의왕시과천시 황선희 님의 공약

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이슈진단(122) 주택 관련 법체계 개정의 우려 : 영리주택의 고착화

1가구 1주택 사회 vs 다주택자가 돈을 버는 사회

우리가 지향해야 할 사회는 ‘모든 가구에게 양질의 주택이 제공되는 사회’일까, 아니면 ‘많은 주택을 가진 사람이 맘껏 수익을 올릴 수 있는 사회’일까? 최근 주택관련 법률 개정을 보면 현재의 정부와 국회는 이 당연한 질문에 올바른 답을 내기가 어려운 듯하다.

2015년 8월 이전까지 주택과 관련된 법체계는 주택법, 임대주택법, 공공주택 건설 등에 관한 특별법, 택지개발촉진법 등으로 구성되어 있었다. 이를 주거기본법(2015년 6월 22일 제정), 주택법(2015년 6월 22일부터 8월 28일 일부⋅타법개정), 민간임대주택에 관한 특별법(2015년 8월 28일 전문개정), 공공주택 특별법(2015년 8월 28일 일부개정), 택지개발촉진법(2015년 6월 22일 타법개정), 공동주택관리법(2015년 8월 11일 제정) 등의 체계로 전환하는 법 개정이 진행되었다.

얼핏 보기에는 이러한 개정 작업이 부문별로 근거법을 명쾌하게 나누기 위한 것으로 볼 수도 있으나 일반인의 입장에서는 찾아봐야 하는 법이 적은 것이 항상 옳다. 특별법이 난무하는 것은 전혀 선진스럽지 않다. 역사적으로 볼 때, 동일한 법률에 있던 일부 내용을 별도의 법령으로 분리하는 과정은 해당 내용이 기존 법률의 어떤 내용으로 인해 관련 이해관계자들의 기대만큼 활성화되지 못하거나, 반대로 해당 내용이 다른 어떤 내용의 활성화에 걸림돌이 되는 경우에 이루어진다. 전자의 경우 기존 법률 상 철학 및 규제의 사문화를, 후자의 경우 신규법률의 유명무실화를 노리는 경우가 많다.

만약 이해관계자들의 기대에 미치지 못하는 내용이 비합리적이고 사회의 통념이나 국민정서에 반하는 것이라면 해당 내용을 폐지하면 그만이다. 그런데 해당 내용을 폐지하지 않고 법률의 내용을 분리한다는 것은 이해관계자들의 기대를 노골적으로 맞춰주는 것이 국민정서에 반하여 정치적인 부담이 있거나 눈치를 봐야 하는 상황을 뜻할 수 있다. 여러 특별법이 제정되면서 법체계가 날로 복잡해지는 것에는 이런 정치적 맥락이 존재한다. 사회정의에 민감한 선진사회일수록 법체계는 되도록 단순한 것이 일반적이다.

위 그림은 2015년 8월 28일 국회 본회의를 끝으로 마무리된 주택관련 법체계의 개정 내용을 요약한 것이다. 중요 사항을 살펴보면, 첫째, 주택법에 규정되어 있던 주거복지 및 주거권 보장에 관한 공공의 의무 등을 떼어내 주거기본법으로 넣었다. 둘째, 주택법과 임대주택법의 규제를 받던 임간임대사업 등의 내용을 임간임대 주택에 관한 특별법으로 분리하면서 지원내용으로 전환하였다. 셋째, 주택법, 임대주택법, 공공주택건설 등에 관한 특별법에서 공공임대주택 및 공공분양주택에 관련된 내용을 묶어 공공주택 특별법으로 개정하였다.

주거기본법 제정 : 주거복지와 주거권의 강화?

이러한 주택관련 법체계의 개정에 대한 우려는 크게 세 가지이다. 첫째, 주거기본법 제정의 취지가 “｢주택법｣은 아직도 주택건설 및 공급 관련 사항이 주요내용을 구성하고 있고 주거복지를 실현하기 위한 내용은 아직 미흡한 수준”이라는 것이지만, 주택법의 경우 벌칙을 두고 있는 강행규정인 것에 비해 주거기본법은 선언적 의미의 ‘기본법’이다. 기본법의 특성상 추상적이고 선언적인 수사로 이뤄지기 때문에 관련 정책에 그 취지가 제대로 반영된다는 보장이 없다. 실제로 수많은 기본법의 내용들이 정부의 해석에 따라, 재정부족 등의 이유로 사문화되고 있다. 물론, 이 같은 맥락에서, 주택법에 주거복지에 대한 규정이 들어있다고 해서 실제로 구현된다는 보장이 있는 것은 아니지만, 강행규정을 담고 있는 실행법에 직접 언급되어 있는 것이 이해관계자들에게 좀 더 부담이 된다고 보아야 할 것이다. 정부가 강력한 의지를 가지고 주거복지를 달성하기 위한 정책을 펼치지 않을 경우 주거기본법은 유명무실해질 것이다.

