최저주거기준 문제점과 개선 과제 - 청년주거운동 경험을 중심으로

지수 민달팽이유니온 위원장

최저주거기준이 말하는 주거권

최저주거기준은 주거권에 대한 한국사회의 인식 수준을 드러낸다. 1인 가구에게는 14m² 만큼의 공간을, 다인 가구에게는 단 몇 개의 방 개수를 제시하는 것에 그친다. 사람들이 일상 속에서 겪는 주거 불안을 최소화 할 수 있는 방법에 대한 고민은 부재한 채로 흘러간다. 한 집이 충분히 외부로부터의 비바람, 추위, 더위 등을 막아주는 기능에 충실할 수 있도록 단열 및 방음 설계가 적절히 이루어졌는지, 보일러, 가스, 수도, 전기, 소방안전시설 등 생활에 꼭 필요한 시스템이 잘 갖춰져 있는지, 채광과 환기가 원활한지, 부적절한 자재 사용을 금하는 등 거주자의 건강보건 문제를 위협하는 요소를 제거하였는지, 집 내부뿐만 아니라 외부 환경 또한 주거안전을 확보할 수 있도록 구성되어 있는지 등 주거불안을 해소하기 위해 고려해야 하는 항목은 몹시 다양하며, 이 중에서 필수적으로 모든 주택이 고려해야 하는 항목들은 최저주거기준에 포함되어야만 한다. 하지만 현재는 방 한칸이라도 있으면 우선 주거권을 보장시켜주고 있다고 보는 시각으로만 최저주거기준이 구성되어 있다.

‘우리 때는 단칸방에서 3대가 같이 살았어도 행복했다’는 말로 작은 방, 협소한 주거공간을 충분히 타당한 것처럼 포장하곤 하는 관성에서 벗어날 때가 됐다. 앞으로 사회가 보장해나아가야 할 주거권은 고작 방 한칸을 선뜻 내어줬다고 해서 채워지는 협소한 의미의 것이 되어서는 안된다. 인간다운 삶은 사회가 개인에게 단칸방 하나를 잠시 내어주는 것으로 확보 되는 것이 아니다. 최저주거기준 하나만으로 모두의 주거권이 보장될 수 있는 것은 아니겠으나, 더 많은 사람들이 일상 속에서 겪는 주거불안으로부터의 해방을 위해서는 최저주거기준이 만들어 놓은 주거의 최전선을 더 앞으로 확장해야 한다.

최저주거기준의 확장은 존엄과 생존의 문제

14.99m². 2022년에 입주를 앞둔 서울시 어느 LH 행복주택에서 대학생, 청년, 주거급여 수급자, 고령자 등 1인 가구에게 제공되는 공간의 규모다. 보편적으로 ‘집’이라는 공간에 있을 것이라 기대하 는화장실,부엌,거실,침실그리고보일러실및 다용도실 공간까지 그 모든 구성요소들이 4.5평 남짓한 면적에 전부 배치되어야 한다. 워낙 1인가구가 거주하는 공간으로 ‘원룸’이 성행하다 보니 이것이 전혀 이상하지 않게 느껴지곤 한다. 14m² 라는1인가구 기준 최저주거기준면적값은 최소한의 공간규모로 하한선을 제시했을 뿐이지만 한국사회는 이를 ‘적정’ 면적처럼 취급하기 시작한 지 오래다. 정부ᆞ지자체 또한 이 정도의 규모를 확 보하는 것만으로도 만족하고 있는 것만 같다. 서울이 아닌 타 지자체의 경우, 해당 지역에 지어지는 행복주택에서는 최저 면적을 16m²으로 상향하여 적용하겠다는 계획을 발표했다. 우리는 2m²의 확장을 기뻐하며 최저주거기준 면적 14m²보다 넓은 집이라며 위안 삼아야 하는가.

