정부는 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하라

– 정부는 밀실에서 수의계약방식으로 업체를 선정하는 국토교통부를 감사하라
– 지난 정부가 만든 MRG 변형특혜인 위험분담형(BTO-rs) 방식을 폐지하라

신안산선 사업자 선정과 관련해 논란이 꺼지지 않고 있다. 언론보도 등에 따르면, 사업수행과 큰 연관이 없는 서류의 문제로 1단계 ‘사전적격심사(PQ)’에서 재무적투자자(FI) 중심의 컨소시엄이 탈락되었는데, 주무관청인 국토교통부(장관 김현미)가 사업계획서 평가기관을 기존 KDI PIMAC(공공투자관리센터)에서 KOTI(한국교통연구원)로 교체한 점과 평가위원의 공정성 등 논란이다. 특이하게도 금번 논란에 대하여 주류 경제지들은 관련된 기사는 없다. 지난 2차 고시의 재무적투자자에 대한 논란제기와는 정반대의 행태를 보이고 있어 의문이 증폭된다.

참고로 한국교통연구원은 그동안 엉터리 수요예측·검증으로 엉터리 전문가 집단이라는 비아냥을 받아왔다. 그런데 2차 고시 당시 시공사 참여 문제로 탈락한 트루벤컨소시엄에 이어 이번에 서류문제로 탈락한 컨소시엄도 그간 민자사업의 대부분을 수행했던 건설사컨소시엄이 아닌 재무적투자자이다. 그간 토건업체 행동대장처럼 비춰져 온 국토교통부가 노골적으로 재무적투자자의 민자사업 진출을 배재하려는 것이 아닌지 의심이 커지는 부분이다(경실련 2017. 9. 11.자 성명 참조).

우리나라 민자사업은 사업추진 단계별로 각종 특혜 시비가 있다. 사업자 선정단계에서는 경쟁부재, 협상단계에서는 사업비 검증부실, 시공단계에서는 40% 정도의 세금 무상지원, 운영단계에서는 민자사업자 Risk를 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 것이다. 그간 건설사들로 구성된 컨소시엄의 이러한 제도를 악용해 공사비 부풀리기와 완공 후 지분매각 등 민자사업을 망쳐왔다. 저렴한 사업비는 낮은 이용료(요금) 책정의 핵심요인인데, 신안산선 민자사업은 재무적투자자가 건설사 컨소시엄에 비해 현저히 저렴한 사업비를 제안한 것이 오히려 탈락의 원인이 아닐까라는 의심마저 들게 한다.

대형공사 약 100배 규모 민자사업을 수의계약방식으로 업체선정할 수 있는 특혜제도 없애라

신안산선은 사업비 3.4조원, 공사비 2.8조원의 역대 최대 규모 민자사업이다. 대형공사 기준이 되는 300억원 공사 약 100개에 상당하는 어마어마한 규모지만, 경쟁컨소시엄이 없더라도 수조원짜리 사업권을 가져갈 수 있다. 이러한 특혜성 사업진행을 국토교통부는 잘 이용하고 있고, 입법부는 아무런 제도적 장치를 마련하지 않고 있다. 민자사업 특혜제도를 유지하고 이를 이용해 온 집단에게 시민은 보이지 않는 모양이다. 금번 신안산선 민자사업 또한 사업시행자 선정단계에서 유효한 입찰자가 없더라도 협상대상자로 선정될 수 있다. 협상대상자로 선정된 이후에는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자 지위를 얻게 된다. 사실상 수의계약과 같다.

세금 40% 무상지원하는 것은 민자사업 아니다. 무상지원 특혜 폐지하라

신안산선은 기본계획에 따라 건설보조금을 최대 50%까지 지원할 수 있다. 그간 사업제안 내용을 볼 때, 사업비의 약 40%(약 1조 4천억원)가 세금으로 무상지원될 것으로 판단된다. 엄청난 세금특혜지원을 받고도 요금은 저렴하지 않고, 요금수입을 민자사업자가 독점적으로 향유한다. 정부가 도대체 누구를 위하여 이런 특혜제도를 유지하는지 용납하기 어렵다.

지난 정부에서 신설한 위험분담형(BTO-rs) 방식은 비난을 받아 온 MRG의 변형 특혜다

지난 정부는 2015. 4. 20. 민자사업 손실 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 위험분담형(BTO-rs) 방식을 신설하였다. 신안산선은 BTO-rs 1호 사업이다. 민자사업자의 손실을 세금으로 메꿔주는 것은 시민들의 엄청난 비난을 받아온 최소운영수입보장(MRG)과 다를바 없는 명백한 특혜이다. 새로운 정부라면 지난 정부에서 특혜로 신설한 민자방식을 즉각 폐지해야 한다.

