• 교육안은 기본형/심화형 2종으로 구성되어 있습니다. 

>> 교육안 PDF 기본형 / 심화형 다운로드 

• PDF 형태의 파일로 다운로드 받으실 경우 글씨체나 이미지가 손상되지 않고 어디에서나 사용하실 수 있습니다. 

선거제도개혁 교육강의안_기본.pdf

선거제도개혁 교육강의안_심화.pdf

>> 폰트 안내 사항

• PPT에는 'kopub서체'와 '구글 본고딕' 2 종의 폰트 시리즈가 사용되었습니다. 
• 두 폰트 모두 무료 오픈소스 입니다. 
• 폰트를 먼저 설치한 후 PPT파일을 열어야 글씨체가 깨지지 않습니다.
• PDF 파일의 경우 폰트를 설치하실 필요가 없습니다.
• kopub서체 (http://www.kopus.org/Biz/electronic/Font.aspx)에서 다운로드 가능
• 구글 본고딕 (https://typekit.com/fonts/source-han-sans-korean)에서 7개 폰트 다운로드 

>> 교육안 PPT 기본형 / 심화형 다운로드 

• PPT 형태의 파일로 다운로드 받으실 경우 슬라이드의 수정이 가능합니다. 다만 PPT에 사용된 글씨가 깨지고 슬라이드의 변형이 생길 수 있으므로 수정 전에 첨부드린 폰트를 먼저 설치하시길 권유드립니다. 

선거제도개혁 교육강의안_기본.pptx

선거제도개혁 교육강의안_심화.pptx

2015 한국 경제의 키워드 : 빚과 부동산

박근혜 정부 3년 차인 2015년, 한국 경제의 모습은 어땠을까? 올해 경제는 두 가지 단어로 정리 가능하다.바로 ‘빚’과 ‘부동산’. 한마디로 경제 전반의 체력이 떨어진 상태에서 엄청난 빚을 내며 버티고 있는데 그 효과는 부동산 시장에서만 반짝 나타났다가 사라져버렸다는 것이다.

부동산, 나홀로 호황

우선 한국은행의 실질 GDP 자료를 근거로, 올해 한국 경제의 산업별 성장률을 분석해봤다. 2014년 3분기까지와 2015년 3분기까지의 산업별 GDP를 합산해 비교한 것이다.

▲ 2015년 산업별 성장률 (계절조정, 실질, 한국은행 자료를 토대로 작성, 3분기까지)

어떤가? 우선 우리 수출 산업의 주력인 전자기기, 화학제품, 운수장비의 성장률이 별로 신통치 않다. 특히 자동차와 조선이 포함된 운수장비 제조업은 아예 마이너스 성장했다. 서민들의 체감 경기와 직결된 음식점 및 숙박업 역시 마이너스 성장. 도매 및 소매업도 소폭의 성장세에 그쳤다.다만 고령화 때문인지 보건 및 사회복지서비스업이 꽤 많이 성장했을 뿐이다.

그런데 위 표에서 눈에 확 띄는 수치가 있다. 바로 ‘주거용 건물 건설’. 대부분이 아파트 건축인데 무려 9.81%나 성장하면서 한국은행 분류에 따른 업종 가운데 최고 성장률을 기록했다.

그도 그럴 것이, 올해는 신규 아파트 분양 실적이나 기존 주택의 매매 건수, 모두 역대 최고치를 기록했다. 아파트는 무려 50만 호를 분양했는데, 이는 지난 2000년부터 2014년까지의 평균 분양 물량인 27만 호에 비해 두 배 가까운 수치다. 주택 매매 건수 역시 11월까지 집계한 것만으로도 역대 최고 기록을 갈아치웠다.

빚으로 지은 집.. 지속될 수 있을까?

이런 부동산 호황은 빚에 의존한 것이 명백하다. 박근혜 정부는 집권 3년 동안 부동산 대책을 무려 10차례나 내놨는데, 초반에는 주로 관련 세금을 깎아줬다.

▲ 박근혜 정부의 부동산 대책

자세히 뜯어보면 집권 1년차와 2년차 중반까지, 즉 2013년부터 2014년 중반까지는 세금 완화에 초점이 맞춰져 있다. 그러나 정부의 이런 세제 지원에도 불구하고 부동산 시장은 살아나지 않았다. 그러자 정부는 2014년 7월 최경환 경제 부총리의 등장과 함께 LTV와 DTI를 완화하는 초강경 대책을 꺼내 들었고, 그 뒤로는 급격히 대출을 확대하는 쪽으로 방향을 틀었다. LTV와 DTI는 부동산 가격이나 구매자의 소득에 따라 대출 규모를 제한하는 제도인데, 그동안 한국의 부동산 거품이 금융계로 전이되지 않도록 중요한 완충 역할을 해왔다. 최경환 장관이 경제 관료들 사이에서는 부동산 거품을 막는 ‘최후의 보루’로 불리던 이 규제를 완화한 것은 어떻게든 부동산 경기를 띄우고 말겠다는 정부의 의지를 함축하는 결정이었다.

