 도입을 미루고 있다. 이낙연 총리 역시 10월 2일 국회 본회의 답변에서“분양가상한제 도입 등을 고려하겠다.”라고 답변을 했으나 아무 조치도 취하지 않았다.

재건축아파트의 분양가격을 40년 넘게 승인했던 자치단체장과 공무원은 쉽게 분양가격의 적정성을 검토할 수 있다. 그러나 민간아파트의 분양가상한제가 2015년에 사실상 폐지되었다는 이유로 아무도 문제삼지 않고 있다. 권한도 없는 선분양아파트 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)를 내세워 형식적인 통제를 하고 있지만, HUG는 정부가 정한 토지․건축비를 기준으로 하지 않고, 주변시세를 기준으로 분양보증심사를 하며 분양가를 통제하는 시늉만 낼 뿐이다.

이런 무책임이 분양가상한제 폐지 이후 2015년부터 3년 지속되면서 평당 3천만원 정도이었던 강남분양가는 5,000만원을 넘어섰다. 2013년 분양가상한제하에서 분양한 대치동 청실아파트의 경우 평균 3,200만원, 34평기준 9억원내외로 분양했다.

중앙정부가 정한 기본형건축비와 공시지가는 엉터리인가?

정부가 매년 정해 고시하고 있는 공시지가와 기본형건축비가 엉터리인지 서초구청장이 승인한 분양가가 엉터리인지도 밝혀야 한다. 서초우성재건축의 분양가 기준으로 토지비를 산출하면(평당 3,860만원×용적률 300%) 환산하면 평당 1.3억원에 달한다. 하지만 공시지가는 4,700만원으로 36%에 불과하다.

건축비 역시 고급아파트 설계 등으로 일부 추가금액이 발생할 수는 있지만 법이 정한 기본형건축비보다 두배 이상 비싼 것은 납득하기 어렵다. 정부가 엉터리 가격을 책정한 것인지, 건설사가 수익을 위해 가격을 부풀린 것인지 검증되어야 한다.

입을 꾹 다문 정치권도 문제다.

문재인 정부 18개월 부동산값이 1,000조 폭등해 전체국민 저축액 40조 규모의 25배 불로소득이 발생했다. 서울아파트값이 300조, 서울 부동산값은 600조 폭등한 것으로 추산된다. 그럼에도 집권 여당은 물론 제1야당인 자유한국당조차 조용하다. 아무 대책도 제시하지 않고 구경만 하고 있다. 이는 직무유기이자 시민과 사회적 약자에 대한 주거안정을 포기행태이다.

짓지도 않은 아파트를 파는 선분양제 아파트는 분양가상한제와 분양원가 공개를 실시하고, 공기업과 상호출자제한기업은 후분양제 의무화를 당장 시행해야 한다. 2014년 정치권은 탄력적용이라며 사실상 민간아파트의 분양가상한제를 폐지했다. 이후 집값이 급등하고 있음에도 분양가상한제 재도입에 대해서는 여야 할 것 없이 침묵하고 있다.

정부가 부동산투기를 조장해 부동산 거품을 통한 불로소득 주도성장정책을 지속하지 않겠다면 당장 시민 90%가 지지하여 2007년 4월 만들어진 법에 따라 선분양제 아파트는 분양원가공개와 분양가상한제를 즉시 시행할 것을 촉구한다. 이는 법 개정도 필요 없고 즉시 시행이 가능하다. 또한 재건축 활성화를 위해 무분별하게 완화된 용적률 특혜, 임대주택의무비율 특혜 등 전반적인 정책 재검토가 필요하다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

재개발/재건축 매입 임대주택, 주거약자위한 장기 공공임대주택으로 공급하라- 서울경기와 달리...

