2013년 이후 선분양에서 웃돈 거래된 투기성 전매만 63만건

후분양되면 투기적 가수요 줄어들고 실수요자 중심으로 재편될 것

후분양으로 주택공급이 일정부분 감소한다고 해도 투기를 목적으로 분양 받는 행태가 사라지기 때문에 분양 수요가 줄어들어 주택공급 감소 여파가 크지 않을 것으로 추정된다. 경실련이 박근혜정부 이후(2013.3월) 올해 9월까지 집계한 결과 총 63만건의 분양권 전매 거래가 발생했다. 같은 기간 주택거래량의 12%이다. 분양승인 물량은 145만호이다. 후분양이 시행될 경우 분양권 거래가 불가능해지기 때문에, 분양권 전매 투기를 노린 수요가 상당부분 사라진다. 결국 업계에서 주장하는 것처럼 주택 공급이 감소한다고 해도 대부분은 투기적 수요 감소일 뿐 실수요자들을 위한 주택공급은 꾸준히 이루어질 것이다.

주택도시보증공사 용역보고서는 후분양이 시행될 경우 주택 공급량이 22.2% 감소할 것이라고 주장했다. 기본적으로 해당수치 역시 과장됐다. 보고서 추정분은 시공능력 100위 미만 주택공급업체의 감소분 추정치로 최대수치 개념이다. 보고서조차 “현실적으로는 이보다 축소될 것으로 보임”으로 명시했음에도 업계 등 반대측은 사실인마냥 호도하고 있다.

그러나 설령 실제 주택공급량이 최대 22% 감소한다고 해도 현재 주택시장에서 분양권 전매를 노린 수요가 사라질 경우 그 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 지난해 국민의당 정동영의원 국정감사 자료에 따르면 박근혜 정부에서만 분양권 거래는 약 244조원, 분양권 전매 차익은 20조원으로 추정된바 있다. 사정이 이렇다 보니 대학생조차 차액을 노리고 빚을 내 분양을 받고 있는 현실이다. 현재의 분양수요 중 적지 않은 비율은 분양권 전매 차익을 노린 가수요이다.

분양권 거래량은 지난 2006년부터 공개되었으나 등기시 검인 물량까지 포함해 발표되어 순수한 분양권 전매량을 파악하는데 한계가 있었다. 이같은 문제로 정부는 지난 2016년 1월부터는 분양권 전매와 기타 거래(검인 등)를 분리해 발표하고 있다.

통계에 따르면 2016년 1월부터 2017년 9월까지 분양권 전매량은 30만건이다. 2016년 17만건이며, 올해는 13만건이고, 월평균 전매량은 2016년 14,000건이었으나 올해 14,900건으로 소폭 증가했다. 같은 기간 분양권 거래량은 85만건으로 거래된 분양권 중 36%가 전매된 것이다. 전매비율을 박근혜 정부의 전체 분양권 거래량에 적용하면 박근혜정부 이후 현재까지 5년간 약 63만건이 전매된 것으로 추정된다.

문재인 정부 출범이후 8.2대책을 통해 서울 및 지방대도시 중심으로 투기과열지구 및 청약조정대상지역으로 지정, 분양권 전매제한을 강화했다. 그러나 선분양시장에서 국지적 핀셋 분양권 전매규제로는 근본적 투기수요를 잡을 수 없으며 오히려 풍선효과만 나타날 뿐이다.

김현미 국토부 장관이 후분양 도입 의사를 밝힌 이후 업계 등 반대측의 반발이 거세다. 그러나 후분양제는 우리나라 주택 시장을 정상적으로 만들기 위한 가장 기초적이고 중요한 제도이다. 선분양에서는 주택가격이 상승하는 시기에 아파트 신규분양이 집중되고, 기존주택의 가격을 상승을 부추기는 악순환이 반복된다. 분양권이라는 딱지거래까지 이루어지며 집값거품을 조장하고 있다. 후분양하면 분양권 거래가 사라지고 웃돈을 노리는 분양권 전매도 원천 차단되어 실수요자들을 위한 질 좋은 주택공급이 이루어질 수 있다. 자금과 기술이 없는 중소건설사의 구조조정이 불가피하지만 이는 선분양특혜에 안착해 소비자 피해를 키워온 원인이기도 한 만큼 소비자 중심의 정상적인 주택 공급시장이 되어 가는 단계로 보아야 한다.