민자사업 도입이후 제기되었던 수많은 문제들은 여전히 유효하고 피해는 시민과 미래세대들에게 전가되고 있다. 수의계약방식으로 사업자 선정(경쟁부재), 무상 재정지원 특혜, 사업정보 철처한 비밀은폐, 불투명한 사업 진행 등의 문제를 해결하지 않고서는 민자사업 정상화는 요원하다. 이에 경실련은 역대 최대규모인 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하고, 주무관청인 국토교통부를 철저히 감사할 것을 요구한다. 아울러 새정부라면 민자사업의 비정상 특혜 혁파를 위해 신안산선 사업을 포함한 모든 민자사업의 정보를 투명하게 공개하여 정상화의 첫걸음을 내딛어야 할 것이다<끝>

영리법인 ‘공사비정상화’요구에 굴복할 경우, 연간 7조원 예산 낭비

– 공사비정상화가 아니라 건설산업 정상화가 정답이다
– 정치권과 정책관료는 예산낭비 언행을 즉각 중단하라

건설업계가 전방위적으로 요구하는 ‘공사비정상화’(낙찰하한률 10% 상향 등)가 현실화된다면, 연간 예산낭비액은 약 7조원(=연 공공공사 물량 70조×10%)에 달할 것으로 추정된다. 영리법인인 건설업체와 이들의 조직체인 건설관련 단체들의 주장까지는 그렇다 하더라도, 국민의 대표기관인 국회와 예산을 효율적으로 사용해야 하는 정부마저도 “검증”없이 이익집단 주장에 동조하는 듯한 행태는 심각한 문제다. 더 심각한 것은 영리법인의 엉터리 주장에 여야(與野)가 경쟁적으로 동참한다는 점에 있다. 이에 경실련은 그간 업계가 요구한 공사비정상화에 대한 반론을 발표한다.

첫째, ‘낮은 공사비로 인한 적자공사’라는 업계의 일방적 주장은 신뢰할 수 없다. 영리법인들의 조합체인 대한건설협회는 자체 조사한 129건 중 37.2%(48건)가 적자공사라고 하면서, 아무런 원인분석없이 정부가 책정한 발주금액이 부족하다고 단정하였다. 그러나 건설업체 등록업체수 증가추이로 볼 때, 적자주장은 믿기 어렵다. 만약 적자공사라면, 공사비를 부담하는 국민 동의를 얻기 위해서라도 실행내역 현황을 투명하게 공개하고, 공개 검증받아야 한다.

둘째, 안전사고 발생은 입·낙찰 시점의 공사비에 따라 좌우되는 것이 아니라, 계약체결이후 시공단계에서 안전관리체계가 제대로 가동되느냐 여부에 따라 좌우된다. 우리나라 건설현장은 안전과 품질, 그리고 건설노동자 고용 등이 모두 하도급업체에게 맡겨져 있다. 그렇다 보니, 안전사고는 원도급업체에게 공사비를 얼마나 책정해 주느냐에 상관없이 발생된다. 그럼에도 적자공사가 안전사고 발생원이이라면, 지난 2013년부터 십수조원의 해외공사 적자 현장에서는 안전사고가 넘쳐났어야 하고, 안전사고 오명을 쓴 우리나라 건설업체는 해외건설시장에서 퇴출되었어야 했다. 하지만 그렇지 않았다.

셋째, 외국인 노동자 증가는 불법취업 외노자의 급증 때문으로, 불법취업을 방조해온 행정부의 직무유기가 원인이다. 설계공사비는 내국인 노임을 적용하여 책정됨에도 불구하고, 하도급으로 차액 극대화를 위해 불법취업을 묵인해 왔다. 이제는 불법체류·불법취업 천국이라는 오명을 쓰고 있다. 내국인 건설노동자 일자리가 불법적으로 빼앗기고 있음에도, 근본적 해결방안조차 마련않는 정부 행태는 국민에 대한 배신행위이다.

넷째, 업계의 요구대로 낙찰하한률을 7∼10% 상향한다면, 원도급업체의 부당이득만 증가시킬 뿐이다. 우리나라 건설공사 생산구조는 착취구조로 이루어져 있다. 원도급업체에게 가격경쟁 없이 많은 공사비가 지급되더라도 건설노동자까지 전달되지 않아 결국 원도급 업체들이 하도급 차액으로 인한 부당이득을 증가킬 뿐이다. 이에 동조하는 정책관료와 정치인들은 영리법인 건설업계와의 유착관계가 의심된다.

다섯째, 표준품셈은 설계가격을 부풀리는 수단으로 활용되어 왔을 뿐인바, 선진국처럼 실적공사비방식으로 전면 전환[표준품셈 폐지]되어야 한다. 공사비가 부족한 것이 아니라, 공사비 누수를 방치하고 있는 것이다. 외노자 불법취업을 통한 임금누수가 그렇고, 갖가지 비자금조성이 그렇다. 표준품셈은 건설업체들의 기술개발 등 원가절감 노력을 방행하는 핵심요소로서 즉각 폐지가 해법이다. 건설선진국은 표준품셈이 아닌 실적공사비로 최정상을 유지하고 있는 이유를 곰곰이 생각해 보아야 한다.