5평조차 되지 못하는 공간은 다수 시민에게 정주하고 싶은 공간, 지속 가능한 삶을 상상할 수있는 공간으로 역할하기 어렵다. 한시적으로 머물다 떠나는 장소로 계획된 공간은 최저면적 안에서 최소한의 활동 만을 허락한다. 손 뻗으면 모든 것이 닿는 공간에서 거주하는 것만이 환경적으로 선택 가능한 상태가 장기화되는 것이 개인의 신체적 정신적 건강, 나아가 사회 전반에도 끼치는 영향이 긍정적일 리 없음에도, 현재 한국사회 안에서는 1인 가구의 주거 공간은 14m² 정도면 적절하다는  거처럼 활용되고 있다. 1인 가구의 공간은 협소해도 괜찮다는 시선, 그것이 효율적이라는 계산 – 그 어디에도 한 사람이 자기 삶의 지속가능성을 꿈꿀 수 있는 공간으로 4평이 적합한지에 대한 고민은 없다. 이러한 고려가 부족한 지점은 아동양육가구의 최저주거기준에서 더 적나라하게 드러난다. 아이가 몇 명이든 간에 해당 가구에게 주어진 공공임대주택의 방 개수는 턱없이 부족할 수 있고, 결과적으로 공공임대주택에서도 주거빈곤 환경에서 벗어나기 어려울 수 있다. 1인가구를비롯해, 다인 가구에게도 개인들이 각자의 일상을 안정적으로 영위할 수있는 공간을 마련하기 위한 면적을 고민하고, 공공임대주택에의 확대 적용하기 위 한 시도가 필요하다.

집을 구성하는 것은 면적만이 아니다. 최저주거기준에는 면적, 방의 개수 외에도 단열과 방음, 채광과 환기 등 주거 공간을 목적에 맞게 사용할 수 있도록 최소한의 물리적 여건을 검토할 수있는 필수 항목들이 포함되어야 한다. 청년주거상담을 진행 하다 보면, 물리적 환경이 열악한 공공임대 또는 공공지원민간임대주택에 거주하는 청년의 주거불안 문제를 종종 접하게 된다. 어떤 매입임대주택은 부엌 천장에 비가 고여서 아예 천장이 무너졌다. 어떤 청년주택은 신축 과정에서 부적절한 자재를 사용하여 해당 주택의 거주자들이 해충과 수 년을 동거해야 하는 상황이 발생한다. 공공성을 강화한 주택 유형에서도 이러한데, 민간 영역의 주택들은 더 쉽게 취약해지고, 해당 주거공간에 거주 하는 사람들의 주거불안 또한 손쉽게 심각해진 다. 가벽을 하나 두고 옆집의 소음과 알 수 없는 이웃의 소음으로 하루하루를 불안하게 살아가는 사람들의 일상은 이제 클리셰다. 무엇보다 가장 염려되는 것은 주거취약계층이 곧 에너지 취약계층이 되는 문제다. 주거의 최저선으로 작동하고 있는 최저주거기준이 고작 방의 면적과 개수만을 규정하고, 심지어 이조차 닿지 않는 주거공간은 상대적으로 저임금, 저자산의 사람들의 집으로 쓰인다. 기후위기 시대, 폭염과 추위로부터 가장 취약한 계층은 바로 이러한 주거환경에 놓인 사람들 이다. 주거취약계층이 곧 에너지 취약계층이 되는 것이다. 이상기후가 일상이 되는 시대에 최저주거 기준의 항목을 확장하는 것은, 누군가에게는 쾌적 함을 확보하는 문제를 넘어 생존을 다루는 문제다. 또한, 장차 주거권으로 보장되어야 하는 물리적 영역 범위 또한 확장해나가야 한다. 주거불안을 심화시키는 요소는 집 내부에서만 발생하지 않 는다. 주거지의 안전과 안정성을 보장받지 못한 채 주거지에서 불안감을 안고 살아가는 사람들을 고려해야 한다.

아예 최저주거기준의 적용 대상에서 벗어난 주거 공간에 대한 제도 개선 또한 절실하다. 대표적으로 고시원은 현행법상 주택으로 분류되지 않기 때 문에 최저주거기준을 따르지 않는다. 그렇다면 별도의 규제 항목이 있어야하는데, 국일고시원 화재가 벌어지기 전까지 적극적인 규제도 없었고, 서울시에는 별도 가이드라인을 마련하여 7m²를 면 적 기준으로 제안하고 있는 정도다. 그나마도 강 제력이 없어서, 유명무실한 채로 남아 있다. 저렴 하고 쾌적한 주거공간이 부족한 지역일수록 더 나은 공간들로 차츰 재구성 될 수 있도록 제도가 그 방향을 제시하고 규제를 해나가야 함에도 불구하고 힘없는 최저주거기준, 그리고 이와 유사한 기능을 해야 하는 별도 기준의 부재 등은 열악한 주거형태들을 필요악이라는 핑계 아래 계속해서 방치 하고 있다. 국일고시원 화재 사고의 경우, 고시원에 스프링클러를 설치하지 않았고, 화재 경보의 오작동을 알고 있음에도 수리를 맡기지 않고 되레 비상벨을 꺼두었고, 소방안전교육을 가족에게 대리수강하게 함으로써 발생했던 사고다. 피해자 대부분은 고령자 또는 일용직 노동자였다. 이미 고시원은 수많은 사람들에게 공부 공간이 아니라 주거공간으로 역할하고 있음에도 해당 공간에 거주하는 사람들의 주거권에 대한 고민은 현저히 부족한 상태다. 그간 등한시되었던, 하지만 수많은 사람들의 주거불안을 야기했던 결핍 요소들을 채워 내기 위한 제도 개선이 반드시 이뤄져야 한다.

