하남시 김성수 님의 공약

그린벨트 해제, 설익은 ‘나쁜 정책’

전문가 자문회의는 스스로 ‘불안전장치’ 인정하는 셈

수도권 과밀화 억제 및 국토균형발전 우선시해야

환경운동연합은 14일 정부가 개발제한구역(그린벨트) 해체의 후속조치로 개최한 전문가 자문회의가 전형적인 ‘뒷북행정’이다. 정부 스스로 설익은 정책을 내놓고 이제와 손을 보겠다고 나서는 것은 사실상 ‘안전장치’라 지칭한 게 ‘불안전장치’라고 인정한 셈이다.

결론적으로 정부의 이번 조치는 수도권 과밀화 억제와 국토균형발전 등을 외면한 졸속정책이며, 지자체간의 개발경쟁만 부추기는 ‘나쁜 정책’에 불과하다.

정부 내세운 안전장치 스스로 부정, 뜯어보면 ‘갑을 위한 정책

정부는 그린벨트 해제 후 지자체의 선심성 해제로 인한 환경훼손과 난개발을 방지위한 안전장치로 ▲전체 그린벨트 면적 중 6% 정도인 해제총량(233.5km) 범위에서 ▲국토부 등 관계기관 사전협의를 거쳐 추진토록 하고 ▲2년내 미착공 시 그린벨트 환원 ▲환경평가 1~2등급지는 원칙적으로 해체 금지 등을 내세웠다. 전문가 자문회의는 이를 보다 구체화하기 위한 작업이란 게 정부의 설명이다.

하지만 이는 진실을 왜곡한 허구다. 정부가 주장한대로 ‘안전장치’라면 후속작업이 필요치 않다. ‘불안전한장치’이기에 후속작업이 필요한 것이다. 이벤트성이 아니고서야 이런 식의 어불성설을 정책으로 발표할 수 있는지 의구심이 든다.

또한, 정부가 내세운 안전장치를 꼼꼼히 살펴보면, 얼마나 부실하게 만들어진 정책인지 더욱 선명해진다. 당초 내세운 ‘주민들의 불편해소’라는 목적은 온데간데없고 소위 ‘갑’으로 불리는 가진 자들만을 위한 ‘갑을 위한 정책’은 뚜렷해진다. 정책방향이 ‘개발’에만 초점을 맞춰 있기 때문이다.

그린벨트 시․도지사가 해제...혜택은 ‘수도권’, 효과는 ‘땅 투기’

우선 정부는 30만㎡이하 그린벨트를 각 시․도지사가 해제할 수 있게 했다. 하지만 축구장 면적(7140㎡)의 42배에 달하는 규모(30만㎡)를 중소규모라 할 수 없다. 현행 환경영향평가법상 주택건설사업이 30만㎡이고 도시개발사업의 경우도 25만㎡ 이상인 것을 감안해도 절대로 작은 규모가 아니다. 오히려 산업단지개발산업 면적이 15㎡ 이상인 것과 비교하면, 꽤 큰 규모다.

특히, 수도권 중 그린벨트 해제 잔여물량은 살펴보면, 경기도가 49.5㎢로 가장 많으며, 뒤이어 대전 24.3㎢, 울산 23.9㎢, 광주 23.2㎢, 부산 23㎢, 대구 21㎢, 창원권 20.3㎢ 등의 순이다. 혜택이 수도권에 집중되고 있는 것이다.

경기도의 그린벨트 면적의 약 62%가 외지인 소유인 점을 감안하면, 정부가 내세운 ‘주민 불편해소’보다는 ‘땅 투기’로 번질 가능성이 높다. 벌써부터 기대심리가 작용해 수도권 부동산 시장이 들썩이고 있다는 소식이 줄을 잇고 있다.

국가 운영 기조에 어긋난 정책, 제도 도입취지 살려야

‘수도권 과밀화 억제’와 ‘국토균형발전’이란 국가 운영의 기조에도 어긋난다. 그린벨트 제도는 1971년 대도시의 무질서한 확산 방지와 자연환경 보전에 목적을 두고 도입됐다.

또, 정부는 안전장치의 하나로 국토부 등 관계기관 사전협의를 거쳐 추진한다고 발표했다. 그러나 협의는 글자 그대로 협의일 뿐, 강제사항이 아니다. 반면, 현행법상 그린벨트 해제 권한은 국토부 장관에 있다. 더욱이 까다롭게 관리하는 허가대상이다.

