10년도 채 되지 않는 기간에 30배 넘는 투자(?)수익을 거둘 수 있는 대상이 있을까? 있다. 토지다. 제주도 구좌읍 월정리 해변의 땅값이 무려 평당 천만원이란다. ('제주 러시'의 안팎 2.'천정부지'로 치솟는 부동산 가격) 7년전엔 30만원에 불과했다. 만약 내가 2008년에 이땅을 1억원어치 구입했다 최근 매각했다면 나는 30억원이 넘는 시세차익을 남겼을 것이다. 세상에 이런 투자가 있을까? 없진 않지만 많지도 않을 것이다.

제주도의 땅값이 폭등하고 있다. 땅값이 치솟으니 집값이 따라 오르는 건 정한 이치. 제주의 강남이라 불리는 지역의 아파트 42평형이 12억원에 매물로 나왔다는 보도가 있다. 평당 삼천만원이면 서울 강남 아파트값이다. 최근 강남 반포 재건축 아파트들의 분양가격이 평당 4천만원 수준이다. 제주도로 이주하는 사람들이 매월 1천명이나 되는데 공급은 이를 도저히 따라가지 못하다보니 어처구니없는 가격이 형성되는 중이다.

올레 열풍, 제주도 이주 열풍, 중국관광객 러시(내국인 관광객 1000만 시대 눈 앞) 등의 재료가 생기자 인프라도 구축되고 투기자본이 밀물듯이 들어오면서 벌어진 난리다. 부동산 투기 공식은 한결 같다. 사람이 몰리고, 인프라가 깔리고, 돈이 몰려든다. 제주도는 지금 그 공식을 충실히 따르고 있다.

이주하려는 사람들이 몰려들면 당연히 택지를 공급하고 주택을 더 지어야 한다. 하지만 여기서 그치면 도저히 땅값과 집값의 폭등을 잡을 수 없다. 시세차익을 노린 가수요 때문이다. 따라서 보유세와 개발이익환수정치를 정비해 시세차익을 공공이 환수해야 한다. 이렇게 되면 수익률이 떨어지므로 투기자본의 러시가 둔화된다.

만약 지금처럼 토지불로소득 환수장치가 미비하다면 제주도로 향하는 투기자본의 진군속도를 늦출 길이 없다. 그 결과 제주도에 땅과 집이 없는 사람들은 제주도를 떠나 육지로 이주해야 할지도 모른다. 고향에서 쫓겨나는 사람들이 대거 나오는 참극이 벌어지는 것이다. 조만간 그런 광경을 보게 될 것 같다.

<출처 : 2015년 11월 8일 허핑턴포스트코리아(http://goo.gl/4L0XoQ)>

이 태 경 / 토지정의시민연대 사무처장

퇴임 강연 앞둔 '50년 지기' 김윤상-이정우 경북대 교수의 '직설'

지난 2월 정년퇴임한 김윤상(66) 경북대 행정학부 석좌교수와 지난 8월 퇴임한 이정우(65) 경북대 경제통상학부 명예교수는 1년 선후배 사이지만, 허물이 없었다. 공교롭게 경북사대부중과 경북고 시절부터 서울대 법대와 상대를 거쳐 경북대 교수 생활과 토지정의운동에 이르기까지 50년 넘게 같은 길을 걸어왔기 때문이다. 오는 20일부터 함께 퇴임 강연회까지 함께 여는 것도 단순한 우연은 아닌 셈이다.

'폴리페서'와 '재야학자'로 40여 년 '동고동락' 

하지만 두 사람이 세상을 대하는 방식은 많이 달랐다. 김윤상 교수가 '모임 기피증'을 내세워 대구를 거의 벗어나지 않고 이론 연구에만 매달렸다면, 청와대 정책실장과 문재인 대선 캠프 경제민주화위원장까지 맡은 이정우 교수는 이른바 '폴리페서(정치 활동에 적극적인 교수) 옹호론'을 펼칠 정도로 대외 활동에 적극적이었다. 

전문보기 :  [e사람①] 퇴임 강연 앞둔 '50년 지기' 김윤상-이정우 경북대 교수의 '직설'

전문보기 :  [e사람②] 퇴임 강연 앞둔 '50년 지기' 김윤상-이정우 경북대 교수의 '직설'

한국사회에서 한 사람의 인생을 좌우하는 요인 중 세 손가락 안에 들어가는 것이 부동산이다. 더 정확히 말하면 부동산 소유 여부다. 어디에, 어떤 유형의 부동산을, 얼마만큼 가지고 있느냐에 따라 한 사람의 인생이 크게 영향을 받는다. 고가의 부동산을 소유한 사람은, 그리고 그가 이룰 가정은, 풍족하고 안온한 삶을 살 객관적 조건을 지니고 있는 셈이다. 반면 변변한 집 한 칸이 없는 사람은, 그리고 그가 이룰 가정은, 고단하고 핍진한 삶을 살 가능성이 매우 크다. 그뿐 아니다. 부와 빈곤은 교육이라는 매개를 통해 대물림된다. 그리고 대한민국에서 교육이 신분고착의 수단으로 변질된 지 오래다. 가난한 부모를 둔 사람의 노력이 부자 부모를 둔 사람의 운 앞에 완전히 무력한 것이다.

