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[2021-30호] 정부는 매입임대 중단하고, 진짜 공공주택 확대하라!!
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[2021-30호] 정부는 매입임대 중단하고, 진짜 공공주택 확대하라!!
8조원에 수용한 위례 땅값, 11년만에 60조원으로 8배 됐다
– 국민 땅 팔아 챙긴 2.7조, 안 팔았다면 48조로 공공(국민)자산 늘어나
– 강제수용 국민 토지 공공보유 건물만 분양, 주거안정 목적 이외 사용금지해야
2005년 8월 공급을 늘려 강남 집값을 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타났다. 하지만 위례신도시 개발을 경실련 제안방식(택지 공공보유 또는 공적 기금 등에 매각)으로 추진했다면 48조원 공공자산 증가가 가능한 것으로 나타났다. 공영개발이 적자라는 국토부와 LH공사 등의 주장도 거짓임이 드러났다.
경실련은 지난 2004년 판교개발 당시에도 국민연금 등이 참여한 공영개발을 촉구했지만 받아들여지지 않았고 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다. 만일 경실련 제안대로 공공택지를 공공이 보유(국민연금 등 공공에 매각)한 채 건물만 분양 또는 임대했다면 이후 땅값 상승에 의한 이익은 모두 공공에 귀속되어 국민의 이익이 됐을 것이다.
위례신도시는 참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며, 지금도 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 때는 5-6억원대(30평형)의 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟았다. 원인은 공공은 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이고, 분양원가를 공개하지 않고, 민간업자에 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에, 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨주고, 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 막대한 이익을 민간업자에게 퍼줬기 때문이다.
LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며, 총 205만평에 45,000세대를 공급하는 신도시이다. 개발비용은 총 12조 1천억으로 조성원가는 평당 1,130만원이다. 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고, 사용 가능 공공택지는 107만평이다. LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각되었고, 이중 45만평은 아파트용지이다.
2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3,400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8천억원이다. 민간에 매각된 10년 임대 역시 토지 가치는 분양아파트와 다르지 않은 만큼 시세는 같이 적용했다.
하지만 택지조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1,100만원으로 시세차액만 평당 2,300만원, 전체 20조 8,110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다. 민간업자의 경우 LH/SH로부터 사들인 토지값은 평당 910만원으로 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1,360만원에 분양가능했다. 하지만 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1,760만원에 바가지 분양했고, 2조 4천억원의 개발이익을 가져간 것으로 추정된다.
상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시의 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다. 경실련이 주변 시세 등을 고려하여 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평의 토지는 시가 60.1조원 으로 나타났다. 개발원가인 12.1조원을 제하더라도 47.9조원의 자산 증가가 가능하다. 이는 개발원가 대비 4배 규모의 이익이다. 또 현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2.7조원)이익의 18배 규모이다. 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생한다. 하지만 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나갔다.
LH공사가 공개한 위례신도시 공공택지매각현황과 경실련 조사자료에 따르면 2011년 이후 매각된 택지는 67만 평이며, 매각액은 10.1조원으로 평당 1,510만원에 매각됐다. 조성원가(평당 1,130만원)를 제할 경우 매각이익은 2조 5,330억원이다. LH와 SH공사는 아파트도 분양했다. 현재까지는 LH공사가 8.3만평에서 3,289세대를 분양했으며, 평균 분양가는 평당 1,250만원이다. 경실련이 택지조성원가(1,130만원), 용적률 200%, 금융비용 등(조성원가의 10%), 적정건축비(평당 450만원)를 적용한 적정분양가(평당 1,100만원)보다 150만원이 높아 1,250억원의 분양수익이 발생했을 것으로 추정된다. 결과적으로 지금까지 공공택지 매각과 아파트 분양을 통해 LH와 SH공사가 챙긴 개발 이익은 2조 6,580억원이다.
