투기심리는 전염병처럼 시장을 좀먹는다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

내 눈길을 잡아끄는 기사가 있다. 6.19대책에도 불구하고 서울 집값은 아랑곳 하지 않고 오르고, 심지어 상승세가 일산 등 1기 신도시로 확산되고 있다는 기사다.
 

문재인 정부는 6.19대책의 효과가 아직 발휘되지 않고 있으며, 하반기 수도권에 공급물량이 쏟아지고 금리가 오르면 서울 등의 아파트 가격 상승세가 진정될 것으로 보는 것 같다. 그럴지도 모른다. 나 또한 문재인 정부의 기대대로 시장이 움직이길 간절히 바란다.

하지만 우리가 신물나게 경험했듯 시장은 늘 우리의 예상을 넘어섰다. 지금의 국지적 가격 상승이 염려되는 건 투기심리의 확산 가능성 때문이다. 투기심리는 전염병과도 같아 삽시간에 퍼진다. 그리고 전염병처럼 번진 투기심리는 그 자체로 자기실현적 예언 기능을 하며 시장을 밀어올린다. 심지어 대학생들마저 갭투자에 나서고 있다는 황당한 소식이 들리는 지경이고 보면 지금 국면에선 투기심리의 확산을 차단하는 것이 가장 중요하다.

더구가 서울의 주택가격 상승은 줄어든 인구, 주택보급률의 상승, 주택소유율의 감소, 주택담보대출 규모의 폭증 등을 감안하고, 사실상 형해화된 보유세, 낮은 금리, 쉬운 대출 등을 참고할 때 투기에 의한 것으로 의심하는 것이 합리적이다. 현재의 시장은 다주택자, 갭투자자들의 뒤를 명목상의 실소유자(이들은 집값이 오를 것이라고 예상되지 않는다면 주택구입에 나서지 않을 사람들이다)들이 따라가는 형국이라고 봐야 한다.

따라서 문재인 정부는 최대한 빨리 투기심리를 잠재울 대책을 내놓아야 한다. 보유세 현실화와 대출 통제가 그 대책에 반드시 포함되어야 한다. 보유세와 대출 통제 없는 부동산 대책은 문재인 정부가 집값을 잡을 의지가 없다는 방증으로 시장참여자들에게 읽혀 오히려 투기심리에 불을 붙일 것이다.

끝으로 한 마디. 문재인 정부가 보유세 현실화와 엄격한 대출 관리를 하면 지지율이 빠질 가능성이 있다. 다주택자나 고가주택 보유자, 투기목적으로 주택을 구입한 사람, 심지어 대출을 끼고 집을 구입한 실소유자들까지 문재인 정부에 실망할 수 있다. 하지만 지속가능한 대한민국을 위해선 부동산 시장을 꼭 안정시켜야 하고, 그러긴 위해선 보유세 강화와 대출 통제를 피할 길이 없다. 문재인 정부가 명심해야 할 것은 지지율은 정책 구현을 위한 수단일 뿐이라는 사실이다. 혹여 지지율에 매여 핵심적인 부동산 정책을 누락시킬까 염려돼 하는 소리다.

출처 : 허싱턴포스트 http://www.huffingtonpost.kr/taekyung-lee/story_b_17555300.html?utm_hp_ref=korea

문재인 대통령, 지지율 하락 두려워 말라
대규모 증세 등 인기 없는 정책을 피해선 안 된다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

문재인 대통령의 지지율 고공행진이 계속되고 있다. 최저임금 인상 등의 원인으로 다소 하락했다고는 하지만, 여전히 70퍼센트를 훌쩍 넘는 수준의 지지율을 유지 중이다.

대통령에 대한 지지율(국정수행 지지도)가 중요한 이유는 대통령이 국정을 원만히 이끌어나가고, 정책을 집행하는데 있어 지지율이 큰 역할을 하기 때문이다. 가뜩이나 여소야대 국회에서 대통령에 대한 지지율마저 낮다면 문재인 정부가 국정을 장악하고 추진해 나갈 힘이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 

하지만 냉정히 말해 문재인 대통령에 대한 지금의 지지율이 계속 유지될 가능성은 낮다. 대한민국은 너무나 복잡하고 거대하며, 사회 구성원들 간에 이해관계가 충돌하는 지점이 참으로 많은 나라이기 때문이다. 그리고 지지율은 좋은 정책을 밀고 나갈 동력일 뿐 그 자체가 목표는 아니다.