<div class="xe_content"><p> </p> <p><img alt="" src="http://www.peoplepower21.org/files/attach/images/37219/212/564/001/eeb5…; style="width:800px;height:1128px;" /></p> <p> </p> <h1>‘재건축 지역 세입자 대책 마련을 위한토론회' 개최</h1> <h2>서울특별시의회, 재건축지역 세입자, 주거시민단체, 국토부 참석</h2> <h2>재개발, 재건축지역 세입자 보호를 위한 실질적 대책 논의 </h2> <h3>일시,장소 : 2019년 2월 20일(수) 오후2시, 서울특별시의회 의원회관 제1대회의실</h3> <div> </div> <p>▣ 토론회 취지</p> <p> </p> <p>서울 마포구 아현동 재건축정비구역에 살던 고 박준경씨는 강제집행을 당하고 이주할 곳을 마련하지 못하게되자 처지를 비관해 유서를 남기고 자살하는 사고가 발생하였음.</p> <p>재개발 정비구역 세입자는 일정 요건이 충족되면 공공임대주택 입주, 주거이전비, 이사비 등을 보상받고, 상가세입자 역시 일정한 영업보상을 받지만 재건축 정비구역 세입자들은 전혀 보상받지 못해 이주 단계에서 끊임없이  분쟁이 발생함. 용산참사 이후 10년 지났지만, 재개발지역 세입자들을 위한 이주대책이 마련 되지 않아 용산의 비극이 반복되고 있음.</p> <p>이에 현재 재건축 지역에 살고 있는 세입자, 주거시민단체, 서울시, 서울시의원 등이 재건축, 재개발 제도의 문제점을 짚어보고 세입자 보호를 위한 실질적 대책을 수립하여 제도 개선 방향을 모색하고자 함. 끝.</p> <p> </p> <blockquote> <p>▣ 첨부자료1 : 토론회 개요</p> <p> </p> <p>- 제목 : 재건축 지역 세입자 대책 마련을 위한 토론회</p> <p> </p> <p>- 일시 : 2019년 2월 20일(수) 오후2시</p> <p>- 장소 : 서울특별시의회 의원회관 제1대회의실</p> <p>- 주최 : 서울특별시의회</p> <p>- 주관 : 서울특별시의회 도시계획관리위원회, 참여연대 민생희망본부, 용산참사진상규명위원회 </p> <p> </p> <p>- 개회사 : 노웅래 국회 과학기술정보방송통신위원회 위원장</p> <p>- 축사 : 더불어민주당 금태섭 국회의원 </p> <p> </p> <p>- 발제 : 재건축 세입자 대책 마련 필요성과 그 방안</p> <p> <span> </span>  이강훈 변호사 / 참여연대 민생희망본부 부본부장</p> <p> </p> <p>- 사례발표 : 김민수 / 개포8단지상가대책위원장</p> <p>                고혜란 / 방배5구역. 주거세입자 위원장</p> <p> </p> <p>- 토론1. 이원호 한국도시연구소 책임연구원</p> <p>- 토론2. 이주원 국토교통부장관 정책보좌관</p> <p>- 토론3. 정상길 은평주거복지센터 센터장</p> <p>- 토론4. 차창훈 서울시 주거사업과장</p> <div> </div> </blockquote> <p> </p></div>

<div class="xe_content"><p> </p> <p> </p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><img alt="" src="http://www.peoplepower21.org/files/attach/images/37219/212/564/001/eeb5…; style="vertical-align:middle;height:1128px;width:800px;" /></p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <h1 style="font-size:30px;margin:20px 0px 10px;font-weight:500;line-height:48px;color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;">‘재건축 지역 세입자 대책 마련을 위한 토론회' 개최</h1> <h2 style="font-weight:500;line-height:30px;color:rgb(102,153,204);margin-top:20px;margin-bottom:10px;font-size:20px;background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;">서울특별시의회, 재건축지역 세입자, 주거시민단체, 국토부 참석</h2> <h2 style="font-weight:500;line-height:30px;color:rgb(102,153,204);margin-top:20px;margin-bottom:10px;font-size:20px;background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;">재개발, 재건축지역 세입자 보호를 위한 실질적 대책 논의 </h2> <h3 style="font-weight:500;line-height:1.1;color:rgb(102,102,102);margin-top:20px;margin-bottom:10px;font-size:18px;text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;">일시,장소 : 2019년 2월 20일(수) 오후2시, 서울특별시의회 의원회관 제1대회의실</h3> <div style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);"> </div> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">▣ 토론회 취지</p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">서울 마포구 아현동 재건축정비구역에 살던 고 박준경씨는 강제집행을 당하고 이주할 곳을 마련하지 못하게되자 처지를 비관해 유서를 남기고 자살하는 사고가 발생하였음.</p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">재개발 정비구역 세입자는 일정 요건이 충족되면 공공임대주택 입주, 주거이전비, 이사비 등을 보상받고, 상가세입자 역시 일정한 영업보상을 받지만 재건축 정비구역 세입자들은 전혀 보상받지 못해 이주 단계에서 끊임없이  분쟁이 발생함. 용산참사 이후 10년 지났지만, 재개발지역 세입자들을 위한 이주대책이 마련 되지 않아 용산의 비극이 반복되고 있음.</p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">이에 현재 재건축 지역에 살고 있는 세입자, 주거시민단체, 서울시, 서울시의원 등이 재건축, 재개발 제도의 문제점을 짚어보고 세입자 보호를 위한 실질적 대책을 수립하여 제도 개선 방향을 모색하고자 함. 끝.</p> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <blockquote style="padding:10px 20px;margin:0px 0px 20px;border-left:5px solid rgb(91,192,222);background:rgb(248,248,248);color:rgb(102,102,102);text-align:justify;"> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">▣ 첨부자료1 : 토론회 개요</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 제목 : 재건축 지역 세입자 대책 마련을 위한 토론회</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 일시 : 2019년 2월 20일(수) 오후2시</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 장소 : 서울특별시의회 의원회관 제1대회의실</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 주최 : 서울특별시의회</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 주관 : 서울특별시의회 도시계획관리위원회, 참여연대 민생희망본부, 용산참사진상규명위원회 </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 개회사 : 노웅래 국회 과학기술정보방송통신위원회 위원장</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 축사 : 더불어민주당 금태섭 국회의원 </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 발제 : 재건축 세입자 대책 마련 필요성과 그 방안</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> <span> </span>  이강훈 변호사 / 참여연대 민생희망본부 부본부장</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 사례발표 : 김민수 / 개포8단지상가대책위원장</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">                고혜란 / 방배5구역. 주거세입자 위원장</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 토론1. 이원호 한국도시연구소 책임연구원</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 토론2. 이주원 국토교통부장관 정책보좌관</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 토론3. 정상길 은평주거복지센터 센터장</p> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">- 토론4. 차창훈 서울시 주거사업과장</p> </blockquote> <div style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);">         </div> <div style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);">        자료집<a href="https://docs.google.com/document/d/1yKIuvTBmuTCbDUtiSlwitC946Rvrn81OrbS…; style="background:0px 0px;color:rgb(51,51,51);" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]</a></div> <div style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);"> </div></div>