주택에 대한 국가철학 : 사회복지의 기초 vs 영리의 수단

둘째, 국가의 주택에 대한 철학이 변질되고 있는 것은 아닌지 우려스럽다. 개정되기 전 주택법에 규정된 국가 등의 의무에는 “국민주택규모의 주택이 저소득자·무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층에게 우선적으로 공급될 수 있도록 할 것”(주택법 3조4호[전문개정 2009.2.3.])이라는 내용이 있었다. 즉, 주택이라는 것은, 공공의 지원을 받는 주택의 경우로 최소화하더라도, 실수요자에게 공급되어야 한다는 것이 기본철학이었다. 따라서 실수요자도 아닌 사람이 실제 거주하지도 않을 집을 매집하여 잇속을 챙기는 것은 무거운 세금을 물려야 하는 행위였다고 볼 수 있다. 물론 실제로 이러한 사회정의가 제대로 구현되지는 못하였다.

그런데 주거기본법 3조에 ‘주거정책의 기본원칙’을 살펴보면, ‘실수요자에게 주택이 돌아가게 해야 된다’는 내용은 없으며, 대신에 “양질의 주택 건설을 촉진하고, 임대주택 공급을 확대할 것(주거기본법 3조3호)”이라는 내용이 들어있다. 만약 이 조항에서 고려하고 있는 것이 저렴한 공공임대주택이라면 시대 흐름에 맞는 원칙일 수 있으나 이 정부 들어서 공공임대주택의 공급은 줄이고 민간임대를 활성화하는 방향으로 정책이 쏠리고 있기 때문에 우려할 수밖에 없다.

mainbanner, 보고서, 새사연 연구, 영리주택, 주택정책

금, 2015/09/04- 13:50

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[충주제천] 교육전문가와 함께하는 열린 강좌

민들레-강좌-724x1024

교육전문가와 함께하는 열린 강좌

부모와 아이, 함께 성장하는 길

강연자 : 현병호(격월간지 민들레 발행인), 장희숙(격월간지 민들레 편집장)

장소 : 한살림 충주매장 3층 문화공간 ‘숨’

일시 : 2016년 12월 20일 화요일 오후 7시

대상 : 민들레 독자, 한살림조합원 및 교육에 관심 있는 충주시민 누구나

주최 : 한살림충주제천 민들레 독자모임

문의 : 한살림충주제천 043-855-2120. 민들레 독자모임지기 김진우 010-6235-9861

한살림충주제천 홈페이지

목, 2016/12/15- 17:14

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2017 서울에너지포럼 V – 원전하나줄이기를 위한 교육과 시민소통

11월 29일 오후 3시 30분. 월드컬처오픈코리아에서 개최됩니다. 본 포럼은 원전하나줄이기 5주년을 맞아 서울시 에너지교육 부문 비전체계 정립으로 에너지...

공지사항, 시민소통, 원전하나줄이기

일, 2017/11/19- 12:43

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[보도자료] 단말기유통법 1년6개월 평가 및 개선과제 보도자료

알뜰폰 확대·중저가 단말기 증가·평균 가입요금 하락은 민생단체와 통신소비자의 저항과 노력으로 빚어진 결과

단통법 시행 1년 6개월, 줄어든 마케팅비용·확대된 통신사 이익·여전한 단말기 거품
국민들의 통신비 고통 해소 위해 단통법 대폭 보완해야

정부와 국회는 △기본료 폐지 △지원금 분리공시제 도입 △단말기 거품 제거에 나서야, 검찰도 제조사·통신사 사기혐의 신속 수사해야 △2만원대 정액요금제 △최소요금제에서 데이터제공량 확대 등도 시급

1. 참여연대 민생희망본부(본부장:조형수 변호사)는, 4월 24일 정부의 단통법 성과 발표에 즈음해 “단말기 유통법 시행 1년 6개월을 맞이하여 단말기유통법이 좋은 의미가 있고 일정한 성과도 냈고, 여전한 가계통신비 고통과 부담, 고가 단말기 거품 구조 등을 감안하면 대폭적인 보완이 시급하다”는 입장을 밝힙니다. 특히, 단말기유통법을 통해 “20% 선택약정 할인제”가 도입돼 통신비 인하에 기여한 것은 큰 의미가 있고, 단말기유통구조가 이전에 비해 투명해진 것도 사실일 것입니다. 그러나 국민들의 통신비 고통과 부담은 여전하며, 고가의 단말기 거품도 현재 진행형이라는 측면에서 단통법 개정과 정부 당국의 추가적인 노력이 반드시 필요한 상황입니다.