대한민국이 지속가능한 발전을 하고, 인간적 존엄이 실질적으로 확장되기 위해선 대규모 증세가 필수적이다. 그런데 재벌 및 슈퍼리치에 대한 증세나 세출 조정이나 세원 발굴은 한계가 있기에 중산층이 지금 보다 세금을 더 내야 한다. 중산층에는 전문직 종사자, 공무원, 공공부문 종사자, 교사, 대기업 및 금융기관 종사자 등이 대거 포진해 있고, 이들 중 상당수는 문재인 대통령의 핵심 지지자 일 것이다. 세금을 더 내라고 하면 이들 핵심 지지자 중 적지 않은 수가 이탈할 것이다. 그래도 대규모 증세는 추진해야 한다. 물론 가장 효율적인 증세 방안의 설계, 납세 대상에 대한 간곡한 설득과 호소는 필요하다.

부동산도 비슷하다. 지금의 부동산 공화국을 방치하고 대한민국이 나라다운 나라가 되긴 어렵다. 부동산 공화국을 해체하기 위해선 보유세와 각종 개발이익 환수장치의 현실화가 필수적이다. 그런데 만약 문재인 대통령이 보유세와 각종 개발 이익 장치들을 현실화하겠다고 하면 재벌과 지주와 부동산 부자들 뿐 아니라 유주택자들 중 적지 않은 수가 문재인 대통령에 대한 지지를 철회할 것이다. 그래도 보유세 및 각종 개발 이익 장치의 현실화는 관철되어야 한다.

문재인 대통령은 지지율을 가볍게 여기진 않되 지지율에 얽매이지도 말아야 한다. 문 대통령은 대한민국을 나라다운 나라로 만들기 위한 싸움에선 지지율 하락을 기꺼이 감수해야 한다. 현실적으로 보면 50퍼센트 후반대 지지율의 안정적 유지를 목표로 설정하고 국정을 설계하고 운영하는 것이 타당할 것이다. 대한민국을 나라 다운 나라로 만들 입법과 정책들을 관철시켜 내면서 50퍼센트 후반대 지지율을 안정적으로 유지할 수 있다면 문재인 대통령은 이론의 여지 없이 성공한 대통령 반열에 오를 것이다.

출처 : 프레시안 http://www.pressian.com/news/article.html?no=163990

서울 아파트 값은 왜 계속 오르나?
투기 막는 정책 '3종 세트'가 필요하다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

문재인 정부의 부동산 상승을 막기 위한 6.19 대책에도 아랑곳하지 않고 서울 지역의 아파트 가격은 오르고 있다. 애초 6.19대책이 시장의 예측 수준에 머문 탓이 크다. 지금 결정적으로 중요한 건 '왜 서울의 집값이 오르는가'이다.

집값이 오르는 이유를 크게 구분하자면 투기적 가수요와 실수요 때문이다. 투기적 가수요는 실제로 주택수급에 문제가 없음에도 불구하고 ▲낮은 보유세(보유세가 낮으면 주택 등 부동산 보유에 따른 부담이 현저히 줄어들고, 수익률도 훨씬 높아진다), ▲낮은 금리(금리가 낮으면 대출에 따른 이자 부담이 줄기 때문에 대출을 받아 주택을 구입하는데 주저함이 줄어든다), ▲약한 대출 관리(담보인정비율이나 부채상환비율을 느슨하게 가져가면 더 많은 대출을 받을 수 있다) 등이 조합될 때 발생한다. 

실수요는 경제학의 제일 원칙이라 할 수요와 공급의 법칙의 지배를 받는다. 수요(투기의 대상이 아니라 들어가서 살 집이라는 의미에서의 수요)에 비해 주택 공급이 부족할 때 주택가격은 우상향하는데 이때의 주택가격 상승은 실수요에 의한 것이다.

주택가격 상승의 원인을 투기적 가수요와 실수요로 구분하는 것이 중요한 이유는 주택가격 상승의 원인이 투기적 가수요인지 실수요인지에 따라 정부가 사용하는 정책수단이 완전히 달라지기 때문이다. 투기적 가수요로 인해 주택가격이 상승하는 것이라면 정부는 보유세를 높이고, 대출 관리를 강하게 해야 한다. 단 금리는 경제 전반에 영향을 미치기 때문에 금리 인상은 극히 신중해야 한다. 반면 실수요에 의해 주택 가격이 상승하는 것이라면 정부는 다양한 유형의 주택을 시장에 공급하는데 집중해야 옳다. 

