등록임대주택의 기존 세입자권리 명확히 하는

민간임대주택법 시행규칙 개정,  늦었지만 당연한 조치다

22일 시행규칙 개정으로 기존 세입자의 임차기간 보장 분명해져

이제라도 임차인 보호를 위한 구체적인 안내 행정 등 조속히 시행해야

정부는 최근(1/22) 임대사업자 등록 제도의 문제점을 일부 개선한 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법) 시행규칙’ 일부개정안을 발표했다. 이번 개정안은 임대사업자 등록시에 기존 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하고, 기존 임차인의 규정을 추가해 기존 임차인들이 임대료상한제와 임대의무기간을 보장받도록 했다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는  이번 민간임대특별법 시행규칙 개정이 늦었지만 당연한 조치라고 평가한다. 이제부터라도 실제 현장에서 개정안의 실효성이 확보될 수 있도록 정부가 각 지자체 담당공무원들에게 법규 개정안에 대해 교육하고, 등록임대주택 임차인들에게 계약갱신청구권 등의 권리를 안내하는 행정을 적극적으로 시행해야 한다. 

그동안 정부는 등록 임대주택 임대인에게 세제, 금융, 건강보험료 감면 등의 특혜를 주면서도 임대사업자가 임대료상한제와 임대의무기간에 대한 의무를 준수하는지 점검하고 관리할 행정 규정도 제대로 갖추지 않고 등록임대주택을 확대하는데에만 주력해왔다. 애초에 정부가  임차인들의 권리보호 방안보다 임대인들의 세제혜택에 초점을 맞추다보니 주택임대차 당사자들에게 중요한 쟁점인 재계약, 임대료인상률을 민간임대특별법  제정 과정에서 충분히 검토하지 못했다.  그 결과 임대사업자 등록 이전부터 거주하고 있던 임차인이 4년 또는 8년의 계약갱신권과 임대료상한제를 보장받는지, 아니면 계약갱신 이후부터 이러한 권리를 보장받는지에 대한 법 해석을 두고 혼선이 일었다. 

뒤늦게나마 정부가 ‘등록 당시 임차인이 있는 경우에 해당 임대주택 등록일이 임대개시일이 된다’는 규정을 포함한 임대사업자 신청 서식 등 민간임대주택법 시행규칙을 개정하여 임대사업자의 법적 의무 이행 여부를 확인할 규정을 마련하고, 기존 임차인의 임대개시일을 명시하여 법 해석에 대한 논란이 해소되었다.  참여연대가 주장했던 바와 같이 임대사업자 등록 이전부터 거주한 임차인의 임대료상한제(연 5% 이하)와 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년) 보장이 분명해졌다. 

이번 개정안이 현장에서 실효성을 가지려면 정부와 지자체가  2018년 12월까지 등록된 136만채의 임차인들에게 임대인의 임대사업자 등록 사실과 변경되는 권리 사항에 대하여 적극적으로 통지하고 안내하는 행정 조치가 필요하다. 아울러 정부와 지자체는 업무담당자가 ‘민간임대주택법’을 포함한 임대차 행정에 대해 숙지하도록 교육하고 담당인력을 증원하여  ‘민간임대주택법’과 ‘등록임대주택 임차인 권리(임대의무기간,임대료 상한제 적용 등) 보호를 위한 안내서’를 제작, 배포하는 행정을 추진해야 한다.

등록임대주택이 다주택자들의 투기수단으로 악용되었다는 지적이 잇따르자 정부는 뒤늦게 등록임대주택 임대사업자에 대한 금융 규제를 강화하고 세제혜택의 일부를 축소했다. 하지만 2018년 말까지 취득한 10년 이상 장기임대주택 사업자의 양도소득세 100% 면제, 양도소득세 장기보유특별공제(50~70%)와 같은  세제혜택은 여전히 과도함에도 개선이 되지 않았다. 정부는 임대사업자에 대한 과도한 양도소득세 감면 혜택을 대폭 축소하고, 임대주택 등록을 의무화해야한다. 또한 정부와 국회는 민간임대주택으로 등록되지 않은 대다수 임차인들의 주거 안정을 위해 2020년 이후로 미룬 전월세상한제, 계약갱신제도 단계적 도입 계획을 수정하여 즉각 주택임대차보호법을 개정해야 한다. 끝. 

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