LH공사 박상우 사장은 국정감사에서 “국토부가 후분양제를 결정하면 당장이라도 할 수 있다”고 밝힌 것처럼 공공은 즉시 시행가능하다. SH공사는 이미 10년째 시행중이다. 김현미 장관은 더 이상 소비자를 위한 주택정책 추진에 좌고우면하지 말고 공공후분양제를 즉시 시행해야 한다. 국회 또한 소비자들의 선택권과 정상적 주택 공급 구조를 만들기 위해 후분양을 입법화 할 것을 촉구한다. <끝>

후분양제 및 분양원가 공개확대 촉구 기자회견 개최
소비자 보호위해 후분양제와 상세한 분양원가 공개 시행해야

– 기자회견 순서 –

□ 사회 : 최승섭 경실련 부동산·국책사업감시팀 부장

□ 경과 보고 및 취지 설명 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장

□ 도입촉구 발언 : 참석자

□ 기자회견문 : 강규수 아파트 층간소음방지협회 대표

우리나라는 선분양제 국가로 철저한 공급자 위주의 주택시장이다. 500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하지만 소비자는 일평생 모은 수억원을 지불해 내집을 마련할때도 제대로 된 집을 보지 못한 채, 모델하우스나 홍보물로 구매를 결정해야 한다. 건설사들은 원가보다 부풀려진 분양가를 책정하고 있으나 원가를 알 수 없는 소비자들은 부풀려진 분양가로 주택을 분양받으며 선택권과 알권리를 침해받고 있다.

선분양제는 쉽게 자금을 마련할 수 있는 건설사들과 주택가격 상승기 분양 차액 이득을 거둘 수 있는 소비자의 입장이 맞아 떨어져 수십년간 유지되어 왔다. 그러나 그 이면에서 주택 건설 단계의 모든 위험을 소비자가 부담해야 하는 불편한 현실이 있다. 소비자들이 빚을 내 마련하는 계약금과 중도금 등 분양대금은 건설사들이 무이자로 사용할 수 있는 자금줄이 되어 왔다.

9만건의 하자가 발생한 부영아파트, 철근을 빼먹은 청라의 아파트, 과거보다 심해진 층간소음 등 부실시공에 의한 입주민 피해는 선분양제 도입 이후 계속되어 왔다. 건설사들은 분양대금을 받은 이후 공기지연, 부실시공, 주변 개발 지연, 주택가격 하락 등 모든 책임을 소비자에게 떠넘겼다.

이에 기자회견에 참석한 주거단체들은 더 늦기전에 후분양제를 도입하고 선분양제의 소비자 피해를 막기위해 상세한 분양원가를 공개할 것을 촉구한다.

첫째, 후분양제를 속히 시행하라

정부와 정치권은 건설경기 활성화, 주택공급 확대라는 명목으로 소비자를 위한 후분양제를 외면해 왔다. 건설업체 역시 1998년 분양가 자율화 당시 후분양제 도입을 약속했으나 지키지 않았다. 지난 2004년 참여정부에서 후분양제 로드맵을 수립했으나, 건설업계의 반발과 관료의 시간끌기로 제대로 시행조차 되지 못하고 폐기되었다. 그나마 서울시가 오세훈 시장 당시 후분양제를 도입해 10년간 시행중이다. 그러나 이도 박원순 시장이후 분양시점이 80%완공에서 60% 완공으로 앞당겨 졌다. 김현미 국토부 장관이 국정감사에서 공공부문 후분양 도입 의지를 밝힌 이후 역시나 후분양제 도입을 막기 위한 각계의 반발이 거세다.

그러나 LH가 진행한 후분양 시범 아파트들의 분양가 상승률은 0.57%에 불과했다. 5년간 63만건에 달하는 분양권 전매건수가 반증하듯 선분양으로 인한 분양권 웃돈 거래가 사라진다면 투기 수요가 줄어들어 주택 공급역시 일정부문 줄어들어도 큰 영향을 받지 않는다. 더 이상 후분양 도입을 미뤄서는 안된다.

둘째, 선분양제에서 소비자 피해를 막기위해 분양원가를 상세하게 공개하라

분양원가공개 확대는 최근 상임위를 통과해 재도입되는 듯 했으나 자유한국당의 반대로 법사위에서 폐기될 위기에 처해 있다. 하지만 자유한국당의 반대는 건설업계를 대변하는 월권행위에 불과하며 우리들은 자유한국당 의원들이 더 이상 명분 없는 민생법안 반대를 중단할 것을 요구한다. 분양원가 공개 확대는 선분양제에서 소비자피해를 최소화하기 위한 것이며 분양가 거품을 제거하기 위해 반드시 필요한 정책이다. 법령에 항목수를 명시해 이명박 정부 때처럼 정권이 바뀌어 관료 입맛대로 정책을 후퇴시키는 일이 반복되지 않도록 해야 한다.