작년 말 국토교통부 발표에 따르면 주거용 건축물 면적 61.5%는 아파트가 차지하고 있다. 아파트는 우리나라의 가장 보편적인 주거 형태가...

78

‘78’. 뉴스타파가 말 그대로 살인적인 전세보증금 폭증 상황을 취재하다 마주한 숫자다. 정부의 가계동향지수를 보면 지난 2014년 말 현재 우리나라 전체 가구의 월 평균 소득은 4,302,352원이다. 뉴스타파가 국토교통부의 실거래가 집계를 바탕으로 구한 서울 아파트 평균 전세보증금 3억 3천 665만원을 이 소득 금액으로 나눠보니 78이라는 숫자가 나왔다. 우리나라에서 평균 정도의 소득을 올리는 가구가 78개월, 즉 6.5년 동안 단 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울 지역의 평균적인 아파트 ‘전세보증금’을 마련할 수 있다는 뜻이다.

12.8

12.8이라는 숫자는 한달여 전 주거비 문제 취재를 시작하면서 정부의 가계동향조사 자료를 분석하다 맞닥뜨린 숫자다. 가계동향조사자료는 통계청이 전국의 만가구 정도를 표본으로 설문조사한 결과물이다. 가계 소득과 지출에 대한 수백 개 항목을 설문조사해 국민 살림살이의 동향과 추이를 가늠한다.가계동향조사의 주요 설문 항목 중 하나가 ‘실제주거비’다.

2015년 2분기 현재 가구당 ‘실제주거비’는 월 평균 73,870원이다. 일반적인 상식에 비해 턱없이 낮다. 이렇게 낮은 이유는 이 ‘실제주거비’에는 전세보증금이 포함되지 않고, 월세 지출만 포함되기 때문이다. 게다가 실제주거비를 구할 때는 자가 소유 가구나 전세 가구까지 포함한 전체가구를 분모로 한다.

(월세가구수 × 월세지출액) ÷ 전체가구 = 실제주거비

그런데 자가 소유나 전세의 경우 월세지출액이 0(제로)이기 때문에 월세, 즉 실제주거비는 턱없이 낮게 나올 수 밖에 없다. 만약 공식에서 분모를 전체가구로 하지 않고 월세가구로 한정한다면 실제주거비는 훨씬 클 것이다. 통계의 함정이다. 때문에 이 실제주거비라는 항목에 나타난 금액 자체엔 큰 의미를 둘 필요가 없다. 눈여겨 볼 것은 그 추이다. 12.8%는 지난 2015년 1분기 실제주거비의 상승비율을 의미한다. 바로 직전 분기, 즉 2014년 4분기에 비해 실제주거비가 그만큼 올랐다는 것이다.

실제주거비가 12.8% 상승한 것은 2003년 통계청이 신분류를 기준으로 가계동향조사를 집계한 이후 49분기만에, 즉 12년만에 가장 높은 상승률이다. 이는 월세입자들의 월세 지출 부담이 크게 늘어나고 있고, 월세 주거 형태도 급증하고 있다는 것을 의미한다. 이는 서민의 주거 불안정이 최악으로 치닫고 있는 현실을 보여준다.