그 결과는 앞에서 살펴본 부동산 시장의 반짝 호황과 가계 빚의 폭증으로 나타났다. 지난 9월 말까지 한국의 가계 빚은 1,166조 원으로 올 3분기만에 80조 원이 늘었다. 연말까지는 1,200조 원 돌파가 확실시 된다. 역대 최고 규모의 증가다. 지난 6월 발간된 한국은행의 ‘금융안정보고서’에 따르면 우리나라 천 8백만 가구 가운데 60%는 빚을 지고 있고, 이 가운데 14%, 즉 150만 가구는 ‘한계가구’로 분류된다. ‘한계가구’는 원리금 상환액이 가처분 소득의 40%를 넘는 가구로 정의된다. 즉 한 달에 세금 떼고 100만 원을 버는데 40만 원 이상을 빚 갚는데 쓰인다면 ‘한계가구’인 셈이다. 그런데 우리나라의 150만 한계 가구는 평균적으로 가처분 소득의 109%를 원리금 상환에 쓰고 있다. 한 달 수입이 100만 원인데 빚 갚는데만 109만 원을 써야 한다는 뜻이다.

이렇게 빚에 의존한 부동산 시장의 호황이 언제까지 지속될 수 있을까? 사실은 이미 그 약발이 다해가고 있다. 이를 잘 보여주는 것이 바로 주택 거래량이다. 올 8월까지는 지난해를 크게 웃돌던 주택 거래량이 9월부터는 뚝 떨어져서 지난해 수준으로 되돌아간 것이다.

안 그래도 시장 분위기가 가라앉고 있는데 악재마저 겹치고 있다. 지난 16일 미국 연준이 기준 금리를 0.25%p 올리며 금리 인상에 시동을 걸었다. 뒤늦게 정부마저 정책 방향을 바꿨다. 이제는 집 살 때 빚 내기 어렵게 하겠다며 내년 2월부터 주택 대출 심사를 강화하는 방안을 발표한 것이다. 주택담보대출 뿐 아니라 다른 빚까지 모두 감안해서 대출 규모를 제한하겠다는 것이 정부의 방안이다. 안 그래도 차갑게 식어가던 시장은 12월 들어서는 아예 꽁꽁 얼어붙었다.

뿐만 아니다. 국책 연구기관인 KDI 마저 빚으로 만들어낸 부동산 시장의 호황을 걱정하고 나섰다. KDI 송인호 박사는 역대 최고였던 올해의 분양 물량이 2년 뒤 대거 미분양으로 남겨지면서 경제 전체에 큰 충격을 줄 것이라고 경고했다. 그는 올해 분양 물량 가운데 적게는 2만 호에서 많게는 3만 호가 2년 뒤 입주 시점에 미분양 물량으로 남을 수 있다고 예측하는 공식 보고서를 냈다. 안 그래도 체력이 약해질대로 약해진 건설사들에게는 치명적인 시나리오다.

건설업에 전체적으로 불어닥칠 수 있는 구조조정이 일순간에 이루어집니다. 그러면 대량 해고 즉, 건설 업계에 진출해 있는 100만 명 이상의 근로자 가운데 많은 사람들이 일자리를 잃어버릴 수 있죠. 부동산 시장도 타격을 받습니다. 주택 가격이 명목 가격조차 떨어지게 되면 굉장히 큰 손실을 유발하게 되는데 특히 어떤 계층에서 손실을 유발하냐면 소득은 없는데 자산 밖에 없는 60대 이상의 연령층에서 상당한 어려움, 사회적 고통을 유발할 수 있습니다.
– KDI 송인호 책임 연구원

엎친 데 덮친 격으로 2년 뒤부터는 우리나라의 생산가능 인구가 감소세로 전환된다. 지금까지는 ‘증가율’이 줄어들면서 성장세가 완만해졌을 뿐인데, 이제는 생산가능 인구가 정말 감소하기 시작하는 것이다.

정부 부채도 폭증세.. 그러나 마중물 효과 실종

문제는 가계 부채만이 아니다. 정부 부채 역시 유례 없는 속도로 늘어나고 있다. 올해 연말 정부 부채는 지난해보다 62조 원 늘어난 595조 원으로 예상된다. 박근혜 정부 들어서 정부 부채 증가율은 연평균 10.3%에 이른다. 이명박 정부 때의 증가율 연 8.3%보다 증가폭이 더 크다.

정부는 여전히 우리나라의 부채가 다른 나라에 비하면 적은 편이며, 경기 침체에 대응하기 위해서는 어쩔 수 없이 빚을 내서라도 쏟아부어야 한다는 입장이다. 소위 ‘마중물’ 효과를 주장하고 있는 것이다. 펌프질을 할 때 마중물을 부으면 물이 더 많이 나오는 것처럼 일단 정부가 빚을 내서 쏟아부으면 민간 부문의 성장률이 그만큼 더 높아진다는 논리다.

이러한 마중물 효과는 과연 실재하는 것일까? 이를 확인하기 위해 올해의 명목 GDP에서 정부 부채 증가분을 뺀 ‘정부 부채 제외 성장률’을 구해봤더니 결과는 0.84%였다. 올해 우리나라의 명목 GDP는 5%늘었는데(실질 GDP는 2.7%), 이 가운데 4.2% 포인트는 정부 부채 증가분이라는 것이다. 다시 마중물 효과로 돌아가서 얘기하자면 물을 한 바가지 붓고 펌프질을 했는데, 펌프에서 나온 물은 정부의 부채 한 바가지를 제외하면 1/4 바가지 밖에 나오지 않았다는 말이다. 박근혜 정부 3년을 모두 계산해보면 결과는 더 나빠진다. 정부 부채를 제외한 명목 성장률은 0.7%에 그쳤다.

