새로운사회를여는연구원은 2014년 12월부터 2015년 4월까지 경기연구원의 발주를 받고 경기도에 공동체 기반의 주택공급 활성화를 위한 기초연구인 <경기도형 공동체 주거 모델 발굴 연구>를 수행하였습니다다. 이 연구의 결과를 요약하자면 ‘공동체 주거 모델 = 공동체와 지자체의 역할을 강조한 사회주택 모델’입니다. 관련 내용을 발췌⋅요약하여 3회에 걸쳐 소개하고자 합니다. (필자 주)

공동체 주거 모델을 통한 주거비용의 저감

최근 주거권을 위협하는 주요 요인은 급속한 주거비용의 상승이다. 주택의 가격은 계속해서 오르고 있고 이에 따라 전세금은 폭발적으로 상승하고 있다. 주택을 구매하거나 전세를 얻을 여력이 없는 저소득층은 어쩔 수 없이 비싼 월세를 부담해야만 한다.

이러한 문제의 해결에는 여러 대안이 있을 수 있다. 일반적인 방법은 공공주택의 공급을 늘리는 것이다. 저소득계층을 위한 저렴한 공공주택을 공급함으로써 일차적으로 저소득층의 주거비용을 낮추고 이차적으로는 시장의 경쟁을 촉진하여 주택공급업자들이 좀 더 좋은 질의 주택을 좀 더 낮은 가격으로 공급하도록 유도할 수 있다. 일각의 오해와는 달리 시장기능을 가장 잘 활용하는 방안이라 할 수 있다.

다른 방안으로는 과도한 임대료 상승 등을 억제하기 위한 공적기준을 두는 것을 고려할 수 있다. 아직 큰 성과는 없으나 계속 논의가 진행 중인 임대료 상한제 등이 이에 해당한다. 하지만 수요와 공급의 균형을 통해 형성되어야 하는 가격을 강제로 조정하는 것이기 때문에 시장주의자들의 강력한 비판을 받고 있다.

현재 공공주택의 공급은 공공재원의 부족으로 인해, 주거비용의 공적조정은 시장원칙에 어긋난다는 강력한 반발로 인해 정책으로 추진되기 어려운 상황이다. 이러한 상황에서 해결책의 하나로 고민할 수 있는 것이 호례와 협동에 기반을 둔 공동체 주거 모델의 도입이다.

공동체 주거 모델을 통한 주거의 질 향상

주거비용의 상승이 가져오는 부작용 중에 하나는 주거의 질이 크게 악화될 우려가 있다는 것이다. 주거비용이 오르는 만큼 소득이 향상되지 않으면 어쩔 수 없이 조금이라도 저렴한 주택을 찾아야 한다. 그 결과 나타나는 것이 겨우 몸을 뉠 공간만을 제공하는 쪽방이나 고시원 등의 증가다. 이런 형태의 거처를 주택이라고 하기는 어렵다. 정상적인 삶을 위한 필요사항(Meslow, 1943) 중에서 수면이라는 생리학적(physiological) 요구를 제외한 삶의 안정(safty), 애착(love and belonging), 자존감(esteem), 자아실현(self-actualization)을 좁은 쪽방에서 이루기는 어려울 것이다.

공동체를 통해 주거문제를 해결한다는 것은 기본적으로 삶을 위한 사회적인 요구의 해결에 주안점을 둔다는 측면에서 중요한 의의를 지닌다. 또한 공동체 공간의 확보를 통해서 주거공간의 협소함으로 인한 불편함을 최소화할 수도 있다. 주거비용이 매우 높은 대도시지역을 중심으로 공유주택(share house)이 늘어나고 있는 이유 중에 하나다.

공동체 주거 모델을 통한 주거서비스 융합

최근 마을공동체사업에서 많은 관심을 받고 있는 것 중에 하나가 ‘너와 내가 어울려 함께 세상을 살아가기’라는 철학을 지향하는 공동육아이다. 수익사업 형태로 변질되어 교사의 가혹행위, 부실한 식단 등의 문제를 야기하는 민간보육의 대안으로써, 무한경쟁보다는 공동체를 통한 호혜와 협동을 배우는 터전으로써 서서히 이목을 끌고 있다.

하지만 공공의 지원이 넉넉하지 않은 상황에서 주민들 스스로 보육시설을 만들고 운영하기 위해서는 구성원들의 적지 않은 경제적 부담이 요구되어 선뜻 공동육아를 결정하지 못하는 경우가 많다. 대도시 지역의 경우 부동산 가격이 높기 때문에 더욱 어려운 처지라고 할 수 있다.

이러한 상황을 타개하고자 하는 시도 중에 하나가 여러 주민이 공동으로 입주할 주택을 마련하면서 공동체 시설 중 하나로 보육시설이나 교육시설을 마련하는 사업들이다. 이 경우 홀로 주택을 마련할 때보다 주거면적은 다소 줄어들지 모르지만 십시일반으로 공동육아 등이 가능한 공동체 공간을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 이러한 공동체 주거의 장점과 가능성을 충분히 활용할 수 있다면 마을공동체사업에서 관심을 두고 있는 돌봄, 보육, 교육, 먹거리 등의 사업을 위한 공간을 자신들의 집근처나 마을 안에서 해결할 수 있게 되고 이를 바탕으로 마을공동체 단위의 사회적 경제 활성화를 기대할 수도 있다.

