공시지가 합리적 산정 (소유주 세 부담 완화) - 강동구 김영민 님의 공약

10년간 증가한 주택의 절반, 250만호를 다주택자가 사재기

– 이중 200만호는 상위10%가 독식, 상위1% 주택보유량은 7채로 2배 증가
– 집값은 상위 1% 205조원(인당 11억), 상위 10% 966조원(인당 5억)증가
– 불로소득 근절, 소유편중 해소 위한 조세강화 및 임대차시장 투명성 확보해야

경실련과 민주평화당 정동영 대표가 공동으로 주택 보유 현황을 분석한 결과 지난 10년간 다주택자들이 250만호를 사재기했고, 상위 1%의 주택보유량은 1인당 7채로 10년 전에 비해 2배가 증가했다. 국세청과 행정안전부에서 제출받은 상위 100분위 주택보유현황을 분석할 결과이다.

1. 10년간 증가한 주택은 490만호, 이중 250만호는 다주택자가 사재기

10년간 주택 소유통계 변화

자료) 국세청, 행정안전부 / 주) 100분위별 주택소유 통계에서 지분율을 고려해 10%를 낮춤

2008년 주택보유 가구는 1,060만 가구에서, 2018년은 1,300만 가구로 240만 가구 증가했다. 같은 기간 전체주택은 1,510만호에서 2,000만호로 490만호 공급량이 증가했다. 주택공급량은 490만호 증가했지만, 주택 소유자는 240만명 증가에 그쳤다. 250만호(판교신도시 3만호, 80개 규모)는 다주택자(투기세력 등)들이 사들인 것이다.

문재인 정부가 3기 신도시(주택 30만호 규모)를 통해 주택공급량을 늘린다고 하더라도 이처럼 다주택자가 주택을 사재기 할 수 있는 잘못된 주택공급 시스템, 보유세 등을 개선하지 않는다면 주택소유 편중과 자산격차만 더 심화될 뿐이다.
 

2. 지난 10년간 상위 1%는 54만3천호를 사재기, 1인당 평균 3.5채씩 더 늘었다

10년간 주택보유 상위1%, 상위10% 보유량 변화

다주택자가 사들인 250만호 중 54만3천호는 상위 1%가 독식했다. 상위 1%가 보유한 주택 수는 2018년 기준 91만호로 10년 동안 54만3천호가 증가했다. 1인당 보유주택 수는 평균 7채로 10년전 3.5채에 비해 2배로 증가했다.

상위10%의 주택보유량도 증가했다. 상위10%가 보유한 주택은 450만8천호로 10년 대비 207만9천호가 증가했다. 10년간 다주택자들이 사들인 250만 호 중 80% 이상을 상위10%가 독식한 것이다. 1인당 보유주택 수는 평균 3.5채로 10년 전보다 1.2채 증가했다.

3. 다주택자의 주택보유량은 700만호, 등록 민간임대주택은 136만호로 19.6%에 불과

민간보유주택 수와 등록임대주택 수 비교(2018년 기준)

이처럼 다주택자(투기세력)가 보유한 주택 수는 급증했으나 임대사업자로 신고한 사업자는 아직도 전체의 20%대에 불과한 것으로 나타났다. 다주택자(투기세력)가 보유한 주택은 사재기를 통해 2018년 현재 700만호이다. 하지만 2018년 기준 등록된 민간임대주택은 136만호로 다주택자 보유량의 19.4%에 불과하다.

2016년 6월에 취임한 문재인 정부의 김현미 국토부장관은 취임사에서 “아파트는 ‘돈’이 아니라 ‘집’이다. 그리고 주택가격의 폭등 원인은 공급 부족 때문이 아닌 투기세력의 주택 사재기 현상 때문이다. 특히 청년들 명의로 집 사재기(투기)가 심각하다.”라고 진단했다. 그러나 취임 이후 주택정책은 오히려 투기세력인 다주택자에게 각종 세제와 금융 대출 특혜를 제공하여 ‘투기의 꽃길’을 활짝 열어주었다.

특히 문재인 정부는 2017년 8월 ‘8.2 부동산 대책’과 같은 해 12월 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택(투기세력)자가 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세와 종부세 등 세제 감면 혜택을 그리고 대출을 2배로 늘리는 등 특혜대책을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 권장했다. 그 결과 투기는 극성을 부리고 집값은 폭등했다. 그러나 임대사업자 등록은 아직도 미흡한 실정이다.

4. 집값, 상위 1%는 36억, 상위 10%는 15억, 주택 전체는 3,090조원 늘어

지난 10년 주택 보유자와 주택가격 변화

자료) 국세청, 행정안전부 / 주) 시세반영률은 아파트, 단독주택 등의 평균으로 55%를 적용(경실련)

그동안 수많은 실태조사를 토대로 경실련이 산출한 아파트와 단독주택 등 주택 평균 공시가격의 시세반영률 55%를 적용하여 시세를 추정했다. 산출결과, 전체 주택가격은 2008년 2,900조원에서 6,000조원으로 3,100조원 증가했다. 이중 상위 1%의 주택가격은 2008년 260조원에서 2018년 464조원으로 204조원 늘었으며, 인당 평균가격도 25억원에서 36억원으로 11억원이 증가한 것으로 나타났다. 상위 10%는 10억원에서 15억원으로 증가했다.

5. 불로소득 근절, 소유편중 해소 위한 조세 및 임대차시장 투명성 강화해야

지난 10년 동안 집값은 3,100조원이 상승하여 집을 소유한 경우 1인당 평균 2억원 자산이 증가했고, 상위 1%는 평균 11억원 증가했다. 그러나 집값 상승으로 인해 무주택자들은 내 집 마련 기회를 박탈당했다. 집값상승에 이어 전월세가격 부담으로 빚에 시달리며 자산격차만 더 심화됐다.