이명박 정부 시절 ‘정부 부채 제외 성장률’은 그래도 3.2%가 넘었다.

내년 경제는 “위기 아니면 침체”

빚으로 버티고 있는 한국 경제 앞에 내년에는 커다란 위험들이 도사리고 있다. 첫 번째는 미국의 금리 인상에 따른 부동산의 거품 붕괴 가능성이다. 물론 주식과 채권 시장에서 외국 자금이 이탈할 가능성도 있다. 두 번째는 중국과 신흥국 경제의 경착륙 위험이다.수출은 이미 올해에도 감소세로 돌아섰는데, 여기에 외부 충격까지 더해지면 감당하기 어려운 충격이 될 수도 있다. 세 번째는 기업들의 이른바 ‘선제적 구조조정’ (더 어려워지기 전에 미리 사람을 자르겠다는 뜻)에 따른 대량 실업과 내수 침체다. 수출이 어려운 상황에서 내수까지 침체된다면 경제는 그만큼 더 활력을 잃어버리게 된다.

이런 여러 위험 때문에 대부분의 경제 전문가들은 내년 한국 경제를 비관적으로 보고 있다. 덜 비관적으로 보느냐, 더 비관적으로 보느냐의 차이만 있을 뿐이다. 덜 비관적으로 보는 사람들은 지금과 같은 침체가 지속될 거라고 하고, 더 비관적으로 보는 사람들은 지금보다 침체의 골이 깊어질 것이다, 즉 위기가 올 수도 있다고 경고한다.

박근혜 정부의 지난 3년은 빚을 권하며 부동산 경기를 떠받치고, 대기업 위주의 정책으로 부자들의 세금은 깎아주면서 노동자는 공격해 양극화를 심화시킨, 한국 경제의 ‘골든 타임’을 놓친 시기였는지도 모른다.

<들어가는 말>

공공문제를 다룰 때 대체로 보편성과 특수성의 문제로 논쟁이 되는 경우가 많다. 보편성과 특수성의 개념과 적용 방법, 공공문제와의 상관관계 등에 대한 이해를 통해 올바른 공공문제 해결을 위해 접근하는 것은 공공활동가의 본분일 것이다.

본 책에서는 보편성과 특수성의 문제에 대해 개고기 식용 문제를 다루고 있으나, 공공문제에 있어서 개고기 식용문제 못지않게 사회적 관심과 논란이되고 있는 것이 부정부패 문제에 대한 인식차이이다.

부정부패 문제와 관련한 보편성과 특수성과의 관계에서 인식차이는 두가지 관접에서 접근가능하다, 하나는 부패문제에 대한 당사자 개인의 관점이고, 또하나는 기업부패방지법이나 공수처 도입처럼 우리사회 집단의 관점에서 인식차이가 드러난다.

먼저, 부패문제에 대한 당사자 개인의 관점의 시각은 부패사건이 발생했을 때 당사자인 개인은 이런저런 특수한 논리로 사건의 책임에서 벗어나려 할 것이다. 대부분의 사건에서 부패의 당사자는 사적이익을 위해 한 것이 아닌 조직을 위해 어쩔 수 없었으며, 대부분 공통경비로 집행 된 것이므로, 최대한 선처를 바란다는 입장을 밝힌다.

두 번째 우리사회의 부패문제 해결을 위해 제시되고 있는 기업부패방지법 제정이나 공수처 설립과 관련 이해당사자인 검찰이나 일부 정치권 등에서는 나름의 특수한 논리로 반발한다.

본인이 시민운동을 하면서 접했던 부정부패문제에 대한 인식차이 또한 보편성과 특수성의 관점에서 접근을 해 본다면 나름대로 올바른 해결 방안을 제시할 수 있지 않을까 생각이 든다.

<사례분석 / 부정부패문제 인식차이 논쟁>

① 한국의 부정부패 현실

정치, 행정, 경제, 사회 등 각 영영에서의 부정부패 문제는 심각한 수준에 이르고 있다.

지난 민선4기 전국의 230명의 기초지방자치단체장 가운데 각종 선거법 부패 문제로 검찰로부터 기소된 숫자만도 110명에 이르면 이들가운데 37명이 중도에 퇴출되면서 보궐선거 비용만도 500억원에 이를 정도로 심각한 수준에 이르고 있다.

정치권 차원에서 이루어지는 조직적이고 치밀한 권력형 부패문제는 국가 청렴도를 떨어뜨리는 원인이자 정치불신의 단초가되고 있다는 점에서도 조속히 척결되어야 할 과제중에 하나이다.

아울러 공직부패 또한 끊이지 않고 발생하고 있어, 행정부에 대한 커다라느 불신의 원인이 되고 있으며, 지방자치 불신의 커다란 단초가 되고 있다.

특히 지난해 언론보도를 통해 확인된 조세회피처인 영국령 버진아일랜드에 숨겨놓은 한국인 명의의 자금이 857조에 이른다는 사실은 그동안 국부유출이 얼마나 심각했는지를 적나라하게 보여주고 있다.