‘위법’이 만연한 임대시장을 더 이상 방치해선 안 돼

청년주거상담 및 주거교육을 하다보면, 집의 기능이 결핍된 주거공간을 임대 매물로 내놓아도 전혀 문제가 되지 않는다는 사실에 놀라는 시민들을 자주 만난다. 민달팽이유니온은 집의 기능이 결핍된 주거공간 중 하나인 위반건축물 조사를 매년 진행하고 있는데, 서울 대학가 인근, 노후고시원 밀집 지역 등 청년 1인가구가 모여사는 동네라면 그 지역이 어디든 위반건축물이 만연하고 워낙 단속이 미비하다보니 어딜 가든 손쉽게 위반건축물을 마주한다. 신축 원룸 건물일수록 그 빈도가 높다. 2020년 민달팽이유니온이 서울시 관악구 특정 골목을 조사했을 때, 2000년대 이후 지어진 신축 원룸 건물의 80∼90%는 민달팽이유니온 기준으로 모두 위반건축물이었다. 하지만 실제 단속 되고 있는 경우는 매우 적다. 2020년 위반건축물 중 특히 방 쪼개기에 대한 단속 건수는 자치구 별로 0건이 가장 많았다. 원룸 건물 지을 때부터 방 쪼개기 할 것을 가정하고 짓는다는 말이 이제 진부하기까지 하고, 위반 요소 없이 정직하게만 지으면 되레 주변 사람들로부터 야유를 듣는다는 어느 임대인의 하소연까지 알게 되는 지경인데도 이 모든 것은 서류에 적히지 못한다. 그러니 문제적 상황을 목격해도 달리 손 쓸 방도를 모르는 사람이 태반이다. 얼마 전, 한 청년과의 상담에서 그가 거주하던 원룸 임대인이 용도변경으로 위반건축물에 걸리지 않으려고 가벽을 세워뒀다가 입주할 사람이 나타나면 임대인 스스로 가벽을 부쉈고, 시공하는 사람들이 여기 완전 사기꾼들이라며 수군거리는걸 보며 할 수 있는건 딱히 없었다는 말을 들었을 때, 그에게서는 오래된 관행을 개인이 당장 타파하기 어렵지 않겠냐는 체념이 묻어났다.

위반건축물로 단속되는 경우가 현저히 적다 보니 실제 현실에서는 원룸 사업의 수익성을 높이는 보편적인 수단으로 방 쪼개기 등 위반행위가 활용된다. 임대주택을 하기에 앞서 해당 주택이 집다운 집으로 기능할 수 있는지, 애초에 집으로 만들어진 공간은 맞는지 검토하는 절차는 그 어느 과정에서도 고려되지 않는다. 제도적으로 그렇다. 그러다 보니 공인중개사 입장에서는 위반건축물을 굳이 중개하지 않을 이유가 없다. 심지어 등록 임대주택 제도를 설명할 때도, 임대인에게 일단 등록 임대주택이 되면 그 이후에는 적발이 되어도 아무 문제 없다고 말한다. 무탈하게 세금 혜택 등도 누릴 수 있다는 식이다. 준공 검사 직후에 벽이 아닌 가짜 벽, 가벽을 세워 방을 쪼갠다. 도시가스가 들어오지 않는 부엌을 만들면서 이게 다 부엌공간을 잘 쓰지 않는 청년들의 안전을 위한 배려라며 포장한다. 수익성도 높이고, 불평등도 높이는 원룸장사는 이제 오래된 관행으로 도시 곳곳에 만연 하다.

이제는 불법을 방치한 채 도시의 일면을 가려온 사회의 책임을 물어야 할 때다. 최저주거기준을 상향 하는 것도 중요하지만, 기준만 상향한다고 되는 것이 아니라 어떻게 임대차시장에 적용할 것인지에 대한 고민이 필요하다. 저품질의 주택을 거래하는 행위에 어떤 페널티를 줄 것인지에 대한 상을 마련해야 한다. 단순 쾌적의 문제가 아니라 생존의 문제라는 것을 사례들이 보여주고 있다.