이런 관점에서 보면 서울의 주택가격 상승은 투기적 가수요 때문으로 판단하는 것이 타당할 것이다. 서울은 인구가 줄고 있다(2003년 1017만4086명에서 2016년 993만616명으로 감소). 또 가구수는 늘었지만 대부분이 1인 가구라 주택시장에서는 구매력이 현저히 떨어져 유효수요로 보기 어렵고, 주택보급률은 꾸준히 늘었지만(2005년 93.7%에서 2014년 97.9%로 증가), 주택소유율은 오히려 뒷걸음질쳤다(2006년 44.6%에서 2014년 40.2%로 감소). 이런 통계들은 주택을 투기목적으로 구입하는 사람들이 많다는 방증이다.

게다가 주택담보대출 규모는 2008년 311조1584억원에서 2016년 545조8396원으로 2배 가까이 폭증했다. 이 시기는 '이명박근혜 정권'인데 당시 정부는 빚내서 집 살 것을 강권했다. 특히 박근혜 정부는 빚 내서 집을 사는 것과 빚 내서 전세금을 마련할 것 가운데 택일하라고 시민들을 윽박질렀다. 보유세는 이명박 정부가 완전히 형해화시켰고, 금리는 바닥을 긴다.

형해화된 보유세, 낮은 금리, 쉬운 대출, 부동산 구입을 위한 가계대출의 폭증, 인구 감소, 늘어난 주택공급, 주택소유자의 감소 등은 투기적 가수요가 서울 시내의 주택가격을 밀어올리고 있음을 보여준다. 

사정이 이렇다면 문재인 정부가 취할 정책수단은 자명하다. 주택 소유 실태를 상세하고 투명하게 공개해(특히 근래 서울시 소재 주택 매매 실태를 최대한 구체적으로 공개해야 한다. 서울시에 주택을 구입한 사람들의 다주택 소유 여부 확인이 필요하다) 주택 소유 편중도를 시민들에게 알려야 하고, 보유세 현실화를 천명해야 한다. 또한 대출 관리도 한결 강화시켜야 한다. 보유세 현실화 + 엄격한 대출 관리 + 주택 소유 현황 공개, 이 삼종 세트가 구비되어야 투기적 가수요 억제가 가능하다.

출처 : 프레시안 http://www.pressian.com/news/article.html?no=163421&ref=nav_search

부동산 공화국 발전적 해체하라

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

대한민국 국민의 인생을 좌우하는 가장 큰 변수는 ‘부동산’이다. 부동산만 있으면 가만히 앉아서도 부를 창출할 수 있기 때문이다. 문제는 이런 부동산을 소수의 기득권만 갖고 있다는 점이다. 새 정부가 적폐 청산을 외친다. 가장 먼저 ‘부동산 공화국’이라는 꼬리표를 떼야 하는 이유는 충분하다.

강력한 촛불의 힘은 기어코 성과를 냈다. 대통령을 탄핵시켰고 새 정부를 들어서게 했다. 민심의 승리다. 하지만 촛불의 힘이 여기서 멈춘다면 우리나라의 미래는 크게 바뀌지 않을 것이다. 여전히 대한민국에는 수많은 적폐가 남아있기 때문이다.

그중 대표적인 게 ‘재벌 체제’다. 재벌은 정치ㆍ사회ㆍ경제ㆍ법률 등 우리나라 모든 분야에서 절대적인 힘을 발휘하고 있다. 다행스러운 점은 우리 사회가 재벌에만 집중된 경제 시스템의 문제점을 인식하고 있다는 것이다. 편법상속을 통한 부의 약탈적 상속, 시장지배적 지위를 이용한 각종 지대수취와 시장생태계 파괴, 정경유착 등이 그 문제들이다.

부동산 공화국의 민낯

 왜곡된 부동산 시장 역시 재벌 체제 못지않은 거악巨惡이다. 우리나라 기득권 세력이 가진 부의 토대는 부동산으로 이뤄져있다. 2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경2359조원으로 추산된다.

이중 토지 자산이 6575조원으로 절반을 넘게 차지한다. 주거용 건물(1243조원)과 비주거용 건물(1318조원)을 합친 부동산 자산은 9136조원으로 전체 자산의 75.3%에 달한다. 무주택 세대가 전체 가구의 절반에 육박한다는 점을 감안하면 부동산 자산 대부분은 소수에게만 집중돼 있다는 거다.
 