2. 또, 정부가 이야기하는 단통법의 효과는 상당부분은 우리 국민들의 저항과 불가피한 선택의 결과이지, 단통법 자체로 인한 효과로 보기 어려운 면도 많습니다. 가계에 큰 부담이 되는 통신비와 지나치게 높은 단말기 가격에 대한 소비자들의 줄기찬 저항과 지혜로운 선택이 있었고, 이러한 저항과 선택의 결과로 중저가단말기 확대, 선택약정할인제도 이용자 급증, 알뜰폰 가입자의 꾸준한 증가, 평균 가입요금 수준이 낮아진 것임을 감안해야 한다는 이야기입니다. 이제는 정부 당국이 단통법을 대폭 보완해 지원금 분리공시제를 도입하고, 1위 사업자(SKT)의 독점·독식 강화에 대한 적절한 규제를 추가하고, 선택약정할인율도 제고하는 등의 조치를 시급히 취해야 할 것입니다. 또한 전기통신사업법을 개정해 통신비에서 기본료를 꼭 폐지해야 할 것입니다.

3. 4.24일 정부 당국이 단통법의 성과를 중심으로 한 단통법 평가 자료를 발표했지만, 국민들의 인식과 동떨어진 부분이 있는 것은 다음과 같은 이유때문일 것입니다.

□ 단통법이 ‘단지 통신사를 위한 법’이라는 말은 사실임

- 세간에는 단말기유통법을 두고 “단지 통신사를 위한 법”이라고 일컫고 있음. 통신3사는 2015년 3조 5980억원의 영업이익을 올렸고, 이는 2014년 1조 9237억원보다 87%나 늘어난 금액임. 반면 마케팅비는 크게 줄었음. 2014년 8조8220억 원에서 2015년 7조8669억 원으로 9551억 원이나 줄어든 것임. 단말기유통법의 영향으로 보조금 지출을 줄인 통신사들의 배를 불렸다는 말이 결코 헛말이 아니었다는 것이 입증된 것임. 이는 SKT를 필두로 한 통신3사가 통신요금을 인하할 수 있는 여력이 있는데도 단말기유통법이 그렇게 유도하지 못하고 있다는 반증이기도 함.- 또 통신3사가 2014.10.부터 2015.6.까지 9개월 동안 판매대리점에 리베이트로 2조원 넘게, 1인당 15만원 꼴로 지급 2015.09.22.<국민 ‘호갱’ 만든 이통사 리베이트 최초 공개> 더불어민주당 최민희 의원실 보도자료.했다는 것까지 감안해본다면 통신비 인하 여력이 넘쳐난다는 추정도 가능할 것임.
- 더욱이, 올해 1·4분기 이동통신사들의 영업이익이 크게 증가될 것으로 예상되고 있음. <연합인포맥스>가 최근 한 달간 증권사들이 제시한 실적 전망치를 집계한 결과, 이통 3사가 올해 1분기에 9천777억원의 영업이익을 올린 것으로 추정했음. 이는 지난해 1분기 8천782억원보다 11.3%나 증가한 수치임.(별첨 기사 참조)

□ 중저가 단말기 확대는 소비자들의 저항의 결과

- 정부는 단통법의 영향으로 중저가 단말기가 확산됐다고 밝히고 있는데, 물론 중저가 단말기에서도 지원금이 지급되는 것이 일부 영향을 끼쳤겠지만, 더 정확하게는 통신소비자들이 사회경제적 양극화와 교육비·주거비·의료비·통신비 고통으로 중저가 단말기를 불가피하게 선택할 수 밖에 없었고, 고가 단말기 거품에 저항한 결과라는 측면이 더 클 것임.