국제투명성 기구에 따르면, 우리나라는 지난 2013년도 청렴도 평가에서 180여개국 가운데 46위를 차지할 만큼 세계무역거래 6,7위에 해당하는 경제강국의 지위를 무색해 하고 있음, 특히 2013년도 부패인식지수 점수가 55점으로 전년도대비 1점이 하락한 것은 물론, OECD 평균 69점에도 턱없이 모자라고 있어, 부패문제 해결을 위한 범 국가적인 차원의 노력이 선행되어야 할 것으로 사료된다.

② 보편성과 특수성의 관점

보편성의 관점 / 세계적인 추세나 공공가치의 관점에서는 당연히 부패문제는 척결되어야 할 대상이 되어야 한다고 생각하고, 행동하게 된다. 특히 최근 그리스 국가부도사태 이후 정책실패도 부패다라는 인식이 전세계적으로 확산되고 있고, 부패가 국가경쟁력에 걸림돌이 되고 있다는 인식이 확산되면서, 부정부패 청산에 대한 보편적인 인식과 행동은 점차 확산되고 있는 추세다.

특수성의 관점 / 모두가 그러는 것은 아니지만, 부정부패 청산을 위한 각종 입법(기업부패 방지법, 고위공직자비리수사처 설립, 사학법 개정 등) 활동에대해 기업문화니, 시기상조니 하는 등의 각자가 처한 상황과 특수한 상황에 대한 논리로 분명한 반대입장을 표출한다. 이들은 대채로 부정부패 문제를 해결해야 한다는 보편적인 주장에는 동의하지만 특수한 상황에 대한 논리를 펼치면서 관련법 재개정에 대해 미온적인 태도를 취하게 된다.

③ 보편성 특수성 개념의 공공활동에의 적용

부패척결을 위한 관련법 재정에 1차적 걸림돌은 한국사회의 혈연, 지연 등의 연고주의 문화와 재벌중심의 대기업 문화에 대한 기업행위의 존중을 특수하게 요구하는 보이지않는 손의 역할이다. 즉, 부정부패 문제를 해결하기위한 각종 법안을 제정하거나 개정하는데 있어서 특정집단이 반발하는 것에 대해 나름의 특수성을 인정할 것이냐의 문제인데, 하나하나 집어볼 필요가 있다.

- 기업부패방지법 제정 / 우리기업 문화에 대한 존중을 바라고 있지만, 청렴선진국들을 비롯 기업부패방지법 제정을 보편적으로 추진하고 있고, 국외에서 일어나고 있는 기업들의 부패문제에 대한 국내처벌이 이루어지지 않아 발생하는 정부를 비롯 우리기업들의 도덕성이 오히려 국제경쟁력에 걸림돌이 되고 있는 만큼, 경제강국의 지위에 걸맞는 제도적 장치를 마련해야 한다는 점을 기업부패방지법 제정을 찬성하는 측에서는 주장하고 있으나, 반대로 당사자인 기업에서는 한국의 특수한 상황과 기업활동을 위축할 수 있으며, 기업경쟁력에 역행하다는 특수한 이유를 내세워 기업부패방지법 제정을 반대하고 있는 상황이다.

+ 고위공직자비리수사처 설립 / 사법체계 붕괴 등을 주장하면서 공수처 설립을 강력히 반대하고 있는 반대여론자들과 달리, 공직부패의 80%는 고위공직자중심의 20%의 구성원들에 의해서 발생되고 있다는 파레토법칙이 적용되고 있고, 그동안 각종 고위공직자들의 부패문제에 대한 검찰 및 검찰의 수사에 대해 국민들의 신뢰가 낮은 만큼 고위공직자 수사를 전담으로 하는 고위공직자비리수사처를 설립해야 한다는 주장이 상충되고 있는 상황이다.

- 하지만, 한국의 부패문제를 바라보는 외국의 시각은 매우 우려스러운 시각이다. 하나같이 한국은 상당한 발전을 이룬 산업국가 중 하나지만 부패 우려로 국제사회에서 코리아 디스카운트를 겪고 있다고 지적하고 있다.

- 한국경제연구원의 분석에 따르면, 지난 1995~2010년까지 OECD 국가들에 대한 “부패와 1인당 명목 GDP 관계분석”을 시도한 결과 한국은 부패로 인한 성장 손실이 가장 큰 것으로 나타났으며, 한국의 청렴도가 OECD 평균(69점) 수준만큼 개선된다면 현재 3%대 성장률에서 4% 잠재성장률도 충분히 가능한 것으로 조사된바도 있다.

따라서, 부정부패문제를 해결해야 하는 공공활동가는 제한적, 상대적, 현실적, 불완적 의미에서의 보편성과 특수성을 전제로 부패문제 해결을 위한 대안을 제시하고 적용해야 할 것이다. 그렇다하더라도 부정부패 방지를 위한 대안과 관련 보편성과 특수성 어느한쪽에 치우쳐도 되지 않을 것이며, 상호 합의가능한 대안을 모색 추진할 수 있도록 지속적인 노력이 이루어져야 할 것이다.