주거안정을 위해 농민소유 땅을 강제수용하고, 도심 주택을 재개발·재건축해서 490만채를 공급했지만 이중 절반이 넘는 250만호는 다시 다주택자에게 돌아갔다. 따라서 청년세대와 무주택서민들이 더 이상 주거불안에 시달리며 좌절하지 않도록 다주택자, 부동산부자 등 투기세력들을 위한 공급정책, 세제정책, 임대차시장 등에 대해 전면적인 개혁이 이루어져야 한다. 정부는 임대사업자 등록과 임대신고제 의무화, 보유세 및 임대소득세 강화 등의 근본대책을 제시하길 바란다. 끝.

첨부파일 :  주택소유 편중심화 분석 자료

문의: 부동산건설개혁본부 (02-3673-2146)

[서울 25개 구청장 부동산 재산 분석결과]

서울 구청장 아파트재산 올해도 시세의 56%로 축소신고

상위 10위, 인당 평균 부동산재산은 35억으로 전년보다 4억 증가

최고부자 정순균 81억, 건물부자 김영종 79억, 집·땅부자 성장현 27억

전년 다주택자 보유한 16채 중 처분은 3건(매매 2, 증여1)에 불과

아파트값 문정부 4년동안 5억, 74% 상승, 성장현 2채 13.2억 올라 부동산재산 시세대로 신고, 고지거부 폐지토록 공직자윤리법 개정해야

경실련이 2021년도 공개된 서울시 구청장 25명이 공개한 재산을 분석한 결과 올해도 부동산재산이 시세보다 낮게 축소신고 된 것으로 나타났다.

서울시 구청장 25명이 공개한 총 재산은 477억이며, 그중 부동산 재산은 429억으로 확인됐다. 특히 부동산재산은 20년 공개 때 358억보다 71억, 1인당 평균 2.8억 증가한 것으로 나타났다. 이도 신고가액 기준의 상승액으로 시세대로 신고했다면 더 많이 증가했을 것이다. 반면 같은 기간 도시근로자 가구소득은 연 204만원 2인 이상 도시근로자가구 월평균 소득 2019년 4/4분기 562만원, 2020년 4/4분기 579만원, 3.0%(연204만원) 상승에 그쳤다.

1인당 평균 재산은 19억이며, 평균 부동산 재산은 17억이다. 부동산 재산 비중은 90%를 차지했다. 국민 평균 부동산 재산이 약 3억인데 비해 약 5.5배나 됐다. 부동산재산 상위 10위는 평균 35억을 신고했으며, 부동산 비중이 99% 이다. 전년대비 상승액은 평균 4.4억원으로 나타났다.

정순균 강남구청장은 총 재산 80억, 부동산 재산 81억 등 가장 많은 부동산 재산을 보유하고 있고, 부동산 재산만 전년대비 10.7억 증가했다. 다음으로 김영종 종로구청장 79억, 조은희 서초구청장 60억, 성장현 용산구청장 27억, 류경기 중랑구청장 27억, 박성수 송파구청장 22억, 이성 구로구청장 18억, 문석진 서대문구청장 16억, 이승로 성북구청장 11억, 유동균 마포구청장 10억 순이다. 전년대비 증가액은 정순균, 류경기, 유동균, 이성 순으로 높았다. 정순균은 보유한 건물가액 상승, 류경기는 전세보증금 증가, 유동균은 배우자 및 자녀의 주택매입, 이성은 자녀 주택매입이 주요 증가원인이다.

일부 구청장은 총 재산보다도 많은 부동산 재산을 보유하여 대출 등을 통해 부동산 투기를 한 것은 아닌지 의혹을 일으켰다. 이성 구로구청장은 부동산 재산이 총재산의 4.9배나 됐다. 이성 구청장은 부동산 재산이 17.8억이지만 임대보증금 및 주택구입자금 채무 등으로 전체 재산은 3.6억에 불과했다. 특히 보유하고 있는 성남시 다가구, 양평 단독주택을 7.3억으로 신고했으나 임대보증금 채무만 9.2억으로 신고가액보다 더 높게 나타났다. 이외 조은희 서초구청장 140%, 정순균 강남구청장과 류경기 중랑구청장 101%로 부동산 재산 비중이 총 재산보다 많았다.

본인, 배우자 기준 부동산 재산 현황도 살펴봤다. 먼저 주택은 본인, 배우자 기준 20명이 28채를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 신고액은 164.4억으로 인당 평균 6.6억이다. 다주택자는 성장현 용산구청장(4채), 문석진 서대문구청장(3채), 정순균 강남구청장(2채), 이성 구로구청장(2채), 이승로 성북구청장(2채) 등 5명이다. 이승로 구청장의 경우 아파트 2채 중 1채는 일부 지분(16%, 0.45억)이지만 시세는 1.1억으로 조사돼 주택 수에 포함됐다.

성장현 용산구청장은 아파트 2채, 다가구·단독주택을 2채 등 총 주택 4채를 보유하여, 주택재산 신고가액만 24.6억으로 가장 많다. 특히 4채 중 3주택이 지역구인 용산구 재개발지역에 위치하고 있으며, 2015년 다가구주택 매입시점이 주택재개발 조합설립인가 직후이다. 국민권익위가 이를 ‘공무원 행동강령 위반’이라 결론 내렸고 최근 수사가 진행 중이다.

무주택자는 김선갑 광진구청장, 서양호 중구청장, 이정훈 강동구청장, 이창우 동작구청장, 채현일 영등포구청장 등 5명이다. 이동진 도봉구청장은 작년까지 무주택자였으나 도봉구 아파트 1채를 5.9억에 실거주용으로 매입했다고 신고했다.