2026.49

시장의 전체 상황을 가늠할 수 있는 지표 가운데 하나는 그 나라의 종합주가지수다. 2013년 2월 25일 박근혜 대통령 취임 당일 코스피(KOSPI)는 2026.49였다. 지금은 1900선에서 헤매고 있다. 박근혜 대통령은 지난 대선 직전인 2012년 12월 18일, 자신이 집권하면 임기내 코스피가 3000을 찍을 것이라고 자신했다. 물론 아직 임기의 절반밖에 지나지 않았고, 그동안 세계 경제가 전반적으로 좋지 않았다는 변명을 할 수 있다. 그러나 미국, 중국, 일본 등 세계 각국의 대표 지수와 비교해보면 코스피의 성적표가 초라한 것은 분명하다. 2013년 2월 25일을 기준으로 현재 주가지수가 그때보다 떨어진 나라는 우리나라가 유일하다.

나머지 숫자들

일반 소비자 물가는 별로 오르지 않았다. 2013년, 2014년 모두 1.3%의 물가상승률을 기록했다. 올해도 분기마다 0%대의 물가상승률을 기록하고 있다. 또 올 상반기 경상수지 흑자액은 524억 달러로 사상최대였다. 수출은 크게 늘지 않고 수입은 줄어들어 발생한 전형적인 불황형 흑자라고는 하지만 그래도 수출 대기업들은 여전히 살만하다는 뜻으로 해석된다.

실질 GDP성장률은 박근혜정부 취임 이후 각각 2.9%와 3.3%를 기록했다. 하지만 올해 성장률은 2%대로 주저앉을 것으로 전망된다. 국내외 주요 기관들이 이미 올 성장 전망치를 2%대로 하향 조정하고 있는 상황이다.

한국은행 : 2.8%

LG경제연구원 : 2.6%

금융연구원 : 2.8%

하나금융연구원 : 2.7%

무디스 : 2.5%

이는 이명박 정부때(2.9%)와 비슷하지만 노무현 정부(4.3%)나 김대중 정부(4.8%) 시절 연평균 경제성장률이나 박근혜 대통령이 지난 대선 때 제시한 잠재 성장률 4%와 비교하면, 턱없이 낮은 수준이다. 지난 8월 25일로 임기의 반환점을 돈 박근혜정부의 경제성적표를 굳이 점수로 매길 필요는 없을 것 같다. 여전히 재벌 등 수출 대기업들의 실적은 나쁘지 않지만 서민들의 주거비 부담은 최악의 상황이다. 경기를 체감하는 온도는 각자의 위치에 따라 다를 수밖에 없다.

I.강남 부자들, 상속세 0원을 꿈꾸다

10월 말, 서울 서초구 반포동의 한 아파트 단지에서 상속세 절세 강좌가 열렸다.한 채에 10억원 이상 되는 고가 아파트가 즐비한 곳이다. 초빙된 세무사나 강좌를 찾아온 주민들 모두, 관심은 어떻게 하면 세금을 적게 내고 재산을 물려주거나 물려 받을것 인가였다. 건물을 자식에게 넘겨주기 전에 미리 건물을 담보로 거액의 대출을 받아놓고 그 대출금을 조금씩 부모가 대신 갚아주는 부담부증여를 활용한 편법 탈세수법이 공공연히 거론됐다.

미국 영주권자인 자녀에게는 어떻게하면 세금 없이 재산을 물려줄 수 있을지도 관심사였다. 국세청이 탈세에 어떻게 대응하는지를 정확히 파악해 그것보다 한발 더 앞서나가려는 이들만의 이른바 “절세 전략”은 합법과 불법의 경계를 오가고 있었다. 세무사의 강좌를 끝까지 듣던 한 주민은 세무사의 이런 태도가 답답했던지 이렇게 말했다.

해외에서는 상속세가 없는 나라도 있던데. 우리나라도 한번 몇 년 전에 비쳤었어요. 우리나라도…
– 서초구 반포동의 한 주민

현행 세법으로도 보통 상속재산이 10억 원 이하면 배우자나 자녀들은 각종 공제혜택을 통해 상속세를 한 푼도 내지 않는다. 공제되는 액수, 즉 10억 원 초과분에 대해서는 금액에 따라 단계별로 세율이 적용되는데 공제액을 제하고도 상속가액이 30억 원을 초과한다면 그 금액에 대해서만 최고 50%의 상속세율이 붙는다. 따라서 상속세가 물려줄 재산의 절반을 떼어 가니 불안해서 못 살겠다는 말은 사실 40억원 이상의 재산을 물려줄 수 있는 진짜 부자들만의 이야기인 것이다.

II.‘조물주위 건물주’ 50%가 금수저였다

서울 강남구 신사동. 상속세를 심각하게 고민하려면 서울 요지에 위치한 이런 곳에 소형 빌딩 한 채 정도는 가지고 있어야 한다. 대지면적 330제곱미터(100평)기준으로 따지면 이 곳의 4층-5층짜리 건물은 200억 원을 호가한다. 이런 고가의 빌딩을 소유한 사람들은 누구일까?