<마무리>

- 공공활동가가 첨예한 대립각을 세우고 있는 현안에 대해 합의안을 마련하는 가장 손쉬운 방법은 특수한 상황에 놓인 집단의 반발을 최소화하면서 보편적인 수단과 방법으로 부패문제를 해결하는 것이다. 물론, 쉬운 과정은 아닐 것이다.

- 보편성과 특수성의 관점에서 부정부패를 방지하기 위해서는 먼저, 보편적인 지향점이 될 수 있는 부정부패 방지라는 목표설정이 우선되어야 할 것이다. 부정부패 방지를 위한 목표와 관련해서는 그동안의 잘못된 인식을 전환하고 부패방지를 위한 범 사회적 합의를 이루어내야 할 것으로 보인다. 따라서, 인식전환을 위해서는 공공활동가의 책임성, 공직윤리, 부패 의식의 전환이 우선되어야 한다.

+ 책임성 / 공공 이익위해 위임받은 권한을 충실히 이행해야할 책무

+ 공직윤리 / 공적이익과 사적 이익간의 충돌시 우선여부 다루는 것

+ 부패방지 / 직위 및 권한을 남용하여 사적이익 추구 지양

- 아울러, 부패방지를 위한 범 사회적 합의를 위해서는

+ 반부패 주체는 사정기관만이 아닌, 공공, 기업, 시민사회 모두 원칙

+ 정권교체에 상관없이 부패방지 제도정비 통해 부패예방 원칙 수립

+ 불관용원칙, 엄정한 기소처벌 원칙, 수익환수 등 법집행원칙

+ 부패방지 위한 교육과 의식화 원칙 등이 강조되어야 할 것으로 보인다.

- 이를 위한 수단으로는 두가지 방향으로 접근되어야 할 것으로 보인다. 첫 번째는 각 분야별 윤리기준의 수립과 두 번째는 제도개선 등의 노력이 선행되어야 할 것으로 보인다.

- 첫째, 각 분야별 윤리기준의 수립과 관련해서는 공정한 사회는 법의 평등한 집행통한 국민의 신뢰회복과(엄정한 법집행과 국민 신뢰회복 중요, 검찰, 감사원 등 사정기관의 실추된 권위회복 급선무, 대통령 인사권이 부패한 고위공직자에 대한 면죄부되지 않도록 하고, 고위공직자, 대기업총수, 정치인에 대한 근본적인 윤리기준 수립, 법의 엄정한 심판과 적용 이뤄져야) 대기업의 잦은 부패덮기 위한 홍보용 사회공헌활동 근절(대기업 등 투명성 확보로 기업의 국제경쟁력 갖춰야, 기업부패 방지법 제정 등)하고 유엔반부패협약을 이행하여 독립적 반부패기관을 복원하는 등의 노력이 지속적으로 이루어져야 한다.

둘째, 제도개선과 관련해서는 기업부패방지법 제정 통해 기업부패 통제, 기업부패 제보자 보호를 위해 공익신고자보호법 개정, 국외뇌물 제공범죄의 처벌 강화, 뇌물방지법 대폭 개정, 관련분야 정보공개 제도 대폭 강화, 독립적 부패방지 기구로 재정비 보완 등이 이루어져야 할 것이다.

이상.

크리에이티브 커먼즈 라이선스

이 저작물은 크리에이티브 커먼즈 코리아 저작자표시-비영리-변경금지 2.0 대한민국 라이선스에 따라 이용하실 수 있습니다.

요즘 말들을 안해서 그렇지, 세입자들이 재계약 걱정을 많이 해요. 조금 전에 길거리에 잠깐 서 있었는데 세입자 한 분이 와서 미리 걱정을 하더라고요. 들어보니 2년 사이에 전세보증금이 1억 4천만 원이나 올랐다고 하더라고요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

서울 송파구 가락동의 한 공인중개사무소. 30분 남짓 인터뷰를 하는 중에도 여러 번 전화가 걸려 왔다. 전세 매물이 나왔는지, 좀 더 저렴한 매물은 없는지 문의하는 전화였다. 공인중개사도 답답하다는 듯 매번 같은 대꾸를 했다.

아니, 사장님. 20평도, 30평도, 40평도 없어요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

공인중개사의 말에 따르면 이 지역 전세가는 2년 사이 1억 원 이상 올랐다고 한다. 지역 내에서 비죠적 싼 아파트 중 하나인 가락 우성아파트의 사정만 봐도 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 이 아파트는 1986년 입주를 시작한, 올해로 30년이 된 아파트다.

2개의 방과 조그마한 거실, 화장실 하나가 있는 전용면적 59 제곱미터 아파트의 2년 전 전세가 1억 8천만 원 수준이었다고 한다. 그런데 지금은 3억 원 수준이다. 2년 사이 1억 2천만 원 가량 오른 셈이다.

문제는 그조차도 귀해 전세 매물을 찾는 문의 전화가 끊이지 않는다는 것이다. 이미 전세가가 매매가의 80% 이상 쫓아왔지만 앞으로도 이 현상이 멈출 기미는 보이지 않고 있다.