구청장 본인과 배우자 기준 상가, 숙박시설 등 비주거용 건물을 보유한 구청장은 5명이다. 5명이 신고한 비주거용 건물은 7채로 신고가액은 179억, 인당 평균 36억이다. 김영종 종로구청장은 75.3억으로 가장 많은 건물재산을 보유하고 있다. 다음으로 정순균 강남구청장 59.9억, 조은희 서초구청장 37.5억, 문석진 서대문구청장 3.3억, 이승로 성북구청장 2.7억의 건물재산을 보유하고 있다. 조은희 서초구청장과 이승로 성북구청장은 비주거용 건물을 2채씩 보유하고 있다. 비주거용 건물의 경우 임대소득이 예상되지만 보증금 이외 월 임대수입 등이 별도로 공개되지 않고 있어 제대로 신고되는지 알 수 없다. 실제 5명중 김영종·조은희 구청장이 건물 임대보증금으로 각각 1.3억, 8.9억을 신고했다.

구청장 본인과 배우자 기준 토지를 보유한 구청장은 9명이다. 토지면적은 101,317평, 토지재산은 총 12억이다. 성장현 용산구청장은 농지 5,386평, 임야 75,574평 등 총 80,960평으로 가장 큰 면적의 토지를 보유하고 있다. 정순균 강남구청장은 13,853평, 박성수 송파구청장 2,055평, 이승로 성북구청장 1,580평, 김영종 종로구청장 1,092평, 정원오 성동구청장 638평, 유동균 마포구청장 546평, 박겸수 강북구청장 308평, 조은희 서초구청장 282평 등을 각각 보유하고 있다.

농지를 보유하고 있는 구청장은 총 6명이다. 성장현 용산구청장은 5,386평(1.3억)으로 가장 많은 농지를 보유하고 있다. 다음으로 이승로 성북구청장 1,580평(0.6억), 김영종 종로구청장 1,043평(0.3억), 정원오 성동구청장 638평(0.4억), 유동균 마포구청장 527평(0.2억), 박겸수 강북구청장 180평(0.2억)을 보유하고 있다. 이들 농지에서 실제 경작이 이루어지고 있는지 취득과정은 적법했는지 등에 대한 검증이 필요하다.

본인과 가족 포함 아파트를 보유하고 있는 구청장은 16명이다. 신고한 아파트 재산은 총 124.5억이며 1인당 평균 7.8억이다. 2021년 3월 기준 아파트 시세는 신고액보다 100억 더 비싼 224억이다. 1인 평균은 신고액보다 6.2억 더 비싼 14억으로 시세의 56%로 축소신고 됐다. 특히 아파트 재산이 가장 많은 3명은 신고액과 시세의 차액이 10억이 넘는다.

정순균 구청장은 강남구에 보유하고 있는 72평형 아파트가 16.6억이라 신고했다. 하지만 실제 시세는 32.8억으로 신고액보다 16.2억 더 비싸다. 류경기 중랑구청장의 아파트 신고액은 18.8억, 시세는 32억으로 차액은 13.2억이다. 성장현 용산구청장의 신고액은 15.1억, 시세는 27억으로 차액은 11.9억이다.

시세대비 신고액 비중이 50% 이하인 구청장은 오승록 노원구청장 39%, 이승로 성북구청장 44%, 유성훈 금천구청장 45%, 노현송 강서구청장 49% 등이다. 문석진 구청장의 경우 양천구 아파트를 매도하며 신고한 매도가액은 6억이었지만 지난해 신고가액은 2.6억에 불과했다.

구청장이 공개한 아파트의 현 정부 출범 이후 상승액을 조사했다. 2021년 3월 기준 구청장이 신고한 아파트 시세는 한 채당 평균 11.8억이다. 2017년 5월 시세는 6.8억으로 한 채당 평균 5억 상승했고, 상승률은 74%이다. 성장현 용산구청장이 신고한 용산구 보광동 아파트 2채의 가격이 4년 동안 13.2억, 96%로 가장 많이 상승했다. 류경기 구청장이 신고한 송파구와 영등포구 아파트 2채 가격이 지난 4년간 12.1억, 61% 상승한 것으로 나타났다.

가족재산에 대한 고지를 거부한 구청장은 총 11명이며, 재산고지 거부 가족은 20명이다. 이중 2명은 사망에 의한 고지거부이며, 성장현 용산구청장은 자녀와 손자 6명, 노현송 강서구청장은 자녀와 손자 3명, 이성 구로구청장은 자녀 2명, 조은희 서초구청장은 부모 2명, 정원오 성동구청장은 부모 1명, 이동진 도봉구청장, 문석진 서대문구청장, 김수영 양천구청장, 박준희 관악구청장은 자녀 1명에 대해 독립생계 유지를 이유로 재산고지를 거부했다.

분석결과 여전히 서울 구청장들도 문재인 정부 이후 집값상승의 영향으로 1년만에 평균 2.8억원의 부동산재산이 증가한 것으로 나타났다. 이조차도 아파트재산이 시세의 56%로 축소된 결과인 만큼 재산을 시세대로 신고하고 가족들의 고지거부가 없었다면 재산이 더 많이 증가했을 것이다. 하지만 시세를 반영 못하는 공시지가 및 공시가격 신고, 무분별한 고지거부 허용 등으로 공직자들의 재산이 축소공개되고 있다. 여기에 재산의 세부내역도 자세히 공개되지 않아 축소여부 등을 제대로 감시조차 하기 어려운 실정이다. 최근 광범위한 공직자의 부동산 투기로 국민의 비난이 커진 상황임에도 불구하고 정부와 국회는 아직도 투명한 재산공개를 위한 제도개선에 적극 나서지 않고 있다.