이런 경향은 박근혜 정부 들어서도 전혀 개선될 기미를 보이지 않고 있다. 부동산과 관련해 주목할 기사를 소개한다. 하나는 우리나라 총자산에서 빚을 뺀 국부(국민순자산)가 2013년 말 기준 1경1039조2000억 원 규모인데, 이 중 토지가 절반을 차지한다는 기사이고, 다른 하나는 국내 전·월세 임차가구의 지난해 소비지출 가운데 주거비의 비중이 사실상 3분의 1에 이른다는 조사 결과가 나왔다는 기사(전월세 가구 소비지출 1/3이 ‘주거비’ – 한겨레신문)이다.

대한민국이 세계에서 손꼽히는 부동산 공화국이라는 사실은 국부의 절반이 토지에 해당한다는 점, 토지가액이 국내총생산의 4배에 가깝다는 점만 봐도 명확하다(2013년 말 기준 토지 가치인 5604조8000억 원은 같은 해 국내총생산(GDP) 1429조4000억 원의 3.9배다. 전년(4.1배)보다 약간 줄어들기는 했지만, 캐나다 1.3배, 네덜란드 1.6배, 일본 프랑스 호주 2.4~2.8배 수준과 비교하면 높은 수준이다).(우리나라 국부 ‘부동산 쏠림’ 여전 – 내일신문 )

사정이 더욱 심각한 것은 이런 부가 극소수의 사람들에게 편중된다는 사실이다. 참여정부 이후 토지소유편중도에 대해 정부가 발표를 하고 있지 않기 때문에 사유지의 토지소유편중도를 정확히 알 수는 없지만, 10년 전에 비해 토지소유편중도가 악화됐으면 악화됐지 완화되지는 않았을 것이라는 점은 넉넉히 짐작이 된다. 정부의 10년 전 발표를 보면 단 1%의 사람들이 사유지의 절반 이상을 소유하고 있었다(토지 소유집중 여전…1%가 57% 소유 – YTN).

한편으로는 토지소유편중이 극심한(이는 극소수의 사람들이 토지에서 발생하는 임대소득과 매각차익을 불로소득 형태로 독식함을 의미한다) 반면, 변변한 부동산이 없는 사람들은 지출의 무려 3분의 1 이상을 주거비로 사용하고 있는 것이 대한민국의 현실이다. 심지어 저소득층의 경우 지출의 4할 이상을 주거비로 썼다. 가계소비지출 가운데 주거비가 차지하는 비중이 이렇게 커서야 도무지 정상적인 생활을 할 방법이 없다.

결론적으로 말해 부동산을 많이 가지고 있는 사람들은 가만히 앉아서 살이 피둥피둥 찌는 상황이고, 부동산이 없는 사람들은 아무리 노력을 해도 빈곤을 벗어나기가 쉽지 않은 처지이다. 노력하지 않아도 불로소득을 통해 부자가 되고, 뼈 빠지게 노력해도 부동산이 없으면 가난을 면키 어려운 사회가 정상적인 발전을 할 수는 없는 법이다. 정의롭지 않고(기여와 보상 사이에 인과관계가 있어야 하는데 그 법칙이 깨졌다는 의미에서 부정의하다), 효율적이지도 않기(부동산 가격의 상승은 이미 만들어진 부를 부동산을 소유하고 있는 사람들에게 이전시키는 의미 이외에 다른 의미가 없다. 부동산 가격이 상승한다고 해서 국민총생산이 늘어나진 않는다. 오히려 부동산 투기로 인해 국민경제에 해를 끼치고, 자원의 배분을 왜곡한다) 때문이다.

대한민국이 유례없이 빠른 경제성장을 이룰 수 있었던 데에는 한국전쟁 발발 직전 단행한 농지개혁의 역할이 결정적이었다. 대한민국에서 시행한 농지개혁은 유상몰수, 유상분배 방식이긴 했지만, 소작농에겐 퍽 유리했고 지주들에게는 무척 불리했다. 한국전쟁을 거치면서 대한민국의 지주들은 자본가로 변신하지 못하고 거의 전부 소멸한다. 남미나 동남아시아 국가들을 보면 알겠지만, 지주계급은 사회 전 부문을 장악하고 정상적인 사회의 발전을 결정적으로 저해한다. 지주계급이 메인스트림의 주력인 나라에서는 빠른 경제성장도, 비교적 고른 자산과 소득의 분배도, 성숙한 민주주의의 정착도 모두 불가능하다.