모델	출고가(A)	공시지원금(B)	판매가(A-B)
삼성 갤럭시노트5 64G	965800	265000	700800
삼성 갤럭시 S7 64G	880000	248000	632000
LG G5	836000	228000	608000
Apple 아이폰 6S PLUS 128G	1261700	122000	1139700
Apple 아이폰 6S 128G	999900	122000	877900
출처:SKT홈페이지(2016.04.22.) band데이터100 요금제(부가세포함 110,000원)를 선택했을 때를 기준

- 위 표는 소비자 선호가 높은 단말기별 SKT에서 최고가 요금제인 band데이터100 요금제(부가세포함 110,000원)를 선택했을 때의 공시지원금액 및 판매가액을 표시한 것임. 현재 공시지원금액을 보면 최고가 요금제를 선택했더라도 상한액인 33만원에 현저히 미치지 못하는 금액만 지급해주고 있음. 이 때문에 단말기 판매가가 매우 높아서 소비자 부담이 매우 큰 형편임. 그래서 소비자들은 일종의 저항으로 중저가 단말기를 구입하는 것으로 봐야 할 것임.

- 본래 단말기유통법에는 ‘분리공시제’가 포함되어 있었음. 그런데 규제개혁위원회에서 부결되어 실행되지 못했음. 유일하게 단말기가격 인하를 유도하는 분리공시제가 실행되지 못했기 때문에 지금의 단통법에는 단말기 가격 인하를 유도하는 제도가 없는 실정임. 이러한 상황 속에서도 중저가 단말기 확대를 이끌어낸 것은 오로지 소비자들의 현명한 선택이 있었기 때문임. 국회는 조속히 단말기유통법을 개정하여, 박근혜 대통령과 청와대, 그리고 규제개혁위원회가 방해하지 못하도록 분리공시제를 법률상의 제도로 시행해야 할 것임.

□ 평균 가입요금수준 하락 역시 국민들의 불가피한 선택
- 공시지원금을 요금제에 비례하여‘정률’로 지급하기 때문에 저가 요금제 선택 시에는 적은 지원금을, 고가 요금제를 선택 시에는 그보다 조금 더 많은 공시지원금을 지급하고 있음. 이러한 공시지원금 ‘정률’지급방식은, 소비자에게 더 비싼 요금제를 선택하도록 사실상 강요하고 있는 것이나 다름없음 참여연대는 요금제에 비례하여 지원금을 지급하는 ‘정률’지급방식에서, 일본처럼 요금제와 상관없이 동일한 지원금을 주는 ‘정액’지급방식으로 제도개선을 하라고 촉구한바 있다. 2015.10.01. 단말기유통법 시행 1년 평가 및 정책제안 이슈리포트. 참여연대 민생희망본부. http://bit.ly/1QrT5Gh . 그러함에도 불구하고 평균 가입요금 수준이 하락하고 있는 것은 가계통신비에 큰 부담을 느끼는 통신 소비자들이 고가요금제에 대한 불만을 드러낸 것임과 동시에 불가피한 선택으로 해석해야 할 것임.

□ 가장 확실한 통신비 인하 방안 : 기본료 즉시 폐지해야

- 평균 가입요금 수준이 단말기유통법 시행 이전의 2013년, 42,565원에 비하여 2016년 1~3월 39,142원으로 약 3천 원 정도 하락한 것으로는 소득대비 통신비 지출 비중 OECD 1·2위 국가 수준(2013년 7월)라는 오명을 씻기에는 여전히 부족함. 통신서비스 요금을 획기적으로 낮출 수 있는 방안은 통신요금에 포함되어있는 11,000원의 기본료를 일괄 폐지하는 것임. 기본료는 통신망 설치를 위하여 모든 가입자에게 징수한 것인데, 통신망 설치가 완료된 지금까지도 계속 징수하는 것은 심각한 문제가 아닐 수 없음. 가계 통신비로 인한 국민들의 고통과 부담을 감안하면, 또 더 이상 걷을 필요성이 없는 부당한 제도라는 점에 근거해서, 또한 이동통신 가입자가 5,800만명에 달하고 이들이 대부분 정액요금제에 가입되어 있어서 안정적인 수익구조가 충분히 가능한 점까지 살펴본다면, 이제는 기본료를 즉시 폐지해야 할 것임. 적자 상태의 영세한 알뜰폰(알뜰통신) 회사들도 기본료를 폐지하고 있는데, 거대 재벌3사가 기본료를 폐지하지 않는 것은 재벌 통신3사의 독과점으로 인한 횡포와 탐욕의 전형이라 할 것임.