건설시장은 무한경쟁 시대임에도 우리나라 건설업체들은 기술개발 등 원가절감 노력은 전혀 없고, 오로지 혈세로 이익을 보장해달라는 요구만 하고 있으며, 여기에다 정책관료와 정치권은 세금 낭비에 동조하고 있다. 경실련은 업계와 정부, 정치권이 검증없는 예산낭비 시도를 중단할 것을 촉구하며, 건설산업 정상화를 위해서는 아래 세 가지가 절실함을 요구한다.

하나, 낙찰가능한 금액으로 투찰하는 잘못된 관행을 없애고, 시공가능한 금액으로 투찰하도록 해야 한다. 아울러 그간 공사비부풀림 및 원가절감노력을 방해한 덩어리 규제인 ‘표준품셈’ 또한 폐지되어야 한다.
둘, 전세계에서 유일한 칸막이식 업역규제를 폐지해야 한다.
셋, 영리법인 건설업체에 대한 공사비정상화가 아니라, 밑바닥 건설노동자에 대한 적정임금이 법제화되어야 한다.

첨부) 공사비 정상화 요구에 대한 경실련 비판 전문
문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

10년간 증가한 주택의 절반, 250만호를 다주택자가 사재기

– 이중 200만호는 상위10%가 독식, 상위1% 주택보유량은 7채로 2배 증가
– 집값은 상위 1% 205조원(인당 11억), 상위 10% 966조원(인당 5억)증가
– 불로소득 근절, 소유편중 해소 위한 조세강화 및 임대차시장 투명성 확보해야

경실련과 민주평화당 정동영 대표가 공동으로 주택 보유 현황을 분석한 결과 지난 10년간 다주택자들이 250만호를 사재기했고, 상위 1%의 주택보유량은 1인당 7채로 10년 전에 비해 2배가 증가했다. 국세청과 행정안전부에서 제출받은 상위 100분위 주택보유현황을 분석할 결과이다.

1. 10년간 증가한 주택은 490만호, 이중 250만호는 다주택자가 사재기

10년간 주택 소유통계 변화

자료) 국세청, 행정안전부 / 주) 100분위별 주택소유 통계에서 지분율을 고려해 10%를 낮춤

2008년 주택보유 가구는 1,060만 가구에서, 2018년은 1,300만 가구로 240만 가구 증가했다. 같은 기간 전체주택은 1,510만호에서 2,000만호로 490만호 공급량이 증가했다. 주택공급량은 490만호 증가했지만, 주택 소유자는 240만명 증가에 그쳤다. 250만호(판교신도시 3만호, 80개 규모)는 다주택자(투기세력 등)들이 사들인 것이다.

문재인 정부가 3기 신도시(주택 30만호 규모)를 통해 주택공급량을 늘린다고 하더라도 이처럼 다주택자가 주택을 사재기 할 수 있는 잘못된 주택공급 시스템, 보유세 등을 개선하지 않는다면 주택소유 편중과 자산격차만 더 심화될 뿐이다.
 

2. 지난 10년간 상위 1%는 54만3천호를 사재기, 1인당 평균 3.5채씩 더 늘었다

10년간 주택보유 상위1%, 상위10% 보유량 변화

다주택자가 사들인 250만호 중 54만3천호는 상위 1%가 독식했다. 상위 1%가 보유한 주택 수는 2018년 기준 91만호로 10년 동안 54만3천호가 증가했다. 1인당 보유주택 수는 평균 7채로 10년전 3.5채에 비해 2배로 증가했다.

상위10%의 주택보유량도 증가했다. 상위10%가 보유한 주택은 450만8천호로 10년 대비 207만9천호가 증가했다. 10년간 다주택자들이 사들인 250만 호 중 80% 이상을 상위10%가 독식한 것이다. 1인당 보유주택 수는 평균 3.5채로 10년 전보다 1.2채 증가했다.

3. 다주택자의 주택보유량은 700만호, 등록 민간임대주택은 136만호로 19.6%에 불과

민간보유주택 수와 등록임대주택 수 비교(2018년 기준)

이처럼 다주택자(투기세력)가 보유한 주택 수는 급증했으나 임대사업자로 신고한 사업자는 아직도 전체의 20%대에 불과한 것으로 나타났다. 다주택자(투기세력)가 보유한 주택은 사재기를 통해 2018년 현재 700만호이다. 하지만 2018년 기준 등록된 민간임대주택은 136만호로 다주택자 보유량의 19.4%에 불과하다.

2016년 6월에 취임한 문재인 정부의 김현미 국토부장관은 취임사에서 “아파트는 ‘돈’이 아니라 ‘집’이다. 그리고 주택가격의 폭등 원인은 공급 부족 때문이 아닌 투기세력의 주택 사재기 현상 때문이다. 특히 청년들 명의로 집 사재기(투기)가 심각하다.”라고 진단했다. 그러나 취임 이후 주택정책은 오히려 투기세력인 다주택자에게 각종 세제와 금융 대출 특혜를 제공하여 ‘투기의 꽃길’을 활짝 열어주었다.