대한민국은 사회 발전을 가장 조직적으로 저해하는 지주계급을 소멸함과 동시에 완전히 평등한 자영농의 나라로 출발했다. 이는 놀라울 정도의 근면함과 교육에의 열정으로 나타났고, 자영농의 자식들이 교육을 받아 양질의 인적 자원이 됐다. 가진 것이라곤 아무것도 없던 대한민국은 양질의 인적 자원이 세계에서 가장 열심히 일한 덕분에 세계사에서 유독 돋보이는 경제성장을 할 수 있었다. 경제성장의 수혜는 비교적 사회 구성원들에게 고루 돌아갔다. 사회구성원들의 소득과 자산이 빠르게 늘어난 건 당연한 이치다. 소득과 자산의 급속한 성장은 내수시장의 활황을 불러왔다. 혁명적인 농지개혁이 경제 및 사회부문의 선순환 사이클을 만들었던 것이다. 대한민국이 극히 열악한 사회안전망과 복지제도를 지니고 있음에도 소득 및 자산불평등의 정도가 양호했고, 노력 여하에 따라 신분상승이 가능했기 때문에 90년대 중반까지는 사회통합이 유지될 수 있었다. 그 배경에 성공적 농지개혁이 있다.

그런데 불행히도 대한민국은 위에서 살핀 것처럼 농지개혁 이전으로 급속히 회귀했다. 부동산의 소유 여부가 인생을 결정하는 나라가 됐고, 부동산이 많은 사람은 지주로 떵떵거리고, 부동산이 없는 사람은 소작농 신세다. 이를 시정하기 위해 온몸을 던졌던 노무현은 이미 소천했고, 해방 이후 가장 소중한 개혁의 성과 중 하나라 할 종부세는 형해화됐다. 극소수의 지주들과 대부분의 자작농으로 구성된 나라에는 지속가능한 경제성장도, 건강한 사회통합도 불가능하다.

대한민국의 미래는 부동산의 소유 여부가 한 사람의 인생을 결정짓는 정도를 얼마나 완화시키느냐에 달려 있다. 그리고 그 미래는 우리가 선거를 통해 어떤 정부를 선택하느냐에 따라 결정된다. 정치와 선거는 가장 큰 틀에서, 그리고 가장 미시적인 영역에서 우리 인생을 규정짓는다. 이런 사실을 명확히 인식하고 정치와 선거에 적극적으로 참여할 때 삶이 나아진다. 그렇게 하지 않는 사람들은 영문도 모른 채 영원히 고통당하게 된다. 지주들의 나라에서는 나와 내 가족들이 비참한 소작농의 굴레를 벗어날 길이 전혀 없다. 자작농들은 순간의 쾌락과 하루치 양식에 자족하며, 서로가 서로에게 이리가 될 것이다. 만인의 만인에 대한 투쟁이 일상적으로 벌어질 것이고, 자기보다 약한 사람들을 화풀이 대상으로 삼아 능멸하고 괴롭힐 것이다. 지옥이 눈앞이다.

<출처 : 2015년 12월 2일 뉴스타파> 대한민국은 지주의 나라다

 
이 태 경 / 토지정의시민연대 사무처장

문재인 정부, '부동산 적폐'와 정면 승부는 피했다
보유세 없는 8.2대책의 한계

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

문재인 정부가 최근 서울 강남 등 부동산 가격 급등을 잡기 위한 8.2 부동산 대책을 발표했다. 참여정부가 2005년 내놓은 8.31 부동산 종합대책 이후 가장 강력한 부동산 대책이라는 평가를 듣는 8.2부동산 대책의 구체적인 내용을 살펴보자.

8.2부동산 대책은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고, 각각 규제의 강도를 달리 하고 있다. 조정대상지역에서는 ▲청약 1순위 자격요건 강화 ▲가점제 적용 확대 ▲오피스텔 전매 제한 강화 및 거주자 우선 분양 적용 등의 청약제도 개선 ▲양도세 가산세율 적용 ▲다주택자 장기 보유 특별공제 적용 배제 ▲1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화 ▲분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용 등 양도세 강화가 적용된다. 투기과열지구는 여기에 ▲재개발 등 조합원 분양권 전매 제한 ▲정비사업 분양 재당첨 제한 ▲재건축 조합원 지위 양도 제한 예외사유 강화 등의 재개발, 재건축 규제 정비, 거래시 자금 조달계획 및 입주 계획 신고 의무화 ▲LTV 및 DTI강화가 추가된다. 끝으로 투기지역에선 조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한이 추가된다. 또한 정부는 공공분양 및 신규 택지 공급도 확대하고, 민간택지의 분양가 상한제 확대도 검토하며, 재건축 초과이익환수도 예정대로 시행한다고 한다.

