[월간경실련 2021년 1,2월호 – 인터뷰]
“청년층의 서울 과밀 해소해야”
김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장
김민준 경실련 인턴
아파트 시세가 연일 상승하며 무주택자들이 ‘벼락거지’ 신세로 전락했다. 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 부동산 가격 상승의 1차 피해자는 청년이라고 강조한다. 부동산 시장의 주요 참여자가 아닌 20대 청년을 거론한 것은 어떤 이유에서일까. 다음은 김 본부장과의 일문일답.
Q. 무소득 혹은 사회초년생 청년에게 부동산 담론은 괴리가 있다. 그럼에도 불구하고 청년이 부동산을 알아야 하는 이유는 무엇인가?
A. 청년을 비롯한 무주택자가 부동산 가격상승으로 가장 큰 피해를 보게 되는 당사자이기 때문이다. 부동산을 소유하지 않은 기성세대 역시 부동산 시장에 진입할 기회는 있었다. 하지만 사회에 안정적으로 정착하지 못한 20대 청년들에게는 부동산 시장에 참여할 기회조차 없다.
부동산 가격폭등으로 인한 불로소득의 증가와, 이로부터 파생되는 사회적 문제는 청년층에게 부담이 된다. 우리나라는 가계 자산의 80%가 부동산으로 높은 편이다. 현재 어느 동네에 사는지가 사회적 신분이 됐다. 부동산 가격의 폭등이 야기한 현상이다. 부모 세대가 3억 원에 분양받았던 강남 아파트의 가격은 현재 13억 원을 웃돈다. 아파트 소유 여부가 가계의 자산 격차를 심화한 것이다. 지금의 청년은 기울어진 운동장에서 사회활동을 시작하게 된 세대다.
Q. 현재의 아파트값 상승이 청년의 주거에도 영향을 미치나?
A. 아파트값 상승은 다른 부동산의 가격 상승을 유발한다. 아파트값이 오르는 것은 건물값이 아닌 토지 가격이 상승해서다. 문재인 정부 4년 동안 서울 아파트 가격이 평균 80% 상승했다. 160만 채에 800조 원이 늘었다. 건물 가격은 약 10조 원이 올랐으며 토지 가격은 790조 원이 늘어난 셈이다.
아파트값 상승의 주된 원인이 땅값 상승이라고 분석할 수 있다. 아파트의 토지 가격이 오르면 인근 토지 시세 역시 동반 상승할 수밖에 없다. 그렇기에 원룸의 월세 혹은 전세에도 영향을 미치게 된다. 아파트 중심의 주거 불안정이 결국 1인 가구의 주거 문제로 이어질 수 있다.
Q. 다방 ‘임대 시세 리포트’에 따르면 작년 12월 서울 원룸 평균 월세는 47만 원으로, 청년의 기대 월세보다 최대 17만 원 높다. 원룸 가격이 비정상적으로 높은 이유가 무엇이라고 보는가?
A. 서울시 도시정책과 인구정책의 실패다. 수도권 아파트 가격폭등과 같은 맥락이다. 수도권 인구 과밀이 여전히 해결되지 않는 실정이다. 집값이 상승하고, 정부는 서울 집값을 잡는다는 명목으로 수도권에 신도시를 건설하거나 규제를 완화해 고층 건물을 짓고 있다. 즉, 서울과 수도권에 재원이 집중 투자되고 있다. 이로 인해 다시금 수도권에 인구가 몰리는 악순환이 반복된다. 주택 수요의 증가를 억제하지 못하는 것이 원룸 가격 상승의 원인이다.
Q. 대학가 원룸의 불법 증·개축 문제 역시 심각하다.
A. 좋은 기숙사와 좋은 원룸이 부족하기에 불법 증·개축이 성행하고 있다. 부동산 정책을 잘못 집행하고 있는 정부와 서울시의 책임이 크다. 서울의 1인 가구는 지속적으로 늘고 있다. 반면 재개발 등으로 원룸이 줄며 1인 가구를 위한 원룸 공급이 수요를 따라잡지 못하고 있다.