또한 국토부는 관련법 개정 이전이라도 ‘공동주택 분양가격 산정등에 관한 규칙’을 개정, 원가공개를 확대할 수 있는 만큼 지금이라도 즉각 원가공개를 시행해야한다. 뿐만 아니라 2012년 원가공개 축소 이후 공급된 공공아파트에 대한 과거 분양원가도 상세하게 공개하기 바란다.

국회는 더 이상의 건설업계 이해관계 대변을 중단하고 소비자를 위한 후분양제 도입과 분양원가 상세 공개에 적극 나서야 한다. 민심을 거스르는 정치세력에 대해서 국민들은 항상 좌시하지 않고 반드시 심판해왔다. 정부역시 국회의 법 개정만 기다릴 것이 아니라 공공택지 아파트의 원가 공개와, LH공사의 후분양제 시행 등 현재의 권한내에서라도 즉시 정책을 시행해야 한다. 더 이상 찔끔 대책으로는 오르는 집값을 잡을 수 없다. 정부가 속히 결단해 고분양가로 고통받는 소비자들의 시름을 달래줄 것을 촉구한다.

2017년 10월 31일
경제정의실천시민연합, 나눔과미래, 아파트 층간소음방지협회,
전국세입자협회, 참여연대, (사)주거연합(가나다 순)

별첨)후분양제 도입 진행 경과

불법전매 근본해결책은 후분양제이다.

– 일회성 단속과 처벌로는 웃돈거래, 불법전매 근절 못해

남양주 다산신도시에서 ‘부양가족 5인 이상’ 등의 가점으로 아파트를 분양받았다가 전매제한 기간 내에 웃돈을 받고 팔아넘긴 일반인들과 이를 알선한 브로커들이 대거 적발됐다. 브로커 일당 54명이 아파트 91채를 되팔아 챙긴 돈은 23억원에 달한다. 남양주는 8.2 부동산 대책에서 투기조정지역으로 지정됐으며, 특히 다산신도시는 각종 개발호재로 인해 분양권에 수천만원의 웃돈이 붙은 상태이다. 정부가 분양권 투기가 극심할때마다 단속을 통해 뿌리를 뽑겠다고 공헌하고 있지만 공염불에 그치고 있다. 일회성 단속과 처벌로는 웃돈 거래를 근절할 수 없다. 근본적인 해결책인 후분양제 도입을 통해 분양권 거래 자체를 불가능하게 해야 한다.

지난 9월 국회 국토교통위원회가 분양권을 불법 전매해 3,000만원 이상 차익을 남겼을 경우 그 차익의 3배까지 벌금을 부과하는 ’주택법‘ 개정안을 통과시켰으나 법제사법위원회에서 처리되고 있지 못하다. 최대 3년 이하의 징역형에도 처해질 수도 있어 기존보다 강력한 처벌책이지만 자유한국당 의원들의 반대로 막혀있다. 그러나 처벌강화도 근본적인 해결책은 아니다. 이미 지난해 세종시에서 공무원 을 비롯한 불법전매가 대거 적발됐다. 정부는 투기가 극심할 때마다 떳다방과 불법전매를 단속하겠다고 대대적으로 강조해왔으나, 불법전매는 사라지지 않고 있다. 불법으로 처벌을 한다고 해도 이를 빗겨가기 위한 ‘권리 확보’ 등 신종 분양권 전가 수법이 등장하고 있기 때문이다. 지자체의 한정적인 인원으로 불법전매를 모두 단속조차 하고 있지 못하다 보니 분양권 전매 시장이 소멸되지 않고 정부의 단속의지에 따라 팽창과 수축을 반복하고 있을 뿐이다.

국민의당 정동영의원 국정감사 자료에 따르면 박근혜 정부에서만 분양권 거래는 약 244조원, 분양권 전매 차익은 20조원으로 추정된바 있다. 주승용 의원 역시 2012년 이후 2회 이상 거래자는 약 23.4만명에 달하며, 6년동안 한 거래자는 무려 89차례나 전매를 한 것으로 나타났다. 한 달에 한 번 이상 분양권 거래를 한 셈이다. 아무리 단속을 강화하고 처벌을 강화한다고 해도 편법 거래가 가능하니 막대한 차익을 얻을 수 있는 분양권 전매의 유혹에 빠질 수밖에 없다.