특히 문재인 정부는 2017년 8월 ‘8.2 부동산 대책’과 같은 해 12월 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택(투기세력)자가 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세와 종부세 등 세제 감면 혜택을 그리고 대출을 2배로 늘리는 등 특혜대책을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 권장했다. 그 결과 투기는 극성을 부리고 집값은 폭등했다. 그러나 임대사업자 등록은 아직도 미흡한 실정이다.

4. 집값, 상위 1%는 36억, 상위 10%는 15억, 주택 전체는 3,090조원 늘어

지난 10년 주택 보유자와 주택가격 변화

자료) 국세청, 행정안전부 / 주) 시세반영률은 아파트, 단독주택 등의 평균으로 55%를 적용(경실련)

그동안 수많은 실태조사를 토대로 경실련이 산출한 아파트와 단독주택 등 주택 평균 공시가격의 시세반영률 55%를 적용하여 시세를 추정했다. 산출결과, 전체 주택가격은 2008년 2,900조원에서 6,000조원으로 3,100조원 증가했다. 이중 상위 1%의 주택가격은 2008년 260조원에서 2018년 464조원으로 204조원 늘었으며, 인당 평균가격도 25억원에서 36억원으로 11억원이 증가한 것으로 나타났다. 상위 10%는 10억원에서 15억원으로 증가했다.

5. 불로소득 근절, 소유편중 해소 위한 조세 및 임대차시장 투명성 강화해야

지난 10년 동안 집값은 3,100조원이 상승하여 집을 소유한 경우 1인당 평균 2억원 자산이 증가했고, 상위 1%는 평균 11억원 증가했다. 그러나 집값 상승으로 인해 무주택자들은 내 집 마련 기회를 박탈당했다. 집값상승에 이어 전월세가격 부담으로 빚에 시달리며 자산격차만 더 심화됐다.

주거안정을 위해 농민소유 땅을 강제수용하고, 도심 주택을 재개발·재건축해서 490만채를 공급했지만 이중 절반이 넘는 250만호는 다시 다주택자에게 돌아갔다. 따라서 청년세대와 무주택서민들이 더 이상 주거불안에 시달리며 좌절하지 않도록 다주택자, 부동산부자 등 투기세력들을 위한 공급정책, 세제정책, 임대차시장 등에 대해 전면적인 개혁이 이루어져야 한다. 정부는 임대사업자 등록과 임대신고제 의무화, 보유세 및 임대소득세 강화 등의 근본대책을 제시하길 바란다. 끝.

첨부파일 :  주택소유 편중심화 분석 자료

문의: 부동산건설개혁본부 (02-3673-2146)

[서울 25개 구청장 부동산 재산 분석결과]

서울 구청장 아파트재산 올해도 시세의 56%로 축소신고

상위 10위, 인당 평균 부동산재산은 35억으로 전년보다 4억 증가

최고부자 정순균 81억, 건물부자 김영종 79억, 집·땅부자 성장현 27억

전년 다주택자 보유한 16채 중 처분은 3건(매매 2, 증여1)에 불과

아파트값 문정부 4년동안 5억, 74% 상승, 성장현 2채 13.2억 올라 부동산재산 시세대로 신고, 고지거부 폐지토록 공직자윤리법 개정해야

경실련이 2021년도 공개된 서울시 구청장 25명이 공개한 재산을 분석한 결과 올해도 부동산재산이 시세보다 낮게 축소신고 된 것으로 나타났다.

서울시 구청장 25명이 공개한 총 재산은 477억이며, 그중 부동산 재산은 429억으로 확인됐다. 특히 부동산재산은 20년 공개 때 358억보다 71억, 1인당 평균 2.8억 증가한 것으로 나타났다. 이도 신고가액 기준의 상승액으로 시세대로 신고했다면 더 많이 증가했을 것이다. 반면 같은 기간 도시근로자 가구소득은 연 204만원 2인 이상 도시근로자가구 월평균 소득 2019년 4/4분기 562만원, 2020년 4/4분기 579만원, 3.0%(연204만원) 상승에 그쳤다.

1인당 평균 재산은 19억이며, 평균 부동산 재산은 17억이다. 부동산 재산 비중은 90%를 차지했다. 국민 평균 부동산 재산이 약 3억인데 비해 약 5.5배나 됐다. 부동산재산 상위 10위는 평균 35억을 신고했으며, 부동산 비중이 99% 이다. 전년대비 상승액은 평균 4.4억원으로 나타났다.

정순균 강남구청장은 총 재산 80억, 부동산 재산 81억 등 가장 많은 부동산 재산을 보유하고 있고, 부동산 재산만 전년대비 10.7억 증가했다. 다음으로 김영종 종로구청장 79억, 조은희 서초구청장 60억, 성장현 용산구청장 27억, 류경기 중랑구청장 27억, 박성수 송파구청장 22억, 이성 구로구청장 18억, 문석진 서대문구청장 16억, 이승로 성북구청장 11억, 유동균 마포구청장 10억 순이다. 전년대비 증가액은 정순균, 류경기, 유동균, 이성 순으로 높았다. 정순균은 보유한 건물가액 상승, 류경기는 전세보증금 증가, 유동균은 배우자 및 자녀의 주택매입, 이성은 자녀 주택매입이 주요 증가원인이다.