이 지역에서는 전세 대신 일정액의 보증금과 함께 월세를 받는 ‘반전세’가 주된 임대 방식으로 자리 잡았다고 한다. 은행 이자보다 훨씬 수익율이 높은 월세 방식을 선호하는 임대인들이 크게 늘면서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 반전세를 택할 수밖에 없는 추세다. 이 아파트 단지에서 통용되는 6~7부(6~7%) 전월세전환율을 적용하면, 늘어난 보증금 1억 2천만 원에 대한 월세는 60~70만 원 수준이다.

※ 전월세전환율 = 월세×12÷월세 전환할 보증금 액수

임차인이 먼저 월세를 원하는 경우는 거의 없어요. 열에 하나 정도 될까? 입장 바꿔 월세 살 이유는 없잖아요. 하지만 전세가 워낙 고공행진을 하다보니 어쩔 수 없이 재계약하는 거죠. 이자가 싸니까 대출을 받을 수도 있지만 소득이 없는 사람은 그것도 어려워요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

2년 사이 1억 2천만 원의 목돈을 저축할 수 있는 사람이 얼마나 될까. 다가오는 가을 이사철, 결국 2년 전 이 아파트 단지에 전세로 입주한 주민들은 선택의 기로에 놓이게 된다. 1억 원이 넘는 돈을 빚 내든, 아니면 6, 70만 원 가량의 생활비를 깎아 월세를 내야 한다. 이도 저도 힘들면 이 지역을 떠나야 하는 것이다.

젊은 부부들이 이사하려고 해도 이 지역을 떠나는 게 쉽지 않아요. 학군이 괜찮다 보니 애들 교육 문제가 걸리거든요. 6, 70만원의 월세 부담하려고 보니 소비를 엄청나게 줄이는 수 밖에 없어요. 애들 학원 보내는 것조차 부담스러워 지는 거죠. 제가 봤을 때 이대로 가면 내수 경기가 살 수 없을 거에요. 아파트 값이 계속 올라가니까…
– 송파구 가락동 00공인중개사

목돈 2억 원으로 들어갈 수 있는 전세 아파트 직접 찾아보니…

2억 원이면 단순 계산으로도 1년에 1천만 원 씩 20년간 모아야 하는 목돈이다. 통계청 가계동향조사의 가구당 월평균 가계수지에 따르면 2015년 2분기 현재의 가구 평균 흑자액(저축액)은 100만 원이 조금 안된다. 일반적인 가구라면 200개월(16년8개월) 동안 꾸준히 저축을 해야 비로소 2억 원을 모을 수 있다는 뜻이다. 그러나 이만한 목돈으로도 가락동 안에 전세 아파트 한 채를 구할 수 없는 것이 현실이다.

이것이 비단 특정 지역만의 문제일까. <뉴스타파>는 전세보증금 2억 원을 돌려받은 이 지역 주민의 상황을 가정해 서울의 다른 아파트 밀집 지역에서 새 보금자리를 마련할 수 있을지 직접 현장 조사를 해봤다. 기존의 주거 수준인 방 두 개, 전용면적 59제곱미터 이상 아파트를 기준으로 삼았다.

취재진이 가장 먼저 찾은 곳은 서울 동북권의 아파트 밀집지역인 성북구 길음동 길음뉴타운. 이 지역은 서울 다른 지역에 비해 시세가 저평가돼 있다는 점 때문에 다른 지역보다도 주택 임대 거래가 활발히 이뤄지던 지역이었다.

이 지역 아파트 상가의 공인중개사무실 유리창에는 ‘전세 구함’이라는 종이가 빼곡히 붙어 있다. 실제 취재진과 만난 한 부동산 공인중개사는 올해 들어 활발하던 전세 공급이 거의 사라졌다고 말했다. 인근 공인중개사무소들과 전세 매물을 공유하고 있지만 성북구 길음동과 강북구 미아동을 통틀어 나와 있는 전세 물량은 손가락으로 꼽을 정도라고 한다.

그는 이처럼 전세 물량이 줄어들면서 2년 사이 전세금도 최소 7, 8천만 원 씩은 올랐다고 했다. 길음뉴타운 초기인 2003년 입주를 시작해 인근에서 가장 낮은 시세를 보이는 길음 동부아파트의 경우 2억 원 대 초반에서 거래되던 59 제곱미터 형이 현재 3억 원까지 올랐다고 한다. 2010년 이후에 입주한 아파트 단지의 경우 상승폭이 더 커서 2년 전과 비교하면 1억 원 이상 차이를 보였다.

2억 원으로 들어갈 수 있는 단지는 현재 뉴타운 내에 없어요. 길음역 앞에 있는 삼부 아파트(1998년 입주)같이 재개발 이전에 지어진 아주 오래된 아파트들도 2억 원 이상은 갑니다. 뉴타운 안에서는 2억 원은 커녕 최소 2억 9천에서 3억 원은 생각해야 해요.
– 성북구 길음동 00공인중개사

서울 서북권의 대표적인 아파트 밀집지역인 은평뉴타운의 사정도 마찬가지였다. 지역 공인중개사의 설명에 따르면 전용면적 59제곱미터 형 전세 아파트의 시세는 2년 전 대비 6천만 원 가량 올랐다고 한다. 2억 6천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 3억 2천만 원까지 나온다는 설명이다. 은평뉴타운에서 가장 많은 세대를 갖고 있는 전용면적 84 제곱미터 형 전세의 경우 상황이 더욱 어렵다. 2년 전 2억 8천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 4억 원에 이른다고 한다.