가장 근본적인 해결책은 후분양제를 통해 분양권 거래 시장 자체를 없애는 것이다. 분양권 거래는 실수요자가 아닌 투기를 노리고 분양을 받는 수요를 만들어 주택가격을 상승시키고, 실수요자의 내집 마련을 더욱 어렵게한다. 주택가격이 상승하는 시기에 아파트 신규분양이 집중되고, 이는 사회ㆍ심리적 요인으로 작용해 기존주택의 가격을 상승을 부추기는 악순환을 초래한다. 즉 선분양제도는 분양권이라는 권리를 사고 팔 수 있어 주택시장 과열을 부추기며 주택의 구조적 수급불균형을 초래하는 원인이다.

정부가 공공의 후분양제 도입을 공식화 했으나, 주택공급의 다수를 차지하고 있는 민간아파트들의 후분양이 이뤄지지 않는 다면 이같은 불법전매 시장은 지속될 수밖에 없다. 민간 후분양제는 법령 개정이 필요한 만큼 정부뿐만 아니라 국회역시 선분양제의 문제점을 인식하고 법령 개정에 나서야 한다. 이미 국회에는 공공과 재벌 건설사들의 후분양제와 중소기업의 사전예약제를 명시한 후분양제법 개정안이 발의(국민의당 정동영의원 발의, 경실련 입법청원)되어 있다. 국회의 조속한 논의를 촉구한다.

▣ 기자회견문

문재인 대통령은 후분양제·전월세상한제·계약갱신제도 도입을 결단하라

문재인 대통령 취임이후 6개월이 지났지만 서민들의 주거불안은 여전하다. 6.19대책, 8.2대책 등을 통해 ‘투기로 돈버는 시대는 끝났다’고 이야기 하고 있으나, 주택시장 침체를 우려한 나머지 근본대책을 내놓지 못하면서 탄핵 이후 불과 7개월만에 강남 주요 아파트값은 한 채당 1억 5천만원이나 상승했다. 세입자들의 주거불안도 마찬가지이다. 전월세값은 여전히 오르고 있고, 청년들은 비싼 주거비 마련에 신음하고 있다. 문재인정부가 적폐청산을 기치로 하고 있지만 부동산에 대한 적폐는 여전한 것이다.
주거복지로드맵도 수차례 발표가 미뤄지고 있고, 후분양제, 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 그간 시민사회에서 줄기차게 요구했던 주거안정책들도 제대로 추진될 수 있을지 회의적이다. 특히 후분양제는 지난 국감장에서 국토부장관이 수차례 공공아파트 우선 도입을 공개선언했음에도 불구하고 한달 넘게 아무런 진전이 없다.
이에 주거안정을 기대했던 시민들은 청와대가 주거안정에 대한 진정성이 있는 건지, 토건세력과 부동산부자, 관료 등의 저항에 후퇴한 건지 우려하고 있다. 민생 안정의 가장 기본이 되는 주거 안정 대책을 관료들에게 정책을 맡겨두어서는 안 된다. 촛발이 탄생시킨 문재인 대통령이 의지를 가지고 직접 챙길 것을 강력히 촉구한다.