8.2부동산 대책은 다주택자들의 투기수요를 강력히 억제해 부동산 시장을 안정시키고, 무주택자들에게 주택 소유 기회를 확대하는 것을 정책목표로 삼았다고 보는 것이 합리적이다. ▲청약자격 엄격 강화 ▲전매 제한 ▲양도세 강화 ▲투기목적을 지닌 시장참여자들의 재건축 시장 진입 억제 ▲투기목적의 대출 제한 등의 조치가 전자에 해당한다면, ▲무주택자 대출 등에 대한 규제 강화 조치 미포함 ▲무주택자들에 대한 청약 당첨 기회 확대 ▲공공분양 및 신규택지 공급 확대 등의 조치는 후자에 해당한다. 

8.2부동산 대책은 청약, 세금, 재건축 및 재개발, 대출, 공급 등 부동산에 영향을 미치는 거의 모든 요소들에 대해 정부가 정책수단들을 총체적, 일괄적으로 동원해 투기를 잠재우고 집값 폭등을 막겠다는 의지, 주택시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 의지를 표명한 것이라고 평가하는 것이 온당할 것이다. 정책조합도 좋고, 타이밍도 나쁘지 않다.

하지만 결정적으로 아쉬운 대목이 있다. 투기억제와 조세정의의 핵심 보유세 강화가 빠진 것이 바로 그것이다. 보유세 없는 양도세 강화만으로는 현금이 넉넉하거나 버틸 여력이 있는 다주택자들의 주택 매도를 압박할 수 없다. 그렇다고 정부가 보유세를 강화하지 않는 대신 임대소득에 대한 과세를 확실히 추진할 것을 천명한 것도 아니다. 현금이 충분하거나 견딜 능력이 되는 다주택자들은 태풍이 지나가기를 기다리면서 시장을 예의 주시할 가능성이 높다. 단 이들이 당장 주택추가 구매에 나설 유인은 상당 부분 완화된 것 같다.

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나는 이번 기회에 문재인 정부가 보유세와 임대소득 등의 불로소득에 대한 과세를 확실히 추진해 부동산 공화국이라는 대한민국 대표 적폐와 정면 대결하길 간절히 바랐다. 이제와 생각해 보니 내 기대가 과했다. 아무래도 부동산 시장은 당분간 불안 요소를 잠복한 채 소강상태를 보일 성 싶다.​ 

어설픈 미봉책은 재앙 부를 것이다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

"부동산 가격 잡아 주면 제가, 피자 한 판씩 쏘겠다."

문재인 대통령이 27일 기업인들을 청와대 상춘재로 초청한 '기업인과의 대화'에서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관에게 한 말이다.

서울 강남을 중심으로 한 아파트 가격 상승이 6.19대책에도 불구하고 진정되지 않고 오히려 다른 지역으로 퍼져나가는 현상이 목격되자 문 대통령이 직접 경제부처의 수장에게 부동산 가격을 잡아줄 것을 주문한 것이다.

부동산 시장에서 들려오는 소식들은 흉흉하다. 지난 주에 서울 지역 아파트 가격이 급등한 가운데 특정 재건축 단지는 8000만 원이 올랐다는 소식, 성수동에서 분양하는 역대 최고분양가 주상복합 아파트 모델하우스에 무려 1만5000명이 운집했다는 소식, 아파트 가격 상승이 구로와 노원까지 확산되고 있다는 소식 등 온통 아파트 가격 상승을 뒷받침하는 소식뿐이다.

'핀셋 규제' 운운했던 6.19대책 정도 가지고는 이미 이명박, 박근혜 정부가 살려놓은 투기심리를 잡을 길이 없다. 시장 상황에 대한 문재인 정부의 오판이 부동산 시장을 더 타오르게 한 것으로 보인다.

물론 문재인 정부 입장에선 억울할 것이다. 이명박과 박근혜 정부가 부동산 경기 살리기에 올인하지 않았던들 부동산 시장은 틀림없이 안정되었을테니 말이다. 특히, 이명박 정부조차 주저한 대출 완화를 돌진적으로 밀어붙인, 빚 내서 집 사기를 강요했던 박근혜 정부의 죄악은 역사에 기록되고 평가받아야 한다. 두 전임 정부가 저지른 해악은 헤아리기 어렵지만, 경기 부양을 위해 부동산 투기 심리 부추기기에 올인한 것은 두고 두고 우리 경제에 부담이 될 악행이다.

하지만 이명박과 박근혜 탓을 한다고 문제가 해결되진 않으며, 문재인 정부의 책임이 감면되는 것도 아니다. 엄연히 문재인 정부가 이제 부동산 문제를 책임지고 해결해야 한다.

문재인 정부는 조속히 근본적인 부동산 대책을 내놓아야 한다. 이번 대책은 문재인 정부의 부동산 철학과 투기근절 의지가 담긴 대책이어야 한다. 가격급등만 피하겠다는 식의 어설픈 미봉이나 절충은 단언컨대 재앙을 부를 것이다.