□ 지원금에 상응하는 할인율(선택약정할인제)을 증액해야

- 단말기 유통법 시행 당시 선택할인제(지원금에 상응하는 요금할인) 요금인하율이 12%에 불과하였음. 참여연대는 1월 15일에 발행한 이슈리포트 2015.01.15. 이동통신요금 대폭 인하 및 단말기 가격 거품제거 방안 이슈리포트. 참여연대 민생희망본부. http://bit.ly/1T37tqo 에서 해외 주요국의 선탠할인제 할인율이 평균 26.2%에 달한다는 점에 주목하며 실효성 있는 선택할인제가 되려면 요금 할인율이 30% 정도로 높아져야 한다고 강조한 바 있음. 그후 미래부는 2015년 4월 24일 기존 선택할인제 요금할인율을 12%에서 20% 할인으로 상향 조치하였음. 그 결과 누적 648만 명의 통신 소비자가 선택할인제를 선택했고, 이는 단통법의 최대 성과로도 꼽히고 있음.
- 현행 선택약정 할인제 요금할인율을 20%에서 당초 참여연대가 주장했던 30%로 상향 조치해야할 필요성은 더욱 커지고 있음. 왜냐하면 통신3사의 영업이익이 날로 늘어나고 있고, 단말기 거품은 여전한 상황에서, 우리 국민들에게 유일하게 통신비 인하 혜택을 줄 수 있는 것인 선택약정할인제도밖에 없기 때문임. 약정이 끝난 단말기 또는 통신사 가입을 하지 않고 단말기 공기계를 구매한 후 통신사 계약을 맺은 경우(자급제)와, 통신사 계약과 연계하여 단말기를 구매한 경우의 정당한 경쟁이 필요하며, 이를 통해서 통신사 절대우위의 시장지배력을 완화시킬 수도 있기 때문임.

4. 이외에도 부가세를 일부로 누락한 사실상 사기성 요금제 표시 문제, 약정기간 미준수시 단말기 제조사가 지급한 판매장려금까지도 위약금으로 반환해야 하는 문제(제조사가 지원한 지원금은 위약금 산정 시 제외할 것을 촉구합니다), 통신사가 일방적으로 축소하는 멤버십포인트 문제, 정부가 통신요금 산정이 적정한지 감시해야 할 텐데도 최소한의 소비자 보호 장치를 포기하려는 통신약관신고제 도입 문제(SKT에 대한 요금인가제도 폐지를 강력히 반대합니다), 32,900원 최소 데이터요금제에서 데이터제공량 확대 문제(현행 통신 3사의 300MB 제공을 통신기본권 보장 차원에서 1MB로 확대) 등이 시급히 해결되어야 할 것입니다. 또 최근 큰 이슈가 되고 있는 SKT의 CJ헬로비전 인수합병 문제도 SKT의 통신·방송 영역에서의 독점·독식을 부당하고 비정상적으로 강화시킬 것이 분명하므로, 정부당국이 단호하게 불허하는 조치를 취해야 할 것입니다.

5. 그러나, 정부 통신당국은 여전히 통신3사, 특히 SKT의 영향력에서 자유롭지 못한 것 같습니다. 이는 “국민을 위한, 국민에 의한, 국민의” 정부로서는 있어서는 안 될 치명적으로 잘못된 편향으로서 우리 국민들이 정부의 통신정책을 불신하는 주요 요인이 되어왔음을 정부 당국은 명심해야 할 것입니다. 정부 당국이 단통법 1년 6개월 평가 자료에서 단통법과 정부에 대한 자화자찬으로만 그친다는 정부 당국에 대한 범국민적 불만과 불신은 더욱 가장될 수밖에 없다는 점을 경고하지 않을 수 없습니다. 참여연대 민생희망본부도 우리 국민들의 통신비 고통과 부담 문제를 해결하기 위해 최선을 다해 쉼 없이 활동해나갈 것입니다. 우선적으로, 참여연대는 통신·민생단체들과 함께, 또 뜻있는 정치인들과 함께 다음 주 중 기본료 폐지, SKT의 CJ헬로비전 인수합병에 대해 문제를 제기하는 활동에 적극적으로 나설 것이고, SKT 앞에서 관련한 1인 시위를 지속적으로 전개해나갈 것입니다. 또 2014년 10월에 참여연대가 고발한 제조사와 통신사들의 ‘단말기 보조금 사기사건’에 대해서도, 검찰이 신속하고도 철저히 수사할 것을 촉구하는 활동도 진행할 예정입니다. 끝.

※ 참조 : 최근 통신 3사의 사상 최대 영업이익에 대한 기사 / 이통3사, 1Q 영업익 증가 예상…마케팅비용 아꼈다(2016.04.12. 연합뉴스)

단말기유통법, 단통법, 평가, 기본료, 분리공시제, 성과

일, 2016/04/24- 11:12

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1인가구의 폭발적 증가상황에 맞는 주택정책이 필요하다

주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

칼럼_180928(2)

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.