하지만 지금처럼 재산고지 거부허용, 축소신고, 세부내역 비공개 등에서는 공직자들의 재산이 정당한 과정으로 형성되었는지 많은 의혹을 품지 않을 수 없다. 불과 1년 뒤면 각 지자체장을 새로 선출하는 지방선거가 개최된다. 각 정당은 공천과정에서 부동산 재산검증을 강화하여 집값잡기에 전념할 수 있는 후보자를 공천해야 한다.

또한 공직자윤리법을 개정하여 축소된 공시가격이 아닌 시세대로 신고해야 한다. 세부주소 및 부동산취득 과정의 소명자료 등도 투명하게 공개하여 공개적 검증이 가능토록 해야 한다. 국민을 위해 봉사하는 자리인 만큼 공직자들의 부당한 재산증식을 방지하기 위한 제도개선이 반드시 이루어져야 한다. 앞으로도 경실련은 고위공직자의 재산에 대한 엄격한 감시와 검증을 계속할 계획이다.

2021년 5월 28일

경제정의실천시민연합

박원순 시장은 8년 동안 집값 안정 위해 무엇했나?
막강한 공권력으로 정부와 공기업은 불로소득만 챙겨

2005년 참여정부는 8.31대책을 발표했다. 강남 집값을 잡기 위해 ‘강남을 확장시켜 공급을 늘려 강남 집값을 안정시키겠다’ 라며 2기 신도시 중 위례(송파거여)를 신도시로 지정했다. 위례신도시 토지 대부분이 국공유지로 구성되어 있어 빠르게 개발이 가능하다고 강조했다. 그러나 아직도 개발 진행 중이다. 강제로 수용한 택지를 민간에 되파는 개발방식으로 인해 신도시는 무주택 서민의 주거 안정은커녕 시행주체인 공기업과 지방정부의 돈벌이 수단으로 전락했다. 재벌건설사들은 위장 계열사를 동원해 ‘로또택지’를 사들이고, 직접시공하지도 않으면서 건축비만 부풀려 막대한 이익을 챙기고 있다. 이로 인해 공공택지에서 분양되는 아파트가 투기 대상으로 변질되고, 당첨되면 ‘로또아파트’라 불리는 상황이 됐다.

위례신도시는 LH공사‧SH공사가 공동시행한다. SH공사의 지분은 25%이다. 이중 오늘부터 청약예정인 ‘호반 써밋 송파’는 SH공사가 매각한 택지다. 이에 경실련은 2개 단지의 분양원가를 분석, SH공사와 건설사가 챙기는 수익을 분석했다.

1. 토지비용 부풀리기 : 공기업이 챙긴 수익 2,400억

○ A1-2(689가구), A1-4블록(700가구)은 2016년 7월 SH공사가 공급한 토지. 건설사들이 입주자모집 때 공개한 택지비는 분양 평당 1,200만원으로 용적률을 고려할 경우 토지 평당 2,420만원.

○ 위례신도시는 남성대 골프장, 국군체육부대 등 국방부가 74%의 토지를 보유하고 있었으며, 시가보상 요구로 협상이 길어지다, 2011년 국무총리실 중재로 합의됨.

○ LH공사가 공개한 위례신도시 조성원가는 용지 구입 744만원에 조성공사비, 기반설치비, 관리비, 자본비 등이 포함된 조성원가는 평당 1,130만원.

○ 감정평가사가 조사해 입찰이 진행된 공급가격은 1,950만원임. 이는 주변의 토지시세 4천만원에 비해 절반수준의 가격. 2016년 7월 주변 아파트 시세는 평당 2,300만원으로, 건축비를 제하고 용적률을 적용할 경우 토지시세는 약 3,800만원 수준임.

○ 이를 적용한 2.9만평의 당시 적정 시세는 1조원. 그러나 2016년 SH공사가 공급한 토지가격은 A1-2(15,000평) 2,760억원, A1-4(14,000평) 2,950억원 등 총 5,700억원임. 매각가격이 평당 1,950만원으로 조성원가보다 평당 800만원이 비싸지만, 주변 시세 가격보다는 4,000억원이 낮은 헐값 매각.

○ 조성원가와 매각가격 차액 2,400억원은 SH공사 토지판매 수익임. 만일 공공택지를 민간건설사에게 매각하지 않았다면 막대한 자산이 증가했을 것임.

○ 건설사들은 2,420만원(대지면적 기준)에 소비자에게 분양함(분양면적 기준 1,200만원).

2. 건축비용 부풀리기 : 건설업자 수익 추정 3,000억 (건축비용에서만)

○ 위례 A1-2블록의 분양 승인된 건축비는 평균 1,002만원. A1-4블록은 1,040만원으로 전체 평균 1,020만원. 정부가 정한 법정 건축비는 2019년 9월 기준 651만원. 이번에 공급되는 A1-2, A1-4블록의 경우 85㎡초과 중대형 평형으로 이보다는 기준금액이 더 높음.

○ 평균 건축비는 평당 1,020만원이며, 직접공사비 541만원, 간접공사비+가산비가 479만원.

○ 2011년 위례에서 공급된 A1-11블록의 경우 건축비가 588만원으로 이번 분양한 호반 써밋 송파의 건축비는 2배 수준. 특히 건축비에서도 간접비의 부풀림이 매우 심각. 직접비는 A1-11블록 480만원 대비 호반 써밋은 540만원으로 평당 60만원 높음. 그러나 간접비는 호반 써밋 (241만원)이 A1-11(70만원)의 3.4배이고, 가산비용은 6.4배(호반 써밋 238만원 vs. A1-11 37만원).

○ 과거 오세훈 서울시장이 분양원가를 61개 항목으로 상세하게 공개했던 송파 장지지구에서 분양한 건축비는 400만원이고, 이명박정부 때 공급한 강남세곡 건축비는 550만원. 강남권의 건축비와 같은 위례도 이명박정부 때는 590만원. 따라서 호반써밋 건축비는 송파장지 대비 간접비는 7.5배, 가산비는 16배나 됨.