‘2년내 미착공 시 그린벨트 환원’도 난개발과 환경훼손을 방지하는 ‘안전장치’라고 하기엔 부실하긴 마찬가지다. 지자체에 그린벨트 해제권을 부여할 경우 선거 때마다 개발공약이 남발되는 일이 전국적으로 비일비재할 게 불 보듯 뻔하다.

선심성 민원을 해결하거나 이해당사자의 이익을 위해 그린벨트를 해제할 가능성이 높다. 지금도 기업은 정부의 규제를 피하기 위해 규제면적의 근사치로 조각개발 또는 연접개발 등 편법을 일삼고 있다.

16년 전 환경등급으로 그린벨트 해제, 환경평가 오류 예상 커

정부는 그린벨트 내 환경 보전가치가 낮은 지역(환경등급 3~5등급)에 한해 해제 권한을 시․도지사에게 주기로 했다. 하지만 이는 사실상 개발이 가능한 지역은 죄다 규제를 풀어주겠다는 의도다.

환경등급 1~2등급은 대부분 산 정상 부근과 상수원 등이다. 산기슭의 경우가 일반적으로 3~5등급에 해당된다. 환경등급은 10년 단위로 설정한다. 현재 3등급으로 지정된 지역은 1999년에 설정된 곳이다. 2등급으로 상향조정해야 할 가능성이 높은 지역이 포함돼 있을 수 있다. 상황이 이런대도 정부는 99년 이후 한 번도 데이터를 업데이트하지 않았다. 환경평가에 오류가 있을 것으로 판단된다. 해묵은 잣대로 그린벨트를 해제하고 정책을 추진해서는 안 된다.

바른말 하는 의견 무시하는 정부, 4대강 사업 교훈 삼아야

정부의 그린벨트 해제 발표 이후 시민사회환경단체는 다양한 의견을 냈다. 그 속에는 정부의 일방통행식 정책에 대한 걱정과 우려가 섞인 조언이었다. 하지만 정부는 오히려 바른말 하는 시민사회환경단체의 목소리를 무시하고 무조건 “아니다”라고만 앵무새 답변만 하고 있다.

그러나 정부는 4대강 사업의 교훈을 잊지 말아야 한다. 일찍이 정부는 4대강 사업을 추진하며, 다양한 목적과 효과를 내세웠다. 그런데 그 결과는 어떤가. 시민사회단체가 말한 녹조현상이 갈수록 심화되고 ‘고인 물은 썩는다’는 조언대로 4대강은 황폐화됐다. 정부가 틀렸고 시민사회환경단체가 옳았던 것이다. 이번 그린벨트 해제도 마찬가지다. 결국엔 정부가 시민사회환경단체의 의견에 ‘묻지마 반대’를 한 결과를 낳을 것이다.

따라서 환경운동연합은 올바른 정책추진을 위해 다음과 같은 4가지 사항을 정부에 요구한다.

첫째, 광역도시계획차원의 보전지와 해제지역을 공개하고, 해제지역중 환경3등급은 환경조사를 실시해 보전이 필요한 곳을 선별, 반드시 지켜야 한다.

둘째, 지자체에 권한을 위임하는 것은 수도권 과밀화 억제와 국가균형발전을 이룬 다음에 해도 늦지 않는다. 현재는 시기상조다.

셋째, 지자체간 경쟁을 부추기고 환경단체와 주민간의 대결구도로 몰아가는 ‘나쁜 정책’은 더 이상 안된다.

넷째, 국회 또는 지자체도 당장의 이익에 눈이 멀어서 국가 운영 기조인 ‘수도권 과밀화 억제’와 ‘국가균형발전’을 간과해선 안 된다. 국가발전을 위해선 법 개정에 신중해야 한다.

2015년 5월 15일

환경운동연합

공동대표 권태선 박재묵 장재연 사무총장 염형철

문의) 맹지연 정책국장 (010-5571-0617/ [email protected])

정대희 미디어홍보팀 (010-2306-3962/[email protected])

경실련 도시개혁센터는 김윤덕 국회의원, 균형발전지방분권전국연대, 참여연대, 한국환경회의와 공동으로 2015년 5월 19일, 국회의원회관 제4간담회실에서 ‘존폐의 기로에 선 개발제한구역제도와 국가균형발전의 위기’ 제목으로 박근혜정부의 그린벨트 규제완화 진단 토론회를 개최했다. 