이 때문에 부동산에서 나오는 천문학적인 이득은 우리나라 소득양극화의 주된 원인으로 꼽힌다. ‘부동산 공화국’이라는 불명예스러운 별명도 그래서 붙었다. 땅과 집만 있으면 엄청난 폭리를 취할 수 있기 때문이다. ‘토지+자유 연구소’의 연구에 따르면 매년 300조원 이상의 부동산 불로소득이 발생한다고 한다. 쉽게 말해 극소수의 재벌과 부동산 부자들이 다른 사람이 피땀 흘려 만들어 낸 부를 매매와 임대를 통해 합법적으로 약탈하는 셈이다. 우리나라는 그렇게 부동산 공화국이 됐다.

역사를 되짚어보면 ‘평등한 토지권’은 중요한 권리다. 농지개혁을 통해 지주 계급이 소멸했다. 국민 중 절대다수인 농민은 자영농이 됐고, 스스로 부를 쌓았다. 계층이동이 용이했고 기업가 정신과 창의력도 왕성했다. 이들 자영농의 피땀이 없었다면 경제가 비약적으로 성장했을 리 없다. 지금의 ‘부동산 불균형’을 제자리로 돌려놔야 하는 이유가 여기에 있다.

촛불 민심의 요구 읽어야

 부동산 공화국은 생산과 소비를 위축시킨다. 경기변동의 진폭은 확대시키고 예산의 낭비와 왜곡을 부추긴다. 또한 토건형 산업구조를 굳히고 인허가 등을 둘러싼 부정부패를 양산하며 토지의 효율적 사용을 저해하고 근로의욕을 저해한다. 가장 먼저 사라져야 할 적폐다. 문재인 대통령은 토지불로소득 위에 앉아 있는 부동산 공화국을 발전적으로 해체해야 한다. 사자의 용기와 뱀의 지혜를 가지고 말이다.

출처 : 더 스쿠프 http://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=23527

김현미 장관, '투기 세력' 제대로 겨냥하려면…
6.19 대책으로는 부족하다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

김현미 국토교통부 장관의 취임일성이 화제다. 김 장관은 23일 정부세종청사에서 열린 취임식에서 "최근 집값 급등은 투기 수요 때문이며, 6·19 대책은 이들에게 보내는 메시지"라며 "부동산 정책은 투기 세력이 아니라 정부가 결정해야 한다"고 천명했다고 한다.

김 장관의 "6·19 부동산 대책은 수요 억제 방안에 집중됐으나, 시장 과열의 원인을 공급부족에서 찾는 분들이 있는 것 같다", "올해 5월 무주택자나 1주택자가 집을 산 비율은 작년 동기와 비교하면 줄었다. 그러나 5주택 이상 보유자는 강남4구에서만 무려 53% 증가했다", "집을 구입한 연령대를 보면, 이번 과열 현상이 서민·실수요자에 의해 만들어진 것이 아님을 알 수 있다"라는 발언들을 보면 김 장관이 현금의 주택 가격 상승을 투기적 가수요 때문이라고 정확히 진단하고 있음을 알 수 있다.

 "서민 주거 안정에 정책 역량을 집중해야 한다", "계약갱신 청구권과 전월세 상한제와 같은 제도 도입으로 세입자와 집주인 간의 권리에 균형점을 찾는 일이 중요하다" 같은 김 장관의 발언은 국토부가 해야 할 일이 무언지, 그 일을 하기 위해서 어떻게 해야 하는지를 아는 것 같아 적잖이 마음이 놓인다.

하지만 김 장관이 간과하는 것도 있다. 김 장관은 '투기로 인해 주택 가격이 상승했고, 6.19 대책이 투기세력에게 보내는 메시지'라고 호언했다. 그런데 투기세력에게 보내는 메시지치곤 약하다. 6.19 대책은 ▲서울 전역의 분양권 전매 금지, ▲하반기에는 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택을 최대 3채에서 1채로 축소, ▲서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 40개 '청약조정 지역'에 대해 다음달 3일부터 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 10% 포인트(p)씩 하향, ▲집단대출에 대해서도 잔금대출에 DTI 규제 등을 핵심으로 한다. 이런 정도로는 투기세력과 투기세력에 부화뇌동하는 시장참여자들을 진정시키기 어렵다.

김현미 장관은 조만간 문재인 정부의 부동산 철학이 녹아든 총체적 부동산 정책을 발표해야 할 것이다. 그 부동산 정책에는 보유세 강화와 고강도 금융규제를 통한 유동선 관리 방안이 반드시 포함되어야 한다. 투기세력과 투기세력에 부화뇌동하는 자들이 진정 겁 내는 건 보유세와 돈줄 죄기라는 사실을 김 장관은 분명히 알아야 할 것이다.

출처 : 오마이뉴스 http://www.pressian.com/news/article.html?no=161673&ref=nav_search