뉴스타파가 가로수길 중심 상권에 위치한 건물들을 조사해보니 63개의 건물 소유주들은 대부분 강남지역 거주자들이었다. 놀라운 점은 조사 대상 건물 63채 가운데 50%가 넘는 32채가 상속이나 증여를 통해 소유권이 이전된 건물이라는 것이다. 이 일대의 건물주 중에는 이른바 금수저들이 더 많았다는 뜻이다.

부의 세습과 불평등 관련 연구의 권위자인 김낙년 교수는 최근 자신의 논문에서 2000년대 들어 한국인의 재산 비중 가운데 상속이나 증여분이 80년대 27%에서 42%로 대폭 증가했다고 밝혔다. 10억이라는 자산이 있다면 그중 4억 2천만 원은 부모 등으로부터 이전받은 자산이라는 뜻이다. 지금도 우려스럽지만 문제는 앞으로다. 인구 구조, 고착된 저성장, 노령화에 따라 이런 부의 세습은 갈수록 심화될 게 분명하다는 것이 김교수의 우울한 전망이다.

이렇게 되면 경쟁을 통한 능력 위주의 사회가 되지 못하고, 사회통합에도 문제가 될 수 있어 우려스럽습니다.
– 김낙년(동국대 경제학과 교수)

III.상속세 ‘제로’, 박근혜 정부가 완성하나?

그런데 정부는 부의 대물림을 부채질한다. 가장 대표적인 것이 가업상속공제제도다. 1997년 단 1억원에 불과했던 가업상속공제액은 이명박 정부 5년동안 3차례에 걸친 완화로 무려 300억 원으로 늘어났고, 박근혜 정부 출범 이후인 지난해에는 공제액이 500억 원이 됐다. 가업을 상속했다는 일정 요건만 갖추면 500억 원의 재산을 상속해도 상속세가 ‘0원’이라는 뜻이다. 대상도 카지노같은 도박사업을 빼고 대부분의 업종이 해당된다. 자동차 판매업, 백화점, 대형마트, 음식점, 건설업등 수천 개의 업종(조세특례제한법에 해당하는 모든 중소기업)이 그 대상이다.

심지어 지난해에는 주택임대관리업까지 이 대상에 포함됐다. 2014년 2월 정부가 ‘서민-중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화방안’을 발표하면서 주택임대관리업을 조세특례제한법에 해당하는 중소기업으로 포함시키고 법인세를 감면해주면서 가업상속공제제도의 대상이 되게 해 상속세 혜택까지 부여한 것이다. 말로는 서민-중산층 주거안정을 위한 선진화방안이었는데 꼼꼼히 들여다보면 건설사나 불로소득 자산가들에게 대한 엄청난 특혜 방안이었던 것이다.

이렇게 되면 예를 들어 아파트 등 공동주택 임대를 수십 채,수백 채씩 하는 주택임대사업자가 주택임대관리업을 겸업해서 자신의 가업이라고 신고해 자식들에게 상속해도 상속세를 거의 내지 않을 수 있게 된다. 기획재정부의 박홍기 재산세제제과장은 취재진의 질문에 “케이스 바이 케이스”가 될 것이라고 말했다. 이 제도로 불로소득자들이 입게 될 혜택에 대해서는 부인하지 않은 것이다.

우리가 가업상속공제제도를 빌려온 독일에서 박사학위를 받은 김유찬 교수(홍익대/경영대학,세무대학원)는 “가업이란 원래 그 가문에서 그 기업을 오랫동안 운영해와 그 집안 사람들만의 기술과 노하우로 운영하지 않으면 경쟁력이 상실되는 기업을 뜻하는데, 우리의 가업상속공제제도는 예를 들어 일반 회사 기업주가 외국에서 유학중이던 아들을 데려다가 몇 년 근무시키고 기업을 물려줘도 그게 가업으로 둔갑되는 제도라며 위헌요소가 다분하다”고 비판했다.

그러나 강석훈 의원 등 새누리당 의원 11명은 지난해 12월 가업상속공제대상 기업을 현행 연 매출 3천억원에서 5천억원으로 확대하고 공제액도 500억원에서 1000억 원으로 늘리는 개정법안을 발의했다. 상속세를 없애야 하는 것 아니냐는 강남 부자의 바람이 거의 현실화 되는 세상이다.

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박근혜와 최경환의 죄는 헤아릴 수 없이 크고 많지만 그 중 손에 꼽히는 게 대한민국을 투기공화국으로 만든 것이다. 박근혜와 최경환은 빚 내서 집 사라며 시민들의 등을 떠밀었다. 박근혜와 최경환 덕분에 청약시장은 투전판이 되었고, 대출 규제는 완전히 형해화됐다. 여기에 유례 없는 초저금리가 계속되며 금융위기 이후 소강상태이던 부동산 시장은 2014년 이후 본격적으로 상승해 걷잡을 수 없이 폭등했다. 이젠 강남진입은 고사하고 서울에 변변한 아파트를 마련하는 것도 중상층 이상이나 가능한 상황이 됐다.