무엇보다 문재인 정부는 부동산 불로소득과 투기를 용인하지 않겠다는 강력한 신호를 시장에 던져야 한다. 보유세 강화가 이번 부동산 대책에 반드시 포함되어야 한다는 말이다. 이번 부동산 대책에는 보유세 강화 및 다주택자 양도세 중과, 임대소득에 대한 철저한 파악 및 과세(불로소득을 세금으로 환수), 강력한 대출 관리(과잉유동성이 부동산 시장에 진입하는 걸 강력 억제), 분양권 전매 전면 금지, 유주택자 청약 자격에 대한 강력 통제, 한시적 분양가 상한제 등의 대책들이 망라되어야 한다. 투기심리를 잠재울 수 있는 대책들이 일시에 투사되어야 한다.

문재인 대통령은 경제부총리에게 부동산 가격을 잡을 것을 주문하는데서 그쳐선 안 된다. 대통령이 직접 챙겨야 한다. 부동산을 잡지 못하고선 소득주도성장도, 최저임금인상도, 비정규직의 정규직화도 결국 부동산 부자들의 배만 불리는 결과로 귀결될 것임을 문 대통령은 명심해야 할 것이다.

출처 : 프레시안

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=002&aid=0002036233&sid1=001&lfrom=facebook

문재인 대통령, 지지율 하락 두려워 말라
대규모 증세 등 인기 없는 정책을 피해선 안 된다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

문재인 대통령의 지지율 고공행진이 계속되고 있다. 최저임금 인상 등의 원인으로 다소 하락했다고는 하지만, 여전히 70퍼센트를 훌쩍 넘는 수준의 지지율을 유지 중이다.

대통령에 대한 지지율(국정수행 지지도)가 중요한 이유는 대통령이 국정을 원만히 이끌어나가고, 정책을 집행하는데 있어 지지율이 큰 역할을 하기 때문이다. 가뜩이나 여소야대 국회에서 대통령에 대한 지지율마저 낮다면 문재인 정부가 국정을 장악하고 추진해 나갈 힘이 크게 떨어질 수 밖에 없다. 

하지만 냉정히 말해 문재인 대통령에 대한 지금의 지지율이 계속 유지될 가능성은 낮다. 대한민국은 너무나 복잡하고 거대하며, 사회 구성원들 간에 이해관계가 충돌하는 지점이 참으로 많은 나라이기 때문이다. 그리고 지지율은 좋은 정책을 밀고 나갈 동력일 뿐 그 자체가 목표는 아니다.

대한민국이 지속가능한 발전을 하고, 인간적 존엄이 실질적으로 확장되기 위해선 대규모 증세가 필수적이다. 그런데 재벌 및 슈퍼리치에 대한 증세나 세출 조정이나 세원 발굴은 한계가 있기에 중산층이 지금 보다 세금을 더 내야 한다. 중산층에는 전문직 종사자, 공무원, 공공부문 종사자, 교사, 대기업 및 금융기관 종사자 등이 대거 포진해 있고, 이들 중 상당수는 문재인 대통령의 핵심 지지자 일 것이다. 세금을 더 내라고 하면 이들 핵심 지지자 중 적지 않은 수가 이탈할 것이다. 그래도 대규모 증세는 추진해야 한다. 물론 가장 효율적인 증세 방안의 설계, 납세 대상에 대한 간곡한 설득과 호소는 필요하다.

부동산도 비슷하다. 지금의 부동산 공화국을 방치하고 대한민국이 나라다운 나라가 되긴 어렵다. 부동산 공화국을 해체하기 위해선 보유세와 각종 개발이익 환수장치의 현실화가 필수적이다. 그런데 만약 문재인 대통령이 보유세와 각종 개발 이익 장치들을 현실화하겠다고 하면 재벌과 지주와 부동산 부자들 뿐 아니라 유주택자들 중 적지 않은 수가 문재인 대통령에 대한 지지를 철회할 것이다. 그래도 보유세 및 각종 개발 이익 장치의 현실화는 관철되어야 한다.

문재인 대통령은 지지율을 가볍게 여기진 않되 지지율에 얽매이지도 말아야 한다. 문 대통령은 대한민국을 나라다운 나라로 만들기 위한 싸움에선 지지율 하락을 기꺼이 감수해야 한다. 현실적으로 보면 50퍼센트 후반대 지지율의 안정적 유지를 목표로 설정하고 국정을 설계하고 운영하는 것이 타당할 것이다. 대한민국을 나라 다운 나라로 만들 입법과 정책들을 관철시켜 내면서 50퍼센트 후반대 지지율을 안정적으로 유지할 수 있다면 문재인 대통령은 이론의 여지 없이 성공한 대통령 반열에 오를 것이다.

출처 : 프레시안 http://www.pressian.com/news/article.html?no=163990

투기심리는 전염병처럼 시장을 좀먹는다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

내 눈길을 잡아끄는 기사가 있다. 6.19대책에도 불구하고 서울 집값은 아랑곳 하지 않고 오르고, 심지어 상승세가 일산 등 1기 신도시로 확산되고 있다는 기사다.
 