○ 건축공사비는 건자재 생산업체(외국산 포함)에서 자재를 구입해 하청기업이 임시 고용하는 일당을 받는 일용직 노동자(임금이 낮은 외국인 노동자가 절반 이상)가 구매한 자재를 조립하는 비용. 간접비용은 설계와 감리 등 직접 공사비용 이외의 비용이고, 가산비용은 내용을 알 수 없음. 국토부가 2007년 분양가상한제 도입 때 함께 도입한 기본형 건축비가 이처럼 깜깜이 공개로 공사비 부풀리기 수단으로 악용되고 있음.

○ 건설사들의 분양가 부풀리기를 막기 위해서는 분양가격심사위원들이 주택업자가 제출한 분양가 승인요청 내역을 세밀히 검증해야 함. 또한 공사에 간접적으로 투입되는 설계비용과 감리비용 등의 가산비용을 승인권자가 철저하게 검토하고 상세하게 공개해야 함. 하지만 정부는 서민주거 안정을 위해 세금으로 짓는 공공분양 아파트조차 세부 내역을 공개하지 않고 있음. 이에 경실련은 2019년 현재 SH공사와 LH공사를 상대로 행정소송 중임. 분양가 검증에 꼭 필요한 자료인, 정부가 산정한 설계내역과 건설업자와 계약한 도급내역‧하청내역 등의 공개를 요구함.

○ 그간 정동영 의원실과 경실련이 입수한 SH공사‧LH공사의 자료를 토대로 한 적정 건축비는 평당 450만원 수준. 호반써밋의 경우 중대형 평형으로 부가가치세 등을 고려해 평당 500만원을 적정건축비로 보고 수익을 추정함.

○ 분양건축비와 적정건축비의 차액은 평당 520만원이며, 분양면적에 적용할 경우 건축비 거품이 3,000억원에 달할 것으로 추정됨.

3. 공정한 입찰질서 무너트리는 벌떼투찰 문제

○ SH공사가 실시한 공공택지 입찰에 A1-2블록은 200개 업체가, A1-4블록은 199개 업체가 입찰에 참여했음.

○ 제비뽑기 방식을 통해 A1-2와 A1-4를 낙찰받은 업체는 각각 베르디움하우징(주)과 ㈜호반건설주택. 2개 업체 모두 호반 계열사임. 최근 조사 결과, 호반 계열사들은 일명 벌떼투찰로 가장 많은 공공택지를 낙찰 받은 것으로 드러난 바 있음.

○ 지난 8월 경실련과 서울신문이 ‘LH공사 공동주택용지 건별 입찰 참여업체 및 당첨업체 현황’을 분석한 자료에 따르면, 소수의 건설사들이 공공택지 당첨 확률을 높이기 위해 시공능력이 없는 수십 개의 계열사를 동원해 30%에 달하는 공공택지를 낙찰 받았음(조만간 검찰 고발 예정).

○ 공공택지를 가장 많이 가져간 건설사는 중흥, 호반, 반도, 우미, 반도, 제일건설 순으로, 이들 5개 건설사가 가져간 필지는 전체 473개 중 142개, 30%에 달함. 면적기준으로는 전체 618만평 중 196만평, 32%이며, 금액으로는 총 10조 5,700억원임.

○ ㈜호반건설주택은 ㈜호반건설의 계열사이며, 베르디움하우징(주)는 호반건설산업(주)에 2017년 12월 흡수 합병됨. 호반건설산업 역시 호반건설의 계열사임.

○ A1-2와 A1-4블록 아파트를 실제 분양하고 시공하는 곳은 호반건설로, 자회사를 동원해 택지를 확보한 후 합병 등을 통해 호반건설로 일감을 몰아준 것으로 추정됨.

4. 소결

신도시개발 사업시행자인 SH공사는 국민이 위임한 3대 특권 1) 토지강제수용권한 2) 토지용도변경권한 3) 토지독점개발권한 등을 이용하여 국민의 땅을 확보했다. 서민주거 안정을 꾀한다는 미명 하에 수도권의 허파인 그린벨트까지 훼손했다. 이렇게 개발한 소중한 토지자산을 국가가 보유하지 않고, 제비뽑기방식 추첨입찰로 민간주택업자에 되팔았다. 강제수용한 조성원가보다 수천억원 비싸게 되팔았지만, 민간업자는 주변시세 보다 낮은 가격으로 공공택지를 확보했다. 이렇게 확보한 공공택지에서 민간업자는 건축비를 부풀려 수천억원 ‘로또’를 챙겼다.

민간업자는 제비뽑기식 낙찰방식의 허점을 파고들어, 공공택지를 낙찰받기 위해 수십 개의 위장 계열사를 동원해 공정한 입찰 질서를 파괴했다. 민간업자는 헐값에 공공택지를 낙찰받은 후 분양가를 부풀려 국민들에게 바가지를 씌우고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 적정가격에 분양되어 주변 집값을 낮추는 효과를 가져와야 한다. 하지만 바가지분양가로 인해 주변 집값을 자극하며 집값을 폭등시키는 부작용만 유발하고 있다.

2005년 이후 추진 된 2기 신도시 10여개 수도권사업은 모두 실패했다. 제2의 강남을 만들고 1,000만원대 강남아파트값을 800만원대로 낮추겠다며 추진했던 판교신도시도 실패했다. 2009년 추진한 이명박정부의 150만호 보금자리주택 역시 초기 3년은 나름 효과가 있었으나, 박근혜정부가 공공택지를 민간에 매각하여 공공택지는 토건업자의 먹잇감이 되었다.