천정부지로 전세가가 오르면서 젊은 부부들이 아예 집을 사거나 역세권의 오피스텔로 발길을 돌리는 현상도 나타났다. 이전에는 찾아볼 수 없던 풍경이라고 한다.

이 지역 특징이 젊은 맞벌이 부부들이 많이 산다는 거에요. 전세가가 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니까 대출을 풀(Full)로 받아서 아예 집을 사시는 분들도 많아요. 불과 1, 2년 전에는 생각도 못했던 일이에요.
– 은평구 진관동 00공인중개사

2억 원으로 들어갈 수 있는 아파트는 없어요. 전세가가 워낙 오르다 보니 인근 구파발 역 주변에 있는 오피스텔들이 호황을 이룬답니다. 은평뉴타운에 집을 알아보던 신혼 부부들이 방향을 틀어 10평 대의 오피스텔로 들어가는 거죠.
– 은평구 진관동 00공인중개사

전통적으로 저소득층 거주 비율이 높은 것으로 알려진 서울 서남권의 사정은 어떨까. 취재진이 찾아간 구로구 신도림동의 아파트 밀집 지역에서도 더이상 2억 원짜리 전세 아파트는 찾아볼 수 없었다.

2년 전 2억 원 선에서 거래되던 신도림 우성아파트 59 제곱미터 형의 경우 현재 2억 9천만 원에 매물이 나와 있다고 한다. 이조차도 매우 드물게 나온 전세 매물이어서 사실상 전세가 산정 자체가 어렵다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.

여기 인근 아파트 단지가 8,000세대가 넘는데 전세 매물이 아예 없어요. 재계약하며 월세 사는 사람들이 늘어나는 추세인데 그런 것 보면서 (돈) 없는 사람들이 더 어려워지겠다는 얘길 해요. 월세가 앞으로 올라가면 올라가지 떨어지진 않을 거 아녜요. 그간 집 사놓은 사람은 괜찮은데 그렇지 않은 사람들은 사정이 딱하죠. 젊은 사람들은 장가도 못 가게 생겼어요. 너무 매도자 중심의 시장인 것 같다는 생각 해요.
– 구로구 신도림동 00공인중개사

신도림동에서 만난 한 공인중개사가 2억 원으로 구할 수 있는 전세 아파트가 있다며 인근의 한 아파트를 소개했다. 신도림동의 외곽, 공단 지역에 위치한 A 아파트였다. 1989년 입주해 올해로 27년 된 아파트다. 이 아파트 전용면적 52제곱미터 형의 전세 시세는 매매가에 비춰 1억 6천만 원 정도로 평가된다.

A 아파트를 찾아 가봤다. 고층 아파트들로 빼곡한 신도림동의 아파트 밀집 지역을 벗어나자 옛 구로 공단의 흔적을 고스란히 간직한 공장 지대가 나타났다. 낡은 공장들에선 기계들이 소리를 내며 바쁘게 돌아가고 있었다. 쉼없이 오가는 짐차들 때문에 좁은 길에선 이동이 쉽지 않았다.

결코 쾌적하다고 말할 수 없는 공장 지대 한복판에 서 있는 아파트 단지, 노약자나 어린이를 둔 가정이라면 기피했을 이곳이 취재진이 사흘동안 서울 전역을 돌아다녀 찾아낸 ‘방 2, 거실 1, 화장실 1, 전용면적 59 제곱미터 내외에 해당하는’ 유일한 전세금 2억 원짜리 아파트다. 사실상 2억 원이라는 목돈을 갖고서도 서울에서 쾌적한 주거 환경의 전세 아파트를 찾을 가능성은 거의 사라진 것이다.

박근혜정부 30개월, 전세가 22.7% 상승…“월세 전환이 폭등세 견인”

<뉴스타파>는 이같은 전세가 폭등 현상의 진원을 파악하기 위해 2013년 박근혜 정부 출범 이후부터 2015년 상반기 현재까지 국토교통부 실거래가 정보를 취합해 조사했다.

통계는 목돈을 쥐고도 오갈 곳이 없게 된 서울 ‘전세 난민’의 현실을 고스란히 보여줬다. 지난 30개월 동안 서울의 아파트 평균 전세가는 2억 7천여 만원에서 3억 3천여 만원으로 오른 것으로 나타났다.

상승분인 6천 2백여 만원은 중견기업에서 근무하는 부장급 직원의 한해 세전 연봉에 맞먹는 액수다. 통계청 가계동향조사 가구당 월평균 가계수지의 가구 평균저축액으로 따져도 62개월, 즉 5년 이상 모아야 감당할 수 있다. 상승율로 환산하면 22.7% 상승한 셈인데, 이는 지난 2013년(1.3%)과 2014년(1.3%), 그리고 올해 1분기까지의 물가상승률(0.4%)을 모두 합한 것 보다도 7배 이상 높은 수치다.

보다 심각한 문제는 이같은 전세가 폭등이 세입자 양극화 문제를 심화시키고 있다는 점이다. 실제 취재진이 수소문한 2억 원 이하의 전세 아파트 거래량는 박근혜 정부 출범 이후 1만1천 여 건에서 4천 여 건으로 절반 이상 줄었다. 전체 전세 거래량에서 차지하는 비중도 30% 대에서 20% 대로 10%p 이상 줄었다.