이번 토론회는 지난 5월 6일, 제3차 규제개혁장관회의에서 발표한 해제권한의 지자체 부여, 공공기여형 훼손지 정비, 주민불편해소 위한 설치허용시설의 확대, 주민지원사업 강화 등 개발제한구역 규제 개선방안에 대한 문제점을 지적하고 합리적 대안을 제시하기 위한 자리였다.

좌장은 서울대 환경대학원 이정전 교수가, 발제는 단국대 도시계획 및 부동산학과 조명래 교수가 맡았다. 

발제자인 조명래 교수는 경쟁력 강화나 민원 해소를 위한 것에 맞춘 그린벨트 정책은 후유증이 생길 수밖에 없다며 정부의 그린벨트 규제완화 정책을 강하게 비판했다. 지자체의 그린벨트 해제권 이양은 난개발과 수도권 균형발전을 저해하가고, 공공기여형 훼손지정정비제도는 도덕적 정당을 갖지 못한다며 비판했다. 그리고 개발제한구역의 개발제한구역의 지정 및 해제에 관한 기준을 준수하는 것으로 접근되어야 함을 강조했다. 또한 그린벨트 관리는 신규 그린벨트의 지정만 아니라 훼손지역까지 포함한 신규지정 및 재지정 등도 다뤄야 하고, 지금과 같이 그린벨트 해제권은 중앙정부가 갖고 대신 지방자치단체에 대해서는 보다 실효적인 협의권을 주는 방안을 대안으로 제시했다. 나아가 주민불편해소를 위한 그린벨트 규제완화는 원주민과 외지인에 대해서 차등화 정책의 필요성을 이야기 했다.  

첫 번째 토론자로 나선 김홍철 환경정의 사무처장은 주민불편 해소를 명분으로 개발제한구역의 이용이라는 박근혜 정부의 시각을 비판했다. 또한 규제완화가 개발제한구역제도의 근간을 흔들고 수도권 과밀을 부추길 우려가 큼을 지적했다. 나아가 훼손지 합법화 정책은 불법을 용인하고 투기를 조장하고, 사회적인 공론화 과정 없이 발표하고 문제가 제기되자 사후조치를 강화하겠다며 후속대책을 마련하겠다는 절차적인 문제를 제기했다.

맹지연 환경운동연합 정책국장은 이번 개발제한구역 해제의 본질은 주민불편 해소가 아니라 국가 균형발전의 책임을 더 이상 국가가지지 않겠다는 선전포고로 규정했다. 그 근거로 경기도의 해제 물량이 여의도의 17배 해당한다며 우려를 표했다. 또한 개발제한구역 해제총량 적용이 2009년 변경 광역도시계획을 기준이고, 환경등급도 1999년 자료를 근거로 잘못 설정되었다며 문제를 제기했다. 마지막으로 국토부가 난개발 방지 장치의 법적 실효성 없이 말잔치에 불과하며 정부를 신랄히 비판했다.

원광희 충북발전연구원 수석연구원은 정부의 규제완화 정책은 개발제한구역에 대한 철학 부재, 국민의 안전을 위협하는 환경파괴 유발, 수도권 쏠림현상 심화로 인한 지방과 수도권 간의 불균형 가속화, 기업형 임대주택 부지마련을 위한 꼼수정책이라며 비판했다.

이두영 균형발전지방분권전국연대 집행위원장은 수도권에 더 많은 개발이 집중돼 수도권과밀집중과 난개발을 더욱 심화시켜 엄청난 사회적 비용을 초래하는 시대착오적인 정책이라며 정부를 비판했다. 개발제한구역 해제의 즉각적 중단과 수도권 과밀집중 해소와 국가균형발전을 위한 종합대책의 조속한 마련을 주문했다. 

최봉문 경실련 도시개혁센터 운영위원장(목원대 도시공학과 교수)은 그린벨트 해제에 따른 이익이 외부의 투기자본들에게 돌아가고, 국토의 균형발전을 저해해 지방의 경쟁력 강화에도 도움이 되지 않는다는 점을 이야기 했다. 그린벨트는 도시의 성장을 억제하고 무질서한 도시확산을 막는 근본 목적을 강조했다. 나아가 난개발을 예방을 위한 국토부 사전협의에 대한 명확한 제도화 요구했다.

마지막 토론자인 이동민 국토부 녹색도시과 과장은 지자체에 개발제한구역 해제권한을 부여하더라도 난개발 우려가 없고, 추가로 개발제한구역을 해제할 계획이 없음을 명확히 했다. 또한 해제 가능한 총량이 수도권보다 지방이 많아 수도권만 혜택을 보는 것이 아니며, 훼손지에 대한 처벌만이 능사가 아니라며 주민불편해소를 위해 합법화하는 게 필요하다며 정부의 정책에 대한 해명을 했다.