올해부터 청년주거정책의 일환으로 ‘불법건축물 감독관’ 정책을 시행한다는 국토부 계획이 있으나 시스템 정비중이라는 이유로 여전히 작동되고 있지 않을 뿐만 아니라, 전국 대상으로 100명이 투입되는 것은 정책 목표를 달성하기엔 턱없이 부족한 인력이기 때문에 이를 통해 실효성 있는 조사가 가능할지 몹시 우려스럽다. 해당 정책에 따른 감독관 인력이 서울시 ᄀ구에서 민달팽이유니온이 발견한 위반건축물에까지 도달하는 데에 어느 정도의 시간이 앞으로 더 필요할지 아득하다.

최저주거기준 외의 제도 개선이 결합되어야

최저주거기준은 임대사업자, 공공의 행정력을 고려하여 마련되어야 하는 기준이 아니다. 실제로 인간다운 삶을 보장할 수 있는 기준이 무엇인지를 고려해야 한다. 면적, 방의 개수 이상의 요소들을 고려하는 형태로 확장되어야 한다. 그리고 확장된 최저주거기준은 실제로 임대업의 자격기준으로 역할을 해나가야 한다. 이런 집도 임대업을 할 수 있다는 것에 경악하는 시선은 틀리지 않았다. 이미 다수 시민들은 주거권으로 보장받아야 하는 것이 무엇인지 알고 있다.

한국사회는 집을 구성하는 수많은 요소들에 대한 규제가 몹시 미흡하기에, 최저주거기준을 개선하는 것과 함께 주거 관련된 제도 전반의 개선이 필요하다. 위반건축물 단속은 절대적으로 강화해야 한다. 위반건축물이 밀집되어 있는 지역일수록, 더 많은 인력과 예산이 투입되어야 한다. 또한 비주택 등 집 답지 못한 집에서 거주하고 있는 사람들이 안정적으로 이주할 수 있도록 지원하는 주거 상향 대책이 마련되어야 하며, 이들이 거주하게 되는 공간은 보다 확장된 최저주거기준이 적용된 주택이 될 수 있도록 공공임대주택의 주거기준 또한 확장되어야 한다. 공공임대, 고시원, 셰어하우스 등 주거유형별 기준을 마련하고, 실효성을 높이기 위한 세부 계획을 수립해야 한다. 공공이 민간주택을 매입하거나 공공지원민간임대 사업을 진행하는 과정에서, 시설하자가 심각한 주택은 매입계약 또는 공공지원을 취소하는 등 강경 조치를 해야 한다. 불가능하다면 다른 형태로 과태료를 부과 하는 등의 조치를 마련해야 한다. 공동주택은 신축으로 지을 경우 입주 전에 입주자 대상으로 사전점검을 실시하고, 입주 전까지 하자를 반드시 보수하도록 되어 있는데, 해당 조건이 필수적으로 적용되지 않는 주택 유형에 대한 공공의 개입 또한 필요하다. 노후주택이 밀집된 저층주거지에 청년이 새로 집을 구하게 되는 경우, 리모델링 중인 주택을 임대차 계약 맺는 일이 종종 있다. 이때, 완성된 집을 보지도 못한 채 계약을 했다가, 시멘트가 드러나 있는 집에 입주를 하게 되는 등의 상황에 혼자 놓이기도 한다. 이 상황에서 세입자 청년을 보호하는 규정은 없거나, 실효성 있게 작동하지 못한다. 임대업을 하기 위한 주택에 대한 최소한의 기준이있고, 이를 강제할 수있는 제도가 뒷받침 된다면 이와 같은 상황은 원천적으로 차단시킬 수 있다. 나쁜 집, 나쁜 임대업을 끊임없이 양산하는 생산자들이 자기 행위에 대한 책임에서 자유롭도록 방조해서는 안 된다. 누수, 곰팡이, 먼지다듬이 등 구조적 문제로 세입자가 겪는 관리 이슈가 벌어졌을때 이에 대한 구제책 또한 강화되어야 한다. 상가임대차의 경우 분쟁조정위원회 내에 누수 탐지단이 있기도 한데, 주택은 관련 분야에 대한 전문화가 부족하다. 살자마자 수도꼭지에서 녹물이 나오는데 이것을 임차인 책임이라 주장하는 관리인 등의 주장, 인덕션이 옵션으로 있다고 해놓고 입주해보니 실수였다고 얼버무려도 별일 없는 계약, 이유도 없이 관리비를 올려도 울며 겨자 먹기로 순응해야만 하는 것 같은 관행 등이 더 이상 지속될 수 없도록 제도의 보완이 필요하다.