문재인 정부는 6.19대책의 효과가 아직 발휘되지 않고 있으며, 하반기 수도권에 공급물량이 쏟아지고 금리가 오르면 서울 등의 아파트 가격 상승세가 진정될 것으로 보는 것 같다. 그럴지도 모른다. 나 또한 문재인 정부의 기대대로 시장이 움직이길 간절히 바란다.

하지만 우리가 신물나게 경험했듯 시장은 늘 우리의 예상을 넘어섰다. 지금의 국지적 가격 상승이 염려되는 건 투기심리의 확산 가능성 때문이다. 투기심리는 전염병과도 같아 삽시간에 퍼진다. 그리고 전염병처럼 번진 투기심리는 그 자체로 자기실현적 예언 기능을 하며 시장을 밀어올린다. 심지어 대학생들마저 갭투자에 나서고 있다는 황당한 소식이 들리는 지경이고 보면 지금 국면에선 투기심리의 확산을 차단하는 것이 가장 중요하다.

더구가 서울의 주택가격 상승은 줄어든 인구, 주택보급률의 상승, 주택소유율의 감소, 주택담보대출 규모의 폭증 등을 감안하고, 사실상 형해화된 보유세, 낮은 금리, 쉬운 대출 등을 참고할 때 투기에 의한 것으로 의심하는 것이 합리적이다. 현재의 시장은 다주택자, 갭투자자들의 뒤를 명목상의 실소유자(이들은 집값이 오를 것이라고 예상되지 않는다면 주택구입에 나서지 않을 사람들이다)들이 따라가는 형국이라고 봐야 한다.

따라서 문재인 정부는 최대한 빨리 투기심리를 잠재울 대책을 내놓아야 한다. 보유세 현실화와 대출 통제가 그 대책에 반드시 포함되어야 한다. 보유세와 대출 통제 없는 부동산 대책은 문재인 정부가 집값을 잡을 의지가 없다는 방증으로 시장참여자들에게 읽혀 오히려 투기심리에 불을 붙일 것이다.

끝으로 한 마디. 문재인 정부가 보유세 현실화와 엄격한 대출 관리를 하면 지지율이 빠질 가능성이 있다. 다주택자나 고가주택 보유자, 투기목적으로 주택을 구입한 사람, 심지어 대출을 끼고 집을 구입한 실소유자들까지 문재인 정부에 실망할 수 있다. 하지만 지속가능한 대한민국을 위해선 부동산 시장을 꼭 안정시켜야 하고, 그러긴 위해선 보유세 강화와 대출 통제를 피할 길이 없다. 문재인 정부가 명심해야 할 것은 지지율은 정책 구현을 위한 수단일 뿐이라는 사실이다. 혹여 지지율에 매여 핵심적인 부동산 정책을 누락시킬까 염려돼 하는 소리다.

출처 : 허싱턴포스트 http://www.huffingtonpost.kr/taekyung-lee/story_b_17555300.html?utm_hp_ref=korea

서울 아파트 값은 왜 계속 오르나?
투기 막는 정책 '3종 세트'가 필요하다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

문재인 정부의 부동산 상승을 막기 위한 6.19 대책에도 아랑곳하지 않고 서울 지역의 아파트 가격은 오르고 있다. 애초 6.19대책이 시장의 예측 수준에 머문 탓이 크다. 지금 결정적으로 중요한 건 '왜 서울의 집값이 오르는가'이다.

집값이 오르는 이유를 크게 구분하자면 투기적 가수요와 실수요 때문이다. 투기적 가수요는 실제로 주택수급에 문제가 없음에도 불구하고 ▲낮은 보유세(보유세가 낮으면 주택 등 부동산 보유에 따른 부담이 현저히 줄어들고, 수익률도 훨씬 높아진다), ▲낮은 금리(금리가 낮으면 대출에 따른 이자 부담이 줄기 때문에 대출을 받아 주택을 구입하는데 주저함이 줄어든다), ▲약한 대출 관리(담보인정비율이나 부채상환비율을 느슨하게 가져가면 더 많은 대출을 받을 수 있다) 등이 조합될 때 발생한다. 

실수요는 경제학의 제일 원칙이라 할 수요와 공급의 법칙의 지배를 받는다. 수요(투기의 대상이 아니라 들어가서 살 집이라는 의미에서의 수요)에 비해 주택 공급이 부족할 때 주택가격은 우상향하는데 이때의 주택가격 상승은 실수요에 의한 것이다.