문재인 정부는 이명박과 박근혜가 만신창이로 만든 대한민국을 인수받았는데 투기공화국도 인수받은 셈이다. 본디 투기는 예방이 최선이다. 투기라는 괴물이 잠을 깨면 다시 잠재우기가 지난하기 때문이다.

부동산 시장 상황 정확히 진단하고 스마트하게 대응하는 문재인 정부

투기라는 괴물의 발호에 맞서 문재인 정부는 영리하게 대응하고 있다고 평가하는 것이 온당할 것이다. 문재인 정부는 8.2부동산종합대책을 통해 투기심리의 예봉을 무디게 했고, 10.24가계부채대책을 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입되는 걸 관리하고 있다.

문재인 정부는 거기에 11.29주거복지로드맵을 통해 공공임대 및 공공분양 100만호를 공급하기로 했다. 수요가 집중되는 수도권에 공적 주택을 대규모로 공급하겠다는 정책의지를 표시한 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 일련의 대책을 통해 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 중과하며, 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하고, 공적 주택을 대거 공급하고 있는 것이다.

 

금리인상에 나선 한국은행

한편 한국은행이 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 한은의 금리인상은 6년 5개월만의 일인데 시장에서는 한은의 추가 금리인상을 예측하고 있다. 다른 조건이 동일할 경우 이자율이 상승하면 자산가격은 하락압력을 받는다. 즉 부동산 시장 안정에 필요한 정책수단들을 총체적이고도 유기적으로 조합하는 문재인 정부의 노력이 주효할 가능성이 한결 커진 것이다.

고율의 보유세를 제외하면 부동산 시장에 미치는 파괴력에 있어 기준금리 인상에 필적할 만한 정책요인을 찾기 힘든데 한은의 기준금리 인상으로 초저금리 기조가 종식된만큼 부동산 시장은 안정화될 가능성이 커졌다.

 

재건축초과이익환수제 부활, 공급폭탄 등의 재료 대기중인 부동산시장

그런데 이게 다가 아니다. 제도만 있었지 실행한 적은 없었던 재건축초과이익환수제가 내년부터 시행되는데, 이러면 투기의 뇌관 역할을 했던 강남의 재건축단지들은 적잖은 영향을 받을 것이다.

게다가 내년엔 45만 가구, 2019년엔 41만 가구의 아파트 입주가 예정되어 있는데 이 물량은 10년 평균 입주량의 두배씩에 해당될 만큼 엄청난 규모다.

결론적으로 말해 부동산 가격 상승에 유리한 조건은 찾기 힘든 것이다. 수도권 등의 주택시장은 안정을 찾을 확률이 높다. 다만 실탄이 풍부한 부유층이 밀집한 강남 등 서울의 부촌은 소강상태에 빠질 뿐 크게 하락할 것으로 보이진 않는다. 보유세가 현실화 되지 않는 한 말이다.

문재인 정부의 8.2 부동산 대책 등에도 불구하고 서울 아파트값, 그 중에서도 강남(강남구, 서초구, 송파구) 아파트값이 뛰는 원인에 대해 자칭 타칭의 전문가들이 하는 설명 중 내가 정말 어처구니 없다고 여기는 건 ‘강남을 대체할 만한 곳이 없어서’와 ‘돈 있는 사람들이 다주택자 양도세 중과 등을 피하기 위해 똘똘한 집 한채만 보유하려 하는데 대한민국에서 가장 똘똘한 집이 강남 아파트다’라는 견강부회다.

강남대체재 부재 운운 하는 말은 도통 이치에 닿지 않는다. 그럼 글로벌금융위기 이후 최경환이 LTV 및 DTI를 풀고 재건축규제를 형해화 하기 전인 2014년 가을까진 강남을 대체할 만한 곳이 있어서, 혹은 강남에 공급이 넘쳐서 강남 아파트값이 맥을 못 췄다는 말인가?

똘똘한 강남 아파트 한채 보유 운운하는 소리도 터무니 없긴 마찬가지다. 이미 강남에 아파트를 소유하고 있다면 모를까 문 정부가 부동산을 바짝 조이는 이 판국에 왜 굳이 똘똘한 집 한채를 남기겠다고 가격이 오르고 있는 강남 아파트를 추격매수한단 말인가?

강남대체재 부재 혹은 똘똘한 강남 아파트 한채 보유 같은 견강부회보단, 2014년 이후의 강남 아파트 가격 폭등의 원인은 부동산 경기 활성화에 올인하며 시민들의 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼던 이명박근혜의 누적된 노력과 빚내 집 살 것을 강권했던 최경환의 만행이 결합해 시장참여자들을 강남아파트값이 계속 폭등할 거라는 비이성적 낙관과 자기실현적 예언에 빠지게 만든 것이라고 보는 것이 한결 합리적이다.