일부 구청장은 총 재산보다도 많은 부동산 재산을 보유하여 대출 등을 통해 부동산 투기를 한 것은 아닌지 의혹을 일으켰다. 이성 구로구청장은 부동산 재산이 총재산의 4.9배나 됐다. 이성 구청장은 부동산 재산이 17.8억이지만 임대보증금 및 주택구입자금 채무 등으로 전체 재산은 3.6억에 불과했다. 특히 보유하고 있는 성남시 다가구, 양평 단독주택을 7.3억으로 신고했으나 임대보증금 채무만 9.2억으로 신고가액보다 더 높게 나타났다. 이외 조은희 서초구청장 140%, 정순균 강남구청장과 류경기 중랑구청장 101%로 부동산 재산 비중이 총 재산보다 많았다.

본인, 배우자 기준 부동산 재산 현황도 살펴봤다. 먼저 주택은 본인, 배우자 기준 20명이 28채를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 신고액은 164.4억으로 인당 평균 6.6억이다. 다주택자는 성장현 용산구청장(4채), 문석진 서대문구청장(3채), 정순균 강남구청장(2채), 이성 구로구청장(2채), 이승로 성북구청장(2채) 등 5명이다. 이승로 구청장의 경우 아파트 2채 중 1채는 일부 지분(16%, 0.45억)이지만 시세는 1.1억으로 조사돼 주택 수에 포함됐다.

성장현 용산구청장은 아파트 2채, 다가구·단독주택을 2채 등 총 주택 4채를 보유하여, 주택재산 신고가액만 24.6억으로 가장 많다. 특히 4채 중 3주택이 지역구인 용산구 재개발지역에 위치하고 있으며, 2015년 다가구주택 매입시점이 주택재개발 조합설립인가 직후이다. 국민권익위가 이를 ‘공무원 행동강령 위반’이라 결론 내렸고 최근 수사가 진행 중이다.

무주택자는 김선갑 광진구청장, 서양호 중구청장, 이정훈 강동구청장, 이창우 동작구청장, 채현일 영등포구청장 등 5명이다. 이동진 도봉구청장은 작년까지 무주택자였으나 도봉구 아파트 1채를 5.9억에 실거주용으로 매입했다고 신고했다.

구청장 본인과 배우자 기준 상가, 숙박시설 등 비주거용 건물을 보유한 구청장은 5명이다. 5명이 신고한 비주거용 건물은 7채로 신고가액은 179억, 인당 평균 36억이다. 김영종 종로구청장은 75.3억으로 가장 많은 건물재산을 보유하고 있다. 다음으로 정순균 강남구청장 59.9억, 조은희 서초구청장 37.5억, 문석진 서대문구청장 3.3억, 이승로 성북구청장 2.7억의 건물재산을 보유하고 있다. 조은희 서초구청장과 이승로 성북구청장은 비주거용 건물을 2채씩 보유하고 있다. 비주거용 건물의 경우 임대소득이 예상되지만 보증금 이외 월 임대수입 등이 별도로 공개되지 않고 있어 제대로 신고되는지 알 수 없다. 실제 5명중 김영종·조은희 구청장이 건물 임대보증금으로 각각 1.3억, 8.9억을 신고했다.

구청장 본인과 배우자 기준 토지를 보유한 구청장은 9명이다. 토지면적은 101,317평, 토지재산은 총 12억이다. 성장현 용산구청장은 농지 5,386평, 임야 75,574평 등 총 80,960평으로 가장 큰 면적의 토지를 보유하고 있다. 정순균 강남구청장은 13,853평, 박성수 송파구청장 2,055평, 이승로 성북구청장 1,580평, 김영종 종로구청장 1,092평, 정원오 성동구청장 638평, 유동균 마포구청장 546평, 박겸수 강북구청장 308평, 조은희 서초구청장 282평 등을 각각 보유하고 있다.

농지를 보유하고 있는 구청장은 총 6명이다. 성장현 용산구청장은 5,386평(1.3억)으로 가장 많은 농지를 보유하고 있다. 다음으로 이승로 성북구청장 1,580평(0.6억), 김영종 종로구청장 1,043평(0.3억), 정원오 성동구청장 638평(0.4억), 유동균 마포구청장 527평(0.2억), 박겸수 강북구청장 180평(0.2억)을 보유하고 있다. 이들 농지에서 실제 경작이 이루어지고 있는지 취득과정은 적법했는지 등에 대한 검증이 필요하다.

본인과 가족 포함 아파트를 보유하고 있는 구청장은 16명이다. 신고한 아파트 재산은 총 124.5억이며 1인당 평균 7.8억이다. 2021년 3월 기준 아파트 시세는 신고액보다 100억 더 비싼 224억이다. 1인 평균은 신고액보다 6.2억 더 비싼 14억으로 시세의 56%로 축소신고 됐다. 특히 아파트 재산이 가장 많은 3명은 신고액과 시세의 차액이 10억이 넘는다.