반면 서민이 감당하기 힘든 5억 원 초과의 전세 거래량은 크게 늘었다. 전체 거래량의 6.5%에 불과했던 거래 비중은 올해 상반기 13.4%까지 치솟았다. 결국 서민이 감당할만한 전세 아파트는 사라지고 소수 고소득자들을 위한 전세 아파트는 늘어나고 있다는 의미다.

이처럼 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가의 원인은 뭘까. 부동산 전문가들은 그 원인을 최근 임대시장에서 두드러지는 월세 전환 추세에서 찾았다.

최근 임대시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 임대사업자들이 전세 대신 월세로 전환하다보니 전세를 구하기가 굉장히 힘들어졌고, 전세 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 것입니다. 그러다보니 전세 수요자들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 늘어나고 덩달아 집값도 오르게 되는 거죠. 이런 문제가 파급을 갖고 (전월세 급등 현상이 나타나고) 있는 것이고요.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

박근혜 정부가 지속적으로 저금리 정책을 펴면서 많은 임대인들이 이해타산을 따져 기존의 전세 매물을 수익률이 높은 월세로 돌렸고 그에 따라 수요에 비해 전세 공급량이 대폭 줄어 전세보증금의 시세가 치솟았다는 것이다.

아파트 실거래가 분석을 통해서도 월세 전환 추세가 확인된다. 박근혜 정부 초기인 2013년 1분기 전세 거래의 비중이 임대 시장의 80%를 차지할 정도로 압도적이었지만 올해 1분기 이 수치는 60% 대까지 떨어졌다. 반면 월세나 반전세(일부 보증금을 두고 월세를 내는 방식)의 비중은 20% 대에서 출발해 올해 들어 30%대를 넘어섰다. 상당수의 소액 월세가 통계에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 실제 전세와 월세의 비율은 거의 반반에 이를 것으로 추정된다.

‘민란’ 우려되는 주거 불안…정부는 ‘유체이탈’ 화법만

부동산 전문가들은 이 같은 임대 시장의 월세 전환 분위기가 결국 주거비 폭등으로 이어지고 주거 불안을 심화시킨다고 지적한다.

똑같은 주거비용이라면 전세에서 월세 전환 자체는 문제가 아닐 수도 있습니다. 그런데 실제는 그렇지가 않습니다. 은행 이율이 1% 대인데 비해 지금의 전월세 전환율은 6%대입니다. 은행 이율에 비해 크게 높은 수준이죠. 결국 주거비 부담이 커진다는 뜻이기 때문에 월세 전환은 기본적으로 문제가 됩니다. 게다가 이같은 주거비 폭등은 저소득층에게 더 많은 부담이 가기 마련입니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

월세의 경우 총 소득 대비 주거 비용, 즉 월세 비용이 너무나 많기 때문에 생계의 어려움을 부를 수 있습니다. 가처분 소득의 소비 지출 중 10~15퍼센트의 가처분소득, 그리고 소비지출의 15%를 주거비로 하다 보니 많은 부담을 갖게 될 수 밖에 없습니다. 우리나라 고유의 전세 제도가 거의 사라지면서 생긴 작용이죠. 즉 주거 비용을 싸게 할 수 있는 시대가 지나가 버린 것입니다. 때문에 주택 매매가 늘고, 월세 가격이 오르는 형태의 추세가 계속될 것으로 보입니다.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

전례없는 주거비 폭등이 계속될 수 밖에 없다는 지적이지만 정부는 침묵하고 있다. 박근혜 정부 들어 총 8 차례의 부동산 대책이 발표됐지만 그 내용은 서민들의 주거 불안 해소가 아닌 매매 활성화에 초점이 맞춰져 왔다.

<뉴스타파>는 유일호 국토교통부 장관을 만나 서민 주거 불안에 대한 대책을 물었다. 유 장관은 “100% 완벽할 순 없겠지만 노력하고 있다”며 “부동산 정책의 최우선을 주거 안정에 두고 있다”고 답했다. 하지만 박근혜 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 실효성있는 주거 안정 대책을 찾아보기는 힘들다. 정부가 주거 안정을 최우선에 놓고 부동산 정책을 펴고 있다는 유 장관의 말은 사실상 실체가 없는 ‘유체이탈’식 화법인 셈이다.

다른나라 경우 소득 대비 주거비(RIR) 부담이 얼마여야하는지 기준이 있습니다. 유럽 같은 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 정책 대상이고 국가가 책임져야 한다는 의무가 있는데 우리의 경우 그런 것이 전혀 없는 실정입니다. 기본적으로 서울같이 주거비 부담이 큰 도시에서는 ‘임대료 컨트롤’이나 ‘전월세 상한제’ 등의 제한이 있어야 한다고 봅니다. 지금도 충분히 높은데 계속 상승하지 못하게 하는 최소한의 장치입니다. 주택 주무부처가 리얼에스테이트(부동산)에 관심을 두는 나라는 없습니다. 하우징(주거)에 관심을 둡니다. (우리 정부에)그 점이 아쉽습니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원