만일 경실련방식대로 공공택지를 민간에 매각하지 않고, 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민)의 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것이다. 또 택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고, 공공의 자산은 늘고, 국가기업인 LH/SH공사의 부채비율도 줄어들어 재정 건전성도 좋아졌을 것이다.
70년대 이후 신도시 개발이 추진되었고 대부분의 땅과 집을 민간기업 또는 개인에게 분양했다. 그러나 항상 정부가 엄격한 분양가 검증을 통해 주변 시세의 60% 수준으로 분양하여 집값을 안정시켰다. 하지만 97년 국가 부도 이후 2000년 분양가 자율화 조치가 이루어졌고 이후 공공은 부채를 핑계 대며, 장사 논리 등을 앞세우고 있다. 경실련은 2004년 판교신도시 개발할 당시부터 대안으로 공영개발방식을 제시했다. 그러나 정부는 지금까지 낡고 후진적인 매각중심의 개발방식을 고집하고 민간공동개발이라는 부패한 방식까지 확대하고 있다. 결국, 어렵게 확보한 그린벨트 내 토지를 서민주거안정이 아닌 부동산 거품만 키우는 낡은 방식으로 3기 신도시 개발도 추진될 것이 분명하다.
국민이 공공택지 독점개발권과 토지강제수용권 그리고 토지의 용도변경권까지 3대 특권을 국가에 위임한 이유와 이를 실현할 수 있도록 중앙정부와 지방정부에 막강한 특권을 가진 공영개발회사를 설립한 목적을 정부와 공기업은 잊은 듯 보인다. 공기업이 존재하는 이유는 무주택 서민의 주거안정을 위해서이며, 그린벨트까지 훼손해 어렵게 확보한 택지의 영구 보존은 정부가 해야 할 일이다. 공공자산을 늘리고 주거안정을 위해 가치 있게 활용해야 한다.
경실련 분석처럼 강제 수용한 국가(국민소유)의 자산인 공공택지를 민간과 개인에 매각하지 않고 공공이 보유했을 경우가 매각할 때보다 국익이 더 크다. 법에 근거하여 수십년 신도시 사업을 독점 추진해 온 LH‧SH공사가 모를 리 없다. 그럼에도 국민소유 토지를 민간과 개인에게 땅과 집을 팔아 막대한 시세차익을 공기업이 챙기고, 민간업자에게 특혜를 안기고, 국민의 이익에 반하는 행위가 더 심각해지고 있다. 때문에, 수백억 수천억을 챙기도록 변질된 공공택지는 ‘대박 토지’ 또는 ‘로또 택지’가 된 지 오래이고, 이를 차지하려 주택업자들이 수많은 위장 계열사를 동원한 벌떼 입찰로 공정한 입찰질서마저 방해하고 있다. 더 이상 공기업이 국민땅을 강제수용하여 토건족의 먹잇감을 대주는 부패한 개발 방식을 용납해서는 안 된다.
아직 위례신도시에 35만평의 국민소유의 공공택지가 남아있다. 따라서 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지를 매각 후 100년 이상 영구 임대하여 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용되어야 한다. 또 정부와 국회는 강제수용한 신도시 개발방식의 공영개발 추진을 의무화해야 한다. 공공택지 매각 방식 등의 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다.
문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)
금, 2020/02/14- 21:58
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수, 2015/06/10- 18:00
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대기업 퍼주기 세금감면안 수정하고
코로나 피해 극심한 취약계층 보호 위한
세법 개정안 마련해야
정부는 어제(26일) 2021년 세법개정안을 발표했다. 포스트코로나 시대에 대응하여 차세대 성장동력 확보 및 일자리‧투자‧소비 적극 지원하고, 포용성 및 상생‧공정기반 강화를 위해 서민‧중소기업 및 취약계층 세제지원을 강화하며, 과세형평 제고를 위한 노력을 지속하겠다는 기본방향을 제시했다. 그러나 세부적인 부분에서 그 취지가 몰각될 우려가 있는 내용을 담고 있어 우려를 표하고 향후 개정안 확정과정에서 개선되어야 한다.