정순균 구청장은 강남구에 보유하고 있는 72평형 아파트가 16.6억이라 신고했다. 하지만 실제 시세는 32.8억으로 신고액보다 16.2억 더 비싸다. 류경기 중랑구청장의 아파트 신고액은 18.8억, 시세는 32억으로 차액은 13.2억이다. 성장현 용산구청장의 신고액은 15.1억, 시세는 27억으로 차액은 11.9억이다.

시세대비 신고액 비중이 50% 이하인 구청장은 오승록 노원구청장 39%, 이승로 성북구청장 44%, 유성훈 금천구청장 45%, 노현송 강서구청장 49% 등이다. 문석진 구청장의 경우 양천구 아파트를 매도하며 신고한 매도가액은 6억이었지만 지난해 신고가액은 2.6억에 불과했다.

구청장이 공개한 아파트의 현 정부 출범 이후 상승액을 조사했다. 2021년 3월 기준 구청장이 신고한 아파트 시세는 한 채당 평균 11.8억이다. 2017년 5월 시세는 6.8억으로 한 채당 평균 5억 상승했고, 상승률은 74%이다. 성장현 용산구청장이 신고한 용산구 보광동 아파트 2채의 가격이 4년 동안 13.2억, 96%로 가장 많이 상승했다. 류경기 구청장이 신고한 송파구와 영등포구 아파트 2채 가격이 지난 4년간 12.1억, 61% 상승한 것으로 나타났다.

가족재산에 대한 고지를 거부한 구청장은 총 11명이며, 재산고지 거부 가족은 20명이다. 이중 2명은 사망에 의한 고지거부이며, 성장현 용산구청장은 자녀와 손자 6명, 노현송 강서구청장은 자녀와 손자 3명, 이성 구로구청장은 자녀 2명, 조은희 서초구청장은 부모 2명, 정원오 성동구청장은 부모 1명, 이동진 도봉구청장, 문석진 서대문구청장, 김수영 양천구청장, 박준희 관악구청장은 자녀 1명에 대해 독립생계 유지를 이유로 재산고지를 거부했다.

분석결과 여전히 서울 구청장들도 문재인 정부 이후 집값상승의 영향으로 1년만에 평균 2.8억원의 부동산재산이 증가한 것으로 나타났다. 이조차도 아파트재산이 시세의 56%로 축소된 결과인 만큼 재산을 시세대로 신고하고 가족들의 고지거부가 없었다면 재산이 더 많이 증가했을 것이다. 하지만 시세를 반영 못하는 공시지가 및 공시가격 신고, 무분별한 고지거부 허용 등으로 공직자들의 재산이 축소공개되고 있다. 여기에 재산의 세부내역도 자세히 공개되지 않아 축소여부 등을 제대로 감시조차 하기 어려운 실정이다. 최근 광범위한 공직자의 부동산 투기로 국민의 비난이 커진 상황임에도 불구하고 정부와 국회는 아직도 투명한 재산공개를 위한 제도개선에 적극 나서지 않고 있다.

하지만 지금처럼 재산고지 거부허용, 축소신고, 세부내역 비공개 등에서는 공직자들의 재산이 정당한 과정으로 형성되었는지 많은 의혹을 품지 않을 수 없다. 불과 1년 뒤면 각 지자체장을 새로 선출하는 지방선거가 개최된다. 각 정당은 공천과정에서 부동산 재산검증을 강화하여 집값잡기에 전념할 수 있는 후보자를 공천해야 한다.

또한 공직자윤리법을 개정하여 축소된 공시가격이 아닌 시세대로 신고해야 한다. 세부주소 및 부동산취득 과정의 소명자료 등도 투명하게 공개하여 공개적 검증이 가능토록 해야 한다. 국민을 위해 봉사하는 자리인 만큼 공직자들의 부당한 재산증식을 방지하기 위한 제도개선이 반드시 이루어져야 한다. 앞으로도 경실련은 고위공직자의 재산에 대한 엄격한 감시와 검증을 계속할 계획이다.

2021년 5월 28일

경제정의실천시민연합

박원순 시장은 8년 동안 집값 안정 위해 무엇했나?
막강한 공권력으로 정부와 공기업은 불로소득만 챙겨

2005년 참여정부는 8.31대책을 발표했다. 강남 집값을 잡기 위해 ‘강남을 확장시켜 공급을 늘려 강남 집값을 안정시키겠다’ 라며 2기 신도시 중 위례(송파거여)를 신도시로 지정했다. 위례신도시 토지 대부분이 국공유지로 구성되어 있어 빠르게 개발이 가능하다고 강조했다. 그러나 아직도 개발 진행 중이다. 강제로 수용한 택지를 민간에 되파는 개발방식으로 인해 신도시는 무주택 서민의 주거 안정은커녕 시행주체인 공기업과 지방정부의 돈벌이 수단으로 전락했다. 재벌건설사들은 위장 계열사를 동원해 ‘로또택지’를 사들이고, 직접시공하지도 않으면서 건축비만 부풀려 막대한 이익을 챙기고 있다. 이로 인해 공공택지에서 분양되는 아파트가 투기 대상으로 변질되고, 당첨되면 ‘로또아파트’라 불리는 상황이 됐다.