기실 서울과 수도권의 주택시장은 2008년 금융위기 이후 2014년 가을무렵까지 하락 내지 침체를 겪었지만, 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼(물론 대구 같은 경우 수급 불균형 측면도 일부 작용했다), 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 서울과 수도권으로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 그리고 수도권에 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 초이노믹스였다.

그렇다면 문재인 정부가 역대 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 평가받는 8.2부동산대책을 내놓는 등 투기 억제에 노력하고 있는데도 불구하고 강남과 서울(부산 집값이 하락하는 등 지방의 집값은 완연한 진정세를 보이고 있다)의 아파트 가격은 왜 수그러들지 않는 것일까?

대략 두 가지 이유가 있는 것 같다. 하나는 투기 자체가 가지는 내적 메커니즘이랄까 관성 같은 것인데, 참여정부 때 신물나게 경험했듯 투기심리는 한번 불이 붙으면 어지간한 정책들로는 진정 시키기가 매우 어려운 속성을 지닌다.

투기가 시작되고 가격이 올라가기 시작하면 어느 순간부턴 가격이 계속 우상향할 것만 같고, 삽시간에 투기심리가 전염돼 너도 나도 시장에 뛰어들 궁리만 하게 되는 것이다. 투기라는 불은 연료가 떨어질 때까지 타는 경향이 강한데 연료가 얼마나 남았는지는 아무도 모른다.

다른 하나는 문재인 정부가 시장상황을 좀 안이하게 본 게 아닌가 싶다. 대통령선거 공약에 보유세 강화가 슬그머니 묻힌 것, 취임 초 불로소득과 투기를 용납하지 않겠다고 천명하지 않은 것, 8.2대책 같은 종합대책이 취임 후 3개월 지나서 나온데다 보유세 강화 로드맵이 빠진 것, 아직까지도 보유세를 참여정부 수준으로라도 올리겠다는 로드맵을 발표하지 않은 것 등이 시장참여자들에게 잘못된 시그널을 준 듯 싶다.

불은 이명박과 박근혜와 최경환이 내고, 문재인 정부는 소방수 노릇을 하고 있는 현실이 답답하고 화가 나는 게 사실이다. 하지만 어쩌랴. 그것이 문재인 정부의 운명이고 숙제인 것을.

서울 아파트값이 사상최고치를 경신했다는 기사를 보는 심정은 무참했다. 지난 17일 <부동산114>에 따르면 1월 현재 서울 아파트값은 3.3㎡당 2천179만원을 기록하며 10여년 전인 2006~2007년 참여정부때 수립했던 사상 최고치를 경신했다고 한다. 더 충격적인 사실은 서울 25개 구 모두 3.3㎡당 시세가 일제히 참여정부 때 수립했던 전고점을 넘어섰다는 것이다. 물론 10년이라는 기간 동안의 물가상승률 등을 감안한 실질가격이 아니라 명목가격이긴 하지만 시장상황이 예사롭지 않은 건 틀림 없는 사실이다.(서울아파트값 폭등 거듭, 참여정부 때 최고가 돌파, http://www.viewsnnews.com/article?q=153329)

시장상황이 이렇다 보니 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 평가가 좋을 리 없다. 보도에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 부정평가가 긍정평가를 압도하고 있다고 한다. 19일 <한국갤럽>에 따르면, ‘8·2 부동산 대책’ 발표 후 5개월 경과 시점인 지난 16~18일 사흘간 전국 성인 1천4명에게 현 정부가 부동산 정책을 잘하고 있는지 물은 결과 ‘잘하고 있다’는 24%에 그친 반면, ‘잘못하고 있다’는 34%로 늘어났다고 한다. ‘8.2대책’ 발표 당시와 비교해보면 긍정평가는 거의 반토막이 나고 부정평가는 크게 늘어난 것인데, 특히 염려되는 대목은 1년 내 집값이 상승할 것이란 전망이 거의 절반인 46%에 달하고, 가장 유리한 재테크 방법으로(보기 6개 순서 로테이션 제시), ‘땅/토지'(27%)와 ‘아파트/주택'(23%) 등 응답자의 50%가 ‘부동산’을 꼽았다는 것이다.([한국갤럽] 文정부의 부동산정책에 불만 급증, http://www.viewsnnews.com/article?q=153326)

 

물론 문재인 정부로서는 억울하기 짝이 없을 것이다. 근년의 부동산 가격 상승의 근본원인을 제공한 건 이명박과 박근혜이기 때문이다. 이명박과 박근혜는 9년 내내 부동산 경기 활성화와 투기심리 진작에 동원할 수 있는 모든 정책수단들을 동원했다. 이명박과 박근혜는 종부세와 양도세를 형해화하고, 재건축 관련 시장통제장치를 모조리 해체했으며, 청약시장을 투기판으로 만들고, 공공임대공급을 의도적으로 줄였으며, 빚을 더 많이 더 쉽게 내 집을 살 것을 시민들에게 강요했다. 정부가 작정하고 투기를 일으키려고 작정한데다 금리까지 바닥을 기니 부동산 시장이 달아오르지 않을 수 없는 일이다.