강남 재건축 아파트 단지에 재건축초과이익환수제가 적용돼 특정 단지의 경우 조합원 1인당 부담금이 최대 8억 4천만원에 달할 것이란 소식에 부동산 시장이 출렁이고 있다. 재건축을 추진 중인 단지들은 격렬히 반발하고 있다.

그런데 재건축초과이익환수제에 대해 아래와 같이 조금만 정확히 알면 호들갑을 떨 일도, 저항할 일도 아니란 사실을 쉽게 알 수 있다.

1. 공공이 만든 개발이익을 공공과 소유주가 나누는 것

먼저 재건축초과이익환수제는 공공이 만든 개발이익 중 초과이익을 공공이 소유주와 나누는 것 뿐이다. 재건축초과이익환수제에 따라 의미 있는 부담금을 납부할 단지들은 거의 전부 강남에 위치한다.

강남 재건축 단지의 초과이익 규모가 다른 지역 보다 압도적인 건 강남의 교통, 교육, 경제, 문화 인프라가 단연 우월하기 때문이다. 그리고 강남의 우월한 인프라는 전부 공공이 만든 것이다. 따라서 공공이 만든 인프라로 인해 발생한 재건축초과이익을 공공과 소유주가 분점하는 건 지극히 정당하다.

부담금 최고 8억 4천만원이면 보수적으로 잡아도 재건축초과이익(재건축 아파트 준공 후 가격-재건축 추진위설립승인 당시 공시가격 및 개발비용-주변 집값 평균상승액=재건축초과이익)이 17억도 넘는다. 부담금을 내도 10억원 가까이 남는 것이다. 억울하거나 분할 일이 아니다.

2. 미실현이익에 대한 과세라 위헌이라는 주장에 대해
 
재건축추진조합과 비대언론은 재건축초과이익환수제가 조합원간의 형평성 및 미실현이익에 대한 과세로 위헌이라고 주장한다. 동의할 수 없는 주장이다.

재건축 추진 주택을 소유한 시점에 따라 조합원 간의 개발이익의 규모가 다르겠지만 재건축초과이익환수제는 2006년부터 만들어져 제대로 시행도 못해 보고 유예만 됐던 제도로 작년으로 유예기간이 끝나 올해 시행이 예정됐던 제도다. 그걸 뻔히 알면서도 투기목적으로 조합원이 된 사람들이 형평성 운운하는 건 우습다. 또한 부담금은 특정개인에게 부과되는 것이 아니라 부담금 총액을 계산해 해당 단지에 총액을 부과하고, 그 총액을 조합원간에 어떻게 나눌 것인지는 조합에서 결정할 사무에 불과하다.

또한 헌법재판소는 미실현이익에 대한 과세가 합헌이라고 94년 토지초과이득세제 케이스와 2008년 종부세 케이스에서 일관되게 판단하고 있다. 한편 재건축초과이익환제는 양도소득세와 과세의 목적과 대상, 과세 방법 등이 상이해 이중과세에 해당하지 않는다.
 
3. 재건축 추진을 어렵게 해 강남집값이 더 뛸 것이란 주장에 대해

재건축초과이익환수제가 재건축을 어렵게 하고, 재건축이 어려워지면 강남에 주택을 추가공급할 거의 유일한 방법이 봉쇄되는 것이라 추후에 강남집값이 더 폭등할 것이란 주장은 곡학아세에 가깝다. 단적으로 재건축관련 규제가 무너진 채로 남아있던(즉 공급이 여의치 않던 시기)2008년부터 2014년까지 강남재건축 시장은 침체상태였지만, 최경환이 재건축가능연한을 40년에서 30년으로 줄이겠다고 선언(즉 시장에 공급물량 대거 늘어나게 됨)하자 오히려 재건축아파트의 가격이 폭등한 사례를 봐도 재건축 공급물량 축소와 가격폭등 사이의 상관관계 주장이 얼마나 터무니 없는지 알 수 있다.

또한 그간 분당, 판교, 위례 등 강남대체지를 부지런히 공급했지만 강남집갑은 계속 올랐다. 요컨대 강남집값 상승의 실체는 투기적 가수요이며 보유세 등을 통해 투기적 가수요를 눅이는 게 해법이지 공급확대가 해법일 순 없다.