사회주택 모델의 개념과 사례

서유럽 및 북미 지역의 경우 일찍이 급속한 산업화 및 도시화의 영향으로 주택의 부족, 주거환경악화, 서민층 주거비용의 상승 등의 심각한 주거문제를 경험하였다. 이에 대한 대응으로써 일반적으로 쓰인 정책이 공공 및 비영리단체 등에 의한 장기임대주택을 공급하는 것이었다.

국내에 이러한 사례들이 소개되는 과정에서 학자에 따라 ‘사회주택’ 또는 ‘사회적 주택’ 이라고 지칭한다. 이에 따라 국내에서 학술적으로 통용되는 사회주택 개념은 “저소득층의 주택문제를 해결하기 위한 사회복지적 주택공급 형태로써 기본적 의미는 영구임대 등 장기임대주택을 의미한다.”고 정의된다(하성규, 2004).

여기에서 ‘사회복지적’이라는 용어에 대해 논란이 있을 수 있는데, 해외사례를 보면 사회복지적이라는 것은 주거비용이 시장가격에 비해 낮고 장기적으로 주거권이 보장되는 것이라고 해석하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 예를 들어 조합원들에게 배당을 하지 않는 대신 임대료를 낮추는 주택협동조합 등이 이에 해당한다(CECODHAS Housing Europe and ICA Housing, 2012; 강세진 외, 2014).

비슷한 개념으로 ‘비영리’라는 용어를 선호하는 경우도 있는데, 이는 이윤을 추구하지 않는 경제활동을 한다는 것이다. 상황에 따라서는 사회복지적 활동도 이윤을 남길 수 있으므로, 경제학적으로는 비영리가 ‘사회복지적’보다도 더 강한 의미로 볼 수도 있다. 하지만 이런 자구해석에 매몰되기 보다는 주거비용을 낮추고 주거권을 장기간 보장한다는 취지에 집중할 필요가 있을 것으로 판단된다.

국내의 경우, 제도적 관점에서 보자면, 1985년 임대주택건설촉진법이 제정됨에 따라 사회주택을 공급하기 위한 제도적 기반이 마련되었다고 볼 수도 있다. 하지만 제도가 도입된 이래 실제 공급실적을 살펴보면 주로 공공부문에 의한 공공임대주택이나 민간기업에 의한 분양전환 단기임대주택 등이 공급되는 것에 그쳐 서구에서처럼 사회주택협회와 같은 비영리단체에 의한 장기임대주택의 공급이 활성화되지는 못하였다. 여러 가지 요인이 있겠으나 가장 큰 이유는 그간 우리나라의 주택시장에서 아파트 중심의 분양주택에 대한 선호가 매우 높았기 때문이다.

하지만 2000년대 중반 이후 자가거주비율이 50%를 넘게 되면서 주택의 실수요계층이 중산층 이하로 이동하였고, 중산층 이하 계층의 경우 스스로의 경제력으로 아파트와 같은 고가의 주택을 구매하기 어려운 상황이 지속되고 있다. 이에 따라 전세가격 등 주거비용의 상승과 사회⋅경제적으로 약자인 노년가구, 1인가구, 청년가구 등의 증가가 겹치면서 과거와는 다른 양상의 주거문제가 나타나고 있다.

은퇴연령인 60대에 들어서면 급격히 소득과 소비가 감소한다. 노동시장에서 받는 임금소득이 감소하므로 소득은 그렇다 치더라도, 소비를 줄이는 이유는 무엇일까? 인간의 욕망은 노년기에 들어서면서 급격히 줄어드는 것일까? 경제학에서 소비자의 소비행태를 설명하는 강력한 가설 중 하나인 ‘생애주기 가설(life-cycle hypothesis)’에 따르면 소비로부터 얻을 수 있는 효용은 나이가 들었다고 줄어드는 것이 아니다. 개인은 일생동안 기대할 수 있는 소득의 총량을 생애에 걸쳐 배분한다. 노년기의 소득 감소는 누구나 예측할 수 있기 때문에 현재의 소비를 희생하여 저축하고 자산을 축적한다. 이는 소득이 감소한 노년기에도 소비 수준을 유지하기 위해서이다. 그림 1의 왼쪽은 생애주기 가설의 연령대별 소득 및 소비 곡선을 단순하게 나타낸 것이다. 소득 곡선은 청년기에 낮고 점점 상승하여 40대에 정점을 찍고 다시 하락하는 종 모양으로 나타나는데 소비 곡선은 훨씬 완만하게 나타나므로, 소득이 높은 시기에 순저축을 하고 청년기와 노년기에는 순지출을 한다.