문재인 정부 역시 과거 정부와 다르지 않다. 지난 주 청약이 진행된 강남구 수서희망타운은 공공분양아파트다. 하지만 지난 정부 때에 비해 2배가 높은 분양가를 책정해 공기업만 막대한 이윤을 가져가게 됐다. 이번 위례신도시에 분양하는 아파트 또한 국민의 주거안정에 기여하기는커녕 공기업과 주택업자를 위한 도박 상품으로 변질되었다. 이에 경실련은 이러한 문제를 해결하기 위해 ▲3기 신도시 전면중단 ▲강제 수용한 토지의 민간매각 금지를 촉구한다.

보도자료_호반써밋 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

정권 초기로 집값 돌려놓겠다는 대통령 의지, 누가 막나?
용산과 잠실개발, 삼성동 특혜발표 홍남기 김현미가 몸통
서울 집값 50% 올려놓은 21번의 대책, 4인방 즉시 교체하고, 관료들 경질하라

오늘 국토부·기재부·금융위 등 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 홍남기 부총리는 부동산투기 수요를 근절하고 실수요자를 보호라는 원칙을 강조했으며 이번 대책에는 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 확대, 법인 종부세 및 양도세 부담 인상, 주택사업자 주택담보대출 강화 등이 포함되어 있다.

하지만 최근의 집값 상승은 정부가 원인을 제공했다. 5월 용산정비창 부지 개발, 공공재개발로 포장된 재개발규제완화, 잠실 MICE. 복합개발, 삼성동 영동대로 복합개발, 신분당선 등 광역교통망 사업에 대한 예타 무시 등 대규모 토건개발을 정부가 추진했기 때문이다. 문재인 정부 정권 이전 서울 아파트값은 중위가격 기준 호당 6억원에서 2020년 5월 9억원으로 3억원 50%가 올랐다. 다주택자 종부세 인상, 고가주택 담보대출 금지, 자금출처 조사 확대 등의 규제조치가 시행되었음에도 집값은 더 올랐다. 그나마 코로나19 사태와 맞물려 올초부터 집값이 하락하기 시작했고, 정부가 정말로 투기근절과 실수요자인 서민주거안정 의지가 있었다면 이때 강력한 투기대책을 내놓아 집값 거품을 뺐어야 했다.

하지만 집값 하락을 인위적으로 막으려 정부가 서둘러 발표한 정책은 용산정비창 부지 개발, 재개발 규제 완화 등의 5.6 대책이었다. 이 대책 발표 이후로 용산정비창 부지 주변으로 집값이 다시 뛰고 있다. 여기에 삼성동 현대차 부지의 105층 공사 착공허가, 삼성동 영동대로 지하개발 착수, 잠실운동장 일대 MICE 개발 등 강남 한복판에서 재벌을 위한 대규모 개발추진으로 집값이 상승하고 있다. 3기 신도시개발, 신분당선 등 광역교통망 사업 추진으로 수원 등 경기도 집값도 상승했고, 투기과열지구를 피한 지방 대도시까지 집값이 뛰고 있다. 정부의 무분별한 토건개발정책으로 전국이 투기판으로 전락한 것이다.

그런데도 홍남기 부총리는 근본 원인인 무분별한 개발사업에 대해 차질없이 추진해가겠다고 밝히고 있다. 집값 거품을 지속해서 부양 할테니 투기해도 좋다는 신호를 보내는 것과 다름없다. 집값 거품 조장, 투기 조장대책에 대한 전면재검토 없이는 낮게 조작된 공시가격으로 부과되는 종부세 인상 및 양도세 강화나 대출규제 강화 정책의 실효성도 기대하기 어렵다. 이미 다주택자의 종부세 인상, 15억 초과 고가주택 담보대출 규제, 전매금지 등의 규제정책에도 집값 땅값이 가파르게 상승해왔음을 유념해야 한다.

따라서 보여주기식 땜질대책으로 부동산투기와 집값 폭등을 막을 수 없음에도 불구하고 “투기를 근절하겠다, 집값을 잡겠다, 실수요자 보호하겠다” 등의 거짓으로 국민을 속이고 있는 정책 관계자들에게 엄중히 책임을 물어야 한다. 취임 3년 동안 21차례나 대책을 발표했음에도 불구하고 집값을 취임 초기 수준으로 돌려놓기는커녕 지속해서 올리며 서민들에게 고통과 박탈감만 안겨주는 홍남기 부총리, 김상조 정책실장, 김현미 국토부장관, 정세균 국무총리 등 정책결정자들을 즉각 교체하고, 관련 관료들을 경질하기 바란다. 국토부 관료들은 금년 초에도 문재인 정부 이후 전국 집값은 4%, 서울 집값은 10% 올랐다며 주택가격이 안정화되어 있다고 강조했다. 하지만 실거래된 주택가격 조사결과 문재인 정부에서 40% 올랐고, 국민은행 발표 서울아파트 중위가격도 취임 초 6억에서 현재 9억으로 50% 상승했다.

따라서 거짓통계로 대통령과 국민을 속이는 관료와 무능한 정책결정자들에게 주택정책을 맡기면 더 폭등한다. 그리고 진정으로 투기근절로 집값을 잡고 무주택서민을 보호할 의지가 있다면 무분별한 대규모 토건족과 재벌 특혜개발 정책을 전면 중단하고 저렴한 주택공급 확대를 위한 공공택지 민간 매각금지, 건물만 분양, 선분양 분양가상한제 의무화, 법인 보유세와 양도세를 개인과 동일하게 부과 재벌 등 대기업의 보유 부동산 중 비업무용 강제매각과 과세 강호 등의 대책과 공시지가 2배 인상, 임대사업자 등 부동산 투기꾼에 대한 대출과 세제 특혜 중단 등의 근본적 조치가 취해져야 한다. 국민과 약속을 지키기 위해 이제 대통령이 직접 챙겨야 한다.