차세대 성장동력을 확보하고 일자리 창출 등을 위한 R&D‧시설투자 세제지원 강화를 위해 ‘국가전략기술’이란 항목을 추가하기로 했다. 세부담 감소의 혜택이 대부분 대규모 시설투자가 가능한 대기업에 편중되어 중견·중소기업의 감면효과는 상대적으로 미비하다. 국가전략기술 지원 공제율도 높은 수준이며, 기존의 ‘일반’·‘신성장원천기술’ 항목 등에 따른 세제지원과도 중복될 수 있어, 새로이 추가된 부분에 대한 비판을 피할 수 없다. 대기업에 대한 세부담이 ‘국가전략기술 외’의 경우에 161억원이 증가했다고는 하나, 새로 추가한 ‘국가전략기술’을 통해 세부담 감면이 8,830억원 주어진다. 이러한 혜택은 재정지출 확대에 대한 요구 강화와 이를 뒷받침하기 위한 재원 확보차원에서 대기업에 대한 세부담 확대의 필요성을 생각하면 큰 우려가 된다. 미래에 대한 선제적인 투자라고 하지만, 현재의 어려움에 처한 서민·자영업자 등에 대한 보다 많은 지원이 필요한 상황해서 신중하게 추진해야 했다.
정부가 밝힌 향후 5년간 감소하게 될 세수효과 약 1조 5천억원 가운데 서민·중산층에 돌아가는 규모는 약 3천2백9십5억원에 불과하여 약 22%에 불과하다. 일몰이 예정되어 있던 몇몇 세제지원을 그대로 유지하기로 하였지만, 코로나 대유행으로 인한 극심한 경제적 위기에 직면하고 있는 서민과 영세자영업자들을 위한 세제지원은 충분하지 않다. 현재 코로나19로 인해 서민과 영세자영업자들의 고통은 심각하다. 국가가 재원을 확보하기 위한 여러 노력이 필요한 것도 그 때문이다. 그 점에서 비과세 및 감면의 확대는 신중해야 하고, 필요한 경우라 하더라도 효과가 클 수 있는 부분에 우선순위를 두어 제한적으로 하여야 한다.
문재인 정부에서는 지속적으로 추경등을 통해서 지출을 확대하고 있는 상황이다. 재원을 확보하기 위한 노력과 함께 지출을 할 때 국민의 세금이 잘 못 쓰이지 않게 관리감독이 절실한 상황이다. 현재 코로나19로 인해 실제로 고통받는 서민과 영세자영업자에 대해 지출을 하는 것은 절대 필요한 상황이고 더 확대하더라도 환영할 일이다. 그렇지만 스스로 세금혜택을 주지 않더라도 경제활동을 할 수 있고 투자가 가능한 기업에 대한 세금혜택 확대는 국민적 합의가 필요하다고 할 수 있다. 미래산업에 대한 국가차원의 적극적 지원이 미래를 위해 필요할 수 있지만, 추가적으로 조세지출을 하려하는 경우 기존 성과가 확실하지 않은 것은 확실히 줄어야 한다. 기업에 대한 조세지원을 무조건 줄이라는 것이 아니라, 필요한 부분을 국민적 동의를 얻을 만큼 확실한 부분에 선택적이고 집중적으로 하고 효과가 확실하지 않은 것은 과감히 조세감면을 폐지하여 재원의 여지를 확실히 확보해야 한다. 문재인 정부 마지막 해를 지나고 있다. 코로나 시대를 잘 헤쳐 나가기 위한 국가재정 운용의 기초가 될 제대로 된 세법개정안이 마련 되도록 해야 한다.
7월 27일
경제정의실천시민연합
화, 2021/07/27- 21:31
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수, 2015/07/08- 17:55
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시민들의 의견
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