주택가격 상승의 원인을 투기적 가수요와 실수요로 구분하는 것이 중요한 이유는 주택가격 상승의 원인이 투기적 가수요인지 실수요인지에 따라 정부가 사용하는 정책수단이 완전히 달라지기 때문이다. 투기적 가수요로 인해 주택가격이 상승하는 것이라면 정부는 보유세를 높이고, 대출 관리를 강하게 해야 한다. 단 금리는 경제 전반에 영향을 미치기 때문에 금리 인상은 극히 신중해야 한다. 반면 실수요에 의해 주택 가격이 상승하는 것이라면 정부는 다양한 유형의 주택을 시장에 공급하는데 집중해야 옳다. 

이런 관점에서 보면 서울의 주택가격 상승은 투기적 가수요 때문으로 판단하는 것이 타당할 것이다. 서울은 인구가 줄고 있다(2003년 1017만4086명에서 2016년 993만616명으로 감소). 또 가구수는 늘었지만 대부분이 1인 가구라 주택시장에서는 구매력이 현저히 떨어져 유효수요로 보기 어렵고, 주택보급률은 꾸준히 늘었지만(2005년 93.7%에서 2014년 97.9%로 증가), 주택소유율은 오히려 뒷걸음질쳤다(2006년 44.6%에서 2014년 40.2%로 감소). 이런 통계들은 주택을 투기목적으로 구입하는 사람들이 많다는 방증이다.

게다가 주택담보대출 규모는 2008년 311조1584억원에서 2016년 545조8396원으로 2배 가까이 폭증했다. 이 시기는 '이명박근혜 정권'인데 당시 정부는 빚내서 집 살 것을 강권했다. 특히 박근혜 정부는 빚 내서 집을 사는 것과 빚 내서 전세금을 마련할 것 가운데 택일하라고 시민들을 윽박질렀다. 보유세는 이명박 정부가 완전히 형해화시켰고, 금리는 바닥을 긴다.

형해화된 보유세, 낮은 금리, 쉬운 대출, 부동산 구입을 위한 가계대출의 폭증, 인구 감소, 늘어난 주택공급, 주택소유자의 감소 등은 투기적 가수요가 서울 시내의 주택가격을 밀어올리고 있음을 보여준다. 

사정이 이렇다면 문재인 정부가 취할 정책수단은 자명하다. 주택 소유 실태를 상세하고 투명하게 공개해(특히 근래 서울시 소재 주택 매매 실태를 최대한 구체적으로 공개해야 한다. 서울시에 주택을 구입한 사람들의 다주택 소유 여부 확인이 필요하다) 주택 소유 편중도를 시민들에게 알려야 하고, 보유세 현실화를 천명해야 한다. 또한 대출 관리도 한결 강화시켜야 한다. 보유세 현실화 + 엄격한 대출 관리 + 주택 소유 현황 공개, 이 삼종 세트가 구비되어야 투기적 가수요 억제가 가능하다.

출처 : 프레시안 http://www.pressian.com/news/article.html?no=163421&ref=nav_search

김현미 장관, '투기 세력' 제대로 겨냥하려면…
6.19 대책으로는 부족하다

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

김현미 국토교통부 장관의 취임일성이 화제다. 김 장관은 23일 정부세종청사에서 열린 취임식에서 "최근 집값 급등은 투기 수요 때문이며, 6·19 대책은 이들에게 보내는 메시지"라며 "부동산 정책은 투기 세력이 아니라 정부가 결정해야 한다"고 천명했다고 한다.

김 장관의 "6·19 부동산 대책은 수요 억제 방안에 집중됐으나, 시장 과열의 원인을 공급부족에서 찾는 분들이 있는 것 같다", "올해 5월 무주택자나 1주택자가 집을 산 비율은 작년 동기와 비교하면 줄었다. 그러나 5주택 이상 보유자는 강남4구에서만 무려 53% 증가했다", "집을 구입한 연령대를 보면, 이번 과열 현상이 서민·실수요자에 의해 만들어진 것이 아님을 알 수 있다"라는 발언들을 보면 김 장관이 현금의 주택 가격 상승을 투기적 가수요 때문이라고 정확히 진단하고 있음을 알 수 있다.

 "서민 주거 안정에 정책 역량을 집중해야 한다", "계약갱신 청구권과 전월세 상한제와 같은 제도 도입으로 세입자와 집주인 간의 권리에 균형점을 찾는 일이 중요하다" 같은 김 장관의 발언은 국토부가 해야 할 일이 무언지, 그 일을 하기 위해서 어떻게 해야 하는지를 아는 것 같아 적잖이 마음이 놓인다.

하지만 김 장관이 간과하는 것도 있다. 김 장관은 '투기로 인해 주택 가격이 상승했고, 6.19 대책이 투기세력에게 보내는 메시지'라고 호언했다. 그런데 투기세력에게 보내는 메시지치곤 약하다. 6.19 대책은 ▲서울 전역의 분양권 전매 금지, ▲하반기에는 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택을 최대 3채에서 1채로 축소, ▲서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 40개 '청약조정 지역'에 대해 다음달 3일부터 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 10% 포인트(p)씩 하향, ▲집단대출에 대해서도 잔금대출에 DTI 규제 등을 핵심으로 한다. 이런 정도로는 투기세력과 투기세력에 부화뇌동하는 시장참여자들을 진정시키기 어렵다.