문재인정부, 역대 정권 중 집값 상승 최고

– 20년간 서울 집값 강남 7.7배, 비강남권 4.5배 상승, 노동자임금은 2.4배 상승에 그쳐
– 1999년 이후 20년간 노동자 가구소득 한푼도 안쓰고 모아야 서울 집 한 채 마련
– 정부와 정치권은 불평등의 주범인 땅과집 투기 근절하고 자산격차 해소에 나서야

우리사회 불평등의 주범은 ‘땅과 집’ 등 부동산 투기로 밝혀졌다

경실련과 민주평화당은 불평등의 주범인 투기와 전쟁을 선포한다. 우리사회 불평등과 격차의 근원인 “땅과 집” 등 부동산 불로소득의 원인을 밝히고 구체적 정책대안을 제시할 것이다.

‘돈을 빌려 집을 사라는 정책’을 사용했던 박근혜정부의 주택정책을 비판하고, 촛불정부로 출발한 문재인 정부에서 집값이 폭등하고 있다. 다주택자(투기세력)를 향해 ‘돈을 대줄테니 집을 사재기 하라는 정책’을 쏟아냈기 때문이다. 그 결과 서울 아파트값은 평균 2.5억 강남은 5억 이상 폭등했다. 서울 아파트값만 500조 단독 다가구 상가와 빌딩 등 서울 부동산값은 1,000조 규모 폭등했다.

경실련 분석결과 지난 10년간 공급된 주택 490만호 중 250만호 절반이 넘는 숫자를 다주택자(투기세력)이 사재기를 했다. 상위 10% 다주택 보유자가 사들인 주택만 208만채에 이른다. 임대사업 등록하면 세금을 낮추고 없애는 특혜, 대출은 2배 늘려주는 특혜, 투기를 조장하는 특혜정책 때문이다.

지난 20년간의 아파트값 조사결과 1999년 분양가상한제 폐지와 2014년말 분양가상한제 폐지 등 분양가상한제를 폐지할 때마다 집값이 상승했다. 문재인 정부는 2017년 집권이후 반복해서 분양가상한제를 도입 할 것처럼 공포탄만 쏘고 있지만 지금까지 상한제는 단 한 곳도 지정되지 않았다.

서울 아파트 중위가격 변화에서도 상한제 효과는 나타난다. 상한제 폐지 직후인 1999년 1.3억원에서 서울 아파트 중위가격은 2019년 8월 현재 8.6억원으로 6.6배로 상승했다. 자율화였던 참여정부에서는 가파르게 상승했지만 상한제가 적용되던 2008년 말에는 4.8억원에서 4.6억원(2013년1월)까지 떨어졌다. 하지만 상한제가 폐지된 2015년 1월 4.8억원에서 현재 8.6억원으로 1.8배 상승했다. 2018년 1월 7억원을 돌파하며 불과 8개전보다 1억원이 상승했고, 8개월 후인 2018년 8월 8억원으로 다시 1억원이 올랐다. 강남 11개구 중위가격은 지난 해 9월 10억원을 넘어섰다.

지방과의 격차는 더 벌어지고 있다. 2019년 8월 현재 6대 광역시 중위가격은 평균 2.4억원, 기타 지방 중위가격은 1.6억 원이다. 서울 아파트값이 지방 광역시의 약 3.5배, 기타지방의 5.3배 수준으로, 지방 아파트 5채 팔아야 서울 아파트 1채를 살 수 있을 정도이다.

이번에 서울내 위치한 34개 단지의 아파트값 20년치를 분석한 결과 강남3구의 아파트값 상승은 더욱 심각했다. 시세조사는 부동산뱅크와 국민은행 부동산시세자료를 활용했다.

가. 아파트값이 단기간 가장 많이 상승한 정권은 문재인 정권이고, 다음은 노무현 정권이다

문재인 정권 2.4년 동안 강남은 2,304만(5.1억)원, 강북도 928만(2.3억)원 상승했다. 99년 강남아파트 시세가 2.2억에서 16.2억으로 7.4배가 폭등한 것이다. 같은 기간 노동자 평균임금은 2.4배 상승에 그쳤다.

정권별로는 노무현 정권에서 강남 평당 2,257만(5.6억) 상승했고, 문재인 2.4년 2.034만(5.1억)원 상승했다. 연간 상승액으로는 노무현정부에서 강남은 451만(1.1억)원, 문재인정부는 814만(2.0억)원으로 2배 빠르게 상승하고 있다. 문재인 정부는 취임초기부터 계속 서울 전역에서 폭등현상이 연속 나타나고 있다. 아직 임기가 절반이 남았기 때문에 지금과 같은 주택과 부동산 정책 기조가 계속될 경우 상승폭은 더 커질 수 있다.

나. 강남은 99년 2.2억에서 현재 16.2억으로 7.4배 상승, 가구당 14억 올랐다

2019년 8월 기준 강남권 아파트값은 평당 6,511만(16.2억)원으로 1999년 876만(2.2억)원의 7.4배로 상승했다. 강남에 25평 한 채만 보유를 해도 20년 전보다 14억원 자산이 증가했다. 2003년도 강남시세는 평당 1,950만(4.8억)원으로 4년전 99년 대비 2배 상승했고, 2007년에는 4,300만(10.8억)원, 8년 전 대비 5배로 폭등했다.

외환위기 조기해소를 이유로 99년 1월부터 분양가자율화 정책이 도입되었다. 당시 99년 3월 강남도곡동 타워팰리스 평당 900만원에도 미분양 되는 등 집값은 하락세였다. 하지만 상한제 폐지효과가 나타나면서 2002년 이후 분양가 폭등현상이 시작됐다. 경실련 등 시민들은 분양원가 공개와 분양가상한제 등 집값안정책을 요구했지만 정부와 정치권의 반대와 약속불이행 등으로 집값상승을 조장했다.