그럼에도 불구하고 이명박 정부 시기와 박근혜 정부 초기 부동산 시장이 침체했던 이유는 2008년 전 세계를 강타한 글로벌 금융위기 때문이었다. 자본주의 시장경제를 거의 끝장 낼 뻔했다는 1929년 세계대공황에 버금간다는 평가를 받는 2008년의 글로벌 금융위기로 인해 부동산 투기를 일으키기 위해 올인한 이명박의 범죄적 행각이 미수에 그친 것이다. 대공황에 버금가는 사태가 덮쳤는데 부동산 매수에 나설 사람이 얼마나 있겠는가? 유사 대공황 시기에는 부동산이건 주식이건 채권이건 간에 투기 심리는 극도로 위축되고 시장참여자들은 불안에 떨며 현금을 지키려 하게 마련이다.

하지만 각국이 일치단결해 양적완화 정책을 펴고 그로 인해 글로벌 금융위기의 여파가 진정되자 움츠려있던 투기심리가 살아나기 시작했다. 박근혜 정부 시절이던 2014년부터 서울 등 수도권의 부동산 가격이 움직이기 시작해(대구, 부산, 광주 등 지방대도시는 그보다 먼저 움직였다) 해가 갈수록 상승폭이 커진 데에는 이런 배경과 맥락이 있는 것이다. 쉽게 말해 이명박과 박근혜가 깨우려고 안간힘 쓰던 투기괴물이 글로벌 금융위기라는 미증유의 복병 탓에 깨어나지 못하다 마침내 잠을 깬 것이다.

따라서 문재인 정부 출범 이후의 부동산 가격 폭등을 문재인 정부 탓으로 돌리는 건 의도적인 왜곡이거나 무지의 결과다. 그렇다고 해서 문재인 정부의 부동산 정책을 상찬하긴 어렵다. 무엇보다 나는 문재인 정부가 달성하려고 하는 부동산 정책의 목표가 무언지를 잘 모르겠다. 대선 당시 보였던 그리고 아직까지도 이어지고 있는 보유세에 대한 미온적인 태도, 8.2대책 등의 일련의 대책 등을 놓고 볼 때 부동산 가격 폭등은 용인하지 않겠다는 것, 주거복지인프라를 대거 확충하겠다는 것 정도를 어렴풋이 짐작할 수 있을 따름이다.

만약 촛불혁명으로 탄생한 문재인 정부가 부동산에 대한 관점을 물가상승률 수준으로 관리하고 주거복지를 확대하는 수준으로 설정하고 있다면 이는 매우 실망스러운 인식이라 하지 않을 수 없다. 문재인 정부가 적폐 중의 적폐, 사회통합과 시장경제의 적 ‘지대‘의 사회화를 포기하고 관료적 시각에 포박된 채 부동산 시장을 관리하려고 한다면 다른 건 고사하고 부동산 시장의 안정적인 관리조차 여의치 않을지 모른다. 문재인 정부 출범 이후 내놓은 부동산대책들에도 불구하고 시장참여자들 사이에 전염병처럼 무섭게 퍼진 투기심리가 진정되는 기미가 보이지 않는 것이 그 방증이다.

문재인 정부는 지금이라도 투기공화국과의 작별, 지대추구사회와의 단절을 천명하며 사유화된 지대의 사회화에 착수해야 한다. 자유한국당 등의 반대로 입법이 여의치 않다면 시민들을 상대로 상황을 설명하고 지지를 호소해야 한다. 입법권을 가진 의회에서 여당이 소수파인 건 현실이고 한계이지만, 그 현실과 한계가 근본적인 개혁을 회피하려는 핑계가 되어서는 곤란하다.

단언컨대 무력이 수반되지 않았을 뿐 박근혜 탄핵을 전후한 시국은 혁명적 상황이라 할 수 있다. 하지만 시간이 흘러 혁명의 열기가 식고, 적폐청산의 북소리가 멎은 뒤, 박근혜와 이명박으로 상징되는 거악들이 사법적으로 단죄 된 후 주변을 둘러본 시민들이 부동산이 없는 나만 더 가난해졌다는 사실을 깨닫는다면 그 때도 문재인 정부에 대한 지지를 계속 유지할 수 있을까? 나는 그것이 정녕 근심스럽다.