그러나 횡단면 자료로 나타낸 그림 1 오른쪽의 연령대별 소득과 소비 프로파일을 보면 생애주기 가설의 내용이 현실에서 뒷받침되지 않는 듯 보인다. 물론 연령대별 소비 곡선이 소득 곡선에 비해 완만하지만, 어느 연령대에서도 자신의 소득보다 더 많은 소비를 하지 않는다. 따라서 소득 대비 소비 비중을 뒤집힌 종 모양(U자형)으로 나타낼 수 있다. 표 1에서 보듯이 20대 이상 전체 1인가구의 평균 경상소득 대비 평균 소비지출 비중은 약 68%로, 20대 72.82%로부터 낮아지다가 40대 56.18%로 저점을 찍고 이후 다시 높아져 80세 이상에서는 92.15%로 가장 높다. 이에 대해 한국은 세대별로 소비성향이 다른 탓이라고 해석하기 보다는 소비가 현재 소득을 반영한 결과라고 해석하는 쪽이 타당할 것이다. 다시 말해, 노인 세대의 소비욕구가 특별히 낮은 것이 아니라 소비할 수 있는 자원이 적어서 적게 소비해야 한다고 봐야한다.

그림1. 생애주기 가설(왼쪽)과 1인가구의 연령대별 소득ㆍ소비(원, 오른쪽)

출처: 통계청 『가계동향조사』 2014년 원자료.

표1. 가구ㆍ연령대별 평균 경상소득과 소비지출(원)
출처: 통계청 『가계동향조사』 2014년 원자료.
주: 지출비는 경상소득 대비 소비지출의 비중임.

표 1에서는 1인가구와 본인과 배우자로 구성된 2인가구를 구분하여 가구주 연령대별 평균 경상소득과 소비지출을 나타냈다. 생애주기 가설의 설명과는 달리, 소득의 연령대별 프로파일에 근거하여 앞으로 높은 소득을 기대할 수 있는 청년층도 순지출이 아닌 순저축을 하는 경향이 있다. 가능한 한 저축을 하는 경향이 전 연령층에서 나타난다. 특히 20대 2인가구의 저축 경향은 다른 어떤 연령층보다 높다. 소득이 가파르게 감소하는 60대에 들어서면 소비지출을 줄이지만 훨씬 적은 폭으로 줄일 수 있을 뿐이다. 60대, 70대, 80대로 들어설 때 1인가구의 경상소득은 43.6%, 24.9%, 32.5% 감소하지만 소비지출은 30.2%, 19.4%, 24.2% 감소한다. 2인가구 역시 경상소득은 41.8%, 37.5%, 30.9% 감소하고 소비지출은 32.2%, 29.8%, 20.8% 감소한다. 소득의 감소는 자신의 의지와 무관하지만 소비습관을 바꾸기는 어렵다. 당신이라면 소득이 꾸준히 감소할 때 어떤 소비항목부터 줄여나갈 것인가? 어디까지 줄일 수 있을까?

표2. 1인가구의 연령대별 소비지출 항목별 구성(%)
출처: 통계청 『가계동향조사』 2014년 원자료.
* ‘식료품비’는 ‘식료품 및 음료’과 ‘음식ㆍ숙박’ 항목 중 ‘식사비’를 합산하여 평균함.
** ‘식주거비’는 ‘식료품비’와 ‘주거 및 수도광열비’를 합산하여 평균함.
*** ‘식주거보건비’는 ‘식주거비’와 ‘보건비’를 합산하여 평균함.

표 2에서 보듯이 연령대별로 총 소비지출은 크게 감소하는 가운데 12개 소비지출 항목 중 식료품 및 음료와 보건에 대한 지출은 절대적으로도, 비중으로도 60대 이후 커진다. 주거 및 수도광열과 가정용품 및 가사서비스에 대한 지출은 절대적 액수는 감소하지만 다른 항목에 비해 덜 줄이므로 비중은 커진다. 다른 소비지출 항목은 모두 절대적으로도, 상대적으로도 크게 줄어든다. 이때 60대 이후 식료품 및 음료 항목의 지출 수준이 높아진다고 해서 식료품에 대한 소비가 늘어난다고 해석하지 않아야 한다. 더 젊은 세대의 식료품 소비는 외식으로 많이 대체되기 때문이다. 외식비를 포함하는 식료품비 항목을 별도로 만들어 계산하면 식료품비 역시 절대적 액수는 감소하지만 비중은 커지는 항목이다. 이제 절대적으로도, 상대적으로도 지출을 늘리는 소비 항목은 보건이 유일하다. 이와 같은 연령대별 소비지출 내용의 경향을 함축하여 드러내기 위한 항목으로 식주거비 및 식주거보건비를 별도로 계산하였다. 단지 먹고, 거주하고, 최소한의 의료서비스를 받기 위한 소비지출 비중은 나이가 들수록 높아진다. 노년기에 들어서면 식주거보건비는 절대적으로는 감소하지만 전체 소비지출 중 비중은 크게 높아진다. 표 1의 경상소득 대비 소비지출 비중이 60대 이후 76%, 82%, 92%로 높아졌다는 점을 고려하면, 최소한의 생존비를 제외한 다른 소비지출을 거의 하지 않는 노년층의 소비행태를 단순히 선호나 성향이 변했기 때문으로 보기는 어렵다.