2007년 국민의 요구로 법을 개정, 상한제 폐지이후 9년이 지난 2008년 분양가상한제가 다시 시행되었고, 주변시세의 반값수준의 새 아파트가 공급되면서 집값이 안정되고 거품도 빠지기 시작했다. 그러나 여야가 밀실에서 야합, 2014년 12월 분양가상한제를 폐지시켰다. 무능한 정부는 경기부양을 위해 부동산투기를 조장하여 거품을 키운다. 국민들은 촛불을 들었고 대통령을 파면 시켰다.

문재인 정부 역시 분양가상한제 도입을 망설여 왔다. 대신 집권 2년 반 동안 매년 10조 50조 도시재생뉴딜정책(투기세력인 다주택자 소유주택을 국가에서 집을 다시 짓거나 고쳐주는 정책)과 임대사업등록자 세제와 대출 특혜 등 ’투기세력에 꽃길‘을 열었다. 다주택(투기세력)자가 사재기를 할 수 있도록 3기 신도시 30만호 추가건설 등의 투기조장정책을 추진해 왔다. 때문에 집권 2년 반 동안 강남권 집값은 평당 2,000만원, 25평 기준 한 채에 5억 폭등했다.

다. 청년과 무주택자와 자산격차, 강남권은 17억, 비강남권도 8억 격차 발생

아파트 보유자와 무주택자간 자산의 격차도 벌어졌다. 강남아파트 보유자는 20년만에 자산이 14억원 증가했다. 비강남권 보유자도 6억원이 상승했다. 그러나 같은 기간 무주택자의 자산 가치 상승은 ‘0’원이다. 오히려 지난 20년간 임대료를 지불하며 살아왔다. 전세의 경우 이자 등 금융비용, 월세를 고려할 경우 자산의 격차는 더 커진다.

1999년부터 연도별 평균 전세시세와 월세시세를 기준으로 지난 20년간 무주택세입자가 부담한 금액은 전세 2.4억원, 월세 3.6억원 규모로 나타났다. 전세는 이자 등 금융비용을, 월세는 매달 임대인에게 납부했을 것으로 추정되는 금액을 기준으로 산정했다.

결과적으로 아파트값이 크게 상승하면서 강남권에 아파트를 소유한 사람들과 무주택자로 거주하는 경우 자산격차가 전세의 경우 16.5억원 발생했다. 비강남권도 전세로 거주하는 경우에는 7.7억원 자산격차가 생겼다.

라. 서울 집 한 채 마련하려면 노동자 가구 소득 한푼도 안쓰고 20년간 모아야 가능

노동부 임금실태조사에 따르면 1999년 노동자 평균임금은 121만원이다. 같은 조사의 지난해 평균임금은 270만원이며, 올해는 지난해 상승률을 적용할 경우 292만원으로 예상된다. 20년간 월 170만원, 노동자 임금은 2.4배가 상승했다.

도시근로자 가구 소득은 2000년 월 239만원에서 2019년 476만원으로 2배조차 증가하지 못했다. 20년간 한푼도 안쓰고 소득을 모으면 8.4억원으로, 아파트 중위가격 기준 1채를 겨우 마련할 수 있다.

마. 불평등의 주범인 땅과집 투기근절하고 자산격차 해소위한 근본대책 제시하라

20년 전 선분양제 아파트 분양시스템에서 소비자 보호를 위한 최소한의 장치인 분양가상한제를 폐지했던 2000년에서 2007년, 2015년 이후 집값은 급등했다. 그럼에도 문재인 정부는 2017년 8월 이후 2년이 넘도록 분양가상한제 도입을 망설이고 있다. 최근 분양가상한제 시행을 망설이는 등 정부의 애매한 입장으로 집값이 또 상승하고 있다. 부동산 투기를 부추겨온 언론과 분양가상한제 폐지로 엄청난 이득을 챙겨 온 업계는 상한제의 부작용만 쏟아내고 있지만 과거 자료는 그 반대임을 명확히 보여주고 있다.

정부가 정한 검증된 건축비와 정부가 감정해서 정한 공시지가를 기준으로 분양가를 산정할 경우 강남 아파트들의 분양가는 현재 분양가의 절반 수준으로 낮아진다. 경실련의 분석에 따르면, 최근 2년간 서울에서 분양한 16개 민간아파트에 분양가상한제를 적용했다면 강남권은 4,700만원에서 2,160만원으로, 비강남권 2,250만원에서 1,130만원으로 낮아지는 것으로 나타났다.

물론 현 정부처럼 집값이 하락할 것을 두려워한 나머지 선별적인 분양가상한제를 시행해서는 결코 그 효과를 볼 수 없다. 정부의 소극적인 상한제 시행과 부처간 이견으로 인해 실제 분양가상한제가 시행 될 것인지 조차 상당부분 미정이면서 집값상승을 부추기고 있기 때문이다.

촛불시민들의 염원으로 탄생했고, 적폐를 청산해야 할 문재인 정부는 유독 부동산 문제 , 집값 문제만큼은 과거 정부들보다 더욱 투기를 조장하는 정책으로 일관하며 집값을 폭등시키고 있다. 전면적인 분양가상한제와 분양원가 공개, 저렴한 공공주택 공급 등 공급정책과 보유세 강화 등 주택정책 전반에 대한 대책 도입을 통해 불로소득을 소멸시키고 불평등한 자산격차를 완화 시켜 청년과 무주택자의 내 집 마련이라는 소박하고 당연한 꿈을 이룰 수 있도록 정치권이 나서야 한다.

보도자료_문재인정부, 역대 정권 중 집값 상승 최고

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)