첫째, 서울시가 십년전부터 시행해온 후분양제, LH 등 공공은 즉각 시행하고, 민간도 의무화해야 한다.
500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하듯이 아파트도 다 짓고 판매하는 후분양제는 소비자 보호, 투기 근절, 부실시공 방지 등을 위해 당연히 시행됐어야 하는 정책이다. 하지만 참여정부에서 대통령이 결단하고 국무회의에서 의결됐던 후분양제 로드맵조차도 이명박 정부에서 폐지됐다. 10년전에는 80% 완공 후 분양했던 서울시도 박원순 시장 이후에는 60% 완공 후 분양으로 후퇴됐다. 건설업계는 물론 일부 언론조차 후분양제의 필요성을 인정하지만 건설사의 자금난 등을 고려해야 한다며 제도적 보완, 단계별 도입 등으로 후분양 도입을 반대하고 있다.
그러나 9만건의 하자가 발생한 부영아파트, 철근을 빼먹은 청라의 아파트, 과거보다 심해진 층간소음 등 부실시공과 선분양 투기조장에 의한 소비자 피해를 건설업계의 이해관계에 밀려 더 이상 방치해서는 안된다. 지난 국감장에서 김현미 국토부 장관도 이점을 분명히 인식하고 공공아파트 후분양 도입을 공식화한 만큼 LH등 공공아파트는 지금 당장 후분양제를 이행해야 한다. 청와대는 과거 후분양제 로드맵의 폐지가 누구의 결정으로 이루어졌는지 밝혀내어 다시는 소비자를 위한 민생정책이 후퇴되지 않도록 해야 한다.
국회도 소비자 보호를 위해 공공 뿐 아니라 민간아파트까지 후분양을 의무화하도록 후분양제 법안통과에 적극 나서야 한다. 정동영 의원, 윤영일 의원 등이 후분양제 법안을 발의했지만 수개월이 지난 지금까지 해당 상임위에조차 상정하지도 않아 올해 법 통과여부가 매우 불투명한 상황이다. 국회의 진정성있는 적극적인 노력을 촉구한다.

둘째, 세입자의 주거권 보호를 위한 전월세상한제·계약갱신제도를 도입하라
문재인 대통령은 후보 시절 공약으로 ‘전월세 인상률 상한제와 임대차 계약갱신 청구권의 단계적 도입’을 약속했다. 국정기획자문위원회도 지난 7월 임대차계약갱신청구권 등의 단계적 제도화 추진을 세부과제로 제시한바 있다. 그러나 청와대와 국토부는 방향성에 대해서는 공감한다면서도 관련 통계 구축, 주택임대사업자 등록 유도, 인센티브 도입 등이 선행되어야 한다며 소극적인 태도를 보이고 있다.
폭등하는 전월세 부담, 2년마다 이사 걱정에 시달리는 서민·세입자들의 주거 안정을 위한 정책 도입에 그 어떤 조건도 있을 수 없다. 이미 전월세상한제법은 2012년 첫 법안이 발의된 이후 5년이 넘도록 사회에서 논쟁되며 보완됐다. 이번 주거복지로드맵에 반드시 전월세상한제, 계약갱신제도의 조건없는 즉각 도입이 명시되어 내집마련을 하지 못하는 서민 세입자들의 주거불안을 해소해줘야 한다.
문재인 정부는 단순히 주택정책 한두개를 새로 도입하는 것이 아니라 수십년간 지속된 잘못된 부동산 적폐를 청산하고 패러다임을 바꿔야 한다. 헌법이 보장한 주거권조차 보장받지 못하는 사회를 개혁하는 것이야 말로 적폐청산이고, 주거문제의 적폐를 해소하지 못하면 문재인 정부의 적폐 청산은 미완성에 그칠 수 밖에 없다. 더 이상 관료에게 끌려다녀서는 안된다. 청와대의 결단을 재차 촉구한다.

2017년 11월 15일
경제정의실천시민연합·나눔과미래·민달팽이유니온·민변민생경제위원회·서울주거복지센터협회·서울세입자협회·소음진동피해예방시민모임·전국세입자협회·주거권네트워크·집걱정없는세상·참여연대민생희망본부·한국도시연구소

▣ 기자회견 진행개요
○ 제목 : “세입자 고통 앞에 어떠한 조건도 있을 수 없습니다”
전월세상한제, 계약갱신제도, 후분양제 도입 결단을 촉구하는 주거시민단체 기자회견
○ 일시장소 : 2017년 11월 15일(수) 오전11시, 청와대 앞 분수대
기자회견 이후에는 같은 장소에서 서울세입자협회 박동수 대표가
전월세상한 계약갱신제도 도입 촉구 1인시위 진행
○ 주최 : 경제정의실천시민연합·나눔과미래·민달팽이유니온·민변민생경제위원회·서울주거복지센터협회·서울세입자협회· 소음진동 피해예방 시민모임·전국세입자협회·주거권네트워크·집걱정없는세상·참여연대민생희망본부·한국도시연구소
○ 사회 : 김주호 참여연대 민생팀 간사
○ 발언
– 박동수 서울세입자협회 대표
– 강규수 소음진동피해예방 시민모임 대표
– 김성달 경실련 부동산 국책사업감시팀장
– 최인숙 참여연대 민생팀장
○ 기자회견문 낭독

– 윤순철 경실련 사무총장

– 나눔과미래