현재 서울 재개발 및 재건축은 아파트 중심이다. 원룸 및 다가구 빌라 등을 아파트 단지로 재개발하고 있다. 저소득 1인 가구를 수용할 원룸 십수 개가 들어설 자리에 고소득층을 위한 대형 아파트가 들어서고 있는 셈이다. 불법 증·개축은 수요와 공급이 맞물리지 않는 현재 서울의 부동산 시장에서 불가결하게 나타날 수밖에 없다. 즉, 정부가 불법을 방치한다고 볼 수 있다.
Q. LH와 시중은행이 함께 출시한 청년 전월세 대출상품 등의 지원 정책이 청년 주거문제를 해소하는 데 실효가 있다고 보는가?
A. 현재 정부 지원책은 혜택을 받을 수 있는 인원은 매우 제한적이다. 정부가 청년층을 대상으로 직접적인 주거 지원에 나서야 한다. 학교 주변에 공공 소유의 기숙사와 원룸을 짓는 것도 방안이 될 수 있다. 그간 대학들은 기숙사 건립 등 대학생 주거 문제에 소극적이었다. 정부가 직접 기숙사를 운영하면서 청년에게 무상 혹은 저렴한 주거시설을 제공해야 한다. 전세 대금을 무이자로 빌려주거나 이자와 월세를 직접 지원해주는 방편 역시 고려해볼 만하다.
Q. 정부는 안암생활을 비롯한 청년주택과 역세권청년주택 등을 마련하고 있다. 이에 대해 어떤 견해인지 궁금하다.
A. 정부가 마련한 청년주택은 실상 이름뿐인 경우가 많다. 특히 역세권 청년주택의 경우 민간에게 사업 전권을 양도하면서 여러 문제를 낳았다. 역세권 토지의 용적률을 올려주거나 용도 변경을 허용하는 등 참여 기업에 여러 혜택을 부여해, 청년이 아닌 토건 기업이 고스란히 이득을 취하는 구조가 됐다.
민간에게 사업을 넘길 것이 아니라 서울시가 토지를 소유하면서 건물을 신축해 역세권 주변 청년주거 시설을 확보해야 한다. 유럽과 일본 등의 선례를 살펴보면, 역세권 주변의 토지를 공공이 수용해서 직접 개발한다. 공공이 토지를 확보하고 건설 공사를 주도해 특정 업체에 혜택이 몰리는 것을 예방해야 한다.
불광역 질병관리본부와 삼성동 서울의료원 부지 등 청년주택 공급이 가능한 국공유지가 서울 외곽에 있다. 높은 시세에 호텔을 매입하는 것보다도 이미 확보한 부지를 활용해 새로운 주거시설을 짓는 것이 바람직하다.
Q. 서울시 청년층의 주거 불안을 해소하기 위한 중장기적인 대책은 무엇이라고 생각하는가?
A. 결국 서울시의 1인 가구 과밀을 해소하는 것이 핵심이다. 이를 위해서 서울권 대학을 지방으로 이전시킬 필요가 있다. 해외가 아닌 지방으로 청년이 유학하러 갈 수 있도록 유도해야 한다. 현재 이원화 캠퍼스 등은 서울권 명문대의 정원을 늘리는 방법으로 운영돼 왔다. 최소한의 연구시설만 남겨놓고 본 캠퍼스를 지방으로 이전시키는 강력한 조치가 필요하다.
노무현 정부에서는 공공기관과 공기업을 지방으로 이전시켜서 수도권 인구집중을 해소하려 했다. 하지만 부양가족을 수도권에 남겨두고 직장만 지방으로 다니는 경우 역시 많았기에 인구 분산효과가 미비했다. 기업체와 달리 대학이 지방으로 이전된다면 보다 큰 효과를 기대할 수 있다. 대학이 분산되면 유수 고등학교 역시 지방으로 이동하게 된다. 대학 연계 산업의 종사자들도 지방으로 함께 이전하는 것을 기대해볼 수 있다. 지방에 일자리가 창출돼 장기적인 인구구조 변화도 도모할 수 있다. 그렇기에 지방에 혁신도시로 지정하고 개발했듯, 서울권 대학을 지방으로 옮겨야 한다.