마무리하며, 우리에게는 주거권에 대한 더 많은 상상이 필요하다

최저주거기준 상향은 기준을 올린다고 말할 때는, 사람들의 일상을 어떤 방향으로 바꾸어낼 것인지, 기준을 지킬 수 있도록 어떤 규제를 만들고 강제 해나갈 것인지를 함께 고려해야 한다. 선언적 의미에 그치거나, 다양한 제도들과 시너지를 낼 수 있 는 복합적인 상상력이 필요한 영역이기도 하다. 아래에는 위에 나열한 제도개선안 외에, 민달팽이 유니온 활동가, 회원들이 함께 상상해나가고 있는 것들을 함께 소개한다.

1. 원룸밀집지역 품질검수단

- 청년주거밀집지역일수록 건축허가~준공검사 절차를 더 엄격히 관리해야 한다.

- 공동주택처럼 “품질검수단”을 적극적으로 운영해야 한다. 청년주택을 예로 들면 청년 당사자 등 시민참여형의 과정을 포함하는 등 건물의 공공성을 높이고 주거안전과 관련한 불법 요소를 원천봉쇄해야 한다.

2. 등록임대주택 전수조사

- 위반건축물을 자행하면서 등록임대주택으로 혜택을 누리는 사업자에게는 혜택 취소, 이익 환수 등 강경 조치가 필요하다.

- 위반건축물 여부를 우선적으로 확인하고, 임차 목적물로 기능할 수 없다고 판단할 수 있는 집 에 대해서는 강경 조치를 취해야 한다.

3. 계약 서류 내 관련 세부 조항 포함 및 의무화

- 표준임대차계약서 내 품질항목, 관리비 청구 내역 등을 상세히 기재하게 한다.

- 주택유형이 다르다는 이유로 관리비상세내역을 제출하지 않아도 된다는 사각지대를 원천봉쇄 하기 위한 방안을 마련해야 한다.

4. 공인중개사 역할 강화

- 중개대상물확인설명서를 구체화하고, 중개인이 확인설명의무를 강화 및 실효성 있게 단속한다. 

- 가능하다면 중개인과 함께 최저주거기준 미달여부를 확인할 수 있도록 한다.

5. 1인 가구 관리사무소

- 청년 또는 1인 가구 등이 밀집하여 거주하는 지역에 배치하고, 시민들이 일상 속에서 일정수준 이상의 주거를 누릴 수 있도록 임차목적물 및 임대차관계를 상시 관리감독하는 역할을 수행 한다.

이 글의 수많은 문제인식과 제도개선안, 너른 상 상력은 그 자체로 거칠다. 하지만 정제된 언어, 이미 흐름을 사로잡은 주장들에 앞서, 우리에게는 그저 더 많은 말들이 필요하다. 집에 관해, 부동산 정책이 아닌 주거 전반을 다루는 정책, 재산권이 아닌 주거권을 말하는 사회적 대화가 더 많이 생산되고 사람들 사이를 흘러다녀야 한다. 집은 누군가의 재산이기에 앞서, 생존하는 공간이자 인간 다운 삶을 사유하는 공간이며 자기 존엄을 획득 하고 회복하는 공간이어야 한다. 모두에게 그러한 공간이 보장될 수 있도록 우리에게는 더 많은 공론장과 상상력이 필요하다. 최저주거기준을 이야기하다 보면 분명 ‘최저’로 설정할 일은 아니라는 코멘트가 붙는 요소들도 나타나기 마련이다. 그런 상호작용 자체도 지금 우리에겐 절실하다. 그 집이 얼마짜리인지를 경쟁시키고 투기 당사자 로 유혹하는 수많은 말들에 맞서, 더 많은 사람들이 서로에게 안전한 집, 권리가 보장되는 집에 살아갈 수 있도록 고민하는 사회적 대화가 더 많이 활성화되어야 한다. 그리고 그러한 현장에 민달팽이 유니온이 늘 함께 하길 바란다. 민달팽이유니온 이 청년 당사자 연대를 자처하며 주거권보장, 주거불평등 완화를 위한 주거운동을 해온지 10년이 되었다. 한국사회를 구성하는 모든 시민들이 집다운 집에서 살아갈 수 있길, 안전한 주거공간 에서 안전한 주거공간에서 누구나 자기 삶을 영위할 수있길, 자기만의 방에서 자기 존엄을 회복하는 일상을 누리길 바라며 민달팽이유니온은 앞으로도 더 많은 연대와 활동을 통해 보다 건강하고 지속가능한 사회를 만들어나갈 수 있는 길을 찾아나갈 것이다.