위례신도시는 LH공사‧SH공사가 공동시행한다. SH공사의 지분은 25%이다. 이중 오늘부터 청약예정인 ‘호반 써밋 송파’는 SH공사가 매각한 택지다. 이에 경실련은 2개 단지의 분양원가를 분석, SH공사와 건설사가 챙기는 수익을 분석했다.

1. 토지비용 부풀리기 : 공기업이 챙긴 수익 2,400억

○ A1-2(689가구), A1-4블록(700가구)은 2016년 7월 SH공사가 공급한 토지. 건설사들이 입주자모집 때 공개한 택지비는 분양 평당 1,200만원으로 용적률을 고려할 경우 토지 평당 2,420만원.

○ 위례신도시는 남성대 골프장, 국군체육부대 등 국방부가 74%의 토지를 보유하고 있었으며, 시가보상 요구로 협상이 길어지다, 2011년 국무총리실 중재로 합의됨.

○ LH공사가 공개한 위례신도시 조성원가는 용지 구입 744만원에 조성공사비, 기반설치비, 관리비, 자본비 등이 포함된 조성원가는 평당 1,130만원.

○ 감정평가사가 조사해 입찰이 진행된 공급가격은 1,950만원임. 이는 주변의 토지시세 4천만원에 비해 절반수준의 가격. 2016년 7월 주변 아파트 시세는 평당 2,300만원으로, 건축비를 제하고 용적률을 적용할 경우 토지시세는 약 3,800만원 수준임.

○ 이를 적용한 2.9만평의 당시 적정 시세는 1조원. 그러나 2016년 SH공사가 공급한 토지가격은 A1-2(15,000평) 2,760억원, A1-4(14,000평) 2,950억원 등 총 5,700억원임. 매각가격이 평당 1,950만원으로 조성원가보다 평당 800만원이 비싸지만, 주변 시세 가격보다는 4,000억원이 낮은 헐값 매각.

○ 조성원가와 매각가격 차액 2,400억원은 SH공사 토지판매 수익임. 만일 공공택지를 민간건설사에게 매각하지 않았다면 막대한 자산이 증가했을 것임.

○ 건설사들은 2,420만원(대지면적 기준)에 소비자에게 분양함(분양면적 기준 1,200만원).

2. 건축비용 부풀리기 : 건설업자 수익 추정 3,000억 (건축비용에서만)

○ 위례 A1-2블록의 분양 승인된 건축비는 평균 1,002만원. A1-4블록은 1,040만원으로 전체 평균 1,020만원. 정부가 정한 법정 건축비는 2019년 9월 기준 651만원. 이번에 공급되는 A1-2, A1-4블록의 경우 85㎡초과 중대형 평형으로 이보다는 기준금액이 더 높음.

○ 평균 건축비는 평당 1,020만원이며, 직접공사비 541만원, 간접공사비+가산비가 479만원.

○ 2011년 위례에서 공급된 A1-11블록의 경우 건축비가 588만원으로 이번 분양한 호반 써밋 송파의 건축비는 2배 수준. 특히 건축비에서도 간접비의 부풀림이 매우 심각. 직접비는 A1-11블록 480만원 대비 호반 써밋은 540만원으로 평당 60만원 높음. 그러나 간접비는 호반 써밋 (241만원)이 A1-11(70만원)의 3.4배이고, 가산비용은 6.4배(호반 써밋 238만원 vs. A1-11 37만원).

○ 과거 오세훈 서울시장이 분양원가를 61개 항목으로 상세하게 공개했던 송파 장지지구에서 분양한 건축비는 400만원이고, 이명박정부 때 공급한 강남세곡 건축비는 550만원. 강남권의 건축비와 같은 위례도 이명박정부 때는 590만원. 따라서 호반써밋 건축비는 송파장지 대비 간접비는 7.5배, 가산비는 16배나 됨.

○ 건축공사비는 건자재 생산업체(외국산 포함)에서 자재를 구입해 하청기업이 임시 고용하는 일당을 받는 일용직 노동자(임금이 낮은 외국인 노동자가 절반 이상)가 구매한 자재를 조립하는 비용. 간접비용은 설계와 감리 등 직접 공사비용 이외의 비용이고, 가산비용은 내용을 알 수 없음. 국토부가 2007년 분양가상한제 도입 때 함께 도입한 기본형 건축비가 이처럼 깜깜이 공개로 공사비 부풀리기 수단으로 악용되고 있음.

○ 건설사들의 분양가 부풀리기를 막기 위해서는 분양가격심사위원들이 주택업자가 제출한 분양가 승인요청 내역을 세밀히 검증해야 함. 또한 공사에 간접적으로 투입되는 설계비용과 감리비용 등의 가산비용을 승인권자가 철저하게 검토하고 상세하게 공개해야 함. 하지만 정부는 서민주거 안정을 위해 세금으로 짓는 공공분양 아파트조차 세부 내역을 공개하지 않고 있음. 이에 경실련은 2019년 현재 SH공사와 LH공사를 상대로 행정소송 중임. 분양가 검증에 꼭 필요한 자료인, 정부가 산정한 설계내역과 건설업자와 계약한 도급내역‧하청내역 등의 공개를 요구함.