김현미 장관은 조만간 문재인 정부의 부동산 철학이 녹아든 총체적 부동산 정책을 발표해야 할 것이다. 그 부동산 정책에는 보유세 강화와 고강도 금융규제를 통한 유동선 관리 방안이 반드시 포함되어야 한다. 투기세력과 투기세력에 부화뇌동하는 자들이 진정 겁 내는 건 보유세와 돈줄 죄기라는 사실을 김 장관은 분명히 알아야 할 것이다.

출처 : 오마이뉴스 http://www.pressian.com/news/article.html?no=161673&ref=nav_search

부동산 공화국 발전적 해체하라

이태경 / 토지정의시민연대 사무처장

대한민국 국민의 인생을 좌우하는 가장 큰 변수는 ‘부동산’이다. 부동산만 있으면 가만히 앉아서도 부를 창출할 수 있기 때문이다. 문제는 이런 부동산을 소수의 기득권만 갖고 있다는 점이다. 새 정부가 적폐 청산을 외친다. 가장 먼저 ‘부동산 공화국’이라는 꼬리표를 떼야 하는 이유는 충분하다.

강력한 촛불의 힘은 기어코 성과를 냈다. 대통령을 탄핵시켰고 새 정부를 들어서게 했다. 민심의 승리다. 하지만 촛불의 힘이 여기서 멈춘다면 우리나라의 미래는 크게 바뀌지 않을 것이다. 여전히 대한민국에는 수많은 적폐가 남아있기 때문이다.

그중 대표적인 게 ‘재벌 체제’다. 재벌은 정치ㆍ사회ㆍ경제ㆍ법률 등 우리나라 모든 분야에서 절대적인 힘을 발휘하고 있다. 다행스러운 점은 우리 사회가 재벌에만 집중된 경제 시스템의 문제점을 인식하고 있다는 것이다. 편법상속을 통한 부의 약탈적 상속, 시장지배적 지위를 이용한 각종 지대수취와 시장생태계 파괴, 정경유착 등이 그 문제들이다.

부동산 공화국의 민낯

 왜곡된 부동산 시장 역시 재벌 체제 못지않은 거악巨惡이다. 우리나라 기득권 세력이 가진 부의 토대는 부동산으로 이뤄져있다. 2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경2359조원으로 추산된다.

이중 토지 자산이 6575조원으로 절반을 넘게 차지한다. 주거용 건물(1243조원)과 비주거용 건물(1318조원)을 합친 부동산 자산은 9136조원으로 전체 자산의 75.3%에 달한다. 무주택 세대가 전체 가구의 절반에 육박한다는 점을 감안하면 부동산 자산 대부분은 소수에게만 집중돼 있다는 거다.
 

이 때문에 부동산에서 나오는 천문학적인 이득은 우리나라 소득양극화의 주된 원인으로 꼽힌다. ‘부동산 공화국’이라는 불명예스러운 별명도 그래서 붙었다. 땅과 집만 있으면 엄청난 폭리를 취할 수 있기 때문이다. ‘토지+자유 연구소’의 연구에 따르면 매년 300조원 이상의 부동산 불로소득이 발생한다고 한다. 쉽게 말해 극소수의 재벌과 부동산 부자들이 다른 사람이 피땀 흘려 만들어 낸 부를 매매와 임대를 통해 합법적으로 약탈하는 셈이다. 우리나라는 그렇게 부동산 공화국이 됐다.

역사를 되짚어보면 ‘평등한 토지권’은 중요한 권리다. 농지개혁을 통해 지주 계급이 소멸했다. 국민 중 절대다수인 농민은 자영농이 됐고, 스스로 부를 쌓았다. 계층이동이 용이했고 기업가 정신과 창의력도 왕성했다. 이들 자영농의 피땀이 없었다면 경제가 비약적으로 성장했을 리 없다. 지금의 ‘부동산 불균형’을 제자리로 돌려놔야 하는 이유가 여기에 있다.

촛불 민심의 요구 읽어야

 부동산 공화국은 생산과 소비를 위축시킨다. 경기변동의 진폭은 확대시키고 예산의 낭비와 왜곡을 부추긴다. 또한 토건형 산업구조를 굳히고 인허가 등을 둘러싼 부정부패를 양산하며 토지의 효율적 사용을 저해하고 근로의욕을 저해한다. 가장 먼저 사라져야 할 적폐다. 문재인 대통령은 토지불로소득 위에 앉아 있는 부동산 공화국을 발전적으로 해체해야 한다. 사자의 용기와 뱀의 지혜를 가지고 말이다.

출처 : 더 스쿠프 http://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=23527