서울지역에서 9억원 이상에 매매되었으나 공시가격이 9억원 미만인 아파트는 65%에 달한다. 3분의 2가 공시가격의 허술함으로 인해 종부세를 내지 않고 있는 것이다. 이런 현상은 조세정의에 반한다.
세금은 민감한 주제이다. 특히 집이 있는 사람들에게 그렇다. 집에 관한 세금은 사고팔 때 내는 양도세, 취득세, 각종 채권 등이 있다. 평상시에도 재산세가 부과된다. 9억원 이상의 집에는 종합부동산세(종부세)도 부과된다. 이때 부과되는 세금 기준은 집이 거래되는 실제 가격이 아니라 ‘공시가격’을 적용한다.
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국토부가 발표한 2018년 공시가격 역시 실거래가에 비해 매우 낮다. 2017년 실거래가가 20억원 이상인 공동주택 약 200호의 2018년 공시가격을 조사한 결과, 공시가격은 2017년 실거래가의 64.5%에 불과했다. 평균 실거래가가 10억원 이상인 공동주택단지 20곳의 2018년 공시가격은 2017년 실거래가 대비 70.9% 수준이다. 이는 비단 어제 오늘 일이 아니다. 2013년부터 2017년까지 거래된 공동주택 229만여건을 분석한 결과를 보면 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 69.9%에서 2017년 67.2%로 하락했다.
그렇다면 이 간극이 세금에는 어떤 영향을 미칠까. 정부가 발표하는 부동산 공시가격은 재산제, 종부세 등의 과세표준이 된다. 참여연대 보고서에 따르면 초고가 공동주택에 부과되는 보유세는 실거래가를 적용한 경우보다 많게는 1300만원가량 누락된다.
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그런데 공시가격과 실거래가 사이의 간극을 계산해서 다시 보자. 참여연대의 분석처럼 실거래가 반영률이 65% 정도라고 보면 공시가 11억5000만원으로 책정된 집의 실거래가는 17억7000만원 정도다. 397만원이면 사실상 집값의 0.2%를 세금으로 내는 셈이다. 이것이 많다고 보는지 적다고 보는지에 따라 부동산세제에 대한 판단이 달라질 것이다. 각종 여론조사에 따르면 적다고 생각하는 사람들이 점점 늘어나고 있는 것으로 보인다
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감정원과 경쟁관계에 있는 감정평가사협회가 고위공직자 재산 시가 확인 서비스를 시작한다고 한다. 앞으로 공직자가 첫 재산신고를 할 때는 부동산 실거래가로 하는 것을 규정한 ‘공직자윤리법 시행령’ 개정안이 입법예고되었기 때문이다. 그야말로 실거래가 반영비율을 공개하지 않는 국토부는 벌거벗은 임금님처럼 되어가고 있다. 혹시 그분들이 사는 곳이 강남이 많은 게 이유는 아닐 것이라고 믿고 싶다.
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