○ 그간 정동영 의원실과 경실련이 입수한 SH공사‧LH공사의 자료를 토대로 한 적정 건축비는 평당 450만원 수준. 호반써밋의 경우 중대형 평형으로 부가가치세 등을 고려해 평당 500만원을 적정건축비로 보고 수익을 추정함.

○ 분양건축비와 적정건축비의 차액은 평당 520만원이며, 분양면적에 적용할 경우 건축비 거품이 3,000억원에 달할 것으로 추정됨.

3. 공정한 입찰질서 무너트리는 벌떼투찰 문제

○ SH공사가 실시한 공공택지 입찰에 A1-2블록은 200개 업체가, A1-4블록은 199개 업체가 입찰에 참여했음.

○ 제비뽑기 방식을 통해 A1-2와 A1-4를 낙찰받은 업체는 각각 베르디움하우징(주)과 ㈜호반건설주택. 2개 업체 모두 호반 계열사임. 최근 조사 결과, 호반 계열사들은 일명 벌떼투찰로 가장 많은 공공택지를 낙찰 받은 것으로 드러난 바 있음.

○ 지난 8월 경실련과 서울신문이 ‘LH공사 공동주택용지 건별 입찰 참여업체 및 당첨업체 현황’을 분석한 자료에 따르면, 소수의 건설사들이 공공택지 당첨 확률을 높이기 위해 시공능력이 없는 수십 개의 계열사를 동원해 30%에 달하는 공공택지를 낙찰 받았음(조만간 검찰 고발 예정).

○ 공공택지를 가장 많이 가져간 건설사는 중흥, 호반, 반도, 우미, 반도, 제일건설 순으로, 이들 5개 건설사가 가져간 필지는 전체 473개 중 142개, 30%에 달함. 면적기준으로는 전체 618만평 중 196만평, 32%이며, 금액으로는 총 10조 5,700억원임.

○ ㈜호반건설주택은 ㈜호반건설의 계열사이며, 베르디움하우징(주)는 호반건설산업(주)에 2017년 12월 흡수 합병됨. 호반건설산업 역시 호반건설의 계열사임.

○ A1-2와 A1-4블록 아파트를 실제 분양하고 시공하는 곳은 호반건설로, 자회사를 동원해 택지를 확보한 후 합병 등을 통해 호반건설로 일감을 몰아준 것으로 추정됨.

4. 소결

신도시개발 사업시행자인 SH공사는 국민이 위임한 3대 특권 1) 토지강제수용권한 2) 토지용도변경권한 3) 토지독점개발권한 등을 이용하여 국민의 땅을 확보했다. 서민주거 안정을 꾀한다는 미명 하에 수도권의 허파인 그린벨트까지 훼손했다. 이렇게 개발한 소중한 토지자산을 국가가 보유하지 않고, 제비뽑기방식 추첨입찰로 민간주택업자에 되팔았다. 강제수용한 조성원가보다 수천억원 비싸게 되팔았지만, 민간업자는 주변시세 보다 낮은 가격으로 공공택지를 확보했다. 이렇게 확보한 공공택지에서 민간업자는 건축비를 부풀려 수천억원 ‘로또’를 챙겼다.

민간업자는 제비뽑기식 낙찰방식의 허점을 파고들어, 공공택지를 낙찰받기 위해 수십 개의 위장 계열사를 동원해 공정한 입찰 질서를 파괴했다. 민간업자는 헐값에 공공택지를 낙찰받은 후 분양가를 부풀려 국민들에게 바가지를 씌우고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 적정가격에 분양되어 주변 집값을 낮추는 효과를 가져와야 한다. 하지만 바가지분양가로 인해 주변 집값을 자극하며 집값을 폭등시키는 부작용만 유발하고 있다.

2005년 이후 추진 된 2기 신도시 10여개 수도권사업은 모두 실패했다. 제2의 강남을 만들고 1,000만원대 강남아파트값을 800만원대로 낮추겠다며 추진했던 판교신도시도 실패했다. 2009년 추진한 이명박정부의 150만호 보금자리주택 역시 초기 3년은 나름 효과가 있었으나, 박근혜정부가 공공택지를 민간에 매각하여 공공택지는 토건업자의 먹잇감이 되었다.

문재인 정부 역시 과거 정부와 다르지 않다. 지난 주 청약이 진행된 강남구 수서희망타운은 공공분양아파트다. 하지만 지난 정부 때에 비해 2배가 높은 분양가를 책정해 공기업만 막대한 이윤을 가져가게 됐다. 이번 위례신도시에 분양하는 아파트 또한 국민의 주거안정에 기여하기는커녕 공기업과 주택업자를 위한 도박 상품으로 변질되었다. 이에 경실련은 이러한 문제를 해결하기 위해 ▲3기 신도시 전면중단 ▲강제 수용한 토지의 민간매각 금지를 촉구한다.

보도자료_호반써밋 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)